Tartu Ringkonnakohus Einar Vene, Tanel Saar, Maili Lokk 30.09.2024, Tartu 3-22-2049 Osaühingu Albatrek kaebus Kambja valla vastu seoses Tõrvandi alevikus Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22 asuvate kruntide ehitusõigusega Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsus Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja/apellant – Osaühing Albatrek, esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets Vastustaja – Kambja vald
RESOLUTSIOON
1.Võtta apellatsioonkaebuse lisa nr 1 ja apellatsioonkaebuse vastuse lisad asja materjalide juurde.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsuse resolutsioon muutmata, muutes ja täiendades osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, s. o 30.09.2024, arvates (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Albatrek on järgmiste Tartumaal Kambja vallas Tõrvandi alevikus asuvate kinnisasjade omanik: - Kummeli tn 1, katastritunnus 28301:001:0307, pindala 1537 m2, sihtostarve ärimaa; - Kummeli tn 22, katastritunnus 28301:001:0304, pindala 594 m2, sihtostarve ärimaa.
2.OÜ Albatrek kinnisasjad on hõlmatud Ülenurme Vallavalitsuse 02.08.2016. a korraldusega nr 394 kehtestatud Tara, Taraääre ja Aiaääre maaüksuste ja lähiala detailplaneeringuga. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.4. koosseisus olevas tabelis nr 2 on kokku 130 krunti (positsiooni), neist 107 on elamumaa (9 krundi puhul lisaks lubatud ärimaa), 1 sotsiaalmaa/üldkasutatava maa, 20 transpordimaa ja kaks (OÜ-le Albatrek kuuluvad krundid) üksnes ärimaa sihtotstarbega. Seletuskirja p-s 4.18. on märgitud: „Tabelis 2 „Kruntide ehitusõigusˮ on antud suurimaks lubatud ehitusaluseks pinnaks vastavalt kehtivale Ülenurme valla üldplaneeringule 20 % krundi pindalast. Kui muudetakse Ülenurme valla üldplaneeringut ning uue üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud, on lubatud antud protsenti muuta täiendavate projekteerimistingimustega.ˮ
3.Kambja Vallavolikogu kehtestas 13.11.2018. a otsusega nr 51 Kambja valla üldplaneeringu endise Ülenurme valla territooriumi osas. Üldplaneering näeb ette, et tiheasustusalal reserveeritud elamumaadel on kuni 5000 m2 suurusel krundil maksimaalne lubatud täisehituse protsent (sh nii elamu kui ka kõik teised abihooned ja kaetud rajatised) kuni 30 %.
4.OÜ Albatrek esitas 15.12.2020 projekteerimistingimuste andmise taotluse. Osaühing taotles tema kinnisasjadel hoonestusala suurendamist 10 % ulatuses, leides, et detailplaneeringu ja uue üldplaneeringu alusel on lubatud täisehituse protsenti suurendada 30 %-ni. OÜ Albatrek täpsustas 14.06.2022 esitatud avalduses, et ta ei taotle hoonestusala suurendamist või detailplaneeringu muutmist, vaid täisehituse protsendi muutmist 20 %-lt 30 %-le toiminguna planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 9 alusel.
5.Kambja Vallavalitsus rahuldas 04.08.2022. a korraldusega nr 691 taotluse osaliselt. Vallavalitsus leidis, et osaühing taotles nii hoonestusala kui ka täisehituse protsendi suurendamist. Korraldusega anti projekteerimistingimused detailplaneeringu täpsustamiseks, suurendades Tõrvandi alevikus Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22 asuvate kruntide hoonestusala 10 % võrra. Vallavalitsus leidis, et ehitisealust pinda (täisehituse protsenti) ei ole võimalik projekteerimistingimustega suurendada, ja jättis taotluse selles osas rahuldamata. Korralduse põhjendustes märgiti, et üldplaneering ei muuda kehtivaid detailplaneeringuid. Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 4 järgi ei kuulu ehitisealuse pinna suurendamine lubatud täpsustuste loetelusse, mistõttu pole võimalik projekteerimistingimustega kinnistu maksimaalset täisehitusprotsenti muuta. PlanS § 140 lg 9 ei saa kohaldada, kuna üldplaneering ei ole õigusakt. Kui taotleja soovib ehitisealuse pinna suurendamist, siis tuleb tal algatada detailplaneeringu muutmine.
6.OÜ Albatrek esitas vaide, mille Kambja Vallavalitsus jättis 30.08.2022. a vaideotsusega rahuldamata.
7.Kambja Vallavalitsus uuendas 23.11.2022. a korraldusega nr 1104 haldusmenetluse, kuna 04.08.2022. a korralduses ei lahendatud OÜ Albatrek taotlust teha detailplaneeringus muudatus toiminguna PlanS § 140 lg 9 alusel.
8.Kambja Vallavalitsus andis 14.12.2022. a korralduse nr 1178, millega otsustas rahuldada OÜ Albatrek taotluse elamumaade osas ning kanda PlanS § 140 lg 9 alusel Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringusse toiminguga muudatus, määrates elamumaa kruntide täisehitamise protsendiks 30 %. Vallavalitsus jättis rahuldamata OÜ Albatrek taotluse Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22 täisehituse protsendi muutmiseks. Korralduse põhjenduste kohaselt on Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringu puhul tegemist erisusega üldreeglist,
sest detailplaneeringu kehtestaja soovis siduda hoonete suurima lubatud ehitusealuse pindala kehtiva üldplaneeringuga. Kehtiva üldplaneeringuga on kuni 5000 m2 suurusel elamumaa krundil lubatud täisehituse protsent 30 %. Elamumaade osas saab detailplaneeringusse kanda muudatused toiminguna. OÜ-le Albatrek kuuluvate kinnisasjade sihtotstarbeks on ärimaa. Üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent ärimaale ei kohaldu.
9.OÜ Albatrek esitas vaide, mille vallavalitsus jättis 18.01.2023. a vaideotsusega rahuldamata.
10.OÜ Albatrek esitas 28.09.2022 ja 15.02.2023 Tartu Halduskohtule kaebused, mille kohus liitis ühte menetlusse. Kaebaja nõueteks on: - tühistada 04.08.2022. a korraldus osas, milles vastustaja jättis rahuldamata taotluse kaebaja kinnisasjade ehitisealuse pinna suurendamiseks 20 %-lt 30 %-ni; - tühistada 14.12.2022. a korraldus osas, milles vastustaja jättis rahuldamata taotluse kaebaja kinnisasjade täisehituse protsendi muutmiseks; - tühistada 30.08.2022 ja 18.01.2023. a vaideotsused. Kaebaja ei taotle detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist, vaid taotleb täisehituse protsendi 30 %, mis tuleneb kehtivast üldplaneeringust, kandmist detailplaneeringule või üldplaneeringuga kooskõlas olevate projekteerimistingimuste andmist. Projekteerimis-tingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel arvestatakse üldplaneeringus määratud tingimusi. Muudatuse saab teha toiminguna, kuna üldplaneering on õigusakt PlanS § 140 lg 9 tähenduses. Kehtiv üldplaneering ei kehtesta ärimaadele täisehitusprotsenti ega tee vahet täisehitusõiguse puhul äri- või elamumaa vahel. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ei kohalda ta täisehituse protsenti 30 % ärimaale. Vastustaja ei ole täitnud detailplaneeringuga kaebajale antud lubadust täisehituse protsendi muutmiseks.
11.Tartu Halduskohus jättis 24.08.2023. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis, et vaidlustatud korraldused on õiguspärased ning kaebaja väited ei anna alust nende tühistamiseks. Otsuse põhjendused on kokkuvõtlikult järgmised.
11.1.Detailplaneeringus on selgelt ja üheselt mõistetavalt öeldud, et selles ette nähtud suurimat lubatud ehitisealust pinda saab muuta, kui muudetakse üldplaneeringut ja uue üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud. 13.11.2018 kehtestatud üldplaneering näeb ette suurema lubatud ehitisealune pinna elamumaa puhul. Kaebaja kinnisasjad on ärimaa sihtotstarbega. Elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust pinda ei saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks üldse mõtte erinevate reeglite kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale.
11.2.Vastustajale ei tulenenud ühestki õigusnormist kohustust kehtestada üldplaneeringus täisehituse protsent igat liiki juht- ja sihtotstarbega maale. Vastustaja ei ole detailplaneeringus andnud kaebajale lubadust reguleerida uue üldplaneeringuga ärimaa täisehituse protsenti. Avalikus menetluses koostatud detailplaneeringus nähti ette kruntide täisehituse protsendi suurenemine vastavalt üldplaneeringule. Üldplaneeringu koostamisel arutati samuti avalikkuse osavõtul läbi ja kehtestati täisehituse protsent üksnes elamumaale. Keskmine mõistlik isik ei saa eeltoodut kuidagi mõista nii, et detailplaneeringus ette nähtud täisehituse protsenti saab sellistel asjaoludel lihtsustatud korras muuta ka ärimaa puhul.
11.3.Vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust. Vastustaja sai üksnes kontrollida, kas on täidetud detailplaneeringus kehtestatud eeldused. Vastustaja tegi õigesti kindlaks, et need ei olnud täidetud.
11.4.PlanS § 140 lg 9 ja EhS § 27 ei sobi praegusel juhul kumbki. PlanS § 140 lg 9 lubab viia toiminguna detailplaneeringu vastavusse pärast selle kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega või jõustunud kohtuotsusega. Üldplaneering on haldusakt, täpsemalt
üldkorraldus. Üldplaneering ei ole õigusakt. Praktikas kehtib üldiselt arusaam, et üldplaneeringu muutmine pärast detailplaneeringu kehtestamist ei mõjuta detailplaneeringu kehtivust, õiguspärasust või sisu. Suurim lubatud ehitisealune pind ei kuulu nende detailplaneeringu tingimuste hulka, mida EhS § 27 lg 4 võimaldab projekteerimistingimustega täpsustada, ammugi muuta.
11.5.Kaebaja kinnisasjad ei ole elamumaa sihtotstarbega ning nende puhul on suurim lubatud ehitisealune pind detailplaneeringu järgi endiselt 20 % kinnisasja pindalast. Kui kaebaja soovib seda suurendada, siis ainus võimalus selleks on algatada detailplaneeringu menetlus.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.
12.1.Kaebaja ei taotle detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist, vaid kehtivast üldplaneeringust tuleneva täisehituse protsendi 30 % kandmist detailplaneeringule või üldplaneeringuga kooskõlas olevate projekteerimistingimuste andmist. Projekteerimistingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel arvestatakse üldplaneeringus määratud tingimusi. Muudatuse saab teha toiminguna, kuna üldplaneering on õigusakt PlanS § 140 lg 9 tähenduses. Kehtiv üldplaneering ei kehtesta ärimaadele täisehitusprotsenti ega tee vahet täisehitusõiguse puhul äri- või elamumaa vahel.
12.2.Halduskohtu seisukoht, et elamumaale kehtestatud reeglid kehtivad elamumaal, on ehitusaluse pinna suurendamise võimaluse kohta detailplaneeringu seletuskirjas toodud märkust arvestades asjakohatu. Uue üldplaneeringuga ehitusaluse pinna suurendamine käis kõigi tabelis 2 nimetatud elamumaade ja ärimaade kohta. Kuna uues üldplaneeringus ei ole sätestatud ärimaadele ehitusaluse pinna protsenti, siis arvestades õiguse üldpõhimõtteid ning kehtivat detailplaneeringut ja üldplaneeringut, oli kaebajal õiguspärane ootus, et vastustaja täidab detailplaneeringu tingimusi. Ärimaade omanikuna eeldas kaebaja, et uue üldplaneeringu kehtestamisel muudetud ehitusaluse pinna suurendamisel kehtib detailplaneeringuga antud õigus ehitusaluse pinna protsendi suurendamiseks ka ärimaade suhtes.
12.3.Halduskohtu seisukoht, et elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust pinda ei saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks üldse mõtte erinevate reeglite kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale, on täielikult põhjendamata, mis on oluline kohtumenetluse normi rikkumine.
12.4.Halduskohus hindas valesti detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. sätestatud tingimust. Halduskohtu väide, et kui kaebaja hinnangul oleks ärimaa täisehituse protsendi kindlaksmääramine üldplaneeringus olnud vajalik, siis oli tal õigus teha vastustajale üldplaneeringu menetluse raames sellekohane ettepanek, on asjakohatu ning väär. Ärimaa täisehituse protsendi suurendamise võimaluse lubadus kaebajale tuleneb kehtivast detailplaneeringust ning vajadus selle sisseviimiseks üldplaneeringusse puudub.
12.5.Kaebaja arusaam toetub kehtivale detailplaneeringule. Kehtivas detailplaneeringus ei käsitletud kruntide täisehitusprotsendi suurendamise lubadust eraldi elamumaadele ja ärimaadele, mistõttu saabki keskmine mõistlik isiku arusaam olla kaebaja arusaamaga ühetaoline.
12.6.Väär on halduskohtu seisukoht, et vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust. Vastustajal oli kohustus teostada kaalutlusõigust, arvestades kehtivat detailplaneeringut. Kaebajale jääb otsusest arusaamatuks, mis on need eeldused, mille kohta halduskohus märkis, et vastustaja sai üksnes kontrollida, kas need on täidetud, ning mille vastustaja õigesti kindlaks tegi (otsuse p 18). Halduskohtu järeldused ja seisukohad on
põhjendamata, arusaamatud ning ei ole jälgitavad. Tegemist on olulise kohtumenetluse normi rikkumisega.
12.7.Halduskohus jättis õigusvastaselt kohaldamata PlanS § 140 lg 9. Ka üksikjuhtumeid reguleerivad haldusaktid on õigusaktid. Kui halduskohus möönab, et elamumaa osas on võimalik selguse huvides nähtvaks teha detailplaneeringusse algusest peale sisse kirjutatud muudatus, siis laieneb see ka detailplaneeringus märgitud ärimaadele.
12.8.Halduskohtu seisukoht, et kuivõrd kaebaja kinnisasjade suurim lubatud ehitisealune pind on detailplaneeringu järgi endiselt 20 %, siis ainus võimalus ehitisealuse pinna suurendamiseks on algatada detailplaneeringu menetlus, on väär ning õigusvastane.
13.Vastustaja palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja nõustub Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsuses toodud seisukohtadega. Vastustajale ei tulenenud ühestki õigusnormist kohustust kehtestada üldplaneeringus täisehituse protsent igat liiki juht- ja sihtotstarbega maale. Arusaamatu ja tõendamata on kaebaja väide, et vastustaja andis talle lubaduse kehtestada vaidlusaluste kinnistute täisehitusprotsent suuremana kui detailplaneeringus. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust. Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringu puhul on tegemist erisusega üldreeglist, sest detailplaneeringu kehtestaja soovis siduda hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala kehtiva üldplaneeringuga. Kuna aga vaidlusalused kinnistud, mis on detailplaneeringu põhijoonisel tähistatud Pos 109 (Kummeli tn 22) ja Pos 110 (Kummeli tn 1), on ärimaa sihtotstarbega, siis üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent neile ei kohaldu. Suurim lubatud ehitisealune pind on võimalik saavutada läbi detailplaneeringu menetluse. Vastustaja hinnangul võib detailplaneeringu menetluse läbiviimine tagada kaebajale suurima ehitisealuse pinna suuruse ka üle 30%.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust muu hulgas juhul, kui asjaolu ei ole vaja tõendada või see on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendatud. Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele Kambja Vallavalitsuse 25.09.2023. a e-kirja vaidlusaluste kruntide ehitusõiguse muutmise menetluse kohta (Lisa 1). Vastustaja lisas apellatsioonkaebusele antud vastusele poolte kirjavahetuse samal teemal (Lisa 1- vallavalitsuse 19.10.2023. a pöördumine nr 2-7/3052; Lisa 2 – OÜ Albatrek 20.10.2023. a vastus; Lisa 3 - vallavalitsuse 25.10.2023. a vastus nr 2-7/3052-2; Lisa 4 – OÜ Albatrek 26.10.2023. a e-kiri). Kirjavahetuses kinnitab vastustaja, et ta peab mõistlikuks detailplaneeringu menetluse algatamist. Kaebaja peab põhjendatuks otsustada detailplaneeringu küsimus pärast õigusvaidluse lõppemist. Kuna lisatud kirjavahetus sisaldab poolte seisukohti vaidluse kompromissiga lahendamise võimalikkuse osas ja kinnitab samas nende senistele seisukohtadele kindlaksjäämist, siis võtab kohus lisad asja materjalide juurde.
15.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
16.Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et kohati on halduskohtu otsuse põhjendused arusaamatud ja kohtu mõttekäik ei ole otsuses jälgitav, kuid see puudus on ringkonnakohtus kõrvaldatav ega tingi halduskohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse resolutsiooniga, kuid muudab ja täiendab osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi.
17.Praeguses asjas taotleb kaebaja Kambja Vallavalitsuse 04.08.2022. a ja l4.12.2022. a korralduste tühistamist osas, milles vastustaja jättis rahuldamata kaebaja taotluse kinnisasjade suurima lubatud ehitisealuse pinna (täisehituse protsendi) suurendamiseks. Vaidluse aluseks oleva detailplaneeringu järgi on kõigi ehitusõigusega kruntide (sh kaebajale kuuluvatele ärimaa kruntide) suurim lubatud ehitisealune pind 20 % krundi pindalast. Hiljem kehtestatud üldplaneeringu järgi on kuni 5000 m2 suurusel elamumaa sihtotstarbega krundil maksimaalne lubatud täisehituse protsent 30 %. Kaebaja taotles üldplaneeringuga kooskõlas olevate projekteerimistingimuste andmist või kehtivast üldplaneeringust tuleneva täisehitusprotsendi 30 % kandmist detailplaneeringusse. Kaebaja on veendunud, et detailplaneering koosmõjus uue üldplaneeringuga näeb ette suurima lubatud ehitisealuse pinna suurenemise ka talle kuuluvatel ärimaa sihtotstarbega kinnisasjadel. Kaebaja on apellatsioonimenetluses endiselt seisukohal, et projekteerimistingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel arvestatakse üldplaneeringus määratud tingimusi. Samuti saab muudatuse teha toiminguna, kuna üldplaneering on õigusakt PlanS § 140 lg 9 tähenduses.
18.Praeguse vaidluse keskmeks on kaebaja arusaam, et uues üldplaneeringus ettenähtud maksimaalne täisehituse protsent kehtib kõigi detailplaneeringu tabelis 2 nimetatud maade kohta. Vastustaja on haldusmenetluses kaebajale selgitanud, et üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent (30 %) kohaldub üksnes elamumaa sihtotstarbega maal. Halduskohus nõustus vastustajaga ning esitas otsuses selle kohta ka arusaadavad ja selged põhjendused. Halduskohus leidis, et kuna kaebaja vaidlusalused kinnisasjad on ärimaa, mitte elamumaa sihtotstarbega, siis nende puhul on suurim lubatud ehitisealune pind detailplaneeringu järgi endiselt 20 % kinnisasja pindalast. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtu seisukohaga.
19.Kaebaja märkis apellatsioonkaebuses õigesti, et kehtiv üldplaneering ei kehtesta ärimaadele täisehitusprotsenti. Täiesti põhjendamatu on aga eeltooduga samas lauses esitatud kaebaja väide, et kehtiv üldplaneering ei tee täisehituse protsendi osas äri- või elamumaa vahel vahet. Maksimaalne lubatud täisehituse protsent elamumaadel on toodud üldplaneeringu seletuskirja p-s 2.4.1., mis sätestab üldnõuded elamuehituse planeerimiseks ja elamute ehitamiseks tiheasutusaladel reserveeritud elamumaadel. Seejuures on p 2.4. pealkirjaks „Elamute planeerimine, projekteerimine ja ehitamineˮ. Äri- ning üldkasutatavate hoonete planeerimist, projekteerimist ja ehitamist puudutav on toodud seletuskirja p-s 2.5. Seega ei saa praeguses asjas vaidlust olla selle üle, et üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent (30 %) kehtib üksnes elamumaal.
20.Halduskohus selgitas kaebajale, et elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust pinda ei saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks üldse mõtte erinevate reeglite kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale. Kaebaja leiab, et halduskohtu seisukoht on täielikult põhjendamata ning sellega on kohus oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi. Kaebaja selline järeldus on alusetu ja põhjendamata. See, et kaebaja halduskohtu põhjendusega ei nõustu, ei tähenda, et kohus oleks põhjendamiskohustuse täitmata jätnud. Samuti oli kaebaja vandeadvokaadist esindajal võimalik tutvuda asjas tähtsust omavate planeerimis- ja ehitusõiguse mõistete sisu ja tähendusega ning veenduda halduskohtu põhjenduse asjakohasuses.
21.Kaebaja väidab järjekindlalt, et kehtivas detailplaneeringus andis vastustaja kaebajale lubaduse kehtestada lubatud suurim ehitisealune pind üldplaneeringus suuremana kui detailplaneeringus. Ringkonnakohtu hinnangul detailplaneeringu seletuskirja p 4.18.
sõnastusest sellist järeldust teha ei saa. Seletuskirjas on märgitud: „Tabelis 2 „Kruntide ehitusõigusˮ on antud suurimaks lubatud ehitusaluseks pinnaks vastavalt kehtivale Ülenurme valla üldplaneeringule 20 % krundi pindalast. Kui muudetakse Ülenurme valla üldplaneeringut ning uue üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud, on lubatud antud protsenti muuta täiendavate projekteerimistingimustega.ˮ Seega on tegemist klausliga, mis eeldab selles sisalduvate tingimuste täitumist (kui ... ja ..., siis on lubatud muuta). Praegusel juhul puudutab uue üldplaneeringuga ettenähtud suurem täisehitusprotsent üksnes tiheasustuses asuva elamumaa ehitusõigust. Ärimaa osas üldplaneeringus maksimaalset täisehitusprotsenti kehtestatud ei ole.
22.Kambja Vallavolikogu 13.11.2018. a otsusega kehtestatud üldplaneeringu p-s 2.2 (Üldiste ehitustingimuste määramine) on öeldud: „Käesolevas üldplaneeringus toodud maakasutus- ja ehitusreeglid ei puuduta varem kehtestatud teemaplaneeringus ja detailplaneeringutes määratud ehitusõigust.ˮ Vastustaja selgitas 14.12.2022. a korralduses, et eeltoodust tulenevalt Kambja vallas üldreeglina varem kehtestatud detailplaneeringutes ehitustingimuste muutmist kehtiva üldplaneeringu alusel ei toimu. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.18. osas selgitas vallavalitsus järgmist: „Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringu puhul on tegemist erisusega üldreeglist, sest selle detailplaneeringu puhul on detailplaneeringu kehtestaja soovinud siduda hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala kehtiva üldplaneeringuga. See tähendab, et kui detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud üldplaneeringut muudetakse detailplaneeringu elluviimise etapis, siis tuleb lubatud ehitusaluse pinna suuruse määramisel arvestada selle üldplaneeringuga, mis parajasti detailplaneeringu elluviimise ajal kehtib.ˮ Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul selge, kas vastustaja arvestas detailplaneeringu seletuskirja p 4.4. (krundi ehitusõigus) ja p 4.18. sõnastamisel, et detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise ajal kehtinud üldplaneeringus oli suurim lubatud ehitisealune pind määratud ainult elamumaale. Halduskohus märkis sellega seoses õigesti (otsuse p 17), et sel juhul puudus takistus määrata detailplaneeringus ärimaa täisehituse protsent algusest peale suuremana kui 20 %. Vastustaja selles osas selgitusi andnud ei ole. Kaebaja märkis apellatsioonkaebuses, et vastustaja ei ole menetluses kordagi väitnud seda, et ärimaadele oleks võinud määrata kõrgema täisehitusprotsendi kui elamumaadele. Ringkonnakohus möönab, et detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. toodu võis seetõttu ärimaa osas ebaselgust põhjustada.
23.Praeguse kohtuvaidluse lahendamisel ei saa kohus kontrollida detailplaneeringu ja üldplaneeringu kehtestamise kaalutlusi. Tegemist on kehtivate haldusaktidega. Kohus saab kontrollida üksnes seda, kas praeguses asjas vaidlustatud vallavalitsuse korraldused on ehitisealuse pinna suurendamisest keeldumise osas õiguspärased. Eeltoodut arvestades tuleb lähtuda sellest, et detailplaneeringus määrati suurimaks lubatud ehitisealuseks pinnaks 20 % krundi pindalast nii elamu- kui ärimaal ning hiljem nähti üldplaneeringus ettenähtud suurem ehitisealuse pinna piirmäär (30 %) üksnes elamumaa sihtotstarbega maa osas. Asjaolu, et detailplaneeringus ei käsitletud kruntide täisehitusprotsendi suurendamise võimalust eraldi elamumaade ja ärimaade osas, ei muuda ega mõjuta kuidagi asjaolu, et üldplaneeringus nähti maksimaalne lubatud ehitisealuse pind ette üksnes elamumaa osas. Seetõttu ei anna üldplaneeringus elamumaa osas maksimaalse lubatud täisehitusprotsendi suurendamine kinnisasja omanikule alust nõuda sama piirmäära kohaldamist ärimaa sihtotstarbega maal.
24.Kaebaja leiab, et kuna kehtivas detailplaneeringus ei käsitletud krundi täisehitusprotsendi suurendamise lubadust eraldi elamumaade ja ärimaade osas, siis seetõttu saabki keskmise mõistliku isiku arusaam olla kaebaja arusaamaga ühetaoline. Apellatsioonkaebuse kohaselt rikkus halduskohus oluliselt kohtumenetluse normi, kuna jättis esitamata põhjendused, miks
kaebaja arusaam ei küüni keskmise mõistliku isiku tasemele. Ringkonnakohus leiab, et elamuja ärimaa eristamise osas olid halduskohtu põhjendused piisavad ja kaebaja esindaja rõhutatud aspektist kaebaja arusaama hindamine ei olnud asja õigeks lahendamiseks vajalik. Halduskohus ei ole põhjendamiskohustust rikkunud.
25.Halduskohus leidis otsuse p-s 18, et vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust. Halduskohtu arvates sai vastustaja üksnes kontrollida, kas on täidetud detailplaneeringus kehtestatud eeldused, ning vastustaja tegi õigesti kindlaks, et need ei olnud täidetud. Ringkonnakohus selgitab, et halduskohus pidas silmas detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. toodud eeldusi (ehitisealuse pinna maksimummäära suurendamine uue üldplaneeringuga), mis ärimaa puhul ei ole täidetud. Halduskohus lisas, et praegusel juhul ei olnud saavutatav kaebaja eesmärk suurendada kaebaja kinnisasjadel suurimat lubatud ehitisealust pinda 30 %-ni ning seetõttu ei oma määravat tähtsust see, millises menetluses ja vormis oleks pidanud detailplaneeringus toodud tingimuste täidetuse korral kaebaja kinnisasjade ehitusõiguse muutmine toimuma. Halduskohus käsitles seetõttu neid küsimusi lühidalt (p-d 19-20), märkides muu hulgas, et elamumaa osas oleks tulnud muudatus detailplaneeringus nähtavaks teha ning et halduskohtu arvates sobib selleks pigem projekteerimistingimuste andmine.
26.Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et vastustaja sai kaebaja taotluste lahendamisel kontrollida üksnes ehitisealuse pinna muutmiseks detailplaneeringus sätestatud eelduste olemasolu. Vallavalitsusel tuli lähtuda taotleja tegelikust tahtest ja eesmärgist. Kaebaja taotles talle kuuluvate ärimaa kruntide detailplaneeringus lubatud ehitisealuse pinna suurendamist. Ringkonnakohus leidis eespool, et kaebaja arusaam, et ka ärimaa puhul on krundi täisehitusprotsenti võimalik suurendada tulenevalt detailplaneeringu seletuskirja p-st
4.18.ja üldplaneeringust (seletuskirja p-st 2.4.1.), on ekslik. Seda vallavalitsus kaebajale ka selgitas. Ärimaad puudutava taotluse lahendamisel ei olnud vastustaja seotud detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. toodud eeldustega. Vastustajal tuli otsustada projekteerimistingimuste väljastamise üle olukorras, kus üldplaneering ärimaa osas lubatud ehitisealuse pinna ülempiiri ette ei näe. Ringkonnakohus muudab selles osas halduskohtu põhjendusi ja selgitab järgmist.
27.EhS § 32 p 3 näeb ette, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta EhS §-s 27 esitatud tingimustele. EhS § 27 lg 1 sätestab, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi juhul, kui 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. EhS § 27 lg 3 näeb ette, et lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. EhS § 27 lg 4 sätestab omakorda loetelu neist detailplaneeringuga lahendatavatest küsimustest, mille täpsustamist ei ole üldjuhul põhjust pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks. Näiteks EhS § 27 lg 4 p-st 2 lähtudes saab muu hulgas muuta hoonestusala suurust, kuid mitte enam kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest.
28.Ehitusseaduse eelnõu seletuskirjas selgitatakse, et detailplaneering koostatakse eelkõige ehitusõiguse andmiseks. Seega seisneb detailplaneeringu olemus ehitusõiguses. Kui muuta
ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi, siis tuleb seda pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks (555 SE, seletuskiri, lk 54; kättesaadav Riigikogu veebilehel). Ringkonnakohus on ka varasemas praktikas seadusandja selgitustele tuginedes leidnud, et kuna ehitusõiguse muutmist tuleb pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks, siis seetõttu detailplaneeringu menetluse käigus avalikkusega kokku lepitud ehitusmahu mis tahes muutmine projekteerimistingimustega võimalik ei ole (vt Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020. a otsus asjas nr 3-19-674, p-d 19-20). PlanS § 126 lg 4 kohaselt määratakse detailplaneeringus hoonete suurim lubatud ehitisealune pind ehitusõiguse ühe tingimusena. Seega on eeltoodu asjakohane ka praeguses asjas.
29.Nii vastustaja kui halduskohus leidsid õigesti, et suurim lubatud ehitisealune pind ei kuulu nende detailplaneeringu tingimuste hulka, mida EhS § 27 lg 4 võimaldab projekteerimistingimustega täpsustada. Vastustaja viitas 30.08.2022. a vaideotsuses lisaks EhS § 27 lg-le 3 ja märkis projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks aluseks EhS § 32 p 3. Eeltoodust tulenevalt ja EhS § 27 lg-te 3 ja 4 koosmõju arvestades leiab ringkonnakohus, et vastustaja leidis praegusel juhul õigesti, et detailplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust pinda projekteerimistingimustega muuta ei saa. Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine oli seega kokkuvõttes õiguspärane.
30.Kaebaja on seisukohal, et praegusel juhul saab kohaldada ka PlanS § 140 lg-t 9. Nimetatud säte näeb ette, et detailplaneeringu vastavusse viimiseks pärast detailplaneeringu kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega või jõustunud kohtuotsusega kannab detailplaneeringu koostamise korraldaja muudatused planeeringusse toiminguna, ilma avalikku menetlust läbi viimata. Muudatuste sisseviimisest teavitatakse, lähtudes detailplaneeringu kehtestamisest teavitamisele ettenähtud nõuetest. Ringkonnakohus selgitab, et PlanS § 140 lg 9 kohaldamine on võimalik üksnes tehnilise toiminguna ning eeldusel, et kaalutlusõigus on teises menetluses juba teostatud. Planeerimisseaduse eelnõu seletuskirjas (571 SE teine lugemine, seletuskiri lk 26-27; kättesaadav Riigikogu veebilehel) on detailplaneeringuid puudutava muudatus-ettepaneku osas selgitatud järgmist: „Praktikas on juhtumeid, kus peale planeeringu kehtestamist on muudetud või kehtestatud uusi seadusi või muid õigusakte (näiteks uute kaitsealade moodustamine ja neil kehtivate kaitse-eeskirjade kehtestamine Vabariigi Valitsuse määrusega), mistõttu on kehtestatud planeeringud muutunud õigusaktidega vastuolus olevaks ning inimestele eksitavad. Tagamaks planeeringute õigusaktidele vastavust, lisatakse eelnõusse säte, mis võimaldab eelnimetatud juhtudel teha planeeringusse täpsustusi toiminguna.ˮ
31.Kaebaja leiab, et halduskohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, asudes seisukohale, et üldplaneering ei ole õigusakt, ning see viis ebaõige kohtulahendi tegemisele. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et PlanS § 140 lg 9 kohaldamist ei saa välistada väites, et üldplaneering ei ole õigusakt. See halduskohtu põhjendus (otsuse p 20) ei toonud siiski kaasa ebaõige otsuse tegemist. Halduskohus leidis eelnevalt, et üldplaneering näeb detailplaneeringuga võrreldes suurema ehitisealuse pinna (krundi täisehitusprotsendi) ette vaid elamumaa osas ja seda ei saa kohaldada ärimaale (otsuse p 16). Seega ei esinenud praegusel juhul olukorda, kus oleks esinenud vajadus detailplaneeringu vastavusse viimiseks pärast selle kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega. Halduskohtu järeldus (otsuse p 19), et PlanS § 140 lg 9 ei ole praeguse vaidluse lahendamisel asjakohane, on halduskohtu põhjendusi arvestades kokkuvõttes õige.
32.Vastustaja selgitas vaidlustatud haldusaktides kaebajale õigesti ka seda, et kaebajal on võimalik enda eesmärk saavutada detailplaneeringu muutmise kaudu. PlanS § 140 lg 7 näeb
ette, et detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes planeerimisseaduses detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest.
33.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab ja täiendab osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
34.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.