3-23-442/12 - Planeerimine ja ehitus - Planeeringud - Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

24.Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Vaidlustatud otsuse tegemisel ei ole arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ning neid asjaolusid, mida on arvestatud, pole vaidlustatud otsuses viidatud ja Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu (edaspidi: üldplaneering) ja Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu (edaspidi: teemaplaneering) tingimustega asjakohaselt ja loogiliselt seostatud ega analüüsitud. Vaidlustatud otsus on küll mahukas, kuid valla otsustuseni viinud sisulisi kaalutlusi on erakordselt raske jälgida. Haldusakti andmise kaalumis- ja põhjendamiskohustus eeldab kõigi poolt- ja vastuargumentide arvestamist ning nendega nõustumise/mittenõustumise sisukat (mitte meelevaldset) põhjendamist. 2) Nii seaduse kui kohtupraktika järgi on üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine erandlik, kuid teatud juhtudel on ka erandi tegemine põhjendatud. Peale üld- ja teemaplaneeringu tingimuste loetlemisele ja taasesitamisele pidi vastustaja ennekõike arvestama kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma nende ja avaliku huvi vahel tasakaalu (planeerimisseaduse ‒ PlanS ‒ § 10 lg 1), järgides proportsionaalsuse põhimõtet (PS § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse (PlanS § 125 lg 5 p 1, EhS § 13 lg 1). 3) Tuleb möönda, et Eskiis ei ole kõigi üld- ja teemaplaneeringu tingimustega kooskõlas, kuid vastustaja ei ole vaidlustatud otsuses õigesti kaalunud kehtivat detailplaneeringut ega muid kaebaja poolt esile toodud olulisi asjaolusid. Vastustaja on teinud olulise kaalumisvea, leides, et detailplaneering on realiseeritud. Vastustaja poole väljastatud ehitusloa (Harku Vallavalitsuse 09.02.2017 väljastatud ehitusluba nr 1712271/03695) alusel on lubatud Loometsa KÜ-le ehitada üksikelamu ehitusaluse pinnaga 183,6 m2 . Ehitis on tänaseks valminud. Vaidlusalune ei ole, et detailplaneering võimaldab ehitada täiendavalt 5 kahekordset hoonet igaüks ehitusaluse pinnaga kuni 300 m2 , kusjuures kõigi hoonete ehitusalune pind kokku võib olla kuni 1900 m2 . See tähendab, et täna on detailplaneeringuga lubatud ehitusmaht realiseeritud ligikaudu 10% ulatuses. Kui õigustatud isik avaldab soovi ehitada lisaks olemasolevale üksikelamule Loometsa KÜ-le veel 5 hoonet, ehitusaluse pinnaga kokku kuni (1900 – 183,6 = 1716,40 m 2), siis vastustaja ei saa üld- ja teemaplaneeringule tuginedes detailplaneeringu kehtivuse perioodil antud ehitusõigust meelevaldselt ümber vaadata. Seejuures ei saa ajaliselt hilisemate üld- ja teemaplaneeringute kehtestamine kooskõlas kohtupraktikaga mõjutada detailplaneeringu kehtivust. Vastustaja on hiljuti asunud detailplaneeringut ellu viima, kehtestades projekteerimistingimused, mis on samuti tänaseni kehtivad. 4) Selle asemel, et hinnata eskiisi vastavust üld- ja teemaplaneeringule, pidanuks vastustaja vaidlustatud otsuses võrdlema ja hindama, kas viidatud üld- ja teemaplaneeringu tingimustega on enam kooskõlas detailplaneering või Eskiis. Vastustaja ei ole esile toonud ühtegi tõsiseltvõetavat argumenti, kuidas detailplaneeringu realiseerimine teenib üldplaneeringuga seatud eesmärke paremini ja edulisemalt kui Eskiis. Põhjendus, et põllumajanduslikud tootmishooned võimaldavad säilitada kõrghaljastust suuremal määral kui üksikelamu (vt vaidlustatud otsuse lk 18), ei ole tõsiseltvõetav. Puid tuleb langetada ka põllumajanduslike tootmishoonete ehitusaluselt pinnalt. 5) Vaidlustatud otsuse (p E.5, lk 9) kohaselt pole vallavolikogu tuvastanud sellist ülekaalukat ja põhjendatud erahuvi, mis tingiks üld- ja teemaplaneeringu erandlikku muutmist. Vastustaja ei ole vaidlustatud otsuse tegemisel kooskõlas Riigikohtu praktikaga silmas pidanud, et erakinnistu teenib primaarsena siiski eraomaniku, mitte avalikku huvi. Kaebaja põhiseaduslik omandipõhiõigus (PS § 32) on antud asjaoludel piisavalt kaalukas taotluse alusel

detailplaneeringu muutmiseks. Loometsa KÜ kasutusega seotud avaliku huvi kahjustamisest saaks tõsiseltvõetavalt rääkida üksnes juhul, kui Eskiis näeks ette üld- ja teemaplaneeringuga kaitstavate väärtuste seisukohalt kahjulikuma planeeringu kui detailplaneering. Vastustaja väidab, et soovib „säilitada valla senist asustusmustrit ja elamise viisi“ (vt p E.6, lk 11), võimaldades samal ajal Loometsa KÜ-le, mis asub tiheasustusala ja üksikelamute vahetus läheduses, rajada kuni 5 loomakasvatushoonet, sh karuslooma- või linnukasvatuse, eraviljakuivati, loomasööda hoidla; mineraalväetiste või taimekaitsevahendite hoidla või muud põllu-, metsa-, jahi- või kalamajandushoone. Tegemist on ilmselge kaalumisveaga. Ühelgi juhul ei sobitu eeltoodud hooned Harku valla külamiljöösse, tiheasustusala vahetusse lähedusse. Vastustaja poolt mõistlikuks peetav lahendus ei edenda ka ulatuslike looduslike alade säilitamist ega loomade liikumisteekonda Harku valla rohevõrgustiku tuumalade vahel. Tänases olukorras ei ole enam mõeldav, et Loometsa KÜ-st saab haritav põllumaa, metsamajanduseks kasutatav metsamaa või loopealne niit, millist kasutust vastustaja üritab vaidlustatud otsusega tagada. Loometsa KÜle on juba Vastustaja poolt antud ehitusloa alusel ehitatud elamu. 6) Vaidlustatud otsuse oluliseks kaalutluseks on see, et Loometsa KÜ sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Kaebaja hinnangul ei ole see põhjendatud. Maakatastriseaduse (MaaKatS) §-s 181 nimetatud sihtotstarbe detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneeringu alusel. Detailplaneeringu alusel peaks Loometsa KÜ sihtotstarveteks olema 30% elamumaa, 30% tootmismaa ja 40% maatulundusmaa. Isegi, kui detailplaneering tunnistatakse kehtetuks, siis tuleks MaaKatS § 18 lg 1 p 3 alusel määrata Loometsa KÜ sihtotstarbeks 100% elamumaa. Hajaasustuse ja looduslike haljasmaade võimalikult ulatuslik säilitamine on paremini tagatud väiksema ehitusmahu juures – detailplaneeringu realiseerimisel säiliks Loometsa KÜst maatulundusmaana 40%, Eskiisi järgi 75%. Võrreldes detailplaneeringu hoonestusalasid ja elamute paiknemist Eskiisis on viimasega tagatud loomade liikumisteed paremini. Seda kinnitab ühemõtteliselt keskkonnamõju hindamise litsentsi omava pädeva isiku Piret Toonpere 30.08.2021 eksperthinnangu p 3. 7) Otsuse kandvat ideed väljendab põhjendus, et „leebe režiimiga loodusliku haljasmaa“ juhtotstarbega maadele on kooskõlas üld- ja teemaplaneeringuga võimalik saada ehitusõigus üksnes ühe elamuühiku rajamiseks kinnistu omaniku enda tarbeks. Kaebaja hinnangul ei ole see põhjendatud, kuivõrd teemaplaneeringu p 3.3 kohaselt „võib algset maatulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi vms selge looduslik piir“. Antud juhul näeb Eskiis ette reoveepuhasti rajamiseks tootmismaa krundi moodustamise. 8) Kaebaja hinnangul ei saa avalik huvi seisneda puhtalt selles, et üldplaneeringust ei kaldutaks ühelgi tingimusel kõrvale. Avalik huvi saab seisneda üksnes üldplaneeringu lahendustega kaitstavates väärtuste säilitamises (antud juhul hajali asustuse muster, looduslike alade säilitamine, loomade liikumisteede tagamine). Üldplaneeringu koondkaardi kohaselt asub Loometsa KÜ kahe Sõrve tee äärse tiheasustusala (Päikesekivi tee äärsed elamumaa krundid ning Loopealse põik ja Loopealse tee äärsed elamumaa krundid) vahelisel looduslikul haljasmaal (vt lk-l 8 toodud väljavõte üldplaneeringu koondkaardist). Seega on üldplaneeringu järgi kogu tiheasustusalade vahelisele maa-alale ette nähtud samad piirangud nagu Loometsa KÜ-le. Täna on mitmed Loometsa KÜ-st lääne poole jäävad katastriüksused (nagu Lootaguse tee 1, 2, 3, 4, 6) 100% elamumaad. Ühetaolise kohtlemise põhimõttega on kooskõlas, kui ka kaebajale võimaldatakse moodustada Loometsa KÜ-st kaks elamumaa sihtotstarbega maaüksust.

9) Vastustaja on asunud seisukohale, et Loometsa KÜst moodustatava reoveepuhasti rajamiseks ettenähtud tootmismaa krundi vastu on avalik huvi ära langenud. 06.12.2022 korraldusega nr 619 on antud projekteerimistingimused reoveepuhasti rajamiseks Laane kinnistule (katastritunnus 19801:001:1783). Ei saa nõustuda, et avalik huvi Loometsa KÜst moodustatava tootmismaa krundi vastu on kadunud. Harku valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni 2021 – 2032 arendamise kava kohaselt on Loometsa KÜ-le jätkuvalt ettenähtud perspektiivne reoveepumpla, mis teenindab perspektiivset ühiskanalisatsiooni. Kuigi Projekteerimistingimuste kohaselt pole ühiskanalisatsiooni väljaehitamine praegu veel otstarbekas, siis võib see olukord tulevikus muutuda. Lisaks näeb 06.12.2022 projekteerimistingimuste lisaks 2 olev reoveepuhasti asendiplaan ette kanalisatsioonitorustiku rajamise Loometsa KÜ-le, mis varem või hiljem nõuab vastustaja ja kaebaja vahel kokkuleppe saavutamist IKÕ seadmise lepingu sõlmimiseks või sundvalduse seadmise menetluse läbiviimist. Loometsa KÜ-st moodustatava tootmismaa krundi kasutamine avalikes huvides on seega vastustajale ettenähtavalt vajalik nii lühi- kui ka pikemas perspektiivis. Kaebaja jaoks on vastustaja tegevus nii vaidlustatud otsuse tegemisel kui 06.12.2022 projekteerimistingimuste andmisel karjuvas vastuolus. Ühelt poolt põhjendab vastustaja, kuidas Eskiisiga vähendatakse Harku valla hinnalisi looduslikke alasid, hävitatakse kõrghaljastust, takistatakse loomade liikumisteid jne. Teiselt poolt ei näe vastustaja mingit probleemi, projekteerides piirdeaiaga reoveepuhasti sõna otseses mõttes keset metsa ja väidetavalt ainsa järelejäänud loomade liikumistee ette. 10) Eskiis ei ole üld- ega teemaplaneeringuga ilmselges ja olulises vastuolus. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.1.2 lubab elamuehitust ka leebe režiimiga looduslikul haljasmaal. Seega ei muudetaks Eskiisile vastava detailplaneeringuga üldplaneeringu järgset Loometsa KÜ juhtotstarvet, nagu vastustaja ekslikult leiab. Elamumaa kruntide moodustamine maatulundusmaa krundist toimub üldplaneeringu järgse juhtotstarbe raamides. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.7 kohaselt on „leebe režiimiga looduslikul haljasmaal“ ehitustegevus lubatud valla kaalutlusotsuse alusel, mille kriteeriumideks on, et ehitustegevus peab olema „põhjendatud“ ja „ratsionaalne“ ning et sellega „ei kaasne negatiivseid mõjusid keskkonnale“ ega „ebamõistlikke kulusid vallale“. Eskiis on põhjendatud ja ratsionaalne, kuivõrd kehtiv detailplaneering võimaldab Loometsa KÜ veelgi suuremas mahus täis ehitada, aga ka põhjusel, et valdav enamus lähedalasuvaid maatükke on juba elamumaad, sh paikneb Loometsa KÜ elamuehituseks vajalike elektriliinide, vee- ja kanalisatsiooni-, side-, teetrasside jne läheduses. Samuti ei ole vastustaja põhjendanud, et Eskiis toob vastustajale kaasa ebamõistlikke kulusid. Teemaplaneeringu seletuskirja p 3.3 kinnitab samuti, et elamuehitus „leebe režiimiga looduslikul haljasmaal“ on põhimõtteliselt lubatud. 11) Üldplaneeringu p 2.17 („Rohevõrgustiku tuumalad ja koridorid“) lubab üldreeglina rohevõrgustiku „leebe režiimiga loodusliku haljasmaa“ aladel elamuehitust: „leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega aladel, mis jäävad rohevõrgustiku piiridesse on põhimõtteliselt võimalik haja-asustuse põhimõttel uute eluasemekohtade teke“. Üldplaneeringu põhilahendust muutvaks on Eskiisiga planeeritud üksikelamu paiknemine ning elamumaa ja maatulundusmaa kruntide suurused. Rohekoridori ehitamine ei ole üld- ega teemaplaneeringuga keelatud, vaid nõutud on teemaplaneeringu p-s 3.3 (lk 23) nimetatud dokumentide esitamine, millised kaebaja on esitanud. Liikva rohekoridoriga hõlmatud maaalal on toimunud ulatuslik ehitustegevus, mis annab mõistliku aluse kahelda, et Liikva rohekoridorist tulenevad piirangud on tänasel päeval jätkuvalt põhjendatud. Ainuüksi Loometsa KÜ ei ole rohekoridori toimimiseks piisav ning lähedal asuvatelt elamumaa kruntidelt tulenev negatiivne mõju on sedavõrd ulatuslik, et üldplaneeringu koostamise aluseks olnud uuringus toodud kriteeriumitest lähtudes ei ole see rohekoridorina enam toimiv. Rohevõrgustiku Liikva koridor on vastustaja loal tänaseks juba täis ehitatud. Vastuolus ühetaolise kohtlemise põhimõttega ei ole vastustaja teisi lähedalasuvaid maaüksusi

puudutavas planeerimis- ja ehitustegevuses Liikva rohekoridori säilitamist vajalikuks pidanud. Liikva rohekoridorina takistavad täna krundi piirile rajatud piirdeaiad. Täiendava elamu planeerimine Loometsa KÜ-le, kusjuures veel olemasoleva elamuga samale joonele, ei kahjusta rohekoridori toimimist ilmselgelt ülemääraselt. Samuti ei ole vaidlustatud otsuses arvestatud Vallavolikogule edastatud Piret Toonpere rohevõrgustiku eksperthinnangut. 12) Vallavolikogu 26.05.2022 istungil kõlanud argumendid taotluse toetamata jätmiseks ei ole kooskõlas hea halduse põhimõttega. Ebaõige on põhjendus, et kaebaja ei pidanud kinni vastustajaga kokkulepitud tingimustest. Väide, et kaebaja keeldus IKÕ seadmisest, on vale. Kaebaja jaoks oli IKÕ seadmine seotud tema taotlusele vastava detailplaneeringuga. Mitte üheski kirjas ega kokkuleppes ei ole kaebaja võtnud endale kohustust sõlmida Strantumiga IKÕ seadmise lepingud mingitel kindlatel tingimustel. Vastustaja väidab, et detailplaneering on kehtestatud pikka aega tagasi (2003. a) ning tuleb kehtetuks tunnistada. Vallavalitsus on 09.02.2021 projekteerimistingimustega asunud detailplaneeringut ellu viima. Samuti on detailplaneeringu reoveelahendus jätkuvalt vajalik ja asjakohane, kuivõrd seeläbi on vastustaja jaoks tagatud aastate 2021 – 2032 ÜVK arengukava täitmine. Vastustaja on vaidlustatud otsusega kinnitanud, et soovib detailplaneeringu täismahus elluviimist, vähemalt põllumajanduslike tootmishoonete osas. Vastustaja väidab, et reoveepuhasti rajamine kinnistule oli vastutulek kaebajale, millest kaebaja on põhjendamatult keeldunud. Vallavolikogu ei arvestanud, et vastustaja territooriumil on mh veevarustuse ja kanalisatsiooni korraldamine vastustaja ülesanne (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1). Piirkonna reovee käitlemise lahenduse olemasolu ja toimimine kuulub ühemõtteliselt vastustaja, mitte kaebaja vastutusalasse. Olemasolevatest kogumismahutitest ülevoolanud reoveest põhjustatud kahjustused ei ole tekkinud kogumismahutite paiknemise tõttu Kaebajale kuuluval kinnistul, vaid nende vastustaja poolt regulaarselt tühjendamata jätmisest, millele kaebaja on korduvalt vastustaja tähelepanu juhtinud.

25.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel. 1) Harku Vallavolikogule esitati taotlus algatada detailplaneeringu koostamine Liikva külas Loometsa (katastritunnus 19801:001:0220) maaüksusel, eesmärgiga selgitada välja võimalused detailplaneeringu ümberplaneerimiseks. Detailplaneeringu algatamise taotluse kohaselt soovitakse maaüksus jagada kaheks elamumaa, üheks maatulundusmaa ja üheks tootmismaa sihtotstarbega krundiks. Maaüksuse kagunurka on kavandatud perspektiivne reoveekanalisatsiooni pumpla. Täna on olukord selline, et nimetatud pumplat keegi ei hoolda, see ajab pidevalt üle ning tekitab keskkonnakahju oma asukohas (sh on suurel alal puud ära kuivatanud). Et see probleem likvideerida, otsustas Harku vald, et kõnealune puhastusseade tuleb korda teha. Kuna alal kehtivat planeeringut ei ole korrektselt järgitud, on jäänud pumplale moodustamata vajalik kinnistu ja määramata hooldaja. Seega selleks, et oleks võimalik pumplat renoveerida, oli vaja Loometsa KÜ-le seada IKÕ valla vee-ettevõtja Strantum OÜ kasuks, mis annaks juriidilise aluse pumpla renoveerimise võimaldamiseks. Harku vald ja kaebaja hakkasid pidama läbirääkimisi IKÕ seadmise tingimuste üle. Kaebaja seadis IKÕ seadmise eelduseks selle, et vastutasuks algatab Harku vald Loometsa kinnistul detailplaneeringu. Harku vald ja kaebaja sõlmisid 27.04.2022 detailplaneeringu algatamise eelselt sõlmitava lepingu, mille punktis 3.1.7 lepiti kokku, et kaebaja kohustub seadma õigustatud isiku kasuks (OÜ Strantum) Harku vald, Liikva küla, Loometsa (katastritunnus 19801:001:0220) kinnistu kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu IKÕ reoveepuhasti ehitamiseks, omamiseks ja kasutamiseks hiljemalt detailplaneeringu algatamise otsuse tegemise ajaks. Kuna kaebaja poolt taotletud detailplaneering sisaldas üldplaneeringu muutmise ettepanekut, siis sai sellise detailplaneeringu algatamise eelduseks olla vaid avaliku huvi olemasolu. Antud planeeringu puhul oli selleks avalikuks huviks IKÕ seadmine Loometsa KÜ-le ja kokkulepe oli, et IKÕ tuleb seada enne algatamise kohta otsuse tegemist ehk siis enne Harku Vallavolikogu istungit, mille päevakorda algatamise otsus saadetakse

(26.05.2022). Harku Vallavalitsus saatis Loometsa KÜ detailplaneeringu algatamise otsuse 26.05.2022 volikogu istungi päevakorda. Kuna kaebaja detailplaneeringu algatamise eelselt sõlmitava lepingu tingimusi ei täitnud ning IKÕ-d ei seadnud langes detailplaneeringu taotlusest ära avaliku huvi eeldus. Üldplaneeringu muutmine saab olla põhjendatud vaid avaliku huvi seisukohalt, mitte lähtuvalt kitsast erahuvist. 2) Detailplaneeringu eesmärgiks oli kavandada alale elamu- ja põllumajandusliku sihtotstarbega krunt. Maaüksusele on lubatud ehitada kuni 6 hoonet, idapoolne maaüksuse osa on soovitavalt elamuehituseks mõeldud ning lääne poolne põllumajanduslikele tootmishoonetele. Maaüksuse kagunurka on kavandatud perspektiivne reoveekanalisatsiooni pumpla, mille osas on detailplaneeringuga määratud kitsenduseks servituudi vajadusega ala. Alale servituudiga kavandatud kanalisatsioonitorustiku ja -süsteemi planeerimise eesmärgiks oli lahendada ka Loometsa KÜ kanaliseerimise võimalus. Detailplaneeringu koostamise ajal kehtinud üldplaneeringu kohaselt paiknes maaüksus hajaasustusalal, kuhu üldplaneeringu kohaselt ei olnud ehitusõigust ette nähtud. Maaüksusele määrati elamu püstitamiseks ehitusõigus kompromissina. Loo-2 detailplaneeringuga kavandati Loometsa maaüksuse kagunurka piirkonda teenindav perspektiivne reoveepumpla ja maaüksuse lõunapiirile piirkonda teenindavad vee- ja kanalisatsioonitrassid, mille osas määrati detailplaneeringuga kitsenduseks servituudi vajadusega ala. Kuivõrd Loometsa KÜ-le määrati kitsendusena servituut perspektiivsele kanalisatsioonitrassile ja -pumplale, siis määrati kompromissina Loometsa KÜ-le ka ehitusõigus ühe üksikelamu ja põllumajanduslike hoonete püstitamiseks. EHR andmetel on elamu püstitamise osas planeering realiseeritud. Realiseerimata on jäänud põllumajanduslike hoonete ehitamise õigus, seega ei saa nõustuda seiskohaga, nagu oleks täna kehtiv planeeringulahendus üld- ja teemaplaneeringu tingimustega veel suuremas vastuolus ‒ antud maaüksuse üldplaneeringu järgne maakasutus ongi maatulunduslik ning põllumajanduslike hoonete rajamine toetab sellist maakasutust. 3) Üldplaneering määratleb Loometsa KÜ-le juhtotstarbeks leebe režiimiga looduslik haljasmaa rohevõrgustiku Liikva koridoris. Leebe režiimiga looduslikuks haljasmaaks rohevõrgustiku Liikva koridorina ning range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Sõrve tuumalana on määratletud Loometsa KÜ-d ümbritsev suur osa maa-alast. Üldplaneeringu kohaselt on leebe režiimiga looduslikul haljasmaal võimalik kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel ehitustegevuse lubamine hajaasustuse põhimõttel, -leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbe peamine kasutusviis on maatulunduslik kasutus, s.o põllumaad kasutatakse põllu harimiseks, metsamaad metsa kasvatamiseks ja loopealseid niitusid niidetakse, leebe režiimiga looduslikul haljasmaal on võimalik eluasemekohtade rajamine hajaasustuse põhimõttel vastavalt üldplaneeringu seletuskirja punktis 2.1.2 seatud tingimustele, ehitusõiguse kavandamise lubamine looduslikele haljasmaadele peab olema põhjendatud ning ratsionaalne, ehitustegevusega ei tohi kaasneda negatiivseid mõjusid keskkonnale ega ebamõistlikke kulutusi vallale (näiteks uute elamuühikute kavandamisel avalikest teedest ja trassidest kaugele võib vallal tekkida ebamõistlik kulu teede ja tehnovõrkude hooldusele ning sotsiaalse teenuse pakkumisele). Seega on leebe režiimiga loodusliku haljasmaa peamine kasutusviis maatulunduslik. Teemaplaneeringu seletuskirja p-st 3.3 tulenevalt leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal oleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse jagamisel sinna elamu püstitamise eesmärgil moodustatakse jagatavast maast üks elamumaa sihtotstarbega maaüksus ja üks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus. Eelkäsitletud juhul võib algset maatulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi vms selge looduslik piir. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.17 kohaselt valdavas osas rohevõrgu tuumaladest ja koridoridest (range režiimiga looduslikul haljasmaal) ei ole üldplaneeringuga ette nähtud

täiendavat hoonestust. Samuti on välja toodud, et leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega aladel, mis jäävad rohevõrgustiku piiridesse, on põhimõtteliselt võimalik hajaasustuse põhimõttel uute eluasemekohtade teke. Seletuskirja punkti 2.17 osas „Tuumalade ja koridoride funktsioon ning kasutustingimused“ on kitsamalt Liikva koridori osas märgitud järgmist: - Liikva külast veidi idas asuv koridor, mida kasutavad liikumiseks ulukid ja väikeimetajad; - Koridori kvaliteet on ehitustegevuse tõttu vähenenud, kuid ala on ulukite poolt siiski kasutatav. Seega on oluline koridori laiendada ja järgida, et ehitustegevus ei kahandaks koridori väärtust veelgi. Kuigi suurulukitele piisab reeglina 400 m laiusest koridorist, tuleb antud juhul jätta loomadele rohkem valikuvõimalusi, kuna osa koridorist kulgeb avatud maastikul ja on majadest ümbritsetud. 4) Taotletav ehitustegevus ja maakasutus (kahe elamumaa, ühe maatulundusmaa ja ühe tootmismaa krundi moodustamine ning ehitusõiguse määramine üksikelamute ja neid teenindavate abihoonete püstitamiseks ning maaüksusele elamumaa sihtotstarbe määramine) ei ole kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga määratud maakasutus- ja hoonestustingimustega. Leebe režiimiga looduslikul haljasmaal on küll võimalik arendada elamuehitust, kuid seda üksnes hajaasustuse põhimõttel ja omavalitsuse vastava kaalutlusotsuse alusel. Valdavas osas rohevõrgu tuumaladest ja koridoridest (range režiimiga looduslikul haljasmaal) ei ole üldplaneeringuga ette nähtud täiendavat hoonestust. Taotletava detailplaneeringu vastuolu üldplaneeringuga ilmselge, mistõttu ei ole põhjendatud detailplaneeringu algatamine. Eeltoodust nähtuvalt on vastuolu üldplaneeringuga oluliseks aluseks detailplaneeringu algatamata jätmiseks. Antud juhul seisneb avalik huvi selles, et kehtestatud üldplaneering on oma olemuselt ühiskondlik kokkulepe ja avalik huvi on suunatud sellele, et sellise kokkuleppe tingimusi täidetaks. Avalik huvi seisneb peamiselt selles, et üldplaneeringuga on elamuarenduseks ette nähtud piirkonnad kindlaks määratud ning valla elanikel on õiguspärane ootus sellele, et looduslikud haljasmaad säiliksid looduslikuna ning neid kasutataks neile ettenähtud üldplaneeringu muutmine vastaks käsitletaval juhul üldplaneeringu põhilahenduste muutmisele, kuivõrd toimuks üldplaneeringuga määratud leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbe, milleks on maatulundusmaa, elamumaaks muutmine. 5) Kohtupraktika kohaselt on üldplaneeringu detailplaneeringuga muutmine erandlik ning nõuab vastava tegevuse põhjendamist. Põhjendamisvajadust võib pidada seda suuremaks, mida üksikasjalikum ning kaasaja suundumisi ja vajadusi kajastavam on maakasutuse ja ehituse tingimusi määrav üldplaneering. Käesoleval juhul on suhteliselt üksikasjaliku üldplaneeringu kehtestamisest möödunud pea 8 aastat, mida ei saa pidada piisavaks ajaks, mille järel võiks lugeda üldplaneeringut sisult aegunuks. Üldplaneeringu põhilahenduste detailplaneeringuga muutmine peab olema põhjendatud nii era kui ka avaliku huvi seisukohalt. Sellist ülekaalukat huvi ei esine. Rohekoridori alale täiendavate elamute püstitamisel tuleb tähelepanu pöörata ja arvestada ka rohekoridori elupaikades elavate loomadega ja taimestikuga. Rohekoridoridesse kavandatavad planeeringud kujundavad olukorra, kus sealsetes elupaikades tuhandeid aastaid elanud loomad ja roomajad on sunnitud tulema inimeste õue, häirimise suhtes tundlikud looma- ja linnuliigid aga lahkuvad alalt. Nii tekib pidev konflikt inimese ja loomade vahel, mis omakorda viib viimaste lõpliku hävinemiseni. Nimetatud konflikti tuleb looduslike elupaikade säilitamisega vältida. Üldplaneeringuga määratud leebe režiimiga loodusliku haljasmaa ja loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Liikva koridor ei toeta maaüksusele kahe elamumaa krundi kavandamist. Valla üldplaneeringu koostamise raames teostati Eestimaa Looduse Fondi poolt keskkonnamõjude strateegiline hindamine „Harku valla rohevõrgustiku tuumalade ja koridoride uuring“ (edaspidi: rohevõrgustiku uuring) mis määratles tuumalade ja rohekoridoride paiknemise Harku vallas. Kaebaja on esitanud küll uuringu rohekoridori osas, kui vastustaja hinnangul ei ole võimalik paljasõnaliselt ümber lükata üldplaneeringule koostatud uuringut rohekoridori paiknemise ja toimimise osas üksikute piirkondade kaupa.

28.Üldplaneeringu kohaselt (p 2.7) on leebe režiimiga looduslikul haljasmaal võimalik kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel ehitustegevuse lubamine hajaasustuse põhimõttel. Eluasemekohtade rajamist hajaasustuse põhimõttel on täpsustatud teemaplaneeringus. Teemaplaneeringu seletuskirja p 3.3 alapunkti „Tingimused elamute, suvilate ja aiamajadega seonduvate detailplaneeringute koostamiseks ja projekteerimistingimuste andmiseks hajaasustusalal (sh nõuded elamute ja nende abihoonete projekteerimiseks ja ehitamiseks leebe režiimiga looduslikul haljasmaal)“ on märgitud, et hajaasustusalal on lubatud üksikelamute (sh taluelamud), suvilate, aiamajade ja nende juurde kuuluvate abihoonete ja rajatiste püstitamine (üldjuhul hajali paigutusega, kompaktsem hoonete paigutus võib olla elamu või talu hoovialal elamu ja abihoonete grupi osas). Teemaplaneeringu kohaselt hajaasutusaladele ei ole lubatud püstitada kaksikelamuid, ridaelamuid ja korterelamuid, ühe uue elamumaa sihtotstarbega krundi või maaüksuse pindala peab olema vahemikus 2 000 kuni 3 000 m2 ja selle juurde peab kuuluma lisaks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis koos elamumaaga peab olema vähemalt 20 000 m2 suurune. Eelmärgitud vähemalt 20 000 m2 suuruse ala nõudest on erandiks olukord, kui on tagatud elamute vahekaugus 150 m, mis on vajalik hoonete hajusalt paigutumiseks. Detailplaneeringu muutmise taotluse seletuskirja p 2.1 kohaselt tehakse planeeringuga ettepanek olemasolevast maatulundusmaa sihtotstarbega Loometsa kinnistu jagada 2 krundiks suurustega 15 004 m2 ja 18 126 m2 elamumaa sihtotstarbega ja suurusega 930 m2 heitvee puhastusseadmete krundiks. Loometsa kinnistule kavandatavate elamute vaheline kaugus on 32 m. Detailplaneeringu muutmise taotluse seletuskirjas on välja toodud, et planeeringuga soovitakse muuta Harku valla üldplaneeringut osas, mis vähendab kahe kinnistu eluhoonete vahelist kaugust. Kohtule nähtuvalt ei ole detailplaneeringu taotlus vastavuses üldplaneeringu- ja teemaplaneeringu tingimustega leebe režiimiga looduslikul haljasmaal elamuehituse arendamiseks. Tegemist on sisulises mõttes üldplaneeringu juhtotstarbe muutmisega nii kruntide mõõtmete kui ka elamute paiknemise osas. Elamumaa osas on detailplaneeringu maht täidetud ‒ rohkem elamiseks võimaldavaid hooneid detailplaneering hajaasustuse tingimustes ehitada ei võimalda. Asjaolu, et detailplaneering on jäänud realiseerimata põllumajanduslike hoonete osas, ei väära vastustaja seisukoha õigsust. Ka

30.PlanS § 142 lg-st 1 tulenevalt peab üldplaneeringu muutmiseks esinema põhjendatud vajadus. PlanS § 124 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Riigikohus on leidnud, et kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada on kahtlemata üks huvidest, mida kohalik omavalitsus peab katastriüksuse sihtotstarvet määrates kaaluma. Olukorras aga, kus kehtiva üldplaneeringuga on juba määratud alale teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on see oluline avaliku huvi väljendus, mida detailplaneeringu menetluses tuleb arvestada (RKHKo 15.12.2022, 3-20-1310, p 20). Riigikohus on ka välja toonud, et detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmise võimalus on erandlik, mis tagab paindliku reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele (RKHKo 03.12.2012, 3-3-1-47-12, p 20). Detailplaneeringu üldplaneeringuga muutmine on võimalik näiteks üldplaneeringu kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral (RKHKo 19.04.2007, 33-1-12-07, p 11; 15.01.2009, 3-3-1-87-08, p 22; 27.01.2010, 3-3-1-79-09, p 14). Seega tuleb detailplaneeringuga üldplaneeringust erandite tegemisel kontrollida, kas eksisteerivad sellised erandlikud asjaolud, lähtudes eeldusest, et kehtiva üldplaneeringuga on kinnistu maakasutus juba paika pandud, st omandiõiguse teostamist on juba legitiimselt kitsendatud. Kohtu arvates sellist ülekaalukat ja õiguspärast erahuvi praegusel juhul ei eksisteeri. Kohus märgib, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluses ei saa asuda kahtluse alla seadma üldplaneeringu enda põhjendatust ja ajakohasust. Kui ka probleeme selles osas eksisteerib, tuleb üldplaneeringust kui kehtivast õigusaktist ikkagi juhinduda. Seega kaebaja väited, et Liikva rohekoridor ei ole tänasel päeval enam oma funktsiooni täitev (mh selle tõttu, et vastustaja on lubanud ulatuslikku ehitustegevust rohekoridori alal), ei tähenda ka selliste väidete paikapidavuse korral, et vastustaja ei peaks ega saaks planeerimisotsuste tegemisel rohekoridori säilitamise vajaduse argumendile tugineda, kuna vastavas osas ei ole üldplaneeringut muudetud.

detailplaneeringu olemasolu ajas muutumatut võimalust planeeringulahendust ellu viia. Ümbritsev keskkond ja olud võivad muutuda selliselt, et kaua aega tagasi kehtestatud planeering ei ole enam kehtestatud kujul realiseeritav. Seega õigustatud ootus planeeringut ellu viia väheneb ajas. Kaua aega tagasi jõustatud planeeringust ei tulene kinnistuomanikule õigust „vahetada“ detailplaneeringuga ette nähtud ehitusõigus tema jaoks sobivama vastu. Seda eeskätt sellisel juhul, kui kinnistuomaniku soovi ei toetanud detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud ega detailplaneeringu muutmise taotluse esitamise hetkel kehtiv üldplaneering. Asjaoludest nähtuvalt on kaebaja saanud Loometsa KÜ omanikuks 26.08.2015. Seega pidi kaebaja olema teadlik olukorrast detailplaneeringu realiseerimisel ning üldplaneeringu nõuetest ja võimalustest. Seega pole kaebajal detailplaneeringust tulenevat õigust „vahetada“ põllumajandushoonete ehitusõigus individuaalelamu ja abihoonete ehitusõiguse vastu. Vastustaja pole selles osas kaebaja õigusi rikkunud. Õiguspärast ootust kaebajale ei teki ka kaebaja ja vastustaja vahel toimunud läbirääkimistest reoveepumpla rajamise asjus Loometsa KÜ-le. Asjaolu, kas IKÕ leping jäi sõlmimata kaebajast või vastustajast tulenevate asjaolude tõttu, ei mõjuta käesoleva asja lahendust. Kui vastustaja ka seadis detailplaneeringu muutmise menetluse algatamise sõltuvusse IKÕ lepingu sõlmimisest, siis ei tulene lepinguliste läbirääkimiste nurjumisest kaebajale subjektiivset õigust nõuda üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamist, kui vastavad eeldused (põhjendatud vajadus) on täitmata. IKÕ lepingu sõlmimata jätmise asjaolud ei mõjuta käesoleva asja lahendamist ja need tuleb jätta tähelepanuta. Samamoodi ei mõjuta käesoleva asja lahendamist see, kas reoveepumpla (ja trasside) rajamise vajadus Loometsa KÜ-le on tulevikus olemas või mitte. Vastav vajadus ei tingi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmist.

33.Vastustaja tuginemine rohekoridori võimalikule kahjustamisele on asjakohane kaalutlus. Üldplaneeringu seletuskirja jaotise 2.17 alajaotises „Tuumalade ja koridoride funktsioon ning kasutustingimused“ on Liikva koridori osas märgitud, et Liikva külast veidi idas asub koridor, mida kasutavad liikumiseks ulukid ja väikeimetajad. Koridori kvaliteet on ehitustegevuse tõttu vähenenud, kuid ala on ulukite poolt siiski kasutatav. Seega on oluline koridori laiendada ja järgida, et ehitustegevus ei kahandaks koridori väärtust veelgi. Kuigi suurulukitele piisab reeglina 400m laiusest koridorist, tuleb antud juhul jätta loomadele rohkem valikuvõimalusi, kuna osa koridorist kulgeb avatud maastikul ja on majadest ümbritsetud. Piret Toonpere rohevõrgustiku eksperthinnangus (LEMMA OÜ töö „Harku vallas Liikva külas Loometsa maaüksuse detailplaneeringu rohevõrgustiku eksperthinnang“) on välja toodud, et rohekoridori alal kehtib ka Loo 1 detailplaneering (kehtestatud Harku Vallavolikogu 31.07.2003 otsusega nr 54)2 ning detailplaneering lubab praegustele Lootaguse tee 1, 2, 4 ja 6 maaüksustele 2-4 hoone rajamist. Ehitusalune pind on lubatud vahemikus 190690 m2 (täisehitus 10%). Lootaguse tee 1 maaüksusele on käesolevaks ajaks eluhoone rajatud. Teistel maaüksustel on ehitustegevus käimas. Detailplaneeringuga määratud hoonestusalade vahelised kaugused Loo 1 detailplaneeringualal on 80 m. Kuna Liikva rohekoridori alal kehtivad detailplaneeringud on koostatud enne üldplaneeringut, siis need ei arvesta P. Toonpere hinnangul üldplaneeringu tingimustega. Samas üldplaneeringus rohekoridori määramisel ei tundu eksperdi arvates samuti olevat kehtivate detailplaneeringutega arvestatud, sest kehtival kujul realiseeruvad detailplaneeringud lõikavad suurulukite jaoks rohekoridori läbi. Väikeimetajate ja lindude osas on eksperdi arvates oodata rohekoridori sidususe säilimist. P. Toonpere rohevõrgustiku eksperthinnangus pole öeldud, et kaebaja taotletav planeeringumuudatus ei kahjustaks rohekoridori toimimist. Öeldud on hoopis, et: „Selge on, et igasugune ehitustegevus rohevõrgustiku koridori alal halvendab selle toimivust.“ Ekspert lähtub aga eeldusest, et: „Antud juhul tuleb aga arvestada, et maaüksusel juba kehtib detailplaneering, mis lubab lisaks praeguseks ajaks valminud eluhoonele veel 5 hoone rajamist, kokku üle 1700 m2 ehitusaluse pinnaga. Tegu on rohekoridori selgelt ulatuslikult vähendava detailplaneeringu lahendusega.“ (lk 12). Olukorras, kus rohekoridori toimivus on

34.Kaebaja tugineb ka võrdse kohtlemise argumendile. Kaebaja toob välja, et üldplaneeringu koondkaardi kohaselt asub Loometsa KÜ kahe Sõrve tee äärse tiheasustusala (Päikesekivi tee äärsed elamumaa krundid ning Loopealse põik ja Loopealse tee äärsed elamumaa krundid) vahelisel looduslikul haljasmaal. Seega on kaebaja hinnangul üldplaneeringu järgi kogu tiheasustusalade vahelisele maa-alale ette nähtud samad piirangud nagu Loometsa KÜ-le. Täna on mitmed Loometsa KÜ-st lääne poole jäävad katastriüksused (nagu Lootaguse tee 1, 2, 3, 4, 6) kaebaja väljatoodu kohaselt 100% elamumaad. Kohus märgib, et iga üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine on individuaalne otsus ja erisuse tegemine ühel juhul ei tähenda, et see oleks põhjendatud kõigil teistel sarnastel juhtudel. Kaebaja ei ole ka tõendanud, et tema poolt välja toodud näited on tema olukorraga võrreldavad, st et erinevalt kaebajast aktsepteeriti tema lähiümbruse kinnistuomanikele üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute vastuvõtmist. Piret Toonpere rohevõrgustiku eksperthinnangus on viidatud, et Loo 1 detailplaneering (kehtestatud Harku Vallavolikogu 31.07.2003 otsusega nr 54) lubab praegustele Lootaguse tee 1, 2, 4 ja 6 maaüksustele 2-4 hoone rajamist. Seega võib elamute ehitustegevuse aluseks olla 2003. a vastu võetud detailplaneering, analoogselt kaebajaga. Puudub teave, kas kaebaja viidatud kinnistute puhul on aktsepteeritud detailplaneeringute hilisemat muutmist. Kui nii, siis saab kaebaja oma õigusi kaitsta, küsides vastustajalt selgitusi ja vajadusel pöördudes kohtu poole, vaidlustades detailplaneeringute muudatused. Kaebaja puutumus tuleneks sellisel juhul asjaolust, et rohevõrgustikul ehitamise lubamine ümbruskonnas kahandab kaebaja võimalusi enda kinnistul sarnast ehitustegevust läbi viia. Kaebaja esitatud tõendid siiski ei kinnita, et kaebaja oleks samasuguses olukorras võrreldes näiteks toodud kinnistute omanikega. Kohus ei pea ka vajalikuks täiendavat tõendite kogumist, kuna see ei mõjutaks kaebaja suhtes tehtud individuaalset otsust.