Tianmga OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 02.06.2023 ehitusloa nr 2312271/04530 ning 07.09.2023 ehitusloa nr 2312271/07081 osaliselt tühistamisnõudes Kaebaja Tianmga OÜ (registrikood 12182265), volitatud esindaja vandeadvokaat Raul Keba Vastustaja Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Timo Päit Kolmas isik Aktsiaselts Tallinna Vesi, volitatud esindaja Merli Liivik
Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 20.03.2024
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tianmga OÜ kaebus osaliselt. Tunnistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 02.06.2023 ehitusluba nr 2312271/04530 ja 07.09.2023 ehitusluba nr 2312271/07081 õigusvastaseks.
2.Jätta Tianmga OÜ kaebus tühistamisnõudes rahuldamata.
3.Mõista Tallinna linnalt Tianmga OÜ kasuks välja menetluskulud 3000 eurot (ilma käibemaksuta). Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.05.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb
3-23-2247
tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tianmga OÜ-le kuuluvad Filtri tee 3b kinnistu (reg osa nr 2639101, katastritunnus 78401:116:0790) ja Filtri tee 3d kinnistu (reg osa nr 2638701, katastritunnus 78401:116:0840), mis on omandatud 2023 märtsikuus (vt kaebuse lisad 1 ja 2).
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 02.06.2023 ehitusloa nr 2312271/04530 veetorustiku rajamiseks mh Filtri tee 3b kinnistule (edaspidi ehitusluba I; vt kaebuse lisa 3). TLPA kaebajat ehitusloa menetlusse ei kaasanud ning ei ole teavitanud kaebajat ka ehitusloa väljastamisest. Kaebaja sai ehitusloast teada 04.10.2023, kui kaebaja esindaja kaebust koostades selle ehitisregistrist avastas.
3.TLPA edastas 18.05.2023 kaebajale ehitusloa taotluse nr 2311271/09046, mille osas palus kaebajal esitada arvamus.
4.Kaebaja esitas TLPA-le 25.05.2023 oma seisukohad ehitusloa taotlusele Filtri tee 3b ja 3d osas ning leidis, et ei nõustu veetorustiku rajamisega enda kinnistutele.
5.TLPA väljastas 07.09.2023 ehitusloa nr 2312271/07081 veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni rajamiseks mh Filtri tee 3b ja Filtri tee 3d kinnistule (edaspidi ehitusluba II; vt kaebuse lisa 13).
6.Tianmga OÜ esitas 09.10.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 02.06.2023 ehitusloa nr 2312271/04530 ning 07.09.2023 ehitusloa nr 2312271/07081 osaliselt tühistamisnõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Kaebaja leiab, et vaidlusalused ehitusload on õigusvastased, kuivõrd rikutud on ärakuulamisõigust ning kaalutlusõigust.
7.1.Kaebajat ei ole ehitusloa I menetlusse kaasatud. Väljastatud ehitusluba I kitsendab kaebaja kinnistu kasutamise võimalusi võrreldes olukorraga, kus ehitusluba ei olnud. Nimelt paikneb uus veetorustik varasemaga võrreldes teises asukohas ning see tekitab kaebaja kinnistule täiendava kaitsevööndi.
7.2.Ehitusloa I väljastamisel ei ole vastutaja lähtunud ehitusseadustiku (EhS) § 44 punktist 4. On üldteada, et juba rajatud ehitisi (eriti trasse), ei hakka kohalikud omavalitsuse hiljem lammutama (eemaldama). Eks seepärast jäetigi kaebaja ehitusloa I menetlusse kaasamata ning juba ehitusloa I väljastamisel kavandati skeem, kuidas läbi sundvalduse seadmise kaebaja kinnistule tema nõusolekuta trassid rajada.
7.3.Rikutud on ärakuulamisõigust (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-72-10, p 17; nr 3-3-1-8203; nr 3-3-1-74-03; nr 3-3-1-70-03; nr 3-3-1-23-06).
7.4.Haldusakti õigusliku ja faktilise aluse otsimine ei tohi kanduda ulatuslikus mahus üle kohtumenetlusse (vt Riigikohtu lahendid nr 3-19-2069, p 12; nr 3-18-1740, p 18.4). Praeguses asjas kanduks kohtumenetlusse üle kaebaja ja kolmandate isikute ärakuulamine ning vastustaja 2(10)
3-23-2247
esitaks mitte haldusakti andmisena, vaid kohtumenetluse raames oma kaalutlused, millise otsuse oleks ta teinud kõiki neid asjaolusid arvestades. Tegemist oleks kaalutlustega, millest vastustaja ilmselgelt ei lähtunud ehitusloa I andmisel, kuivõrd ta sel ajal isegi ei teadnud, millised on kaebaja vastuväited.
7.5.Ehitusloa II menetluse raames selgitas kaebaja, et tema kinnistutel on juba mitu servituuti, mis koosmõjuna piiravad omaniku huve, õigusi ja omaniku võimalusi kasutada antud kinnistut täies ulatuses. Seega planeeritav torustik (ja uus seatav servituut) kinnistute veel vabale osale (mis ei ole amortiseerunud hoonete ja/või olemasolevate servituutide ja/või kõrghaljastusega kaetud ning mida oleks võimalik kasutada sihtotstarbeliselt ärimaana), välistab kinnistute kasutamise otstarbekohaselt ning vähendab kinnistute väärtust. Lisaks muudab võimatuks kinnistul asuvate (amortiseerunud) hoonete ümberehituse kaasaegseteks hooneteks ja/või asendamise kaasaegsete hoonetega, sest planeeritava rajatise asukoha ja kinnistu piiri vahele jääval maa-alal ei ole võimalik teostada ehitus- ja/või remonttöid ilma, et rikutaks planeeritava rajatise kaitsevööndit.
7.6.Kinnistute soetamisel on juba tehtud kulutusi (vastavalt äriplaanile rendipindadel teostatud tegevus, sh IT valdkond/väljaõpetatud töötajad jne ning muud ettevõtte tegevusalast lähtuvad loodud väärtused), mille tasateenimise võimekust kavandatavad torustikud oluliselt vähendavad. Uue kaitsevööndiga kaotavad kinnistud oma eesmärgipärasuse ja tänase väärtuse.
7.7.Vaidlustatud haldusaktid ei sisalda õiguslikku alust ega asjakohaseid põhjendusi kaebaja huvide kaalumise kohta. Vastustaja võimalus esitada haldusakti põhjendused kohtumenetluses on piiratud – vastustaja peab muutma usutavaks, et ta tugines samadele põhjendustele juba haldusakte andes.
7.8.Kohtupraktikas on korduvalt selgitatud, et tehnovõrgu ja -rajatise talumiskohustus piirab maaomaniku õigusi, sh on EhS § 74 lg-s 2 loetletud tegevuse, mis on ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kaitsevööndis keelatud (vt Riigikohtu lahend nr 3-18-2022, p 9). Vaidlust ei ole selles, et täiendav kitsendus (selle talumiskohustus) vähendab kinnisasja turuväärtust.
7.9.Teisele isikule kuuluvale kinnisasjale trassi rajamiseks on vajalik seada trassi omaniku kasuks piiratud asjaõigus (servituut, isiklik kasutusõigus), mis eeldab notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimist. Sellest johtuvalt ei ole õiguspärane väljastada kaebaja kinnistule trassi rajamiseks ehitusluba enne piiratud asjaõiguse olemasolu (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-10512, p 19).
7.10.Sisulist tähendust ei oma, mis kombel kaebaja enda kinnistuid kasutada soovib. Igasugune kaebaja kinnistule kitsenduste seadmine saab toimuda vaid kaebaja nõusolekul (mida kaebaja andnud ei ole) või seaduse alusel. Seda, et vastustajal ja kolmandal isikul kaebaja kinnistute kasutamise õigust ei olnud, tõendab ilmekalt asjaolu, et tänaseks on nendele kinnistutele seatud sundvaldus.
7.11.Ehituslubade õiguspärasust tuleb hinnata nende andmise aja seisuga.
8.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
8.1.Ehitusloa I menetluses esitati läbi ehitisregistri ehitusprojekt arvamuse avaldamiseks 03.02.2023 kõigile asutustele ja puudutatud isikutele. Arvamuse avaldamiseks esitatid projekt Filtri tee 3b ja 3d kinnistute endisele omanikule aktsiaseltsile Kravond äriregistri e-posti aadressile. Ehitusloa II menetluses esitati läbi ehitisregistri ehitusprojekt arvamuse avaldamiseks 18.05.2023 kõigile asutustele ja puudutatud isikutele. Projekti dokumendid esitas projekteerija Skepast&Puhkim OÜ kõikidele isikutele ja osapooltele krüpteeritult. Arvamuse avaldamiseks esitati projekt ka kaebajale. Kaebaja esitas 25.05.2023 seisukohad ehitusloa menetluses ning täiendavad pöördumised 05.07.2023. Vastustaja andis vastused ja ehitusloa väljastamise põhjendused kaebajale 08.09.2023 kirjaga. 3(10)
3-23-2247
8.2.Ehitusloa I osas pole toimunud kaebaja eest varjamist ega mingisuguse skeemi välja mõtlemist. Kaebaja sai kinnistu omanikuks ehitusloa I menetluse vältel, mistõttu ei olnud võimalik kaebajat menetluse algusest teavitada. Seejuures pole välistatud olukord, et kaebaja eest on ehitusloa I menetluse olemasolu varjanud eelmine omanik. Kuivõrd menetlused on elektrooniliste registrite põhised, siis võib esineda olukordi, kus haldusakti andmisest teavitus ei jõua uue kinnistu omanikuni.
8.3.Kaebajale ärakuulamisõiguse võimaldamist ei ole lükatud kohtumenetlusse. Kaebajale on esitatud ehitusloa II menetluses kõik tööd, mis hõlmavad Filtri tee 3b ja 3d kinnistuid. Kaebaja on esitanud haldusmenetluses arvamused mõlemal kinnistul teostatavate tööde kohta. Mõlemat vaidlustatud ehitusluba tuleb vaadelda Filtri tee 3b ja 3d kinnistut puudutavas osas ühiselt, kuna tegemist on ühe projekttööga.
8.4.Projekteerija on selgitanud, et torustikke ei ole võimalik ehitada nii, et need ei läbiks kaebaja kinnistuid ning ka kaebajale endale tuleb tagada ühendus veevärgiga. Hinnates objektiivselt kinnistutel lasuvaid piiranguid, tehnovõrkude asukohti ja kaebaja avaldatud tuleviku plaane, on torustike uued asukohad kaebajale soodsamad kui olemasolevad asukohad.
8.5.Vaidlustatud projekti mahuliste töödega ei suurendata olemasolevate koormatiste hulka ega piirata laiendavalt kinnistute kasutusvõimalusi. Tegemist on olemasolevate tehnovõrkude rekonstrueerimistöödega, mille raames vaidlusalustel kinnistutel muudetakse torustike asukohti. Olemasoleva veetorustiku ja kanalisatsioonitorustiku osas lasub talumiskohustus AÕSRS § 152 lg 2 kohaselt. Osas, kus torustikud viiakse uude asukohta, ei seata täiendavat kaitsevööndit, vaid vana kaitsevöönd liigub uude asukohta. Torustike projekteerimisel on arvestatud olemasolevaid tehnovõrke, nende kaitsevööndeid ja kehtivaid koormatisi. Filtri tee 3b kagunurgas ühtib ositi projekteeritud kanalisatsioonitorustiku asukoht olemasoleva juurdepääsutee kasutusõiguse alaga. Seega koormatav ala Filtri tee 3d kinnistul isegi väheneb. Arvestades juurdepääsu servituudi asukohta ja teisi kinnistutel liikumise teid, siis hakkavad need kavandatud lahendusega osalt kattuma. Sisuliselt viiakse vaidlusaluseid kinnistuid koormavaid alasid üksteisega kattuvaks ning Filtri tee 3d kinnistul väheneb koormatav ala (EhS § 70 lg 6).
8.6.Filtri tee 3b kinnistul asub ühekorruseline viilkatusega tootmishoone, mille ehitusalune pind on 420 m2, ja üks väiksem hoone (vt vastustaja 15.11.2023 menetlusdokumendi lisa 7). Hooned on amortiseerunud. Kinnistutele pole väljastatud täiendavat ehitusõigust ega ehitusõiguse andmiseks ei ole pooleli olevat menetlust.
8.7.Kinnistute osas algatati Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2015 korraldusega nr 744-k Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering, kuid tänaseks on Filtri tee 3b ja 3d kinnistud detailplaneeringu alast välja arvatud taotluste alusel. Algatamise järgse esmase lahenduse kohaselt sooviti Filtri tee 3d kinnistul hoone lammutada ja kinnistu jätta hoonestamata (haljasalad ja teed) ning Filtri tee 3b kinnistule rajada kuni 5 maapealse korrusega hoone. Esitatud lahenduste kohaselt olid kõik kinnistud kavandatud riigi omandisse. Ülaltoodud kavandit ei saa pidada siduvaks, kuna tegemist pole ehitusõiguse alusega ning Filtri tee 3b ja 3d kinnistud on detailplaneeringu alast välja arvatavad.
8.8.Kinnistutel on ehitusõigus vaid olemasolevate hoonete ulatuses (planeerimisseaduse § 125 lg 1; EhS § 4). Arvestades kaebaja arvamustes esitatud soove, siis on tegevuse detailplaneeringu kohustuslikud. Kaebajal on võimalus EhS kohase ehitusprojekti menetluse ulatuses hoonet laiendada kuni 33% või hoonet rekonstrueerida. Seejuures tuleb järgida rangelt EhS § 4 lg 4 põhimõtet. Arvestades hoonete väliselt nähtavat seisundit, ei pruugi olla võimalik hooneid rekonstrueerida või neile juurde ehitada ilma neid lammutamata. Hinnates olemasolevat ehitusõigust ning selle ulatuses tehtavaid lubatud töid, siis ei jää uued kaitsevööndid töid
4(10)
3-23-2247
segama. Torustike hoonetest eemale viimisega paranevad kaebajal võimalused hoonet rekonstrueerida, ilma kaitsevööndisse sattumata.
8.9.Võimalikku tulevikus väljastatavat ehitusõigust ei ole otstarbekas hakata analüüsima.
8.10.EhS § 74 sätestab küll tegevused, mis on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndis keelatud, kuid tegemist pole absoluutse keeluga. Lähtuda tuleb viidatud paragrahvi lõikes 1 sätestatud kaitsevööndi eesmärgist tagada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ehitise ohutus ja kaitse. Nii sätestab üldnorm EhS § 70 lg 3, et kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib kõrvale kalduda kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekul, kui see ei vähenda ehitise ohutust. Muude hulgas ei või nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Kaitsevööndiga ehitise omanikul on kohustus tegutseda kinnisasja omaniku õigusi vähimal võimalikul viisil riivaval moel. Arvestada tuleb õiguste teostamisel kinnisasja omaniku õigustatud huviga, sealhulgas teavitada maaomanikku ehitus- ja remonditööde tegemisest mõistliku aja jooksul enne tööde alustamist. Tagada tuleb kaitsevööndiga ehitise korrashoiuks tehtud tööde ajal kinnisasja korrashoid ning tööde lõppedes taastada kinnisasjal endine olukord, välja arvatud kui endise olukorra taastamine oleks vastuolus kaitsevööndis kehtivate piirangutega (EhS § 70 lg 5). Nii pole praktikas tööde teostamine kaitsevööndites keelatud, vaid kaebajal tuleb kooskõlastada tegevused kolmanda isikuga, kes esitab tööde teostamiseks tingimused, mille järgimisel täidetakse rajatise ohustus ja kaitse
8.11.Nii haldusmenetluses kui ka kaebuses ei esine ühtegi sellist negatiivset mõjutust, mis tooks endaga kaasa ehitusloast keeldumise aluse EhS § 44 mõttes. Kinnistute kasutamist ei takistata täiendavalt kuidagi. Objektiivselt hinnates ei saa ehitusload tekitada kaebaja kinnistule väärtuste vähenemist. Kui kaebaja soovib väärtuse vähenemisele tugineda, tuleb seda tõendada. Puuduvad EhS § 44 keeldumise alused.
9.Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
9.1.Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasja läbib olemasolev ühisveevärgi torustik (DN600mm), mis on ehitatud 1962. aastal. Olemasoleva ühisveevärgi torustiku osas on õigusaktist, ehk AÕSRS § 152 lg 1 tulenev talumiskohustus, mille kohaselt kinnisasja omanik on kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist. Olemasoleval ühisveevärgi torustikul on kaitsevöönd (2,5m veetorustiku teljest mõlemale poole), millega kaebajal tuleb kinnisasja omanikuna arvestada ka käesoleval ajal (vt lisa 2 helesinisega viirutatud ala). Nimetatud torustiku kaudu saab ühisveevärgi teenust ka Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasi/tarbimiskoht (kaebajaga sõlmitud teenuslepingu lisa 1 piiritlusjoonis – tarbimiskoha liitumispunkt ühisveevärgiga V-1; vt lisa 1).
9.2.1962. aastal rajatud ühisveevärgi torustik tuleb rekonstrueerida, et tagada kvaliteetne ja jätkuv ühisveevärgi teenuse osutamine sh ka Filtri tee 3b, Tallinn tarbimiskohale. Olemasoleva ühisveevärgi torustik rekonstrueeritakse selliselt, et osa sellest likvideeritakse ja rajatakse uude asukohta. Seega muutub osaliselt talumiskohustus ja sellega seotud torustiku kaitsevöönd, ehk ühisveevärgi torustiku kaitsevööndi asukoht muutub. Torustiku osalise asukoha muutmise vajaduse tingib asjaolu, et vastavalt EV standarditele (EVS 843:2016 Linnatänavad) peab hoone vundamendi ja veevarustusetorustiku puhasvahe olema minimaalselt 3,0 m.
9.3.Kolmanda isiku hinnangul ei kitsenda kaebaja Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasja kasutust võrreldes olukorraga, kus ehitusluba ei olnud. Kaebaja huvides oleks, et ühisveevärgi torustik ei asuks hoonele liiga lähedal, mille purunemise tõttu on risk hoone kahjustamisele suurem. Samuti ei suurene Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasjal kitsendus ühisveevärgi torustiku osas vaid selle ala muutub osaliselt (vt lisa 2 roosalt viirutatud planeeritud ala vrs helesiniselt viirutatud olemasolev kaitsevööndi ala).
5(10)
3-23-2247
9.4.Filtri tee 3d, Tallinn kinnisasja läbib olemasolev sama ühisveevärgi torustik, mis läbib Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasja. Samuti läbib kinnisasja ühiskanalisatsiooni torustik (DN600), mis on rajatud 1932. aastal. Olemasolev ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustik kulgeb osaliselt Filtri tee 3d, Tallinn hoonete alt. Nimetatud torustike osas kehtib samuti talumiskohustus ja on kaitsevöönd (2,5m veetorustiku ja 3m kanalisatsiooni torustiku teljest mõlemale poole). Olemasoleva Filtri tee 3d, Tallinn kinnisasjal asuv kitsenduste ala on 475m2 (vt lisa 3 helesinisega viirutatud ala) ja planeeritav kitsenduste ala on 179m2 (vt lisa 3 roosaga viirutatud ala). Mööname, et osaliselt suureneb kanalisatsiooni torustiku osas (ca 55m2 ulatuses) kitsenduste ala Filtri tee 3b, Tallinn kinnisasjal (vt lisa 2).
9.5.Kolmandal isikul puudub teadmine, kus asub Filtri tee 3b, Tallinn Eesti Vabariigi kasuks isikliku kasutusõigusega koormatud ala, kuid on märgitud, et see on 6 m laiune maa-ala piki katastriüksuse lõunapiiri ning selle sisuks on õigus kasutada ala juurdepääsuna Filtri tee 5, Tallinn kinnisasjale. Eeltoodust eeldab kolmas isik, et Filtri tee 3b, Tallinn planeeritav ühiskanalisatsiooni torustiku kaitsevöönd võib kattuda nimetatud alaga ning kuna kaebaja peab arvestama juba eeltoodud isikliku kasutusõiguse alaga, ei tekita planeeritava ühiskanalisatsiooni kaitsevöönd tema kinnisasjale täiendavaid kitsendusi. Projektiga lahendatakse olukord selliselt, et torustikud ei koorma enam Filtri tee 3d, Tallinn kinnisasja keskosa vaid ühte nurka, sh osaliselt kattub nimetatud alaga muu olemasolev kitsendus (vt vastustaja 13.10.23 vastuse lisa 1).
9.6.Kaebaja ei ole põhjendanud, kuidas rajatavad kaitsevööndiga torustikud mõjutavad kaebaja äriplaani, mis on seotud rendipindadega või töötajate väljaõppega vms, st kas kaebaja on rentinud just projekteeritud torustike asukohta rendipinnad vms. Samuti ei ole selgitanud kaebaja, kuidas kinnisasjad kaotavad oma eesmärgipärasuse, nimetatud kaebaja väited on kolmanda isiku hinnangul paljasõnaline. Kolmas isik möönab, et ühisveevärgi ja kanalisatsiooni rajatise kaitsevööndi ei tohi ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist, kuid ülejäänud EhS § 70 lg 1 ja 2 tulenev on seotud siiski kaitsevööndiga ehitise ohutuse ning toimivuse tagamisega. Seda enam, kuna Filtri tee 3d, Tallinn kinnisasjal olemasolevate ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajatiste, mis asuvad kinnisasjal olevate hoonete all, kaitsevööndid kaovad, ei ole kaebajal takistusi teostada olemasolevate hoonete ehitus- ja/või remonttöid või asendada kaasaegsete hoonetega.
9.7.Olukord muutub kaebajale soodsamaks.
9.8.Kaebaja oli kaasatud ehituslubade menetlusse. Enne kinnisasjade võõrandamist oli kaasatud kinnisasjade eelmine omanik ning ehitusloa nr 2312271/07081 menetlusse oli kaebaja kaasatud isiklikult.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Vaidlusalused haldusaktid on oluliste põhjendamispuudustega, mistõttu on tegemist õigusvastaste haldusaktidega. Küll aga ei too see kaasa haldusaktide tühistamist, sest nimetatud viga ei saanud mõjutada ehituslubasid sisuliselt.
11.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja poolt väljastatud ehitusload on õigusvastased.
12.Ehitusluba on haldusakt. Haldusakt on õiguspärane, et ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).
6(10)
3-23-2247
13.Kaebaja hinnangul ei oleks vastustaja tohtinud ehituslube väljastada, kuivõrd esines EhS § 44 p-s 4 sätestatud keeldumise alus.
14.Tulenevalt EhS § 44 punktist 4 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
15.Esmalt ei ole vaidlust selles, et vaidlusalused ehitusload on koormavad haldusaktid kaebajale (vt EhS § 74 lg 2). Küll aga ei nõustu kohus kaebajaga, et vaidlusaluste ehituslubade väljastamisega kaasneb kaebajale püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
16.Nähtuvalt ehitusprojekti Osa 1 seletuskirjast käsitleb projekt tervikuna Tallinnas, Ülemiste veepuhastusjaamast kuni Odra tänavani veevarustuse toitetorustiku ja reoveekanalisatsiooni rekonstrueerimise välisvõrkude osa (vt vastustaja 15.11.2023 menetlusdokumendi lisa 3, lk 4). Projekti piirkond on jagatud osadeks: Osa 1 – veetorustiku rekonstrueerimine kinnistult Filtri tee 3b kuni Lastekodu tänavani (kinnistul Lastekodu tn 46), Masina tn kuni Tartu mnt-ni, Peterburi teelt kuni Järvevana teeni; Masina tänaval on ette nähtud rekonstrueerida ka ühisvoolne kanalisatsioonikollektor (vt vastustaja 15.11.2023 menetlusdokumendi lisa 3, lk 4). Osa 2 (II etapp, juurdepääsupiiranguga projekti osa) – Veetorustiku rekonstrueerimine kinnistutel Filtri tee 3d, Filtri tee 5, Juhkentali tn 58 territooriumil, kinnistul Filtri tee T4; kinnistutel Filtri tee 3b, Filtri tee 3d, Filtri tee 3c, Masina tn 4 on ette nähtud rekonstrueerida ühisvoolne kanalisatsioonikollektor; vastavalt tellija lähteülesandele on töö eesmärk olemasolev veevarustuse toitetorustik (läbimõõdud DN600 ja DN800) rekonstrueerida De500 PEH, De450 PEH ja De315 PEH torustikega ja betoonist kanalisatsioonitorustik läbimõõduga DN600 rekonstrueerida sama siseläbimõõduga kanalisatsioonitorustikuga (vt vastustaja 15.11.2023 menetlusdokumendi lisa 3, lk 4).
17.Vaidlust ei ole selles, et Filtri tee 3b kinnistut läbib 1962. a rajatud ühisveevärgi torustik (DN600mm) ning Filtri tee 3d kinnisasja läbib 1932. a rajatud ühiskanalisatsiooni torustik (DN800) ja 1962. a rajatud ühisveevärgi torustik (vt kaebuse lisa 10; dtl 41; vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 104). Samuti puudub vaidlus, et ühiskanalisatsioonitorustik on tõstetud täna olemasolevate hoonete alt välja ja torustiku asukoht on valitud hoonetest eemale (vt kaebuse lisa 10; dtl 41). Sisuliselt tähendab eelnev, et osaliselt on muutunud torustiku asukoht kaebajale kuuluvatel kinnistutel. Nimelt nähtub esitatud joonistelt, et Filtri tee 3b kinnistul on kavas olemasolevat veetorustikku pisut nihutada, kuid kitsendustega ala kuigivõrd ei muutu (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2; dtl 9); rajatava kanalisatsioonitorustikuga seoses tekib Filtri tee 3b kinnistu kagunurka täiendav kitsendustega ala (vt kaebuse p-s 2.16 toodud joonised; vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2; dtl 96). Kinnistul Filtri tee 3d kitsendustega ala faktiliselt väheneb, kui osaliselt nihkub see kinnistul teise kohta (põhjaküljele) (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 3; dtl 97).
18.Nähtuvalt kaebuse lisast 6 on Filtri tee 3b kinnistul tekkiv kasutusõiguse ala 233 m2; projekteeritava veetorustiku pikkus 36 m ja kanalisatsioonitorustiku pikkus 12 m (dtl 32). Filtri tee 3d kinnistul tekkiv kasutusõiguse ala on 179 m2; projekteeritava veetorustiku pikkus 15 m ning kanalisatsioonitorustiku pikkus 23 m (vt kaebuse lisa 7; dtl 33). Vaidlus puudub ka selles, et Filtri tee 3b kinnisasi on koormatud isikliku kasutusõigusega Eesti Vabariigi kasuks ning kasutusõiguse ala on 6 m laiune maa-ala piki katastriüksuse lõunapiiri ja selle sisuks on õigus kasutada ala juurdepääsuna Filtri tee 5 kinnisasjale; ehitusprojekti asendiplaani järgi (joonis VK-4-02-02) ristub alaga projekteeritud veetorustik, mis kavatsetakse ehitada lahtise kaevikuga (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 4; dtl 98). Ka kinnistusraamatu väljavõttest
7(10)
3-23-2247
nähtub, et kinnistul Filtri tee 3b kehtib tähtajatu ja tasuline teeservituut (vt kaebuse lisa 1; dtl 10). Sellest johtuvalt on projekteerija ka oma 27.07.2023 kirjas nr 311 selgitanud, et kinnistu Filtri tee 3b kagunurgas ühtib projekteeritud kanalisatsioonitorustiku asukoht olemasoleva juurdepääsutee kasutusõiguse alaga (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 104). Eeltoodu tähendab, et sisuliselt jääb kaebaja kinnistul Filtri tee 3b koormatuks samal määral, kui varasemalt ning faktiliselt ei ole täiendavat negatiivset mõju kinnistu kasutamisele. Tulenevalt EhS § 70 lg-st 6, kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral eelistada kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja koormamist vähimal võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse võib ehitada teise kaitsevööndiga ehitise. Käesoleval juhul on tõendatud, et sellest normist lähtuti ka ehitusloa I andmisel.
19.Kohus nõustub kaebajaga, et ehitusluba I on põhjendamispuudustega, kuivõrd selles puudub nii õiguslik alus kui ka kaalutlused, millest kaebaja kinnistu koormamisel lähtuti (vt HMS § 56 lg-d 1-3).
20.Riigikohus on oma 29.11.2012 otsuse nr 3-3-1-29-12 punktis 19 selgitanud järgmist: „Riigikohus on oma praktikas olnud järjekindlalt seisukohal, et kaalutlusotsuste puhul peab haldusakti motivatsioon olema eriti põhjalik. Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Kaalutluste väljatoomine haldusakti põhjendustes on oluline nii haldusakti kohtuliku kontrolli tagamiseks kui ka haldusakti legitimeerimiseks adressaatide ja puudutatud isikute silmis. Kolleegium on leidnud ka, et põhjenduste esitamine kohtumenetluses ei muuda akti tagantjärele tõhusalt kontrollitavaks, sest pole võimalik tõendada, kas kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendused on samad, millest tegelikult lähtuti /.../. Erandjuhtudel on kolleegium pidanud võimalikuks põhjendamispuudustega haldusakti tühistamata jätmist, kui on ilmselge, et haldusorgan peaks vaidlustatud haldusakti uuesti välja andma.“ Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et kohus võib haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendust, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus sellest põhjendusest haldusakti andmisel (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p 20).
21.Käesoleval juhul on vastustaja esitanud kohtumenetluses projekteerija Piret Kikkase 27.07.2023 kirja nr 311, milles on selgitatud, miks alternatiivsed torustiku asukohad võimalikud ei olnud (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 103). Lisaks on vastustaja oma 08.09.2023 kirjas nr 4-10/1383-4 kokkuvõtvalt selgitanud ka kaebajale, miks projekteerija hinnangul teisi võimalikke asukohti torustiku rajamiseks ei eksisteeri (vt vastustaja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 5; dtl 101).
22.Nimelt on projekteerija selgitanud seoses veetorustikuga järgmist: „Kinnistu Filtri tee 3b olemasolev liitumispunkt ühisveevärgiga asub kinnistu keskel ja ühendustorustik selleni on rekonstrueeritavalt kinnistut läbivalt torustikult. Projekti alale jääb menetluses Juhkentali tn 48 kinnistu detailplaneering, kus on arvestatud olemasoleva (projektiga samas asukohas rekonstrueeritava) veetorustiku asukohaga ning sellelt liitumispunktide rajamise võimalusega. Olemasolev veetorustik läbib kinnistuid Filtri tee 3d (hoone alt) ja Filtri tee 3b. Olemasoleva veetorustikule määratud kaitsevöönd on 3+3 m. Projekteeritud veetorustiku kaitsevöönd ehk kasutusõiguse ala on projektis määratud /.../ kuni 500 mm siseläbimõõduga survetorustikule 2,5+2,5 m. Projekti alale jääb menetluses Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering, kus on määratud kinnistu Filtri tee 3b lõunaserva 6 m laiune kasutusõiguse ala. Ala kattub osaliselt projekteeritud veetorustiku kasutusõiguse alaga. /.../ Kinnistul Filtri tee 3b on projekteeritud veetorustik toodud hoonest osaliselt eemale /.../. Vastavalt projekteerimise aluseks olevatele EV standarditele (EVS 843:2016 Linnatänavad) peab hoone vundamendi ja VK-torustiku puhasvahe olema minimaalselt 3,0 m. Projekteeritud veetorustiku trasseeringule alternatiivid puuduvad. Projekteeritud veetorustiku trasseeringu muutmiseks ei 8(10)
3-23-2247
ole võimalik kasutada munitsipaalomandis maad. Torustik tuleks suures osas rajada uues asukohas riigikaitse objekti maale (Juhkentali tn 58) kus puudub selleks vajalik vaba koridor. Juhkentali tänaval asub muinsuskaitsealune Härjapea jõe sild, mis tuleb vastavalt Muinsuskaitseameti nõuetele säilitada. Ehitustegevus silla asukohas on keelatud, mis tähendab, et mööda Juhkentali tänavat ei ole võimalik uut veetorustikku paigaldada.“ (dtl-d 103-104).
23.Seoses kanalisatsioonitorustikuga on projekteerija selgitanud oma 27.07.2023 kirjas nr 311 järgmist: „Kinnistut Filtri tee 3d läbib olemasolev 1932. a rajatud isevoolne kanalisatsioonikollektor, mis asub osaliselt hoone all, seega puudub rajatise hooldamise võimalus selles lõigus. Koostatud projektlahendus näeb ette kanalisatsioonitorustiku rekonstrueerimise nii, et torustik ei jää hoone alla ja rajatise kaitsevöönd on tagatud. Kinnistu Filtri tee 3c on riigikaitsemaa ning kinnistu Filtri tee 3b kagunurgas ühtib projekteeritud kanalisatsioonitorustiku asukoht olemasoleva juurdepääsutee kasutusõiguse alaga. Projekteeritud kanalisatsioonitorustiku asukoht ei piira kinnistute Filtri tee 3d ja Filtri tee 3b kasutamist mingil määral rohkem kui olemasolev olukord. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni peatorustike rekonstrueerimisega uues asukohas hoonetest eemal kinnistu Filtri tee 3d kasutusvõimalused pigem suurenevad. Projekteeritud kanalisatsioonitorustiku trasseeringule alternatiivid puuduvad samadel põhjustel mis kirjeldatud veetorustiku kohta eespool. Lisaks on kanalisatsiooni puhul tegemist isevoolse torustikuga, mis tähendab, et pikema torustiku rajamise korral torustiku langu vähenemine või negatiivseks muutumine tingib torustiku mitte toimimise.“ (dtl 104).
24.Kuigi ülalviidatud projekteerija kiri on koostatud peale ehitusloa I andmist, siiski arvestades, et tegemist on tervikliku projektiga, loeb kohus usutavaks, et nendest põhjendustest on ka vaidlusaluse ehitusloa I andmisel lähtutud. See tähendab, et HMS §-st 58 tulenevalt ei tühista kohus ehitusluba I, kuivõrd sõltumata põhjendamispuudustest tuleks vastustajal sama sisuga haldusakt uuesti välja anda.
25.Arvestades, et ehitusluba II on antud 07.09.2023, siis on usutav, et nendest põhjendustest on haldusorgan ka vaidlusaluse ehitusloa II andmisel lähtunud. Seetõttu välistab HMS § 58 ka ehitusloa II tühistamise.
26.Kaebaja hinnangul on vastustaja jätnud ta õigusvastaselt ehitusloa I menetlusse kaasamata.
27.Ärakuulamisõigus tuleneb menetlusosalisele HMS § 40 lg-st 1. Vastustaja on tõendanud, et on ehitisregistri kaudu saatnud tolleaegsele kinnistu omanikule aktsiaseltsile Kravond teate 03.02.2023 ehitusloa I menetlusest (vt vastustaja 20.03.2024 menetlusdokumendi lisa 1; dtl 283). Küsimus sellest, kas pankrotimenetluse ajal on kaebajat sellest teavitatud või mitte, ei too kaasa ärakuulamisõiguse rikkumist. Veelgi enam, kaebaja on saanud oma seisukohad anda enne ehitusloa I väljastamist vastustajale (vt kaebuse lisa 8; dtl 34 jj).
28.Kaebaja hinnangul ei oleks vastustaja tohtinud väljastada ehituslubasid enne, kui on seatud sundvaldus kaebaja kinnistutele.
29.Kohus sellise seisukohaga ei nõustu. Tulenevalt EhS § 38 lg-st 1 annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (EhS § 44 lg 1 p 1). Kinnisasja on lubatud omandada tehnovõrgu ja -rajatise ehitamiseks (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lg 1 p 5). Kui eriseadusele või kehtivale üld- või maakonnaplaneeringule tuginedes on vaja koostada planeering või anda projekteerimistingimused, on kinnisasja sundvõõrandamise ja sundvalduse seadmise aluseks: 1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering; 2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused; 3) 9(10)
3-23-2247
kehtestatud riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu korral vastav eriplaneering (KAHOS § 5 lg 1). Kaebaja ei ole väitnud, et KAHOS § 5 lg 1 tingimused oleksid täitmata või ehitusluba oleks vastuolus EhS § 44 lg 1 punktiga 1. Seejuures on vaidlusalustes ehituslubades märgitud, et ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada (dtl-d 16 ja 53). Seetõttu ei keela kehtiv õigus väljastada ehitusluba enne, kui on seatud vastavale kinnisasjale sundvaldus.
30.Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-105-12 on tehtud 24.09.2012. Hetkel kehtiv EhS jõustus 01.07.2015. See tähendab, et Riigikohtu lahend nr 3-2-1-105-12 ei puuduta kehtivat EhS tõlgendamist, mistõttu pole tegemist asjakohase lahendiga.
31.Eeltoodust lähtuvalt kuulub kaebuse rahuldamisele osaliselt. Oluliste põhjendamispuuduste tõttu on vaidlusalused haldusaktid formaalselt õigusvastased, mistõttu tunnistab kohus need õigusvastasteks, kuid jätab tühistamisnõude rahuldamata. Seda tuginevalt HMS §-le 58, kuivõrd formaalsed puudused ei mõjutanud ehituslubasid sisuliselt.
32.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 6 kohaselt võib vastustaja kanda jätta tühistamiskaebuse esitamisega seotud kaebaja menetluskulud juhul, kui kohus jätab oluliste põhjendamispuudustega haldusakti tühistamata eelkõige kohtumenetluses esitatud põhjenduste tõttu, millest kohtu hinnangul haldusorgan juhindus haldusakti andmisel. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et vaidlusalused ehitusload on oluliste põhjendamispuudustega, mistõttu tuleb kaebaja menetluskulud jätta vastustaja kanda.
33.Kaebaja on taotlenud vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 3000 eurot (ilma käibemaksuta). Õigusabi eest on kaebaja tasunud 2960 eurot ning riigilõivu on tasutud 40 eurot. Kaebaja lepingulise esindaja tunnihind on 160 eurot (ilma käibemaksuta). Õigusabi on osutatud 16,5 tundi (ilma kohtuistungita). Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike ja põhjendatud kuludega, mistõttu mõistab kohus vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulud 3000 eurot (ilma käibemaksuta). Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.