Risti haldus OÜ kaebus Rae Vallavolikogu 23.05.2023 otsuse nr 83 tühistamiseks Kaebuse esitaja – Risti haldus OÜ, esindaja Tuulikki Laesson
Menetlusosalised
Vastustaja – Rae vald Kolmas isik – X Asja läbivaatamise vorm
Kohtuistung 10.07.2024 ja kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ja tühistada Rae Vallavolikogu 23.05.2023 otsus nr 83.
2.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku summas 2286,61 eurot (sh käibemaks). Muus osas jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda.
3.Kaebajal tuleb teatada vastustajale andmed, kuhu tuleb menetluskulud kanda hiljemalt 5 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 21.10.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Risti haldus OÜ esitas 29.12.2022 Rae Vallavalitsusele taotluse (dtl 36) Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks kaebajale kuuluva Lohu tn 1a kinnistu osas.
2.Rae Vallavolikogu 23.05.2023 otsusega nr 83 (dtl 37-43) keeldus Rae Vallavolikogu Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu osalisest kehtetuks tunnistamisest Lohu tn 1a kinnistu suhtes.
3.Tallinna Halduskohtule saabus 29.06.2023 Risti haldus OÜ kaebus Rae Vallavolikogu 23.05.2023 otsuse nr 83 tühistamiseks. 27.07.2023 määrusega võttis Tallinna Halduskohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus 10.07.2024 kohtuistung, kus kohus läks üle kirjalikku menetlusse.
4.1.Kaebaja viitab planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lõike 1 ja 2 ning märgib, et vaidlust ei saa olla selles, et Lohu tn 1 detailplaneeringut ei ole kehtestatud kujul realiseeritud. Detailplaneeringu eesmärgiks on olnud Lohu tn 1 krundi jagamine kaheks krundiks ja nende kruntide hoonestustingimuste määramine. Detailplaneeringu põhijoonisel on välja toodud märkus, et Lohu tn 1a kinnistu muutub peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b elamumaaks. Seega oli detailplaneeringuga nähtud ette Lohu tn 1 krundist kahe krundi - Lohu tn 1 krundi ja Lohu tn 1b krundi moodustamine, kusjuures praegune Lohu tn 1a krunt oli ette nähtud liita tulevase Lohu tn 1b krundiga.
4.2.Detailplaneeringuga nähti ette ehitusõigus mõlemale detailplaneeringujärgsele krundile. Lohu tn 1 krundil asus detailplaneeringu kehtestamise ajahetkel juba olemasolev hoone. Detailplaneeringujärgsele Lohu tn 1b krundile (faktiliselt ei ole Lohu tn 1 krunti kaheks krundiks jagatud) detailplaneeringuga kavandatud hoone asukohta on pärast detailplaneeringu kehtestamist püstitatud elamu, mida vastustaja on teadlikult aktsepteerinud ja heaks kiitnud. Teisisõnu on vastustaja nõustunud olemasolevale Lohu tn 1 kinnistule andma ehitusõiguse enne, kui Lohu tn 1 kinnistu oleks jagatud vastavalt detailplaneeringule kruntideks. Kuna Lohu tn 1 kinnistut ei ole jagatud kaheks krundiks, siis ei ole ka Lohu tn 1a kinnistut liidetud kokku Lohu tn 1b krundiga. Detailplaneeringu kehtestamise ajahetkest on tänaseks päevaks möödunud üle 20 aasta. Kaebaja hinnangul ei ole seega detailplaneeringu eesmärki suudetud 20 aasta jooksul täita.
4.3.Kaebaja rõhutab, et detailplaneeringuga kindlaks määratud ehitusõigus saab tekkida alates ajast, kui detailplaneeringu alusel on moodustatud ehitusõigusega krundid. Kuna 20 aastaga ei ole detailplaneeringu alusel isegi detailplaneeringujärgseid krunte moodustatud, kuid detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigus on Lohu tn 1 kinnistul õigusvastaselt realiseeritud, siis ei ole võimalik detailplaneeringut kehtestatud kujul tänasel päeval enam realiseerima asuda. Kaebaja hinnangul on vastustaja ise, olles aktsepteerinud detailplaneeringule mittevastavat ehitustegevust, sh detailplaneeringu alusel kruntide moodustamata jätmise Lohu tn 1 kinnistul, oma tegevusega (sh tegevusetusega) tõendanud, et detailplaneeringut sellisel kujul realiseerida ei ole võimalik. Kui vastustaja oleks pidanud detailplaneeringut elluviidavaks, siis ei oleks vastustaja andnud Lohu tn 1 kinnistule ehitusõigust kinnistule teise elamu püstitamiseks või oleks vastustaja nõudnud detailplaneeringu elluviimist ja Lohu tn 1 kinnistu jagamist kaheks krundiks. Vastustaja ei ole seda aga teinud.
4.4.Vastustaja otsus on vastuolus ka väljakujunenud kohtupraktikaga. Tallinna Ringkonnakohus selgitas oma 24.09.2021 otsuses nr 3-20-2151, et kui detailplaneeringuga planeeritud krundi õiguslik ja faktiline olukord on aja jooksul oluliselt muutunud, on detailplaneeringu muutmata kujul realiseerimine võimatu. Ringkonnakohus selgitas, et detailplaneering on krundi terviklik planeeringulahendus ning kui asjaolud on oluliselt muutunud, ei ole enam õiguslikult võimalik nõuda algse planeeringulahenduse elluviimist. Ringkonnakohus selgitas, et korrektne oleks sellise detailplaneeringu muutmine või kehtetuks tunnistamine haldusorgani poolt. Kirjeldatud vaidluses olid tehiolud võrreldavad praeguse olukorraga – antud vaidluses oli detailplaneeringuga ettenähtud üks krunt jagatud
detailplaneeringuga vastuolus olevalt kaheks krundiks. Ringkonnakohus leidis sellises olukorras, et detailplaneering on realiseerimatu, kuna faktiline olukord on aja jooksul oluliselt muutunud. Ka viidatud asjas oli detailplaneeringu kehtestamisest möödas üle 20 aasta. Praeguses vaidluses on faktiline olukord tehiolude mõttes võrreldav – detailplaneeringuga on ette nähtud kaks krunti, millele mõlemale on ette nähtud eraldiseisev ehitusõigus. Detailplaneeringuga vastuolus on aga jäetud krunt jagamata, kuid jagamata krundile on välja ehitatud teine elamu. Kaebaja hinnangul ei ole analoogselt haldusasjas nr 3-20-2151 kohtu poolt tehtud järeldustega ka käesolevas asjas võimalik tugineda detailplaneeringu kehtivusele ning realiseeritavusele. Seega on vastustaja ebaõigesti vaidlusaluses otsuses asunud seisukohale, et üle 20 aasta vanune detailplaneering on jätkuvalt realiseeritav ja elluviidav, mistõttu ei esine alust detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks.
4.5.Vaidlusaluse otsuse punktis 4.1 toodud vastustaja põhjendus, et detailplaneering on elluviidav nii jagamise kui ka liitmise osas, kuna detailplaneeringus ei olnud tingimust, mille kohaselt ei olnud võimalik taotleda ehitusluba enne kruntide moodustamist, on vastuolus EhS § 12 lõikega 2, mille kohaselt peab ehitamine olema kooskõlas planeeringutega. Samuti on selline seisukoht ilmses vastuolus PlanS § 126 lõikes 4 sätestatud krundi ehitusõiguse ja § 3 punktis 8 määratud krundi definitsiooniga (vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamise ajahetkel kehtinud PlanS v.r § 9 lõiked 3-4). Nimelt annab detailplaneering ehitusõiguse krundile. Krunt on detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Ehitusõigus on seega otseselt seotud krundiga. Vastustaja põhjenduste järgi oleks justkui võimalik realiseerida ehitusõigust kuidagi krundist eraldiseisvalt, mis on aga vastuolus materiaalõigusega.
4.6.Vastustaja on vaidlusaluse otsuse põhjenduse punktis 2.1.2. teinud viite Riigikohtu otsusele haldusasjas nr 3-20-952 ning asunud väitma, et antud asjas pole see lahend kohaldatav, sest Riigikohtu ette toodud vaidluses oli tegemist kinnistu jagamise ja olemasolevate kinnistu piiride muutmisega detailplaneeringualal selliselt, et ei toimunud ehitusõiguse ulatuse muutmist. Kaebaja rõhutab, et ka praeguses vaidluses ei toimuks Lohu tn 1a kinnistu osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ehitusõiguse ulatuse muutmist, sest vaidlust ei ole selles, et Lohu tn 1a kinnistu osas ei ole detailplaneeringuga ehitusõigust ette nähtud. Vastustaja näib olevat võtnud ebaõige eelduse, nagu sooviks kaebaja detailplaneeringut osaliselt kehtetuks tunnistada eesmärgiga taotleda kinnistule ehitusõigust. Kaebaja on detailplaneeringut soovinud Lohu tn 1a osas kehtetuks tunnistada põhjusel, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle 20 aasta ning seda ei ole võimalik enam kavandatud kujul ellu viia.
4.7.Antud asjas ei oma tähtsust vastustaja viited, et detailplaneeringuga ei ole Lohu tn 1a kinnistule liitumist ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga ette nähtud. Selles osas on Tallinna Halduskohus 02.06.2023 haldusasjas nr 3-23-283 tehtud lahendis leidnud, et asjaolust, et detailplaneeringus ei ole selliste liitumispunktide rajamist ette nähtud, et saa selliste liitumispunktide erilise laadi tõttu teha järeldust, et nende rajamine on detailplaneeringuga vastuolus.
4.8.Riigikohus selgitas 09.06.2023 lahendis nr 3-20-2247, et PlanS § 140 lg 1 p 2 on kaalutlusõiguslik säte. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei eelda sellises olukorras ülekaalukat avalikku huvi, kuid arvestada tuleb seaduse ja üldplaneeringu nõuetega ning naabrite huviga detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes, sest hoonele detailplaneeringuga seatud ehituslikud piirangud täidavad piirkonda sobivuse kõrval ka naabrite huvide ja õiguskindluse kaitse eesmärke. Praegusel juhul ei rikuks detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine naabrite huvi ega õiguskindlust, sest ka ilma detailplaneeringuta, s.o üldplaneeringu alusel ei ole võimalik kaebajal kinnistule ehitusõigust taotleda. Seega ei
kahjustaks detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ühegi naabri huvisid. Kaebaja eesmärgiks on tegeleda talle kuuluval kinnistul põllumajandussaaduste kasvatamisega. Kaebaja juhatuse liikmele ja tegelikule kasusaajale kuulub Lagedi alevikus korteriomand. Kaebaja juhatuse liikme soovis tegeleda talle kuuluva ettevõtte kaudu Lohu tn 1a kinnistul põllumajandussaaduste kasvatamisega ei ole midagi tavapäratut. On üldteada asjaolu, et korteriomandi omanikul ei ole põllumajandussaaduste kasvatamise võimalusi sedavõrd ulatuslikult, kui kinnisasja omanikul, sest korteriomandi omanik peab arvestama ka teiste korteriomanike (kaasomanike) õiguste ja huvidega kaasomandis oleva maa kasutamisel.
4.9.Kaebaja ei ole vastustajale kordagi väitnud, nagu oleks kaebaja tegelikuks sooviks midagi muud, kui põllumajandussaaduste kasvatamine ning vastustaja poolt võetud eeldus, nagu oleks kaebaja tegelikuks sooviks ehitusõiguse saamine, on alusetu ja põhjendamatu. Vastustaja on rikkunud kaalutlusõigust, kui on detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisest keeldumisel asunud kaebaja asemel sisustama kaebaja tegelikke soove ja eesmärke. Juhul kui möönda, et vastustajal on isiku enda asemel õigus asuda esitatud taotlust tõlgendama ja sisustama isiku tegelikku tahet ja soove isiku enda asemel, on tulemuseks olukord, kus vastustaja võib kergekäeliselt jätta isiku õigused ja huvid arvestamata. Vastustajal on kohustus lähtuda esitatud taotlusest ja kaebaja seisukohtadest, mitte aga tugineda vastustaja enda subjektiivsetele hinnangutele või tõendamata eeldustele. Seetõttu on täiesti asjakohatud ka vastustaja selgitused selle kohta, kes võtsid enam kui 20 aastat tagasi toimunud detailplaneeringu avalikust arutelust osa. See ei oma õiguslikult mingit tähendust ning olukorras, kus vastustaja seda praegusel juhul on arvesse võtnud, on vastustaja rikkunud haldusorgani kaalutlusõigust. Samamoodi ei ole antud juhul asjakohased viited, et üldplaneeringuga ei ole Lohu tn 1a kinnistule ehitusõigust määratud. Kaebaja ei ole taotlenud ehitusõigust hoone püstitamiseks. Üldplaneeringu kohaselt on tegemist maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga ehk kaebaja poolt kavandatav tegevus – põllumajandussaaduste kasvatamine - on täielikult üldplaneeringuga kooskõlas.
4.10.Asjakohased ei ole vastustaja viited kaebaja äriregistri järgsetele tegevusaladele ning kaalutlusõiguse piire ületavaks ehk õigusvastaseks tuleb lugeda ka vastustaja kaalutlused, mille järgi võtab vastustaja eelduse, nagu oleks kaebaja varjatud eesmärgiks taotleda Lohu tn 1a kinnistule ehitusõigust ja arvestab eeltoodud eeldust kõigi oma kaalutlusotsuste tegemisel Lohu tn 1a kinnistuga seonduvalt.
4.11.Kaebaja ei nõustu vastustaja vastuses toodud väitega, et Lohu tn 1a kinnistu ei ole kasutatav eraldiseisvana, sest detailplaneeringuga on see ette nähtud liita Lohu tn 1b kinnistuga.
4.12.Kaebaja ei vaidle vastu, et detailplaneeringu näol on tegemist ühiskondliku kokkuleppega, kui peab vajalikuks rõhutada, et detailplaneeringu kehtestamisest on tänaseks möödunud üle 21 aasta ning detailplaneeringu elluviimist ei ole isegi alustatud, kuivõrd on elluviimise esimeseks etapiks detailplaneeringuga ettenähtud kruntideks jagamine. On äärmiselt ebatõenäoline ning eluliselt mitteusutav, et pärast 21 aasta möödumist oleks isikutel huvi detailplaneeringus ettenähtud lahendust realiseerida.
4.13.Kohtupraktikas (vt näiteks Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2024 määrus nr 3-23-2914) on kohtud viimasel ajal korduvalt asunud seisukohale, mille kohaselt tuleb detailplaneeringuga seotud kaalutlusotsuste tegemisel võtta arvesse ka aega, mil detailplaneering on kehtestatud.
4.14.Kaebaja ei nõustu vastustajaga ka selles, nagu oleks haldusasjas nr 3-20-2151 24.09.2021 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu otsuses toodu asjassepuutumatu, sest detailplaneeringuga planeeritud krunte on võimalik jätkuvalt moodustada. Vastustaja näib jätvat arvestamata, et 2013.a kehtestatud Rae valla üldplaneeringu seletuskirja lisa 3 „Piirkondlikud
hoonestustingimused“ järgse tabeli kohaselt (Rae valla üldplaneeringu seletuskiri esitatud lisas (dtl 226-350), kõnealune tabel Lagedi alevikuga seoses on leitav lk-lt 109 (dtl 337) ning tabeli joonealused märkused lk-lt 117 (dtl 345)) on Lagedi alevikus uue elamumaa krundi minimaalne suurus 1500m2 ning olemasoleva elamuala jagamise tulemusena tekkiva krundi minimaalseks suuruseks 1200m2, jõe kontaktvööndis – mis tabeli joonealuse märkuse nr 7 kohaselt moodustub jõe 100m piiranguvööndisse jäävatest aladest, milleks Lohu tn 1 kahtlemata on (vt dtl 351) – on aga uue krundi minimaalseks suuruseks koguni 2000m2. Detailplaneeringu alusel moodustatava Lohu tn 1b elamukrundi suurus oleks aga 1131m2 ning Lohu tn 1 elamukrundi suurus ilma selle liitmist Lohu tn 1a krundiga 1068m2. Seega oleks detailplaneeringu realiseerimine vastuolus üldplaneeringuga (vt detailplaneeringu põhijoonist, ehitusõigust ja kruntide suurusi kaebuse lisa nr 3 esitatud jooniselt). Seega ei ole õige vastustaja väide, nagu ei takistaks miski tänasel päeval detailplaneeringuga planeeritud kruntide moodustamist, kuna detailplaneeringu realiseerimine sellisel kujul, nagu see oli 21 aastat tagasi planeeringut kehtestades ette nähtud, läheks selgelt vastuollu vastustaja enda poolt 2013.a kehtestatud üldplaneeringuga.
4.15.Seega on vaidlusalune detailplaneering kaebaja hinnangul tervikuna muutunud realiseerimatuks ning vastustaja tegevus peaks nii hea halduse põhimõttest kui ka kohtupraktikast tulenevalt olema suunatud sellele, et realiseerimatud ja üldplaneeringuga vastuolus olevad detailplaneeringus ei säilitaks pikki aastaid pärast nende kehtestamist jätkuvalt õigusjõudu. Kaebaja rõhutab veelkord, et kuivõrd on detailplaneering just nimelt lähiaastate ehitustegevuse aluseks, siis ei ole tõsiseltvõetavad vastustaja selgitused, nagu oleks 21 aastat tagasi kehtestatud detailplaneering jätkuvalt aktuaalne, asjakohane ja igati realiseeritav. Ka vastustaja ise on oma vastuse punktis 3.6 möönnud, et kõnealuse detailplaneeringuga seoses on vastustaja kui planeerimisalase tegevuse korraldaja jätnud täitmata talle õigusaktidega pandud ülesanded. Vastustaja ei ole taganud detailplaneeringu elluviimist ega ka selle ülevaatamist, samuti on vastustaja aastakümneid talunud Lohu tn 1 kinnistul valitsevat, detailplaneeringuga vastuolus olevat olukorda ehitusõigusega seonduvalt.
4.16.Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega selles, et vaidlustatud otsus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi.
4.17.Vastustaja on asunud ka väitma, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine rikuks praegusel juhul just naabrite huve ja õiguskindlust, sest kinnistu tuleks liita just nimelt naabrite kinnistuga. Kaebaja kinnistu on eraomandis olev kinnistu ning nagu ka vastustaja seoses Lohu tn 1 kinnistu jagamisega on märkinud, et kohalik omavalitsus ei saa omaalgatuslikult haldusaktiga maakorraldustoiminguid teha. Samamoodi ei ole ka vastustajal võimalik avalikku huvi või naaberkinnistute omanike huve kaitsta väitega, et detailplaneering näeb ette kaebaja kinnistu liitmise naaberkinnistuga. Sellisel juhul kaotaks kaebaja oma omandiõiguse täielikult. Vastustaja ei saa õiguspäraselt tugineda kaalutlusele, mis oma olemuselt on õigusvastane, sest Lohu tn 1 kinnistu omanikul puudub igasugune õiguslik alus nõuda kaebajalt kinnistute liitmist. Vastustaja ei ole muus osas põhjendanud, milles täpsemalt seisneks naabrite huvide või avaliku huvi rikkumine kaebaja kinnistu osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel. Kaebaja ei näe, kuidas saaks Lohu tn 1a kinnistu osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine reaalselt naaberkinnistute omanike õigusi ja huve ning avalikku huvi rikkuda, sest ka detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei oleks kaebaja kinnistul ehitusõigust. Vastustaja ei saa paljasõnaliselt tugineda väidetavale õiguste rikkumisele või riivetele, vaid peab õiguspäraselt oma kaalutlust sisustama.
4.18.Asjaolu, et vastustaja ei ole Lohu tn 1 kinnistu jagamist kordagi nõudnud, tõendab kaebaja hinnangul täiendavalt, et ka vastustaja ise ei pidanud enne kaebaja poolt Lohu tn 1a kinnistuga seonduvate taotluste esitamist vaidlusalust detailplaneeringut tegelikkuses
realiseeritavaks, vastasel juhul oleks vastustaja astunud ammu samme, mis oleksid võimaldanud detailplaneeringut ellu viia. Nagu kaebaja eelnevalt selgitas, ei võimalda aga 2013.a kehtestatud üldplaneering enam kehtestatud kujul detailplaneeringut ellu viia. Eeltoodust tulenevalt ei ole enam detailplaneeringut võimalik kavandatud kujul ellu viia ning vastustaja on kaebaja kinnistuga seonduvalt jätnud detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise taotluse õigusvastaselt rahuldamata. Kokkuvõttes on kaebaja seisukohal, et vastustaja 23.05.2023 otsus nr 83 on õigusvastane ja tuleb tühistada.
4.19.Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 2 266,61 eurot, millele lisandub tasutud riigilõiv summas 20 eurot ehk kokku on kaebaja menetluskulude suurus käesolevas haldusasjas 2286,61 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (vt dtl 356-361, 370-373, 382).
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
5.Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.
5.1.Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringut ei ole võimalik Lohu tn 1a kinnistu osas kehtetuks tunnistada, kuna tagatud ei ole planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist (PlanS § 140 lg 2). Kaebaja on ekslikult seisukohal, et vastustajal on kohustus detailplaneering kehtetuks tunnistada pelgalt seetõttu, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud 20 aastat. Kaebajale on jäänud tähelepanuta, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei ole vastustajale kohustus. Isegi kui hüpoteetiliselt tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks Lohu tn 1a osas, siis tuleb arvestada asjaoluga, et praegune Lohu tn 1a on moodustatud äralõigetega, mis tähendaks, et siis peaks need äralõiked ka nö tagasi pöörama. Ruumiline planeerimine on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult peab arvestama majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevalt on ruumilise planeerimise korraldamine kohaliku omavalitsusüksuse ülesanne. Kohalik omavalitsus peab tagama avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, kuid ei ole kohustatud andma igasugust ehitusõigust. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamata jätmine ei kitsenda kaebaja seniseid kinnistu kasutamistingimusi. Kehtiv detailplaneering ei ole seadnud kaebajale piiranguid kinnistu sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Vastustaja märgib, et Äriregistris on Risti haldus OÜ tegevusaladeks märgitud: „(EMTAK 2008) Hulgi- ja jaekaubandus: mootorsõidukite ja mootorrataste remont, 47 - Jaekaubandus, v.a mootorsõidukid ja mootorrattad 479 - Jaemüük väljaspool kauplusi, kioskeid ja turge; 4799 - Muu jaemüük väljaspool kauplusi, kioskeid ja turge; 47991 - Muu jaemüük väljaspool kauplusi, kioskeid ja turge“ (dtl 155-156). Seega ei ole põllumajandussaaduste kasvatamine ka kaebaja tegevusala.
5.2.Detailplaneeringu alusel ei ole Lohu tn 1 kinnistut jagatud kaheks eraldiseisvaks kinnistuks ega Lohu tn 1a kinnistut liidetud Lohu tn 1 kinnistu jagamise tulemusel tekkiva elamumaa kinnistuga. Vastustaja nõustub kaebajaga, et detailplaneeringu eesmärgiks on Lohu tn 1 krundi jagamine kaheks krundiks ja nende kruntide hoonestustingimuste määramine. Detailplaneeringu põhijoonisel on välja toodud märkus, et Lohu tn 1a kinnistu muutub peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b elamumaaks. Seega on detailplaneeringuga nähtud ette Lohu
tn 1 krundist kahe krundi - Lohu tn 1 krundi ja Lohu tn 1b krundi moodustamine, kusjuures praegune Lohu tn 1a krunt oli ette nähtud liita tulevase Lohu tn 1b krundiga.
5.3.PlanS § 126 lõike 4 punkt 1 sätestab, et krundi ehitusõigusega määratakse krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed. Detailplaneeringus on määratud Lohu tn 1a krundile üldmaa ja transpordimaa sihtostarve, mis muudetakse pärast Lohu tn 1b krundiga liitmist elamumaaks, kuna Lohu tn 1b krundile on detailplaneeringuga määratud elamumaa sihtotstarve. PlanS § 126 lõige 5 sätestab, et krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada. Detailplaneeringu põhijooniselt on selgelt näha, et Lohu tn 1a krundile ei ole ette nähtud ehitusõigust. Krunt on terves ulatuses viirutatud ning tingmärkides on kirjas üldmaa – muruväljak. Ehk isegi Lohu tn 1b ja Lohu tn 1a kruntide liitmisel on võimalik seda maa-ala kasutada muruväljakuna. Lohu tn 1a kinnistu ei ole kasutatav eraldiseisvana, sest detailplaneeringuga on see ette nähtud liita Lohu tn 1b kinnistuga.
5.4.Rae valla üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohaselt ei ole Lohu tn 1a kinnistule ehitusõigust määratud. Üldplaneeringu kohaselt on tegemist olemasoleva maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga, millele ehitusõigust ei ole kavandatud. Lagedi alevikus on üldplaneeringu kohaselt jõe kontaktvööndis elamumaa kruntide minimaalne suurus 2000 m2, et krundile oleks võimalik ehitusõigust määrata. Lohu tn 1a kinnistu pindala on 588 m2 ning kinnistu asub jõe kontaktvööndis; seega, kui kinnistule soovitakse ehitusõigust, ei ole seda võimalik määrata. Lisaks ulatub kinnistule Pirita jõe ehituskeelu- ja piiranguvöönd, mis omakorda kitsendab kinnistu kasutamist.
5.5.Ekslik on kaebaja seisukoht, et vastustaja on tegelikkuses lubanud Lohu tn 1 kinnistule õigusvastaselt püstitada kaks elamut nii, et krunt ei ole detailplaneeringu alusel kaheks jagatud, mistõttu on vastustaja ise aktsepteerinud detailplaneeringuga vastuolus olevat ehitustegevust Lohu tn 1 kinnistul, kuna detailplaneering ei lubanud ühele krundile kahe elamu püstitamist. Detailplaneeringus ei olnud tingimust, mille kohaselt ei ole võimalik taotleda ehitusluba enne kruntide moodustamist. Kaebaja seisukoht on ekslik selles, et ehitusõigus on Lohu tn 1 kinnistul õigusvastaselt realiseeritud. Kehtiv detailplaneering näeb maakorraldustoiminguid ette ning ei saa väita, et tegemist oleks mitterealiseeritava tegevusega. Kinnistu jagamise eelduseks on omaniku avaldus ning kohalik omavalitsus ei saa omaalgatuslikult haldusaktiga selliseid maakorraldustoiminguid teha. Tegelikult on detailplaneering elluviidav nii jagamise kui ka liitmise osas. Asjaolu, et kinnistutel on erinevad omanikud, ei välista maakorraldustoimingute tegemist. Seega on kaebaja seisukoht ekslik, et kruntide moodustamata jätmisega Lohu tn 1 kinnistul on vastustaja oma tegevusega (sh tegevusetusega) tõendanud, et detailplaneeringut sellisel kujul realiseerida ei ole võimalik. Detailplaneering on realiseeritav vaatamata sellele, et kinnistutel on erinevad omanikud.
5.6.Vastustaja möönab, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud pikk aeg, mille käigus on jäetud täitmata planeerimisseaduse § 4 lõike 2 punktis 6 sätestatud ülesanne ─ kehtestatud planeeringu järgimine, ülevaatamine ja selle elluviimine osas, mis puudutab planeerimisalase tegevuse korraldajale õigusaktiga pandud ülesannete täitmist. See aga ei tähenda seda, et vastustajal puudus õiguslik alus või kohustus viia maa sihtotsarve kooskõlla kehtivate õigusaktidega, mida ka vastustaja tegi (haldusasi nr 3-23-283).
5.7.Vastustaja on seisukohal, et antud juhul ei kohaldu Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 haldusasja nr 3-20-2151 kohtuotsuses toodu, kuna asjaolud on teised. Pärast detailplaneeringu kehtestamist ei ole oluliselt muutunud detailplaneeringuga planeeritud krundi õiguslik ja faktiline olukord, st detailplaneeringujärgseid krunte on võimalik moodustada. Pelgalt see, et ühe kinnistu omanik on muutunud, ei tähenda seda, et detailplaneeringu järgseid krunte ei ole võimalik moodustada ning detailplaneeringu järgset maa sihtotstarvet määrata. Viidatud
kohtulahend ei ole kohaldatav juba ainuüksi seetõttu, et Lohu tn 1a kinnistule ei ole ette nähtud ehitusõigust. Ka detailplaneeringu kehtestamise ajal olid kinnistute omanikud erinevad (dtl 157-161). Seega ei ole tänaseks muutunud õiguslik ega ka faktiline olukord.
5.8.Vaidlusalune korraldus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi, ega kaebaja omandiõigust ning ei piira kaebaja omandi vaba kasutamist ja käsutamist. Kaebaja on 2021. aastal omandanud kinnistu, millele on kehtestatud detailplaneering. Kuna kehtestatud detailplaneeringud on kättesaadavad, siis juba enne kinnistu omandamist pidi kaebaja tagama enda kurssi viimise asjaoludest, et detailplaneeringualal on läbi viimata detailplaneeringukohane maakorraldus, mille läbiviimise korral (moodustatakse planeeringujärgne krunt nr 2, millele liidetakse üldkasutatava maa sihtotstarbega Lohu tn 1a katastriüksus) toimub detailplaneeringu järgse krundi maa sihtotstarbe määramine elamumaaks.
5.9.Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei riku naabrite huve ega eelda ülekaalukat avalikku huvi. Praegusel juhul rikuks detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine just naabrite huve ja õiguskindlust, sest kinnistu tuleks liita just nimelt naabrite kinnistuga.
5.10.Vastustaja nõustub kaebajaga selles, et üldplaneeringu alusel ei ole võimalik kaebajal kinnistule ehitusõigust taotleda. Vastustaja ei nõustu aga kaebaja seisukohaga, et antud kinnistu on mõeldud põllumajandussaaduste kasvatamiseks. Vastustaja rõhutab, et Lohu 1 kinnistu detailplaneeringu järgi on ette nähtud, et Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarve peab olema üldmaa ehk käesoleval ajal on selleks maakatastriseaduse § 181 lõike 12 punktis 2 märgitud maa ehk üldkasutatav maa. Sellest johtuvalt peab mainima, et kaebaja arutlused Lohu tn 1a kasutamise osas maatulundusmaana on asjakohatud, kuna kehtiva detailplaneeringu järgi on ette nähtud, et maa sihtotstarve on üldkasutatav maa. Vastustaja märgib, et maakatastriseaduse § 18 lõike 1 punkt 2 näeb ette selge aluse sihtotstarbe määramisel. Antud juhul on sihtotstarve määratud detailplaneeringuga ning ühestki õigusaktist ei tulene, et detailplaneeringuga määratud sihtotstarvet saab muuta hilisema üldplaneeringuga. Seega, kehtivat maakasutust saab detailplaneeringuga kehtestatud sihtotstarbe korral muuta siiski üksnes uue detailplaneeringuga. Ka on asjakohatud kaebaja viited ettevõtte tegevusele ja sellest kasusaamisele, kuna Risti haldus OÜ tegevusealadeks ei ole põllumajandussaaduste kasvatamine. Eluliselt ei ole ka usutav, et 588 m2 suuruselt kinnistult oleks võimalik teenida arvestatavat majanduslikku kasumit põllumajandussaaduste kasvatamisega.
3.11.Riigikohtu Halduskolleegium on 09.06.2023 haldusasja nr 3-20-2247 kohtuotsuse punktis 23 märkinud, et „Omanik ei saa planeeringulahendust kohalikule omavalitsusele dikteerida (kolleegiumi otsus nr 3-12-2486/130, p 29). Seepärast on ekslik vastustaja käsitlus, mille järgi tuli kaebajatel üksikasjalikult kirjeldada, kuidas planeeringu kehtetuks tunnistamine nende õigusi ja huve riivab, kuid kolmandate isikute huvi väljendamiseks piisas tõdemusest, et detailplaneering ei vasta nende muutunud vajadusele. Selge ja ülekaalukas huvi ei pea esinema mitte kehtiva ja vähemalt osaliselt ellu viidud planeeringulahenduse säilitamiseks, vaid selle muutmiseks.“ Antud juhul ei esine ülekaalukat avalikku huvi planeeringulahenduse muutmiseks.
3.12.Vastustaja märgib, et Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldusega nr 614 „Lagedi aleviku Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu alusel katastriüksuse sihtotstarbe muutmine“ (edaspidi korraldus nr 614) määrati Harjumaal Rae vallas Lagedi alevikus asuva Lohu tn 1a katastriüksuse (registriosa 9204002, katastritunnus 65301:013:0318, pindala 588 m2, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) sihtotstarbeks vastavalt kehtivale detailplaneeringule üldkasutatav maa (pooleli on kohtuvaidlus haldusasjas nr 3-23-283). Vastustaja on määranud katastriüksuse sihtotstarbe võttes aluseks detailplaneeringu seletuskirja punkti 3, mille kohaselt reformimata riigimaast pärast tänavamaaks osa eraldamist järele jääv 564 m2 suurune maa-ala
ei sobi omaette ehituskrundiks, vaid jääb tänava äärseks haljasalaks, mida täiendab seletuskirja punkt 6, mille kohaselt jaguneb reformimata riigimaa Lohu tn 1a 564 m2 ulatuses üldmaaks ning 480 m2 ulatuses tänavamaaks. Detailplaneeringu põhiplaanil kajastub samuti üld- ning tänavamaa moodustamine. Seega on katastriüksusele määratud ainuvõimalik sihtotstarve. Maa sihtotstarbe muutmine elamumaaks saab toimuda üksnes detailplaneeringukohase maakorralduse läbiviimise korral, st kui moodustatakse planeeringujärgne krunt nr 2 (Lohu tn 1b), millele liidetakse üldkasutatava maa sihtotstarbega Lohu tn 1a katastriüksus (vt põhiplaanil kruntide moodustamise andmete tabeli all olevat lisamärkust: „Peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b muutub elamumaaks“).
5.13.Otsuse nr 83 punktis 1.2. toodud isikud on olulised, kuna avalikul arutelul osalejad leppisid kokku detailplaneeringus Lohu tn 1a krundi kasutamise osas pärast detailplaneeringu kehtestamist. Kokkuleppe tegijatest on üks tänaseni Lohu tn 1 kinnistu omanik. Detailplaneering on ühiskondlik avalik kokkulepe ning isikutel on tekkinud põhjendatud ootus, et detailplaneering ka sellisel kujul ellu viiakse. Vastutaja rõhutab, et kaebaja omandas kinnistu, millel oli kehtiv detailplaneering ning ka detailplaneeringu kehtestamise ajal olid kinnistutel erinevad omanikud.
5.14.Vastustaja peab vajalikuks selgitada, et detailplaneeringus ei olnud tingimust, mille kohaselt ei ole võimalik taotleda ehitusluba enne kruntide moodustamist. Kaebaja seisukoht on ekslik selles, et ehitusõigus on Lohu tn 1 kinnistul õigusvastaselt realiseeritud. Kehtiv detailplaneering näeb maakorraldustoiminguid ette ning ei saa väita, et tegemist oleks mitterealiseeritava tegevusega. Kinnistu jagamise eelduseks on omaniku avaldus ning kohalik omavalitsus ei saa omaalgatuslikult haldusaktiga maakorraldustoiminguid teha. Tegelikult on detailplaneering elluviidav nii jagamise kui ka liitmise osas. Asjaolu, et kinnistutel on erinevad omanikud, ei välista maakorraldustoimingute tegemist. Seega on kaebaja seisukoht ekslik, et kruntide moodustamata jätmisega Lohu tn 1 kinnistul on vastustaja oma tegevusega (sh tegevusetusega) tõendanud, et detailplaneeringut sellisel kujul realiseerida ei ole võimalik.
5.15.Kaebaja ei ole põhjendanud ega analüüsinud, kuidas otsuse nr 83 andmine täpsemalt tema õigusi või kohustusi rikub. Tegemist on paljasõnalise väitega, et otsus nr 83 rikub oluliselt kaebaja subjektiivseid õigusi. Lisaks on maaomanik kaebust esitades muu hulgas korduvalt kinnitanud, et on teadlik alal kehtivast detailplaneeringust.
5.16.Vastustaja selgitab, et ehitustegevusega alustamise hetkel (ehitusluba väljastatud 11.06.2003) ei saanudki olla detailplaneeringus ette nähtud krundid moodustatud, kuna krundi moodustamiseks vajalik, Lohu tn 1a, oli jätkuvalt reformimata riigimaa ning omandiõigus õigusvastaselt võõrandatud maale tekkis kinnistusraamatus registreerimise hetkest, 01.06.2004. Alates 01.06.2004 on planeeringuala kinnisasjade omanikel olnud võimalus maakorraldustoimingute läbiviimiseks esitada vastavasisuline taotlus. Detailplaneeringu elluviimine selles osas on jätkuvalt pooleli, see tähendab, et planeeringus sätestatu ei ole realiseeritud ning planeeringulistest nõuetest ei ole kinni peetud.
5.17.Maakorraldusseaduse § 2 lõike 3 kohaselt tuleb kehtestatud planeeringu korral maakorralduse läbiviimisel lähtuda planeeringulahendusest. Sama seaduse § 10 lõike 1 kohaselt viiakse maakorraldustoimingud läbi korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel ja punkti 4 kohaselt lähtutakse kinnisasja jagamisel, kinnisasjade liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel maakatastriseaduses sätestatust. Vastavalt PlanS § 4 lõike 2 punktile 6 on planeerimisalase tegevuse korraldaja ehk kohaliku omavalitsuse ülesanne kehtestatud planeeringu järgimine, ülevaatamine ja selle elluviimine osas, mis puudutab temale õigusaktiga pandud ülesannete täitmist. PlanS § 126 lõikest 5 tulenevalt määrab krundi kasutamise sihtotstarve, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab linna- või vallavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ning
punktist 6 tulenevalt on katastriüksuse moodustamise aluseks detailplaneering, kui seal on krunt määratud.
5.18.Ekslik on kaebaja seisukoht, et vastustaja on võtnud keeldumise aluseks ebaõige eelduse, nagu sooviks kaebaja detailplaneeringut osaliselt kehtetuks tunnistada eesmärgiga taotleda kinnistule ehitusõigust. Vastustaja on selgitanud otsuses, et antud krundile ei ole võimalik taotleda ehitusõigust sellepärast, et kaebajal ei tekiks teistsugust arvamust ehk õigustatud ootust saada ehitusõigust krundile. Kuigi haldusasja nr 3-23- 283 kohtuotsus ei ole veel jõustunud, siis kohtuotsuse jõustumisel on kaebajal õigus saada kinnistule vee- ja kanalisatsiooni liitumine. Vastustaja jääb seisukoha juurde, et eluliselt on väheusutav, et põllumajandussaaduste kasvatamiseks on vaja liituda kanalisatsiooniga. Ehitusõiguse võimalikule taotlemisele on otsuses nr 83 viidatud üksnes seetõttu, et kaebaja argumendid taotluse esitamisel ei olnud eluliselt usutavad. Ehkki võib möönda, et haldusorgan on taotluse lahendamisel laiendanud taotluse sisu, on seda tehtud just nimelt seetõttu, et kaebaja taotlus tundus arusaamatu ning tegelik eesmärk jäi vastustaja hinnangul taotletava eesmärgi varju. Iga haldusmenetlus peab olema mitmekülgne ning kaebaja etteheide, et vastustaja on omistanud kaebaja taotlusele sisu, mida seal tema kinnistusel ei olnud, ei ole aluseks otsuse nr 83 kehtetuks tunnistamiseks.
5.19.Kaebaja on detailplaneeringut soovinud Lohu tn 1a osas kehtetuks tunnistada põhjusel, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle 20 aasta ning seda ei ole võimalik enam kavandatud kujul ellu viia. Vastustustaja jääb seisukoha juurde, et pelgalt seetõttu, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud 20 aastat ei ole alus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Vastustaja ei nõustu ka kaebaja seisukohaga, et detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia. Vastustaja, esindades PlanS § 4 lõike 1 alusel avalikku huvi ei ole tuvastanud, et kehtiva detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks esineks avalikku huvi üldse, rääkimata ülekaalukast avalikust huvist. Kaebus on kantud üksnes kaebaja subjektiivsetest õigustest, mis aga ei ole avaliku huvi väljenduseks.
5.20.Seega on kaebaja väide, justkui oleks antud juhul on kõik PlanS 140 lõikes 1 sätestatud tingimused täidetud ja Lohu tn 1a kinnistu omanik soovib kinnistu osas detailplaneeringu elluviimisest loobuda ning detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud tänaseks päevaks juba ligi 20 aastat, täiesti asjakohatu. Asjakohatu on ka väide, et otsus nr 83 on õigusvastane, ainuüksi asjaolu, et otsuse sisu ei vasta kaebaja huvidele, ei muuda seda õigusvastaseks.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
6.Kolmanda isik palub kaebuse jätta rahuldamata.
6.1.Kolmas isik märgib, et on Rae Valla 23.05.2023 otsusega nr 83 ja selles esitatud seisukohtadega nõus.
6.2.Kaebaja taotleb Lohu 1a kinnistu detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kolmandale isikule jääb esitatud dokumentide alusel arusaamatuks, millises osas detailplaneeringu muutmist soovitakse.
6.3.Ehitusseadustiku mõistes jääb Lohu 1a katastriüksus avaliku tee teekaitse vööndisse ja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndisse.
6.4.Kaebaja kinnitab 29.06.2023 kaebuse punktis 2.10, et Lohu tänav 1a kinnistule ei ole ehitusõigust ette nähtud ning punktis 2.12 ja 2.13, et kaebaja sooviks on tegeleda talle kuuluval kinnistul põllumajandussaaduste kasvatamisega. Kolmanda isiku hinnangul ei ole kinnistul põllumajandussaaduste kasvatamine takistatud, kuid nõustub ka valla seisukohaga jätta katastriüksus tänavaäärseks haljasalaks.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus, tutvunud poolte seletustega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb rahuldada. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.
7.1.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).
7.2.Kaebaja eesmärgiks on, et vastustaja tunnistaks planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 2 alusel osaliselt kehtetuks Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr 223 „Lagedi alevik Lohu 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ kehtestatud Lagedi alevikus Lohu 1 kinnistu detailplaneeringu (vt dtl 9-35) (detailplaneering). Nimetatud detailplaneering hõlmab endas mh kaebajale kuuluvat kinnistut aadressiga Lohu tn 1a (vt dtl 160-161). Vastustaja on kaebaja taotluse rahuldamisest oma 23.05.2023 otsusega nr 83 keeldunud (dtl 3743) eelkõige põhjendusel, et peale detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist ei ole võimalik planeeringu terviklahenduse elluviimine. Vastustaja põhjendab oma otsust kokkuvõtvalt järgmiselt: a) Detailplaneeringu alusel ei ole Lohu tn 1 kinnistut jagatud kaheks eraldiseisvaks kinnistuks ega Lohu tn 1a kinnistut liidetud Lohu tn 1 kinnistu jagamise tulemusel tekkiva elamumaa kinnistuga. b) PlanS § 126 lõige 6 sätestab, et kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus. c) Lohu tn 1a krundile ei ole ette nähtud ehitusõigust. Krunt on terves ulatuses viirutatud ning tingmärkides on kirjas üldmaa – muruväljak. Ehk isegi Lohu tn 1b ja Lohu tn 1a kruntide liitmisel on võimalik seda maa- ala kasutada muruväljakuna. Lohu tn 1a kinnistu ei ole kasutatav eraldiseisvana, sest detailplaneeringuga on see ette nähtud liita Lohu tn 1b kinnistuga. d) Detailplaneeringuga ei ole Lohu tn 1a kinnistule ette nähtud liitumist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, mistõttu taotleja põhjendus ehitusloa vajaduse osas ei ole asjakohane. e) Rae valla üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohaselt ei ole Lohu tn 1a kinnistule ehitusõigust määratud. f) Detailplaneering on elluviidav nii jagamise kui ka liitmise osas. Asjaolu, et kinnistutel on erinevad omanikud, ei välista maakorraldustoimingute tegemist. Seega on vastuväite esitaja seisukoht ekslik, et kruntide moodustamata jätmisega Lohu tn 1 kinnistul on Rae Vallavalitsus oma tegevusega (sh tegevusetusega) tõendanud, et detailplaneeringut sellisel kujul realiseerida ei ole võimalik. g) Otsuse punktis 1.2. toodud isikud on olulised, kuna avalikul arutelul osalejad leppisid kokku detailplaneeringus Lohu tn 1a krundi kasutamise osas pärast detailplaneeringu kehtestamist. Kokkulepe tegijatest on üks tänaseni Lohu tn 1 kinnistu omanik. Detailplaneering on ühiskondlik avalik kokkulepe ning isikutel on tekkinud põhjendatud ootus, et detailplaneering ka sellisel kujul ellu viiakse.
7.3.PlanS § 140 lg 1 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima; 2) planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-20-2247/53 (punkt 19) leidnud, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel on vaja kaaluda: (a) seadusest ja üldplaneeringust tulenevaid nõudeid; (b) kehtetuks tunnistamise eesmärki, mis peab olema
legitiimne ja kooskõlas kaalutlusõigust andva volitusnormi eesmärgiga (praegusel juhul PlanS § 140 lg 1 p-ga 2) ning (c) naabrite huvi detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes. Seejuures tuleb arvestada, et detailplaneeringu kehtestamine on kaalutlusotsus, mille kohtulik kontroll on piiratud (HKMS § 158 lg 3; nt Riigikohtu 30.11.2016 otsus nr 3-3-1-23-16, p 14). Sama kehtib ka detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise taotlust lahendava otsuse suhtes.
7.4.Kohus märgib esmalt, et tulenevalt PlanS § 140 lg-st 2 peab vastustaja detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks veenduma, et selle järel on jätkuvalt võimalik detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine ja säilimine. Kohus leiab, et käesoleval juhul on vastustaja teinud kaalutlusvea ja asunud seisukohale, et antud eeldus täidetud ei ole ning sellest tulenevalt ka keeldunud õigusvastaselt kaebaja taotluse rahuldamisest. Vastustaja on nimelt vaidlustatud otsuses leidnud, et detailplaneeringut ei ole võimalik Lohu tn 1a kinnistu osas kehtetuks tunnistada, kuna tagatud ei ole planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kohus leiab, et vastustaja on jätnud õigusvastaselt tähelepanuta, et ka kogu detailplaneeringu kehtima jätmisel ei ole planeeringu terviklahenduse elluviimine detailplaneeringus ettenähtud viisil tagatud ja võimalik, kuivõrd faktilistest asjaoludest nähtuvalt kuuluvad kinnistud Lohu tn 1 ja Lohu tn 1a erinevatele isikutele (vt dtl 157-161) ning kruntide liitmise (sisuliselt ühe kinnistu võõrandamise) osas ei ole 20 aasta jooksul kokkulepet saavutatud. Lisaks on kaebaja kinnitanud kohtuistungil, et tal puudub ka soov kinnistut võõrandada. Kaebaja soovib kinnistul tegeleda põllumajandussaaduste kasvatamisega. Kohus selgitab, et juba detailplaneeringu kehtestamise eelselt olukorras, kus nähakse ette erinevatele omanikele kuuluvate kruntide liitmine detailplaneeringuga, peab olema sõlmitud seda kohustust/õigust tagav vastavas vormis (käesoleval juhul notariaalses vormis) asjaõigusleping, kuivõrd vastaselt korral ei ole võimalik õiguslikult tagada detailplaneeringu realiseeritavust. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et käesoleval juhul selline kokkulepe puudub. Seega on tegemist olukorraga, kus nii detailplaneeringu tervikuna kehtimisel kui ka detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel ei ole õiguslikult tagatult võimalik saavutada tegelikult detailplaneeringuga ettenähtud eesmärki, sest ühe kinnistu omanik ei pea ilma õigusliku kohustuseta oma kinnistut loovutama detailplaneeringu realiseeritavaks muutumiseks. Samuti ei nähtu kohtule, et antud juhul oleks võimalik rakendada mistahes õiguslikult lubatavat sunnivahendit või muud õiguskaitsevahendit olemasoleva õigusliku olukorra muutmiseks. Kohus märgib, et vaidlusalune detailplaneering ei anna käesoleval juhul mingit õiguslikku alust kaebajale kuuluva kinnistu sundvõõrandamiseks. Ehk teisisõnu kõik asjaolud näitavad, et pooli ei saa sundida detailplaneeringut sellisel kujul täitma. Kaebajat ei saa sundida eraomandi võõrandama ega kolmandat isikut seda omandama näiteks kaebaja pakutud tingimustel, et saaks toimuda kruntide liitmine detailplaneeringus ette nähtud viisil. Eeltoodust tulenevalt ei ole kummalgi juhul, ei juhul kui kogu detailplaneering jääb tervikuna kehtima, ega ka juhul kui see taotletud osas ehk tänaseks moodustatud Lohu tn 1a krundi osas kehtetuks tunnistatakse, võimalik detailplaneeringu terviklahendust tegelikult ilma kõigi kinnistuomanike tahteta (mis käesoleval juhul kaebajal puudub) realiseerida. Sellises olukorras ei saa vastustaja tugineda PlanS § 140 lg 2 ja keelduda detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisest põhjendusel, et peale detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist ei ole detailplaneeringu terviklahendus realiseeritav, kuivõrd õiguslikult ei olnud detailplaneeringu
terviklahendus realiseeritav juba algusest peale. Tänaseks ei ole ta seda ka faktiliselt, sest kaebaja on selgelt väljendanud soovi oma kinnistut mitte võõrandada ja kasutada seda teistmoodi, kui on kehtivas detailplaneeringus ette nähtud. Vaidlusaluses otsuses märgitud vastustaja põhjendus, et detailplaneering on elluviidav nii jagamise kui ka liitmise osas, ei ole õige. Tegemist on sisuliselt ja õiguslikult paljasõnalise väitega ning ka vastustaja ei ole välja toonud ühtegi õiguslikku instrumenti, kuidas antud tulemusini jõuda olukorras, kus kinnistuomanike tahe selleks puudub. Käesoleval juhul ei ole detailplaneeringus ettenähtud krunte (v.a Lohu tn 1a jagamise tulemusel moodustatud teemaa krunt) moodustatud ning nende moodustamine detailplaneeringus ettenähtud viisil ei ole ka hetkeseisus ainuüksi kaebaja selgelt väljendatud seisukohti arvestades võimalik. Seega ei ole detailplaneering tervikuna sellisel kujul realiseeritav. Detailplaneeringus ette nähtud lahendus ei arvesta sellega, et Lohu tn 1 jagamisel tekkima pidav Lohu tn 1b ja Lohu tn 1a on erinevad kinnistud ja kuuluvad erinevatele isikutele, millest viimaste liitmine saaks toimuda üksnes omanike vahelise tsiviilõigusliku kokkuleppe korras, millist kokkulepet aga ei ole. Lisaks sellele on esialguselt ühe kinnistu omanik sisuliselt loobunud detailplaneeringu elluviimisest talle kuulunud kinnistu müümisega. Kohus märgib, et detailplaneering ei reguleeri ega saagi reguleerida kahe kinnistuga seotud omandiõiguslikke suhteid v.a. juhul, kui esineksid alused ühe neist võõrandamiseks sundvõõrandamise korras. Antud juhul ei ole sundvõõrandamise võimaluseks ilmselgelt alust ja on tekkinud õiguslikult olukord, kus detailplaneeringu realiseerimine on takerdunud omandisuhete taha ning seda juba väga pika aja jooksul (so kohtuotsuse tegemise aja seisuga üle 20 aasta). Kohus peab seetõttu asuma seisukohale, et kuigi teoreetiliselt on võimalik, et kaebaja muudab oma seisukohta ja otsustab kinnistu võõrandada just naaberkrundi omanikule, kellel seejärel tekiks võimalus kruntide liitmise näol planeering lõplikult ellu viia, on selline võimalus kõiki kaebajapoolt väljendatud seisukohti arvestades puhtalt teoreetiline ja sellega ei saanud vastustaja kohtu hinnangul kaebaja taotlust lahendades otsust õiguspäraselt põhjendada.
7.5.Kohut ei veena ka vastustaja poolt vaidlustatud otsuses esitatud ülejäänud põhjendused, miks vastustaja ei pea põhjendatuks detailplaneeringut osaliselt kehtetuks tunnistada. Vastustaja tugineb oma kaalutluste esitamisel eelkõige väitele, et kaebaja taotluse eesmärgiks on Lohu tn 1a krundile saada ehitusõigus ning seda mitte üksnes ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga liitumiseks nagu on märgitud taotluses (vt kaebaja taotlus dtl 36). Kohtuistungil selgitas vastustaja, et taotluse rahuldamisest keeldumise üks põhjus oli vastustaja kartus, et kaebaja soovib hakata Lohu tn 1a kinnistut hoonestama. Vastav põhjendus nähtub ka vaidlustatud otsuse p 2.1.3 ja 2.1.5. Kohus nõustub vastustajaga selles, et see kartus ei ole küll ilmselgelt põhjendamatu ning kaebaja poolt täiendavates seisukohtades ning kohtuistungil esitatud argumendid Lohu tn 1a kinnistul majanduslikult tasuva põllumajandustegevuse võimalikkuse kohta on tõepoolest pigem ebausutavad, kuid see ei saa olla taotluse rahuldamisest keeldumise aluseks. Kaebaja on küll oma detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise taotluses viidanud sellele, et kaebaja on taotlenud kinnistule ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumist, milleks on vajalik liitumispunktide rajamiseks ehitusloa väljastamine, millest vald on keeldunud (ja mis on eraldi vaidluse esemeks haldusasjas nr 3-23-283 ning kus halduskohus kaebuse ka osaliselt rahuldas, kuid milline otsus on jõustumata), kuid see ei tähenda seda, et vastustaja saaks tugineda oletuslikule argumendile lahendades kaebaja taotlust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Vastavale asjaolule on kaebaja asjakohaselt juhtinud tähelepanu ka kaebuses
leides, et vastustaja on sellega väljunud taotluse raamidest ning hakanud kaebaja taotlust tõlgendama põhjendamatult laialt. Kohus nõustub selles osas kaebajaga. Kohus märgib, et nii kaebajal kui vastustajal tuleb arvestada sellega, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise tagajärjel ei teki kaebajale mingit õigust kinnistu hoonestamiseks, samuti ei teki selleks ka mingit õigustatud ootust arvestades muuhulgas kehtiva üldplaneeringuga, kust nähtub, et tegemist on põld/looduslik rohumaa alaga. Ka kaebuses on kaebaja korduvalt väljendanud, et on täiesti teadlik sellest, et mingit ehitusõigust talle sellest, kui vastustaja tunnistab detailplaneeringu talle kuuluva krundi ehk Lohu tn 1a osas kehtetuks, ei teki. Kohus märgib, et ehitusõiguse saamiseks tuleks kaebajal igal juhul koostada uus detailplaneering. Seejuures on ilmne, et isegi kui kaebajal selline tagamõte on, siis on see asjakohatu, kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et kehtiv üldplaneering täna vähemalt elamu ehitamiseks ehitusõigust antud piirkonnas krundile suurusega 588 m2 määrata ei võimalda. Kohus märgib, et vastavad faktilised asjaolud on vaidlustatud otsuses ka välja toodud ehk kaebaja on nendest igal juhul teadlik. Lisaks tuleb kaebajal arvestada, et nähtuvalt üldplaneeringust puudub igasugune alus Lohu tn 1a kinnistu määramiseks elamumaaks peale seda kui DP osaliselt kehtetuks tunnistatakse (st liitmist Lohu tn 1b krundiga enam ette ei nähta) ning sellega peab arvestama nii kaebaja kui ka vastustaja. Ehitusõigust oleks teoreetiliselt võimalik Lohu tn 1a krundile saavutada üksnes üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Vaidlusaluse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine moodustatud Lohu tn 1a krundi osas uut ehitusõigust kaasa ei too, millest tulenevalt ei ole antud juhul tegemist asjakohaste kaalutlustega. Nimelt ei saa vastustaja põhjendada detailplaneeringu osalisest kehtestuks tunnistamisest keeldumist sellega, et krundil puudub ehitusõigus, kuivõrd vastav asjaolu detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisega ei muutu. Samuti ei saa vastustaja keelduda tekkinud olukorras põhimõtteliselt ehitusõiguse andmise küsimusest etteulatuvalt ilma isegi vastavat taotlust omamata, sest selline otsus on kaalutlusotsus ja seda saab teha alles pärast vastava taotluse saamist kinnistu omanikult. Mis puudutab vastustaja põhjendust taotluse rahuldamisest keeldumisel sest detailplaneeringuga ei ole Lohu tn 1a kinnistule ette nähtud liitumist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, mistõttu taotleja põhjendus ehitusloa vajaduse osas ei ole asjakohane, siis nagu kohus juba ka ülal viitas, lahendas kohus antud küsimust haldusasjas nr 3-23-283, kus asus seisukohale, et detailplaneeringuga ei ole vastuolus kaebaja poolt taotletud vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktide rajamine. Halduskohus selgitas viidatud otsuses, et asjaolust, et detailplaneeringus ei ole selliste liitumispunktide rajamist ette nähtud, et saa selliste liitumispunktide erilise laadi tõttu teha järeldust, et nende rajamine on detailplaneeringuga vastuolus. Asjaomane detailplaneering nimelt selliste liitumispunktide rajamist ei reguleeri ning see polnud ka detailplaneeringu ülesanne arvestades detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse redaktsiooniga ja ka täna kehtiva planeerimisseadusega. Samadel põhjendustel ei ole asjakohane ka vastustaja kaalutlus seoses liitumispunktide rajamisega käesolevas asjas vaidluse all oleva taotluse lahendamisel. Teisisõnu antud asjas ei oma mingit tähtsust vastustaja viited, et detailplaneeringuga ei ole Lohu tn 1a kinnistule liitumist ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga ette nähtud. Olukorras, kus detailplaneering vastavat asjaolu ei reguleeri ega peagi reguleerima, ei saa põhjendada detailplaneeringu osalist kehtetuks mitte tunnistamist sellega, et detailplaneeringuga ei olnud ette nähtud liitumist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga.
7.6.Veel viitas vastustaja naabrite huvile detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes märkides otsuse p 4.2, et detailplaneering on ühiskondlik avalik kokkulepe ning isikutel on tekkinud põhjendatud ootus, et detailplaneering ka sellisel kujul ellu viiakse. Mingeid konkreetseid põhjendusi ega kaalutlusi, miks kaalub naabrite ja avalikkuse väidetav huvi ja milles see huvi seisneb detailplaneeringu realiseerimiseks olukorras, kus detailplaneering on kehtestatud üle 20 aasta tagasi ja mida ei ole siiani lõplikult ellu viidud, üles kinnistu omanikust kaebaja huvi detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks, otsuses esitatud ei ole. Kohus nõustub siinkohal kaebaja poolt välja toodud seisukohtadega kaalutlusõiguse teostamise rikkumisel, mis on esitatud käesoleva otsuse p 4.8 ja 4.17 neid kordamata ning leiab kokkuvõtvalt, et siinkohal on tegemist olulise kaalutlusveaga, mis seisneb antud juhul kaalutlusõiguse sisuliselt teostamata jätmises ning toob kaasa otsuse õigusvastasuse ning tühistamise.
8.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebus tuleb rahuldada ning vaidlustatud otsus tühistada ning vastustajal tuleb uuesti kaaluda detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist kaebajale kuuluva Lohu tn 1 a kinnistu osas.
9.Kohus selgitab, et põhjendatud ei ole kohtumenetluses vastustaja poolt välja toodud seisukoht, et vastutaja hinnangul on detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine problemaatiline ka seetõttu, et Lohu tn 1a maaüksus on moodustatud kahest osast, millest esimene osa on praegune Lohu tn 1a ja teine osa on antud teemaale (detailplaneeringu seletuskirja punktis 6 „Territooriumi bilanss“ on Lohu tn 1a koosseisus üldmaa-muruväljak suurusega 564 m2 ja tänavamaa suurusega 480 m2) ehk nähtub, et krundi moodustamise alus Lohu tn 1a osas langeks ära nii kaebaja kinnistu kui ka vastustaja kinnistu osas. Kohus leiab, et detailplaneeringut on võimalik osaliselt kehtetuks tunnistada ka üksnes kaebajale kuuluva Lohu tn 1 a katastriüksuse osas (mis on tänaseks kinnistusraamatusse kantud) ning muus osas jätta vähemalt esialgu kehtima.
10.Kohus märgib veel, et vastustajal tuleb reaalses elus tulevikus paratamatult lahendada tema enda poolt tekitatud õiguslikult vastuoluline olukord ja luua õigusselgus senikehtiva detailplaneeringu aladel kinnistuid omavate isikute jaoks arvestades muuhulgas nende seadusega kaitstud õigusi ja huvisid. Uu(t)e otsus(t)e tegemisel tuleb vastustajal arvestada mh kolmanda isiku õiguspärase ootusega ja heauskse käitumisega Lohu tn 1 kinnistule teise hoone ehitamisel (mis hetkel kehtiva detailplaneeringu järgi peaks asuma krundil Lohu tn 1b, kuid millist krunti ei ole moodustatud ja suure tõenäosusega ei saagi moodustada). Kohus märgib siinkohal, et kolmandal isikul on õigustatud ootus mh kasutusloa saamisele. Vastustajal tuleb vastav enda planeerimismenetluses tehtud veast tekkinud eriolukord lahendada lähtudes mh hea halduse tavast ning mõistlikkuse põhimõttest. Seejuures rõhutab kohus, et vastavast erandlikust juhtumist ei saa teised isikud (sh kaebaja) tuletada endale mingeid õigusi tulevastes planeerimismenetlustes. Üheks lahenduseks oleks kohtu arvates ka detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine kaebaja poolt soovitud viisil ehk üksnes Lohu tn 1a osas kaebajale kuuluva kinnistu osas. Seejärel teostada Lohu tn 1 jagamine peale detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist selliselt, et moodustuvad detailplaneeringus ette nähtud krunt Lohu tn 1 ja Lohu tn 1b (ilma Lohu tn 1a krunti liitmata ning Lohu tn 1a krunt jääks esialgu peale detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist krundiks, mille sihtotstarve tuleneb üldplaneeringust). Teiseks võimaluseks on algatada valla enda poolt uus detailplaneeringu menetlus kogu detailplaneeringu ala suhtes tehes seda vajadusel üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlusena ja kehtestada uus detailplaneering nii, et oleks võimalik tekkinud olukord (eriti ehitatud hoonete kasutuslubade väljastamise osas) õiguspäraselt lahendada. Sellisel juhul saab arvestada ka kaebaja huve ja
seda, et Lohu tänava maa osas on kehtiv detailplaneering õiguspäraselt realiseeritud. Kohus märgib, et kindlasti on võimalikke lahendusi veel ja nende vahel lõpliku otsuse tegemise õigus on kohalikul omavalitsusel talle seadusega antud planeerimisõiguse ja -kohustuse täitmise raames. Kuidas täpselt vastustaja tekkinud olukorra lahendab on vastustaja otsustada.
11.Kohus peab vajalikuks täiendavalt selgitada, et kõik kaebaja väited, mis puudutavad Lohu tn 1 krundi detailplaneeringus ette nähtud Lohu tn 1 kinnistu jagamise toimumata jätmist, nagu ka see, kas praegusele Lohu tn 1 kinnistule teise elamu ehitamiseks ehitusloa andmine oli õiguspärane või mitte, ei puutu käesolevasse vaidlusesse ning kohus jätab need väited tähelepanuta.
12.HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas tehti otsus vastustaja kahjuks. Sama paragrahvi lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Kolmas isik oli vastustaja poolel. Seega jäävad tema menetluskulud tema enda kanda.
13.Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 2266,61 eurot, millele lisandub tasutud riigilõiv summas 20 eurot ehk kokku on kaebaja menetluskulude suurus käesolevas haldusasjas 2286,61 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (vt dtl 356-361, 370-373, 382). Kaebaja märgib, et ei ole käibemaksukohustuslane ega saa muul viisil käibemaksu menetluskuludelt tagasi, seetõttu palub kaebaja menetluskulu mõista välja koos käibemaksuga (vt dtl 357).
14.Kohus on kõigepealt seisukohal, et menetluskulud on välja mõistetavad (vt ka HKMS § 109 lg 1). Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud tervikuna põhjendatud ja vajalikud. Kaebaja ei ole käibemaksukohustuslane. Seega tuleb menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga. Eeltoodus tulenevalt mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku summas 2286,61 eurot (sh käibemaks).
15.Kaebajal tuleb teatada vastustajale andmed, kuhu tuleb menetluskulud kanda hiljemalt 5 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.