Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

3-21-2617 Kassatsioonkaebus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(8)

3-21-2617 saab jääda katastriüksuste põhimõttelise jagunemise ja uute koha-aadresside osas kehtima, jääb see kuni sihtotstarvete määramiseni täitmatuks. Maatulundusmaa väärtus on madalam elamumaa väärtusest. Olukorras, kus vastustaja peab sõltuvalt tsiviilasjas nr 2-18-13850 tehtavast lahendist tasuma kaebajale omandi kaotuse eest hüvitist, peab ta seetõttu maatulundusmaa väärtuse järgi tasuma kaebajale oluliselt vähem, kui peaks tasuma elamumaa korral. Kogu kinnistule, st kummalegi jagamisel tekkinud katastriüksusele, tulnuks määrata 100% elamumaa sihtotstarbed, nagu on hetkel katastriüksuse 65301:007:0184 sihtotstarve. Kinnistu on kogu ulatuses elamumaa ja kinnistu jagamisel ei saa vastustaja määrata sellele muud sihtotstarvet. Tegemist on maakorraldusliku jagamisega, mitte maaüksusele teise kasutusotstarbe andmisega, muul viisil kasutusele võtmisega, mis võiks õigustada teistsuguse sihtotstarbe määramist. Asjaolu, et hetkel ei ole kasutuskorrata maa-alal elamut, ei tähenda, et kinnistu jagamisel ei saa selle sihtotstarbeks jääda elamumaa. Vaidlusaluse kinnistu otstarbe muutmise aluseks saaks olla omaniku vastav avaldus (vt asjaõigusseaduse § 74 lg 1), aga kaebaja soovib senise sihtotstarbe säilitamist. Üksnes asjaolu, et katastriüksus jagatakse, ei saa olla aluseks senise sihtotstarbe muutmisele (vt Riigikohtu 28.04.2005 otsus asjas nr 3-3-1-13-05, p 10). Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-s 1 sätestatakse, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed. Seega ka MaaKatS ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed. Praegu eraldatav n-ö kasutuskorrata ala on otseselt seotud kinnistu muu osaga, see on korteriomanike kasutuses. MaaKatS § 181 lg 9 kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põlluvõi metsamajanduslik potentsiaal. Sellel alal ei toimu põllumajanduslikku tegevust, nagu maatulundusmaa määramine eeldaks. Rae Vallavolikogu 09.09.2008 otsusega nr 441 algatati ja Rae Vallavalitsuse 24.01.2012 korraldusega nr 85 võeti vastu Vana-Kooli kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt eraldatakse täiendavad elamumaa krundid ning moodustatakse sotsiaalmaa krunt laululava jaoks. Planeering algatati üldplaneeringut muutvana laululava tõttu. Kehtivas üldplaneeringus ei ole kinnistu maakasutust reguleeritud teisiti. Rae Vallavolikogu 21.05.2021 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.1 on märgitud, et senist maa-alade kasutuse sihtotstarvet ei muudeta üldplaneeringu kehtima hakkamisel kohe, maaomanik saab maa-ala kasutada praegusel sihtotstarbel ja funktsioonil seni, kuni ta seda soovib. Väär on vaidlusaluses korralduses toodu, justkui paikneks kasutuskorrata maa-ala (9980 m2) üldplaneeringu järgi alal, mille maakasutuse juhtotstarve on põld/looduslik rohumaa. Olemasolev põllumajandusmaa on üldplaneeringu maakasutuskaardil tähistatud beeži täisvärviga ning tähisega MP (Rae valla üldplaneering, p 4.15). Vaidlusalusel kinnistul ega ka eraldataval kasutuskorrata alal ei ole tähist MP, vaid EV. Seda, et tegemist on elamumaaga, on kinnitanud ka erinevad kinnisvaraeksperdid. Väär on vastustaja seisukoht, et kinnisvara kutselised hindajad ei ole pädevad määrama sihtotstarbeid ega andma hinnanguid maaüksuse tulevase sihtotstarbe osas. Kasutuskorraga hõlmatud maa-alale 50% elamumaa ning 50% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbe määramine on väär. Nagu vastustaja on vaidlusaluse korralduse põhjendustes märkinud, on põhihoone ehitisregistri järgi kasutusel kahe korteriga elamu ning 3(8)

3-21-2617 päevakeskusena. Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa 1 järgi on „päevakeskus“ koodiga 11311, elamu alaliik, mistõttu oleks õigustatud kogu ulatuses üksnes elamumaa sihtotstarbe määramine.

Rae vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kinnistu jagamine ja sihtotstarbe määramine on kaks erinevat toimingut. Kinnisasja jagamine on kohaliku omavalitsuse pädevuses olev maakorraldustoiming, mis on reguleeritud maakorraldusseadusega (MaaKS). Katastriüksusele sihtotstarbe määramine on linna- või vallavalitsuse pädevuses olev toiming, mis on reguleeritud MaaKatS-s. Eraldiseisev on ka maaüksusele koha-aadressi määramine, mis on linna- või vallavalitsuse pädevuses olev aadressitoiming ja mida reguleerib ruumiandmete seadus (RAS). Seega ei ole korralduse vaidlustamine tervikuna põhjendatud. Sihtotstarbed on õigesti määratud (MaaKatS § 18 lg 1 p-d 1, 3 ja 2). MaaKatS §-s 18 puudub alus, mis kohustab tekkivatele katastriüksustele määrama jagatava katastriüksusega sama sihtotstarvet. Sama sihtotstarbe määramine on võimalik üksnes juhtudel, kus: 1) maa tegelik kasutus või üldplaneeringus määratud juhtotstarve vastavad olemasolevale sihtotstarbele; 2) detailplaneering näeb tekkivatele katastriüksustele ette olemasolevale vastava sihtotstarbe; 3) tekkivatel katastriüksustel asuvad ehitised, mille tegelik kasutus või kasutusloas märgitud kasutus vastavad olemasolevale sihtotstarbele, või tekkivatele katastriüksustele on antud olemasolevale sihtotstarbele vastava kasutusotstarbega ehitise ehitamiseks ehitusluba või kirjalik nõusolek või esitatud ehitisteatis. Hoonestamata katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarbe määramist toetavad maakatastri maainfo kaardirakenduse andmed, mille kohaselt on 18 320 m2 suuruse Vana-Kooli katastriüksuse kõlvikuline koosseis: õuemaa 5336 m2, looduslik rohumaa 3532 m2 ja haritav maa 9452 m2. Ilma hooneteta katastriüksuse, mis moodustatakse haritavast maast ja looduslikust rohumaast, näol ei saa olla tegemist elamumaaga. Rae valla üldplaneeringu maakasutuskaardile kantud hajaasustuses paikneva elamumaa juhtotstarvet tähistav värv ja põld/looduslik rohumaa juhtotstarvet tähistav vasakpoolne värv on sarnased, kuid neil on siiski toonivahe, mida on võimalik eristada juhul, kui legendis olevad värvid tõsta vastava maa-ala värvi peale. Hoonestamata ja ehitusõiguseta elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse väärtus ei ole suurem maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse omast. Vaskjala küla Vana-Kooli kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus on lõpetatud Rae Vallavolikogu 18.04.2013 otsusega nr 461. Kinnisvara kutselised hindajad ei ole pädevad määrama sihtotstarbeid ega andma hinnanguid maaüksuse tulevase sihtotstarbe osas, vaid nende pädevus piirdub kinnisasja väärtuse hindamisega.

4(8)

3-21-2617 Kinnisasja jagamine on lihtne maakorraldustoiming, mis viiakse läbi korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel (MaaKS § 10 lg 1 koosmõjus §-ga 13). Kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi (MaaKS § 13 lg 1). Kinnisasja jagamisel, kinnisasja liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel lähtutakse MaaKatS-s ja kinnistusraamatuseaduses sätestatust (MaaKS § 10 lg 4). Varem oli kinnistu sihtotstarve määratud. Maa sihtotstarbe määramine on haldusakt, mistõttu tuleb katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel lähtuda samasugustest alustest, mis on ette nähtud haldusakti muutmise jaoks, st haldusmenetluse seaduse (HMS) §-dest 64–70 (vt Riigikohtu 28.04.2005 otsus asjas nr 3-3-113-05, p 10). Ainuüksi katastriüksuse jagamine ei anna alust senise sihtotstarbe muutmiseks. Ka MaaKatS § 18 lg 1, mis sätestab, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed, ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed (vt samas). Riigikohtu otsuse järel on küll MaaKatS §-i 18 muudetud, kuid aluspõhimõtted on jäänud samaks. Nii on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (598 SE) eelnõu seletuskirjas, millega muudeti MaaKatS §-i 18, selgitatud järgmist: „MaaKatS § 18 sõnastatakse tervikuna ümber. Kehtivas õiguses on sihtotstarvete määramise põhimõtted reguleeritud nii määruse kui ka seaduse tasandil. Õigusselguse eesmärgil tuleb põhimõtted reguleerida seaduses. Uue sõnastusega ei muudeta seni kehtinud aluspõhimõtteid, kuid sõnastust täpsustatakse ja viiakse kooskõlla kehtivate ehitus- ja planeerimisalaste õigusnormidega.“1 Puudub alus kahelda, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu väärtus on madalam kui elamumaa sihtotstarbega kinnistu väärtus. Sõltumata sellest, milliseks kinnistu väärtus tegelikult kujuneb, on ilmne, et sihtotstarbe muutmine mõjutab kaebaja omandiõigust, sh võib sellest sõltuda ka kinnistu väärtus ning maamaksu suurus. Seega on vastustaja muutnud kehtivat haldusakti isiku kahjuks (HMS § 66). Vastustaja muutis sihtotstarvet kaebaja tahte vastaselt, kuid ei ole viidanud haldusakti isiku kahjuks muutmisega seotud HMS sätetele. MaaKS § 2 lg-s 3 on sätestatud põhimõte, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikust huvist. HMS § 67 kohustab haldusorganit arvestama isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamisel isiku usaldusega. Asjas ei nähtu ka ülekaalukat avalikku huvi, mis õigustaks uute sihtotstarvete määramist. Vastustaja ei ole tõendanud, et faktiliselt oleks Ussiaugu tee 20 // Vana-Kooli katastriüksuse kasutusotstarve muutunud, mis annaks alust määrata katastriüksuste jagamisel uued sihtotstarbed vastavalt maa tegelikule kasutusele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

5(8)

3-21-2617 määrata. Halduskohus ei oleks tohtinud tühistada korraldust tervikuna, vaid saanuks seda teha üksnes tekkivatele katastriüksustele sihtotstarvete määramise osas. Tekkivatele katastriüksustele jagatavast katastriüksusest teistsuguse sihtotstarbe määramise näol ei ole tegemist viimase sihtotstarbe muutmisega, sest katastriüksus lakkab olemast. VanaKooli katastriüksuse jagamisel tekivad kaks uut erinevate piiride ja suurustega katastriüksust, millele tuleb MaaKatS § 18 lg 1 alusel sihtotstarbed määrata maaomaniku tahtest sõltumata. Asjakohane ei ole tugineda Riigikohtu otsusele asjas nr 3-3-1-13-05. Riigikohtu seisukohad ei ole siduvad ja Eestis ei ole pretsedendiõigust. Vaidluste asjaolud erinevad oluliselt. Viidatud lahendi tegemise ajal kehtis sihtotstarbe määramise regulatsioon, mis võimaldas mitmest lahustükist koosneva maaomandi lahustükile, millel asus eluasemekoht ja mille suurus oli kuni 2 ha, määrata maatulundusmaa sihtotstarbe. Seda seisukohta tuleks muuta. Puudub selline materiaalõiguse norm, mille alusel oleks võimalik tekkivale ehitisteta katastriüksusele määrata esialgse, ehitistega katastriüksuse sihtotstarbe. MaaKatS § 18 lg 1 p 1 kohaselt määratakse ehitisteta katastriüksusele sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu puudumisel üldplaneeringu alusel. Vana-Kooli katastriüksuse jagamisel tekkivale ehitisteta katastriüksusele on korraldusega määratud üldplaneeringust tulenev sihtotstarve, kuna see maa on olnud kasutusest väljas. Ka kaebaja ei ole seda maad kasutanud elamut teenindava maana ja ta kasutab selleks hoopis naaberkinnistut. Vaidlustatud korralduses ei ole tekkivatele katastriüksustele määratud sihtotstarbeid tulenevalt maa tegelikust kasutusest. Tekkiva hoonestamata katastriüksuse sihtotstarve on määratud vastavalt üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbele. Halduskohus jättis tähelepanuta hoonestatud katastriüksusele sihtotstarbe määramise ja ehitisregistri andmete seose ning asjaolu, et sihtotstarve on sellele kui ehitist teenindavale katastriüksusele määratud ehitise kasutusotstarbe alusel. Halduskohus ei ole ehitisregistri andmeid uurinud. Ehitusõiguseta elamumaa väärtus ei saa olla suurem maatulundusmaa väärtusest. Kaebaja esindajatasu halduskohtus (12 tundi ja 45 min) ei olnud põhjendatud ega vajalik. Mõistlik ajakulu oleks olnud 8 tundi. Vaidlus ei ole keerukas, millele viitab see, et halduskohtu otsuse põhjendused on kolmel leheküljel. Kinnistusraamatust oleks kaebaja ise saanud väljavõtte tasuta.

X palus vastuses jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kinnisasja jagamist ei ole võimalik viia lõpuni, kui katastriüksusele ei ole sihtotstarvet määratud. Lihtsa maakorraldusliku jagamise korral tähendab sihtotstarbe määramine senise sihtotstarbe alles jätmist. Halduskohus pidas vaidlustatud korraldust põhjendatult üheks tervikuks. Kaebaja nõustus kinnistu jagamisega ainult juhul, kui sellele määratakse senine elamumaa sihtotstarve. Kinnistu maakorraldusliku jagamise korral tuleb uutele katastriüksustele jätta senine sihtotstarve. Kui Rae vald soovib määrata jagamisel tekkivale ja Rae valla omandisse jäävale katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarvet, on tal õigus seda edaspidi otsustada. Kohtuasjas nr 3-3-1-13-05 ei olnud asjaolud oluliselt erinevad ja seetõttu on Riigikohtu seisukohad asjakohased.

6(8)

3-21-2617 Kaebaja kasutab jagatavat maad. Kinnistul on elamu. Olemasolev hoone on elamupäevakeskus, mis liigitub elamu kategooriasse. Kinnistu on jätkuvalt hajaasustuses elamumaa, mitte põllumaa ega maatulundusmaa. Rae valla üldplaneeringu seletuskirja järgi ei kaotata olemasolevaid elamumaid ning põllumaid juurde ei tehta. Kinnistuomanikul on õigus maad kasutada senisel otstarbel seni, kuni seda soovib, ka siis, kui muutunud üldplaneering peaks sellele maale ette nägema teistsuguse sihtotstarbe. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis ei saa olla aluseks sihtotstarvete määramisel. Kõlvik ei ole samastatav sihtotstarbega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-21-2617 katastriüksuste jagamisel moodustatavate katastriüksuste sihtotstarvete määramist, vaid viia regulatsioon määruse tasandilt seadusesse. Apellandi väited ei anna alust varasemast kohtupraktikast kõrvale kalduda.

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.