Wenger Arendus OÜ kaebus Tallinna linna kohustamiseks riikliku järelevalve läbiviimiseks 11.11.2024 ehitusteatisega nr 2411201/28202 lubatud ehitustegevuse suhtes ja Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku poolt ehitusteatiseta kaebaja kinnistul läbiviidava ehitustegevuse suhtes
Menetlusosalised
Kaebaja – Wenger Arendus OÜ, esindaja Kaili-Helena Bull Vastustaja – Tallinna linn, esindaja L.A Kolmas isik – F.W, esindajad vandeadvokaadid Virge Murak ja Ramil Pärdi
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 10.01.2025 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Wenger Arendus OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisad 1-7 digitaalse toimiku lehekülgedel 748-772 ja F.W 22.01.2025 vastuse lisad 1, 3, 4 ja 5 digitaalse toimiku lehekülgedel 783-758 ja 805-815.
2.Jätta Wenger Arendus OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 10.01.2025 määruse resolutsiooni punkt 1 haldusasjas nr 3-24-3098 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
1.Wenger Arendus OÜ omandas 21.08.2020 Jõemäe tn 8, Tallinn kinnistu (katastritunnus 78403:313:0240, kinnistusraamatu väljavõte dtl 12). Kinnistu on koormatud 20.05.2011 reaalservituutide seadmise lepingu alusel veejuhtimisservituudiga Jõemäe tn 6 kinnistu kasuks.
3-24-3098
2.Jõemäe tn 6 kinnistu omanik F.W esitas tsiviilasjas nr 2-24-15550 hagiavalduse Wenger Arendus OÜ vastu servituudilepingu täitmise ja kahjuhüvitise saamise nõudes. Koos hagiavaldusega esitas F.W hagi tagamise taotluse, milles palus kohustada Wenger Arendus OÜ-d viivitamata võimaldama juurdepääsu Jõemäe tn 8 kinnistule 20.05.2011 servituudilepingu lisas 2 näidatud alale, kohustada Wenger Arendus OÜ-d mitte tegema takistusi F.W sadeveetorustiku taastamisele ning kohustada Wenger Arendus OÜ-d taluma F.W ajutist sadevee ärajuhtimise süsteemi. Harju Maakohus kohustas 18.10.2024 määrusega Wenger Arendus OÜ-d viivitamata võimaldama tingimusteta ja takistusteta juurdepääsu Jõemäe tn 8 kinnistule 20.05.2011 servituudilepingu lisas 2 näidatud alale ning kohustas Wenger Arendus OÜ-d mitte tegema takistusi hageja sadeveetorustiku taastamisele.
3.F.W esitas 08.11.2024 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise Jõemäe tn 8 kinnistule sademeveekanalisatsiooni püstitamiseks, mille peamine otstarve on kanalisatsioonitorustik. TLPA luges 11.11.2024 ehitusteatise nr 2411201/28202 teavitatuks.
4.Wenger Arendus OÜ esitas 12.11.2024 TLPA-le ehitusteatise nr 2411201/28202 peale vaide ning Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada ehitusteatise kehtivus või alternatiivselt keelata F.W-l ehitustegevus Jõemäe tn 8 kinnistul kuni vaidluse lõpliku lahendamiseni vaideotsusega või kohtulahendiga.
5.Tallinna Halduskohus rahuldas 20.11.2024 kohtumäärusega praeguses asjas Wenger Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotluse ja keelas ehitustegevuse Jõemäe tn 8, Tallinn kinnistul ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel kuni vaide esemeks olevas nõudes halduskohtule kaebuse esitamise tähtaja lõpuni, kui selle tähtaja jooksul kaebust ei esitata, või kui vaide esemes olevas nõudes esitatakse tähtaegselt halduskohtule kaebus, siis asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni.
6.Wenger Arendus OÜ esitas 25.11.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna linna kohustamiseks riikliku järelevalve läbiviimiseks 11.11.2024 ehitusteatisega nr 2411201/28202 lubatud ehitustegevuse suhtes ning tsiviilasjas nr 2-24-15550 maakohtu 18.10.2024 ja 22.10.2024 määruste alusel läbiviidava ehitusteatiseta ehitustegevuse suhtes. Koos kaebusega esitas kaebaja uue esialgse õiguskaitse taotluse, hoidmaks ära ehitusõiguseta ehitamist Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku poolt.
7.Tallinna Halduskohus jättis 26.11.2024 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kohus leidis, et kuna 20.11.2024 määrusega on juba kohaldatud kaebaja õiguste kaitseks esialgse õiguskaitse abinõu ja kolmandal isikul puudub alus kaebaja kinnistul ehitustööde (sh torustiku taastamistööde) tegemiseks, puudub kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus.
8.F.W esitas 07.01.2025 taotluse (täiendatud 10.01.2025) halduskohtu 20.11.2024 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse tühistamiseks. Wenger Arendus OÜ on lõhkunud kolmandale isikule kuuluva sadevee äravoolutoru, mille tulemusel kannab kolmas isik märkimisväärset kahju, mis suureneb pidevalt. Kahju vähendamiseks on kiiremas korras vajalik võimaldada kaebaja kinnistul paikneva sadevee äravoolutoru parandamine. Kolmanda isiku kinnistu on olnud avariilises olukorras alates 2024. a septembri lõpust, kuna alates sellest ajast on kaebaja takistanud torude parandamist.
9.Wenger Arendus OÜ palus 10.01.2025 vastuses jätta kolmanda isiku 07.01.2025 taotlus rahuldamata. Kolmandal isikul on jätkuvalt tõendamata sadevee torustiku olemasolu Jõemäe tn 8 kinnistul ja tal puudub jätkuvalt sadevee torustiku taastamiseks Jõemäe tn 8 kinnistul kehtiv ehitusteatis. Kolmas isik on taotlenud kanalisatsioonitorustiku rajamist kaebaja kinnistule eesmärgiga juhtida oma reovesi kaebaja kinnistule. Kaebaja ainus võimalus oma 2(10)
3-24-3098 omandit kaitsta oli taotleda sellise tegevuse peatamist. Kolmas isik on ignoreerinud kaebaja ettepanekut, mille kohaselt saab ta 25.11.2022 ehitusloa nr 2212271/22949 (dtl 89‒105) alusel viivitamatult välja ehitada oma sadevee ja reovee kanalisatsiooni. Kolmas isik on alustanud ehitustöid nimetatud ehitusloa alusel ja kaebaja ei takista tal jätkata ehitusloa järgseid töid. F.W uputab kaebaja kinnistut igapäevaselt reoveega. Kolmanda isiku reoveepump töötab 24/7 ka nädalatel, kus puuduvad sademed. Kolmas isik ei ole tõendanud, kuidas uputas sadevesi tema maa-aluse korruse (kolmandal isikul puudub maa-alune korrus). Kolmandale isikule pakuti võimalust tulla kaebaja kinnistule, kuid kolmas isik ise ei soovinud seda. Kolmas isik on eksitanud kohut oma tegelikust olukorrast ja kavatsustest.
10.Tallinna linn toetas 10.01.2025 vastuses kolmanda isiku taotlust ja palus tühistada 20.11.2024 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse. Tallinna Halduskohus rõhutas 20.11.2024 määruses, et vastustaja peab viivitamatult läbi viima riikliku järelevalve ehitusteatise teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes. TLPA edastas kaebaja 12.11.2024 vaide järelevalvemenetluse ehk vaidemenetluse läbiviimiseks Tallinna Linnakantselei linna sisekontrolöri teenistusele. Samas esitas kaebaja vaidega samasisulise kaebuse 25.11.2024 Tallinna Halduskohtule, mille kohus võttis 20.12.2024 määrusega menetlusse. See aga tõi kaasa vaidemenetluse lõppemise. Samas nõudes ei saa korraga toimuda vaidemenetlust ja kohtumenetlust. Kaebuse lisaks oleva servituudilepingu asendiplaanilt on Jõemäe tn 8 kinnistul Jõemäe tn 6 kinnistut teenindav sadeveetorustik ja kokkulepitud servituudiala selgelt näha. Vaidlusalune sadevee torustik on rajatud 1960. aastatel. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 27 lg 5 kohaselt loetakse enne 1999. a 1. aprilli ehitatud tehnorajatised õiguspäraselt ehitatuks, olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitisregistris. Ühtlasi nähtub kohtutäitur Arvi Pingi poolt 26.11.2024 koostatud juriidilise fakti tuvastamise aktist, et Jõemäe tn 8 kinnistul asub Jõemäe tn 6 kinnistut teenindav sadeveetorustik. Lisaks nähtub kaebaja poolt 23.04.2024 ehitisregistrisse esitatud ehitusteatise nr 2311201/25570 juurde kuuluvalt asendiplaanilt selgelt, et Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 on ühendatud olemasoleva sadevee kanalisatsiooniga – olemasolev sadevee kanalisatsiooni tähis on tingmärgi kohaselt roheline katkendlik joon, kus joone katkendite vahel on täht „D“. Seega nähtub olemasolevatest tõenditest, et tegu on varasemalt Jõemäe tn 8 kinnistule rajatud ehk olemasoleva sadeveetorustikuga, mis nüüd vajab taastamist. Vastustajale teadaolevalt kehtib praegu 18.10.2024 Harju Maakohtu hagi tagamise määrus tsiviilasjas nr 2-24-15550. Seda enam on halduskohtu 20.11.2024 määrusega rakendatud esialgse õiguskaitse meede ebaproportsionaalne ja sihitu. Sealjuures on Tallinna Halduskohus varasemalt korduvalt rõhutanud (küll seoses kaasomandiga), et ehitisteatis ei anna õigust ehitama asuda ilma asjast puudutatud omaniku nõusolekuta. Seda aga vaieldakse praegu tsiviilkohtus ning kehtib eelviidatud Harju Maakohtu määrus. TLPA järelevalve osakond viis 09.01.2025 Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 osas läbi paikvaatluse, kus tuvastati, et Jõemäe tn 8 kinnistu suunas kaevus horisontaalselt olevast torust voolab kaevu vett, mis viitab sellele, et torus on takistus või on toru purunenud. See kinnitab kolmanda isiku väidet, et kaebaja võib olla asunud kolmandale isiku kinnistut teenindavat sadevee äravoolutoru lõhkuma. Esialgse õiguskaitse rakendamine on toonud tagajärje, et isik, kelle kasuks on esialgset õiguskaitset rakendanud, võib olla viinud olukorra selleni, et isegi kui ta kohtuvaidluse kaotab, ei ole võimalik kohtuotsust kolmanda isiku õiguste osas realiseerida.
11.Tallinna Halduskohus tühistas 10.01.2025 määruse resolutsiooni p-ga 1 enda 20.11.2024 määruse resolutsiooni p-ga 1 kohaldatud esialgse õiguskaitse. 3(10)
3-24-3098 Esialgse õiguskaitse kohaldamist mõjutanud asjaolud on muutunud. Kohus sai 20.11.2024 määrusega esialgse õiguskaitse kohaldamisel lähtuda sellest, et kohtule ei olnud esitatud ühtegi tõendit, et Jõemäe tn 8 kinnistul üldse asub kolmandale isikule kuuluv ja Jõemäe tn 6 kinnistut teenindav sadeveetorustik. Praeguseks on vastustaja asjakohastele tõenditele tuginevalt ära näidanud, et Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 kinnistud on ühendatud olemasoleva sadevee kanalisatsiooniga (dtl 665 – asendiplaan; dtl 648 jj – 26.11.2024 juriidilise fakti tuvastamise akt). Enne 1999. a 1. aprilli ehitatud tehnorajatised (vaidlusalune sadeveetorustik on rajatud 1960. aastatel) loetakse õiguspäraselt ehitatuks (EhSRS § 27 lg 5) olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitusregistris. Seega on sadeveetorustiku olemasolu Jõemäe tn 8 kinnistul tänaseks piisavalt kinnitust leidnud. Lisaks saab kohus arvestada vastustaja poolt 09.01.2025 läbi viidud paikvaatluse tulemustega. Paikvaatlusel fikseeriti fotodega, et Jõemäe tn 6 kinnistul asuvas sademeveekaevus on pump, millega pumbatakse liigvett välja. Samuti on tuvastatud, et Jõemäe tn 8 kinnistu suunas kaevus horisontaalselt olevast torust voolab kaevu vett, mis viitab sellele, et torus on takistus või on toru purunenud. Lisaks on Jõemäe tn 8 värava juures fikseeritud, et mingis osas on pinnast tõstetud (paikvaatluse akt dtl 666 jj). Seega on kinnitust leidnud kolmanda isiku väide avariilisest olukorrast, mille likvideerimise takistamine ei ole põhjendatud. Seejuures lähtus kohus 20.11.2024 määrusega esialgset õiguskaitset kohaldades sellest, et tekkinud olukorrale leitakse kiiremas korras lahendus (arvestades kolmanda isiku elamus vee üleujutust). Kuna praeguseks pole olukord mõistlikku lahendust leidnud ja esialgse õiguskaitse jätkuv kohaldamine võib kaasa tuua kolmandale isikule aja jooksul suureneva kahju, on põhjendatud 20.11.2024 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tühistada. Kaebaja huvi hoida ehitusteatise alusel tema kinnistul ära mis tahes ehitustegevus (sh sadeveetorustiku parandamine) ei ole kaalukam vajadusest hoida ära olulise kahju tekkimine kolmanda isiku varale.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.Wenger Arendus OÜ palub 16.01.2025 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 10.01.2025 määruse resolutsiooni p 1 ja teha asjas uus määrus, millega jätta esialgse õiguskaitse tühistamise taotlus rahuldamata. Määruse kohaselt on esialgse õiguskaitse tühistamise aluseks olnud eelkõige avariitööde teostamise vajadus. Sellisel juhul saaks olla mõeldav halduskohtu 20.11.2024 määruse muutmine viisil, et see võimaldab teostada hädapäraseid avariitöid. Olukord ei ole võrreldes 20.11.2024 määruse tegemise ajaga muutunud. Kolmas isik soovib jätkuvalt võõral kinnistul ehitusõiguseta ehitada. Kolmandal isikul on lubatud rajada uus reovee kanalisatsiooni torustik, mitte ei ole antud luba vana sademevee torustiku taastamiseks. See on võimalik vaid ehitusprojekti ja ehitusloa väljastamise korral ning kui seda näeks ette 20.05.2011 servituudileping. Need kriteeriumid ei ole täidetud. Kolmanda isiku poolt kaebaja kinnistul ebaseaduslike ehitustöödega jätkamisel tekib kaebajale ulatuslik ja pöördumatu kahju. Kolmanda isiku kasuks seatud reaalservituut ei tähenda, et ta võiks asuda ebaseaduslikult kaebaja kinnistule ehitama. Esmalt peaks olema tõendatud, et kolmandal isikul saaks olla mingid õigused kaebaja kinnistul asuvale sadeveetorustikule ning see oleks rajatud hoone või muu rajatise ehitusloa alusel. Halduskohtu määruse p 14.1 viited kanalisatsioonile on asjakohatud, kuna 20.05.2011 servituudileping näeb ette veejuhtimis- ja sidetrassiservituudi. Esimene puudutab sadevett, mitte kanalisatsiooni. Kuskilt ei tulene kaebaja kohustus taluda võõrast kanalisatsioonitorustikku. Määruse p-s 14.1 viidatud EhRS § 27 lg 5 ei puuduta
4(10)
3-24-3098 omaniku talumiskohustust. Samuti ei tulene sellest uue torustiku võõrale kinnistule rajamise õigust. Paikvaatuse tulemusest ei selgu, et kaebaja lõhkus ära kolmanda isiku sadevee äravoolutoru. Samuti ei selgu, milles seisneb kolmanda isiku kantud märkimisväärne kahju. Paikvaatlusel fikseeriti vaid olukord kinnistutel ja tuvastati, et Jõemäe tn 8 kinnistul on mingisugune kaev ja pump ning telk ja kaevetöid ei toimunud. Väär on halduskohtu määruse väide, et torustik paiknes kinnistul enne aprilli 1999. Kohus on jätnud kaebaja väited ja tõendid käsitlema ning on nõustunud vastustaja seletustega. Jõemäe tn 8 (endine Leningradi mnt 202a ja Peterburi mnt 202a) 1978. a asendiplaanil puudub sadevee kanalisatsioon ja reovee kanalisatsioon. 1985. a Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo akt kinnitab, et ka aastaid hiljem ei ole maa-ala juures muutusi. Vastustaja väide, et vastustaja 10.01.2025 vastuse lisa 4 asendiplaanil on „D“ maa-alune sademevee kanalisatsiooni torustik, on väär. Tingmärkides ei ole välja toodud olemasolevat sademevee kanalisatsiooni torustikku, mis oleks märgitud selle olemasolul tähisega „SK – OL. OL. SADEMEVEE KANALISATSIOON“. Geodeet märgib geodeetilise mõõdistuse käigus kõikidele rajatistele tähise „X“, kui kinnistul (looduses) rajatis või hoone puudub. Kohus pole analüüsinud tähise „D“ tähendust ja ei ole osanud lugeda geodeedi koostatud asendiplaani ning on jõudnud valele järeldusele. Tähis „D“ ei asu isegi servituudi alas ega kulge servituudi ala lõpuni. Vastustaja oleks pidanud märkama, et see ei ole olemasolev rajatis (maha tõmmatud tähisega „X“) ja see on rajatud vaid Jõemäe tn 8 kinnistu keskele, mis tähendab, et maa-alust sademeveetorustikku ei ole kunagi rajatud Jõemäe tn 8 kinnistu lõpuni ning kolmas isik on immutanud reovett kaebaja kinnistule. Kuna sademevee kanalisatsiooni tähistus on „SK“, siis on tõendatud, et Jõemäe tn 8 kinnistul ei ole maa-alust sademevee kanalisatsiooni torustikku. Ka kolmanda isiku kinnistul ei ole kanalisatsiooni „SK“. Asendiplaanilt nähtub selle alaosas „Tingmärgid varem projekteeritud torustike osas“, et sademevee kanalisatsioon „SK“ on Tallinna linna teemaal T2. Kuna rajatis ehitisregistris puudub, siis geodeet ei saanudki seda lisada asendiplaanile dokumentide alusel. Kaebaja esitatud OÜ Eesti Keskkonnauuringute Keskuse 09.01.2025 analüüsiakt tõendab, et tegu ei ole sademevee, vaid reoveega. Terviseameti 09.01.2025 katseprotokoll NH2025/V154909M tõendab, et kaebaja kinnistu puurkaevuvesi ületab lubatud normi peaaegu tuhat korda. Kolmanda isiku poolt kaebaja kinnistu uputamine reoveega on tõendatud ka asjaoluga, et kolmas isik on taotlenud ehitisteatist kanalisatsioonitorustiku rajamiseks kaebaja kinnistule. Kolmas isik kuritarvitab servituudilepingut, et juhtida reovett läbi „sademeveetorustiku“ otse kaebaja kinnistule, selle asemel, et liituda linna ühisveevärgiga. Samuti on kehtivuse kaotanud kolmanda isiku heitvee kohtkäitlusluba. Sama kaevu, mida vaatles paikvaatluse tegija, tühjendab kolmas isik fekaalitaksoga. Kaebaja tellitud audit ja kolmanda isiku pumbatava vee koostise uuring kinnitavad, et torustikku ei ole olemas ja tegemist on fekaalse reoveega. Kohus on jätnud kaebaja tõendid arvestamata, samuti pole kohus rakendanud uurimispõhimõtet tegelike asjaolude väljaselgitamiseks. Vastustaja esitatud 26.11.2024 kohtutäituri koostatud juriidilise fakti tuvastamise akt ei ole käsitatav ehitusdokumendina. Väidetava torustiku algus- ja lõpp-punkt on esitatud meelevaldsete fotodega ning on omavahel seostamata. A. Pingil puudub kutsetunnistus ehitise auditi koostamiseks. Ehitis ei ole juriidiline fakt, mida saab tuvastada kohtutäitur. Kuni kolmas isik ei ole kandnud ehitisregistrisse maa-alust sadevee torustikku, ei saa ta esitada taotlust vaidlusaluse sadevee torustiku taastamiseks. Kuna auditi saab teha vaid olemasoleva sadevee torustiku kohta ja kolmas isik ei ole erakorralist auditit tellinud, ei ole vaidlusalust sadevee torustikku olemas. 5(10)
3-24-3098 Kolmas isik saab enda 25.11.2022 ehitusloa nr 2212271/22949 alusel viivitamatult välja ehitada oma sadevee ja reovee kanalisatsiooni. Selle asemel, et jätkata ehitustöid kehtiva ehitusloa alusel, on kolmas isik võtnud eesmärgiks kasutada servituudilepingut, et juhtida sademevee kanalisatsiooni torustiku kaudu enda reovett kaebaja kinnistule. Kolmas isik ei ole tsiviil- ega halduskohtumenetluses tõendanud, mismoodi uputas sadevesi tema maa-aluse korruse (kolmandal isikul puudub maa-alune korrus).
13.Tallinna linn palub 22.01.2025 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja kui kinnisvara arendaja huvi ei kaalu üles kolmanda isiku kui koduomaniku huvi lõpetada igapäevase kahju saamine oma kodule. Kaebajale kuuluv kinnistu on koormatud reaalservituudiga ja see on kantud kinnistusraamatusse juba 20.05.2011. Seega oli kaebaja teadlik Jõemäe tn 8 koormatisest ja selle talumise kohustusest. Praeguseks on selge, et kaebaja ei võimalda olemasolevat sadeveetorustikku kolmandal isikul remontida ja taastada. Kaebaja on rajanud reaalservituudi alale telgi, mis takistab avariitööde teostamist. Lisaks on kaebaja tõstnud oma kinnistu pinda Jõemäe tn 6 piiri lähedal, et sadevesi ei voolaks Pirita jõe ja ühtlasi Jõemäe tn 8 suunas, vaid jääks Jõemäe tn 6 kinnistule pidama, mis kahjustab kolmanda isiku kodu. Kuigi sadevee äravoolutoru ei nähtu ehitisregistrist, on sellekohane märge tehtud kinnistusraamatusse juba 20.05.2011. Kolmas isik on kinnitanud, et tõenäoliselt rajati sadevee äravoolutoru 60. aastatel (EhSRS § 27 lg 5). Sadevee äravoolutoru olemasolu tõendab ka kolmanda isiku poolt kohtutäiturilt tellitud juriidilise fakti tuvastamise akt, mille lk-del 12‒13 on näha suund, kuhu kulgeb äravoolutoru. Toru kulgeb Jõemäe tn 8 suunas minimaalselt 15,1 m. Aktis on toodud (lk 14‒15) fotod äravoolutoru teisest otsast, mille kaudu peaks sadevesi suubuma Pirita jõe suunas. Kaebaja esitatud A. Piirsalu koostatud ehitise audit on ilmselgelt kallutatud vastavalt tellija soovidele ning sellel puudub tõendiväärtus. Kõik asjakohased tõendid tõendavad, et kõnealune sadeveetorustik on olemas ning see vajab remonti ja taastamist. Kaebaja arvamus vee rikutuse kohta ei baseeru ühegi spetsialisti või asjatundja arvamusel. Kolmas isik on tellinud asjakohase arvamuse A. Käärdilt. Vastustaja nõustub arvamuse järeldusega neid kordamata.
14.F.W palub 22.01.2025 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja väited, et Jõemäe tn 8 kinnistul puudub kolmandale isikule kuuluv sademevee torustik ning kolmas isik pumpab Jõemäe tn 8 kinnistule reovett, on valed. Tõenäoliselt rajati sadevee äravoolutoru 1960. aastatel, mistõttu puudub ehitisregistris viide olemasolevale torustikule. Kuivõrd ehitisregistrisse ei ole sadeveetoru kui ehitist sisse kantud, ei saanud tehnilistel põhjustel esitada ka teatist vastava ehitise taastamiseks. Ainuke võimalus oli esitada teatis uue sadeveetoru rajamiseks, mis tegelikkuses ei ole korrektne, kuid ainuvõimalik lahendus tulenevalt ehitisregistri omapäradest. Olenemata sellest, et sademevee äravoolutoru ei nähtu ehitisregistrist, on sellekohane märge tehtud juba 20.05.2011 kinnistusraamatusse. Seega oli kaebaja teadlik servituudi olemasolust ja sellega seotud kohustustest. Kuivõrd kaebaja väitis, et sadeveetoru ei ole Jõemäe tn 8 kinnistul olemas, tellis kolmas isik kohtutäiturilt juriidilise fakti tuvastamise akti, millest nähtub, et sadevee äravoolutoru on Jõemäe tn 8 kinnistul olemas. Kohtutäitur ei teinud ehitise auditit EhS § 18 mõttes, vaid 6(10)
3-24-3098 tuvastas juriidilise fakti ehk konkreetsed faktilised asjaolud. Aktist nähtub, et Jõemäe tn 6 kinnistul on olemas sadeveekaev, millest kulgeb sadevee äravoolutoru Jõemäe tn 8 kinnistu suunas vähemalt 15,1 m ning sadeveetoru ots väljub Pirita jõe poole. Kaebaja esitatud auditi väide, et kuna Jõemäe tn 8 kinnistul puuduvad kaevud, siis sadeveetorustikku ei eksisteeri, on vale. Kaebaja ei ole eksperdile avaldanud, et on kinnistul olnud sadeveekaevu kinni ajanud ning killustikuga katnud. Kolmas isik esitab kohtule fotod, millest nähtub, et Jõemäe tn 8 kinnistul oli sadeveekaev. Seoses kaebaja esitatud veeproovidega esitab kolmas isik keskkonnaekspert A. Käärdi arvamuse. Arvamusest selgub, et analüüsiakt EL2500005-REOVESI tulemustest ei saa järeldada, et Jõemäe tn 6 kinnistul moodustuva vee puhul on tegemist reoveega veeseaduse tähenduses. Analüüsi tulemused viitavad, et tegemist on jääkreostusega. Kuivõrd Jõemäe tn 8 ala oli kunagi roosikasvatuse ala, on väetamisest tekkinud jääkreostus, mis tulenevalt sadeveetoru lõhkumisest valgub Jõemäe tn 6 sadeveekaevu tagasi. Seoses veeprooviga NH2025/V154909M on ekspert tuvastanud, et kaebaja territooriumil puudub riiklike andmebaaside alusel joogiveega varustamise puurkaev ja/või salvkaev. Kuna pole teada, millisest põhjaveekihist põhjavett kui toorvett joogiveena/tarbeveena tarbitakse, ei saa hinnangut joogivee reostatusele anda. Välistada ei saa, et kaebaja on soojussüsteemi puuraukude rajamise käigus saastanud alumisi põhjaveekihte. Kaebaja veeproovidel puudub lisaks võrdlusmoment varasema olukorraga ehk olukorraga enne seda, kui kaebaja rikkus sadevee äravoolu süsteemi. Tegelik olukord on selline, et kaebaja lõhkus ehitamise käigus sadevee äravoolutoru, mille järgselt on seni toiminud süsteem rikutud. Varem ei ole uputusi olnud, mis nüüd on kestnud üle kolme kuu. Kolmas isik peab 24/7 töös hoidma vähemalt kaks pumpa, et oma majast ja kinnistult vett välja pumbata. Kaebaja kahju ja kahjustumine jääb täielikult arusaamatuks. Maa-alune sadevee äravoolutoru, mis on kantud servituudina kinnistusraamatusse, ei saa kaebaja huve ja õiguseid rikkuda. Eriti olukorras, kus tegemist on kinnisvaraarendajaga, kes ise kohapeal ei ela.
15.Wenger Arendus OÜ on 22.01.2025 vastuses (ja 25.01.2025 täienduses) seisukohal, et 20.05.2011 servituudileping ega kinnistusraamatu kanne ei anna kolmandale isikule iseenesest õigust võõral kinnistul ehitada. Ainus ligipääsu võimaldav dokument on maakohtu 18.10.2024 kohtumäärus, mis puudutab olemasoleva torustiku taastamist. Taastamine on võimatu torustiku puudumisel. Ehitusteatis ega ükski muu dokument ei anna alust võõral kinnistul selliseks ehitustegevuseks, s.o uue torustiku rajamiseks. Meelevaldne on vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et kaebaja arvamus oma vee rikutuse kohta ei baseeru ühegi spetsialisti või asjatundja arvamusel. Jõemäe tn 8 puurkaevust on võtnud joogiveeproovid Terviseamet. Kaebaja ostis Jõemäe tn 8 kinnistu, millele oli puurkaev juba rajatud. Asjaolu, et puurkaev ei ole registris, ei tõenda, et Terviseamet võltsis proovivõtu asukohta ja allikat. Kolmanda isiku poolt 22.01.2025 vastuse lisas 3 esitatud fotod ei ole servituudiala kohta, on eksitavad ja seostamata. Audit ja ekspertarvamus kinnitavad, et rajatis puudub ja seda ei ole rajatud ka 1960. aastatel. Kohtutäituri akt ei ole tõendina kasutatav. Akti tellija on kolmas isik, kes eelduslikult maksis fakti tuvastamise eest. Tsiviilasjas nr 2-24-15550 teostab sama kohtutäitur A. Pink 18.10.2024 kohtumääruse täitmist kaebaja vastu, mistõttu esineb huvide konflikt. Kohtutäitur on tuletanud andmed teise isiku saadud andmete põhjal, s.o ta nägi teise isiku poolt trossiga toimetamist, mitte torustikku. Kaebaja esitatud 10.01.2025 proovivõtu protokoll lükkab ümber kolmanda isiku lisas 4 toodud valed väited. A. Käärd ei ole asjatundja tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 272 lg 2 7(10)
3-24-3098 mõttes. Samuti pole esitatud tõendeid, mis võimaldaks tal ümber lükata kaebaja esitatud tõendid. Kaebaja ei ole takistanud servituudialale sissepääsu. Vastavalt servituudilepingule on kolmandal isikul kohustus teavitada kaebajat ja tal ei ole õigus viibida kaebaja kinnistul sellest ette teatamata. Ehitustelk on kaebaja kinnistule paigaldatud ehitustööde jaoks (kaebajal on kehtiv ehitusteatis) talviste olude kaitseks konstruktsiooni kohale.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
16.Ringkonnakohus võtab asja õigemaks lahendamiseks HKMS § 198 lg 3 alusel asja materjalide juurde määruskaebuse lisad 1‒7 (dtl 748‒772) ning kolmanda isiku 22.01.2025 vastuse lisad 1, 3, 4 ja 5 (dtl 783‒758 ja 805‒814). Kolmanda isiku 22.01.2025 vastuse lisa 2 on haldusasja materjalide juures juba eelnevalt.
17.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu 10.01.2025 määruse resolutsiooni p-i 1 muutmiseks või tühistamiseks ei ole alust.
18.Kohus võib menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgset õiguskaitset muuta või tühistada, kui kohtumenetluse kestel on muutunud esialgse õiguskaitse rakendamise või rakendamata jätmise aluseks olnud asjaolud, kahjulike tagajärgede saabumise ohu tõenäosus, kaebaja või kolmanda isiku õiguste riive intensiivsus või avalik huvi või kaebuse perspektiivikus (HKMS § 253 lg 1; vt ka Riigikohtu 10.06.2009 määrus nr 3-3-1-44-09, p 10 ja 06.08.2015 määrus nr 3-3-1-44-15, p 10).
19.Halduskohus rahuldas 20.11.2024 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja keelas ehitustegevuse 11.11.2024 ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel Jõemäe tn 8, Tallinn kinnistul. Halduskohus oli seisukohal, et kolmas isik võib hakata vaidlusaluse ehitusteatise alusel ehitama Jõemäe tn 8 kinnistule maa-alust sadeveekanalisatsiooni ning see võib tuua kaebajale kaasa pöördumatud tagajärjed. Kohus selgitas, et menetlusosalistel tuleb olukorra kiireks ja õiguspäraseks lahendamiseks selgitada välja, kas Jõemäe tn 8 kinnistul asub koos Jõemäe tn 6 elamuga 1960. aastatel rajatud sadeveetorustik. Seega lahendas halduskohus 20.11.2024 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse olukorras, kus kohtul puudusid tõendid selle kohta, kas Jõemäe tn 8 kinnistul asub üldse kolmanda isiku kinnistut teenindav sadeveetorustik või mitte.
20.Ringkonnakohtule nähtub asja materjalidest järgnev. Kaebajale kuuluv Jõemäe tn 8 kinnistu on koormatud 20.05.2011 reaalservituutide seadmise lepingu (dtl 14‒23) alusel veejuhtimisservituudiga kolmandale isikule kuuluva Jõemäe tn 6 kinnistu igakordse omaniku kasuks. Lepingu p-i 2.1 kohaselt on veejuhtimisservituudi ligikaudne ala lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil (dtl 22) näidatud rohelise joonega. Veejuhtimisservituudi sisuks on valitseva kinnistu (s.o Jõemäe tn 6 kinnistu) igakordse omaniku õigus kasutada teenival kinnistul (s.o Jõemäe tn 8 kinnistul) paiknevat maa-alust sadevee torustikku (lepingu p 2.2). Kolmas isik on 15.11.2024 seisukohas selgitanud, et sadevee ärajuhtimise torustik on tõenäoliselt ehitatud samal ajal kui Jõemäe tn 6 elamu ehk 1961. a-l (väljavõte ehitisregistrist dtl 256). EhSRS § 27 lg 5 kohaselt enne 1999. a 1. aprilli ehitatud tehnorajatised loetakse õiguspäraselt ehitatuks, olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitisregistris. Asjas on esitatud kohtutäitur A. Pingi 26.11.2024 juriidilise fakti tuvastamise akt (dtl 648‒664), milles on fotodega fikseeritud sadeveekaevu asukoht Jõemäe tn 6 kinnistul, selles asuv toru ning selle toru suund Jõemäe tn 8 kinnistu suhtes, Jõesaare 9b kinnistul väljuv toru ja selle asukoht Jõemäe tn 8 kinnistu suhtes. Aktis on fikseeritud sadeveetoru pikkuse mõõtmine fiibertrossiga, mille tulemus oli 15,1 m. Kohtutäitur on 26.11.2024 aktiga tuvastanud 8(10)
3-24-3098 juriidilise fakti, mitte teostanud ehitise auditi, mille läbiviimiseks oleks vajalik vastav kvalifikatsioon. Aktist ei nähtu järeldusi, vaid teostatud on juriidilise fakti tuvastamise toimingud, mis on fikseeritud fotode ja videoga.
21.Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et viidatud tõenditele tuginedes on esialgse õiguskaitse rakendamise aluseks olnud asjaolud muutunud ning kolmanda isiku kinnisasja teenindava sadeveetoru olemasolu Jõemäe tn 8 kinnistul on pigem tõenäoline. Vähemasti ei saa seda välistada. Praeguses menetlusstaadiumis ei kummuta seda ka kaebaja määruskaebuse lisana 2 (dtl 751‒760) esitatud 09.01.2024 „Ehitise audit ‒ Jõemäe tn 8 sademeveekanalisatsioon“ (töö nr 1518/24) ega A. Piirsalu 15.01.2025 Jõemäe tn 8 ekspertarvamus sademeveetorustiku paiknemisest Jõemäe tn 8 kinnistul (dtl 762‒768). Viidatud dokumentide järeldused tuginevad põhiliselt sellele, et torustikku pole visuaalselt võimalik näha, Jõemäe tn 8 praegune ja endine omanik kinnitavad, et seda ei eksisteeri, ning ajaloolised dokumendid ei näi kinnitavat sadevee äravoolutorustiku rajamist. Need dokumendid ei lükka siiski ümber fakti, et 20.05.2011 seisuga pidi torustik olema rajatud, sest vastasel korral ei oleks saanud sõlmida veejuhtimisservituudi lepingut ega kanda seda kinnistusraamatusse. Samuti on tõendatud, et kolmanda isiku kinnistu kaevust saab alguse äravoolutoru pikkusega 15,1 m kaebaja kinnistu suunas ja täpselt samas suunas, mis nähtub servituudilepingu lisast 2 (vrd dtl 758). Lõpliku hinnangu kaebuse perspektiivile ja asjas esitatud tõenditele saab siiski anda halduskohtus põhiasja läbivaatamise raames.
22.Jõemäe tn 8 kinnistul on servituudilepingus toodud veejuhtimisservituudi alal toimunud 2024. a-l ehitustööd. Kolmas isik on oma menetlusdokumentides selgitanud, et Jõemäe tn 8 toimuva ehitustegevuse käigus on kolmanda isiku kinnistut teenindav sadevee ärajuhtimise torustik läbi kaevatud, mistõttu tekkis septembri lõpus 2024. a-l kolmanda isiku kinnistul ulatuslik uputus, mille tulemusena oli kolmanda isiku elamu keldris ligi 40 cm vett (foto dtl 257). Hoonest pumbatakse välja vett igapäevaselt ning liigvesi hoone vundamendi ümbruses võib külmade tulekuga tekitada suure kahju (15.11.2024 seisukoht). Enne kaevetöid oli kolmanda isiku kinnistu kuiv ja hoone keldris vett ei olnud (25.11.2024 seisukoht). Kolmas isik rõhutab määruskaebusele 22.01.2025 esitatud vastuses, et temale kuuluv kinnistu on jätkuvalt avariilises olukorras, kuna kaebaja ei võimalda olemasolevat sademeveetoru remontida, kaebaja on rajanud reaalservituudi alale telgi, mis takistab avariitööde tegemist ning lisaks on tõstnud oma kinnistu pinda Jõemäe tn 6 piiri lähedal, et sadevesi jääks Jõemäe tn 6 kinnistule pidama. Vastustaja on koos 10.01.2025 vastusega esitanud halduskohtule Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 kinnistutel 09.01.2025 toimunud paikvaatluse akti (dtl 666‒668). Paikvaatlusel on fotodega fikseeritud, et Jõemäe tn 6 kinnistul asuvas sademeveekaevus on pump, millega pumbatakse liigvett välja. Samuti on fikseeritud, et Jõemäe tn 8 kinnistu suunas kaevus horisontaalselt olevast torust voolab kaevu vett (sama nähtub 26.11.2024 kohtutäituri juriidilise fakti tuvastamise aktist), mis viitab, et torus on takistus või on see purunenud. Lisaks kinnitab paikvaatlus, et Jõemäe tn 8 värava juures on mingis osas pinnast tõstetud ning Jõemäe tn 8 kinnistul asub telk. Eelneva põhjal on ringkonnakohtu hinnangul leidnud kinnitust ka kolmanda isiku väide tema kinnistul olevast avariilisest olukorrast.
23.Kolmas isik on määruskaebuse vastuses selgitanud, et kuna sadeveetoru ei ole ehitisregistrisse kantud (vt EhSRS § 27 lg 5), oli ehitisregistri tehnilistel põhjustel võimalik esitada taotlus üksnes sadeveetoru rajamiseks, mitte taastamiseks. Ka Harju Maakohtu 18.10.2024 määrusega tsiviilasjas nr 2-24-15550 kohustati kaebajat mitte tegema takistusi F.W sadeveetorustiku taastamisele. Järelikult ei ole kolmanda isiku eesmärk uue sadevee torustiku rajamine, vaid olemasoleva taastamine, ning ülemäärane mõjutus kaebaja kinnisasjale puudub.
9(10)
3-24-3098
24.Võttes arvesse ülalkirjeldatud muutunud asjaolusid ja kolmanda isiku kinnistul kestvat avariilist olukorda, on halduskohus põhjendatult asunud seisukohale, et halduskohtu 20.11.2024 määruse alusel jätkuv esialgse õiguskaitse kohaldamine võib tuua kolmandale isikule kaasa järjest suureneva kahju. Seetõttu kaalub kolmanda isiku huvi hoida ära kahju tekkimine üles kaebaja huvi keelata ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel ehitustegevus tema kinnistul.
25.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu 10.01.2025 määruse resolutsiooni p 1 muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.