Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 04.08.2023. Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

3-20-1914 arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-1914 hindamisaktides on noorendiku väärtuseks hinnatud vaid mõnisada eurot. Lisaks ei ole arvesse võetud, et metsamaal on väärtus ka pärast lageraiet. 15 kuud enne sundvõõrandamist koostatud hindamisakt ei arvesta üldist kinnisvarahindade tõusu. Vastustaja on jätnud hindamata sundvõõrandamata jääva vara väärtuse languse. Kinnistutest tehtavad äralõiked ei ole kasutatavad iseseisvalt, vaid üksnes koos teiste sarnaste äralõigetega Rail Balticu rajamiseks. Seetõttu ei ole korrektne hinnata äralõigetega tekitatud kahju üksnes äralõigete enda väärtuse määramise teel. KAHOS § 12 lg 4 alusel tuleb hinnata kinnistute kui terviku turuväärtuse vähenemist. Sundvõõrandamata jääva vara väärtus väheneb. Kaebaja kaotab kuni 2026. a-ni juurdepääsu raudteest ida poole jäävatele kinnistutele ja metsa majandamiseks tuleb teha rasketehnikaga pikki ümbersõite. Sundvõõrandamata kinnistute väärtuse langus on vähemalt 10%. 22.04.2021 juhend näeb ette konkreetsed hüvitusmäärad juurdepääsu pikenemise puhuks. Enne sundvõõrandamist oli kaebajal kokkuleppel piirinaabriga metsamaale juurdepääs olemas ja pärast sundvõõrandamist pikeneb juurdepääs kinnistute äralõigetele ca 14,5 kilomeetri võrra. Hindamisaktid on aegunud. KAHOS § 11 lg 5 lähtub eeldusest, et menetlus viiakse läbi kolme kuu jooksul, kuid praegune menetlus on kestnud peaaegu kuus korda kauem. Vara väärtust on oluline hinnata sundvõõrandamise hetkele lähedase aja seisuga (vt Tallinna Ringkonnakohtu lahendid asjades nr 3-10-1441 ja nr 3-10-234). Vara väärtuse hindamise ja sundvõõrandamistasu maksmise vahelisel perioodil on metsamaa hind Raplamaal tõusnud 17%. Hindamisaktides on aluseks võetud 2017. ja 2018. a hinnad. Sundvõõrandamise aegsed tegelikud turuhinnad on Domuse kasutatud hinnast kuni 64,4% kõrgemad. Suurenenud on ka metsatagavara. Hindamata on jäetud saamata jäänud tulu, mille hindamise kohustus on ette nähtud 22.04.2021 juhendis. Kasvava metsa väärtuse hindamine on nimetatud juhendis ette nähtud tulumeetodil. Vastustaja on arvestanud metsamaal kasvava noorendiku väärtuseks selle müügihinna juhul, kui noorendik kohe raiuda. 22.04.2021 juhend näeb ette ka arvestamist projekteeritavate ehitiste negatiivse mõjuga. Võrdse kohtlemise huvides ei saa eeldada, et kaebaja peaks algatama tulevikus eraldi kohtuvaidluse, et temale hüvitataks sellisest mõjust tulenev kahju, mis teistele maaomanikele hüvitatakse juba sundvõõrandamismenetluses. Kokkuvõttes oleks vastustaja pidanud tasuma kaebajale sundvõõrandamistasu vähemalt 16 704,85 (metsa väärtus) + 2474 (noorendiku eest saamata jäänud tulu) + 2641,6 (täiendav maa väärtus) + 17 295,93 (võõrandamata maa väärtuse langus) + 134 (asjaajamistasu) = 39 250,39 eurot. Tegelikult on tasuks vaid 9534 eurot. Kaebajale tasutav hüvitis omandi kaotamise eest ei ole õiglane ega kohene. KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 on vastuolus põhiseaduse (PS) §-ga 32 ulatuses, milles kaebaja kaotab omandi enne hüvitise summa üle peetavate kohtuvaidluse lõppemist ja õiglase hüvitise kaebajale tasumist.

3-20-1914 vaidlustas hindamise tulemuse, siis tellis Maa-amet võrdleva hinnangu 7. taseme vara hindaja kutsetunnistusega hindajalt. Hindaja leidmiseks korraldatud hanke võitis Domus, kes kasutas maa hindamiseks maa hindaja tegevuslitsentsi omavat isikut, kes on ka 7. taseme vara hindaja. Seega tellis Maa-amet hüvitusväärtuse hindamise hindajalt, kellel oli KAHOS § 12 lg 2 alusel hindamistoimingu tegemiseks vajalik pädevus. Domuse selgituste kohaselt on hindamistoimingute tegemine kahe hindaja poolt tavapärane praktika, see ei vähenda kummagi hindaja vastutust hindamistulemuse esitamisel ja seetõttu ei saa sellist hindamisaruannet pidada vähem pädevaks kui ainult ühe 7. taseme hindaja koostatud hindamisakti. KAHOS § 12 lg 2 ei nõua, et hindamise viiks läbi 7. taseme hindaja ainuisikuliselt. Metsakorraldaja on hinnanud ainult kasvavat metsa. Kaebaja kinnisasjade äralõiked on 0,5 ha ulatuses lagedad alad, 1 ha ulatuses noorendik, 0,5 ha ulatuses 15 aasta vanune latimets ning 0,6 ha ulatuses küps, valdavalt mändidest koosnev puistu tagavaraga 118 tm. Seega ei ole väärtuse hindamisel asjakohane võtta kogu kinnistute ulatuses arvesse raieküpse metsa hinda. Kaebaja kinnistutel kasvav mets ja selle hind ei ole võrreldav Maa-ameti oksjonitel müüdavatel kinnistutel kasvava metsaga. KAHOS § 11 lg 5 järgi määratakse kinnisasja hüvitusväärtus esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga ning sellele järgnevat bioloogilise vara juurdekasvu, turuolukorra või muude tegurite muutust ei saa arvesse võtta. Nimetatud säte lisatigi seadusesse põhjendusel, et menetluse venitamisega ei saaks kinnisasja väärtust suurendada. Isegi juhul, kui metsakorraldaja ei oleks ühe aasta ulatuses juurdekasvuga arvestanud, ei mõjuta see oluliselt hindamise tulemust. Eksperthinnangutes on hinnangute täpsus ± 20%. Kuna hindaja ega menetluse läbiviija ei pidanud metsa hinna määramisel võtma arvesse metsa hindu 2020. a-l, ei ole asjakohased kaebaja väited, et metsa hind on määratud valesti ning metsa väärtus on 2020. a-l kõrgem kui hindamisaktides märgitud. Eksperthinnangus on arvestatud noorendiku mõjuga niivõrd, kuivõrd sellega arvestab metsamaa turg ning arvestatud on ka alles jääva maa väärtust. Maaamet pikendas läbirääkimiste aega, sest soovis saavutada kokkuleppe. Maa-ameti tegi omalt poolt kõik võimaliku, et ei tuleks rakendada maaomanikule ebasoodsamat sundvõõrandamist, mistõttu ei saa menetluse läbiviijale ette heita liialt pikka menetlust. KAHOS-st ei tule nõuet koostada enne sundvõõrandamise otsuse tegemist uus hindamisaruanne. Enne sundvõõrandamise otsustamist on ette nähtud läbirääkimiste periood, kus lahendatakse kinnisasja omanike vastuväited ja vajadusel korrigeeritakse pakkumust, kuid KAHOS § 11 lg 5 järgi määratakse tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Praeguses asjas on tasu määratud 23.07.2019 seisuga. KAHOS § 27 lg 3 kohaselt on kokkuleppe saavutamiseks ette nähtud üldjuhul kolm kuud, kuid seda tähtaega on võimalik pikendada. Praegusel juhul on menetluse pikk kulg tingitud kaebaja soovimatusest jõuda kokkuleppele. Riik ei võtnud kaebajalt tema kinnisasja valdust ja omandit ilma hüvitist maksmata, mistõttu ei ole kaebaja omandiõigust riivatud. Kui esineb riive, sest riik ei ole kaebajale hüvitist maksnud soovitud ulatuses, on see marginaalne, sest põhiosas on kaebajale hüvitis välja makstud ja vaidlus käib üksnes hüvitise juurde maksmise üle.

4(21)

3-20-1914 22.04.2021 juhend jääb tähelepanuta, sest see on hilisem kui vaidlusalune haldusakt ega muuda varasematel halduseeskirjadel põhinevat haldusakti tagantjärgi õigusvastaseks. Vastustaja ei saanud vaidlustatud käskkirja andmisel arvestada kaebaja väidetega, mida ta haldusmenetluses ei esitanud. KAHOS ei näe ette omaniku kaasaaitamiskohustust, kuid see tuleneb haldusmenetluse seaduse (HMS) § 38 lg-st 3 (vt ka KAHOS § 7 lg 2 p 6, § 26 lg-d 1, 3 ja 7 ning § 33 lg 2). Seega peab omanik teavitama haldusorganit asjaoludest, mis mõjutavad kinnisasja hinda ega ole tuvastatavad avalikest andmekogudest või kinnisasja ülevaatuse käigus. Kaebaja on metsa majandamisega tegelev äriühing, kellelt võib eeldada asjakohase teabe andmist metsa ja metsamaa hinda mõjutavate tegurite kohta. Kaebajale anti selleks korduvalt võimalus. Kaebaja kaasaaitamiskohustuse täitmata jätmine vähendas vastustaja uurimis- ja põhjendamiskohustust. Sundvõõrandamine oli lubatav. Kaebaja kinnistute äralõigete omandamiseks oli olemas avalik huvi. Kinnistuid ei tulnud omandada tervikuna. Puudusid alused kinnisasja vahetamiseks. KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 ei ole vastuolus PS §-ga 32. Kaebaja ei jäänud ilma õigusest saada omandi kaotamise eest kohest hüvitist. Vaidlustatud käskkirja kohaselt on riik võtnud kohustuse maksta välja hüvitis kohe (p 3.3), kuid kaebajal on kohustus anda kinnistud üle 30 päeva jooksul otsuse kättesaamisest (p 3.6). Seega tasutakse kaebajale enne hüvitis ja seejärel tuleb tal omand üle anda. Kohus andis kaebajale esialgse õiguskaitse, mille tulemusel on kinnisasjad jätkuvalt kaebaja omandis, kuid tasu ja hüvitis on talle välja makstud. Sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk turuhinnaga (Riigikohtu 18.03.2005 otsus nr 3-2-1-59-04). Ehkki üldjuhul saab õiglaseks hüvitiseks lugeda asja turuväärtust, võib PS-ga kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega, arvestades konkreetse menetluse iseärasusi. Sundvõõrandamise läbiviimine ja hüvitise maksmine on täitevvõimu ülesanne. Kohus kontrollib täitevvõimu tegevuse õiguspärasust ja saab vaid erandjuhul teha konkreetse sisuga ettekirjutusi. Hüvitis määratakse seaduses ettenähtud aja seisuga ja hilisemad ettenägematud asjaolud (sh kui kiirelt kohus asja lahendab), ei saa selle suurust mõjutada. See võimaldab nii kinnistu omanikul kui ka avalikul võimul prognoosida sundvõõrandamise tulemust. Samuti välistab see kuritarvitused või suvaotsused. Kui kohus leiab, et sundvõõrandamine on lubatav, kuid tasutav hüvitis ei ole piisav, on võimalik sundvõõrandamise käskkiri tühistada tervikuna või üksnes hüvitise ulatuses. Hüvitise ebapiisavuse korral tuleb hinnata, millise komponendiga on tegemist ning kas see on võimalik hiljem hüvitada kahjuhüvitise või intressina (PS § 25). Tuleb ka arvestada, et KAHOS-e alusel hüvitatavad komponendid võivad olla PS §-s 32 nõutavast laiemad. Poolte vahel on vaidlus, kas sundvõõrandamisel, ennekõike varalise kahju hindamisel, tuleb hüvitada üksnes kahju, mis tuleneb sundvõõrandamisest endast (s.t omanik kaotab omandi), või lisaks kahju, mis tuleneb sundvõõrandataval maal kavandatavast tegevuses (praegusel juhul Rail Balticu ehitamisest ja kasutamisest). Vaidlus tuleneb KAHOS § 13 lg 2 sõnastusest. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 08.02.2012 otsuses nr 3-10-1441 varem kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) kohta, et sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse ning muud kahjulikud mõjutused (nt müra, saaste) pole seotud sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamise ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna, mida peaks erakorraliselt või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama. Ka KAHOS-e alusel hüvitise määramise sätteid tuleb tõlgendada üksnes vara kaotuse, mitte kavandatava ehitustegevuse vaates. Kaebaja kinnistute piirkonnas alles projekteeritakse Rail Balticut ning selle lõplik lahendus ja võimalike häirete leevendusmeetmed ei ole teada. Vastustajalt ja kohtult ei saa eeldada spekuleerimist, kas ja milline on Rail Balticuga kaebajale kaasnev kahju. Seepärast jäävad kõrvale kaebaja väited, mis puudutavad maaparandussüsteemi 5(21)

3-20-1914 lõhkumise või taastamise kulusid ning avalikku teed mööda sõitmise teekonna pikenemist – need ei ole olemuslikult seotud sundvõõrandamise, vaid Rail Balticu ehitamisega. Juurdepääsu likvideerimist tuleb arvestada siis, kui juurdepääs avalikult kasutatavale või servituudiga koormatud teele on üksnes sundvõõrandatavalt kinnistuosalt. Arvestada ei tule ehitustegevusest tingitud ümbersõite, sest see ei ole seotud võõrandamisega ning võib olla ehitusprojekti raames välditav või leevendatav. Ka metsa või istanduse hävimist tuleb arvestada sundvõõrandamise hüvitamisel üksnes siis, kui sundvõõrandatavale kinnistuosale jäävad kinnisasjaga seotud osad, ilma milleta muutub metsa või istanduse edasine kasvatamine või kasutamine võimatuks. Hüvitatav on ka samaväärse istanduse või selle käitamiseks vajalike osade rajamise kulud. KAHOS § 11 lg 2 kohaselt koosneb kinnisasja omanikule makstav tasu kinnisasja väärtusest ning otseselt kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust. Kinnisasja väärtuse hindamist reguleerib KAHOS § 12. Kuigi KAHOS § 12 pealkiri viitab ka varalisele kahjule, on kahju komponente tegelikult reguleeritud KAHOS §-des 13 ja 14. KAHOS § 12 lg 2 sätestab, et (kinnisasja) väärtuse määramiseks võib tellida hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kuid sama volitust ei ole antud tasu osas tervikuna (kus sisaldub nii vara väärtus kui ka kahju komponendid) ega kahju komponentide juures järgnevates paragrahvides. Seega ei saa tasu tervikuna ega varalise kahju komponentide hindamist tellida hindajalt. Seega on otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hindamine menetluse läbiviija, praegusel juhul Maa-ameti ülesanne. See ei välista, et kahju komponentide osas saab Maa-amet sisendit kinnisvarahindajalt, kellele on tehtud ülesandeks vara väärtuse hindamine KAHOS § 12 lg 2 alusel. Küll aga on need sisendid erineva väärtusega: vara väärtuse (esimene komponent) osas on seadusega antud volitus, et hindamiseks on pädev kinnisvarahindaja; otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas (teine ja kolmas komponent) võib menetluse läbiviija saada sisendi, kuid peab kõiki asjakohaseid kaalutlusi ise sisustama ning vajadusel kontrollima, ega ei esine täiendavaid kahju komponente, mida tuleks hinnata. Eeltoodust tulenevalt on kutsetunnistusega hindajalt saadud eksperthinnangu kaal erinev sõltuvalt sellest, millist komponenti on hinnatud. Kinnisavarahindaja hindab kinnisasja väärtust ning tal on eriteadmised kinnisvara hindamise valdkonnas. Otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu võib hõlmata ka kahju, mille hindamiseks kinnisvarahindajal erialateadmised puuduvad. Asjaolu, et praeguses asjas hindasid tasu kõiki komponente eksperdid, ei tähenda siiski vältimatult, et lõppotsus on vale. Hindamisaruande järgi oli selle koostajaks kutseline nooremhindaja (tase 5) ning kinnitajaks vara hindaja (tase 7). KAHOS § 12 lg 2 kohaselt tellitakse kinnisasja väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Samas ei pea lõpptoimingu eest vastutav isik tegema kõiki menetlustoiminguid algusest lõpuni isiklikult. Haldusorganitele on iseloomulik sisepädevuse jaotus (HMS § 8 lg 2). Sama töökorraldus on lubatav ka kinnisvara hindamise korral. Pole alust arvata, et 7. tasemele vastav vara hindaja, kes on eksperthinnangu kinnitanud, ei ole järginud kontrollikohustust. Hindamismenetlust ei ole antud täielikult üle metsaeksperdile. Kinnisvara kui tervikut on hinnanud 7. taseme hindaja. KAHOS § 12 lg 1 sätestab, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Tasu määratakse KAHOS § 11 lg 5 kohaselt esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. KAHOS § 12 lg 1 reguleerib üksnes hindamisele kuluvat aega, mitte sundvõõrandamise menetluse aega tervikuna. Seda kinnitab ka KAHOS § 27 lg-s 4 reguleeritud kolmekuuline (ja vajadusel pikendatav) tähtaeg kinnisasja omandamise kokkuleppe sõlmimiseks, mis jääb väljapoole hindamise aega nii pikkuse poolest kui ka KAHOS § 26 lg-s 7 toodut arvestades – läbirääkimised kokkuleppele jõudmiseks toimuvad pärast kinnisasja hindamist, pärast seda võib omanik teha omapoolse ettepaneku ning seejärel algavad alles kuni kolme kuu pikkused (või põhjendatud juhul pikema 6(21)

3-20-1914 kestvusega) läbirääkimised. Seega ei ole õige kaebaja eeldus, et kogu menetlus viiakse läbi kolme kuu jooksul (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määrus nr 3-21-1598, p 15). Vara hindamine ja võõrandamine peaks olema ajaliselt lähestikku. Samas võib sellele huvile teatud määral vastanduda avalik huvi, et hind oleks kindlaks määratav konkreetse ajahetke seisuga. Kinnisasja omanikul ei tohiks olla võimalust kinnisasja väärtust oma tegevusega haldusmenetluse kestel moonutada. KAHOS § 11 lg 5 ongi kantud sellest eesmärgist (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määrus nr 3-21-1598, p 16). Siinses asjas on vara hindamise kuupäev 29.07.2019, s.o aeg, mil kinnistute väärtust asus hindama kutseline hindaja. Pärast algset vara hindamist toimus hinna korrigeerimine 2019. a detsembris (ligikaudu 3%), mille järel küsiti kaebaja seisukohta ja toimusid läbirääkimised vastavalt KAHOS § 26 lg-le 7. Vastustaja lasi kutselisel hindajal hinda korrigeerida. KAHOS § 11 lg 5 ei sätesta, et hinna korrigeerimisel tuleb lähtuda korrigeerimise kuupäevast. See on kantud mh eesmärgist, et hinnatavad tegurid püsiksid muutumatud, s.o pooltele on teada, millise kuupäeva seisuga hinnatakse. Pärast kinnisasjadele hinna määramist on menetlus kestnud ennekõike kaebajale sobiva lahenduse leidmiseks. Vastustaja on pakkunud kaebajale erinevaid vahetustehinguid ja hinnanud kaebaja soovitud vahetustehinguid. Kaebaja on esitanud oma vastused enne täiendavat hindamist 10.09.2019 ja 29.10.2019 ning seejärel enne haldusakti andmist 28.01.2020, 20.03.2020 ja 23.06.2020. Kaebaja pidi läbirääkimise ja kinnisasja vahetamise ettepanekuid tehes arvestama, et vastustaja kaalub neid ja võib teha vastuettepaneku ning selle tulemusel pikeneb kinnisvara väärtuspäevast mööduv aeg ja muutuda võib samaväärse asja soetamiseks vajalik summa, kuid hüvitise suurus ei muutu. Kuna vara hinna määramisel on õigesti lähtutud esimesest kutselise hindaja hindamistoimingust, ei oma tähtsust hilisem metsamaa hinna tõus ega pärast hindamispäeva kasvanud metsatagavara. Metsaekspert selgitas siiski 08.06.2022 istungil ja kirjaliku vastuse p-s 2, et 16 kuud ei muuda juurdekasvu oluliselt, sh võib juurdekasv olla ka muude tegurite mõjul võrdne või isegi negatiivne, ning selle konkreetse asja juures ei peaks sellega arvestama (helisalvestis 11:15:50). Nõustuda tuleb ka vastustaja ja kinnisvara hindaja selgitustega metsa juurdekasvu arvestamise kohta takseerimise ja metsa hindamise vahelisel ajal (vt vastustaja repliigi p 30). Hindamisaktides on kajastatud kinnisvara hindajale kättesaadavad tehingud, kus tõenäoliselt tehingute vähesuse tõttu on kajastatud ka 2018. ja 2017. a tehinguid (vt ka hindaja 16.10.2020 selgituse p 4). Samas on kajastatud ka pakkumusi (p 4.2.3) ning raielankide turuülevaadet (p 4.2), millele järgnes võrdlustehingute analüüs (p 5.3.1). Kaks võrdlustehingut on tehtud 2019. a juunis, s.o ca kuu aega enne hindamispäeva. Raielankide tehingute ülevaadetest nähtub, et hinnad ühe hektari kohta kõiguvad suurel määral. See on kooskõlas eksperthinnangu lk-l 3 tooduga, et hindamistulemuse täpsus on madal (+/- 20%). Hindaja selgitas 21.04.2021 istungil (helisalvestis 11:24:29), et selle põhjuseks on võrdluskinnistute vähesus. Ka RL ei leidnud hindamise ega võrdlustehingute osas ilmselgeid vigu (29.04.2022 arvamuse p-d 2.18 ja 2.25). Vaieldakse ka selle üle, kas arvestada tuleb konkreetse omaniku (kaebaja) kokkuleppeid, teadmisi ja oskusi, mis võivad mõjutada kinnisvara hinda, või tuleb aluseks võtta mistahes omaniku võimalused ja õigused. KAHOS § 12 lähtub sellest, et isikule tuleb hüvitada kinnisasja turuväärtus, s.o väärtus, millega oleks võimalik soetada uus samaväärne kinnistu. Seetõttu ei tule arvestada, kas kinnisasja omanik on keskmisest osavam läbirääkija või tal on olemas kokkulepe kinnistu müügiks keskmisest hinnast kallimalt. Metsa ülestöötamise kuludena ei tule arvestada konkreetse omaniku võimalikku sõlmitud või sõlmitavat lepingut, vaid turu keskmist. Nii hoitakse ära fiktiivsete tehingute kaudu tekkida võivad moonutused ja kaitstakse avalikku huvi. Kaebaja kinnistutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning pole seatud ka servituute igakordse omaniku kasuks. Ka siis, kui kaebajal on mõne maaomanikuga kahepoolne kokkulepe juurdepääsu saamiseks, ei saa seda käsitada turuväärtuse osana. Seega leitakse

7(21)

3-20-1914 eksperthinnangutes õigesti, et kinnisasjade juurdepääsud ei halvene. Seetõttu ei ole võimalik arvestada ka juurdepääsutee pikenemisest tekkiva kahjuga. Kinnistute väärtust on hinnanud KAHOS § 12 lg 2 kohane 7. taseme kutse omaja. Kohus määras ekspertiisi hindamaks, kas eksperthinnangutes on vigu. Riiklikult tunnustatud ekspert kinnisvara hindamise alal (RL) ja metsakorraldaja, kes kuulub metsakorraldaja katsetööde ja eksami komisjoni (IM), on kinnitanud ekspertarvamuses, et haldusmenetluses koostatud eksperthinnangutes ei ole kinnistute väärtuse määramisel tehtud ilmselgeid vigu. Puudub vajadus eksperthinnangus märgitut täies ulatuses korrata. Praegusel juhul peab kohus olema vaoshoitud haldusorgani hinnanguliste otsuste sisulisel kontrollimisel, sest hindamine eeldab spetsiifilisi õigusväliseid teadmisi või kogemust (vt Riigikohtu 11.12.2020 otsus nr 3-20-1198, p-d 14 ja 15). Asjas ei ole võimalik tuvastada kinnistute täpset turuväärtust, s.o hinda, millega kinnistud omandataks vaba turu tingimustes. Arvestada tuleb mitmeid tegureid: äralõiked on moodustatud Rail Balticu rajamise eesmärgil ja eraomanik ei võõrandaks üksnes äralõikeid; kinnistuid ei ole pakutud vabale turule müüki ja ükski ostja ei ole teinud pakkumust. Seega on tegemist prognoosotsusega, milline võinuks olla äralõigete hind vabal turul, kui äralõiked oleks turule müügiks pakutud. Laia hinnanguvahemikku kinnitab ka eksperthinnangu täpsus +/- 20%. Eksperthinnangutest on arusaadavad nii algandmed kui ka arvutuskäigud, kuidas on lõpptulemuseni jõutud. Arvutuslikke või andmete kasutamise vigu, mis mõjutanuks lõpptulemust, ei tuvastanud ka kohtu määratud eksperdid. Lähtuda ei saa kaebaja 14.01.2021 esitatud asjatundja arvamusest, sest tegemist ei ole kinnisvara hindaja ega tunnustatud metsakorraldajaga. Asjatundja osales 21.11.2019 kohtumisel Maa-ametiga kaebaja esindajana, mis seab kahtluse alla tema erapooletuse. Asjatundja arvamuses on ka sisulisi eksimusi, mis ei veena selles, et arvamus käiks konkreetse omaniku ja kinnisasja kohta (nt juriidilisest isikust omaniku puhul on käsitletud moraalset kahju; vastustaja tellitud eksperthinnangute puudustena on välja toodud, et käsitlemata on õigus vaba aja veetmiseks või maja ehitamiseks, samuti liiva, kruusa või turba kaevandamise võimalused ning spetsiaalsed õigused veekogudele). Kaebaja on tuginenud maaparandussüsteemi olemasolule, sest kinnistul asuvad kraavid. Need on ortofotodel äratuntavad, kuid kraavid ei ole maaparandusseaduse (MaaParS) kohaselt dokumenteeritud, sh puuduvad kanded ehitisregistris. Maaparandussüsteem on maatulundusmaa viljelusväärtuse suurendamiseks ja keskkonnakaitseks vajalike ehitiste kogum (MaaParS § 3 lg-d 1 ja 2). Maaparandussüsteemile on seatud mitmeid nõudeid veerežiimi, isepuhastuse, hajukoormuse leviku ohu ja ohutuse kohta (MaaParS § 5), mille täitmist kontrollitakse erinevates etappides (MaaParS §-d 14, 23 ja 34). Seega on maaparandus eraldiseisev süsteem ning iga kraavitust ei saa pidada maaparandussüsteemiks. Ekspert selgitas 08.06.2022 istungil (helisalvestis 12:12:56), et kinnisvarahindamisel ei ole turuandmete alusel tuvastatav, et maaparandussüsteemi olemasolu või puudumine mõjutaks kinnisvara hinda. Kuna maaparandussüsteemi eesmärk on suurendada maatulundusmaa viljakust, siis saab toimiva maaparandussüsteemi väärtus ennekõike avalduda selles, kui paraneb metsamaa boniteet ja muutub kasvukohatüüp ning kinnistul kasvab väärtuslikum mets. Maa boniteeti ja kasvukohatüüpi on kinnistute väärtuste hindamisel arvestatud (vt eksperthinnangutes toodud võrdlustehingute tabel). Ka avaldub kasvava puistu liik ja täius metsa hinna arvestamisel (vt eksperthinnangutes toodud metsa hindamise akt). Arvestamata jäävad kaebaja väited ja kõhklused küsimuses, kas Rail Balticu projekti rajamisel võidakse mõjutada tema praeguse kraavisüsteemi tööd. Seda küsimust ei lahendata sundvõõrandamise, vaid raudtee projekteerimise, ehitamise ja leevendus- või tasandusmeetmete rakendamise käigus. Sundvõõrandamisel ei tule hüvitada ennetavalt ehitamise või kasutamisega kaasnevat kahju. Selline kahju ei ole ka mõistlikult prognoositav. Põllumajandus- ja Toiduamet on andnud tingimusliku kooskõlastuse, et Rail Balticu ehitamisel tuleb tagada maatulundusmaale jäävate

8(21)

3-20-1914 maaparandussüsteemide toimimine ja eesvooludest liigvee äravool. Sundvõõrandamise käigus ei saa oletada, et kohustused jäetakse täitmata, ega hüvitada sellega seoses tekkida võivat kahju. Kaebaja leiab, et talle on hüvitamata metsamaa potentsiaalne ammendamatu tootlus tulevikus, kuid sellise tootluse hüvitamine ei ole otsese varalise kahju ega saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk. Saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on hüvitada kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1). Seega tuleb juhul, kui omanik on teinud ettevalmistusi nt kinnisasjade viljadest kasu saamiseks (sh metsamajandamine), hüvitada omanikule see, et ta on teinud ettevalmistusi, kuid ta ei saa oodatavat kasu. Kaebaja ei väida, et ta oleks teinud ettevalmistusi olemasoleva lageda ala ja küpse metsa (Kuivati kinnistu) või noorendiku ja latimetsa (Raasiku kinnistu) noorendamiseks puistu küpsuse saavutamisel. Arvestades metsa küpsemise aega, ei ole sellised ettevalmistused, sh istikute soetamine, ka tõenäoline. Kinnisasja püsivus ja pikaajaline kasutatavus on oluline osa kinnisasja omadusest, mis sisaldub juba kinnisasja turuväärtuses ehk hinnas, mida ostja on valmis kinnisasja eest maksma. Kaebaja leiab, et puidu hinda on valesti arvestatud, s.o tegelik müügihind on oluliselt kõrgem ning arvestamata on kaebaja kokkulepped, mis võimaldavad tal puitu müüa. Nagu eespool märgitud, tuleb arvesse võtta keskmise müüja saadav rahasumma, arvestamata konkreetse kinnisasja omaniku kokkuleppeid, sest need ei pruugi olla usaldusväärselt tuvastatavad ega kontrollitavad. Samuti hüvitatakse omanikule kinnistu turuväärtus, mitte omaniku poolt potentsiaalselt kokkulepitav väärtus. Metsa raiumise korral tuleb arvestada ka ülestöötamise kuludega. Sisuliselt on metsamaa omanikul õigus saada hüvitist üksnes saadava kasumi ulatuses (vrd võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 5), mida puidu hinnainfos nimetatakse „kännurahaks“ (puidu väärtuse ja varumiskulude vahe). Nõustuda saab vastustaja seisukohaga, et puidu hinna arvestamisel on lähtutud tolleaegsest „kännuraha“ suurusest, võrreldes seda SA Erametsakeskus puidu hinnainfo ülevaatega. Seetõttu ei ole õige aluseks võtta üksnes puidu hinda, vaid maha tuleb arvestada puidu varumise (raie, transport) kulud. „Kännurahaga“ seonduvat on selgitanud ka kinnisvara hindaja (16.10.2020 vastus). Arvestades puidu hinna kujunemist sundvõõrandamise menetluse algusest kuni haldusakti andmiseni, on kaebajale hüvitatud puidu hind 2019. a keskmise hinna alusel, mis oli kõrgem kui 2020. a-l. Noorendikuga seonduvat tulevikus saadavat kasu ei saa lugeda kinnisasja turuväärtuseks, vaid saamata jäänud tuluks KAHOS § 14 mõttes. Seetõttu ei tule hinnata, kas turg hüvitaks sellist saamata jäänud tulu turuväärtuse komponendina. Saamata jäänud tuluks saab pidada ka tulu, mis on mõistlikult ettenähtav, kuid milleks isik ei ole teinud olulisi pingutusi, kuhu alla võib lugeda ka kasvava metsa. Noorendikust tuleneva kasu arvestamine küttepuuna või hakkepuiduna ei pruugi olla korrektne. KAHOS § 14 ega VÕS § 128 lg 4 ei määratle tulu saabumisena lähitulevikku. Ka lähema tuleviku kui metsa küpsuse saavutamisel (55–70 aasta jooksul) ei tule arvestada üksnes olemasolevat metsa, vaid kindla ajavahemiku võrra küpsemast metsast saamata jäänud tulu. Küpse metsa tulevikus võõrandamisel ei saa samal ajal taotleda noorendiku rajamise kulusid, s.o sama hüvitusobjekti kahe erineva alternatiivkasutuse samaaegset hüvitamist. Praeguse asja lahendamisel ei tule saamata jäänud tulu arvestada Kuivati kinnistu osas, mis on osaliselt lage ala ja osaliselt küps mets, sest küpse metsa puidu hinda on arvestatud ning lageda ala osas ei saa hetkel olla kõne all kaebaja pingutustest tulenev saamata jäänud tulu. Küll aga oleks saamata jäänud tulu võimalik arvestada Raasiku kinnistu noorendiku ja latimetsa osas. Saamata jäänud tulu suurust hindab sundvõõrandamise menetluse läbiviija. Hindaja, kes hindab kinnisasja väärtust (KAHOS § 12 lg 2), võib anda selgituse ka saamata jääva tulu osas oma pädevuse piires, kuid menetluse läbiviija ülesanne on selgitada välja kinnistuga seotud saamata jääv tulu ja selle suurus. Eksperdid on selgitanud, et neil puuduvad erialateadmised, hindamaks 9(21)

3-20-1914 metsa väärtust kaugeleulatuvas tulevikus raieküpsuse saamisel. Hetkel on noore metsa raieküpseks saamisel saadava kasu arvestamine ja ümberarvutamine nüüdisväärtusesse (diskonteeritud neto rahavoogude meetod) keeruline. Juhendid bioloogiliste varade tulevikuväärtuse kohta on koostanud nii Raamatupidamise Toimkond kui ka Audiitorkogu. Arvutustes on keskne roll diskontomääral, mis on finantsvaldkonna näitaja ning mille erinevus ühe ühiku võrra (3% asemel 4%) võib tähendada kahekordset erinevust hüvitise suuruses. Selliste raamatupidamislike ja finantsalaste teadmiste olemasolu ega rakendamist ei saa kinnisvarahindajalt eeldada. Siinsel juhul ei ole kinnisvarahindaja saamata jäänud tulu oma ekspertarvamuses hinnanud. Ka sellise hinnangu olemasolul tuleks kriitilise pilguga kontrollida, kas selline hinnang on eriteadmiste puudumise tõttu sisuliselt õige. Vaidlustatud käskkirjas ei ole käsitletud täiendavalt saamata jäänud tulu seoses sellega, et kui kaebaja kinnistu äralõiget ei sundvõõrandataks, võiks tal olla võimalik metsa raieküpsuse saavutamisel selle arvelt tulu teenida. Menetluse läbiviijal oli kohustus hinnata saamata jäänud tulu, sõltumata sellest, kas selleks olid asjakohased juhised või metoodikad. Saamata jäänud tulu hindamist ei takista ka see, et Maa-amet tegi esialgu kaebajale ettepaneku metoodika alusel, mis sisaldab saamata jäänud tulu, sest lõplik hinnang ei sisaldanud seda kahju komponenti. Seepärast tuleb nimetatud osas vaidlustatud käskkiri tühistada ja kohustada vastustajat uuesti hindama saamata jäänud tulu ja otsustama selle hüvitamist. HKMS § 108 lg 3 alusel tuleb jätta menetluskulud kaebaja kanda. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-20-1914 mitmel korral, mööndes sellega, et esialgne hind oli õigusvastaselt madal. Menetlus venis vastustajast tulenevatel põhjustel. Vara väärtuse hindamise ja sundvõõrandamistasu maksmise vahelisel ajal tõusis metsamaa hind Raplamaal oluliselt, samuti suurenes kinnistutel asuva metsa maht. Ka kohtu kaasatud eksperdid nõustusid, et kinnisvara hindamisakti kehtivus ei ulatu 15 kuuni (vt RL ekspertiisiakti p 2.27). Kohus pidas menetluse venimist kaebaja süüks, kuid ei võtnud arvesse, et vastustaja muutis kaebajale tehtud ettepanekut kolm korda. Ka hilisemad läbirääkimised ei veninud kaebaja süül, sh on vastustajal läinud pidevalt vastamiseks oluliselt kauem aega kui kaebajal. Kaebajale ei saa ette heita menetluses oma huvide kaitsmist. Kui vaidlustatud haldusakti andmise ajal kehtinud KAHOS § 11 lg 5 ei võimaldanud eeltoodud asjaolusid arvesse võtta, tuleb see tunnistada PS §-ga 32 vastuolus olevaks, sest sundvõõrandamisel tasutav hüvitis peab olema kohene ja õiglane (vt ka Riigikohtu otsus nr 34-1-4-12, p 76). Praeguseks on KAHOS § 11 lg-t 5 muudetud, et välistada väärkasutusi. Kolmandaks on vastustaja hindamisaktid metoodiliselt ebakorrektsed ega ole kontrollitavad. TVl puudus ülevaade, millistele allikmaterjalidele tema arvamus tugineb ning seda ei tea ka HP. Vastustaja ei ole metoodika valikut selgitanud ka kohtumenetluses. Vastustaja kasutab üldja paljasõnalisi õigustusi, et viga on väike või suurusjärk õige, kuid vigade kumulatiivset mõju ei ole hinnatud. Selle tulemusel ei ole kaebajale tagatud õiglast hüvitist. Neljandaks on määratud valesti sundvõõrandatavate äralõigete väärtus. Hindamisaktides nimetatud hinna eest ei saa soetada samaväärset vara. Vastustaja kasutas aegunud takseerandmeid. Kinnistute äralõigete tegelik metsatagavara on 7,5% suurem, kui hindamisaktides on aluseks võetud. Kohtu järeldused põhinevad IM spekulatsioonil. Metsa hind on määratud ebaõigesti. Kohus ei hinnanud selles osas kaebaja esitatud tõendeid. Kohus jättis 22.04.2021 juhendi tähelepanuta, sest see kehtestati pärast vaidlustatud haldusakti andmist. Sellise lähenemisega saavad aga eelise need maaomanikud, kelle suhtes juhuslikult on Rail Balticuga seonduv sundvõõrandamismenetlus algatatud hiljem. Uus juhend kinnitab kaebaja seisukohtade õigsust. Kui seda ei saa vahetult kohaldada, tuleks seda hinnata nii sellest nähtuva turupraktika kui ka kaebaja võrdse kohtlemise valguses. Kohus eksis menetluskulude jaotamisel.

3-20-1914 noorendiku mõju, ja teinud sellest eksliku järelduse, et saamata jäänud tulu jäi arvestamata. Kuna nii noore metsa n-ö potentsiaalne tulevikutulu saabuks väga pika aja pärast, on selle tulu nüüdisväärtus marginaalne. Kokkuvõttes võib noore metsa hakkepuiduks arvestamine ja selle tulu arvestamine olla isikule soodsam arvestusmeetod kui noorendiku tulevikutulu leidmine diskonteeritud rahavoogude meetodil või ei too need meetodid suuri, kaalumisvea piirest väljuvaid erisusi. Kuna Raasiku kinnisasjal kasvab suures osas väga noor mets, siis ei saa vastustajale ette heita, et ta pidas õigeks hindamisaruande saamata jääva tulu arvestust diskonteerimismeetodist erineval meetodil ja võttis tasu määramisel selle hindamisaruande aluseks ka saamata jääva tulu osas. Seega on väär kohtu etteheide, et saamata jääva tulu arvestus on puudu. Maa-amet hindas kasvavat metsa ka oma juhendi ja LKS-s sätestatud metoodika alusel, kasutades hindamiseks mh tulumeetodit, mille korral leiti metsa tulevikutulude ja kulude nüüdisväärtus, kuid kaebaja keeldus Maa-ameti 06.06.2019 pakkumusest. Seepärast tellis vastustaja hindamise 7. taseme hindajalt, kelle pakkumus oli kaebajale kokkuvõttes soodsam (hindaja hindamisaruande pakkumus oli 3200 eurot ja Maa-ameti pakkumus 2973 eurot). Halduskohus leidis ekslikult, et menetluse läbiviija peab saamata jäänud tulu ise hindama ka siis, kui tasu komponentide hindamine on tellitud 7. taseme hindajalt. Seadusandja eesmärk KAHOS § 12 kehtestamisel oli, et hindaja võiks hinnata ka kahju komponente. Halduskohtu järeldust ei toeta ka senine hindamispraktika. Standard EVS 875-12 ongi loodud selleks, et kutselised hindajad oleksid pädevad hindama ka hüvitusväärtuse meetodi abil.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12(21)

3-20-1914

13(21)

3-20-1914

3-20-1914 pakkumuse (sh kinnisasja omandamise pakkumuse korral lähtutakse välja selgitatud tasust ja KAHOS-s ettenähtud hüvitistest), määrates talle tähtaja pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks (KAHOS § 26 lg-d 2 ja 3). Kui kinnisasja omanik nõustub menetluse läbiviija pakkumusega, kuid mitte tasu või vahetamiseks pakutava kinnisasja hindamise tulemusega, võib ta teha võrdlevale hindamisaruandele tuginedes omapoolse ettepaneku, mille järel asuvad menetlusosalised läbi rääkima (KAHOS § 26 lg 7). Kui kinnisasja omanik nõustub menetluse läbiviija pakkumusega, esitab ta nõusoleku, mille alusel otsustatakse kinnisasja omandamine raha eest või selle vahetamine teise kinnisasjaga (KAHOS § 27 lg 1). Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja omandamise kokkulepe kolme kuu jooksul KAHOS § 26 lg-s 2 nimetatud pakkumuse tegemisest arvates, kuid põhjendatud juhul võib menetluse läbiviija seda tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 4). Kui kinnisasja omanik ei esita KAHOS § 26 lg-s 2 nimetatud tähtajaks pakkumuse kohta nõusolekut, otsustab kinnisasja omandaja sundvõõrandamise (KAHOS § 27 lg 5). KAHOS § 11 lg 5 kohaselt määratakse sundvõõrandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. KAHOS § 12 lg 1 sätestab, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud.

3-20-1914 nimetatud pakkumuse äralõigete omandamiseks. Pakkumuse aluseks oli Maa-ameti poolt LKS § 20 lg 3 alusel kehtestatud metoodika järgi arvutatud tasu (Kuivati kinnistu äralõike puhul 3634 eurot ja Raasiku kinnistu äralõike puhul 1681 eurot). Omandamisega kaasnevat kahju ei tuvastatud. Kaebaja ei nõustunud 07.05.2019 kirjas (dtl 55) selle pakkumusega, pidades tasu ebaõiglaseks, ning tegi ettepaneku kaaluda kinnisasjade omandamist teise kinnisasjaga vahetamise teel või kinnisasjade tervikuna omandamist. Maa-amet selgitas 06.06.2019 kirjas (dtl 57 jj), miks ei ole alust omandada kinnisasju tervikuna, esitas kaebaja kasuks korrigeeritud pakkumise äralõigete omandamiseks tasu eest ning pakkus alternatiivselt maakorraldust. Kaebaja ei nõustunud 18.06.2019 kirjas (dtl 76) Maa-ameti pakkumusega, pidades hinda endiselt ebaõiglaseks, ja teatas, et kui riigil pole samaväärseid kinnistuid vastu pakkuda, tuleks need tervikuna välja osta. Maa-amet tellis KAHOS § 12 lg 2 alusel hindamisaruanded Domuselt, teavitades sellest kaebajat (dtl 78). Hindamisaruanded valmisid 02.08.2019 ning neis hinnati tasu suurust 23.07.2019 seisuga (dtl 81 jj). Maa-amet esitas selle põhjal kaebajale 27.08.2019 uue pakkumuse (dtl 80). Kaebaja teatas 10.09.2019 kirjas (dtl 127), et ei nõustu ka selle pakkumusega, sest peab tasu ebaõiglaseks, ning avaldas valmisolekut kaaluda ettepanekut kinnisasjade väljaostmiseks või vahetamiseks.

3-20-1914 on menetlus kestnud eelkõige kaebajale sobivaima lahenduse leidmiseks, sh on Maa-amet selle käigus korrigeerinud tasu kaebajale soodsamaks ja pakkunud erinevaid kinnisasjade vahetamise võimalusi. Seega pidi kaebaja arvestama, et tema ettepanekute kaalumise ja neile vastuste koostamise tõttu võib pikeneda ka kinnisasjade väärtuse määramise päeva ja kinnisasjade riigile omandamise vaheline aeg. Kaebaja ei kasutanud võimalust esitada omapoolne võrdlev hindamisaruanne, mis võinuks läbirääkimisi kiirendada ja aidanuks kaebajal oma õigusi tõhusalt kaitsta (vrd Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p-d 56 ja 58). Samuti ei ole kaebaja menetluse vältel selgelt märku andnud soovist läbirääkimised lõpetada, vaid on viidanud valmisolekule kaaluda Maa-ameti täiendavaid ettepanekuid. Kuigi Maa-amet ei ole selgesõnaliselt pikendanud KAHOS § 27 lg-s 4 nimetatud kolmekuulist tähtaega, on tähtaja vaikivalt pikendamine tuletatav menetluse käigust. Maa-amet on oma kirjades andnud kaebajale põhjalikke selgitusi ning vastanud kaebaja ettepanekutele, sh teinud talle korduvalt mitmesuguseid omapoolseid pakkumusi eesmärgiga saavutada kaebajaga kokkulepe. See on praegusel juhul käsitatav tähtaja pikendamise mõjuva põhjusena. Maa-ameti ja kaebaja erinevate rollide ning sellega kaasnevate kohustuste sisu tõttu ei saa pidada põhjendamatuks viivituseks asjaolu, et Maa-ametil on kaebaja kirjadele vastamiseks läinud rohkem aega kui kaebajal menetluse läbiviijale vastamisel. Kokkuvõttes puudub alus väita, et Maa-amet on menetlusega põhjendamatult venitanud. Kaebaja väide, et kolme kuu möödumisel pakkumuse esitamisest tulnuks kinnisasjade omandamise menetlus lõpetada ja alustada seda uuesti, ei ole kooskõlas eespool kirjeldatud KAHOS-e normide eesmärgi ja sisuga.

17(21)

3-20-1914 metsamaterjali müügi hinnad 2020. a-l hoopis langesid, võrreldes 2019. a-ga1 (dtl 405, 763– 764, 765).

https://www.eramets.ee/wp-content/uploads/2020/08/Puiduhinnad-2020-II-kv.pdf

18(21)

3-20-1914 hindamisele, mille osas halduskohus kaebuse rahuldas, valesti hinnanud äralõigete metsatagavara ja puidu hinda ning metsamaa väärtust pärast lageraiet.

3-20-1914 II

https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus

20(21)

3-20-1914 noorendik tuleks sellise meetodi kasutamisel tingimata realiseerida hakkepuiduks, kuigi hindamisel on metoodiliselt arvesse võetud noorendiku tulu läbi hakkepuidu hinna. Vastustaja on selgitanud, et hindamisel võetakse üldiselt arvesse, millist sortimenti oleks võimalik raiest saada ning hindamise hetkel oli võimalik saada Raasiku kinnistu äralõikel kasvavast metsast üksnes hakkepuitu. Seeläbi on noorendikuga Raasiku kinnisasi igal juhul hinnatud kallimaks kui lage maa (vt ka vastustaja 05.08.2022 seisukoha p-d 39–41, dtl 1492). Seega, kui Raasiku kinnistu äralõike müügihinnale oleks eraldi juurde arvestatud saamata jäänud tulu kinnistul kasvavast metsast, oleks seda arvesse võetud kahekordselt.

21(21)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.