Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Tanel Saar, Einar Vene 18. jaanuar 2024, Tartu 3-21-1263
Haldusasi
OÜ Raatuse Maja kaebus Otepää Vallavalitsuse 29. märtsi 2021. a korraldusega nr 2-3/198 väljastatud projekteerimistingimuste tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Halduskohtu 30. novembri 2022. a otsus OÜ Raatuse Maja apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja – OÜ Raatuse Maja Vastustaja – Otepää Vallavalitsus Kolmas isik – X.X. Kaasatud haldusorgan - Keskkonnaamet
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 30. novembri 2022. a otsus muutmata.
2.Võtta X.X.-i poolt apellatsioonimenetluses esitatud täiendav tõend (kinnistusraamatu väljavõte) asja materjalide juurde.
3.Jätta OÜ Raatuse Maja menetluskulu apellatsiooniastmes tema enda kanda.
4.Mõista OÜ-lt Raatuse Maja X.X.-i kasuks välja menetluskulu 1288,49 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest (kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on seega 19. veebruar 2024).
Otepää Vallavalitsus väljastas 29. märtsi 2021. a korraldusega nr 2-3/198 X.X.-ile projekteerimistingimused xxx kinnistule elamu ehitusprojekti koostamiseks. Kinnistu asub Otepää külas Kaarnajärve ehituskeeluvööndis. Projekteerimistingimuste väljastamisega oli eelnevalt nõustunud Keskkonnaamet.
2.Naaberkinnistu omanik OÜ Raatuse Maja esitas pärast edutut vaidemenetlust kaebuse, milles palus projekteerimistingimuste tühistamist. Kaebuse kohaselt ei ole projekteerimistingimuste
väljastamine kooskõlas valla üldplaneeringuga, kuna üldplaneeringu p 2.2.1. järgi hajaasustuses asuvaid metsa- ja põllumajandusmaa katastriüksuseid üldjuhul ei hoonestata. Erandina on võimalik üksiku eluasemekoha rajamine seni hoonestamata maaüksusele, mille puhul hinnatakse hoonestuse sobivust ja juhul, kui uus eluasemekoht rajatakse naabri hoonestusele lähemale kui 150 meetrit, on projekteerimistingimuste väljastamiseks vajalik naabri kirjalik nõusolek. Kaebaja sellist nõusolekut ei andnud.
3.Tartu Halduskohtu 30. novembri 2022. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
3.1.Kolmas isik X.X. taotles 2021. aastal projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks oma kinnistu õuealale, mis oli taotluse esitamise ajal hoonestatud. Projekteerimistingimusi taotleti elamu püstitamiseks olemasolevale vundamendile. Õueala kõlviku suuruseks on 7311 ruutmeetrit.
3.2.Kuna projekteerimistingimused on antud õueala kõlvikule ja hoonestatud katastriüksusele, siis ei määrata projekteerimistingimustega senisest erinevat eluasemekohta ega rajata uut eluasemekohta, mida reguleerib üldplaneeringu p 2.2.1.
3.3.Seetõttu ei nõustunud kohus kaebajaga, et tema nõusoleku puudumine muudab projekteerimistingimuste väljastamise õigusvastaseks. Kaebaja käsitlus tähendaks, et üldplaneeringu järgi ei saaks ükski hajaasustuse hoonestatud kinnistu omanik ehitada naabritevahelisele piirile uut hoonet lähemale kui 150 meetrit naabri hoonestusest, kui ta ei saa ehitamiseks naabri nõusolekut. Kehtiv õigus seda lähenemist ei toeta ning kaebaja pole esitanud mõistlikke argumente, miks peaks ühe omaniku omandiõigust teise isiku omandiõiguse alusel niivõrd tugevalt piirama.
3.4.Üldplaneering ei ole haldusaktina seaduse tasemel alus isiku põhiõiguste piiramiseks kaebaja soovitud kujul.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
4.OÜ Raatuse Maja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsus tühistada ja kaebus rahuldada järgmistel põhjendustel.
4.1.Täidetud on üldplaneeringu p 2.2.1. järgi naaberkinnistu omaniku nõusoleku küsimuse eeldused, kuna kolmas isik soovib rajada uue hoonestuse lähemale kui 150 meetrit kaebaja hoonestusest (50 meetri kaugusele).
4.2.Tallinna Ringkonnakohus on sarnases vaidluses pidanud projekteerimistingimuste väljastamist õigusvastaseks.
4.3.Üldplaneeringu p 2.2.1. on vaieldamatult mõeldud naabrite huvide kaitseks, kuna nõuab selgesõnaliselt naaberkinnistu omaniku ehk kaebaja nõusolekut.
4.4.Kolmanda isiku plaan püstitada uus hoonestus ca 50 m kaugusele kaebaja hoonestusest riivaks ülemääraselt kaebaja õigust privaatsusele ning vähendaks kaebaja kinnistu väärtust.
4.5.Halduskohtu lähenemine muudab üldplaneeringu tingimuse sisutühjaks.
4.6.Ka vald pidas vajalikuks küsida kaebajalt seisukohta, kuid ei pidanud seda hiljem enam oluliseks.
4.7.Üldplaneering ei tee mingit vahet, kas uus hoone on plaanitud rajada olemasolevale õuemaale või väljaspoole õuemaa kõlvikut. Igal juhul peab uue eluhoone püstitamisel järgima 150 meetri reeglit. Üldplaneering ei võimalda rajada olemasolevate hoonete juurde samale krundile piiramatult uusi eramuid. See ongi üldplaneeringu mõte, et olemasolevat arhitektuuri ja maastikku säilitada.
4.8.Üldplaneeringu eesmärgiks on, et hajaasustuses ei saa reeglina rajada uut hoonestust juba hoonestatud maaüksusele, see võimalus on ette nähtud vaid seni hoonestamata maaüksusele. Kolmanda isiku kinnistul on juba mitmeid hooneid, mistõttu peab uue hoonestuse planeerimisel lähemale kui 150 m naabri hoonetest küsima naabri nõusolekut.
4.9.Kuna vald on üldplaneeringu selliselt kehtestanud, siis ei saa seda pidada ebamõistlikuks. Kolmanda isiku õigusi ei ole ülemääraselt piiratud, kuna tal on suur kinnistu ja sinna on võimalik ehitada kaebaja hoonetest rohkem kui 150 meetri kaugusele.
4.10.Keskkonnaamet on märkinud, et uus eramu on plaanitud rajada vanale vundamendile õuealaga piirnevale alale. Seega pole korrektne kohtu järeldus, nagu toimuks uus hoonestamine olemasoleval õuealal.
5.Kolmanda isiku vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
5.1.Üldplaneeringu p 2.2.1. kohaldamise eeldused pole täidetud, kuna see reguleerib seni hoonestamata maaüksusele ehitamist, aga käesoleval juhul ei ole tegemist seni hoonestamata maaüksusega.
5.2.Kaebaja viide Tallinna Ringkonnakohtu lahendile on asjakohatu, kuna Otepää valla üldplaneering ei reguleeri uue üksiku ehitise püstitamist, vaid uue eluasemekoha (hoonete kompleksi) asukoha määramist hoonestamata maaüksusel.
5.3.Olukorras, kus projekteerimistingimustega ei määrata uut eluasemekohta, vaid soovitakse olemasolevas eluasemekohas hoonestust ümber korraldada, puudub naaberkinnistu omanikul õigus tugineda 150 meetrise vahemaa nõudele.
5.4.Kaebaja privaatsust ei rikuta. Tema kinnistul asub kehvas seisus lagunev hoone ja kinnistut kaebaja ei kasuta. Kinnistute vahel on kõrghaljastus. Kuna uus hoone kuuluks juba olemasolevate hoonete gruppi, pole usutav mõju kaebaja kinnisvara väärtusele.
6.Otepää valla vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
6.1.Üldplaneeringu p 2.2.1. käsitleb üksiku eluasemekoha rajamist hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusel, mitte aga juba hoonestatud maaüksuse õuemaale elumaja ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamist.
6.2.Kaebaja viidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendis käsitleti hoonestamata maaüksusele uue hoonestuse rajamist ega ole käesoleval juhul asjakohane.
6.3.Kavandatav ehitis pole väljaspool õueala. Õueala piiri on korrigeeritud.
7.Keskkonnaameti vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata kohtumenetluses juba esitatud põhjendustel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust.
9.Kaebaja keskne põhjendus naabrile väljastatud projekteerimistingimuste vaidlustamisel on see, et projekteerimistingimuste väljastamine on vastuolus Otepää valla üldplaneeringu p-ga
2.2.1.Viidatud üldplaneeringu p 2.2.1. sätestab: „Eluasemekoha rajamisel hajaasustuses kehtivad järgmised üldised põhimõtted ja tingimused:
1.hajaasustuses asuvaid metsa- ja põllumajandusmaa katastriüksuseid üldjuhul ei hoonestata.
2.üksiku eluasemekoha (üldjuhul eluhoone koos kõrvalhoonetega) võib rajada hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusele, kui rajatavad hoone(d) sobituvad maastikku, maastiku struktuuri, looduslikku ümbrust ja vaatevälja kahjustamata. Hoonete maastikku sobivus on eluasemekoha rajamisel peamine tingimus, kusjuures lähtuda tuleb maastikust kui funktsionaalsest tervikust ja ressursiväärtusest. /.../
Juhul, kui eelpool arvestatud kriteeriumitest lähtuvalt määratakse uus eluasemekoht (eluhoone koos kõrvalhoonetega) naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit ning eluasemekoha rajamisel on ehitusprojekti koostamise aluseks projekteerimistingimused, on vajalik naaberkinnistu omaniku kirjalik nõusolek.“ Kaebaja väitel on projekteerimistingimused vastuolus üldplaneeringuga seetõttu, et projekteerimistingimuste alusel toimuks eluhoone rajamine tema kui naaberkinnistu omaniku hoonestusele lähemale kui 150 meetrit ning ta ei ole selleks nõusolekut andnud. Samas jätab kaebaja täielikult tähelepanuta selle, et eeltoodud üldplaneeringu väljavõttest nähtuvalt kohaldub see põhimõte üksnes üksiku eluasemekoha rajamisel seni hoonestamata maaüksusele (vt ülal üldplaneeringu p 2.2.1. alapunkt 2 esimene lause). Eeskätt on nende normidega püütud seega reguleerida seda, kuidas toimub hajaasustuses asuvate metsa- ja põllumajandusmaa katastriüksuste hoonestamine (vt ka üldplaneeringu p 2.2.1, alapunkt 1). Vaidlust ei ole selles, et kolmanda isiku kinnistu on juba hoonestatud. Seega ei kohaldu käesolevas olukorras üldplaneeringu nõue, et 150 meetrist naabri hoonestusele lähemale võib eluasemekohta rajada üksnes naaberkinnistu omaniku nõusolekul. Seega on kaebus põhjendatult rahuldamata jäetud. Kaebaja poolt viidatud üldplaneeringu regulatsioon käesoleval juhul ei kohaldu ning ei tekita talle subjektiivset õigust nõuda kolmandale isikule projekteerimistingimuste väljastamata jätmist.
10.Kaebaja poolt viidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahend ei ole tehtud käesoleva olukorraga sarnastel faktilistel asjaoludel. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et viidatud asjas toimus hoonestamata kinnistule uue eluasemekoha rajamine. Nagu märgitud, käesoleval juhul on kolmanda isiku kinnistu juba hoonestatud ning vaidlusalune üldplaneeringu regulatsioon ei kohaldu.
11.Iseenesest on õige kaebaja väide, et üldplaneeringu p 2.2.1. on mõeldud naabrite huvide kaitseks. Kuid nagu märgitud, ei kohaldu see regulatsioon käesolevas olukorras, kuna regulatsiooni sõnastuse järgi kohaldub see vaid seni hoonestamata maaüksusele eluasemekoha rajamisel. Sellise juhtumiga käesolevas asjas tegemist ei ole ning vastavalt ei kaitse see norm kaebaja õigusi.
12.Kaebaja väidab apellatsioonkaebuses, et uue ehitise püstitamine vaid 50 meetri kaugusele tema hoonestusest riivab ülemääraselt tema õigust privaatsusele ning vähendab tema kinnistu väärtust. Ringkonnakohus ei saa täielikult välistada, et kaebaja väited võivad mingil määral paika pidada. Samas ei tulene üldplaneeringu p-st 2.2.1. kaebajale subjektiivset õigust nõuda selliste tagajärgede vältimiseks projekteerimistingimuste väljastamata jätmist. Nagu öeldud, ei reguleeri see üldplaneeringu norm olukorda, milles on kaebaja. Muid asjakohaseid norme, mis kaitseksid sellises olukorras kaebaja väidetavat õigust privaatsusele ning tema omandipõhiõigust, ei ole kaebaja välja toonud. Ka ringkonnakohus ei näe, et kaebaja hoonetest 50 meetri kaugusele täiendava hoone ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamine oleks mõne kehtiva õiguse normiga keelatud. Kolmanda isiku kinnistu on juba niigi hoonestatud ning täiendava hoone lisandumine ei saa kaebaja privaatsust ega kinnisvara väärtust oluliselt mõjutada.
13.Õige pole apellatsioonkaebuses esitatud väide, et halduskohtu lähenemine muudab üldplaneeringu tingimuse sisutühjaks. See regulatsioon kuulub jätkuvalt kohaldamisele, kuid
ainult siis, kui on täidetud selle kohaldamise eeldused, st eluasemekoha rajamine toimub seni hoonestamata maaüksusele.
14.See, et vald küsis kaebajalt projekteerimistingimuste väljastamise osas kaebaja seisukohta, ei tähenda, et üldplaneeringu p 2.2.1. kuulub asjas kohaldamisele. Kaebaja seisukoha küsimine oli põhjendatud juba haldusmenetluses kehtivast ärakuulamise põhimõttest tulenevalt ning valla käitumine oli seega õiguspärane.
15.Iseenesest on õige kaebaja väide, et üldplaneering ei tee vahet, kas uus hoone on plaanitud rajada olemasolevale õuemaale või väljaspoole seda. See ei vii aga kaebuse rahuldamiseni. Sõltumata sellest ei kuulu üldplaneeringu p 2.2.1. asjas kohaldamisele, kuna ehitamine ei toimu seni hoonestamata kinnistule, vaid hoonestatud kinnistule. Seda arvestades ei pea paika ka kaebaja väide, et igal juhul peab uue eluhoone püstitamisel järgima 150 meetri reeglit. Kui maaüksus on juba hoonestatud, siis seda reeglit järgima ei pea, kuna üldplaneering on sellise reegli kehtestanud vaid hoonestamata maaüksuse korral.
16.Hoonestatud kinnistule uue eluhoone rajamine ilma 150 meetri reeglit arvestamata ei lähe ka üldplaneeringu eesmärgiga vastuollu, sest olemasoleva hoonestuse juurde uue hoone rajamine ei mõjuta eelduslikult oluliselt olemasolevat arhitektuuri ja maastikku.
17.Kaebaja väitel on üldplaneeringu eesmärgiks see, et hajaasustuses ei saa reeglina rajada uut hoonestust juba hoonestatud maaüksusele. Sellise seisukohaga ei saa nõustuda. Kaebaja ei ole viidanud, millisest õigusnormist lähtudes ta seda leiab. Ringkonnakohtu hinnangul oleks selline lahendus ilmselgelt ebamõistlik, sest sisuliselt tähendaks see olemasolevate hoonetega kinnistute omanikele seda, et nad ei võigi üldse oma kinnistule uusi hooneid ehitada. Ilmselgelt oleks selline lähenemine ebamõistlik ning omandipõhiõigust ebaproportsionaalselt piirav.
18.Küsimus, kas kolmandal isikul oleks võimalik rajada oma kinnistul hooneid ka mujale, ei ole selles vaidluses asjakohane, kuna kaebaja pole viidanud ühelegi õigusnormile peale üldplaneeringu p 2.2.1. (mis käesolevas asjas ei kohaldu), kust tuleneks tema õigus määrata ära seda, kuhu tema naaber võib ehitada ning kuhu mitte.
19.Kuna eeltoodut arvestades ei ole määravat tähtsust sellel, millised on kolmanda isiku õueala piirid, siis ringkonnakohus sellel küsimusel põhjalikumalt ei peatu. Samamoodi pole tähtsust sellel, kui kaua on kolmanda isiku kinnistul olnud vundament, kuhu uut hoonet soovitakse rajada, ning mis asjaoludel see sinna tekkis.
20.Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu otsus muutmata.
21.Kolmas isik on juhtinud apellatsioonimenetluses tähelepanu sellele, et OÜ Raatuse Maja omandis olnud kinnistul on käesolevaks ajaks uus omanik. Kuna kaebus jääb niikuinii rahuldamata, ei võta ringkonnakohus seisukohta selle kohta, kas kinnistu omaniku muutumine tähendab kaebaja kaebeõiguse minetamist. Ka kaebeõiguse puudumisel saaks kohus kaebuse rahuldamata jätta. Et kaebuse rahuldamata jätmise tõttu ei mõjuta kohtuotsus ka kuidagi uue omaniku õigusi, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks ka uue omaniku kaasamist kohtumenetlusse ning see
kolmanda isiku taotlus jääb rahuldamata. Tõendid selle kohta, et kinnistu omanik on muutunud (kinnistusraamatu väljavõte), võtab ringkonnakohus siiski asja materjalide juurde.
22.Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 ja 8 järgi jäävad kaebaja menetluskulud apellatsiooniastmes (õigusabikulu 1120 eurot ning riigilõiv 20 eurot) tema enda kanda ning kolmanda isiku menetluskulud (õigusabikulu 1288,49 eurot) mõistetakse kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.