Xu kaebus Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korralduse nr 1496 „YYYY katastriüksuse jagamine“ tühistamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja X, volitatud esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja Rae vald, volitatud esindaja ML
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Xu kaebus.
2.Tühistada Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldus nr 1496 „YYYY katastriüksuse jagamine“.
3.Mõista Rae vallalt Xu kasuks välja menetluskulud summas 2166 eurot (koos käibemaksuga).
4.Asendada avaldatavas kohtulahendis kaebaja nimi ja katastriüksuse andmed tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 02.05.2022 (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
3-21-2617
HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Xu ja Rae valla kaasomandis on Harju maakonnas YYYY kinnistu (katastriüksus aaaaaaa, pindala 18 320 m2, sihtotstarve 100% elamumaa; edaspidi YYYY kinnistu). Xule kuulub kinnistust korteriomandina korter nr 2 ja 1210/5502 mõttelist osa kinnisasjast (registriosa nr bbbbbbbb) (vt kaebuse lisa 1; digitaalse kohtutoimiku lehekülg (dtl) 11). Rae vallale kuulub kinnistust korteriomanditena korter nr 1 (registriosa nr cccccccc) ja mitteeluruum (registriosa nr dddddddd) ning kaasomandiosana vastavalt 1437/5502 ja 2855/5502 mõttelist osa kinnistust (vt kaebuse lisa 2; dtl 13).
2.YYYY kinnistu suhtes kehtib 25.04.2005 sõlmitud kokkulepe kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta (vt kaebuse lisa 4; dtl 17). Kinnistu on Xu ja tema perekonna elukohaks.
3.X ja Rae vald esitasid 17.09.2021 Rae Vallavalitsusele ühise taotluse, milles soovisid jagada YYYY katastriüksuse kaheks katastriüksuseks vastavalt taotluse lisaks olevale skeemile (vt vastustaja vastuse lisa 2; dtl 222). Skeemi kohaselt on hoonealuse maaüksuse suuruseks 8340 m2 ja hoonestamata maaüksuse suuruseks 9980 m2.
4.Rae vald saatis korralduse eelnõu Xule 23.09.2021 tutvumiseks ning määras ettepanekute ja vastuväidete esitamise tähtajaks 07.10.2021.
5.X esitas eelnõu osas vastuväite, mille kohaselt ta ei nõustu moodustatavate maaüksuste osas senise elamumaa sihtotstarbe muutmisega. X oli seisukohal, et maakorralduslikul jagamisel tuleb anda moodustatavatele maaüksustele seni kehtinud elamumaa sihtotstarve; kinnistu on kaasomandis ning selle põhimõttelise olemuse ehk sihtotstarbe muutmise nõusolekut tema kaasomanikuna ei anna.
6.Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldusega nr 1496 „YYYY katastriüksuse jagamine“ jagati Harjumaal Rae vallas YYYY katastriüksus (registriosad nr cccccccc, bbbbbbbb, dddddddd; katastritunnus aaaaaaa; pindala 18 320 m2; maa sihtotstarve 100% elamumaa) ja moodustati katastriüksused vastavalt korraldusele lisatud skeemile ning määrati neile kohaaadressid ja sihtotstarbed järgmiselt: 1) YYYY, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 8340 m2; maa sihtotstarve 50% elamumaa ja 30% ühiskondlike ehitiste maa ning 2) WWWW Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 9980 m2; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa. YYYY katastriüksuse jagamine taotletud viisil on võimalik. Katastriüksuse kujust tulenevalt ei ole võimalik vältida tekkivate maaüksuste kiildumist, kuid arvestades nende suurusi sobivad need ettenähtud sihtotstarveteks ja neid on võimalik otstarbekalt kasutada. Arvestades asjaolu, et uute maaüksuste mõõdistamisel ei pruugi maakorraldusnõuetest tulenevalt olla võimalik moodustada taotluses toodud suurustega katastriüksusi, tuleb Rae Vallavalitsusel vastavad suurused määrata ligikaudsetena. Ehitisregistri andmetel on YYYY katastriüksusel paikneva põhihoone (ehitisregistri kood eeeeeeeee) kasutamise otstarveteks määratud kahe korteriga elamu ja päevakeskus. Kinnistusraamatu andmetel on eluruumide osakaal 2647/5502 mõttelist osa, s.o 48,1% kogupinnast, ning mitteeluruumi ehk päevakeskuse osakaal 2855/5502 mõttelist osa, s.o 51,9% kogupinnast. Arvestades, et sihtotstarbed tuleb määrata 5%-lise täpsusega, tuleb MaaKatS § 18 lg 1 punkti 3 alusel määrata tekkiva hoonestatud maaüksuse sihtotstarbeks eluruumide järgi 50% elamumaa (MaaKatS § 181 lg 1) ja päevakeskuse kui ühiskondliku ehitise järgi 50% ühiskondlike ehitiste maa (MaaKatS § 181 lg 12 p 1).
2(10)
3-21-2617
Tulenevalt asjaolust, et tekkiv hoonestamata maaüksus on olnud kasutusest väljas, tuleb selle maaüksuse sihtotstarve määrata MaaKatS § 18 lg 1 p 1 alusel üldplaneeringu järgi, kuna antud juhul katastriüksuse jagamine ei eelda detailplaneeringu koostamist. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu kohaselt paikneb tekkiv hoonestamata maaüksus alal, mille maakasutuse juhtotstarbeks on määratud põld/looduslik rohumaa. Arvestades, et nimetatud tekkival maaüksusel on põllumajanduslik potentsiaal, tuleb MaaKatS § 18 lg 1 p 1 alusel selle sihtotstarbeks määrata 100% maatulundusmaa (MaaKatS § 181 lg 9). Ruumiandmete seaduse (RAS) § 42 järgselt peab maaüksusel ja hoonel olema määratud koha-aadress. Kuivõrd YYYY katastriüksusel asuvale põhihoonele on koha-aadress määratud, siis tuleb tekkiva hoonestatud maaüksuse koha-aadressiks määrata hoone kohaaadress, s.o YYYY, Rae vald, Harjumaa. Hoonestamata katastriüksusele taotlejate pakutud koha-aadressi WWWW, on heaks kiitnud aadressiandmete süsteemi infosüsteemi vastutav töötleja. Ka Rae Vallavalitsuse kohaselt on pakutud aadress sobiv (kohanimeseadus (KNS) § 9 lg 1, § 10 lg-d 1-2, § 13 lg 1). Rae Vallavalitsusel ei ole võimalik Xu vastuväitega arvestada, kuivõrd tekkivatele maaüksustele olemasoleva katastriüksuse sihtotstarbe määramine ei ole õiguspärane. Maaüksusele sihtotstarbe määramine ei eelda maaomanike nõusolekut.
7.X esitas 12.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korralduse nr 1496 tühistamise nõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8.Kaebaja leiab, et Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldus nr 1496 on õigusvastane ja see tuleb tühistada.
8.1.Kaebaja ei ole vastu sellele, et vaidlusalune kinnistu jagatakse ning eraldatakse kasutuskorrata hõlmamata kinnistu osa, suurusega 9980 m2. Samuti ei ole kaebaja vastu eraldatavatele kinnistutele määratavate koha-aadressidega. Küll aga ei nõustu kaebaja kinnistu osadele määratavate sihtotstarvetega. Arvestades vaidlustatud korralduse olemust ei ole selle osaline vaidlustamine eesmärgipärane. Kinnistu jagamine ja sihtotstarbe määramine on terviklik toiming, mis tuleb teha koos. Seetõttu vaidlustab kaebaja korralduse tervikuna, taotledes selle tühistamist, et vastustaja saaks kõnesoleva kinnistu jagamiseks vastu võtta uue korralduse. Juhul, kui kohus leiab, et vaidlustatud korraldus saab siiski jääda katastriüksuste põhimõttelise jagunemise ja uute koha-aadresside osas kehtima, jääb see kuni sihtotstarvete määramiseni igal juhul täitmatuks ja n-ö ootele. Kui lähtuda vastustaja seisukohast, et kinnistu jagamine ja katastriüksuse sihtotstarbe määramine on eraldi toimingud, siis nõustub kaebaja sellega olukorras, kus jagamisel tekkivatele katastriüksustele jääb alles senine sihtotstarve ehk elamumaa.
8.2.Maatulundusmaa väärtus on ilmselgelt madalam elamumaa väärtusest ning olukorras, kus vastustaja peab (sõltuvalt tsiviilasjas nr 2-18-13850 tehtavast lahendist) kaebajale tasuma omandi kaotuse eest hüvitist, peab ta seetõttu maatulundusmaa väärtuse järgi tasuma kaebajale oluliselt vähem kui peaks tasuma elamumaa korral.
8.3.Varasemas vaidluse faasis on vastustaja selgelt ja korduvalt väitnud, et YYYY kinnistut ei ole võimalik jagada, sh ebasobiva kolmnurkse kuju tõttu, kiildumise tõttu jms, kuid nüüd vaidlusaluse korralduse järgi osutub jagamine valla jaoks ootamatult lihtsal moel võimalikuks.
8.4.Kogu kinnistule, st kummalegi jagamisel tekkinud katastriüksusele, tulnuks määrata 100% elamumaa sihtotstarbed, nagu on hetkel katastriüksuse aaaaaaa sihtotstarve. Kinnistu on kogu ulatuses elamumaa ja kinnistu jagamisel ei saa vastustaja määrata sellele muud sihtotstarvet. Tegemist on maakorraldusliku jagamisega, mitte maaüksusele teise kasutusotstarbe andmisega, 3(10)
3-21-2617
muul viisil kasutusele võtmisega, mis võiks õigustada teistsuguse sihtotstarbe määramist. Kinnistu jagamisel peab säilima senine otstarve. Asjaolu, et hetkel ei ole kasutuskorrata maaalal elamut, ei tähenda, et kinnistu jagamisel ei saa selle sihtotstarbeks jääda elamumaa, nagu on hetkel kogu jagataval kinnistul. Vaidlusaluse kinnistu otstarbe muutmise aluseks saaks olla omaniku vastav avaldus (vt asjaõigusseadus (AÕS) § 74 lg 1), aga kaebaja on pikema aja jooksul selgelt teada andnud, et ei ole kaasomanikuna kinnistu tänase otstarbe muutmisega nõus.
8.5.Üksnes asjaolu, et katastriüksus jagatakse, ei saa olla aluseks senise sihtotstarbe muutmisele (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-13-05, p 10). Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-s 1 sätestatakse, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed. Seega ka MaaKatS ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed. Praegu eraldatav n-ö kasutuskorrata ala on otseselt seotud kinnistu muu osaga, see on korteriomanike kasutuses. MaaKatS § 181 lg 9 kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põlluvõi metsamajanduslik potentsiaal. Seal ei toimu mingit põllumajanduslikku tegevust, nagu maatulundusmaa määramine eeldaks. Ei oleks ka mõttekas ega usutav, et keegi hakkaks seal põllumajandusega tegelema. Seega on maatulundusmaa määramine igas mõttes olemuslikult väär ega vasta seaduse mõttele.
8.6.Vald on oma käitumisega tunnistanud, et tegemist on elamumaaga. Rae Vallavolikogu 09.09.2008 otsusega nr 441 algatati ja Rae Vallavalitsuse 24.01.2012 korraldusega nr 85 võeti vastu YYYY kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt eraldatakse täiendavad elamumaa krundid ning moodustatakse sotsiaalmaa krunt laululava jaoks (vt kaebuse lisad 68). Vastavat detailplaneeringut ei algatatud üldplaneeringut muutvana mitte seetõttu, et võimaldada täiendavate elamumaa kruntide tekkimist, vaid senisest kasutusviisist erineva laululava maa-ala kasutuselevõtmist. Ka kehtivas üldplaneeringus ei ole kõnesoleva kinnistu maakasutust teisiti reguleeritud. Mitte üheski nimetatud detailplaneeringut puudutavas dokumendis ei ole mainitud võimalikku maatulundusmaa juht- või sihtotstarvet.
8.7.Rae Vallavolikogu 21.05.2021 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.1 on märgitud, et senist maa-alade kasutuse sihtotstarvet ei muudeta üldplaneeringu kehtima hakkamisel koheselt, maaomanik saab maa-ala kasutada praegusel sihtotstarbel ja funktsioonil seni, kuni ta seda soovib (vt kaebuse lisa 9; dtl 35). Nimetatud detailplaneeringumenetlus lõpetati osapoolte kokkuleppel, kuna omanike plaanid YYYY kinnistu osas muutusid. Rae vald lubas kaasomanikud välja osta.
8.8.Rae valla peaarhitekt vastas kaebajale 12.07.2018 saadetud e-kirjas, et vaidlusaluse kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa ning vastavalt üldplaneeringule elamumaa hajaasustuses, perspektiivne haljasala ja parkmetsamaa koos perspektiivse külaplatsi asukohaga (vt kaebuse lisa 10; dtl 43). Rae vald lisab peaarhitekti 02.01.2019 e-kirjad, millest hilisemas korrigeerib üllatuslikult oma varasemat seisukohta ja teatab, et kasutuskorrata ala juhtotstarve on põld. On ebausutav väide valla peamiselt spetsialistilt antud alal, eriti arvestades, et X kinnistu juht- ja sihtotstarvete teema oli aktuaalne juba umbes aasta jooksul enne seda. Peaarhitekt koostas põhjaliku, aeganõudva vastuse (vt Rae valla vastuse lisa 8 (ekiri saadetud 4:45 PM); dtl 236), milles ei maini maatulundusmaad ega põldu sõnagagi, kuid kõigest 19 minutit hiljem täpsustab lakoonilises stiilis, et tegu on siiski üldplaneeringu järgi määratud juhtotstarbega põld. Jääb mulje, nagu oleks peaarhitekt saanud mõnelt teiselt vastustaja ametnikult juhiseid.
8.9.Väär on vaidlusaluses korralduses toodu, justkui paikneks kasutuskorrata maa-ala (9980 m2) üldplaneeringu järgi alal, mille maakasutuse juhtotstarbeks on põld/looduslik rohumaa.
4(10)
3-21-2617
Olemasolev põllumajandusmaa on üldplaneeringu maakasutuskaardil tähistatud beeži täisvärviga ning tähisega MP (Rae valla üldplaneering, p 4.15). Vaidlusalusel kinnistul ega ka eraldataval kasutuskorrata alal ei ole tähist MP, vaid EV (vt kaebuse lisa 11; dtl 44). Vastustaja ilmselt ajab segamini mõisted juhtotstarve ja kõlvikuline koosseis (vt MaaKatS § 131). Vastustaja on oma 17.07.2018 kirjas Rahandusministeeriumile kinnitanud, et üldplaneeringus ei ole juhtotstarve määratud kinnistute kaupa, vaid määratud on vastava piirkonna juhtotstarve; vastavalt Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud üldplaneeringule on Vaskjala küla X kinnistu piirkonna juhtotstarbeks määratud elamumaa hajaasustuses, perspektiivne haljasala ja parkmetsamaa koos perspektiivse külaplatsi asukohaga (vt kaebuse lisa 12; dtl 45). Seda, et tegemist on elamumaaga, on kinnitanud ka erinevad kinnisvara eksperdid (vt kaebuse lisad 13-16; dtl 47-204). Väär on vastustaja seisukoht, et kinnisvara kutselised hindajad ei ole pädevad määrama sihtotstarbeid ega andma hinnanguid maaüksuse tulevase sihtotstarbe osas (vt kaebaja 01.03.2022 menetlusdokumendi lisad 2-3; dtl 251-262).
8.10.Kaebajat vastustaja viidatud värvitoonide sarnasus ei veena. Juhtotstarvete tähised või nende puudumised YYYY kinnistul on üheselt mõistetavad.
8.11.Kasutuskorraga hõlmatud maa-alale 50% elamumaa ning 50% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbe määramine on väär. Nagu vastustaja on vaidlusaluse korralduse põhjendustes märkinud, siis on põhihoone ehitisregistri järgi kasutusel kahe korteriga elamu ning päevakeskusena (täpsemalt „elamu-päevakeskuse“). Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa 1 järgi on „päevakeskus“ koodiga 11311, elamu alaliik, mistõttu oleks õigustatud kogu ulatuses üksnes elamumaa sihtotstarbe määramine.
9.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
9.1.Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korralduse nr 1496 vaidlustamine tervikuna ei ole põhjendatud. Vaidlustamine on võimalik üksnes osaliselt, kuivõrd menetlusosaliste vahel on vaidlus ainult sihtotstarvete määramise osas. Kinnistu jagamine ja sihtotstarbe määramine on kaks erinevat toimingut. Kinnisasja jagamine on kohaliku omavalitsuse pädevuses olev maakorraldustoiming, mis on reguleeritud maakorraldusseadusega (MaaKS). Katastriüksusele sihtotstarbe määramine on linna- või vallavalitsuse pädevuses olev toiming, mis on reguleeritud MaaKatS-s. Eraldiseisev on ka maaüksusele koha-aadressi määramine, mis on linna- või vallavalitsuse pädevuses olev aadressitoiming ja mida reguleerib ruumiandmete seadus (RAS).
9.2.Sihtotstarbed on õigesti määratud (MaaKatS § 18 lg 1 p-d 1, 3 ja 2). MaaKatS §-s 18 puudub alus, mis kohustab tekkivatele katastriüksustele määrama jagatava katastriüksusega sama sihtotstarvet. Sama sihtotstarbe määramine on võimalik üksnes juhtudel, kus 1) maa tegelik kasutus või üldplaneeringus määratud juhtotstarve vastavad olemasolevale sihtotstarbele; 2) detailplaneering näeb tekkivatele katastriüksustele ette olemasolevale vastava sihtotstarbe; 3) tekkivatel katastriüksustel asuvad ehitised, mille tegelik kasutus või kasutusloas märgitud kasutus vastavad olemasolevale sihtotstarbele, või tekkivatele katastriüksustele on antud olemasolevale sihtotstarbele vastava kasutusotstarbega ehitise ehitamiseks ehitusluba või kirjalik nõusolek või esitatud ehitisteatis. Paraku YYYY katastriüksusest tekkivate katastriüksuste puhul nimetatud juhtudega tegemist ei ole. Vastustajal ei ole võimalik sihtotstarvete määramisel lähtuda kaebaja soovist, kui selleks puudub vastav õiguslik alus.
9.3.Tekkiva hoonestatud katastriüksuse sihtotstarbed on määratud vastavalt ehitisregistri ja kinnistusraamatu andmetele MaaKatS § 18 lg 1 punkti 3 alusel. Tekkiva hoonestamata katastriüksuse sihtotstarve on määratud vastavalt Rae valla üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbele MaaKatS § 18 lg 1 punkti 1 alusel. Rae valla üldplaneeringu kohaselt asub tekkiv hoonestamata katastriüksus alal, mille maakasutuse juhtotstarbeks on määratud põld, mille ainuvõimalikuks sihtotstarbe vasteks on maatulundusmaa. Vastustaja 5(10)
3-21-2617
möönab, et Rae valla üldplaneeringu maakasutuskaardile kantud hajaasustuses paikneva elamumaa juhtotstarvet tähistav värv ja põld/looduslik rohumaa juhtotstarvet tähistav vasakpoolne värv on sarnased, kuid neil on siiski toonivahe, mida on võimalik eristada juhul, kui legendis olevad värvid tõsta vastava maa-ala värvi peale (vt vastustaja 03.01.2022 menetlusdokumendi lisa 5; dtl 230).
9.4.Hoonestamata katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarbe määramist toetavad ka maakatastri maainfo kaardirakenduse andmed, mille kohaselt on 18 320 m2 suuruse YYYY katastriüksuse kõlvikuline koosseis: õuemaa 5336 m2, looduslik rohumaa 3532 m2 ja haritav maa 9452 m2. Ilma hooneteta katastriüksuse, mis moodustatakse haritavast maast ja looduslikust rohumaast, näole ei saa kuidagi olla tegemist elamumaaga.
9.5.Vastustajal puudub mistahes soov mõjutada tekkivate katastriüksuste turuväärtust. Hoonestamata ja ehitusõiguseta elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse väärtus ei ole suurem maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse omast. Tekkivatele katastriüksustele määratud sihtotstarbed ei saa mõjutada tsiviilasjas nr 2-18-13850 määratavat võimalikku hüvitist, kuivõrd pooled on tsiviilmenetluse raames juba esitanud omapoolsed turuväärtust tõendavad tõendid.
9.6.YYYY kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus on lõpetatud Rae Vallavolikogu 18.04.2013 otsusega nr 461 (vt vastustaja 03.01.2022 menetlusdokumendi lisa 5; dtl 230) ning Rae valla peaarhitekt on hilisemas kirjavahetuses (vt vastustaja 03.01.2022 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 231) tunnistanud oma eksimust ja täpsustanud Rae valla üldplaneeringu maakasutuse kaardil määratud juhtotstarvet YYYY katastriüksuse hekitaguse ehk kasutuskorrata maa-alal. Kinnisvara kutselised hindajad ei ole pädevad määrama sihtotstarbeid ega andma hinnanguid maaüksuse tulevase sihtotstarbe osas, vaid nende pädevus piirdub kinnisasja väärtuse hindamisega. Üheski kaebaja viidatud eksperthinnangus ei ole lisaks põld/looduslik rohumaa juhtotstarbe kajastamata jätmisel kajastatud ka perspektiivset haljasala ja parkmetsamaa juhtotstarvet ning külaplatsi on mainitud ainult ühes eksperthinnangus.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, et kaebus tuleb tervikuna rahuldada.
11.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas kaasomandis oleva katastriüksuse jagamisel on uutele katastriüksustele sihtotstarve määratud õiguspäraselt ning kas selleks on vajalik kaasomaniku nõusolek. Ühtlasi on menetlusosaliste vahel vaidluseks, kas Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldust saab kaebaja vaidlustada tervikuna või üksnes osas, milles määrati katastriüksustele uued sihtotstarbed.
12.Kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitseks (HKMS § 44 lg 1). Kaebusega võib nõuda haldusakti osalist või täielikku tühistamist (tühistamiskaebus) (HKMS § 37 lg 2 p 1). Halduskohtumenetluses loetakse haldusaktiks mh haldusakt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 51 tähenduses (HKMS § 6 lg 1). Vaidlus puudub, et Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldus nr 1496 on haldusakt HMS § 51 tähenduses, kuivõrd tegemist on väljapoole suunatud regulatiivset toimet omava kohaliku omavalitsuse otsusega. Seejuures on kaebaja vaidlustanud Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korraldust nr 1496 osas, millega määrati katastriüksustele sihtotstarbed. Nähtuvalt vaidlusalusest korraldusest on YYYY katastriüksus jagatud, uued katastriüksused moodustatud ja neile koha-aadressid ning sihtotstarbed määratud vaidlusaluse korralduse punktis 1 (vt kaebuse lisa 5; dtl 29). Vaidlusaluse korralduse punktides 2 ja 3 on sätestatud korralduse jõustumine ja vaidlustamise kord. Seetõttu nõustub kohus kaebajaga, et käesoleval juhul on võimalik vaidlustada korraldust tervikuna, kuivõrd korralduse punktis 1 on otsustatud nii katastriüksuse jagamine, uute
6(10)
3-21-2617
katastriüksuste moodustamine ning neile mh sihtotstarvete määramine, seetõttu on tegemist olemuslikult seotud otsustega.
13.Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selles, et YYYY kinnistu kaasomanikud on avaldanud vastustajale 17.09.2021, et soovivad nende kaasomandis oleva katastriüksuse jagada kaheks katastriüksuseks (vt vastustaja vastuse lisa 1; dtl 222). Vaidlus puudub ka osas, et YYYY kinnistu sihtotstarve oli elamumaa ning sihtotstarbe muutmist kaasomanikud 17.09.2021 avalduses vallalt ei taotlenud. Vaidlusaluse katastriüksuse osas on kaasomanikud sõlminud 25.04.2005 kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe, mis aga ei puuduta kaasomandi jagamist ega sellele sihtotstarvete määramist.
14.Küll aga tuleneb AÕS § 76 lg-st 1, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Vastavalt AÕS § 77 lg-le 1 jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15.12.2003 otsus nr 3-2-1-103-03, p 26). Kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (AÕS § 74 lg 1). Katastriüksuse sihtotstarve on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed (MaaKatS § 2 p 9). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja sihtotstarbe muutmisega nõus ei olnud (vt kaebuse lisa 5; dtl 28).
15.Kohtu hinnangul ei tulene praegusel juhul ka avaliku õiguse normidest vastustajale õiguslikku alust määrata katastriüksustele teistsugune sihtotstarve, kui oli YYYY katastriüksusel.
16.Maakorralduse läbiviimise kord ja põhimõtted on sätestatud MaaKS-s. Vastvalt MaaKS § 2 lg 2 punktile 2 on maakorraldustoiminguks kinnisasja jagamine. Maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikust huvist (MaaKS § 2 lg 3). Kinnisasja jagamine on lihtne maakorraldustoiming, mis viiakse läbi korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel (MaaKS § 10 lg 1 koosmõjus §-ga 13). Kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi (MaaKS § 13 lg 1). Kinnisasja jagamisel, kinnisasja liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel lähtutakse MaaKatS-s ja kinnistusraamatuseaduses sätestatust (MaaKS § 10 lg 4).
17.Käesoleval juhul on vastustaja nõustunud YYYY katastriüksuse jagama kinnisasja omanike taotletud viisil, kuid määranud YYYY katastriüksuse sihtotstarbest erinevad sihtotstarbed uuetele moodustatud katastriüksustele ning leidnud, et sihtotstarbe määramisel ei ole vajalik kinnisasja omaniku nõusolek.
18.Vaidlust ei ole selles, et enne vaidlusaluse haldusakti andmist oli YYYY katastriüksuse sihtotstarve 100% elamumaa (vt kaebuse lisad 1-3; dtl 11-15). Järelikult oli juba vaidlusalusele katastriüksusele määratud sihtotstarve enne vaidlusaluse haldusakti andmist. Samas on vaidlusaluses otsuses sihtotstarbeid muudetud järgmiselt: 1) YYYY, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 8340 m2; maa sihtotstarve 50% elamumaa ja 50% ühiskondlike ehitiste maa; 2) WWWW, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 9980 m2; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa (vt kaebuse lisa 5; dtl 29).
19.Maa sihtotstarbe määramine on haldusakt, mistõttu tuleb katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel lähtuda samasugustest alustest, mis on ette nähtud haldusakti muutmise jaoks, st HMS §-des 64-70 sätestatust (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28.04.2005 otsus nr 3-3-1-1305, p 10). Järelikult on vastustaja asunud muutma kehtivat katastriüksuse sihtotstarvet kinnisasja omaniku (kaebaja) tahte vastaselt (vt kaebuse lisa 5; dtl 28). Seejuures ei ole vastustaja viidanud ühelegi HMS normile, mis reguleerib haldusakti kehtetuks tunnistamist 7(10)
3-21-2617
isiku kahjuks. Samuti ei ole vastustaja oma vastuses kaebusele ega täiendavates seisukohtades selgitanud sihtotstarbe muutmist kui haldusakti andmist. Ometi on kaebaja üks väidetest, et katastriüksuse jagamine ei saa olla aluseks senise sihtotstarbe muutmisele, viidates seejuures Riigikohtu lahendile 3-3-1-13-05.
20.Ekslik on vastustaja seisukoht, justkui tuleks MaaKatS § 18 lg-st 1 vastustajale kohustus määrata uued sihtotstarbed ilma maaomaniku nõusolekuta ja arvestamata jagatavale katastriüksusele määratud sihtotstarbega. Vastavalt MaaKatS § 18 lg-le 1 määrab linna- või vallavalitsus katastriüksusele MaaKatS §-s 181 nimetatud sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest: 1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel; 2) katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneeringu alusel ning 3) ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitusteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Samas on MaaKS § 2 lg-s 3 sätestatud põhimõte, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikust huvist. Ka HMS § 37 kohustab haldusorganit arvestama isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamisel isiku usaldusega.
21.Kaebaja väidab, et maatulundusmaa väärtus on ilmselgelt madalam elamumaa väärtusest. Puudub alus kahelda, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu väärtus on madalam, kui elamumaa sihtotstarbega kinnistu väärtus. Sõltumata sellest, milliseks kinnistu väärtus tegelikult kujuneb, on ilmne, et sihtotstarbe muutmine mõjutab kaebaja omandiõigust, sh võib sellest sõltuda ka kinnistu väärtus ning maamaksu suurus. Seega on vastustaja muutnud kehtivat haldusakti isiku kahjuks (HMS § 66).
22.Vastavalt HMS § 66 lg 2 punktile 1 võib haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui see on lubatud seadusega või kui selleks on jäetud võimalus haldusaktis. Selliseks eriseaduseks on näiteks MaaKatS. Küll aga ei nõustu kohus vastustajaga, et MaaKatS § 18 lg 1 p-dest 1 ja 3 ning lg-st 2 tuleks õigus tunnistada kehtetuks kehtivat haldusakti kaebaja kahjuks. Kaebaja on õigesti leidnud, et ainuüksi katastriüksuse jagamine ei anna alust senise sihtotstarbe muutmiseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-13-05, p 10).
23.Riigikohus on oma lahendi nr 3-3-1-13-05 punktis 10 selgitanud, et ka MaaKatS § 18 lg 1, mis sätestab, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed, ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed. Kuigi MaaKatS § 18 on peale viidatud Riigikohtu lahendit muudetud, siiski sisuliselt on aluspõhimõtted samaks jäänud ning jätkuvalt on asjakohased Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-1305 toodud seisukohad. Nii on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (598 SE) eelnõu seletuskirjas, millega muudeti MaaKatS § 18, selgitatud järgmist: „MaaKatS § 18 sõnastatakse tervikuna ümber. Kehtivas õiguses on sihtotstarvete määramise põhimõtted reguleeritud nii määruse kui ka seaduse tasandil. Õigusselguse eesmärgil tuleb põhimõtted reguleerida seaduses. Uue sõnastusega ei muudeta seni kehtinud aluspõhimõtteid, kuid sõnastust täpsustatakse ja viiakse kooskõlla kehtivate ehitus- ja planeerimisalaste õigusnormidega. /.../.“1
Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (598 SE II) eelnõu. Muudatusettepanekute loetelu kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse eelnõu juurde. Teine lugemine 30.05.2018, lk 8. Internetis kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus
8(10)
3-21-2617
24.Käesoleval juhul ei ole vastustaja väitnud, et YYYY katastriüksusel asuva ehitise või selle osa kasutamise otstarve on muutunud peale sellele sihtotstarbe (elamumaa 100%) määramist (vt MaaKatS § 18 lg 1 p-d 1 ja 3) ehk maa tegelik kasutus on vahepeal muutunud. Samuti ei ole Rae valla üldplaneeringu alusel varasemalt katastriüksusele teistsugust sihtotstarvet määratud, kuigi üldplaneeringu kaardi kohaselt on katastriüksusele YYYY märgitud lisaks elamumaale perspektiivne külaplats (tähistatud punase lõkke märgiga) ning selle ümber perspektiivne haljasala (tähistatud rohelise viirutusega)2 (vt MaaKatS § 18 lg 1 p-d 1 ja 3).
25.Eeltoodust lähtuvalt ei ole vastustaja tõendanud, et faktiliselt oleks YYYY katastriüksuse kasutusotstarve muutunud, mis annaks alust määrata katastriüksuste jagamisel uued sihtotstarbed vastavalt maa tegelikule kasutusele.
26.HMS § 67 lg 1 kohaselt isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale HMS § 64 lg-s 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistatakse kehtetuks. Isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist õigustavaid asjaolusid pole haldusorgan üldse kaalunud ega välja toonud, et uute sihtotstarvete määramine varasemalt erinevalt oleks õigustatud ülekaaluka avaliku huviga. Sellist ülekaalukat avalikku huvi ei nähtu ka haldusasja materjalidest. Seetõttu on vastustaja käitunud kaebaja suhtes sõnamurdlikult ning rikkunud haldusorgani vastuolulise käitumise keeldu.
27.Ülaltoodust lähtuvalt on vaidlusalune korraldus õigusvastane, mistõttu kuulub see tühistamisele. Seetõttu tuleb kaebus rahuldada tervikuna. Kuivõrd kohus rahuldab kaebuse tervikuna, siis puudub vajadus asuda analüüsima menetlusosaliste väiteid seoses varasemalt menetletud detailplaneeringuga kui ka vastustaja ametniku (peaarhitekti) antud hinnanguid vaidlusaluse katastriüksuse juhtotstarvetele.
28.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks.
29.Kaebaja taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 2166 eurot, millest õigusteenus moodustab 2142 eurot koos käibemaksuga ning muud kulud 24 eurot. Kokku on õigusteenust osutatud 12 tundi ja 45 minutit. Muuks kuluks on 24 eurot, mis on tekkinud päringute tegemisest kinnistusregistrisse (9 eurot) ning kaebuselt tasutud riigilõiv (15 eurot).
30.Vastustaja hinnangul on põhjendatud õigusteenuse osutamine 8 tundi ning põhjendamatu on kulu kinnistusregistrist päringute tegemisele, kuivõrd kaebajale on päringud kinnistusregistrist seoses enda kinnistuga tasuta.
31.HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
32.Kohus ei nõustu vastustajaga, et kulu õigusteenusele on olnud põhjendamatult suur ja ebamõistlik. Tegemist ei ole lihtsa õigusvaidlusega ning sellele ei ole eelnenud ka vaidemenetlust. Menetlusdokumentidesse planeeringudokumentidest ja kaardimaterjalidest piltide lisamine ei ole olnud põhjendamatu, vastupidi, see on aidanud kaasa menetlusosalise seisukohtade jälgitavusele. Eelnevast tulenevalt peab kohus kaebaja menetluskulusid õigusteenusele mõistlikuks ja põhjendatuks, arvestades, et mõnes keerukamas õigusvaidluses on ainuüksi kaebuse koostamisele kulunud juba 15 tundi.
33.HKMS § 102 punkti 2 kohaselt on asja läbivaatamise kulud dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Käesoleval juhul on kohtu hinnangul riigilõiv, mis on tasutud päringute eest kinnistusregistrisse käsitletav asja läbivaatamise kuluna. Vaidlust ei ole selles, et
päringud on tehtud seoses käesoleva haldusasjaga, kuivõrd YYYY katastriüksus on vaidlusega seotud. Vastustaja on viidanud, et päringud kinnistusregistrisse on omanikul riigilõivuvabad. Käesoleval juhul tuleb kulu põhjendatuse hindamisel arvestada asjaoluga, et kaebaja osales kohtumenetluses esindaja vahendusel (HKMS § 31 lg 1). Õigus esindamiseks kohtus annab esindajale õiguse teha esindatava nimel kõiki menetlustoiminguid, sh esitada tõendeid (HKMS § 31 lg 2 ja § 27 lg 1 p 6). Küsimus sellest, kas menetlusosaline otsustab kinnistusraamatust teha väljavõtteid isiklikult seoses oma kinnistuga või palub seda teha esindajal, ei saa olla argument, millest sõltuks kulu põhjendatuks lugemine. Dokumentaalse tõendi saamise kulu põhjendatuse hindamine ei saa viia selleni, et sisuliselt piiratakse menetlusosalise õigust osaleda menetluses esindaja vahendusel. Kui dokumentaalse tõendi saamise kulud on seotud käesoleva haldusasjaga, siis on see piisav lugemaks tehtud kulud põhjendatuks. Puudub kahtlus, et selline seos kinnistusraamatu päringute eest tasutud riigilõivu 9 eurot ja käesoleva haldusasja vahel on. Samuti loeb kohus põhjendatuks menetluskuluks kaebuselt tasutud riigilõivu 15 eurot. Kaebaja on esitanud kohtule ka kuludokumendid (arved).
34.Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulud summas 2166 eurot (koos käibemaksuga).
35.Kohus asendab avaldatavas kohtulahendis kaebaja nime ja katastriüksuse andmed tähemärgiga. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.