Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-24-1086

Ehitusluba on vastuolus Saku valla üldplaneeringuga. Ehitusõigust ei saa anda detailplaneeringut koostamata. Täiendava hoone ehitamine ja 4 korteri lisandumine ületab kinnistu lubatud koormusindeksit ja ehitusalust pinda ning on vastuolus kinnistule lubatud hoonete arvuga. Lisanduv hoone rikub vaateid Aiandi 2a kinnistult, mõjub lisanduva hoone läheduse ja mahu tõttu rõhuvalt ning vähendab kaebajate privaatsust. Vastustaja on oluliselt rikkunud menetlusnorme, kui on jätnud kaebajad ehitusloa menetlusse kaasamata. Tegemist ei ole hoone laiendamisega, vaid uue täiendava hoone ehitamisega. Ehitusprojektis on püütud näidata, et vana hoone on uuega ühendatud, kuid see ei ole õige. Ehkki üks lisanduv müüri osa on puutumuses nii vana kui ka uue hoonega, ei saa seda pidada vana hoone juurdeehituseks. Vanast hoonest ei ole võimalik liikuda ühendava osa kaudu uude hoonesse. Ehkki õigusvastaselt väljastatud ehitusloa tühistamise tagajärg peaks olema juba ehitatud osa lammutamine, ei ole kindlust, et selline lammutamisettekirjutus tehakse. Kuna tegemist on korterite ehitamisega, on ilmselge, et valminud kortereid asutakse müüma või üürima ja sinna kolivad pered, kes on kodu ostmiseks võtnud laenu või teinud muid kulutusi. Seega edasi ehitamise lubamine looks Aiandi 2b omanikele põhjendamatu eelise ja kaitse. Sellist olukorda tuleks vältida ja ehitamine keelata. Nii on võimalik vältida ka hiljem tekkivaid võimalikke kulutusi ja minimeerida kahjusid. Juba praegu on esimese korruse seinad püsti ning ehitise seis muutub iga päevaga. Aiandi 2b elamu ehitamise keelamine ei riiva avalikke huve ega kolmandate isikute subjektiivseid õigusi määral, mis kaaluksid üles kaebajate huvi olukorra säilitamisele kohtumenetluse ajaks. Ehitamise keelamine ei võimalda kolmandatel isikutel jätkata ehitamisega, kuid tegemist on üksnes viivitusega, mitte korterelamu valmis ehitamise ja kasutusele võtmise välistamisega, kui kaebus peaks jääma rahuldamata.

Ehitisregistri andmetel asub Aiandi tn 2b maaüksusel ühekorruseline korterelamu, mille ehitisealune pind on 228 m2 ja hoone kõrgus on 5,6 m. Omanik soovis olemasolevat korterelamut laiendada 2-korruseliseks korterelamuks, milleks vastustaja andis 21.02.2023 ehitusloa. Ehitusõigus hoone laiendamiseks anti 09.04.2019 projekteerimistingimuste alusel. Sel ajal kehtis Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud Saku aleviku ja lähiala üldplaneering (uus üldplaneering kehtestati 20.04.2023, s.o pärast ehitusloa andmist). Seega sai projekteerimistingimuste andmisel arvestada ainult Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringus määratud tingimusi, mille järgi oli Aiandi tn 2b maaüksuse juhtotstarve korterelamumaa. Tegemist ei ole uue, vaid olemasoleva korterelamukrundiga. Koormusindeksi nõue kehtib uue korterelamukrundi moodustamisel, mitte olemasoleva hoone laiendamisel. Koormusindeksi sisuline mõte on parkimise korraldamine oma kinnistu piires, mis antud juhul 2(7)

3-24-1086 on lahendatud oma krundil. Kavandatav korterelamu sobib mahult ja otstarbelt piirkonnas väljakujunenud keskkonda. Ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 kohaselt kaasatakse piirneva kinnisasja omanik menetlusse üksnes vajaduse korral. Projekteerimistingimuste andmise menetlusse kaasati Aiandi tn 2a korterelamu elanikud korteriühistu kaudu. Korteriühistu esitas arvamused 11.02.2019 ja 05.03.2019. Menetluse käigus vähendati ehitusmahte, sh maksimaalselt lubatavat kõrgust, suletud brutopinda ja korterite arvu. Ehitusluba vastab projekteerimistingimustele. Kaebajad ei ole projekteerimistingimusi vaidlustanud. Kaebajad pidid arvestama, et kinnistule on võimalik rajada korterelamu. Ka detailplaneeringu koostamine ei oleks välistanud kinnistule korterelamu kavandamist või olemasoleva korterelamu laiendamist. Igasugune ehitamine võib riivata naabrite huve, kuid siinsel juhul on mõjud väheintensiivsed. Kinnistu otstarbekohase kasutamise keelamine tähendaks praegusel juhul aga väga intensiivset sekkumist puudutatud isiku põhiõigustesse. Kaebusel puuduvad eduväljavaated ning esialgse õiguskaitse rakendamine tooks kaasa märkimisväärse kahju Aiandi 2b kinnistu omanikele.

Isiku menetlusse kaasamise otsustab vastustaja. Ainuüksi asjaolu, et tegemist on naaberkinnistuga, ei ole automaatselt kaasamise aluseks. Kaebajad kaasati 2019. a-l Aiandi tn 2b projekteerimistingimuste menetlusse. Ehitusloa väljastamisel on kaebajate arvamusega osaliselt arvestatud. Kaasamine on kohustuslik isikute puhul, kes ei ole teadlikud ehitise kavandamisest. Ehitusluba vastab projekteerimistingimustele. Vastustaja ei pidanud ehitusloa menetluses ümber hindama ehitusprojekti vastavust üldplaneeringule ega uuesti põhjendama, miks puudub vajadus detailplaneeringu koostamise järele. Vastustaja on projekteerimistingimuste menetluses leidnud, et tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega. Puudub alus arvata, et kavandatava juurdeehitusega Aiandi tn 2b kinnistule kaasneksid kaebajatele ilmselgelt ülemäärased ja nende subjektiivseid õigusi rikkuvad mõjud. Samuti ei ole äratuntav, et piirkonda 4 korteri lisandumine tooks kaasa negatiivseid mõjusid hulgal, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust nõuda, et naaberkinnistult ei lähtuks neile mis tahes mõjutusi. Kaebajad ei ole välja toonud, milline konkreetne kaebajate subjektiivne õigus saab rikutud, kui esialgse õiguskaitse taotlust ei rahuldata. Kaebus on perspektiivitu. Kolmandad isikud on ehitusluba usaldades teinud juba kulutusi 173 150 eurot, sõlmitud on siduvad lepingud ehitustööde läbiviimiseks ja materjalide tarnimiseks. Kui kohus keelab ehitustööde jätkamise, toob see kolmandate isikute jaoks kaasa sisuliselt maksejõuetuse, sest krediidiasutused lõpetavad ehituse rahastamise ning töövõtjad ja tarnijad ütlevad erakorraliselt üles nendega sõlmitud lepingud.

Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Kui vaidlusaluse ehitusloa alusel ehitatakse Aiandi tn 2b kinnistule hoone laiendus valmis, on kaebajatel hiljem oma õigusi oluliselt raskem kaitsta, sh tuleb neil ilmselt algatada täiendavaid kohtuvaidlusi, kui kasutusluba väljastatakse kohtumenetluse kestel. Kaebajate esialgse õiguskaitse vajadust tuleb jaatada hoolimata asjaolust, et kolmandatel isikutel ei ole tekkinud usaldust vaidlusaluse ehitusloa kehtima jäämise suhtes (vt haldusmenetluse seaduse § 67 lg 4 p 1). Esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks sisuliselt asja ette ära otsustamist. Sellises olukorras eeldab esialgse õiguskaitse kohaldamine kaebuse väga häid eduväljavaateid. Siinsel juhul ei saa pidada kaebuse eduväljavaateid nii heaks, et see õigustaks esialgse õiguskaitse kohaldamist. 3(7)

3-24-1086 Ehitusloa kohaselt on see antud ehitise laiendamiseks. Ka 09.04.2019 projekteerimistingimused anti korterelamu laiendamise ehitusprojekti koostamiseks, mitte uue hoone ehitamiseks. Ehitusloas märgitud tingimused nagu suurim ehitusalune pind, korruselisus ja korterite arv on kooskõlas projekteerimistingimustega. Küsimus sellest, kas pelgalt uue ja vana hoone müüriga ühendamine tähendab hoone laiendamist või uue hoone rajamist, tuleb lahendada asja sisulise läbivaatamise käigus. Riigikohus märkis siiski asjas nr 3-17-1930, et kahe korpuse (ehk ehitusprojekti sõnastuses kahe majaosa või hooneosa) ühendamine galeriiga ei ole piisav, et pidada neid üheks hooneks, kuigi galerii kaudu on kavandatud ka sissepääs hoonetesse. Käesoleval juhul ühendatakse hooned müüriga, millel on ilmselgelt väiksem funktsionaalsus kui Riigikohtu lahendis märgitud galeriil. Seega ei saa kaebust pidada ilmselgelt perspektiivituks. Seda, kas ehitusluba on vastuolus üldplaneeringus sätestatud koormusindeksiga, tuleb samuti hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. Kaebajate väide, et vastustaja ei tohtinud anda ehitusõigust projekteerimistingimuste alusel, vaid oleks pidanud koostama detailplaneeringu, väljub kaebuse esemest. Ärakuulamisõigus on oluline, kuid ka selle rikkumise korral ei ole alust haldusakti tühistada, kui see ei mõjutanud lõpptulemust. Kaalukausil on kaebajate naabrusõigused ning kolmandate isikute majanduslikud huvid. Kaebajatele ei kaasne pöördumatuid tagajärgi, kui esialgset õiguskaitset ei kohaldata. Kolmandad isikud I ja II on aga välja toonud, et esialgse õiguskaitse kohaldamine võib kaasa tuua nende maksejõuetuse, sest krediidiasutused lõpetavad ehituse rahastamise ning töövõtjad ja tarnijad ütlevad erakorraliselt üles nendega sõlmitud lepingud. On usutav, et lepingupartnerid võivad ehitustegevuse seiskamisel lepingud üles öelda ning arvestades 2022. a majandusaasta aruandeid on usutav, et kui kulutusi on juba tehtud 173 150 euro ulatuses, siis võib sellega kaasneda ebaproportsionaalne kahju kolmandatele isikutele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

Puudub kahtlus kaebajate esialgse õiguskaitse vajaduses. Kaebajad ei nõustu kohtu järeldusega, et esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks sisuliselt asja ette ära otsustamist. Esialgse õiguskaitse abinõu rakendamisel jääks menetluse kestel olukord kinnistul samaks, ehitamine jääks menetluse lõpuni ootele ning kaebuse rahuldamata jätmisel saaksid kolmandad isikud ehitamist jätkata. Kuna kaebajate üks argumente on vaidlustatud ehitusloa alusel ehitatava hoone tõttu päikesevalguse vähenemine, varjude teke ning vaadete ja privaatsuse häiring, jääks need häiringud esialgse õiguskaitse kohaldamisel kohtumenetluse ajaks tekkimata. Kaebajad ei pea taluma naaberkinnisasjale õigusvastaselt antud ehitusloa alusel ehitatavast ehitisest tulenevaid kahjulikke mõjutusi. Senise kohtupraktika järgi õigustaks esialgse õiguskaitse mittekohaldamist kaebuse ilmselge perspektiivitus. Halduskohus on leidnud, et kaebust ei saa pidada ilmselgelt perspektiivituks, ometi jätnud esialgse õiguskaitse kohaldamata. Kaebajad ei eita, et kolmandad isikud on teinud kulutusi. Aiandi 2b kinnistule on juba ehitatud, teise korruse laepaneelid on paigaldatud, kohe asutakse ehitama katust, peagi saavutab ehitis oma täiskõrguse ja -mahu. Kui ehitamine kohtumenetluse ajaks peatada, ei lähe tehtud kulutused kaotsi. Finantseerimisasutuste jaoks ei ole tavapäratu, et kinnisvaraprojektide rahastamisel tekib vaidlusi ning rahastatava objekti valmimine viibib. Ei tasu pimesi usaldada kolmandate isikute väiteid, et ehitamise peatamisel hakkavad nende lepingupartnerid kohe sanktsioone rakendama ja lepinguid üles ütlema. Kolmandad isikud pidid arvestama, et ehitamisega võivad kaasnevad vaidlused. Ebaõige on eelistada raha (materiaalseid huve) inimlikumatele väärtustele. Selliselt oleks alati arendajatel eelis ning investeeringute tegemine on justkui kindlustus naabrite õiguste rikkumisest tulenevast vastutusest vabanemiseks. 4(7)

3-24-1086 Riigikohtu 25.08.2022 määrusest nr 3-20-771 (p 18) tuleneb, et kaebaja väljavaated muuta vaidlusalust ehitist olematuks vähenevad üha enam, mida rohkem ehitis valmib. Jättes kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, muudab kohus ise kaebajate kaebuse eduväljavaated ja selle tegeliku eesmärgi saavutamise võimalused olematuks. Praeguses vaidluses puudub Aiandi 2b kinnistule uue 4 korteriga kortermaja ehitamiseks avalik huvi ning see teenib üksnes kolmandate isikute ärihuve. Esialgse õiguskaitse lahendamisel peab hindama kohtuotsuse täidetavuse võimalusi. Ehitatavat hoonet ei tohiks kaebuse rahuldamise korral eksisteerida ning taastuma peaks ehitamisele eelnenud olukord. Edasi ehitamise võimaldamisega luuakse kolmandatele isikutele põhjendamatu eelis. Kohus jättes kaebajate huvid sisuliselt kõrvale. Olukorras, kus insolatsioonianalüüsi tegemine oli projekteerimistingimuste järgi nõutav, kuid seda pole tehtud, ei saa eelistada kolmandate isikute paljasõnalisi väiteid, et mingit insolatsiooni vähenemist ei saa olla. Kolmandate isikute viide ja joonis on eksitavad.

Vastustaja palus jätta määruskaebus rahuldamata.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks asja ette ära otsustamist. On väga tõenäoline, et esialgse õiguskaitse korras ehitustegevuse keelamise tõttu muutuksid kolmandad isikud I ja II juba kohtumenetluse ajal maksejõuetuks. Sellest tulenevalt ei oleks neil kaebuse rahuldamata jätmise korral võimalik ehitustegevusega jätkata. Kohtul puudus põhjus kahelda kolmandate isikute selgitustes. Kaebajate subjektiivsed õigused ei kaalu üles esialgse õiguskaitse kohaldamisega kaasnevat riivet kolmandate isikute õigustele. Tegemist on väheintensiivsete mõjutustega. Kaebajad elavad tiheasustusalal, kus tuleb taluda muutusi ja uut arendustegevust. Kaebajad saavad nõuda üksnes väidetavate negatiivsete mõjutuste leevendamist mõistlikus ulatuses. Ehitusluba on projekteerimistingimustega kooskõlas. Kaebajad olid kaasatud projekteerimistingimuste menetlusse ja esitasid arvamusi, millega vastustaja osaliselt arvestas. Projekteerimistingimusi kaebajad ei vaidlustanud. Kaebajad saaksid tugineda üksnes sellele, et ehitusluba ei vasta projekteerimistingimustele, kuid siinses asjas pole see nii. Vaidlusaluse ehitusloa alusel on ehitustöödega juba alustatud ja need on olulises osas valminud. Seega ei kaasneks ehitustöödega jätkamisega kaebajate õigustele suuremat riivet, kui on juba saavutatud.

Kolmandad isikud I ja II on tellinud täiendavalt insolatsiooni kestuse arvutuse, mille kohaselt ehitusloa alusel püstitatav hoone ei mõjuta Aiandi tn 2 korterite 2 või 10 insolatsiooni kestvust. Ruumi otsese päikesevalguse kestuse arvutamise juhendi kohaselt ei võeta insolatsiooni hindamisel arvesse ajutisi takistusi nagu reklaamkandjad jms, samuti haljastust. Esialgse õiguskaitse taotlusele vastamise hetkel oli ehitusluba usaldades tehtud kulutusi 173 150 eurot, sh sõlmitud siduvad lepingud ehitustöödeks ja materjalide tarnimiseks. Nüüdseks on kolmandad isikud kulutusi teinud kokku u 250 000 eurot, sh on tarnijatele ette makstud akende, soojustehnika, katuse materjalide ja elektritarvikute eest. Ehitustegevuse peatamine oleks eriti praeguses majanduslanguses kolmandatele isikutele väga suur löök ning halvaks sisuliselt ettevõtete majandustegevuse. Teadmata ajaks ehitustegevuse peatamise korral lõpetavad krediidiasutused ehituse rahastamise ning töövõtjad ja tarnijad ütlevad erakorraliselt üles nendega sõlmitud lepingud. Kaebajate viited päikesevalguse vähenemisele, varjude tekkele, vaadete ja privaatsuse häiringule ei too kaasa kaebajate seadusega kaitstud õiguste riivet, rääkimata nende rikkumisest. Tegemist on muudatustega, mida tiheasustusalal elades tuleb aktsepteerida. Faktiliselt on hoone välispiirded kogu mahus valmis ehitatud. Seega ei saa ehitustöödega jätkamisega kaasneda kaebajate õigustele täiendavat riivet võrreldes tänase olukorraga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5(7)

3-24-1086

6(7)

3-24-1086 andmise otsustamisel ilmneb, et projekteerimistingimused on õigusvastased ja ehitusloa andmine kahjustaks üleliia selle mõjuväljas olevaid isikuid, tuleb projekteerimistingimused tunnistada kehtetuks või neid muuta ning ehitusloa andmisest keelduda (p 19). Riigikohus märkis ka, et planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 ei anna isikule eraldiseisvat subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu koostamist, kuid see ei välista samas muude subjektiivsete õiguste (sh oluliste menetluslike õiguste) kaitset, toetudes PlanS § 125 lg‐le 5. Ilma nõutava planeeringuta antud ja seetõttu õigusvastane ehitusluba võib samuti rikkuda kaebaja õigusi (p 25). Kaebajad on õigesti rõhutanud ka ehitusloast puudutatud isiku (sh piirneva kinnisasja omaniku) ärakuulamise olulisust. Neid asjaolusid, nagu ka kaebajate ülejäänud väiteid, tuleb täpsemalt hinnata asja sisulisel lahendamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.