Q.S kaebus Harku Vallavalitsuse 27.06.2023 korralduse nr 386 tühistamiseks Kaebaja: Q.S Vastustaja: Harku vald, volitatud esindaja Alle-Riin Siimo Kolmas isik: V.E Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise vorm
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22.04.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavalitsus (vastustaja) ja Maxor Kinnisvara OÜ sõlmisid 20.03.2002 „Pankrannik 2“ elamurajooni detailplaneeringu (DP) elluviimise leping. Lepingu kohaselt oli teede ehitamise kohustus DP-st huvitatud isikul, st Maxor Kinnisvara OÜ-l (p 1.4). Leping loeti täidetuks DP kehtestamisega (p 4.1). Harku Vallavolikogu kehtestas 27.02.2003 otsusega nr 18 Muraste külas „Pankrannik 2“ elamurajooni DP. DP alal asuva transpordimaa kinnisasja Kivirahnu tänav (kat tunnus 19801:001:1184) omand kuulub Q.S (kaebaja) alates 05.05.2003. Teiste transpordimaade, mis moodustati DP tulemusel, omanikuks sai 05.05.2003 OÜ Maxor Kinnisvara (ja või koos Aldago OÜ-ga). Sellised transpordimaade kinnisasjad on näiteks Kivimaa tänav (kat tunnus 19801:001:1183), Kiviaia tänav (kat tunnus 19801:001:1182), Kiviranna tänav (kat tunnus 19801:001:1181). Nende kinnisasjade omanikuks sai Harku vald 17.07.2006. Lisaks on Harku vald saanud transpordimaa kinnisasja Kolmiku tänav lõik 1 omanikuks 22.09.2005. Ühtlasi on kaebaja DP alal asuva Kivirahnu tn 6 kinnistu omanik. Kolmandale isikule kuuluvad kinnistud Kivirahnu tn (kat tunnus 19801:001:1159, mille eelmiseks aadressiks oli Kolmiku tn 10, DP põhijoonis) ja Kivirahnu tn 3 (kat tunnus 19801:001:1161, mille eelmiseks aadressiks oli Kivirahnu tn 1, DP põhijoonis). Selguse huvides viitab kohus läbivalt otsuses Kivirahnu tn 1 ja 3 aadressidele, mis olid kasutuses PT andmise menetluses.
2.Vastustaja pöördus 16.08.2022 kaebaja poole e-kirjaga, milles küsis, kas kaebaja on nõus talle kuuluva transpordimaa kinnistut Kivirahnu tänav (19801:001:1184) andma tasuta vallale üle, eesmärgiga see tänav muuta avalikult kasutatavaks ja määrata hooldusesse. Kaebaja vastas 19.08.2022 e-kirjaga ettepanekule eitavalt ja selgitas, et ta rajas tee tervikuna enda rahaliste vahendite eest.
3.Harku Vallavalitsus pöördus uuesti 30.09.2022 e-kirjaga ja selgitas, et Kivirahnu tn omanik on esitanud ehitusloa taotluse. DP lahenduse kohaselt on Kivirahnu tänav kavandatud juurdepääsu teena Kivirahnu tn 1, Kivirahnu tn 3, Kivirahnu tn 6 ning Kivirahnu tn 2 kinnistutele. Seega teenindab antud transpordimaa vähemalt nelja elamumaa katastriüksust, kuid tegelikkuses teenindab kõnealune transpordimaa lisaks ka Kolmiku tn 6 katastriüksust. Seoses sellega on mõistlik elamumaade sihtotstarbeliseks kasutamiseks tagada Kivirahnu tänava avalik kasutus. Seetõttu tegi vallavalitsus kaebajale ettepaneku Kivirahnu tänava võõrandamiseks.
4.Kivirahnu tn 1 kinnistu omanik esitas 09.05.2023 Harku Vallavalitsusele projekteerimistingimuste (PT) taotluse kinnistu liikluskorralduse põhimõtete täpsustamiseks selliselt, et DP-s ettenähtud Kivirahnu tänava asemel toimuks juurdepääsu Kolmiku tänavalt. Vastustaja teavitas 17.05.2023 PT avatud menetluse algatamisest Kivirahnu tn 1 kinnistuga piirnevate Kivirahnu tn 2, Kivirahnu tn 3, Kivirahnu tn 6, Kivimaa tn 2, Kivimaa tn 2a, Mereranna tn 1 ja Suureotsa tee 1 kinnistute omanikke. Kaebaja esitas vastuväited PT andmise korralduse eelnõule. Juurdepääsu lahendus Kolmiku tänavalt Kivirahnu tn 1 kinnistule on arusaadav ja mõistlik. Kuid Kivirahnu 1 omanikule kuulub ka Kivirahnu tn 3 kinnistu, mis on kohe Kivirahnu 1 kõrval. Korralduse eelnõu ei puuduta Kivirahnu 3 juurdepääsu küsimust, kuid antud olukorda tuleks vaadata ja lahendada komplektselt, terviklikult. Seda enam, et nii Kivirahnu 1 kui Kivirahnu 3 kinnistute omanik on üks ja see sama isik. Omanik plaanib Kivirahnu 1 kinnistule ehitada eramut ja kui Kivirahnu 3 kinnistu müüakse ära, siis ilmselgelt tekivad Kivirahnu 3 juurdepääsu osas vaidlused, sest täna puudub Kivirahnu 3 kinnistule juurdepääs. Nende vaidluste tekkimist tuleks vältida ja lahendada antud juhul ka Kivirahnu 3 juurdepääsu küsimus läbi Kivirahnu 1 kinnistu.
2(7)
5.Vastustaja andis ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõike 1 punkti 1 2. 3, lõike 2 ja lõike 4 punkti 7, § 28, § 33 lõike 1, planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõigete 1 ja 2 alusel 27.06.2023 korralduse nr 386, millega täpsustati DP-s ettenähtud juurdepääsu Kivirahnu tn 1 kinnistule. EhS § 27 lg 1 p 1 kohaselt võib pädev asutus DP olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks PT, kui DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta. Kinnistu Kivirahnu tn 1 DP kehtestamisest 27.02.2003 on möödas enam kui viis aastat. EhS § 27 lõike 2 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel: 1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi; 2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga; 3) üldplaneeringus määratud tingimusi. EhS § 27 lõige 4 punkt 7 annab võimaluse PT-ga täpsustada liikluskorralduse põhimõtteid. Kivirahnu tn 1 kinnistu piirneb Kolmiku ja Kivirahnu tänavatega. Kivirahnu tänav on eraomanduses. Kolmiku tänav on avalikult kasutatav valmis tänav ning kinnistul on antud tänavalt täna reaalselt võimalik rajada juurdepääs. Taotlusega soovitakse määrata kinnistule juurdepääs Kolmiku tänavalt. PT andmine ei ole vastuolus õigusaktidega ning seda ei saa käsitleda DP olulise või olemusliku muutusena. Vastusena kaebaja vastuväidetele leidis vallavalitus, et Kivirahnu tn 3 kinnistule juurdepääsu rajamine üle Kivirahnu tn 1 kinnistu ei ole põhjendatud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lõike 1 alusel on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu õiguslik tagamine on oluline, kuivõrd PT ja ehitusluba kehtivad tähtaegselt ning juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kohus. Seega on Kivirahnu tn 3 kinnistu omanikul õigus nõuda reaalservituudi seadmist. Servituudi seadmise kokkulepe kantakse valitseva ja koormatava kinnisasjade registriossa. Kuivõrd servituut piirab koormatava kinnistu omanikul kinnisasja kasutamist, on kehtivas õiguses ette nähtud tasu maksmise kohustus, mis määratakse AÕS põhimõtteid järgides poolte kokkuleppel või kokkuleppe puudumisel kohtu korras.
6.Vastustaja jättis 28.08.2023 vaideotsusega kaebaja vaide rahuldamata. Kaebaja etteheitega, et PT-ga ei saa muuta DP-s ettenähtud liikluskorraldust (Kivirahnu tn juurdepääs kaebajale kuuluva Kivirahnu tänava kaudu), vastustaja ei nõustunud.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
7.Kohtu menetluses on kaebaja nõue PT tühistamiseks.
8.Vastustaja on asunud PT-ga muutma DP-d, sest juurdepääsu tee ümbertõstmine ühest kohast teise on liikluskorralduse ümberkorraldamine. See vajab DP muutmist. Kaebaja viitab kolmanda isiku 16.03.2023 e-kirjale, mille kohaselt ta on suhelnud Harku valla esindajaga (abivallavanem V.M), kelle sõnul ei väljasta vald talle Kivirahnu tn 1 kinnistult juurdepääsutee ehitamiseks Kolmiku tänavale ehitusluba, kuna see eeldaks DP muudatust.
9.Kaebaja viitab takistustele, mis tema hinnangul esinevad selleks, et Kivirahnu tn 3 kinnistule oleks juurdepääs Kivirahnu tänava kaudu.
10.Kaebaja ettepanekuks on, et kolmas isik ehitaks temale kuuluvatele mõlemale (Kivirahnu 1 ja Kivirahnu tn 3) juurdepääsu Kolmiku tänavalt: Kivirahnu 1 kinnistule pääseb Kolmiku 3(7)
tänavalt ja Kivirahnu tn 3 kinnistule Kivirahnu tn 1 kinnistu kaudu. Selline lahendus ei ole kinnistute suurust arvestades võimatu, tagaks kinnistute komplekse juurdepääsu lahenduse ja väldiks minu ja naabri või siis uue naabri (kui kolmas isik peaks kinnistu müüma) edasisi võimalikke vaidlusi.
11.Vastustaja vastas kaebajale 21.12.2023 e-kirjaga, et vastustajal ei ole võimalik osta Kivirahnu tänavat. Tavaline vastustaja praktika on see, et transpordimaad antakse valla omandisse tasuta ja vald tagab nendel maadel avaliku kasutuse ja hoolduse. Seega oleks Harku vald valmis transpordimaa omandama tasuta ja tagama kinnistul hooldamise.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
12.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
13.EhS § 27 lg 4 p 7 kohaselt võib PT-ga täpsustada DP-s käsitletud liikluskorralduse põhimõtteid. Kivirahnu tn 1 kinnistu piirneb Kolmiku ja Kivirahnu tänavatega. Kivirahnu tänav on eraomandis. Kolmiku tänav on avalikult kasutatav tänav, mille kaudu saab Kivirahnu tn 1 kinnistule on rajada juurdepääsu. EhS § 27 lg 3 kohaselt ei tohi PT anda DP-s kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Kolmanda isiku kinnistule sissesõidutee asukoha muutmine ei ole DP olemuslik muutmine EhS § 27 lg 3 mõttes. Kinnistule juurdepääs ei ole võrdsustatud juurdepääsuteega tänava või avaliku tee mõistes, vaid tegemist on tänavalt mahasõiduga selleks, et kinnistu omanik pääseks avalikult teelt oma kinnistule. DP olemuslikku põhilahendust juurdepääsutee osas ei ole muudetud. EhS § 27 lõige 4 punkti 7 kohane liikluskorralduse põhimõtete muudatus ei tähenda DP-ga ettenähtud juurdepääsuteede ümberkorraldamist. See võib tähendada liiklussuundade muudatusi, kinnisasjale ning sellelt väljasõidu reegleid jm tingimusi, mis ei muuda olemuslikult planeeringulahendust. Sama seisukohta on varasemalt väljendanud Tallinna Halduskohus haldusasjas nr 3-22-829.
14.Kaebaja vaidlustab PT põhjendusel, et Kivirahnu tn 1 omanik oleks justkui kohustatud läbi oma elamumaa kinnistu lahendama ligipääsu Kivirahnu tn 3 kinnistule. Antud soov on meelevaldne, kuna DP näeb ette, et ligipääs Kivirahnu tn 3 kinnistule toimub Kivirahnu tänava, st transpordimaa kaudu. Kivirahnu tn 3 ligipääs on võimalik lahendada servituudiga Kivirahnu tänava kaudu. Kommunikatsioonide olemasolu sissesõidu asukohas ei ole oluline, tegemist on lihtsalt kinnistu liitumispunktidega, mille asukohti saab vajadusel muuta ja ümber tõsta.
15.DP elluviimise lepinguga ei pandud arendajale transpordimaade tasuta vallale võõrandamise kohustust. Kuna Kivirahnu tänava kinnistul ei olnud ühtegi eelmärget, siis ei saanud vastustada mõjutada transpordimaa omandamist.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
16.Kolmas isik ei kasutanud õigust vastata kaebusele.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
17.Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustajal oli õigus anda PT selleks, et võimaldada Kivirahnu tn 1 kinnistule juurdepääs erinevalt sellest, mida nägi ette DP. Kinnistule juurdepääsu lahenduse muutmine võrreldes DP lahendusega ei ole DP olemuslik muutmine.
18.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et DP põhijoonise (dtl 39) kohaselt on Kivirahnu tn 1 kinnistu juurdepääs ettenähtud transpordimaa Kivirahnu tänava kaudu. 4(7)
DP seletuskirja (dtl 40-42) kohaselt tuli tänavate ja –teede rajamiseks moodustada omaette transpordimaa sihtotstarbega kinnistud (seletuskirja p 3.6). Planeeritaval territooriumil paiknevad maaüksused (kinnistud) on siseteede kavandamisega jaotatud gruppideks, millega moodustub väiksemate uute kruntide struktuur (seletuskirja p 3.1.). DP seletuskirja ja joonist tervikuna tõlgendades leiab kohus, et Kivirahnu tänava näol on tegemist siseteega, mis pidi tagama Kivirahnu tn 1, Kivirahnu tn 3, Kivirahnu tn 6 ning Kivirahnu tn 2 kinnistutele juurdepääsu avalikult kasutatavale Kolmiku tänavale.
19.PlanS kohaselt määratakse DP-ga avalikule teele juurdepääsuteede võimalikud asukohad (PlanS § 126 lg 1 p 4). DP kehtestamise ajal oli analoogseks sätteks PlanS v.r. § 9 lg 2 p 4, mille kohaselt tuli DP-ga määrata tänavate maa-alad ja liikluskorraldus. Kohtu hinnangul on nende sätete eesmärgiks, et DP-s oleks lahendatud DP-ga moodustatud kruntidele juurdepääs avalikule teele. See aga ei tähenda, et DP-ga ettenähtud lahendust ei või muuta. Juhul kui muudatus tähendab üksnes juurdepääsu asukoha muutmist ilma et sellega kaasneks servituudi seadmise vajadust, ei ole tegemist DP lahenduse olulise muutmisega. Analoogses vaidluses jõudis Tallinna Ringkonnakohus 16.05.2022 määruses (https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/detailid.html?id=314587992) p-s 15.1 samasugusele seisukohale: üksnes krundisisese sissesõidutee asukoha muutmist ei ole põhjust pidada planeeringulahenduse oluliseks muutmiseks. Punga tee 12 kinnistu piires sissesõidutee ümberpaigutamisel Looduspargi põigult Punga teele jääb Looduspargi põik perspektiivis jätkuvalt planeeringualale juurdepääsuks kasutatavaks teeks. Kui võrrelda käesoleva vaidluse DP põhijoonist ja Punga tee 12 asukohta, siis on tegemist sarnase vaidlusega.
5(7)
Kuna oli täidetud EhS § 27 lg 1 p 1 alus (DP kehtestamisest on möödunud 5 aastat) ning ei esine EhS § 27 lg 3 sätestatud keeldu - planeeringulahenduse olemuslik muutmine, siis oli vastustajal võimalik anda PT Kivirahnu tn 1 kinnistule juurdepääsu tagamiseks avalikult kasutatava Kolmiku tänava kaudu (EhS § 27 lg 4 p 7).
20.PT anti Kivirahnu tn 1 kinnistule juurdepääsu lahendamiseks. Vastustajal on õigus, et selles menetluses ei pidanud lahendama Kivirahnu tn 3 juurdepääsu küsimust. DP kohaselt on Kivirahnu tn 3 juurdepääs ettenähtud Kivirahnu tn kaudu.
21.Kokkuvõttes on tegemist õiguspärase haldusaktiga, mille tühistamiseks ei ole alust.
22.Täiendavalt selgitab kohus järgmist. DP elluviimise lepingu kohaselt oli arendajal Maxor Kinnisvara OÜ-l kohustus välja ehitada Kivirahnu tänav (DP põhijoonis koosmõjus lepingu pga 1.4, dtl 52). Kohtule teadmata põhjusel arendaja oma kohustust ei täitnud. Lepingulised kohustused loeti täidetuks DP kehtestamisega (lepingu p 4.1., dtl 53). Riigikohus selgitab 05.03.2019 otsuses asjas nr 3-13-385 (p 12), et detailplaneeringu elluviimine ei ole arendajale (planeeringu koostamisest huvitatud isikule) kohustuslik, kui seadus või planeering ei näe ette teisiti. Seega ei ole naaberkinnisasja omanikul üldjuhul õigust nõuda arendajalt detailplaneeringu realiseerimist. Kui aga detailplaneeringut on asutud ellu viima, tuleb selle käigus järgida detailplaneeringuga kehtestatud nõudeid. Kohalik omavalitsus peab väljastatud lubadega ja sõlmitud lepingutega tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huvi kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras. Kui avalikuks kasutamiseks planeeritud tee väljaehitamist pole väljastatud lubadega tagatud, on tee väljaehitamise kohustus kohalikul omavalitsusel.
6(7)
Käesoleval juhul ei ole OÜ Maxor Kinnisvara täitnud oma lepingulist kohustust Kivirahnu tänava osas ja vastustaja ei ole taganud lepingu täitmist. Vastustaja on 30.09.2022 e-kirjas tõdenud, et DP lahenduse kohaselt on Kivirahnu tänav juurdepääsu teeks Kivirahnu tn 1, Kivirahnu tn 3, Kivirahnu tn 6 ning Kivirahnu tn 2 kinnistutele. Sellises olukorras on Kivirahnu tn 3, Kivirahnu tn 6 ja Kivirahnu tn 2 õigus nõuda, et neil oleks juurdepääs Kolmiku tänavale. Ainsaks lahenduseks on juurdepääs kaebajale kuuluva Kivirahnu tänava kaudu. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 4. märtsi 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-1712857 p 15; Riigikohtu 13. veebruari 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161 p 17.1). Juurdepääsu küsimuse saab lahendada servituudi määramisega või sundvalduse seadmisega. Kuivõrd vastustaja jättis Kivirahnu tn ehitamise osas täitmata kohustuse nõuda selle väljaehitamist arendajalt, läks vastav kohustus vastustajale üle. Olukorras, kus kaebaja on Kivirahnu tn väljaehitanud, ei ole kohtu hinnangul välistatud, et kaebajal on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel õigustatud vastustajalt taotlema sundvalduse seadmist ja selle eest tasu maksmist. Sundvalduse seadmine eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8, § 39 lg 2) eeldab avalikku huvi (KAHOS § 2 lg 1). Kohalikul omavalitsusel lasub kohustus tagada, et DP-s juurdepääsuteena määratletud ligipääsud oleksid tegelikult kasutatavad (KOKS § 6 lg 1, PlanS § 131 lg 1, Riigikohtu 10.01.2023 otsus asjas nr 3-20-1280, p 10.1). Kui kaebaja esitab vastava taotlus, on vastustajal kohustus taotlust hinnata ja otsustada sundvalduse seadmise üle.
23.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kohus tegi otsuse kaebaja kahjuks, mistõttu kannab kaebaja menetluskulud. Vastustaja ei ole esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks (HKMS § 109 lg 1). Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.