X ja Y kaebus Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusloa nr 2312271/01322 tühistamise nõudes Kaebajad X ja Y, volitatud esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja Saku vald, volitatud esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kolmas isik I ja II OÜ Prisma Kinnisvarabüroo ja OÜ Prisma Ärimajad, volitatud esindaja vandeadvokaat Raul Keba Kolmas isik III C
Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ning tühistada Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusluba nr 2312271/01322.
2.Mõista Saku vallalt kaebajate kasuks välja menetluskulud summas 4715,05 eurot (koos käibemaksuga). Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed ja kinnistute andmed tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14.10.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata
3-24-1086
menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Saku Vallavolikogu kehtestas 08.02.2007 otsusega nr 21 xxxxxxxx detailplaneeringu (DP). DP kohaselt määrati xxxxxxxx kinnistule ehitusõigus 3-korruselise 8-10 korteriga elamu püstitamiseks, seejuures on DP põhijoonisel korterite arvuks määratud 10 ning seletuskirjas 8. Elamu ehitisealuseks pinnaks määrati 350 m2, kõrguseks 10,65 m (3 korrust) ning maksimaalseks brutopinnaks 1000 m2 (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisad 1-3).
2.Saku Vallavolikogu 21.06.2018 otsusega nr 43 tunnistati DP kehtetuks (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 4). Vallavolikogu selgitas nimetatud otsuses, et ehitisregistri andmetel asub xxxxxxxx maaüksusel ühekorruseline korterelamu, mille ehitisealune pind on 228 m2, hoone kõrgus on 5,6 m. Omanik soovib olemasolevat korterelamut laiendada 2-korruseliseks korterelamuks /.../ xxxxxxx maaüksusele kavandatav 2-korruseline korterelamu sobib mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ning projekteerimistingimuste andmisel on võimalik arvestada Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringus määratud tingimustega.
3.Saku Vallavalitsuse 09.04.2019 korraldusega nr 184 anti projekteerimistingimused PT-00719 (PT), korterelamu laiendamise ehitusprojekti koostamiseks aadressil Saku vald, Saku alevik, xxxxxxx ja xxxxxxx ning kaasnevalt mänguväljaku rajamiseks xxxxxxx kinnistule (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5). Vastustaja kaasas PT menetlusse mh kaebajad, kes esitasid 08.02.2019 enda arvamuse kavandatavale projektile (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 6).
4.Saku Vallavalitsus vastas 28.02.2019 kirjaga nr 7-7/163-4 kaebajatele, et olemasoleva korterelamu laiendamine ei ole vastuolus Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringuga (ÜP), kus käsitletava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on määratud korterelamumaa (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 7).
5.Prisma Kinnisvarade OÜ esitas 24.01.2022 Saku vallale ehitusloa taotluse nr 2211271/01974, eesmärgiga laiendada xxxxxxxx paiknevat hoonet, ehitades juurde 4-korteriga hooneosa.
6.Saku Vallavalitsus väljastas 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322 xxxxxxx asuva hoone laiendamiseks kokku 8-korteriga elamuks, ehitisealuse pinnaga 385 m2, maksimaalse kõrgusega 7,1 m ning suletud netopinnaga 447,2 m2.
7.X, Y ja Saku vald, Saku alevik, xxxxxxx korteriühistu (edaspidi KÜ) esitasid 11.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saku Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322 tühistamise nõudes. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus vaidlusaluse ehitusloa kehtivuse peatamiseks kuni käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni.
8.Tallinna Halduskohtu 23.04.2024 määrusega tagastati Saku vald, Saku alevik, xxxxxx korteriühistu kaebus läbivaatamatult (resolutsiooni p 1) ning võeti X ja Y kaebus Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusloa nr 2312271/01322 tühistamise nõudes menetlusse (resolutsiooni p 2).
2(9)
3-24-1086
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
9.Kaebajad leiavad, et vaidlusalune ehitusluba on õigusvastane, kuivõrd sisuliselt on asutud uut ehitist ehitama, mitte ei laiendata olemasolevat.
9.1.Vaidlusalune ehitusluba on vastuolus Saku valla üldplaneeringuga, kuivõrd ehitusõigust ei saa anda detailplaneeringut koostamata. Xxxxxxxx kinnistu on maakatastris registreeritud 100% elamumaana (katastritunnus xxxxxxxxxxxxx). Saku valla üldplaneeringu järgi asub kinnistu korterelamu maal (üldplaneeringu legendil tähistatud beeži värviga). Seega tuleb ehitusõiguse andmisel lähtuda üldplaneeringus korterelamumaa ehitustingimustest. Lisanduva hoonega Xxxxxxxx kinnistu koormusindeks on väiksem üldplaneeringuga lubatud piirist (200). Arvestades, et Xxxxxxxx krundi pindala on 1047 m2, olemasolevaid kortereid on 4 ning kavandatakse juurde veel 4 korterit, siis on koormusindeks 130,88 (1047/8). Isegi, kui arvestada Xxxxxxxx pindalale juurde Xxxxxxxx pindala 234 m2, kuna kinnistusraamatus on Xxxxxxxx ja xxxxxx katastriüksused ühe kinnisasja koosseisus, siis oleks koormusindeks 160,16 (1281/8).
9.2.2012. a kehtestatud Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu seletuskirja p 3.1 järgi pere- ja ridaelamumaadel ei ole lubatud kõrvalotstarbena kasutada korterelamu- ja tootmismaa otstarvet. Seega ei oleks 2012. a üldplaneeringu järgi Xxxxxxxx kinnistule korterelamuid üleüldse tohtinud lubada. Xxxxxxxx kinnistu oli kuni 24.04.2008 sotsiaalmaa, mis muudeti elamumaaks. Seega, isegi kui lähtuda 2009 või 2023. a Saku valla üldplaneeringust ja sellest, et tegemist on korterelamumaaga, oli tegemist uue korterelamumaaga.
9.3.Olemasoleva Xxxxxxxx hoone kõrvale teise hoone ehitamine rikub põhimõtet, et üldjuhul ei ole täiendava hoone ehitamine lubatav. Ehkki üldplaneeringuga on seatud piirang abihoone rajamiseks, tuleb seda laiendada ka põhihoonele.
9.4.Tegemist ei ole hoone laiendamisega, vaid uue hoone ehitamisega. Ehitusprojektis on püütud näidata, et vana hoone on uuega ühendatud, kuid see ei ole õige. Ehkki üks lisanduv müüri osa on puutumuses nii vana kui uue hoonega, ei saa seda kuidagi pidada vana hoone juurdeehituseks. Ehitis peab vastama üldplaneeringuga lubatud maakasutuse tingimustele (EhS § 44 p 1). Ka projekt oleks pidanud olema üldplaneeringuga kooskõlas, sellisele projektile ei oleks vastustaja saanud ehitusluba anda (EhS § 44 p 1; § 14 lg 1 p 3). Detailplaneering on nõutav nii hoone püstitamiseks kui ka olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% (PlanS § 125 lg 1 p-d 1-2). Detailplaneeringu koostamise nõue tuleb ka üldplaneeringust. PT-ga ei saa muuta üldplaneeringus sätestatud koormusindeksit olematuks ega neid nõudeid leevendada.
9.5.Kaebajate ärakuulamisõigust on rikutud (EhS § 42 lg 6, lg 7 p 2, § 12 lg 3; Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-14-52416, p 13). xxxxxxxx kinnistule praegusel kujul korterelamu ehitamise ehitusloa õiguspärase menetluse tulem oleks eelduslikult olnud sellise ehitusloa andmisest keeldumine nii üldplaneeringuga vastuolus kui ka naabritele avalduva negatiivse mõju tõttu (EhS § 44 p 4).
9.6.Xxxxxxxx kinnistule täiendava hoone ehitamine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Kavandatav hoone paikneb xxxxxxx kinnistule väga lähedal ning akendest avaneb vaade otse vaidlusalusele ehitatavale hoonele. Suur osa Xxxxxxxx kinnistust saab olema täis ehitatud, hoone saab olema liiga kõrge, see mõjutab oluliselt Xxxxxxxxa majale langevat valgust.
9.7.Vaidlusalune ehitusluba on vastuolus PT-ga, kuivõrd kinnistule ehitatakse teine hoone, kuid PT punkti 2.2 kohaselt võib kinnistul paikneda üks korterelamu (vt Riigikohtu lahend nr 3-17-1930).
9.8.Kolmandate isikute 26.05.2024 esitatud insolatsioonianalüüs on esitatud tagantjärele, mitte koos ehitusprojektiga ja ehitusloa menetluses, ning sedagi puudulikus mahus, üksnes kahe
3(9)
3-24-1086
Xxxxxxxxa korteri suhtes, kuid mitte teiste korterite ega teiste kõrvalkinnistute eluruumide suhtes. Kaebajate esitatud fotodelt, mis on tehtud 05.06.2024 ja 06.06.2024, nähtuvad Xxxxxxxx hoonest tekkinud varjud Xxxxxxxxa hoonel. Sealhulgas ulatub vari ka kaebaja Yi elutoa aknasse (teise korruse vasakult kolmas aken). Ilmselge on varjutus alumise korruse korteri akendes. Samuti esitavad kaebajad väljavõtted päiksevalguse ja varjude tekkimise mudelitest, mille kohaselt ulatuvad samuti varjud kaebaja Yi akendesse, sh nii 06.06.2024 (joonisel kell 21.25) kui 22.04.2024 (joonisel kell 19.55).
9.9.Xxxxxxxx kinnistule on kavandatud kokku 8 korterit ja 8 parkimiskohta. Arvestades, et peredes on enamasti mitu autot, on neid parkimiskohti ilmselgelt liiga vähe ning Xxxxxxxx kinnistule parkima mittemahtuvad sõidukid pargitakse ilmselt kas xxxxxx tn äärde või ka Xxxxxxxxa korterimaja parkimiskohtadele.
9.10.Kolmandatele isikutele on tehtud soodsamaid otsuseid ja võimaldatud ehitamiseks etteantud nõuetest mööda minna üksnes seetõttu, et Prisma Kinnisvarabüroo OÜ ja Prisma Ärimajad OÜ-ga seotud isik on samal ajal Saku vallavolikogu liige Tiit Vahenõmm.
10.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
10.1.Vastustaja võis lubada ehitamise üksnes projekteerimistingimuste andmisega. Vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevate Xxxxxxxx projekteerimistingimuste (PT) andmisel ajal, st 2019 kehtis Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud Saku aleviku ja lahiala üldplaneering (ÜP2012). ÜP2012 maakasutusplaanilt nähtuvalt asus Xxxxxxxx kinnistu korterelamumaal. Vaidlusalune ehitusluba on ÜP2012-ga kooskõlas. Ehitusloa alusel on antud luba 2-korruselise korterelamu ehitamiseks, mis on vähem kui maksimaalne lubatud korruste arv (5). Vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav korterelamu on madalam, sama kõrge või 1korruse võrra kõrgem naaberkinnistutel asuvatest hoonetest. Xxxxxxxx kinnistu puhul ei ole tegemist uue korterelamukrundiga, mistõttu ÜP2012 seletuskirja p-st 3.2 tulenev uute korterelamukruntide koormusindeks käesoleval juhul ei kohaldu. Kinnistuga seonduv parkimine on lahendatud kinnistu piires. Tegemist ei ole olemasoleva korterelamu rekonstrueerimisega, st fassaadi värvi- ja arhitektuursete lahenduste kooskõlastamise nõue käesoleval juhul ei kohaldu.
10.2.Seadusandja on näinud ette erandi, millal saab ehitamist lubada ilma DP-d koostamata (vt PlanS § 125 lg 5). Selle lihtsustatud võimaluse rakendamist on kolmandad isikud taotlenud. Vastustaja, PT-d väljastades on leidnud, et kavandatav ehitis sobitud nii mahuliselt kui ka otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. PT andmisel lähtus vastustaja tollal kehtinud ÜP-ga määratud korterelamumaa kasutus- ja ehitustingimustest. PT andmise menetlusse olid kaebajad kaasatud. Asjaomased PT on kehtivad. Isegi, kui kaebajad vaidlusaluste PT-dega ei nõustu, on vaidlusaluse ehitusloaga asjaomaseid ehitustingimusi muudetud kaebajate jaoks veelgi soodsamaks. Näiteks alandati PT-ga algselt lubatud ehitise maksimaalset kõrgust (st 10,65 m) vaidlusaluse ehitusloaga kuni 7,1 m.
10.3.Käesoleval juhul on tegemist olemasoleva hoone laiendamisega (EhS § 4 lg 2). Xxxxxxxx kinnistul asuvat olemasolevat hoonet muudetakse sellele juurde- ehk külge ehitamisega. Olemasolev hoone ja juurdeehitatav hoone ühendatakse omavahel galeriiga, kus hakkab asuma hoone tehnoruum ja läbikäik sisehoovi. Isegi, kui peaks leitama, et käesoleval juhul ei ole tegemist laiendamisega EhS § 4 lg 2 mõttes, siis tegemist võib olla ka ehitise püstitamisega EhS § 4 lg 1 mõttes, mida on PlanS § 125 lg 5 kohaselt võimalik lubada DP-d koostamata. Kuivõrd käesoleval juhul on kõik PlanS § 125 lg-st 5 tulenevad PT andmise eeldused täidetud, siis ei oma asja lahendamisel määravat tähtsust, kas tegemist on ehitise püstitamise või laiendamisega. Kaebajate õigusi vaidlusalune ehitamine ülemääraselt ei riiva.
10.4.Kuivõrd kaebajad PT ei vaidlustanud, siis ei saa kaebajad läbi ehitusloa vaidlustamise PT-st ehitamisele tulenevaid nõudeid enam vaidlustada. 4(9)
3-24-1086
10.5.Kaebajad on olnud PT menetlusse kaasatud, mistõttu puudus vajadus ehitusloa menetlusse neid kaasata (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2).
10.6.Vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav hoove kaebajate subjektiivseid õigusi ei riku. Seda, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi vaidlusalune ehitusluba ja selle aluseks olevad PT-d väidetavalt rikuvad, kaebajad esile toonud ei ole. Kaebajad on viidanud üksnes kavandatava ehitise väidetavale häirivusele ja ehitisest tulenevale päikesevalguse piirangule, kuid need etteheited ei ole seostatavad kaebajate õiguste riivega (Riigikohtu lahend nr 3-221312, p 17). Mitte ühestki õigusaktist ei tulene kaebajatele subjektiivset õigust nõuda, et naaberkinnistult ei lähtuks kaebajate kinnistule mistahes mõjutusi. Isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-1207). Tiheasutusalal elades tuleb isikul taluda piirkonnas muutusi ja uut arendustegevust ning isikul ei ole subjektiivset õigust, et mistahes mõjud üldse tema kinnistule ei ulatuks (vt Tallinna Halduskohtu 02.05.2022 otsus nr 3-21-2822, p 10).
10.7.Isegi kui peaks leitama, et vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav ehitis riivab kaebajate subjektiivseid õigusi, ei ole mistahes väidetavad mõjutused kaebajate suhtes ilmselgelt ülemäärased. Vaidlusalune ehitusluba on kooskõlas üldplaneeringuga ja PT-ga ning sobitud ümbrusesse. Kavandatav hoonestus asub Xxxxxxxxa hoonest loodes. Sellest tulenevalt ei saa kavandatav hoonestus mitte kuidagi mõjutada otsest päikesevalgust kaebajatele kuuluvates eluruumides.
11.Kolmandad isikud (Prisma Kinnisvarabüroo OÜ ja Prisma Ärimajad OÜ) vaidlevad kaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.
11.1.ÜP2012 lisa nr 4 joonise kohaselt asub xxxxxxx kinnistu korterelamumaa juhtotstarbega maa-alal. Seega on kaebajad ekslikult lähtunud valest joonisest ÜP2012 lisast 2. 2007. a kehtestatud Xxxxxxxx kinnistu DP nägi ette ehitusõiguse korterelamu püstitamiseks (vt kolmandate isikute 19.04.2024 menetlusdokumendi lisad 2-3). Arvestades, et ÜP kehtestamisel 2012. a jäi xxxxxxx DP kehtima, siis ei saanud ÜP-s xxxxxxx krundile pere- ja elamumaa juhtotstarvet kavandada. Asjasse puutumatud on kaebajate väited ÜP2012-s sisalduvatele pereja ridaelamumaal ehitamisele ette nähtud nõuetele.
11.2.Xxxxxxxx krunt ei ole uus korterelamumaa, mistõttu ÜP2012-s koormusindeks 200 ei kohaldu. Uueks korterelamumaaks loetakse ÜP kohaselt neid krunte, mis kavandatakse määrata korterelamumaaks üldplaneeringu kehtestamise järgselt. Xxxxxxxx kinnistule on antud ehitusõigus korterelamu püstitamiseks juba 2007.
11.3.Eeldused ja spekulatsioonid, mida tulevikus soovitakse vaidlusalusele kinnistule ehitada, ei oma asja lahendamisel tähtsust.
11.4.PT ei ole vastuolus ÜP2012-ga. Isegi kui esineks vastuolu, ei riku selline vastuolu kaebajate õigusi. Kaebajad ei vaidlustanud PT, mistõttu olid need ehitusloa väljastamisel kehtivad.
11.5.Kui vaadata alal kuni 2018. a kehtinud DP lahendust, siis ehitusloaga lubatud maht on oluliselt madalam DP-s määratud hoonestusest, asub Xxxxxxxxa hoonest kaugemal ning võimaldab tänu hoone liigendusele parema vaate Xxxxxxxxa hoone akendest (vt DP joonise ja ehitusprojekti võrdlust; kolmandate isikute 27.08.2024 menetlusdokument, lk 5). Tegemist on tiheasustusalaga, kus senise vaate või miljöö säilimine ei ole iseseisvalt kaitstavaks subjektiivseks õiguseks (vt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22; 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). Xxxxxxxxa ja xxxxx omavaheline kaugus on minimaalselt 14,5 m ning Xxxxxxxx juurdeehituse maksimaalne kõrgus 7,1 m. Seega on hoonete vaheline kaugus enam kui kahekordne xxxxxxx hoone kõrgus, mida loetakse linnakeskkonnas heaks tavaks.
5(9)
3-24-1086
11.6.Puudub mõistlik alus arvata, et kavandatava juurdeehitusega Xxxxxxxx kinnistule kaasneksid kaebajatele ilmselgelt ülemäärased ja nende subjektiivseid õigusi rikkuvad mõjud. Samuti ei ole äratuntav, et piirkonda nelja korteri lisandumine tooks kaasa negatiivsed mõjud määral, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme või et need võiksid kujuneda kaebajatele piirmäärade lähedaseks. Tõendamata ja ebausutavad on kaebajate väited privaatsuse olulisest vähenemisest, et see võiks tuua kaasa nende kinnistute väärtuse vähenemise. Ka kolmandate isikute omandiõigust tuleb arvestada. EhS § 32 punktis 5 nimetatud olukorda ei esine.
11.7.Kaebajate kaasamiseks ehitusloa menetlusse puudus vajadus (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). Kaebajad ei vaidlustanud PT ning välja antud ehitusluba vastab PT-le.
11.8.Kolmandad isikud ei nõustu kaebajate seisukohaga, et tegemist on uue hoone ehitamisega. Vastustaja on PT menetluses antud teemat kaalunud ja leidnud, et tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega. Juhul, kui kaebajad sellise käsitlusega ei nõustunud, oleks nad pidanud PT vaidlustama. Kaebajate vastav etteheide ei ole seostatav kaebajate õiguste riivega (vt Riigikohtu lahend nr 3-22-1312, p 17; 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p-d 13-14.1). Seetõttu puudub kohtu vajadus kontrollida ehitusloa vastavust ÜP-le.
11.9.Kavandatav hoonestus ei saa asukohast tingituna ühegi naaberkinnistul asuva hoone insolatsiooni mõjutada (vt TIB OÜ koostatud analüüs). Insolatsiooni arvestuslikku kestust on analüüsitud Xxxxxxxxa korterite 2 ja 10 eluruumide akende vaatepunktides ning tuvastatud, et Xxxxxxxx kinnistule uue hoonemahu püstitamisel ei mõjutata kaebajate korterites insolatsiooni kestust.
11.10.TIB OÜ selgituses kaebajate väidetele on välja toodud, et insolatsiooni kestuse arvutamisel tuleb juhinduda Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu insolatsiooni kestuse arvutamise juhendist ning kasutada tuleb korrektseid lähteandmeid insolatsiooni olukorra kontrollil ja esitamisel. Antud juhendi kohaselt läheb päikese otsekiirgus insolatsioonina arvesse, kui 22. aprilli päikese tõusunurk on vähemalt 6 kraadi ja nurk päikese asimuudi ja vaadeldava fassaadi vahel on vähemalt 10 kraadi. Insolatsiooni arvesse läheb 22. aprillil kellaajad alates 6.43 kuni 19.58.
11.11.Kaebajate esitatud pildid ei kinnita mitte ühelgi moel, et korterite insolatsiooni vähenemine ületab keelatud 50% või insolatsiooni vähenemine eksisteerib. NB arvutuste teostamise täpsus on +/- 5 minutit. Lisaks ei kajasta foto kellaaegasid. See, et väljaspool kontrollitavat kellaaega tekib lõpuks vari aknale, ei vähenda antud korteri ja elutoa insolatsiooni üle lubatud piiride. Antud foto (koos EXIF informatsiooniga) kinnitab, et ehitatud maja mõju korteri 10 elutoa aknale on olematu. Pildistamise hetkel on päikese tõusunurk 6,9 kraadi (pildi EXIF info põhjal on pilt tehtud 2024:06:05 kell 21:08:49), ehk vahetult enne päikese „loojumist“ alla 6 kraadise tõusunurga. Isegi analoogia ja 3D mudeli kontrolli põhjal saab antud materjalide põhjal kasutades kinnitada, et TIB OÜ poolt koostatud mudel on piisavalt täpne ja ehitatav maja ei riku uuritavate korterite insolatsiooni.
11.12.Kaebajate esitatud fotodel on aknast varjutatud 25...33% (insolatsioon lõpeb, kui vari katab rohkem kui 50% aknast). Seega pildi põhjal ei ole tegu insolatsiooni lõpu või katkestusega. Samuti ei ole usutav insolatsiooni lõpp või katkestus kontrolliks tehtud 3D mudeli piltidel, kus akende varjutatus on selgelt alla 50% (vt kolmandate isikute 27.08.2024 menetlusdokumendi lk 9).
11.13.Vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevate PT kohaselt tuleb Xxxxxxxx kinnistu parkimine lahendada oma krundil. Seejuures on ehitusprojekti alusel kavandatud kinnistule kokku 8 parkimiskoha rajamine. Kaebajate väited osas, et hakatakse Xxxxxxxx kinnistule mittemahtuvaid sõidukeid parkima xxxxxx tn äärde või Xxxxxxxxa kinnistule, on spekulatiivsed ja tõendamata. 6(9)
3-24-1086
11.14.Vajadusel saab lisada piirkonnas ohutu liiklemise tarbeks liikluskorraldusvahendeid (infotahvleid/liiklusmärke), mis informeerivad nii sõidukijuhte kui jalakäijaid pöörama tähelepanu ohutusele. Kohtupraktikas on kinnitust leidnud seisukoht, et kaebeõiguse tuvastamiseks tuleb võrrelda mõjusid, mis on kavandataval hoonestusel võrreldes olemasoleva olukorraga ning kui õigushüvede kahjustamisel erinevus puudub või on see pelgalt teoreetiline, tuleb sedastada kaebeõiguse puudumist. Võimalikud liiklusprobleemid on lahendatavad tõhusamad järelevalvega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 17.07.2023 määrus nr 3-23-1204; Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10).
11.15.Kaebajate väited seostamaks vallavolikogu liikme Tiit Vahenõmme ehitusloa menetlusega, on selgelt pahatahtlikud, otsitud ning kvalifitseeruvad laimamise kategooriasse. T. Vahenõmme seos kolmandate isikutega on lõppenud oluliselt varem, kui esitatud ehitusloa taotlus. Väide, et kunagise ettevõtte osalusega seotuna oleks hr Vahenõmm ehitusloa menetlust või selle väljastamist kuidagi mõjutanud, on paljasõnaline ja vale. Saku vallas tegeleb ehitusloa menetlusega vallavalitsus. Volikogu ei sekku vallavalitsuse igapäevatöösse, ei menetle ehituslube.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada.
13.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas kolmandatele isikutele väljastatud ehitusluba on õiguspärane, sh kas tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega või uue hoone ehitamisega, kas rikutud on kaebajate ärakuulamisõigust ning kas vaidlusaluse hoone püstitamisega kaasneb kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine.
14.HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitseks. Riigikohus on selgitanud, et tühistamiskaebuse rahuldamise üldise eelduse sätestab riigivastutuse seaduse § 3 lg 1; selle järgi võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-17-2023, p 20). Haldusakti, mille vaidlustamiseks ei ole ette nähtud avalikes huvides kaebuse esitamist, saab vaidlustada isik üksnes ulatuses, mis rikub tema subjektiivseid õigusi (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 21). Ka ehitusluba on haldusakt, mida saab vaidlustada üksnes oma subjektiivsete õiguste kaitseks, mistõttu kontrollib kohus vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasust ulatuses, mis väidetavalt rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. PT õigusvastasus
15.Kohus nõustub kolmandate isikutega, et asjakohatud on kaebajate väited PT õigusvastasusest, kuivõrd vaidluse esemeks ei ole nimetatud PT (HKMS § 41 lg 1). Asjasse puutumatud on ka kaebajate väited osas, et PT ei oleks tohtinud väljastada, vaid oleks pidanud kehtestama DP. Seetõttu jätab kohus need väited tähelepanuta. Hoonete arv Xxxxxxxx kinnistul
16.Kaebajate hinnangul on vaidlusalune ehitusluba õigusvastane, kuivõrd see on vastuolus PT punktiga 2.2., mille kohaselt võib kinnistule ehitada ühe korterelamu. Kaebajate hinnangul on aga tegemist uue hoonega ning kuivõrd kinnistul juba paikneb üks hoone, siis on ehitusluba vastuolus PT-ga.
17.Tulenevalt EhS § 44 punktist 1 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele. Vastavalt PT punktile 2.2. võib kinnistul paikneda üks korterelamu, üks abihoone 7(9)
3-24-1086
kuni 20 m2 ehitisena (dtl 194). Vaidlust ei ole selles, et Xxxxxxxx kinnistul asus enne ehitusloa väljastamist üks hoone ning ehitusluba väljastati olemasoleva hoone laiendamiseks.
18.Tulenevalt EhS § 4 lg-st 2 on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega. Eelnõu seletuskirjas märgitakse viidatud normi osas, et laiendamiseks ei peaks pidama juhtumit, kus mitu olemasolevat ehitist ühendatakse mingi struktuurielemendiga, näiteks galeriiga. Ehitise laiendamine eeldab sageli ka valminud ehitise osalist lammutamist (vt Riigikohtu lahend nr 33-1-69-16, p 37).
19.Kaebuse lisana esitatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on asendiplaani lahendust kirjeldatud mh viisil, et olemasolev maja asub xxxxxx tänava ääres, uus osa krundi sügavuses, uue ja vana vahele jääb sisehoov (dtl 56). Arhitektuurse lahenduse osas on märgitud järgmist: „xxxxxxxx aadressil asub lihtne viilkatusega nelja korteriga korterelamu. Kortermaja planeeritav[a] laienduse käigus lisatakse olemasolevale veel neli korterit juurde. Laiendatava osa kandekonstruktsioon on Columbia õõnesplokist, terve fassaad on kaetud tsementkiudplaadiga, olemasoleva hoone ja laiendatava osa vaheline müüritis krohvitakse kuni planeeritava laienduse välisseina servani sama värvi tooni, mis olemasolev hoone. Laiendatava hoone katus on valtsplekk katus. Planeeritav laiendus on paigutatud krundi kirdepoolsesse otsa projekteerimistingimustest määratud hoonestuse alale. Olemasoleva hoone ja laienduse vahele tekib sisehoov, kuhu pääseb ligi planeeritud parklast ja samuti planeeritavatelt terrassidelt. Laienduse peasissepääs on kirdepoolsest osast.“ (dtl 56). Seejuures nähtub asendiplaanilt, et ka müüritis on juurdeehitus, mitte olemasoleva hoone osa (dtl 71). Esimese korruse jooniselt nähtub, et osaliselt asub tehnoruum müüritise ääres (dtl 65), kuid tehnoruum ei ulatu olemasoleva hooneni. Sisuliselt tähendab eelnev, et müüritis on pigem struktuurielement, ilma milleta saaks mõlemaid hooneid iseseisvalt kasutada.
20.Sisuliselt on tegemist olukorraga, kus näiliselt soovitakse luua nõuetekohane olukord justkui õigusaktide nõudeid oleks järgitud. Riigikohus on selgitanud, et näiliselt nõuetekohaselt ühe hoone tekitamine olukorras, kus sisuliselt plaanitakse rajada kahte hoonet, ei ole lubatav, kui sellise lahenduse eesmärk on minna mööda õigusaktiga kehtestatud hoonete arvu piirangust (Riigikohtu otsus nr 3-17-1930, p 12). Käesoleval juhul on müüritise funktsioon olematu. Vaidlus puudub, et olemasolevasse ja ehitatavasse hoonesse on eraldi sissepääsud projekteeritud mujale. Samuti saaks sisehoovi ka mujalt, kui pelgalt müüritisest. Veelgi enam, puudub igasugune mõistlik põhjus, miks peaks sisehoovi sissepääs toimuma müüritise kaudu, ka piirdeaed täidaks eesmärki näiteks, et võõrad sisehoovi ei pääseks. Eelnev tähendab, et müüritis ei loo üht terviklikku siseruumi, mis annaks alust pidada juurde ehitatavat hooneosa olemasoleva hoone laienduseks. Eeltoodust lähtuvalt nõustub kohus kaebajatega, et Xxxxxxxx kinnistule on antud ehitusluba uue hoone rajamiseks, mis aga ei ole kooskõlas kehtivate PT-ga.
21.Kuivõrd ainuüksi nimetatud asjaolu annab aluse kaebuse rahuldamiseks, siis puudub vajadus ülejäänud väidete käsitlemiseks. Siiski märgib kohus täiendavalt järgmist. Ärakuulamisõigus
22.Kohus nõustub kaebajatega, et ärakuulamisõigust on rikutud. Olukorras, kus kaebajad on olnud PT menetlusse kaasatud, ei näi ühtki mõistlikku põhjust, miks ei kaasatud naaberkinnistu omanikke ehitusloa menetlusse. On ilmne, et PT eesmärk ning ehitusloa eesmärk on erinev, nende täpsusaste on erinev. Kaebajad on välja toonud, et kuivõrd PT-s kajastatud hoonestusala võimaldaks hoonet ehitada ka mujale ning see oleks tõenäoliselt ka mõjutanud päikesevalguse langemist kaebajate korteri akendesse, siis on selge, et ei ole välistatud teistsuguse sisuga haldusakti andmine ärakuulamisõiguse tagamisel. Sisuliselt tähendab eelnev, et ehitis võis puudutada kaebajate kui kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku huve (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). EhS § 42 lg 7 p 2 sõnastus viitab võimalikule tõenäosusele, et ehitamine või ehitis 8(9)
3-24-1086
puudutab isiku huve, mitte ei eelda, et on tõsikindlalt tuvastatud, et ehitamine või ehitis isiku huve või õigusi puudutab. Riigikohus on selgitanud, et tulenevalt inimväärikuse, õigusriigi, efektiivse õiguskaitse ning hea halduse põhimõtetest tuleb haldusmenetlusse kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata tema õigusi; naabrite õiguste piiramine ei välista ehitusloa andmist, kuid neile tuleb anda võimalus kaasa rääkida neid puudutava otsuse tegemisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-56-02). Sisuliselt tähendab eelnev, et pole välistatud lõpliku haldusakti erinev sisu, kui kaebajad oleks ehitusloa menetlusse kaasatud ja ära kuulatud (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-87-16, p 11; nr 3-3-1-42-03, p 30).
23.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse ning tühistab Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusloa nr 2312271/01322. Menetluskulud ja otsuse avaldamine
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda.
25.Kaebajad taotlevad vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 4715,05 eurot, millest õigusabikulu on 19 h ja 30 minutit summas 4639,05 eurot (koos käibemaksuga); kulud seoses kinnistusraamatu väljavõtetega summas 36 eurot ning riigilõiv kaebuselt kokku 40 eurot. Õigusabiteenust on osutatud tunnihinnaga 195 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike ja põhjendatud kuludega, mistõttu mõistab kohus vastustajalt kaebajate kasuks välja menetluskulud summas 4715,05 eurot (koos käibemaksuga). Kolmandate isikute menetluskulud jäävad nende endi kanda (HKMS § 108 lg 8).
26.Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebaja nime ja kinnistu andmed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.