H.O kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 1. juuni 2023. a vastuse tühistamiseks ja linna kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja H.O Vastustaja Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Timo Päit
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 19. veebruaril 2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS § 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline vajab apellatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, saab ta esitada ringkonnakohtule vastava taotluse. Taotluse esitamine ei peata apellatsioonitähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5). Seega peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel nii taotluse kui ka apellatsioonkaebuse, mida saab vajaduse korral hiljem täiendada (HKMS § 116 lg 6).
1.Kaebajale kuulub kinnistu asukohaga Pikaliiva 129, Haabersti linnaosa, Tallinn. Kaebaja ja X.X esitasid Tallinna linnale korduvalt pöördumisi, milles palusid luba paigalda kinnistule betoonplokkidele toetuva teisaldatava vagunelamu või varjendi ja muid ehitisi.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) vastas kaebaja pöördumistele 1. juuni 2023. a vastusega nr 4-3/1450-1, milles keeldus taotluse rahuldamisest.
3-23-1423
2.1.20. aprillil 2017 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu (ÜP) järgi asub kinnistu transpordimaal. Ala on hõlmatud 6. juunil 2018 kehtestatud detailplaneeringuga (DP) „Rannamõisa tee 14 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu osaline kehtestamine kruntide positsioon 1 ja 3-10 osas Haabersti linnaosas”. DP järgi on see krunt (positsioon (pos.) 9) määratud liita kas krundiga pos. 10 (krundi sihtotstarbeks saaks transpordimaa) või krundiga pos. 3 (krundi sihtotstarbeks saaks elamumaa ja see liidetaks Saadu tn 1/3/5 korterelamu juures oleva haljasalaga). Tegemist on ehitusõiguseta kõrghaljastatud alaga, kuhu ei või parkida ega hooneid ehitada. Kinnistul ja selle piiril kasvavad teise väärtusklassi puud, mida tuleb säilitada (Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020. a määrus nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“).
2.2.TLPA-le teadaolevalt on H.O püstitanud kinnistule ehitise. Vaba ehitustegevus ei tähenda reegliteta ehitamist (ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 2). Kohalik omavalitsus (KOV) ei kontrolli vaba ehitustegevusega hõlmatud ehitisi enne ehitamist, kuid saab teha järelkontrolli. Praegusel juhul ei ole ehitustegevus kooskõlas planeeringutega.
2.3.Vastustaja analüüsis ka võimalust DP kaebaja kinnistu osas kehtetuks tunnistada. Pikaliiva tn 129 kinnistu on 411 m 2 suurune. Lähikonda jäävad elamumaa kinnistud on 900– 1500 m2 suurused. Kinnistu ei sobi oma mõõtmete tõttu selles piirkonnas elamumaana kasutamiseks. Kinnistu on liiga väike, et sellele saaks rajada elamiseks vajalikke kommunikatsioone.
3.H.O esitas 27. juunil 2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus vastustaja otsuse tühistada ning kohustada linna andma talle luba paigaldada kinnistule ajutine vundamendita ehitis ja kasutada kinnistut vastavalt sihtotstarbele.
3.1.Kaebaja ostis krundi eesmärgiga kasvatada seal kasvuhoones istikuid. Kaebaja soovib tuua kinnistule ilma vundamendita haagissuvila (ajutine hoone), piirata platsi aiaga ja paigaldada videovalvesüsteemi.
3.2.Vastustaja ei teadnud, et notar on maa sihtotstarbeks märkinud 100% maatulundusmaa. Ametnikel on võimalik seda kontrollida, mitte korrata, et tegu on transpordimaaga.
3.3.Pikaliiva 129 erastati ja müüdi hiljem mitu korda eraldiseisva maaüksusena. Pole kaebaja süü, et kinnistuid pole senini ühendatud. Kohalikud elanikud on kinnistut aastaid kasutanud prügi, langenud lehtede ja puude hoidmiseks. Kaebaja on kinnistu korrastanud ja tahab selle muuta ilusaks kohaks. Ajutise ehitise paigaldamine ei muuda kohta halvemaks.
3.4.Kui linn soovib tulevikus sinna midagi rajada ja liita kinnistu transpordimaaga, on kaebaja valmis kaaluma kinnistu vahetamist teise kinnistu vastu. Ajutise ehitise ja kasvuhoone saaks sellisel juhul ümber paigutada. Eraomand on seadusega kaitstud. Kui ametnikel on plaanis midagi ehitada, ei tohi see eraisikut kahjustada.
4.Vastustaja esitas vastuse, milles palus jätta kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata. Kaebuse eesmärk jääb arusaamatuks ja selle faktiline põhjendus on puudulik.
4.1.Pikaliiva tn 129 maaüksus on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu, mille osas pole kehtiva DP järgset krundijaotust ellu viidud. Kaebaja omandas kinnistu 31. augustil 2021.
4.2.Kaebaja ja X.X on korduvalt pöördunud Haabersti Linnaosa Valitsuse poole sooviga paigaldada kinnistule vagun- või konteinerelamu, moodulmaja, haagissuvila või varjendi. Ka on nad selgitanud, et on valmis kinnistu välja üürima ettevõttele, kes paigutab sinna haagised, vahetusmajad, konteinerid ja muud seadmed, kuid soovivad rajada kinnistule ka väikeehitise ja kasvuhoone. Lisaks on nad märkinud, et soovivad kasutada kinnistut oma pere evakuatsioonikohana, kui riigis peaks tekkima ohuolukord.
2(6)
3-23-1423
4.3.Kaebaja ja X.X on esitanud Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametile raieloa taotluse seoses sooviga tuua kinnistule mobiilse maja või vagunelamu. Amet leidis, et kinnistul kasvavate väärtuslike puude langetamine vagunelamu paigaldamiseks pole põhjendatud.
4.4.DP järgi on kinnistu ehitusõiguseta kõrghaljastatud ala. Haljasalale ei ole lubatud parkida ega hooneid ehitada. ÜP järgi on tegu transpordimaaga, s.o liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga.
5.Kaebaja esitas 27. detsembril 2023 ja 4. jaanuaril 2024 kohtule avaldused, milles palub lubada paigaldada krundile ajutise ehitise ja võimaldada ligipääsu kinnistule. Kaebaja palus kohtul arvestada Riigikohtu otsusega kohtuasjas nr 3-19-2398. Riigikohus tühistas selles asjas praegu vaidlustatud otsusega sarnase Jõelähtme valla otsuse.
5.1.Kaebaja soovib kinnistule paigaldada ajutised ehitised: kasvuhoone (seemikute kasvatamiseks), keldri (seemikute ja juurte säilitamiseks talvel) ning ilma vundamendita ratastel või plokkidel ehitise tööriistade ja seadmete hoidmiseks. Kaebajal on vaja kinnistule autoga ligi pääseda väetiste, istikute ja tööriistade transpordiks. Kinnistu eelmine omanik sai kinnistule probleemideta ligi ja soovitas ka uuel omanikul kasutada kinnistule viivat teed.
5.2.Ametnikud moodustasid maatulundusmaa otstarbega Pikaliiva 129 katastriüksuse 2003. a- l. Nad pidid arvestama kõigi maatulundusmaa kasutamiseks vajalike ehitiste rajamisega. Nüüd ei arvesta ametnikud aga oma varasema otsusega ja leiavad, et krunti ei saa eraldiseisvana arendada ja maatulundusmaana kasutada. Kaebaja on teinud linnale ettepaneku kinnistu mõne teise vastu vahetada, kui linn või transpordiamet kinnistut ise vajavad.
5.3.Notar ei hoiatanud kaebajat ühegi piirangu eest. Kaebaja ostis kinnistu maatulundusmaana kasutamiseks. Kaebaja sai aru, et tegu pole elamumaaga ja suurt hoonet sellele ehitada ei saa. Vallasasjast ehitise paigaldamiseks ei ole aga kooskõlastusi vaja. Seaduse järgi pole piiranguid ka kuni 20 m2 suuruse ehitise paigaldamisele.
Vastustaja esitas 5. jaanuaril 2024 seisukoha.
6.1.Kohtuasja nr 3-19-2398 asjaolud erinevad praeguse kohtuasja omadest. Riigikohus tühistas Jõelähtme Vallavalitsuse ettekirjutus-hoiatuse, kuna see oli tehtud valedele adressaatidele. Riigikohus rõhutas selles otsuses, et ka vaba ehitustegevuse korral peab ehitis olema kooskõlas selle asukohas kehtivate kitsenduste ja planeeringutega.
6.2.Pikaliiva 129 kinnistu on olnud ehitusõiguseta haljasala selle moodustamisest alates. Kinnistu moodustati Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 1999. a otsusega nr 215 kehtestatud Rannamõisa tee 16 ning Vana-Rannamõisa tee 19 ja 21 DP-ga. Tegemist on väikese maatükiga, mis jäi krundijaotusel üle. Üheski planeeringus pole ette nähtud kinnistule sissesõitu.
6.3.Kinnistut ostes peab igaüks ise veenduma selles, kuidas maad on võimalik kasutada. Omanikul on kohustus kasutada kinnistut vastavalt planeeringutele. Kui kaebaja viidi kinnistu ostmisel eksitusse, võib tal olla võimalik kasutada müüja suhtes võlaõiguslikke nõudeid. Ka võib tal olla võimalik esitada nõue notari vastu. KOV tsiviilõiguslikesse suhetesse sekkuda ei saa. Müügileping ei pane linnale kohustust lubada kaebajal kinnistut soovitud viisil kasutada.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Vastustaja on vaidlustatud otsusega keeldunud rahuldamast kaebaja taotlust rajada Pikaliiva 129 kinnistule betoonplokkidele toetuva teisaldatava mobiilse elamu või varjendi. Poolte vahel on juba pikemat aega toimunud suhtlus Pikaliiva 129 kinnistule erinevate ehitiste rajamise või paigaldamise teemal. X.X on vastustajale saadetud e-kirjades (vt digitoimiku 3(6)
3-23-1423 lehed 37–83) leidnud, et kuna tegu on maatulundusmaaga, võib kinnistule rajada ehitisi, mis on vajalikud taimekasvatusega tegelemiseks. Ka on X.X korduvalt avaldanud soovi paigaldada kinnistule elamiseks kasutatav ajutine vundamendita hoone või haagissuvila („mobiilne kodu“), kus tema ja ta pere saaks soovi ja vajaduse korral viibida. X.X on kirjadele lisanud oma plaane illustreeriva pildimaterjali (nt digitoimiku lehed 49–51, 58, 59, 67, 69, 71, 75 ja 79). X.X leiab, et vastustaja ei või keelata kuni 20 m 2 suuruse hoonete rajamist kinnistule. Ka ei saa vastustaja keelata kinnistule sõidukite, sh haagissuvila parkimist.
8.Mobiilset elamut, mille rajamise vastustaja vaidlustatud otsuses on keelanud, tuleb pidada kaebaja plaane arvestades hooneks EhS § 3 lg-te 1 ja 2 tähenduses. Määrav pole see, kas hoonel on vundament või kas hoone oleks vajaduse korral teisaldatav. Hooneks tuleb lugeda ka aluspinnasele toetuv objekt, mis on hoonena määratletav oma otstarbe, kasutamise viisi ja kestuse poolest. Kaebaja soovib haagissuvilat või konteinerelamut paigaldada kinnistule pikemaks ajaks ja kasutada seda püsivalt selleks, et kinnistul ise või koos oma lähedastega elada või aega veeta. Seega poleks tegu vallasasja või sõidukina käsitatava objektina.
9.Riigikohus on selgitanud, et väiksemahulise aiapidamise eesmärkide hulgas on rekreatiivne element eelduslikult vähemalt samaväärne põllumajandusliku tootmise eesmärgiga. Seetõttu sarnanevad aiapidamisega seotud ehitised olemuselt enam suvilale, s.o elamule ja seda teenindavatele ehitistele (halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-19-2398, p 14). Vaba ehitustegevusega on hõlmatud kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrgused elamud, sh aiamajad jm vähemalt perioodiliseks elamiseks ette nähtud hooned ning neid teenindavad ehitised. Sellise hoone ehitamiseks ei ole kinnistuomanikul vaja esitada ehitusteatist ega taotleda ehitusluba. 20–60 m2 suuruse ja kuni 5 m kõrguse elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone rajamiseks tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Sellest suurema hoone puhul on vaja taotleda ehitusluba (vt EhS lisa 1).
10.Kui tegu pole elamu ega seda teenindava ehitisega, tuleb ka kuni 20 m 2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguse hoone rajamiseks esitada ehitusteatis (EhS lisa 1). Seega poleks juhul, kui kaebaja soovib rajada kinnistule üksnes taimekasvatuseks vajalikke, mitte rekreatiivse eesmärgiga hõlmatud väikehooneid (kasvuhoone, kelder, kuur), tegu vaba ehitustegevuse alla kuuluvate ehitistega.
11.Kaebaja pole täpsustanud, kui suurt eluhoonet ta rajada soovib, olles seisukohal, et teisaldatava hoone puhul ei olegi tegu hoonega. Praeguses asjas vaidlustatud otsus hõlmab ka vastustaja keeldumist teatise- või loakohustusliku hoone lubamisest, samuti vastustaja seisukohta, et kehtivat DP-d pole alust kaebaja kinnistu osas muuta. Kohus leiab, et sellist otsust saab käsitada haldusaktina. Seetõttu on tühistamisnõue asjakohane õiguskaitsevahend. Isegi kui tegu poleks mitte haldusakti vaid toiminguga, saab kohus hinnata vastustaja seisukohtade õiguspärasust, kuna kaebaja on esitanud ka ehitustegevuse lubamiseks kohustamise nõude.
12.Vastustaja seisukoht, et kaebaja soovitud ehitisi kinnistule rajada ei või, on põhjendatud.
13.Vastustaja on õigesti selgitanud, et ka vaba ehitustegevuse korral tuleneb EhS § 12 lg-st 2 nõue, et ehitis peab olema kooskõlas selle asukohas kehtivate kitsenduste ja planeeringutega (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-19-2398, p 15).
14.Maakatastri seaduse (MaaKatS) § 2 p 9 järgi on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve. Maatulundusmaa on metsakasvatuseks või põllumajandussaaduste tootmiseks kasutatav maa ja maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal (MaaKatS § 181 lg 9). Vastustaja on selgitanud, et Pikaliiva 129 kinnistu moodustati 23. septembril 4(6)
3-23-1423 1999 kehtestatud DP-ga. Selle DP kaardi järgi on tegu metsamaaga (kaardil tähis „Mm“, vt digitoimiku leht 165). Sellise sihtotstarbe määramise põhjuseks oli tõenäoliselt asjaolu, et kinnistu on kaetud kõrghaljastusega. Seega ei näinud ka kinnistut varem hõlmanud DP ette, et kinnistut võiks kasutada põllumajanduslikuks tootmiseks. Seejuures ei loonud kinnistule metsamaa sihtotstarbe määramine veel kinnistuomaniku jaoks kindlust ka selle osas, et ta saab seal tulu teenimise eesmärgil puid raiuda. Ka sihtotstarbe järgi metsamaa kinnistu kasutamisel tuleb arvestada kõigi nõuetega, mis on konkreetses kohas puude raiumisele kehtestatud.
15.Kinnistu asub 20. aprillil 2017 kehtestatud ÜP järgi transpordimaa juhtotstarbega alal. Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 9). Võimalikud on ka mõningad kõrvalekalded ÜP-ga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust (PlanS § 75 lg 4, Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-31-16, p 16).
6.juunil 2018 kehtestati uus kinnistut hõlmav DP, milles on ette nähtud liita kinnistu kas krundiga pos. 10 (krundi sihtotstarbeks saaks transpordimaa) või pos. 3 (krundi sihtotstarbeks saaks elamumaa ja see liidetaks Saadu tn 1/3/5 korterelamu juures oleva haljasalaga). Kinnistut omandades tuli kaebajal arvestada sellega, mida kehtiv DP kinnistu kasutamise perspektiivi kohta ette näeb. Kinnistul uusi tegevusi kavandades ja kinnistu arendamist plaanides tuleb kaebajal lähtuda DP-st. Vastustaja pole keelanud kaebajal kasutada kinnistut senisel otstarbel, s.o metsamaa sihtotstarbega kõrghaljastatud alana. Vastustaja on aga põhjendatult leidnud, et kinnistule ei või rajada elamut või põllumajanduslikuks tootmiseks vajalikke hooneid.
17.Vastustaja on kaalunud ka DP muutmist, arvestades kaebaja soovidega kinnistu kasutamisel, kuid on leidnud, et kinnistut pole võimalik eraldiseisva elamumaa krundina kasutusele võtta. Selleks on see liiga väike (411 m 2; lähipiirkonda jäävad elamumaa sihtotstarbega kinnistud on 900–1500 m2 suurused; kinnistule ei mahu ära elamu rajamiseks vajalikud ühendused). Vastustaja seisukoht on põhjendatud.
18.Vastustaja on ka õigesti leidnud, et sellest, et kinnistu ostmisel 31. augustil 2021 sõlmitud notariaalses müügilepingus (digitoimiku leht 155) on kinnistu otstarbeks märgitud maatulundusmaa (täpsustamata seejuures, kas tegu on metsa- või põllumaaga), ei tulene vastustajale kohustust lubada kaebajal ehitada kinnistule põllumajanduslikuks tootmiseks vajalikke vm ehitisi. Lepingu p-s 6.17 on seejuures märgitud, et krundi ehitusõigus (sihtotstarve, lubatud ehitise arv krundil) määratakse DP-ga ning et kehtestatud DP on aluseks ehitise projekteerimisele. Vastustajale ei tulene mingeid kohustusi sellest, et müüja või notar ei juhtinud kaebaja tähelepanu kinnistul kehtivale DP-le. Võimalikud puudujäägid kinnistu oluliste tunnuste ja selle kasutusvõimaluste selgitamisel tuleb klaarida kaebaja ja kinnistu müüja vahelises suhtes, mitte kaebaja ja vastustaja vahelises suhtes.
19.Praeguses asjas vaidlustatud otsus ja algne kaebus ei hõlma küsimust, kuidas on tagatud kinnistule juurdepääs ja sissesõit. See kaebaja hilisemates seisukohtades esile toodud probleem väljub seega kaebuse eseme raamidest (vt HKMS § 41 lg 1). Kohus ei võta seetõttu selles küsimuses seisukohta.
20.Eeltoodu põhjal leiab kohus, et vastustaja otsus oli õiguspärane. Nii tühistamiskui ka kohustamisnõue tuleb jätta rahuldamata. 5(6)
3-23-1423
21.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja pole taotlenud menetluskulude väljamõistmist kaebajalt. Poolte menetluskulud jäävad seega nende endi kanda. Pihel Sarv /allkirjastatud digitaalselt/
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.