Tartu Ringkonnakohus Einar Vene, Tiina Pappel, Maili Lokk 20.02.2025, Tartu 3-22-2624 X.X.-i kaebus Kastre Vallavalitsuse 11.08.2022. a korralduse nr 408 ja 14.11.2022. a vaideotsuse nr 63/1357-2 tühistamiseks ning kasutusloa andmiseks kohustamiseks Tartu Halduskohtu 30.01.2024. a otsus X.X.-i apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja – X.X. , esindaja advokaat Karin Ploom Vastustaja – Kastre Vallavalitsus , esindajad advokaadid Villy Lopman ja Sandra Kaas
RESOLUTSIOON
1.Jätta poolte esitatud täiendavad tõendid haldusasja materjalide juurde võtmata ja tagastada.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 30.01.2024. a otsus muutmata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, s.o 20.02.2025, arvates (HKMS § 212 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X.X. esitas 08.12.2020 Kastre vallale ehitusloa taotluse elamu abihoone ehitamiseks Tartu maakonnas Kastre vallas Aardla külas asuvale Xxx kinnistule (katastritunnus xxx, 100% elamumaa). Taotluse aluseks oli tema enda koostatud eelprojekt. Eelprojekti seletuskirjas oli kavandatava hoone kasutusotstarbeks märgitud üksikelamu garaaž (kood 12744).
Kastre Vallavalitsus andis 10.12.2020 ehitusloa nr 2012271/42287 Tartu maakonnas Kastre vallas Aardla külas Xxx kinnistule elamu abihoone ehitamiseks. Ehitusloa kohaselt on
abihoone ehitisealune pind 399,2 m2. Ehitise kasutamise otstarbeks on „elamu, kooli vms abihoone“, kood 12744.
3.X.X. esitas 17.05.2022 kasutusloa taotluse ehitusloa nr 2012271/42287 alusel püstitatud abihoone kasutusele võtmiseks.
4.Kastre Vallavalitsus keeldus 11.08.2022. a korraldusega nr 408 kasutusloa andmisest ehitusseadustiku (EhS) § 55 p 3 alusel. Korralduse põhjenduste kohaselt on Xxx kinnisasja sihtotstarve elamumaa ja kehtiva üldplaneeringu seletuskirja p 3.3.3.2 „Elamumaa ehitustingimused“ järgi on sellel suurim lubatud hoonestusalune pind 400 m2. Arvestades kehtiva üldplaneeringu tingimusi, ei saa tegemist olla elamu abihoonega, sest hoone ehitisealust pinda (399,2 m2) arvestades pole elamu ehitamine enam võimalik. Esitatud ei ole nõuetekohast ehitusprojekti, puuduvad kaetud tööde aktid ja ehitustööde päevikud, samuti andmed ehitamist teostanud isikute kohta. Esitatud on ehitise audit, kuid see ei vasta nõuetele ning ei saa asendada ehitusdokumentatsiooni. Püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotlusega esitatud kasutusotstarbele.
5.X.X. esitas 28.10.2022 Kastre Vallavalitsuse 11.08.2022. a korralduse peale vaide. Vaide põhjenduste kohaselt on hoone ehitatud kooskõlas ehitusloaga. Ehitamise vastavust planeeringule oleks tulnud hinnata ehitusloa andmisel. Pelgalt asjaolu, et taotleja asendab ehitusdokumentatsiooni auditiga, ei ole kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks. Väide, et püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotluses märgitud kasutusotstarbele, ei vasta tõele. Ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist selgub üheselt, millise ehitise soovib taotleja püstitada - tegemist on garaažiga, milles on ka pesuruum ja kontoriruum.
6.Kastre Vallavalitsus jättis 14.11.2022. a vaideotsusega nr 6-3/1357-2 vaide rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tegemist elamu abihoonega, nagu kasutusloa taotluses märgitud on, vaid tootmishoonega. Hoone elektripaigaldise kasutuselevõtule eelnevas auditis on selgesõnaliselt kirjas, et auditeeritava hoone puhul on tegemist tootmishoonega. See on tuvastatav ka Maverick OÜ koostatud auditis, kus on välja toodud, et tegu on mööbli tootmiseks mõeldud ruumiga. Auditi fotodelt on selgelt näha, et tegemist on tootmishoonega. Kuna puudub ehitamiseks ja ehitamise kontrollimiseks vajalik projekt, ei ole ehitustööd nõuetekohaselt dokumenteeritud. Sätted, mis võimaldavad ehitusprojekti asendada auditiga, ei ole kohaldatavad. Hoone ehitus tuleb korrektselt dokumenteerida ning hoone tegelikku sihtotstarvet arvesse võttes kasutus seadustada.
7.Kaebaja esitas 14.12.2022 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles taotles Kastre Vallavalitsuse 11.08.2022. a korralduse nr 408 ja vaideotsuse tühistamist ning valla kasutusloa andmiseks kohustamist. Kaebaja ehitas vastavalt ehitusloale ja selle aluseks olnud ehitusprojektile. Seda, kas planeeritavad ehitustööd on kooskõlas üldplaneeringuga või mitte, tuli haldusorganil kontrollida ehitusloa menetluses. Kasutusloa menetluses saab kontrollida, kas ehitustööd on kooskõlas ehitusloaga. Kui kaebaja pole kõrvale kaldunud ehitusloajärgsest ehitusõigusest, ei saa vastustaja keelduda kasutusloa andmisest. Püstitatud ehitis vastab kasutusotstarbele, milleks on garaaž. Ruumides ei toimu mööbli tootmist, vaid hoiustatakse erinevaid seadmeid, millest osa on ka tootmisseadmed. Seadmeid ei kasutata. Abihoones kaebajale kuuluvate asjade hoiustamine pole kuidagi vastuolus hoone funktsiooniga.
8.Tartu Halduskohus jättis 30.01.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata, leides, et vaidlustatud korraldus on õiguspärane. Halduskohus põhjendas otsust järgmiselt.
8.1.Praeguse vaidluse asjaoludel oli kasutusloa taotlus sel määral vastuolus planeeringuga, et kasutusloa andmine oli ilmselgelt võimatu. Tegemist ei ole väheolulise kõrvalekaldega. Takistust, mis seisneb selles, et elamu rajamine kinnisasjale ei ole enam võimalik, ei saa kõrvaldada.
8.2.Kohtuasjas esitatud dokumentide põhjal on ehitusluba antud õigusvastaselt. Juba ehitusloa menetluses pidi vastustajale olema arusaadav, et tegemist ei ole elamu abihoonega (sh garaažiga) ning eelprojektis kirjeldatud hoone ehitamine ei ole kooskõlas üldplaneeringuga. Üksnes asjaolu, et kaebaja on realiseerinud kehtivast ehitusloast tulenevat ehitusõigust, ei kohusta vastustajat andma kasutusluba.
8.3.See, et kaebaja ei esitanud koos kasutusloa taotlusega nõutavaid dokumente, ei ole kasutusloa andmisest keeldumise alus. Sel juhul saab taotluse jätta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 15 (puudused taotluses) lg-te 2 ja 3 alusel läbi vaatamata. Kuna keeldumise aluseks olevat takistust ei saa kõrvaldada, siis ei saa vastustajale ette heita, et ta ei nõudnud kaebajalt õigusaktides ette nähtud dokumentide esitamist, kuna see oleks põhjustanud kaebajale täiendavaid kulutusi ning ei oleks asja lahendust muutnud.
8.4.Asjas on tõendatud, et vaidlusalune ehitis on omadustelt tootmishoone, see on algusest peale kavandatud kasutamiseks tootmishoonena ning oli tegelikkuses kasutusloa taotluse esitamise seisuga tootmishoonena kasutusele võetud. Ehitises on kontor, sanitaarruumid ning ruumid, mis on mõeldud mööbli tootmiseks. Kaebaja on paigaldanud nendesse ruumidesse seadmed, mis auditi tegemise seisuga olid kasutusel. See on näha auditile lisatud fotodelt. Fotol 33 olev seade on ühendatud vooluvõrku ja seadme ümber maas on saepuru. Fotodel 32, 33, 34, 37, 38, 42, 45 on näha ruumis paiknevad materjalid ning pooleli olev või valminud mööbel.
8.5.Vaidluse all oleva ehitise kasutamine elamu abihoonena ei ole üldse võimalik ning kasutusloa taotluse esitamise ajal kaebaja juba kasutas ehitist tootmishoonena. Seega võis asjas esineda täiendav kasutusloa andmisest keeldumise alus - kasutusloa taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutavad oluliselt kasutusloa andmise otsustamist (EhS § 55 p 10).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja leiab, et halduskohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, rikkus põhjendamiskohustust ning hindas ebaõigesti tõendeid.
9.1.Halduskohus tuvastas ebaõigesti, et eelprojektis kirjeldatud hoone ehitamine on vastuolus üldplaneeringuga.
9.2.Halduskohus kohaldas valesti kasutusloa andmise ja sellest keeldumise sätteid. Halduskohus jättis põhjendamatult arvestamata selle, et ehitamine toimus vastavalt kehtivale ehitusloale ja on seega saanud vallalt heakskiidu. Isegi vastuolu korral üldplaneeringuga tulnuks kasutusluba anda.
9.3.Halduskohus jättis tähelepanuta asjakohased kaalutlused, s.o ehitise ohutuse ning kolmandate isikute õiguste ja avaliku huvi ülemäärase riive olemasolu või puudumise. Kohus pidas kasutusloa andmist võimatuks ainuüksi formaalse vastuolu tõttu planeeringuga. Ehitise kasutamine on ohutu ning kasutusloa andmine ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet. Samas saavad aga äärmiselt intensiivselt riivatud kaebaja õigused, kes on taotlenud ehitusõigust ning seda järgides hoone juba valmis ehitanud.
9.4.Halduskohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, leides, et ehitusprojektile kehtestatud nõuete rikkumist ei saa kompenseerida ehitise auditiga. Esitatud dokumendid olid piisavad, et väljastada kasutusluba. Olemas oli eelprojekt, mida haldusorgan sai hinnata. Mingeid täiendavaid dokumente ehitusloa andmisel vald ei nõudnud. Olukorras, kus on
olemas ehitise audit, mis kinnitab ehitise ohutust ja vastavust nõuetele, ei saa olla põhjendatud kasutusloa väljastamisest keeldumine ainuüksi põhjusel, et dokumentatsioon on puudulik või ehitusprojekt on puudu.
9.5.Halduskohus leidis, et kaebajal oli algusest peale kavatsus ehitada tootmishoone ja seega võis kasutusloa taotlemisel esineda täiendav keeldumise alus ehk see, et on esitatud teadvalt valeandmeid. Seda ei toeta asjas tuvastatud asjaolud. Vastustaja oli teadlik, milline hoone ehitatakse.
9.6.Halduskohus rikkus põhjendamiskohustust. Halduskohtu järeldustest pole võimalik aru saada, kuidas on kohus arvesse võtnud seda, et kaebaja ei ole kaldunud kõrvale ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist, et vastustaja oli algusest peale teadlik, milline hoone ehitatakse ning, et kasutusloa taotluse esemeks olev hoone on ohutu, vastavuses ehitusprojektiga ning see ei riiva kolmandate isikute õigusi.
10.Vastustaja palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata.
10.1.Kaebaja püsitatud hoone ei ole elamu garaaž ega abihoone nagu ehitusluba ette näeb, vaid tootmishoone. Kaebaja püstitatud tootmishoone seadustamine elamu abihoonena oleks õigusvastane. Kaebaja ei saa nõuda kohtult vastustaja kohustamist õigusvastaseks tegevuseks ehk kasutusloa andmiseks teistsuguse otstarbega hoonele, mille püstitamine ja kasutamine ei ole antud maa-alal lubatav.
10.2.Kaebajal puudub subjektiivne õigus ja õiguspärane ootus nõuda faktiliselt tootmisotstarbega hoone seadustamist elamu abihoonena. Asjas ei oma õiguslikku tähendust see, kas vastustaja pidanuks juba ehitusloa menetluses mõistma, et kasutusloa andmine elamu abihoonele ei ole objektiivselt võimalik. Isegi, kui vastustaja on eksinud ja väljastanud õigusvastase ehitusloa, ei saa vastustaja kaebaja usalduse kaitse argumendil jätkata ebaõiget halduspraktikat (RKHKo, asi nr 3-3-1-53-04, p 13). Samuti pidi kaebaja olema teadlik kinnisasjal kehtivatest üldplaneeringu järgsetest maakasutus- ja ehitustingimustest. Sellest hoolimata on kaebaja püstitanud 100% elamumaa sihtotstarbega kinnisasjale tootmishoone. Asjaolul, et ehitisregistri andmetel on tegemist elamu abihoonega, puudub õiguslik tähendus. EhS § 61 lg 1 kohaselt on ehitisregistri andmete tähendus informatiivne ja statistiline. Vastustaja peab lähtuma kasutusloa menetluses tegelikust olukorrast. EhS § 55 p 3 ja p 5 alusel oli vastustaja kohustatud kasutusloa andmisest keelduma.
10.3.Ebaõige on kaebaja väide, et kasutusloa andmine ei tooks kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet, kuna de facto on tegemist tööstuspiirkonnaga. Tegemist ei ole tööstuspiirkonnaga. Mööbli tootmisest lähtub väga erinevaid intensiivseid keskkonnahäiringuid (peamiselt müra-, vibratsiooni- ja lõhnahäiringud), mida antud piirkonnas ei ole varem esinenud. Sellise tegevuse ja kasutuse lubamine peab põhinema laiapõhjalisel ning piirkonna elanike õigusi ja huve arvestaval ühiskondlikul kokkuleppel. Praegu kehtiva kokkuleppe (üldplaneering) kohaselt on tegemist aga elamumaa, mitte ärija/või tootmismaaga.
10.4.Ebaõige on kaebaja seisukoht, et kasutusloa taotluse menetluses esitatud dokumendid (eelprojekt ja audit) olid kasutusloa andmiseks piisavad. Halduskohus jõudis õigele järeldusele, et ehitusprojekti puudumist ei saa kompenseerida ehitise erakorralise auditiga. Samas isegi juhul, kui kaebaja oleks asjas esitanud kasutusloa taotlusega nõuetekohase ehitusprojekti ja ehitusdokumendid, tulnuks vastustajal igal juhul kasutusloa andmisest keelduda.
10.5.Kasutusloa andmise otsus on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Kaebaja kaebuse eesmärk ei ole saavutatav ka vastustaja asja uueks otsustamiseks kohustamisel. Korralduse nr 408 aluseks olnud kasutusloa taotluses esitas kaebaja vastustajale valeandmeid seoses ehitise kasutusotstarbega. Kaebaja taotles kasutusluba elamu abihoonele, ehkki hoone tegelik
kasutusotstarve on tootmishoone. Järelikult ei saaks vastustaja teha asja uuel otsustamisel teistsugust otsust.
10.6.Kaebaja püstitatud hoone tuleb seadustada selle tegelikku kasutusotstarvet arvesse võttes. Seda on võimalik teha juhul, kui koostamisel oleva uue valla üldplaneeringuga määratakse Xxx kinnisasi äri- ja tootmismaaks.
11.Kaebaja esitas täiendava seisukoha, milles märkis järgmist.
11.1.Kuigi vastustaja tugines korralduse andmisel peamiselt sellele, et kinnistule pole enam võimalik rajada elamut, on kohtumenetluses rõhuasetus liikunud sellele, et kaebaja on ehitanud tootmishoone, kuigi ehitusloa järgi pidi kaebaja rajama garaaži. Kaebaja ei nõustu etteheitega, nagu oleks ta kõrvale kaldunud ehitusprojektist ning ehitanud teistsuguse kasutusotstarbega ehitise, kui projekt ja ehitusluba ette nägid. Sealjuures ei ole keelatud elamumaale abihoone ehitamine ja selle kasutuselevõtmine, mistõttu ei välista kasutusloa andmist antud juhul ka asjaolu, et Xxx kinnistu on elamumaa.
11.2.Ehitusluba ei ole välja antud õigusvastaselt ja puudub alus selle kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd kasutusluba ei riiva kolmandate isikute õigusi ega avalikku huvi. Kaebaja on ehitusloast lähtuvalt realiseerinud ehitusõiguse ja ehitanud ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis näidatud hoone (399,2 m2 suuruse abihoone/garaaži). Hoone on kasutamiseks ohutu.
11.3.Kaebaja usaldus, et haldusakt jääb kehtima ja selle alusel realiseeritud ehitusõiguse osas väljastatakse ka kasutusluba, kaaluvad üles vastustaja formaalsed vastuväited.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus otsustab esmalt täiendavate tõendite asja materjali juurde võtmise (I) ja lahendab seejärel apellatsioonkaebuse (II). I
13.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 198 lg 3 järgi peab menetlusosaline apellatsioonimenetluses põhistama uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ning kui põhjendusi ei esitata või kohus ei pea neid mõjuvaks, jätab kohus asjaolu või tõendi tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks. HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust muu hulgas juhul, kui asjaolu ei ole vaja tõendada või see on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendatud.
14.Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele kohaliku omavalitsuse ametniku 22.02.2023. a e-kirja (lisa 1), milles ametnik vastas kaebaja e-kirjale, milles kaebaja küsis kinnitust kaebaja poolt vallale esitatud Xxx kinnisasja sihtotstarbe muutmise ettepaneku kättesaamise kohta. Kaebaja leiab, et vald andis kaebajale abihoone püstitamiseks ehitusloa teadmisega, et täiendavalt hooneid kõnealusele kinnisasjale enam rajada pole võimalik. Valla teadlikku käitumist kinnitab täiendavalt asjaolu, et valla maaspetsialist oli seisukohal, et katastriüksusel asuva abihoone kasutusotstarve on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga ning ei ole põhjust muud sihtotstarvet antud alale ette näha. Kaebaja leiab, et tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3). Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele maakatastri väljavõtted ümberkaudsete tootmismaa ja maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuste kohta (lisad 2-5) ning Xxx kinnistu läheduses tegutseva ettevõtte kohta (lisa 6). Kaebaja on seisukohal, et tegemist on faktiliselt tööstuspiirkonnaga. Kaebaja arvates jättis halduskohus
tema väite ümberkaudsete kinnisasjade kohta põhjendamatult tähelepanuta ja tõendid on vajalikud asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 2 ja lg 3).
15.Ringkonnakohus leiab, et kaebaja esitatud täiendavad tõendid tuleb jätta asja juurde võtmata. Praeguses asjas on vaidluse all kasutusloa andmisest keeldumise õiguspärasus. Praeguses asjas ei hinda kohus ehitusloa andmise asjaolusid ega seda, kas kujunenud olukorras (lubatud ehitisealuse pinna täisehitamise tõttu elamu rajamise võimatus) oleks põhjendatud kaebaja ehitatud hoonele kasutusloa andmine ümberkaudset maakasutust arvestades. Kaebuse eset arvestades ei ole eespool välja toodud kaebaja väited vaidluse lahendamise seisukohast asjakohased ja seetõttu puudub vajadus ka nende tõendamiseks.
16.Vastustaja palub võtta tõendina asja juurde OÜ Indikaator MEF koostatud elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva auditi (lisa 1). Auditis on selgesõnaliselt toodud välja, et auditeeritava hoone puhul on tegemist tootmishoonega. Vastustaja taotleb selguse mõttes esitatud auditi tõendina asja juurde võtmist. Kõnealune audit omab asjas ilmselgelt olulist tähendust (HKMS § 62) ning see on vajalik asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3). Vastustaja viitas, et ta on kohtumenetluses nimetatud tõendile tuginenud enda 27.06.2023. a vastuses kaebusele (p-s 2.5). Ringkonnakohtu hinnangul on ehitise kasutamine tootmishoonena praeguses asjas varasemalt esitatud tõenditega juba piisavalt tõendatud ja esitatud dokumendi asja materjalide juurde võtmine on vajalik asja õigemaks lahendamiseks.
17.Vastustaja esitas kaebaja tõendi (apellatsioonkaebuse lisa 1) kontekstist arusaamiseks asja juurde väljavõtte e-kirjavahetusest koos kaebaja pöördumisega (lisa 2) ning palus kaebaja tõendi vastuvõtmise korral võtta esitatud tõend asja materjalide juurde. Kaebaja pöördus 20.02.2023 vastustaja poole e-kirja teel küsimusega, kas vastustaja on kätte saanud ettepaneku maa sihtotstarbe muutmise kohta Xxx kinnisasjal. Kirjavahetusest nähtub, et Kastre valla maaspetsialist on selgitanud vastusena kaebajale, et ei ole sellist ettepanekut saanud ning on sellega koos märkinud, et tegemist on elamumaa juhtotstarbega maa-alaga, kus asub ehitisregistri andmetel elamu abihoone. Vastustaja soovib tõendada, et vallaametnik ei andnud vastuses kinnitust selle kohta, et kinnisasjale tegelikult rajatud hoone vastab üldplaneeringule (nagu väidab apellatsioonkaebuses kaebaja). Ringkonnakohus selgitab, et kohus hindab kasutusloa andmisest keeldumise õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 ls 2). Seetõttu ei oma kõnealune kirjavahetus haldusasja lahendamise seisukohast tähtsust ja ringkonnakohus jätab tõendi asja materjalide juurde võtmata. II
18.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
19.Praeguse vaidluse asjaolude kohaselt taotles kaebaja kasutusluba ehitise kasutamiseks elamu abihoonena. Vastustaja keeldus kasutusloa andmisest EhS § 55 p 3 alusel. Korralduse põhjenduste kohaselt ei ole ehitise kasutamine elamu abihoonena võimalik üldplaneeringust tuleneva piirangu tõttu. Kui kinnisasjale on ehitatud hoone ehitusaluse pinnaga 399,2 m2, siis ei saa kinnisasjale rohkem ehitada mingeid hooneid, sh ei saa ehitada elamut. Ehitise kasutamine elamu abihoonena ei ole sel juhul võimalik. Vastustaja lisas, et esitatud ei ole nõuetekohast ehitusdokumentatsiooni ja püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotluses märgitud kasutusotstarbele. Vastustaja täpsustas vaideotsuses, et kasutusloa menetluses esitatud ehitise auditi fotodelt on selgelt näha, et tegemist on tootmishoonega, mitte tavapärase elamu abihoonega, nagu kasutusloa taotluses on märgitud.
20.Kaebaja on seisukohal, et elamumaale elamu abihoone ehitamine ja selle kasutuselevõtmine ei ole keelatud, mistõttu ei välista asjaolu, et kaebaja kinnistu on elamumaa, taotletud kasutusloa andmist. Selline lihtsustatud arusaam ei arvesta õigusaktides sätestatud nõuetega ja kehtiva üldplaneeringuga elamumaade osas kehtestatud maksimaalse ehitisealuse pinna piiranguga. Elamu abihoone vajadus eeldab elamu olemasolu. Ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega (EhS § 12 lg 2). Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitise vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele (EhS § 19 lg 1 p 1).
21.Kaebaja leiab, et halduskohus ei ole nõuetekohaselt välja selgitanud, kas üldplaneeringus kajastuv sihtotstarve välistab eelprojektis kirjeldatud ja kaebaja poolt püstitatud hoone ehitamise. Selline etteheide on põhjendamatu. Halduskohus on piisavalt põhjendanud, miks üldplaneeringu alusel määratud sihtotstarve (elamumaa) välistab eelprojektis kirjeldatud hoonele kasutusloa andmise nii elamu abihoone kui ka selle tegelikust otstarbest lähtuvalt tootmishoonena. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata.
22.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et praeguse vaidluse asjaoludel oli kasutusloa taotlus sel määral vastuolus planeeringuga, et kasutusloa taotluse rahuldamine oli ilmselgelt võimatu. Halduskohus juhtis põhjendatult tähelepanu sellele, et kuna elamu abihoone ehitamine eelprojektis kirjeldatud mahus ei ole kooskõlas üldplaneeringuga, siis on ehitusluba antud õigusvastaselt. Halduskohus selgitas asjakohast kohtupraktikat otsuse p-s 12, märkides muu hulgas järgmist. Riigikohus selgitas 15.04.2022. a otsuses asjas nr 3-18-2022 (p 20), et kasutusloa andmisel tuleb selgitada nii valminud ehitise vastavust ehitusprojektile kui ka õigusnormidele laiemalt. Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb pädeval haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamist või muutmist. Ehitusloa õigusvastasus ei too vältimatult kaasa ehitamise ja ehitise õigusvastasust. Kui ilmneb, et ehitusloa andmisel on tehtud oluline sisuline viga, tuleb EhS § 55 p 1 kohaldades kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada, kas anda kasutusluba, muuta ehitusluba või tunnistada see kehtetuks.
23.Olukorras, kus elamu abihoone hõlmab kogu üldplaneeringuga lubatud ehitisealuse pinna, leidis halduskohus põhjendatult, et tegemist ei ole väheolulise kõrvalekaldega. Seetõttu ei saa kaebaja enda väiteid põhistada viitega Riigikohtu lahendile, kus halduskolleegium leidis, et „puuduvad mistahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle ehitusloast, eri- või detailplaneeringust (sh detailplaneeringu elluviimise tegevuskavast) või projekteerimistingimustest sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja olulisusest tooma vältimatult kaasa kasutusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks paljudel juhtudel proportsionaalne.“ (RKHKm 24.11.2017, 3-17-1398, p 16).
24.Kaebaja väidab apellatsioonkaebuses, et praeguses olukorras ei ole sisulist alust keelduda kasutusloa väljastamisest muu hulgas seetõttu, et see riivab äärmiselt intensiivselt kaebaja õigusi, arvestades, et ta on taotlenud ehitusõigust ning seda järgides hoone juba valmis ehitanud. Halduskohus selgitas otsuses õigesti, et üksnes asjaolu, et kaebaja on realiseerinud kehtivast ehitusloast tulenevat ehitusõigust, ei kohusta vastustajat andma kasutusluba. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa usalduse kaitset kohaldada eesmärgil jätkata ebaõiget halduspraktikat (RKHKo 06.12.2004, 3-3-1-53-04, p 13). Asjaolu, et kaebaja on ehitise valmis ehitanud, ei tähenda, et olulise vea ilmnemisel ehitusluba enam muuta või kehtetuks
tunnistada ei saa. HMS § 66 lg 1 näeb ette, et õigusvastase haldusakti võib, arvestades HMS §-s 67 sätestatut (usalduse arvestamine), isiku kahjuks kehtetuks tunnistada nii edasiulatuvalt kui ka tagasiulatuvalt, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 67 lg 4 p 5 järgi ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik. Praeguse asja materjalide põhjal ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust kahelda selles, et kaebaja pidi olema teadlik kinnisasjal kehtivatest üldplaneeringu järgsetest maakasutus- ja ehitustingimustest. Kaebaja teadlik tegevus nii elamu abihoone püstitamiseks ehitusloa taotlemisel kui taotletust erineva kasutusotstarbega ehitise püstitamisel on kindlasti asjaolud, mida praeguse olukorra lahendamisel tuleb arvesse võtta.
25.Kaebaja argumendid, mille kohaselt oli juba ehitusloa taotlemise ajal vastustajale teada, et vaidlusaluse ehitise rajamine välistab elamu ehitamise kinnisasjale, samuti olid teada ehitise kavandatavad omadused, ei välista ehitusloa õigusvastasust ega õigusta kaebaja poolt ehitusõiguse normide järgimata jätmist.
26.Kaebaja on järjekindlalt seisukohal, et hoone on ehitatud täpselt ehitusloa ja selle aluseks oleva ehitusprojekti järgi. EhS § 54 lg 1 näeb ette, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et vaidlusalusel juhul olid kasutusloa väljastamise eeldused täidetud. Kaebaja taotles kasutusluba elamu abihoonele, ehkki hoone tegelik kasutusotstarve on tootmishoone.
27.Vastustaja ja halduskohus on õigesti selgitanud, et kasutusloa menetluses tuleb lähtuda tegelikust olukorrast. EhS § 50 lg 1 näeb ette, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas (555 SE, kättesaadav Riigikogu veebilehel) on selgitatud, et kasutusluba tõendab ehitise nõuetele vastavust kasutusloa andmise ajal ning lubab seda kasutada kasutusloa taotluses märgitud eesmärgil. Halduskohus luges vaidlusaluse hoone omadusi ja kasutust arvestades tõendatuks, et kaebaja on rajanud elamu abihoone (garaaži) asemel tootmishoone. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kaebaja vastuväited alust asuda teistsugusele seisukohale. Lisaks üldplaneeringu tingimusest tulenevale takistusele tuleb arvestada, et kaebaja ei saavutaks elamu abihoonena kasutamiseks kasutusloa andmise korral enda tegelikku eesmärki ja hoones ettevõtluse korras mööbli tootmine oleks sellise kasutusloaga vastuolus.
28.EhS § 46 lg 1 p 1 järgi tunnistab pädev asutus ehitusloa kehtetuks, kui ehitusloa taotlemise aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et ehitise olulised tingimused muutuvad oluliselt, näiteks ehitise tuleohutus, energiatõhusus, kasutamise otstarve, mõjuvad koormused või ehitusloas märgitud muud olulised tehnilised näitajad. Kuigi kaebaja ei esitanud kasutusloa taotlemisel nõuetekohast ehitusprojekti, on sisuliselt tegemist EhS § 46 lg 1 p-s 1 kirjeldatud olukorraga – ehitise kasutamise otstarve on oluliselt muutunud. Halduskohus selgitas muu hulgas asjakohaselt, et nõuded ehitise mehaanilisele vastupidavusele ja stabiilsusele, tuleohutusele, kaitsele müra eest jne on erinevad olukorras, kus ehitist kasutatakse elamu abihoonena, s.o mõne sõiduki hoidmiseks, koduses majapidamises vajalike asjade hoidmiseks, hobitegevuseks, ning olukorras, kus ehitises toimub mööbli tootmine ja töötavad inimesed. Asjaolu, et kaebaja märkis kasutusloa taotluses hoone kasutusotstarbeks endiselt „elamu abihoone“ ja et tema hinnangul pidi vastustaja juba ehitusloa menetluses aru saama, et selline (kontoriruumiga) garaaž ei ole mõeldud eraisiku poolt isiklikel otstarvetel kasutamiseks, kinnitab vaid seda, et kaebajal oli kavatsus ehitada kinnistule tootmishoone vaatamata asjaolule, et tegemist on 100% elamumaaga.
29.Vastustaja märkis kaebajale kasutusloa andmisest keeldumisel õiguslikuks aluseks EhS § 55 p 3, mis näeb ette, et pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sealhulgas detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele. Kaebaja on kasutusloa taotluses märkinud hoone kasutusotstarbeks „elamu abihoone“. Sellises olukorras lähtus vastustaja põhjendatult hoone tegelikust kasutusotstarbest (tootmishoone). Kuna praeguses olukorras ei vasta ehitis (tootmishoone) kehtivale ehitusloale, siis oli kasutusloa andmisest keeldumine EhS § 55 p 3 alusel õiguspärane. Oluline põhjus kasutusloa andmisest keeldumiseks oli ka see, et lubatud ehitisealust pinda arvestades on ehitise kasutusotstarve (elamu abihoone) vastuolus üldplaneeringuga. Praeguse vaidluse asjaolusid arvestades oli vastustajal võimalik algatada kaebajale väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus ja keelduda kasutusloa andmisest ka EhS § 55 p 4 alusel. EhS § 55 p 4 kohaselt keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ta on algatanud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetluse. Kuna EhS § 55 p 3 ei nimeta kasutusloa andmisest keeldumise alusena vastuolu üldplaneeringuna ega arvesta olukorda, kus ehitusluba on õigusvastane sel määral, et kasutusloa andmine ei ole võimalik, siis oleks praegust vaidlust (kus kaebaja tugineb ehitusloa kehtivusele) arvestades olnud asjakohane algatada enne kasutusloa andmisest keeldumist ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus ning keelduda kasutusloa andmisest EhS § 55 p 4 alusel. Lõpptulemust arvestades ei too see siiski kaasa vaidlusaluse korralduse tühistamise vajadust.
30.Asja materjalidest ei selgu, miks vastustaja ei ole siiani ehitusloa kehtetuks tunnistamist vajalikuks pidanud, samuti ei ole vastustaja ehitusloa andmisel tehtud viga otsesõnu tunnistanud. Vastustaja poolt kaebajale hoone seadustamise võimaluse kohta antud selgitusi arvestades võib aga järeldada, et vald ei tee omalt poolt takistusi katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks ja need küsimused lahendatakse ehitise seadustamise käigus. Vastustaja märkis vastuses apellatsioonkaebusele, et koostamisel oleva uue Kastre valla üldplaneeringu menetluses selgub, kas ja mis tingimustel on võimalik Xxx kinnisasja juht- ja sihtotstarvet muuta ning mööbli tootmist Xxx kinnisasjal lubada. Asja materjalidest nähtub, et kaebaja esitas 22.02.2023 Kastre vallale ettepaneku muuta Xxx kinnisasja sihtotstarvet ja määrata katastriüksuse sihtotstarbeks „Tootmismaa 100%“ (27.06.2023. a vastus kaebusele, lisa). Praeguse kohtuotsuse tegemise ajal valla kodulehel avalikustatud Kastre valla üldplaneeringu materjalide (04.07.2024 seisuga) hulgas olevalt Aardla küla maakasutuse jooniselt nähtub, et kaebaja kinnisasi asub planeeritaval äri- ja tootmise maa-alal. Vastustaja sõnul on ta kaebajale selgitanud, et pärast uue üldplaneeringu kehtestamist on kaebajal võimalik taotleda projekteerimistingimuste väljastamist, seejärel ehitusluba ja siis kasutusluba tootmishoonele.
31.Kaebaja viitas apellatsioonkaebuses Riigikohtu seisukohale, et EhS § 55 p 3 tuleb tõlgendada kaalutlusõigust andvana ja kasutusloa saab anda ka ehitisele, mille ehitusluba oli õigusvastane, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS § 8) ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet (RKHKm 24.11.2017, 3-17-1398, p 17). Kaebaja viide on haldusorgani kaalutlusõigust arvestades põhimõtteliselt asjakohane. Eeltoodu ei anna siiski kaebajale alust väita, et praeguses haldusasjas vaidluse all olevale ehitisele kasutusloa andmisega selliseid riiveid ei kaasne. Kaebaja väide, et tänaseni ei ole ükski kolmas isik olnud vastu ehitusloas määratletud viisil ehitise ehitamiseks ja kasutuselevõtuks, ei oma praeguses vaidluses soovitud tähendust. See, kas kaebaja tegelik huvi kasutada püstitatud hoonet tootmishoonena on tasakaalus kolmandate isikute õiguste ja avaliku huviga, selgub üldplaneeringu menetluses ja sellele järgneva ehitise seadustamise käigus.
32.Kaebaja arvates kohaldas halduskohus ebaõigesti materiaalõiguse norme, rikkus oluliselt põhjendamiskohustust ning hindas ebaõigesti tõendeid, leides, et ehitusprojektile kehtestatud nõuete rikkumist ei saa kompenseerida ehitise auditiga. Esitatud dokumendid olid piisavad, et väljastada kasutusluba. Olemas oli eelprojekt, mida haldusorgan sai hinnata. Mingeid täiendavaid dokumente ehitusloa andmisel vald ei nõudnud. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks käsitleda kaebaja vastuväiteid küsimuses, kas kaebaja esitatud audit saab asendada ehitusprojekti. Praeguse vaidluse lahendamisel ei ole sellel määravat tähtsust, arvestades, et kasutusloa andmisest keeldumise aluseks ei olnud nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine. Halduskohus selgitas õigesti, et sellises olukorras ei saa vastustajale ette heita, et ta ei nõudnud kaebajalt õigusaktides ette nähtud dokumentide esitamist, kuna see oleks põhjustanud kaebajale täiendavaid kulutusi ning ei oleks asja lahendust muutnud. Vastuses apellatsioonkaebusele märkis ka vastustaja, et isegi juhul, kui kaebaja oleks asjas esitanud koos kasutusloa taotlusega nõuetekohase ehitusprojekti ja ehitusdokumendid, tulnuks vastustajal igal juhul kasutusloa andmisest keelduda.
33.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 30.01.2024. a otsuse muutmata.
34.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustajal on seoses välise õigusabi kasutamisega tekkinud apellatsiooniastmes kulud summas 3 375,44 eurot (koos käibemaksuga), mille vastustaja palub kogu ulatuses kaebajalt välja mõista. Kuna tegemist on vaidlusega, mis ei välju haldusorgani põhitegevuse raamidest, siis Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei ole alust õigusabikulusid kaebajalt välja mõista (RKHKo 30.11.2010, 3-3-1-63-10, p 32). Sel põhjusel jäävad vastustaja õigusabikulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.