Roby Koik OÜ Raatuse Maja kaebus Otepää Vallavalitsuse 29. märtsi 2021. a korralduse nr 2-3/198 tühistamiseks Kaebaja – OÜ Raatuse Maja, esindaja vandeadvokaat Rene Varul Vastustaja – Otepää vald Kolmas isik – X, esindaja vandeadvokaat Andrei Svištš Kaasatud haldusorgan – Keskkonnaamet Kirjalik menetlus
Kohtuasi Menetlusosalised
Asja läbivaatamine Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Mõista OÜ-lt Raatuse Maja X-i menetluskulu hüvitis 1 367,10 eurot.
kasuks välja
3.Jätta teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
4.Võtta tõendina asja juurde väljatrükk Maa-ameti maatüki 63602:001:2230 2022. a andmetest.
5.Asendada avaldatavas kohtuotsuses füüsilisest isikust kolmanda isiku nimi tähemärgiga. Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (HKMS § 180 lg 1, § 181 lg 1). Apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 30. detsember 2022. a. Tartu Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui apellant ei taotle asja läbivaatamist kohtuistungil (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Otepää Vallavalitsus väljastas 29.03.2021. a korraldusega nr 2-3/198 (tl 5) X-i 23.02.2021. a taotlusel projekteerimistingimused Otepää külas Kaarnajärve ehituskeeluvööndis Järvesaare kinnistule elamu ehitusprojekti koostamiseks.
Korralduse kohaselt nõustus Keskkonnaamet 02.03.2021. a kirjas nr 7-9/21/4177-2 projekteerimistingimuste väljastamisega. Projekteerimistingimuste väljastamisega ei nõustunud Järvesaare kinnistuga piirneva Vana-Otepää õppe-spordibaasi kinnistu omanik OÜ Raatuse Maja, kelle arvamusega vallavalitsus ei nõustunud põhjusel, et antud juhul ei kavandata uut eluasemekohta, vaid uus hoone kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ning olemasolevale vundamendile, sest Otepää valla üldplaneeringu kohaselt on üksnes uue eluasemekoha määramiseks naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit vajalik naaberkinnistu omaniku nõusolek.
3.OÜ Raatuse Maja esitas 27.04.2021. a vaide Otepää Vallavalitsuse 29.03.2021. a korraldusele.
4.Otepää Vallavalitsus jättis 10.05.2021. a korraldusega nr 2-3/287 (tl 6) kaebaja vaide rahuldamata.
5.OÜ Raatuse Maja esitas 08.06.2021. a Tartu Halduskohtule kaebuse, taotledes Otepää Vallavalitsuse 29.03.2021. a korralduse nr 2-3/198 tühistamist. Kaebaja nõue
6.Otepää Vallavalitsuse 29.03.2021.a. korraldusega nr 2-3/198 on otsustatud anda X-ile projekteerimistingimused Otepää külas Järvesaare kinnistul elamu ehitusprojekti koostamiseks. Arvestamata haldusmenetlusse kaasatud Järvesaare kinnistuga piirneva Vana-Otepää õppespordibaasi kinnistu omaniku OÜ Raatuse Maja vastuväiteid projekteerimistingimuste väljastamisele, otsustati X-ile projekteerimistingimused väljastada. Kaebaja tugineb oma vastuväites Otepää valla üldplaneeringu p 2.2.1 väljendatud reeglile, mille kohaselt hajaasustuses asuvaid metsa- ja põllumajandusmaa katastriüksuseid üldjuhul ei hoonestata. Üldplaneering näeb ette erandina üksiku elamuasemekoha (üldjuhul eluhoone koos kõrvalhoonetega) rajamise võimaluse seni hoonestamata maaüksusele, mille puhul hinnatakse hoonestuse sobivust ja juhul, kui see uus eluasemekoht rajatakse naabri hoonestusele lähemale kui 150 meetrit, siis on projekteerimistingimuste väljastamiseks vajalik naabri kirjalik nõusolek. Seega saab erandina hoonestada seni hoonestamata maaüksust uue eluhoone ja kõrvalhoonetega. Samas on Järvesaare kinnistu juba hoonestatud mitmete hoonetega, siin eksisteerib juba eluhoone ja kõrvalhooned. Valla üldplaneering ei sätesta, et juba hoonestatud maaüksuse saaks valimatult uusi hooneid täis ehitada. Vaidlustatud korralduse kohaselt ei kavandata käesoleval juhul uut eluasemekohta, vaid uus hoone kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ja olemasolevale vundamendile. Ehitusseadustiku § 26 lg 3 p 1 ja 3 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel hoone asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud tingimusi. Üldplaneeringu p.-s 2.2.1. on veel sätestatud reegel, et juhul, kui üldplaneeringus arvestatud lisakriteeriumitest lähtuvalt määratakse uus eluasemekoht naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit ning eluasemekoha rajamisel on ehitusprojekti koostamise aluseks projekteerimistingimused, on vajalik naaberkinnistu omaniku kirjalik nõusolek. Praegu ongi situatsioon selline, et Järvesaare kinnistule kavandatud uue hoone rajamise aluseks on kavandatud projekteerimistingimused, mis tähendab seda, et ehitusseadustiku § 26 lg 3 p 1 ja 3 järgi tuleb projekteerimistingimuste andmisel arvestada üldplaneeringus määratud tingimusi.
Kavandatud hoone puhul ei ole tegemist sellise kõrvalhoonega (näiteks puukuuriga), mis ehk ei vajaks ehitusprojekti ega projekteerimistingimusi, vaid täismahus uue hoonestusega, mistõttu tuleb arvestada üldplaneeringus uue eluasemekoha rajamisel sätestatud reeglitega. Arvestades, et kavandatud hoonestus tuleb kaebaja hoonetele lähemale kui 150 meetrit, on üldplaneeringu kohaselt vajalik kaebaja nõusolek, mida kaebaja ei anna. Kuna Järvesaare kinnistu on juba hoonestatud eluhoone ja kõrvalhoonetega, siis tuleb üldplaneeringu loogikast tulenevalt täiendavad hooned, mis jäävad naabri krundile lähemale kui 150 meetrit igal juhul naabriga kirjalikult kooskõlastada. Vallavalitsuse korralduses ei ole märgitud, millisele üldplaneeringu p-is 2.2.1. „Elamuehitus hajaasustuses“ alapunktile (p 1-12) käesoleval juhul X uue hoonestuse rajamine tugineks ja kaebuse esitaja ei leia sellele üldplaneeringust alust. Otepää valla üldplaneering ei piira tõepoolest seda, et õuemaale võiks mitu hoonet rajada, kuid üldplaneeringu kohaselt ei tohi naabri kirjaliku nõusolekuta ehitada naabri hoonetele lähemale kui 150 meetrit (on see siis elumaja või kõrvalhoone). Ei ole tähtis, et uus hoone soovitakse rajada olemasolevale vundamendile – üldplaneering ei tee selles osas erandit. Kaebaja leiab, et pole loogiline, et kui krunt on juba hoonestatud, siis võiks täiendava hoone ehitada ilma naabri nõusolekuta lähemale kui 150 meetrit, ja et selle täiendava hoone(te) rajamiseks puuduksid üldplaneeringus igasugused reeglid või teisiti sõnastades - et täiendavale hoonele ei kehtiks üldplaneeringu tingimused ega seega üldse mitte mingisugused reeglid. Üldplaneeringu erandite kohaselt võib teatud tingimustel olla projekteerimistingimuste kaudu võimalik üksiku ja uue eluasemekoha rajamine, kuid vallavalitsus jätab tähelepanuta, et X-i maaüksus on juba hoonestatud mitmete hoonetega. Järelikult ei planeerita siia üksiku eluasemekoha rajamist (üldplaneeringu p 2.2.1. alapunktid 1 ja 3) vaid olemasoleva hoonestuse juurde täiendava hoone püstitamist, mis peaks projekti kohaselt tulema kaebuse esitaja hoonestusele lähemale kui 150 m. Vald on pidanud vajalikuks kaasata menetlusse kaebaja ja see on tulenenud just 150 meetri reeglist, kuid nüüd väljendatakse valla korralduses, et naaberkinnistu omaniku arvamus ei ole üldse oluline. Vallavalitsus saaks projekteerimistingimused uue hoone rajamiseks anda üldplaneeringus sätestatud alusel ja tingimustel, mis tähendab seda, et vald peaks viitama mingile üldplaneeringu punktile, mis lubab uue hoone rajamist lähemale kui 150 meetri naabri hoonestusest ilma naabri kirjaliku nõusolekuta. Üldplaneering ei näe ette erandit, et olemasolevale vundamendile ehitades saaks vastavat reeglit eirata. Vald ei saa lihtsalt öelda, et üldplaneering „ei piira“ sellist kavandatud tegevust.
7.Kaebaja 21.10.2022. a menetlusdokumendi kohaselt, Otepää valla üldplaneering sätestab hajaasustuses elamuehituseks kindlad reeglid, kuna tegemist on looduspargi territooriumiga. Seega peavad väljastatavad projekteerimistingimused eramu projekti koostamiseks olema kooskõlas üldplaneeringuga. Kaebaja hinnangul on oluline tuvastada, millise üldplaneeringu punkti alusel on Otepää vald väljastanud omanikule projekteerimistingimused. Üldplaneeringu p 2.2.1. koosneb kahest alapunktist, millest p. 1 kehtestab üldreegli, et hajaasustuses üldjuhul üldse hoonestamist ei toimu. Punkt 2 räägib sellest, et üksiku eluasemekoha võib maastikku jm tingimusi arvestades rajada, kuid sealjuures on vajalik
naaberkinnistu omaniku nõusolek, kui hoonestus jääb lähemale kui 150 meetrit naabri hoonestusest. Kaebaja näeb, et Otepää vald saigi põhimõtteliselt lähtuda vaid üldplaneeringu p 2.2.1. ja selle alapunktist 2 ning käsitleda taotletavat hoonestamist kui üksiku eluasemekoha rajamist, mis nõuab 150 meetri reegli tõttu naabri nõusolekut (X soovib hoonestada ca 50 meetri kaugusel). Rohkem võimalusi üldplaneeringu p 2.2.1. hoonestamiseks hajaasustuses ei anna, mh ei räägita siin alapunktis midagi vana hoonestuse taastamisest, olemasoleva hoonestuse laiendamisest jmt. Vald on oma vastuses kaebusele leidnud (p 4), et Otepää valla üldplaneeringus on hajaasustuses olemasoleva hoonestuse laiendamise tingimused määratud peatükis 2.2.1. Kaebaja sellega ei nõustu – p 2.2.1. ei räägi sõnagagi olemasoleva hoonestuse laiendamisest, vaid uue üksiku eluasemekoha rajamisest. Siinjuures ei tee üldplaneering mingit vahet, kas uus eluasemekoht rajatakse olemasolevale (vanale) vundamendile või mitte. Ka kolmas isik ei räägi ju vana taluhoone taastamisest vaid uue hoone püstitamisest. Kolmas isik väidab, et „olemasolevas eluasemekohas kujundatakse ümber olemasolevat hoonestust, et vana hoone vundamendi asukohale püstitatakse uus hoone.“ Tegelikult püstitatakse uus eluhoone, pole mingit vahet, kas seda tehakse vanale vundamendikohale või et uus hoone on plaanitud rajada olemasolevale õuemaale. Uue eluhoone püstitamisel peab aga igal juhul järgima üldplaneeringu sätteid, sh 150 meetri reeglit. Üldplaneering ei võimalda rajada olemasolevate hoonete juurde, samale krundile, piiramatult uusi eramuid, see ongi üldplaneeringu mõte, et olemasolevat arhitektuuri ja maastikku säilitada. Siinjuures juhib kaebaja tähelepanu Keskkonnaameti vastusele, mille kohaselt on uus eramu plaanitud rajada olemasoleva õuealaga piirnevale alal asuvale vundamendile (p 5). Seega ei ole korrektne ka valla ja kolmanda isiku märkused, nagu toimuks uushoonestamine olemasoleval õuealal. Kokkuvõtvalt: vaidlustatud korralduse kohaselt ei kavandata uut eluasemekohta vaid uus hoone kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ning olemasolevale vundamendile. Samas ei näe üldplaneering ette sellist alapunkti või eraldi reeglit tegevusele: „uue hoone rajamine olemasolevale õuemaale ja olemasolevale vundamendile“. Üldplaneeringu p 2.2.1. näeb erandina ette vaid uue eluasemekoha rajamise ja kui see jääb naabri hoonestusele lähemale kui 150 m, peab naabrilt loa küsima. „Üksiku eluasemekoha“ rajamist võib nimetada mistahes moodi ja vald on seda määratlenud kui „uue hoone rajamist olemasolevale vundamendile“, aga ka „olemasoleva hoonestuse laiendamist“. Samas jääb sisu samaks – kolmas isik plaanib uue elamu rajamist ja see peab toimuma kooskõlas üldplaneeringu p 2.2.1. Keskkonnaameti vastus räägib muudest momentidest ja kontekstis, sh ehituskeeluvööndist ja sellest, et kolmanda isiku X-i õueala piir korrigeeriti ilma kooskõlastamiseta. Oluline on siinjuures see, et Keskkonnaameti vastuse p 5 kohaselt soovitakse projekteerida elumaja olemasoleva õuealaga piirneval alal. Seega on planeeritav elumaja olemasolevast õuealast välja lõigatud, st sellest väljaspool. Vaidlustatud korraldus ei ole seega õige ka selles osas – uus hoonet planeeritakse hoopis väljaspoole õueala, ja seda enam ei päde valla ja kolmanda isiku argumendid ühtse õueala hoonestamisest.
Plaanilt vaadates kavandataksegi kolmanda isiku poolt sisuliselt kahe erineva õueala hoonestamist, ilmselt koos tulevase sooviga kinnistu jagamiseks. Vastustaja vastuväited
8.Vastustaja leiab, et projekteerimistingimused on Otepää valla üldplaneeringuga kooskõlas. Korraldus nr 198 alusel väljastatud projekteerimistingimustega ei rajata ega määrata uut eluasemekohta Otepää valla üldplaneeringu peatüki 2.2.1 tähenduses (lisa 3 lk 1 viimane lõik), mistõttu projekteerimistingimuste väljastamiseks ei ole naaberkinnistu omaniku kirjalik nõusolek vajalik. Järvesaare kinnistul juba eksisteerib eluasemekoht, mille piires soovis projekteerimistingimuste taotleja olemasolevat hoonestust täiendada. Projekteerimistingimustega ei tekitata uut hoonestatud ala, vaid olemasoleva õuemaa piires korraldatakse ümber senist hoonestust, ehitades õuemaale vana ehitise asukohale ning käesoleval ajal alles olevale vundamendi kohale uue hoone. Vallavalitsus ei ole jätnud tähelepanuta, et kolmandale isikule kuuluv Järvesaare kinnistu on juba hoonestatud ja leiab, et kaebaja on nimetatud asjaolule omistanud üldplaneeringu kontekstis väära tähenduse. Uue eluasemekoha rajamisena üldplaneeringu mõistes on tegemist juhul kui kavandatakse hoonestust õuemaa kõlvikust väljapoole. Käesoleval juhul sellist olukorda ei esine. Otepää valla üldplaneering ei piira, mitu hoonet võib hajaasustuses olemasoleval õuemaal asuda. Üldplaneeringu peatüki 2.2.1 punktis 2 on märgitud, et üksiku eluasemekoha rajamisel käsitletakse eluasemekohana üldjuhul eluhoonet koos kõrvalhoonetega. Üldplaneeringu seisukohalt ei ole seega välistatud, et ühes ja samas eluasemekohas ehitatakse välja mitu eluhoonet. Ajalooliselt ongi samas eluasemekohas/talukohas elanud erinevad põlvkonnad erinevates hoonetes. Kaebaja väide, et hoone rajamisele olukorras, kus krunt on juba hoonestatud ja rajatakse täiendav hoone olemasolevale vundamendile, puuduvad üldplaneeringus igasugused reeglid, ei ole õige. Otepää valla üldplaneeringus on hajaasustuses olemasoleva hoonestuse laiendamise tingimused määratud peatükis 2.2.1, kusjuures hoone maastikku sobivuse tingimused on määratud peatüki 2.2.1 punktides 2 - 4 ning suurim lubatud korruselisus ja kõrgus punktis 5. Järvesaare kinnistul elamu ehitusprojekti koostamiseks antud projekteerimistingimused vastavad nimetatud tingimustele. Kaebaja kaasati projekteerimistingimuste menetlusse kui piirneva kinnisasja omanik ehitusseadustiku § 31 lõigete 3 ja 4 kohaselt. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt võtab pädev asutus esitatud arvamuses toodut asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. Kaebaja tugines arvamuses üksnes asjaolule, et kuna planeeritav üksikelamu paikneb tema kinnistule lähemal kui 150 m, siis ta ei nõustu projekteerimistingimuste väljastamisega ja vastustaja põhjendas korralduses nr 198 esitatud arvamuse arvestamata jätmist. Kaebaja ei toonud oma arvamuses ega ka hilisemas korraldusele nr 198 esitatud vaides välja muid asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et projekteerimistingimuste andmine piirab tema kui naaberkinnistu omaniku omandiõigusi. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu vastustaja kaebaja seisukohaga, et korraldus nr 198 on vastuolus Otepää valla üldplaneeringuga. Korraldus nr 198 on õiguspärane ja esitatud kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kolmanda isiku seisukoht
9.Kaebaja on esitanud korralduse tühistamiseks kaebuse, kuna leiab, et korraldus on väljastatud ilma kaebaja sellekohase nõusolekuta, kuigi kaebaja seisukohalt on kaebaja nõusolek korralduse väljastamiseks kohustuslik eeldus. Kaebaja ei ole vaides ega kaebuses tuginenud ühelegi asjaolule ega õiguslikule alusele, et projekteerimistingimused oleksid mistahes muul alusel vastuolus seaduse või üldplaneeringuga. Kaebus tuleb jätta läbi vaatamata või alternatiivselt tuleb see jätta rahuldamata. Projekteerimistingimustega ei määrata uut eluasemekohta, mistõttu puudub kaebajal subjektiivne õigus keelata olemasolevas eluasemekohas vana hoone asemel uue hoone projekteerimist ja ehitamist. Vaidlust ei ole selles, et juba olemasolev eluasemekoht asub kaebaja hoonestusele lähemal kui 150 meetrit. Samuti ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et ka kõnesolev vundament, mille asemele soovib kolmas isik rajada uue hoone, on sama eluaseme osaks, see asub samal õuealal ning asub samuti kaebaja hoonestusele lähemal kui 150 meetrit. Vaidlust ei ole ka selles, et vaidlusalune hoone planeeritakse vana hoone vundamendi asukohale. Kolmas isik soovib olemasolevasse eluasemekohta ühtsele õuealale rajada vana vundamendi asukohale uut hoonet. Kaebaja nõusolekust andmisest keeldumine ei ole Otepää valla jaoks olnud projekteerimistingimuste väljastamisel siduv. Kaasatud isiku arvamus
10.Keskkonnaameti hinnangul ei ole kavandatu Otepää looduspargi kaitse-eesmärkidega vastuolus, kuna kaitse-eesmärgiks olevaid liike ega kooslusi kavandatud tegevusega seotud alal Keskkonnaregistri andmetel registreeritud ei ole ning maastikuilme säilimine on tagatud, kuna hoone tuleks samas stiilis olemasolevate hoonete vahele ning ei varjaks maastikuvaadet kõrgemal mäenõlval olevale lagealale. Vaidlusalune Järvesaare katastriüksus (katastritunnus 63602:001:2230) asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis (Vabariigi Valitsuse 01.12.2016 määrusega nr 135 sätestatud „Otepää looduspargi kaitse eeskiri“). Kaitse-eeskirja § 14 lõike 2 punkti 2 kohaselt on uue ehitise püstitamine võimalik vaid kaitseala valitseja nõusolekul. Keskkonnaamet kaitseala valitsejana saab oma seisukoha andmisel lähtuda üksnes kaitseala kaitse-eesmärkidest, muude asjaolude arvestamine ei ole Keskkonnaameti pädevuses. Keskkonnaamet kaitseala valitsejana lähtus kooskõlastuse andmisel kaitse-eesmärkidest, milledest peamine antud kohas on avaliku huviga ja kõrge miljööväärtusega maastikuvaade Rõngu-Otepää-Kanepi maanteelt ja samuti Kaarnajärvelt. Piirkonna näol on tegemist väga vahelduva pinnamoega alaga ning seetõttu on Otepää kõrgustikul aastasadade jooksul inimese ja looduse koosmõjus välja kujunenud pärandmaastik mosaiikne –väiksed metsatukad, väiksed põllulapid, väiksed rohumaad, sood, rabad, järved – kõik vaheldub reljeefist tingituna. Piirkonnas on palju looklevaid teid, väikesed külad ja hajaasustus. Kõik see kokku moodustab selle piirkonna suurimaks väärtuseks oleva maastikupildi, mis on ülejäänud Eesti seisukohalt nii omanäoline, et selle kaitseks on tehtud riiklik looduspark. Looduspark peab iga otsust tehes arvestama, et need väärtused, mille kaitseks see park on, ei saaks kahjustatud, kuid samas ei tohi kaitseala seada põhjendamatuid takistusi elutegevusele. Kui tegevus ei kahjusta kaitse-eesmärki või on võimalik kaitsealale sobitada, siis kaitseala valitseja tegevust keelata ei tohi.
Järvesaare katastriüksusel olemasoleva õuealaga piirneval alalasuvale olemasolevale vundamendile sooviti projekteerida elumaja ehitisealuse pinnaga ca 120 m 2 ja kõrgusega kuni 8 m. Katusekaldeks oli soovitud 20-35 kraadi. Keskkonnaamet arvestas kaalutluse tegemisel muuhulgas sellega, et Järvesaare katastriüksuse taluõu paikneb osaliselt Kaarnajärve ehituskeeluvööndis. Vundament, millele soovitakse ehitada, asub samuti ehituskeeluvööndis Järvesaare katastriüksuse taluõue hoonete ja Vana-Otepää õppespordibaasi hoonete kompleksi vahelisel alal, moodustades nimetatud hoonetega ühise hoonete grupi. Alal ei ole Keskkonnaregistri andmetel registreeritud kaitseala kaitse-eesmärgiks olevaid liike ega kooslusi. Kuivõrd tegu on kõrge miljööväärtusega ja suure avaliku huviga vaatega Kaarnajärve ääres, andis Keskkonnaamet 14.09.2020. a kirjaga tingimusliku kooskõlastuse, et projekteerimisel tuleb järgida, et hoone sulanduks olemasolevasse hoonete gruppi. Otepää Vallavalitsus saatis 25.02.2021. a kirjaga nr 6-7/523 uuesti projekteerimistingimused Keskkonnaametile kooskõlastamiseks, lisades elamu fassaadijoonised, et veenduda, et Keskkonnaameti tingimus on täidetud. Võrreldes eelmise taotlusega oli muuhulgas muudetud ka katastriüksusel oleva õueala kõlviku piiri –õueala koosseisu oli mõõdetud ka varem õueala kõlviku piirist välja jäänud vundament, millele soovitakse ehitada, seega paikneb kõnealune vundament ehituskeeluvööndis olemasoleval õuealal väljaspool veekaitsevööndit. Looduskaitseseaduse §-s 38 sätestatud kalda ehituskeeluvööndi nõuete järgimine ning erandi rakendamise õiguspärasuse väljaselgitamine ja kohaldamine on suuresti kohaliku omavalitsuse pädevuses, seetõttu on Keskkonnaamet kaalutluse tegemisel hinnanud eelkõige fassaadijooniseid ning väljendanud seisukoha, et esitatud fassaadijoonistele vastav hoone sobituks hoonete gruppi ning kavandatud tegevus ei ohustaks kõrge miljööväärtusega ja suure avaliku huviga vaadet Kaarnajärve ääres Täiendavalt märgib Keskkonnaamet, et nõustub antud juhul kohaliku omavalitsuse hinnanguga ehituskeelu erandi rakendamise osas. Keskkonnaamet toob täiendavalt välja, et kaitse-eeskirja § 6 punkti 1 kohaselt kaitseala valitsejaga vajalik kooskõlastada ka kõlvikute piiride muutmine. Keskkonnaamet möönab, et õueala piir korrigeeriti küll ilma kooskõlastamiseta, kuid Keskkonnaamet ei pidanud seda oluliseks, kuivõrd tegemist oli endise õueala taastamisega ja keskkonnaamet oli juba andnud nõusoleku vundamendile hoone projekteerimiseks, mis sisuliselt tähendas seda, et Keskkonnaamet oli nõus ka õueala taastamisega. Kohtu seisukoht
11.Halduskohus on eelmenetluses jaatanud kaebaja kaebeõigust (tl 11p), konstateerides, et kaebajale kuuluv kinnistu piirneb kolmanda isiku kinnistuga, kuhu on vaidlustatud korraldusega väljastatud projekteerimistingimused elamu ehitusprojekti koostamiseks. Kolmanda isiku taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks kaebeõiguse puudumisel ei ole põhjendatud, õiguslik olukord ei välista sõnaselgelt naabrusõigusel tuginevat kaebeõigust.
12.Kohtupraktikas (RKHKo 3-3-1-87-16 p 10) on sedastatud, et halduskohtus kaitstavad ei ole ainult põhiõigused, vaid kaitstav õigus võib muuhulgas võrsuda isiku huve kaitsvast haldusaktist (Riigikohtu erikogu otsus asjas nr 3-3-1-15-01, p 22), seega ka planeeringust (vt ka kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 29).
13.Kaebus põhineb ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 3 p-des 1 ja 3 sätestatust tulenevalt Otepää valla üldplaneeringu punktil 2.1.1.
14.Kaebaja on kaebuse põhistamiseks esitanud vaidlustatud korralduse ja vaideotsuse ning üldplaneeringu väljavõtte (tl 5–7). Vastustaja põhistab kaebusele esitatud vastuväiteid projekteerimistingimuste väljastamise taotluse ja selle lisadega (tl 21–24), vaidlustatud korralduse ja sellega väljastatud projekteerimistingimustega (tl 25–27) ning samuti väljavõttega üldplaneeringut (tl 28–29). Keskkonnaamet on arvamuse põhistamiseks esitanud valla poolt esitatud dokumendid vallale esitatud nõusolekuga (tl 34–62). Kolmas isik esitas seisukoha põhistamiseks üldplaneeringu seletuskirja, Järvesaare kinnistu kõlvikukaardi, Maa-ameti aerofotod ja fotod Järvesaare kinnistust (tl 67–113).
15.Halduskohus, hinnates asjas kogutud tõendeid vastastikuses seoses ja kogumis, on seisukohal, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Halduskohtu hinnangul ei ole kohtule esitatud tõenditega tõendamist leidnud, et vaidlustatud korraldus koos kolmandale isikule väljastatud projekteerimistingimustega rikuks kaebaja õigusi. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kolmas isik taotles vastustajalt projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks Järvesaare kinnistule, kus puudub detailplaneeringu koostamise kohustus vastavalt EhS § 26 lõikele 1.
16.EhS § 26 lõike 3 kohaselt peab projekteerimistingimuste andmisel arvestama: 1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi; 2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga; 3) üldplaneeringus määratud tingimusi.
17.Kohtule esitatud asjaolude kogumi kohaselt taotles kolmas isik 2021. aastal projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks oma katastriüksuse õuealale, mis oli taotluse esitamise ajaks hoonestatud. Kaebaja ei väida projekteerimistingimuste vastuolu EhS § 26 lg 3 p-ga 1. Seega lähtub kohus kaebaja poolt kummutamata asjaolust, et vastustaja on täitnud EhS § 26 lg 3 p-st 1 tuleneva kohustuse arvestada rajatava hoone asukohas välja kujunenud keskkonda ja hoonestuslaadi. Vastustaja on haldusmenetlusse kaasanud Keskkonnaameti. Kaebaja on projekteerimistingimuste väljastamise kohtueelselt vaidlustanud vaidemenetluses. Seega lähtub kohus kaebust lahendades asjaolust, et asjast huvitatud isikud ja avalikku huvi esindav Keskkonnaamet on saanud haldusorganile esitada oma seisukohad nende õigustest ja huvidest lähtuvalt, mistõttu loeb kohus projekteerimistingimuste andmisel täidetuks ka EhS § 26 lg 3 p 2 tuleneva kohustuse kontrollida ja kaaluda, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga.
Pooled vaidlevad kohtuasjas seega üksnes EhS § 26 lg 3 p-st 3 vastustajale tuleneva kohustuse üle arvestada üldplaneeringus määratud tingimustega.
18.Nii kaebaja 2020. a projekteerimistingimuste taotluse (tl 36) kui 2021. a projekteerimistingimuste taotluse (tl 52) kohaselt taotles kolmas isik projekteerimistingimuste väljastamist elamu püstitamiseks olemasolevale vundamendile tema senisesse eluasemekohta. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et Otepää valla üldplaneeringu p 2.2.1 ja selle alapunkt 2 käsitleb üksiku eluasemekoha rajamist hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusele, mitte aga juba hoonestatud maaüksuse õuealale elumaja ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamist. Kolmanda isiku projekteerimistingimuste taotluse lisade ja kolmanda isiku poolt kohtumenetluses esitatud seisukoha lisadeks olevate fotode ja Maa-ameti aerofotode ning fotodega on tõendatud, et kolmas isik on esitanud projekteerimistingimuste taotluse elamu püstitamiseks Järvesaare kinnistu õuealale. Kohtule esitatud tõendite kohaselt on kaebaja 2021. a taotluse menetlemisel lähtutud kolmandale isikule elamu projekteerimistingimuste väljastamisel Järvesaare katastriüksuse kõlvikulisest jaotusest, mille kohaselt on õueala suuruseks 0,73 ha (vt asendiplaan, tl 26p-27, tl 50p-51, 103). Õuealal asub ka olemasolev vundament, mille asukohta elamu soovitakse rajada. Kohtu hinnangul on ka Keskkonnaameti 09.08.2021. a vastusega (tl 31–33) ja selle lisadega tõendatud, et 2021. a kolmanda isiku taotluse esitamise aja seisuga taotles kolmas isik luba elamu püstitamiseks õueala kõlvikule.
19.Menetlusosaliste väidete põhjendatuse otsustamiseks kontrollis kohus kohtuotsuse tegemise aja seisu kolmanda isiku maatüki katastriandmeid ja tuvastas, et katastriandmete väljavõtte {file:///C:/Users/roby.koik/Downloads/katastriandmete%20v%C3%A4ljav %C3%B5te_63602_001_2230_%202022-11-01T06_36_35_370Z.pdf, 01.11.2022} kohaselt (tl 132–135) jääb ala, kuhu kolmas isik soovib ehitada elamu, õuemaa kõlviku koosseisu, kusjuures ka vaidlusalune vundament asub jätkuvalt õuemaa kõlvikul. Õueala kõlviku suuruseks on Maaameti 2022. a andmetel jätkuvalt 7311 m2 (tl 135). Kusjuures kohus võtab väljatrüki Maa-ameti maatüki 63602:001:2230 andmetega tõendina asja materjalide juurde.
20.Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 2 p 11 kohaselt käsitatakse kõlvikuna ühetaolise majandusliku kasutusega katastriüksuse osa. Kohtu hinnangul kinnitab Järvesaare katastriüksuse kõlvikuline jaotus ja õuemaa majandusliku kasutusega katastriüksuse osana olemasolemine mh vastustaja ja tema poolel menetlusse kaasatud menetlusosaliste seisukoha õigsust küsimuses, et Järvesaare kinnistu puhul on tegemist hoonestatud katastriüksusega, millele projekteerimistingimustega ei määrata senisest erinevat eluasemekohta ega rajata uut eluasemekohta, mille rajamise põhimõtteid käsitleb valla üldplaneeringu p 2.2.1.
21.Kolmanda isiku vastustajale esitatud aerofoto (tl 24) kinnitab kolmanda isiku koostatud Järvesaare asendiplaanile (tl 26p) tehtud kirjet, et ehitatava elamu asukohaks on õueala, mille suuruseks on 0,73 ha Maa-ameti 2021. a kõlvikute jaotuse (tl 27) kohaselt. Sama asjaolu on tõendatud Maa-ameti 04.05.2021. a katastriüksuse kõlvikute jaotuse kõlvikukaarti (tl 103) ja aerofotodega (tl 104-105, 110, 127p). Samuti kolmanda isiku fotodega (tl 106-109, 111-113, 128).
22.Neil asjaoludel ei jaga kohus kaebaja seisukohta, et tema nõusoleku puudumine muudab kolmandale isikule vaidlustatud korraldusega väljastatud projekteerimistingimused (tl 25-27) õigusvastaseks. Vaidlustatud korralduse (tl 25) kohaselt ei ole seetõttu projekteerimistingimusi väljastatud tuginedes Otepää valla üldplaneeringu kaebaja viidatud punktile, vaid EhS § 26 lg 1 ja lg 2 p-le 1 ning §-le 28. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik on taotluses avaldanud soovi ehitusloakohustusliku hoone ehitamiseks (EhS § 26 lg 1) ning et vald ei pidanud käesoleval juhul projekteerimistingimuste asemel nõudma detailplaneeringu koostamist. Kohtu hinnangul on vald arvestanud EhS § 26 lg 2 p-ga 1 kooskõlaliselt, et kolmanda isiku ehitatav hoone vajab projekteerimistingimustes hoone peamiste parameetrite määramist ning et nende tingimuste väljastamiseks on pädevaks asutuseks vallavalitsus (EhS § 28), nagu on sätestatud ka Otepää Vallavolikogu 18.02.2016. a määruse nr 2 § 6 p-s 1.
23.Kaebaja käsitluse toetamine kohtu poolt tähendab sisuliselt tunnustamist, et Otepää valla üldplaneeringu alusel ei saa ükski hajaasustuse hoonestatud kinnistu omanik ehitada naabrite vahelisele piirile uut hoonet lähemale kui 150 meetrit naabri hoonestusest, kui ta ei saa ehitamiseks naabri nõusolekut.
24.Kohtu hinnangul kehtiv õigus ega kohtupraktika kaebaja positsiooni ei toeta. Kaebaja käsitlus ei sisalda mõistlikku argumenti ühe omaniku omandiõiguse sedavõrd oluliseks sõltuvusse seadmiseks ja piiramiseks teise omaniku omandiõiguse alusel. Omandiõigus on põhiõiguse järku õigus (PS II ptk, § 32). Riigikohus on oma varasemas praktikas korduvalt rõhutanud põhimõtet, et PS § 3 lg 1 esimesest lausest ja §-st 11 tulenevalt tohib intensiivseid põhiõiguste ja -vabaduste piiranguid kehtestada ainult seadusjõulise õigusaktiga (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-41-06, p 22). Seejuures ei piisa pelgalt riivet lubava seadusenormi olemasolust - õigusriigile omasest olulisuse põhimõttest tulenevad nõuded ka normile endale. Need kohustavad seadusandjat otsustama lubatava haldustegevuse sisu, ulatus ja maht (vt ka Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-63-09, p 14). Mida intensiivsemalt isiku põhiõigust riivatakse, seda täpsem peab olema selliseks riiveks alust andev regulatsioon (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-48-16, p 38). Riivet lubavad seadused peavad olema avalikult kättesaadavad ja inimestel peab olema võimalik mõista, millistel tingimustel võib nende õigusi piirata ja millist käitumist avalik võim neilt ootab (Riigikohtu otsus asjas nr 319-549, p 18). Õiguslikku vaidlust ei ole selles, et Otepää valla üldplaneering on kehtestatud seaduslikult, kuid nagu eelpool käsitletud, ei ole üldplaneering haldusaktina seaduse tasemel alus isiku põhiõiguste piiramiseks kaebaja soovitud kujul.
25.Kohtule ei ole teada kaebajat toetav analoogne õigussuhte regulatsioon naabrusõigusest, mis sedavõrd intensiivselt piiraks ühe naabri omandiõigust teise naabri omandiõigusele tuginedes. Ehitistele esitatavate tuleohutusnõuete kohaselt tuleb tule leviku võimalust teisele, sh naabri ehitisele takistada mh hoonete vahelise kujaga. Kaebaja soovitud hoonestuste vahelise absoluutse 150 meetrise vahemaa järgmise kohustuse vastupidiseks näiteks võib tuua hoonete vahelise kaheksa meetrise kuja nõude, mida võib aga EhS § 11 lg-st 4 tuleneva volitusnormi alusel kehtestatud siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 § 22 lg 2 kohaselt asendada ehituslike abinõudega tule leviku takistamiseks. Kaebaja ei ole käesoleval juhul piirist viiekümne meetri kaugusele projekteeritava hoone osas muid sisulisi ehituslikke probleeme naabrina tõstatanud.
26.Kohtu hinnangul ei riku vaidlustatud otsus kaebuses toodud asjaoludel kaebaja õigusi, kuna kehtiv õigus ei sätesta alust kolmanda isiku põhiõiguse piiramiseks kaebaja soovitud kujul.
27.Neil faktilistel ja õiguslikel asjaoludel jätab kohus kaebuse rahuldamata.
28.Seoses kaebuse rahuldamata jätmisega peab menetluskulud kandma kaebaja (HKMS § 108 lg 1). Seega jäävad kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv ja kaebaja kulud õigusabile tema enda kanda. Vastustaja ja kaasatud isik ei ole menetluskulude taotlust esitanud, mistõttu jäävad vastustaja ja kaasatud isiku menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 109 lg 1). HKMS § 108 lg 8 ls 1 kohaselt, kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmanda isiku vastaspooleks on kaebaja. Kolmanda isiku 21.10.2022. a menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide (tl 121–124) ning 28.10.2022. a menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide (tl 129–131) kohaselt taotleb kolmas isik mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud summas 1 367,10 eurot. Kohus on seisukohal, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga, arvestades õigusabile kulunud aega ja ühikuhinda. Kusjuures kolmandat isikut ja kaebajat esindanud advokaatide ajakulu õigusabile haldusasjas on samas suurusjärgus ( tl 121-124, 129 ja tl 117120, 125-126). Seetõttu mõistab kohus kolmanda isiku menetluskulude katteks kaebajalt välja hüvitise.
29.Füüsilisest isikust kolmanda isiku nimi tuleb kohtuotsuse avaldamisel asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.