Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. veebruar 2025, Tallinn
Haldusasja number
3-23-283
Haldusasi
Risti haldus OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 18. oktoobri 2022. a korralduse nr 1631, 10. jaanuari 2023. a korralduse nr 68 ja 21. märtsi 2023. a korralduse nr 614 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 2. juuni 2023. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – Risti haldus OÜ, esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja – Rae vald, esindaja Meeli Vaarik
Menetluse alus ringkonnakohtus
Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
3. veebruar 2025
RESOLUTSIOON
Jätta Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 2. juuni 2023. a otsus haldusasjas nr 3-23-283 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 31. märtsil 2025 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata
3-23-283 menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Risti haldus OÜ omandis on Lagedi alevikus Lohu tn 1a kinnistu (registriosa nr 9204002, katastritunnus 65301:013:0318, pindala 588 m2, varasem sihtotstarve 100% maatulundusmaa), mis jääb Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr 223 kehtestatud Lagedi aleviku Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu (DP) alale. DP nägi ette Lohu tn 1 kinnistu jagamise kaheks krundiks (Lohu tn 1 ja Lohu tn 1b) ning Lohu tn 1 kinnistu ja Lohu tänava vahele jääva maatüki jagamise selliselt, et üks osa liidetakse külgneva teemaaga ja teine osa moodustab Lohu tn 1a krundi. DP seletuskirja p-st 3 nähtuvalt ei sobi teemaa tarbeks tehtud äralõigete järel alles jääv Lohu tn 1a maatükk omaette ehituskrundiks, vaid jääks tänava äärseks haljasalaks. DP joonisel on Lohu tn 1a krundi planeeritud sihtotstarbeks „üldmaa-muruväljak“, kuid selle juurde on lisatud märkus: „Peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b muutub elamumaaks“.
2.Risti haldus OÜ sõlmis vee-ettevõtjaga AS Elveso 19.08.2022 liitumislepingu Lohu tn 1a kinnistu liitumiseks ühisveevärgi ja reovee ühiskanalisatsiooniga ning tasus ka liitumistasu. AS Elveso sõlmis Lohu tn 1a kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks tehtavate tööde tegemiseks töövõtulepingu Ekore OÜ-ga, kes esitas Rae Vallavalitsusele 05.10.2022 ehitusloa taotluse Lohu tn 1a kinnistule vee- ja kanalisatsioonitorustikega liitumispunktide rajamiseks.
3.Rae Vallavalitsus keeldus 18.10.2022 korraldusega nr 1631 ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1, § 39 lg 1 ja § 43 lg 1 alusel ehitusloa andmisest, kuna taotletavad liitumispunktid teenindavad kinnistut, millele ei ole liitmispunktide ehitamist DP-ga ette nähtud. Lohu tn 1a maaüksusel kehtib Lohu tn 1 DP, millega on nähtud ette Lohu tn 1 kinnistu jagamine kaheks elamumaa kinnistuks. Lohu tn 1 kinnistu on senini jagamata. Lohu tn 1a on DP kohaselt tänava äärne haljasala, millel puudub ehitusõigus ning sellele kinnistule ei ole ette nähtud veeja kanalisatsiooniühendusi. Kuna kehtiva DP alusel ei saa kinnistule ehitisi ehitada, siis puudub eesmärk ehitusloaga taotletavate liitumispunktide ehitamiseks Lohu tn 1a kinnistu jaoks.
4.Rae Vallavalitsus jättis 10.01.2023 korraldusega nr 68 (vaideotsus) rahuldamata Risti haldus OÜ 13.12.2022 vaide Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631 kehtetuks tunnistamiseks. Puudub vaidlus, et Lohu tn 1a kinnistul ei ole ehitisi ning kehtiva DP-ga ei ole kinnistule ehitusõigust kehtestatud. Risti haldus OÜ omandas kinnistu 06.12.2021. Praeguseks on DP ellu viidud Lohu tn 1a äralõigete osas, kuid ellu on viimata Lohu tn 1 jagamine ja Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe muutmine üldmaaks. Järelikult ei ole DP lahendus veel täies ulatuses realiseeritud ning asjakohane ei ole vaide esitaja seisukoht, et ta võib kinnistu omanikuna DP elluviimisest loobuda. Lohu tn 1 ja Lohu tn 1a kinnistutel on erinevad omanikud. Lohu tn 1a kinnistu moodustati DP alusel kindlal eesmärgil ja seetõttu ei määratud sellele ka ehitusõigust. Iseenesest on õige, et vee- ja kanalisatsiooniühenduse loomine ei eelda ehitise olemasolu, kuid seda eelkõige juhul, kui DP-ga ei ole üht või teist tehnovõrku või -rajatist ette nähtud ja selleks on tekkinud vajadus. Planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 4 kohaselt on DP ülesandeks mh tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine. Sama nägi ette Lohu tn 1 DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 9 lg 2 p 2. Asjaolu, et ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus ei sea liitumispunktide ehitamise eelduseks kinnistul ehitusõiguse olemasolu, ei ole määrav, sest see 2(9)
3-23-283 polegi nimetatud seaduse reguleerimisalaks. Oluline on see, et kehtivas DP-s on Lohu tn 1a kinnistu jäetud teadlikult ehitusõiguseta ja nähtud seal ette haljasala. Seega on ehitusloa andmisest keeldumisel asjakohaselt ja õigesti lähtutud kehtivast DP-st. Väited, et keeldumine takistab kinnistu kasutamist põllumajandussaaduste tootmiseks, ei ole usutavad ja DP kohaselt peaks Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks olema hoopis üldmaa (haljasala).
5.Rae Vallavalitsus määras 21.03.2023 korraldusega nr 614 maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 1 p 2 ja § 181 ning Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr 223 kehtestatud Lohu tn 1 DP alusel Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbeks 100% sotsiaalmaa, alaliigiga üldkasutatav maa. Lohu tn 1a osas kehtib DP, mille seletuskirja p 3 kohaselt ei sobi reformimata riigimaast pärast tänavamaaks osa eraldamist järele jääv 564 m 2 suurune maa-ala omaette ehituskrundiks, vaid jääb tänava äärseks haljasalaks. DP seletuskirja p 6 „Territooriumi bilanss“ järgi jaguneb Lohu tn 1a 564 m 2 ulatuses üldmaaks ja 480 m2 ulatuses tänavamaaks.
6.Risti haldus OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 09.02.2023 kaebuse Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631 ja 10.01.2023 korralduse nr 68 tühistamiseks (haldusasi nr 323-283) ja 20.04.2023 kaebuse Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korralduse nr 614 tühistamiseks (haldusasi nr 3-23-870). Tallinna Halduskohus liitis 21.04.2023 määrusega haldusasjad nr 3-23-283 ja nr 3-23-870 ühte menetlusse (liidetud haldusasi nr 3-23-283). Ehitusloa andmisest keeldumine oli põhjendamatu, sest kaebaja soovib kasutada Lohu tn 1a maad põllumajandussaaduste tootmiseks ning vajab kinnistul vett mh kastmiseks. Kinnistu jääb keskkonnaministri 02.07.2009 käskkirjaga nr 1079 kinnitatud Pirita jõe reoveekogumisalasse, kus ei tohi reovett ära juhtida muul viisil kui ühiskanalisatsiooni kaudu. Kuna Rae valla vee-ettevõtjale kuuluv ühisveevärgi ja -kanalisatsioonitorustik jääb vahetult kinnistu kõrvale, siis oleks kinnistule eraldi puurkaevu ja reoveemahuti rajamine ilmselgelt ebaproportsionaalne. Rae vald omistas DP-le põhjendamatult suure tähtsuse, arvestades, et DP lahendust ei ole 20 aasta jooksul ellu viidud, samas kui Lohu tn 1 kinnistule on hiljem lubatud ilma kinnistut jagamata ehitada teine elamu (DP järgi eeldas see kinnistu jagamist kaheks krundiks). PlanS v.r § 3 lg 2 kohaselt ei olnud tehnovõrkude väljaehitamiseks DP koostamine vajalik ning ka piirkonna ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrku ei ole välja ehitatud DP alusel. Lohu tn 1a maakasutuse sihtotstarbe muutmine on õigusvastane, sest DP kehtestamisest on möödas 20 aastat ning Lohu tn 1a maa sihtotstarve on alates esmakinnistamisest 01.06.2004 olnud maatulundusmaa. Rikutud on kaebaja õigust olla menetlusse kaasatud ja ära kuulatud ning vastustaja andis sihtotstarbe muutmise korralduse üllatuslikult pärast seda, kui oli saanud teada, et kaebaja soovib temale kuuluvat kinnistut kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. MaaKatS § 18 lg 1 p 2 asemel oleks tulnud lähtuda MaaKatS § 18 lg 1 p-st 1 ehk määrata maa sihtotstarve tegeliku kasutuse järgi. Samuti ei arvestatud maa sihtotstarbe muutmisel asjaoluga, et kaebaja esitas vastustajale 29.12.2022 taotluse Lohu tn 1 DP kehtetuks tunnistamiseks Lohu tn 1a kinnistut puudutavas osas, mida vastustaja ei ole seni läbi vaadanud. Vastustaja kohtleb DP alale jäävate kinnistute omanikke ebavõrdselt, võimaldades Lohu tn 1 kinnistule püstitada teise elamu ilma kinnistut jagamata, kuid nõudes samas kaebajalt sihtotstarbe vastavust DP-s ettenähtule. DP ei ole ajakohane ja selle lahendus ei ole enam elluviidav. Lohu tn 1a kinnistut ei ole sotsiaalmaaks ega üldkasutatavaks maaks määratud ka Rae valla üldplaneeringus (ÜP).
7.Rae vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja ei ole põhjendanud, miks on Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbele vastav kasutamine ilma ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga 3(9)
3-23-283 liitumiseta raskendatud või võimatu. Reoveekogumisala olemasolu ei nõua, et kinnistu peab olema liitunud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. Kuivõrd DP järgi peab Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarve olema üldmaa (üldkasutatav maa), siis on kinnistu maatulundusmaana kasutatavust käsitlevad argumendid asjassepuutumatud. Kehtiv Lohu tn 1 DP ei näe Lohu tn 1a kinnistule ette tehnovõrke, sest see ala kavandati üldmaaks. Kaebaja tegelikuks eesmärgiks on Lohu tn 1a kinnistu hoonestada. Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe muutmine oli õiguspärane, sest muudetud sihtotstarve tuleneb kehtivast DP-st. Kuigi DP kehtestamisest on möödunud pikk aeg ning PlanS § 4 lg 2 p-s 6 sätestatud ülesannet ei olnud seni täidetud, ei mõjuta see vastustaja õigust ja kohustust viia maa sihtotstarve kooskõlla kehtivate õigusaktidega. Kaebaja nõusolek ei olnud sihtotstarbe muutmiseks vajalik ning kaebajat ei tulnud menetlusse kaasata ega teda ära kuulata, sest kehtivast DP-st tulenevalt ei oleks vastustaja saanud anda teistsuguse sisuga haldusakti ega jätta haldusakti andmata. Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldus nr 614 ei piira kaebaja omandi vaba kasutamist ja käsutamist, kuna asjaomased piirangud tulenevad DP-st. Siinse vaidluse raames ei ole oluline, kas DP on realiseeritav või mitte. Vastustaja ei saanud maa sihtotstarbe muutmisel võtta arvesse kaebaja 29.12.2022 taotlust DP osaliselt kehtetuks tunnistamiseks, vaid pidi lähtuma kehtivast DP-st.
8.Tallinna Halduskohus rahuldas 02.06.2023 otsusega Risti haldus OÜ kaebuse osaliselt ning tühistas Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631 ja 10.01.2023 korralduse nr
68.Muus osas jättis halduskohus kaebuse rahuldamata. Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduses nr 1631 ei ole viidatud ühelegi EhS §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alusele, kuid põhjendustest saab järeldada, et aluseks on olnud EhS § 44 p 1 (s.o vastuolu DP-ga). Vaidlust ei ole, et DP kehtestamise ajal perspektiivis ette nähtud Lohu tn 1a krundi liitmist Lohu tn 1b krundiga ei ole toimunud. Sellele vaatamata nähti DP-s selgelt ette, et praeguse Lohu tn 1a maa-alale ei moodustata ehitusõigusega krunti (st DP välistas ühemõtteliselt selle maatüki hoonestamise). Vastustaja sedastas õigesti, et Lohu tn 1a kinnistut ei saa kehtiva DP kohaselt hoonestada, kuid järeldas sellest ekslikult, et DP-ga oleks vastuolus ka kaebaja taotletud vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktide rajamine. DP ei reguleeri üldse liitumispunktide rajamist ja see polnudki DP ülesanne. Liitumispunktide rajamine ei oleks põhimõtteliselt vastuolus ka DP-ga määratud krundi sihtotstarbega („üldmaa-muruväljak“). DP ei pea kindlaks määrama iga konkreetse vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumispunkti täpset asukohta ega määrama kindlaks seda, kas kinnistul võib vee- ja kanalisatsiooniühendus olla või mitte (sh kehtestati DP ajal, mil piirkonnas ühisveevärk ja -kanalisatsioon puudus). Asjakohane on ka viide Tallinna Ringkonnakohtu 02.12.2022 otsusele nr 3-21-2417. Vastustaja kartus, et kaebaja soovib Lohu tn 1a kinnistut hoonestada, ei saa seaduse järgi olla ehitusloa andmisest keeldumise aluseks. Liitumispunktide rajamiseks antav ehitusluba ei annaks kaebajale õigust püstitada Lohu tn 1a kinnistule hooneid või muid rajatisi. Samuti ei annaks liitumispunktide olemasolu kaebajale tulevikus mis tahes eeliseid DP kehtetuks tunnistamiseks või muutmiseks või Lohu tn 1a krundile ehitusõiguse saamiseks. Ebaseadusliku ehitustegevuse puhul on vallal võimalik rakendada ehitusjärelevalve meetmeid. Ehitusloa taotluse lahendamisel ei ole samuti määrav, kas ühisveevärgi vee kasutamine nt kastmiseks oleks säästlik. DP lahenduse elluviimist puudutavad kaebaja argumendid ei ole siinses vaidluses asjassepuutuvad. DP on seejuures Lohu tn 1a kinnistu osas ellu viidud. DP kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni. MaaKatS § 18 lg-s 1 välja toodud katastriüksuse sihtotstarbe määramise põhimõtteid ei ole loetletud tähtsuse järjekorras. Seega ei tule ehitisteta katastriüksusele määrata alati sihtotstarvet selle tegeliku kasutuse järgi. Kuna krundi kasutamise otstarve on osaks krundi ehitusõigusest, mis määratakse DP-ga, tuleb MaaKatS § 18 lg-t 1 tõlgendada viisil, et kehtiva 4(9)
3-23-283 DP-ga hõlmatud alal tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata eelkõige DP-st lähtudes (vt ka Riigikogu XIII koosseisu 598 SE muudatusettepanek nr 24 MaaKatS § 18 uue redaktsiooni kohta). MaaKatS § 18 lg 1 p-i 2 ei saa mõista selliselt, et sihtotstarbe määramisel tuleks DP-st juhinduda üksnes olukorras, kus DP näeb krundile ette hooned või olulise ruumilise mõjuga ehitised. Erandina võimaldab MaaKatS § 18 lg 1 p 1 määrata muu otstarbe maa tegeliku kasutuse järgi, kui DP-d ei ole asutud ellu viima. Praegusel juhul ei saa väita, et DP-d ei ole asutud ellu viima, sest Lohu tn 1a krunt on moodustatud ja DP selles osas ellu viidud. Sellises olukorras ei ole alust määrata Lohu tn 1a katastriüksusele muud sihtotstarvet kui DP-st tulenev. Kuna kehtiv DP määras Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe üheselt ära, siis ei olnud vastustajal kaalutlusõigust määrata sellele muu sihtotstarve. Seetõttu ei saa vastustajale heita ette kaebaja ära kuulamata jätmist. Oluline ei ole, mis asjaoludel määrati Lohu tn 1a katastriüksuse moodustamisel sellele DP-ga vastuolus olev maatulundusmaa sihtotstarve. Sihtotstarbega seotud kasutuspiirangud tulenevad praegusel juhul kehtivast DP-st, mitte vastustaja otsusest sihtotstarbe määramise kohta. Asjaolu, et DP-s ettenähtud Lohu tn 1a ja 1b kinnistute liitmist pole toimunud, ei tähenda, et DP oleks vananenud ja kuidagi kehtivuse kaotanud. Pärast DP kehtestamist möödunud aeg ja toimunud muutused võivad anda põhjust kaaluda DP kehtetuks tunnistamist või muutmist, kuid ei mõjuta iseenesest DP kehtivust. Asjaolu, et kaebaja oli taotlenud DP kehtetuks tunnistamist, ei saanud samuti olla põhjuseks jätta Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarve DP-ga kooskõlla viimata. Kuni DP-d ei ole kehtetuks tunnistatud või muudetud, peab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe määramisel sellest juhinduma. Kui DP tunnistatakse edaspidi osaliselt või täielikult kehtetuks, siis tuleb kohalikul omavalitsusel vajaduse korral määrata katastriüksuse sihtotstarve uuesti, lähtudes maa tegelikust kasutusest ja vajadusel ÜP-st.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Risti haldus OÜ palub 03.07.2023 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada osas, milles tema kaebus jäeti rahuldamata, ning uue otsusega rahuldada tema kaebus tervikuna. Kaebaja jääb ka esimese astme kohtule esitatud seisukohtade juurde ja palub nendega arvestada. Halduskohus asus ebaõigesti ja vastuolus tõenditega seisukohale, et DP on Lohu tn 1a kinnistu osas ellu viidud ja vastustaja määras MaaKatS § 18 lg 1 p 2 alusel kinnistu sihtotstarbeks õigesti 100% sotsiaalmaa. DP seletuskirja kohaselt oli selle eesmärk jagada Lohu tn 1 kinnistu kaheks hoonestusõigusega elamukrundiks (Lohu tn 1 ja 1b), kusjuures Lohu tn 1a krunt oli nähtud ette liita tulevase Lohu tn 1b krundiga ja seejärel pidi Lohu tn 1a sihtotstarve muutuma elamumaaks. DP-ga nähti ette ehitusõigus mõlemale moodustatavale krundile. DP kehtestamise ajal paiknes Lohu tn 1 krundil juba olemasolev hoone. Lohu tn 1b krunti ei ole faktiliselt moodustatud, kuid DP-s kavandatud hoone asukohta on pärast DP kehtestamist püstitatud elamu, mida vastustaja on aktsepteerinud (st Lohu tn 1 kinnistule on lubatud püstitada kaks elamut). DP kehtestamisest on praeguseks möödas üle 20 aasta. Eeltoodud asjaoludel ei ole õige järeldada, et Lohu tn 1a kinnistu osas on DP realiseeritud (st DP ei näinud ette pelgalt Lohu tn 1a krundi moodustamist). Lisaks ei vasta moodustatud Lohu tn 1a kinnistu tegelik suurus (588 m 2) sellele, mis oli DP-s nähtud ette liita Lohu tn 1b krundiga (564 m2). Seega on ka Lohu tn 1a kinnistu moodustatud vastuolus DP-ga ja pole alust väita, et DP oleks justkui selles osas ellu viidud. Ühtlasi muudab eelnev ebaõigeks halduskohtu seisukoha, et kinnistule ei saanud määrata muud sihtotstarvet kui see, mis tuleneb DP-st. Halduskohus on jätnud põhjendamatult arvestamata, et DP eesmärki ei ole suudetud 20 aasta jooksul saavutada. Kuivõrd moodustatud ei ole isegi DP järgseid krunte, kuid DP-s ettenähtud ehitusõigus on Lohu tn 1 kinnistul õigusvastaselt realiseeritud, siis ei ole DP-d enam võimalik sellisel kujul realiseerida. Kui vastustaja pidanuks DP-d elluviidavaks, siis ei oleks ta andnud 5(9)
3-23-283 ehitusõigust Lohu tn 1 kinnistule teise elamu püstitamiseks või nõudnuks Lohu tn 1 kinnistu jagamist kaheks krundiks. Vastustaja ei ole seda teinud. Kui DP-ga planeeritud krundi õiguslik ja faktiline olukord on aja jooksul oluliselt muutunud, siis on DP muutmata kujul realiseerimine võimatu (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 otsus nr 3-20-2151). Analoogselt haldusasjas nr 3-20-2151 tehtud järeldustega ei ole ka praegusel juhul võimalik tugineda DP kehtivusele ja realiseeritavusele. Seega on ebaõige halduskohtu järeldus, et kuna DP on jätkuvalt realiseeritav, siis puudus vastustajal Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe määramisel kaalutlusõigus ja kaebajat ei tulnudki enne Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korralduse nr 614 andmist ära kuulata. Kuna Lohu tn 1a kinnistul ei asu ehitisi, siis olnuks vastustajal võimalik jätta senine maatulundusmaa sihtotstarve ka muutmata, mis vastab MaaKatS § 18 lg 1 p-le 1 ja Rae valla ÜP-le.
10.Rae vald palub 15.08.2023 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal tuli on MaaKatS § 18 lg 1 p 2 alusel määrata Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks 100% üldkasutatav maa. Vastustaja jääb varasemate vastuväidete juurde. Kuna Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarve on DP järgi üldkasutatav maa, siis ei ole asjakohased kaebaja arutlused Lohu tn 1a maatulundusmaana kasutamise kohta. Asjaolu, et maa sihtotstarve on pika aja jooksul jäänud DP-ga kooskõlla viimata, ei tähenda, et seda ei peakski üldse tegema või see poleks enam võimalik. Vastustaja lähtus Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe määramisel DP seletuskirja p-dest 3 ja 6 ning DP põhiplaanist. Nende põhjal on Lohu tn 1a kinnistule määratud ainuvõimalik sihtotstarve. Lohu tn 1a sihtotstarbe muutmine elamumaaks oleks võimalik vaid siis, kui moodustatakse Lohu tn 1b krunt ja liidetakse sellega Lohu tn 1a kinnistu. Kaebajal ei saa senise tegevusetuse põhjal olla tekkinud õigustatud ootust, et Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks jääb 100% maatulundusmaa. Katastriüksusele sihtotstarbe määramine ei eelda ka maaomaniku nõusolekut (vt Riigikohtu 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 20) ning Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldusega nr 614 Lohu tn 1a kinnistule DP-ga kooskõlas oleva sihtotstarbe määramine ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi (sh ei piira omandi vaba kasutamist ja käsutamist). Isegi kui vastustaja oleks kaebaja menetlusse kaasanud, ei oleks ta saanud anda teistsugust haldusakti ega jätta ka haldusakti andmata. Maaomaniku ärakuulamine toimus juba DP menetluses (vt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22) ning ühestki seadusest ei tulene, et haldusorgan on kohustatud ta täiendavalt ära kuulama, kui DP lahendust asutakse ellu viima. Kaebaja ei ole ka viidanud, et DP menetluses oleks tehtud vigu või jäetud olulised asjaolud kaalumata. Kaebaja omandas kinnistu 2021. a-l ja pidi teadma, et DP kohane maakorraldus on läbi viimata. Siinses vaidluses ei oma tähtsust, kas DP on veel realiseeritav või mitte. Samas ei sisaldanud DP tingimust, et ehitusluba ei saa taotleda enne kruntide moodustamist, ning ehitusluba väljastati juba 11.06.2003, mil Lohu tn 1a oli jätkuvalt reformimata riigimaa. Seetõttu on ebaõige, et Lohu tn 1 kinnistul on ehitusõigus realiseeritud õigusvastaselt. DP kohaste maakorraldustoimingute tegemine ei ole kuidagi välistatud, vaid eeldab maaomanike taotlust (vt maakorraldusseaduse § 10 lg 1). Vastustaja pidi sihtotstarbe määramisel lähtuma kehtivast DP-st ja selle kehtestamisest möödunud aeg ei ole oluline. Viide haldusasjas nr 3-20-2151 tehtud otsusele ei ole asjakohane, sest vaidluste asjaolud on erinevad.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Apellatsiooniastmes on vaidluse all üksnes Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldus nr 614 (dtl 159), millega määrati Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbeks 100% sotsiaalmaa alaliik üldkasutatav maa. Ringkonnakohus on seisukohal, et Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub 6(9)
3-23-283 halduskohtu otsuse p-des 19–22 esitatud põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid üle korrata (HKMS § 201 lg 4).
12.Halduskohus lähtus asjaolust, et kuigi Lohu tn 1 DP kehtestati juba 2003. a-l, ei ole seda muudetud ega kehtetuks tunnistatud, vaid DP on jätkuvalt kehtiv. Kuna Lohu tn 1a kinnistu on DP alusel 2004. a-l reaalselt moodustatud, siis oli katastriüksuse sihtotstarbe DP-s ettenähtuga kooskõlla viimine õiguspärane ja sisuliselt ainuvõimalik. Seevastu kaebaja üheks peamiseks argumendiks on olnud, et vastustaja ei saanud kinnistu sihtotstarbe muutmisel lähtuda DP-st, mis on olnud algusest peale realiseerimatu. Kaebaja viitas ringkonnakohtu 03.02.2025 istungil täiendavalt Tallinna Halduskohtu 20.09.2024 otsusele nr 3-23-1466 (jõustunud 22.10.2024), millega rahuldati Risti haldus OÜ kaebus ja tühistati Rae Vallavolikogu 23.05.2023 otsus nr 83. Selle otsusega oli vastustaja jätnud rahuldamata Risti haldus OÜ 29.12.2022 taotluse Lohu tn 1 DP osaliseks kehtetuks tunnistamiseks Lohu tn 1a kinnistu suhtes. Halduskohus leidis (vt otsuse p 7.4), et vastustaja tegi kaalutlusvea, keeldudes DP osaliselt kehtetuks tunnistamisest väitega, et see muudaks DP terviklahenduse elluviimise võimatuks (vt PlanS § 140 lg 2), jättes seejuures tähelepanuta, et DP terviklahenduse elluviimine ei oleks faktiliste asjaolude tõttu tagatud ka DP tervikuna kehtima jäämise korral, sest Lohu tn 1 ja Lohu tn 1a kinnistud kuuluvad erinevatele isikutele ning kruntide liitmise osas ei ole 20 aasta jooksul kokkulepet saavutatud ja puudub ka õiguslik võimalus sundida kaebajat Lohu tn 1a kinnistut võõrandama. Kokkuleppe puudumist ja kaebaja poolt väljendatud tahet arvestades on DP elluviimise võimalus puhtalt teoreetiline ning vastustaja ei saanud keeldumist sellega põhjendada. Samuti leidis halduskohus (vt otsuse p 7.5), et vastustaja ei saanud DP osaliselt kehtetuks tunnistamisest keeldumist põhjendada mh sellega, et Lohu tn 1a kinnistul puudub ehitusõigus, kuna DP osaliselt kehtetuks tunnistamisega see asjaolu ei muutuks. Ehitusõigust oleks Lohu tn 1a kinnistule teoreetiliselt võimalik saavutada üksnes üldplaneeringut muutva DP-ga.
13.Olenemata sellest, et haldusorganile on asja uuel otsustamisel täitmiseks kohustuslikud mh halduskohtu otsuse põhjendavas osas antud asja uut läbivaatamist puudutavad õiguslikud seisukohad ja suunised (HKMS § 177 lg 1; Riigikohtu 27.05.2015 otsus nr 3-3-1-14-15, p 27; 18.03.2019 otsus nr 3-14-52793, p 37), ei mõjuta haldusasjas nr 3-23-1466 esitatud seisukohad siinse vaidluse lahendamist, vaid omavad tähtsust üksnes Risti haldus OÜ 29.12.2022 taotluse uue läbivaatamisel. Isegi juhul, kui jõustunud kohtuotsusest haldusasjas nr 3-23-1466 järeldada, et Rae valla kaalutlusõigus Lohu tn 1 DP kehtetuks tunnistamiseks Lohu tn 1a kinnistu osas on oluliselt vähenenud või isegi puudub täielikult, ei kõrvalda see DP kehtivust ega muuda Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldust nr 614 õigusvastaseks. Halduskohus on praeguses asjas õigesti märkinud, et kui DP tunnistatakse edaspidi osaliselt või täielikult kehtetuks, siis tuleb vastustajal määrata katastriüksuse sihtotstarve vajaduse korral uuesti.
14.Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et Lohu tn 1 DP oli algusest peale realiseerimatu (teistsugust seisukohta ei ole väljendanud mh halduskohus haldusasjas nr 3-23-1466), ehkki tuleb möönda, et DP elluviimine selles ettenähtud kujul ei olnud õiguslikult piisavalt tagatud. Lohu tn 1 DP toimikust (dtl 69–94) nähtuvalt oli praeguse Lohu tn 1a maa-ala puhul tegemist reformimata riigimaaga, mille suhtes oli esitatud maa tagastamise taotlus. DP avaliku arutelu 20.01.2003 protokolli (dtl 71) kohaselt teatasid DP algatamist taotlenud isik (Lohu tn 1 kinnistu erastaja) ja maa tagastamist taotlenud isik arutelul, et on jõudnud kokkuleppele Lohu tn 1a krundi kasutamise osas, nõustuvad selle liitmisega planeeritava Lohu tn 1b krundiga ja kinnitavad seda oma allkirjaga DP põhiplaanil (dtl 35; dtl 95). Eeltoodust lähtudes otsustati esitada DP kehtestamisele ja see kehtestatigi Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr
223.Asjaolu, et kokkuleppest on hiljem taganetud või DP-s kavandatud kruntide 7(9)
3-23-283 moodustamine ja liitmine jäi muul põhjusel tegelikult (osaliselt) ellu viimata, ei muuda DP-d algusest peale realiseerimatuks. Selgelt otsitud on kaebaja seisukoht, et kuna Lohu tn 1a kinnistu pindala on 588 m2 ja DP-s nähti ette liita moodustatava Lohu tn 1b krundiga maa-ala suurusega 564 m2, siis ei saa Lohu tn 1a kinnistu moodustamist pidada ka DP osaliseks elluviimiseks. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et Lohu tn 1a kinnistu paikneb samal maa-alal, mis on DP-s tähistatud kui „üldmaa-muruväljak“ ja mille võis hiljem liita Lohu tn 1b krundiga. DP-s märgitud krundi pindala täpsustumisest katastrimõõdistamise käigus ei saa teha järeldust, et Lohu tn 1a kinnistut ei moodustatud DP alusel või see moodustati DP-ga vastuolus.
15.Kaebaja viide Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 otsusele haldusasjas nr 3-20-2151 ei ole asjassepuutuv, sest selle vaidluse asjaolud olid teistsugused. Praegusel juhul ei esine mingit õiguslikku ega faktilist takistust Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe DP-ga kooskõlla viimiseks. Lohu tn 1 DP seletuskirjast ei saa järeldada, et Lohu tn 1a kinnistu DP alasse hõlmamise ainus eesmärk oli liita see tulevase Lohu tn 1b kinnistuga, vaid kõnealune maaüksus pidi esmajoones jääma tänava äärseks haljasalaks (vt DP seletuskirja p 3 – dtl 37; dtl 75) ning Lohu tn 1a liitmine Lohu tn 1b kinnistuga ja seejärel elamumaaks muutmine nähti 20.01.2003 arutelu tulemusel DP põhiplaanil ette täiendava võimalusena, mille realiseerumine eeldas DP-ga hõlmatud kinnistute omanike kokkulepet.
16.Halduskohus on õigesti selgitanud, et MaaKatS § 18 lg-s 1 toodud sihtotstarbe määramise põhimõtteid ei ole loetletud tähtsuse järjekorras, vaid lähtuda tuleb sellest, mis on konkreetsel juhtumil kõige asjakohasem. Kuna Lohu tn 1 asub Lagedi alevikus, siis oli DP koostamine seal maa-ala kruntideks jaotamise korral kohustuslik (PlanS v.r § 3 lg 2 p 3; samuti DP algatamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 2 lg 1). Vaatamata sellele, et Lohu tn 1a puhul ei ole formaalselt tegemist krundiga, sest sellele ei ole DP-ga antud ehitusõigust (PlanS § 6 p 8; PlanS v.r § 9 lg 3), on tegemist siiski DP-ga hõlmatud katastriüksusega ja selle sihtotstarbe määramisel tuleb lähtuda esmajoones kehtivast DP-st. Sellest, et katastriüksuse moodustamisel oli Lohu tn 1a kinnistule määratud 100% maatulundusmaa sihtotstarve, ei saanud kaebajale tekkida õigustatud ootust, et sihtotstarvet ei viida hiljem DP-ga vastavusse. Seejuures puuduvad andmed, et Lohu tn 1a kinnistut oleks kunagi reaalselt kasutatud maatulunduslikul otstarbel, vaid selle tegelikuks kasutuseks ongi olnud haljasala. Kaebaja väited tema kavatsusest asuda Lohu tn 1a kinnistut tulevikus kasutama põllumajandussaaduste tootmiseks ei anna alust DP-s ettenähtust kõrvale kalduda. Maa-ala suurust (588 m2) ja asukohta (tänava äärne rohumaa asula sees) arvestades on kinnistu tegelik põllumajanduslik potentsiaal lisaks väga küsitav. Kuivõrd Lohu tn 1a kinnistule määratud üldkasutatava maa sihtotstarve (MaaKatS § 18 1 lg 12 p 2) tulenes DP-st, siis ei olnud vastustajal alust määrata katastriüksusele teistsugust sihtotstarvet. Kaebaja menetlusse kaasamata ja ärakuulamata jätmine ei saanud sellises olukorras mõjutada asja otsustamist ning ei tingi korralduse nr 614 tühistamist.
17.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 otsus muutmata.
18.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Risti haldus OÜ on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ning kandnud apellatsioonimenetluses esindajakulu 973,03 eurot (sh käibemaks 162,63 eurot). Kaebaja ei ole käibemaksukohustuslane. Kokku 993,03 euro suuruste menetluskulude kandmine või kandmise kohustus seoses praeguse asja menetlemisega ringkonnakohtus on 8(9)
3-23-283 HKMS § 109 lg-te 1 ja 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kuna Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Rae vald ei ole esitanud ringkonnakohtule andmeid menetluskulude kandmise kohta, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel samuti tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.