AmEst Haldus OÜ kaebus majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkirja nr 176 tühistamiseks või alternatiivselt käskkirja punkti 3.2 tühistamiseks ja täiendava sundvõõrandamistasu maksmiseks kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – AmEst Haldus OÜ (registrikood 12754916), lepingulised esindajad vandeadvokaat Elmer Muna ja vandeadvokaat Edgar-Kaj Velbri Vastustaja – Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud esindaja Ave Henberg Kaasatud haldusorgan – Maa-amet, volitatud esindajad Merje Krinal ja Hellis Võsu
1.Rahuldada kaebus osaliselt. Tühistada majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkirja nr 176 punkt 3.2.2 Rapla-Pärnu raudtee 537 kinnisasja eest määratud hüvitise kohta osas, milles on jäetud arvestamata saamata jäänud tulu kasvavast metsast tulevikus saadava kasu osas. Kohustada vastustajat kasvava metsa eest tulevikus saamata jäänud tulu (kasu) uuesti hindama.
2.Jätta kaebus muus osas rahuldamata.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Mõista kaebajalt Eesti Vabariigi kasuks välja eksperdikulud summas 3650 eurot. Nõude täitmiseks vajalikud andmed on lisatud eraldi dokumenti.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 09.09.2022. a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AmEst Haldus OÜ-le kuuluvad Raplamaal Kehtna vallas asuvad kinnisasjad Kuivati (registriosa number 3274050) ja Raasiku (registriosa number 950037). Maa-amet teavitas 09.04.2019 AmEst Haldus OÜ-d Kuivati ja Raasiku kinnistute avalikes huvides omandamise menetlusest. 1(24)
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium otsustas 03.09.2020 käskkirjaga nr 176 (dtl 263-270) sundvõõrandada Kuivati kinnisasjast välja jagatava ja eraldi kinnisasjaks moodustatava Rapla-Pärnu raudtee 538 kinnisasja ca 1,02 ha (Kuivati kinnistu äralõige) ja Raasiku kinnisasjast välja jagatava ja eraldi kinnisasjaks moodustatava Rapla-Pärnu raudtee 537 kinnisasja pindalaga ca 1,58 ha (Raasiku kinnistu äralõige). Kuivati kinnistu äralõike sundvõõrandamise eest tasuti AmEst Haldus OÜ-le 6400 eurot ja Raasiku kinnistu äralõike sundvõõrandamise eest 3200 eurot. Samuti tasuti 134 eurot asjaajamiskulude hüvitist.
2.AmEst Haldus OÜ esitas 05.10.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkirja nr 176 tühistamiseks või alternatiivselt käskkirja punkti 3.2 tühistamiseks ja täiendava sundvõõrandamistasu 29 716,39 eurot maksmiseks kohustamiseks. Kaebaja esitas ka taotluse tunnistada põhiseaduse §-ga 32 vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 ning edastada kohtulahend Riigikohtule põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks. Kaebuse põhjendused:
1.Kinnistute äralõigete sundvõõrandamine ei ole lubatav. Kinnisasja sundvõõrandamine avaliku raudtee taristu väljaehitamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 7) eeldab, et projekt on tõenäoliselt realiseeruv ja sellises arengustaadiumis, et sundvõõrandamine on muutunud vajalikuks. Rail Baltic projekt ei ole sellises arengustaadiumis, mis kinnistute äralõigete sundvõõrandamist võimaldaks. Riigikohus on osaliselt Rail Balticu Pärnu maakonnaplaneeringu tühistanud ja kuivõrd projekti realiseerimise vältimatu eeldus on Eestit joonehitisena läbiva raudtee ehitamine kuni Läti piirini, on käesolevaks ajaks raudtee rajamine sattunud looduskaitselistel kaalutlustel kahtluse alla. Samuti on 29.03.2019 algatatud Rail Balticu täiendav keskkonnamõjude hindamine mh kaebaja kinnistuid puudutaval trassilõigul. Seega on võimalik, et ainus viis Rail Balticu planeeringute õiguspäraseks kehtestamiseks on raudteekoridori nihutamine või raudtee taristu rajamine teisel (Tallinn-TartuRiia) suunal. Eelneva tõttu puudub sundvõõrandamise vastu avalik huvi ja vajadus kaebaja kinnistute sundvõõrandamiseks juba käesoleval ajal.
2.Vastustaja oleks pidanud kinnistute äralõigete sundvõõrandamise asemel pakkuma kaebajale asenduskinnistuid. Maa-amet on olnud valmis kaaluma kinnistute vahetamist juhul, kui kaebaja on nõus jätkama menetlust kinnistutest tehtavate äralõigetega. Nimetatud eeltingimus on aga ebamõistlik ja seadusega vastuolus. Kaebajale oleks sellisel juhul jäänud väikesed juurdepääsuühenduseta Kuivati ja Raasiku kinnistute killud, mille majanduslikult mõistlik kasutamine on võimatu. Kaebaja on soovinud vahetuskinnisasjaks Rapla linnas paiknevat Liinimetsa kinnistut ja Hõreda külas paiknevat Piiri kinnistut. Mõlema kinnistu puhul olid vahetamise kriteeriumid täidetud. Piiri kinnistul on kaebaja kinnistutega sama otstarve ja kuigi Liivametsa kinnistul sihtotstarvet määratud ei ole, kasvab sellel mets ja Rapla valla üldplaneeringu kaardi kohaselt on tegemist säilitatava metsamaaga. Samuti asuvad sundvõõrandatav metsamaa ja vahetuseks soovitud metsamaa sarnases turupiirkonnas, s.o Rapla maakonnas. Asjaolu, et kaebaja kinnistud on suuremad, kui raudteeks vajak osa, ei ole asjakohane kriteerium KAHOS § 24 lg 3 kohaselt kinnistute vahetamise otsustamisel. Seega on vastustaja rikkunud KAHOS § 24 lõiget 1.
3.Vastustaja oleks pidanud omandama kaebaja kinnistud tervikuna. Vaidlustatud otsusega lõigutakse kinnistud selliselt osadeks, et teisele poole raudteed jääva metsamaa kasutamine ei ole majanduslikult mõistlik ja tükeldatud kinnistute (Raasiku kinnistu puhul raudteest ida poole ca 1,63 ha ja lääne poole ca 8,86 ha; Kuivati kinnistu puhul raudteest ida poole ca 2,94 ha ja lääne poole ca 6,33 ha) väärtus on senisest oluliselt madalam ja majanduslik kasutusvõimalus piiratud. Pärast sundvõõrandamist puudub kaebajal mis tahes ligipääs raudteest ida poole jäävatele kinnistutele ja kuigi haldusaktis on viidatud, et ligipääs saab toimuma Rail Balticu tarbeks rajatava juurdepääsutee kaudu, siis ei ole metsa majandamine (lisaks lageraiele ka hooldusraie ja noorendike hooldus jmt) vähemalt kuus aastat võimalik. Seega on tegemist olukorraga, kus KAHOS § 10 lg 1 alusel on vastustajal kohustus sundvõõrandada kinnistud tervikuna. KAHOS § 27 lg 2 sätestab ka, et 2(24)
kokkuleppel kinnisasja omanikuga võib omandada kinnisasja ka suuremas ulatuses, kui see on avalikust huvist lähtudes vajalik.
4.Kaebajale makstud kompensatsioon on vara väärtusest ja tekitatud kahjust oluliselt madalam.
4.1.Maa hindamine on läbi viidud ebapädeva isiku poolt. Ehkki hindamisaktid on kinnitanud 7. taseme hindaja, on need koostanud vajaliku pädevuseta 5. taseme hindaja, sh on metsa hindamise aktid tellinud 5. taseme hindaja. Selline hindamisaktide koostamine ei ole kooskõlas seaduse sätte ega mõttega. Puudub mistahes sisuline usaldus ja ülevaade, et 7. taseme hindaja oleks tegelikult hindamisaktide koostamise juures olnud või täitnud mistahes muud funktsiooni peale hindamisaktide allkirjastamise. Ka Domus Kinnisvara ei ole tegelikku hindamist läbi viinud. Kinnistu hinna on ainuisikuliselt määranud isik, kellel puudub mis tahes kutsepädevus vara väärtuse hindamisel. Ehkki KAHOS-e seletuskiri näeb ette, et kasvava metsa hindamisel tuleb hindamisprotsessi kaasata metsaekspert, ei näe kehtiv õigus ette võimalust anda hindamismenetlus täielikult sellisele isikule üle. Hindamisaktides ei ole esile toodud ühtki algallikat ega selgitatud arvutus- ja lahenduskäiku. Hindamisaktid ei ole seetõttu usaldusväärsed ega vasta KAHOS § 12 lg 2 nõuetele. Kutseline hindaja ei ole viinud läbi ka alates 22.04.2021 kehtivas uues hindamisjuhendis nõutud kaasatud eksperdi arvutus- ja lahenduskäigu kontrolli.
4.2.Sundvõõrandatavate äralõigete väärus on määratud valesti. Hindamisaktides nimetatud hinna eest ei ole võimalik soetada samaväärset vara. Seega ei hüvitata kaebajale vara tegelikku väärtust. Kinnistute äralõigete hüvitise väärtuse aluseks on võetud 29 kuud varem olnud metsatagavara, kuid metsa juurdekasvu perioodil 2018-2020 arvestatud ei ole. Kinnistute tagavara on Maa-ameti enda andmete kohaselt arvutades 7,5% suurem kui hindamisaktides on aluseks võetud. Domuse hindamisaktides kasutatud metsa hinnad on ilmselgelt ja oluliselt madalamad, kui 2020. aasta teises kvartalis kehtinud turuhinnad. Tegelik metsa hind oli 61,397,1% kallim (keskmine hinnavahe 74,6%). Eraettevõtted maksvad raieküpse metsa eest üle kahe korra kaebajale tasutust rohkem ja ka Maa-ameti enda oksjonitel riigi võõrandatava metsamaa hind on kaebajale tasutud hinnast oluliselt kallim. Kinnistute äralõigete hindamisel ei ole arvestatud saamata jäänud tulu. Raasiku kinnistul kasvab noorendik, mille istutamisele ja hooldamisele on kaebaja juba kulutanud 2 474 eurot, mis on minimaalne tulu, mida noorendiku arvelt on alust oodata. Hindamisaktides on noorendiku väärtuseks hinnatud aga vaid mõnisada eurot. Lisaks ei ole arvesse võetud, et metsamaal on väärtus ka pärast lageraiet ja 15 kuud enne sundvõõrandamist koostatud hindamisakt ei arvesta üldist kinnisvarahindade tõusu.
4.3.Vastustaja on jätnud hindamata sundvõõrandamata vara väärtuse languse. Käesoleval juhul ei ole kinnistutest tehtavad äralõiked iseseisvalt kasutatavad. Tegemist on piklike ristkülikutega, millel puudub iseseisev majanduslik kasutusvõimalus. Äralõiked on kasutatavad üksnes koos teiste sarnaste äralõigetega Rail Balticu rajamiseks. Seda silmas pidades ei ole korrektne hinnata äralõigetega tekitatud kahju üksnes äralõigete enda väärtuse määramise teel. Sellele lisaks tuleb KAHOS § 12 lg 4 alusel hinnata ka kinnistute kui terviku turuväärtuse vähenemist. Ka juhul, kui kohus ei nõustu, et äralõigete tulemusel muutub tekkinud kinnistute majanduslikult otstarbekas kasutamine võimatuks, on ilmne, et sundvõõrandamata jääva vara väärtus väheneb. Kaebaja kaotab kuni 2026. aastani mis tahes juurdepääsu raudteest ida poole jäävatele kinnistutele ja metsa majandamiseks tuleb teha rasketehnikaga mitmekümne kilomeetri pikkuseid ümbersõite. Kaebaja hinnangul on sundvõõrandamata innistute väärtuse langus vähemalt 10%. Selle kahju peab vastustaja kaebajale hüvitama. Kuna vaidlustatav otsus selle kahju hüvitamist ette ei näe, on see õigusvastane, rikkudes KAHOS § 12 lg-t 4. Uus 22.04.2021 kinnitatud kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend näeb ette ka konkreetsed hüvitusmäärad juurdepääsu pikenemise puhuks (iga lisanduva kilomeetri eest 20 eurot). Enne sundvõõrandamist oli kaebajal kokkuleppel piirinaabriga metsamaale juurdepääs olemas ja pärast sundvõõrandamist pikeneb juurdepääs kinnistute äralõigetele ca 14,5 kilomeetri võrra.
4.4.Vastustaja koostatud hindamisaktid on aegunud ega kujuta endast ajakohast vara väärtuse hinnangut. KAHOS § 11 lg 5 lähtub eeldusest, et menetlus viiakse läbi kolme kuu jooksul. 3(24)
Käesoleval juhul on menetlus kestnud ligi kuus korda kauem. Vara väärtuse hindamist sundvõõrandamise hetkele lähedase aja seisuga on pidanud oluliseks ka Tallinna Ringkonnakohus (asjad nr 3-10-1441 ja 3-10-234). Kohus rõhutas, et vara selline hindamine tagab võõrandajale võimaluse omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärne asi. Vara väärtuse hindamise ja sundvõõrandamistasu maksmise vahelisel perioodil on metsamaa hind Raplamaal tõusnud 17% võrra ning hindamisaktides on arusaamatult aluseks võetud hoopis 2017. ja 2018. aasta metsamaa hinnad. Sundvõõrandamise aegsed metsamaa tegelikud turuhinnad on aga Domuse kasutatud hinnast kuni 64,4% kõrgemad. Tõusnud ei ole mitte ainult äralõigetel asuva metsa hind, vaid suurenenud on ka metsatagavara.
4.5.Hindamata on jäetud saamata jäänud tulu. Saamata jäänud tulu hindamise kohustus on ette nähtud ka uues 22.04.2021 kinnitatud kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhendis, sj on ette nähtud kasvava metsa väärtuse hindamine tulumeetodil. Sellist hindamist on kaebaja ka soovinud, kuid vastustaja on arvestanud metsamaal kasvava noorendiku väärtuseks selle müügihind juhul, kui noorendik koheselt raiuda.
4.6.Uus hindamisjuhend näeb ette ka projekteeritavate ehitiste negatiivse mõjuga arvestamist. Kaebaja võrdse kohtlemise huvides ei saa seega järeldada, justkui peaks kaebaja algatama tulevikus eraldi kohtuvaidluse, et temale hüvitatakse sellisest mõjust tulenev kahju, mis teistele maaomanikele hüvitatakse juba sundvõõrandamismenetluse raames.
5.Kaebajale tasutav hüvitis omandi kaotamise eest ei ole õiglane ega kohene. KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1, mis võimaldavad sellises olukorras omandipositsiooni kaotamist enne õiglase hüvitise tasumist, on vastuolus põhiseaduse §-ga 32. Hüvituse kohesuse nõudest tuleneb, et isikul on õigus saada hüvitis hiljemalt samal ajal omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine (OONV) lõpuleviimisega. Vaidluse korral tohib OONV läbi viia alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja selle otsusega määratud tasu saamist. Vaidlustatud haldusakt ja KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 on vastuolus põhiseaduse §-ga 32 ulatuses, milles kaebaja kaotab omandipositsiooni enne hüvitise summa üle peetavate kohtuvaidluse lõppemist ja õiglase hüvitise kaebajale tasumist.
3.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata:
1.Kaebaja kinnisasjadest äralõigete omandamiseks esineb avalik huvi. Kaebaja ei ole kokkuleppemenetluse jooksul kordagi väitnud, et avalik huvi puuduks. Rail Baltic raudtee põhimõtteline asukoht Tallinn-Pärnu-Ikla suunal on määratud üleriigilises planeeringus Eesti 2030+ ning konkreetne trassikoridor veebruaris 2018. a kehtestatud Harju, Rapla ja Pärnu jooneehitise asukoha maakonnaplaneeringutes. Rapla ja Harju maakonnaplaneeringud on täies ulatuses kehtivad ja realiseeritavad ning Pärnu maakonnaplaneering suures osas kehtiv ja realiseeritav. Osas, milles Riigikohus Pärnu maakonnaplaneeringu tühistas, on planeerimismenetlus uuendatud ja planeering koostamisel. Riigikohus rõhutas oma otsuse järgsel pressikonverentsil, et Pärnu planeeringu osaline tühistamine ei väära Rail Baltic projekti ega seda, et raudtee hakkab kulgema läbi Pärnu. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamisseaduse § 13 lg 6 annab aluse jooneehitise maakonnaplaneeringu ja eelprojekti alusel raudtee rajamiseks kinnisasju omandada. Kuivati ja Raasiku kinnisasjad asuvad sirges raudteelõigus Raplamaal, kus põhiprojekti koostamise ja KMH raames ei ole ette näha trassi asukoha muutust trassikoridori sees. Nimetatud lõiku on võimalik esmajärjekorras ehitama hakata ja kaebaja kinnistute ümberkaudsed maad on juba suuresti omandatud.
2.Kaebajale pakuti äralõigete rahas omandamise asemel võimalusi kinnisasjade vahetamiseks ja maakorralduse läbiviimiseks, kuid kaebaja keeldus neist kõigist põhjusel, et Maa-amet oli nõus vahetama vaid Raasiku ja Kuivati kinnisasjade äralõigetele vastavad osad. Maa-amet oli valmis kaaluma Piiri kinnistust kaebaja kinnisasjade äralõigete väärtusele vastava vahetusmaa moodustamist, kuid kaebaja keeldus sellest põhjusel, et Maa-amet ei olnud nõus tervikkinnisasju vahetama. Kaebaja soovitud Liinimetsa kinnisasi ei paikne Raasiku ja Kuivati kinnisasjadega sarnases turupiirkonnas, Liinimetsa kinnisasi asub tiheasustatud piirkonnas, on kaebaja kinnisasjadest erineva sihtotstarbega ning perspektiivne maakasutuse juhtotstarve ei vasta vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele. Seega ei olnud võimalik Liinimetsa kinnisasja vahetamist KAHOS § 24 lõikest 3 tulenevalt kaaluda. 4(24)
3.Raudtee rajamiseks vajab MKM Raasiku ja Kuivati kinnisasjadest üksnes äralõikeid. KAHOS ei luba riigil osta kokku maad, mida ta avalikuks eesmärgiks ei vaja. See oleks vastuolus ka riigivara valitsemise üldpõhimõtete ja riigi raha säästliku kasutamise põhimõttega. KAHOS § 1 lg 6, § 4 lg 2 ning § 10 lg 1 lubavad avalikust huvist suuremas ulatuses kinnisasju omandada üksnes siis, kui avalikes huvides vajalikud äralõiked toovad kaasa isikule allesjääva kinnisasja otstarbetuks muutmise, sisuliselt de facto sundvõõrandamise. Kui isikule allesjäävat kinnisasja saab edukalt edasi kasutada, siis ei ole riigil õigust ega võimalust seda omandada. Raudtee maaeraldusest lääne poole jäävad Kuivati ja Raasiku katastriüksused moodustavad kõrvuti ühtse majandusüksuse kogupindalaga 15,23 ha ning raudtee maaeraldustest ida pool paiknevad Kuivatimetsa ja Raasikunurga katastriüksused moodustavad kõrvuti ühtse majandusüksuse kogupindalaga 4,53 ha.
3.1.Kaebajale allesjäävad kinnisasjad on ka edaspidi edukalt kasutatavad, sj on kaebajal võimalik kõrvuti jäävate Kuivametsa ja Raasikunurga ning Kuivati ja Raasiku kinnisasjade kasutust ja majandamist muuta otstarbekamaks, kui kõrvuti asetsevad katastriüksused liita. Nimetatud toiming ei vaja ka lisakulutusi, sest RB projekti käigus on kinnisasjad uuesti mõõdistatud ning katastriüksuste liitmine on võimalik teha ainult maakatastri toiminguna ilma uut mõõdistust läbi viimata. Raudteest ida poole jäävatele kinnisasjadele on raudtee eelprojektiga kavandatud ka juurdepääsutee, sj puudub kaebajal hoopis praegu Raasiku ja Kuivati kinnisasjadele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs, mistõttu muutub kaebaja olukord kinnisasjade osade omandamise tulemusena hoopis paremaks. Seni, kui ehitustegevusega ei ole alustatud, ei ole mingeid takistusi liikuda kinnistutele senisel viisil.
3.2.Rapla maakonna 2019. aasta metsamaa ostu-müügitehingutest nähtub, et kaebajale allesjäävaid kinnisasju on võimalik müüa (nt oli maa mediaanpindala 6,7 ha, kõige väiksem kinnisasi oli 0,1 ja, järgnesid 1,06 ja 1,11 ha, kuni 4,5 ha pindalaga kinnisasjadega tehti ligi neljandik tehingutest, 3-6 ha suuruste kinnisasjade tehinguid oli 24,4% tehingutest). Seega on äralõigetest allesjäävad kinnisasjad edukalt käsutatavad.
4.Hindamismenetlus on läbi viidud korrektselt ning kaebajale on kehtivate ja korrektsete hindamisaktide alusel pakutud kinnisasjade eest õiglane hind. Kaebaja ei ole ka olenemata selgitustest kasutanud KAHOS § 26 lg 7 võimalust võtta võrdlev hindamisaruanne.
4.1.Kaebaja kinnisasjade väärtust hindas esmalt Maa-amet LKS metoodika alusel ning selle tulemus väljendus 09.04.2019 pakkumuses. Kuna kaebaja vaidlustas hindamise tulemuse, siis tellis Maa-amet võrdleva hinnangu 7. taseme vara hindaja kutsetunnistusega hindajalt. Hindaja leidmiseks läbiviidud hanke võitis Domus, kes kasutas maa hindamiseks maa hindaja tegevuslitsentsi omavat isikut, kes on ka 7. taseme vara hindaja. Seega tellis Maa-amet hüvitusväärtuse hindamise hindajalt, kellel oli KAHOS § 12 lg 2 alusel hindamistoimingu läbiviimiseks vajalik pädevus. Domuse selgituste kohaselt on hindamistoimingute läbiviimine kahe hindaja poolt tavapärane praktika, kahe hindaja poolt läbiviidud hindamine ei vähenda kummagi hindaja vastutust hindamistulemuse esitamisel ja seetõttu ei saa kahe hindaja poolt läbiviidud hindamisaruannet pidada vähempädevaks kui ainult ühe 7. taseme hindaja teostatud hindamist. KAHOS § 12 lg 2 ei nõua, et hindamine oleks läbi viidud ainuisikuliselt 7. taseme hindaja poolt. Sisuliselt on 5. taseme hindaja puhul tegemist 7. taseme hindaja assistendiga ning assistentide kasutamine on omane paljudele eluvaldkondadele. Kaebaja väide, justkui oleks metsakorraldaja hinnanud kogu vara väärtuse, ei vasta tõele. Lõplikus, korrigeeritud eksperthinnangus on metsakorraldaja hinnanud vastavalt juhendile ainult kasvavat metsa.
4.2.Kaebaja kinnisasjade äralõigete puhul on tegemist 0,5 ha ulatuses lageda alaga, 1 ha ulatuses noorendikuga, 0,5 ha ulatuses 15a vanuse latimetsaga ning 0,6 ha ulatuses küpse männienamusega puistuga, tagavaraga 118 tm. Seega ei ole väärtuse hindamisel asjakohane võtta kogu kinnistute ulatuses arvesse raieküpse metsa hinda. Kaebaja kinnistutel kasvav mets ja selle hind ei ole ka võrreldav Maa-ameti oksjonitel müüdavatel kinnistutel kasvava metsaga. KAHOS § 11 lg 5 järgi määratakse kinnisasja hüvitusväärtus esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga ning sellele järgnevat bioloogilise vara juurdekasvu, turuolukorra või muude tegurite muutust arvesse võtta ei saa. Nimetatud säte lisatigi seadusesse põhjendusel, et menetluse venitamisega ei saaks kinnisasja väärtust muuta kõrgemaks, kui see oli me5(24)
netluse alguses. Isegi juhul, kui metsakorraldaja oleks ühe aasta ulatuses juurdekasvuga mitte arvestanud, ei mõjuta see oluliselt hindamise tulemust, sj on eksperthinnangutes välja toodud hinnangute täpsus. Vastustaja juhib tähelepanu, et eksperthinnangutes on välja toodud eksperthinnangute täpsus ± 20%. Kuivõrd hindaja ega ka menetluse läbiviija ei pidanud metsa hinna määramisel võtma arvesse metsa hindu 2020. aastal (kuna hindamine ise viidi läbi 2019. a), ei ole asjakohased kaebaja väited selle kohta, et metsa hind on määratud valesti ning et metsa väärtus on 2020. aastal keskmiselt 74,6% kõrgem kui hindamisaktides märgitud. Domuse hinnangus on arvestatud noorendiku mõjuga niivõrd, kuivõrd sellega arvestab metsamaa turg ning arvestatud on ka alles jääva maa väärtust. Maa-amet on läbirääkimiste aega pikendanud, sest on soovinud saavutada kokkuleppe ja teinud omalt poolt kõik võimaliku, et ei tuleks rakendada maaomanikule ebasoodsamat sundvõõrandamist, mistõttu ei saa pikka menetlust menetluse läbiviijale ette heita.
4.3.KAHOS menetlusreeglid ei näe ette enne sundvõõrandamise otsuse tegemist uue hindamisaruande koostamist. Enne sundvõõrandamise otsustamist on KAHOSes ette nähtud läbirääkimiste periood, kus lahendatakse kinnisasja omanike vastuväited ning vajadusel korrigeeritakse pakkumust, kuid KAHOS § 11 lg 5 järgi määratakse tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Ka praeguses asjas on tasu määratud vastavalt 23.07.2019 seisuga. KAHOS § 27 lg 3 kohaselt on kokkuleppe saavutamiseks ette nähtud üldjuhul kolme kuu pikkune läbirääkimiste aeg, kuid seda tähtaega on võimalik pikendada. Praegusel juhul on menetluse pikk kulg tingitud kaebaja soovimatusest kokkuleppele jõuda.
5.KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 on põhiseaduspärased. Praegusel juhul ei ole tegemist olukorraga, kus riik võtaks asja valduse ja omandi ilma hüvitist maksmata, mistõttu ei esine PS § 32 lg 1 riivet ega saa rääkida ka PS § 32 sätestatud õiguse rikkumisest. Ka juhul, kui esineb riive, sest MKM ei ole kaebajale hüvitist maksnud soovitud ulatuses, on riive marginaalne, sest põhiosas on kaebajale hüvitis välja makstud ja vaidlus käib üksnes hüvitise juurdemaksmise üle. Riigikohus on ka asjades nr 3-2-1-59-04 ja 3-3-1-69-09 leidnud, et põhiseadusega võib kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui arvestades sundvõõrandamise asjaolusid, ei ole täielik hüvitamine põhjendatud. Kui kaaluda kaebaja õiguste võimalikku väheintensiivset riivet riigi seatud eesmärgiga, siis on ilmne, et KAHOS § 31 ja § 35 kehtestamise eesmärgid kaaluvad üles kaebaja õiguste riive ning on proportsionaalsed. Kui võimaldada hinnavaidlustel takistada kinnisasjade sundvõõrandamist, tekib olukord nagu praeguses kaebuses: kuigi Maa-amet viitas kaebajale, et kui kaebaja ei nõustu Maa-ameti pakutud hüvitisega on tal võimalik KAHOS § 26 lg 7 alusel teha võrdlevale hindamisaruandele tuginevalt omapoolne ettepanek, ei ole kaebaja ühtegi võrdlevat hinnapakkumist võtnud, vaid on esitanud igasugusele hindamisele tuginemata lihtsalt soovi saada oma nägemuse järgset ülikõrget hüvitist. Säärased vaidlused võivad hakata oluliselt takistama RB raudtee rajamist. Just seetõttu on seadusandja loonud regulatsiooni, mille järgi saab riik kinnisasja valduse ja omandi omandamisega edasi minna ka hinnavaidluse ajal ja see on proportsionaalne.
4.Kohus kohaldas asjas 05.11.2020 ja 15.12.2020 määrustega esialgset õiguskaitset ja peatas majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkirja nr 176 täitmise tingimustel, et kaebaja lubab vastustajal teostada käskkirjaga omandatavatel kinnistutel ehitusuuringuid, mis on vajalikud Rail Baltic raudtee ehituse ettevalmistamiseks, vastustaja tagab ehitusuuringute teostamise õigusakte järgides ja omandatavaid kinnisasju võimalikult vähe kahjustades ning hüvitab omandatavatele kinnisasjadele tekitatud kahju, kui käesolevas asjas jõustub kohtuotsus, millega käskkirja p 3.1 tühistatakse, ning vastustaja tagab, et ehitusuuringute tegemiseks ega omandatavatele kinnisasjadele juurdepääsuks ei kasutata kaebaja Kuivati, Kuivametsa, Raasiku ega Raasikunurga kinnisasju.
KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kaebaja on enne viimast 08.06.2022 kohtuistungit ja pärast istungit esitanud väiteid seoses 22.04.2021 kinnitatud uue kinnisasjade hindamise juhendiga. Kohus jätab need lisandunud kaebaja 6(24)
väited (eelkõige juurdepääsutee pikenemisega ettenähtud lisahüvitis ja planeeritava ehitise mõju kinnisasjale) tähelepanuta. Kohus kontrollib haldusorgani tegevuse õiguspärasust ega otsusta ise sundvõõrandamise ega määratava hüvitise suuruse üle. Kohus hindab haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2) selle andmise ajal kehtinud normide alusel. Sealjuures võib haldusorgani halduspraktika täpsustuda ja muutuda. See ei tähenda, et varasemad haldusaktid oleksid või muutuksid uue halduseeskirja tõttu õigusvastaseks või need tuleks tühistada. Tegemist ei ole ka kestva piiranguga, vaid ühekordse haldusaktiga, mistõttu puudub ka haldusmenetluse uuendamise alus (HMS § 44). Uurimispõhimõte
6.Kohtule nähtub asja materjalidest, et asjas on keerukas kontrollida vaidlustatud haldusakti põhjenduste õiguspärasust kaebuses esitatud väidete alusel, kuivõrd haldusmenetluses kaebaja kõiki neid väiteid ei esitanud ehk vastustajal ei olnud võimalik neid varem käsitleda. Käesolevas asjas on kinnistuid iseloomustavad omadused kohtumenetluse ajal kaebuses toodu alul täienenud. Haldusmenetluses ei tuginenud kaebaja ka sellele, et sundvõõrandamine on üldse lubamatu, mistõttu ei saanud vastustaja ka neile väidetele juba haldusaktis vastata. Seetõttu tuleb lahendada küsimus, kui ulatuslik on kinnistuga seonduvate asjaolude väljaselgitamisel haldusorgani, kinnisvarahindaja ja omaniku (kaebaja) roll ehk uurimispõhimõtte (HMS § 6) ja kaasaaitamiskohustuse tasakaalupunkt.
7.KAHOS ei sätesta selgesõnaliselt omaniku kaasaaitamiskohustust. Küll aga sätestab HMS § 38 lg 3, et menetlusosaline on kohustatud haldusorganile esitama ja teatavaks tegema talle teada olevad menetluses tähtsust omavad asjaolud ja tõendid. Ka KAHOS sätestab: - omanik on kohustatud teavitama menetluse läbiviijat kinnisasjaga seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse, sealhulgas abikaasa õigus ühisvarale, ja kehtivast üüri- või rendilepingust tulenevast kasutusõigusest (§ 7 lg 2 p 6); - menetluses selgitatakse välja omaniku soov; mille alusel tehakse pakkumus, lähtudes samas seaduses sätestatud hüvitistest; ning omanik võib teha omapoolse ettepaneku (§ 26 lg d 1, 3 ja 7); - pärast kinnisasja väärtust vähendavate asjaolude ilmnemist teavitab menetluse läbiviija kinnisasja omanikku vajadusest vähendada tasu ja täiendavat hüvitist (§ 33 lg 2). Eeltoodust tulenevalt nähtub, et omanikul on kohustus teavitada haldusmenetluses mõjuritest, mis võivad mõjutada konkreetse kinnisasja hinda, sh mis ei pruugi olla registrite abil ega ülevaatusel tuvastatavad või arusaadavad. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebajale on korduvalt antud võimalus esitada nii hüvitise suuruse kui ka võõrandamise enda kohta seisukoht, kus kaebaja ei pööranud vastustaja tähelepanu näiteks eraldi kuivenduskraavidele ega ka Rail Balticu projekti teostamatusele (kaebaja hinnangul).
8.Riigikohus selgitas ka 14.03.2022 otsuses nr 3-19-509, et uurimispõhimõtte rakendamisel tuleb arvestada menetlusosalise võimekust esitada väiteid ja tõendeid enda huvides. Kaebaja kui universaalset postiteenust osutav riigi äriühing (AS Eesti Post) ei vaja konkurentsimenetluses oma seisukohtade esitamisel ja tõendamisel sellist abi nagu väikeettevõtja või tavatarbija (p 21). Ka käesoleval juhul ei ole kaebajaks füüsiline isik, kes võib olla endale emotsionaalse väärtusega kinnistu võõrandamisel ootamatus olukorras; ega ka juriidiline isik, kes puutub esmakordselt sellise olukorraga kokku. Kaebaja on metsamajandamisega, sh metsakinnistute võõrandamise ja omandamisega tegelev ettevõte, kellelt saab eeldada eriteadmisi tegurite kohta, mis mõjutavad metsa ja metsamaa hinda, ning kes oskab ka sellele vastustaja tähelepanu pöörata. Kaebaja on oma sisulisele pädevusele ka enda ärakuulamisel 23.06.2020 vastuses tuginenud. Ka ärakuulamisõigus täidab seda eesmärki, et isikul tuleb haldusorganit teavitada asjaoludest, mida ei ole veel haldusakti andmisel osatud või soovitud arvesse võtta. Kaebaja teadmised avalduvad ka kaebaja esitatud pakkumistest, kuigi need on suunatud vahetusmaa saamisele. 7(24)
Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et vastustaja uurimiskohustus kinnistute hinda mõjutavate tegurite väljaselgitamisel ei olnud absoluutne, vaid kaebajal oli siinkohal olulises ulatuses, sh ka kaebaja isikut arvestades kaasaaitamiskohustus. Kohus selgitab, kuidas see haldusakti õiguspärasust mõjutas, vajalike tegurite juures hiljem. Kohus märgib ka etteruttavalt, et vaatamata omaniku kaasaaitamiskohustusele võib eksimus metoodikas või metoodika kujundamises tuua kaasa haldusakti õigusvastasuse ka siis, kui omanik sellele haldusmenetluses haldusorgani tähelepanu ei pööra. Kohtu tähelepanek mõjutab ennekõike sellist teavet, mis võib olla vastustajale keerukamalt kättesaadav, kuid omanikult võib sellist teavet eeldada (maavarade olemasolu, looduskaitsealused liigid, kraavituse mõju vms).
9.Kohus leiab, et analoogia korras kohaldub sama ka haldusakti põhjendustele – haldusorganil on küll kohustus põhjendada talle antud õiguslikust alusest nähtuvalt asjaolude olemasolu ja kaalumist. Küll aga ei pea haldusorgan vastama kõikvõimalikele vastuväidetele, mida menetlusosaline võinuks haldusmenetluses esitada, kuid ei esitanud. Eeltoodust tulenevalt on asjas kandunud vastustaja põhjendamiskohustus oluliselt üle kohtumenetlusse. Ka saab tähelepanuta jätta kinnisasjade omadused, mida vastustaja ja/või hindaja haldusmenetluses ei teadnud ega pidanudki teadma, samas millele kaebaja ka tähelepanu ei juhtinud. I – Sundvõõrandamise lubatavus
10.Kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja omandamine üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või sundvõõrandatakse, kui omanikuga kokkulepet ei saavutata (KAHOS § 2 lg 1). Kinnisasja on lubatud omandada avaliku raudtee taristu ja teenindusrajatiste ehitamiseks (§ 4 lg 1 p 7). Kaebaja väitel puudub tema kinnisasjade omandamiseks avalik huvi, kuna Rail Baltic projekti realiseerumine praegu planeeritaval trassil ei ole kindel. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja kinnistutest äralõigete omandamiseks on avalik huvi. Rail Baltic raudtee konkreetne trassikoridor määrati veebruaris 2018. a kehtestatud Harju1, Rapla2 (dtl 589 jj) ja Pärnu3 maakonnaplaneeringutes. Rapla ja Harju maakonnaplaneeringud on kehtivad ning Pärnu maakonnaplaneering suures osas kehtiv. Kohtule ei nähtu asjaolusid, mis olid teada sundvõõrandamise alustamise, vaidlustatud haldusakti andmise aja ega ka käesoleva kohtuotsuse tegemise aja seisuga, mis seaksid kahtluse alla Rail Balticu projekti tervikuna realiseerimise. Riigikogu ratifitseeris Rail Baltica raudteeühenduse arendamise kokkuleppe 2017. aastal4. Seega on seadusandja andnud kinnituse projekti läbiviimise kohta. Vahepealse aja jooksul ei ole Rail Balticu projektist loobutud. Ka Riigikontroll on möönnud, et projekti tähtaegne valmimine pole ilmselt realistlik ja tegevuste maksumus ületab esialgseid prognoose, kuid see on selliste suurprojektide puhul olnud pigem tavaline5.
Asjaolu, et Riigikohtu 19.05.2020 otsusega nr 3-18-529 on Pärnu maakonna osas planeering osaliselt tühistatud, ei tähenda, et raudteed ei ehitataks, selle ehitamine oleks ebatõenäoline või trassi kulgemine kaebaja kinnistutelt oleks ebatõenäoline. Seejuures ei mõjuta Riigikohtu otsus trassi kulgemist läbi Pärnu ega Läti piiri äärde jäävate trassilõikude asukohta (otsuse p 35). Riigikohtunik Ivo Pilving on ka seletanud, et see kohtuotsus ei tähenda juriidilist vetot kogu projektile, vaid viga on võimalik parandada ja teha teaduspõhine poliitiline valik6. Seega olukorras, kus põhimõtteline otsus raudteetrassi läbimise kohta, sh kaebaja kinnistutelt on tehtud, planeering kaebaja kinnistute osas kehtiv ja soovitakse läbi viia projekteerimistöid, on avalik huvi kaebaja kinnistute äralõigete omandamiseks KAHOS § 2 lg 1 ja § 4 lg 1 p 7 alusel olemas. Ka asjaolu, et Raplamaal oli haldusakti andmise seisuga läbiviimisel KMH (keskkonnamõjude hindamine, dtl 271 jj), ei tähenda seda, et Rail Balticu projekti teostumine oleks ebatõenäoline. Keskkonnamõju hinnatakse, kui taotletakse tegevusluba tegevusele, mis toob eeldatavalt kaasa olulise keskkonnamõju (KeHJS § 3 lg 1 p 1). Tegevusloaks sama seaduse mõttes on ka ehitise kasutusluba (§ 7 p 1), kuid on ebaloogiline väita, et ehitise teostatavuse võimalikkuse üle otsustatakse KMH tulemusel alles ehitise valmimisel ja kasutusloa taotlemisel. KMH algatamise eesmärgiks on ennekõike raudtee rajamise mõju minimeerimine, lahenduste täpsustumine ja leevendamise tingimuste väljaselgitamine (dtl 271 jj). Arvestada tuleb ka sellega, et Rapla maakonnaplaneeringu7 „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“ käigus viidi läbi keskkonnamõjude strateegiline hindamine (KSH), kus eelistatud trassilõikudel viidi täpsem hindamine läbi KMH täpsusastmes (aruande lk-d 27-30, samuti dtl 275). Põhitrassi asukoha mittemuutmist on kinnitanud ka RB Rail AS Eesti filiaal (dtl 449). Kohus märgib, et lõplikult ei ole välistatud, et mistahes projekt viimastes etappides jääb lõplikult teostamata. Selle tõttu ei saa aga välistada ettevalmistustöid, milleks on ka riigi poolt maa omandamine. Juhul, kui RB projekt lõpuks ei realiseeru, on võimalik ka kinnisasja tagastamine (KAHOS
7.ptk).
11.Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see on võimalik (KAHOS § 10 lg 1). Kaebaja väitel ei ole võimalik pärast äralõigete omandamist kinnisasju enam alles jäävates osades mõistlikult majandada, mistõttu oleks tulnud omandada kinnisasjad tervikuna. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajale ei tule KAHOS § 10 lõikest 1 ainuotsustusõigust nõuda tervete kinnistute omandamist ehk määrav ei ole üksnes omaniku tahe või eelistus. Ka tervete kinnistute omandamine peab olema kooskõlas KAHOS § 2 lg 1 avaliku huvi eesmärgiga ehk terve kinnistu saab omandada siis, kui avalik huvi on terve kinnistu osas või olukorras, kus avalik huvi on küll ainult osa kinnistu osas, muutuks ainult osa omandamisega allesjääv kinnistu sisuliselt väärtusetuks või selle otstarbekohane kasutamine muutuks sisuliselt võimatuks, s.o ainult osaline kinnistu omandamine oleks omaniku jaoks liialt koormav. Kohus leiab, et kaebajale allesjäävate kinnistute puhul see nii ei ole. Läänepoolsed kinnistud Raasiku ja Kuivati on piisavalt suured, et nende majandamine edaspidi on võimalik senises korras, Lisaks on kaebajale allesjäävad läänepoolsed kinnistud piisavalt suured, et kohtule ei nähtu, kuidas muutub nende senine majandamine võimatuks või nii ebaotstarbekaks, et tegemist oleks de facto kaebaja kinnistute omandamisega. Kaebajale allesjääv Kuivati kinnistu on maakatastri andmete kohaselt 6,39 ha suurune ja kaebajale allesjääv Raasiku kinnistu on maakatastri andmete kohaselt 8,84 ha suurune. Tegemist ei ole metsa majandamiseks ilmselgelt liiga väikeste kinnistutega. Idapoolsed allesjäävad
kinnisasjad on küll väiksemad (Kuivatimetsa 2,92 ha ja Raasikunurga umbkaudu 1,6 ha), kuid ka nende suurus ei välista senist metsamajanduslikku tegevust. Vastustaja on pakkunud ka maakorraldustoimingut (KAHOS § 25 lg 1), mille käigus ühendataks Kuivatimetsa ja Raasikunurga kinnisasjad üheks suuremaks kinnisasjaks (kokku seega vähemalt 4,52 ha, dtl 60 ja 132), mis võiks kaebaja võimalusi kinnistut müüa suurendada. Kinnistute mõistlikku majandamist tulevikus on kinnitanud ka ekspert Riho Lubi (küsimus nr 2.5, dtl 1323 jj)). Ka nähtub Maa-ameti esitatud tehingute infost (07.01.2022 vastus, dtl 1133 jj), et kinnistud suurusega 12 ha (Raasiku) ja 10 ha (Kuivati) ei ole kõrgema keskmise ega mediaanhinnaga võrreldes 6,39, 8,84 või 4,52 ha suuruste kinnistutega. Pigem nähtub Maa-ameti esitatud tabelist, et suuremate kinnistute hektari hind on väiksem. Kinnistuid ei tulnud omandada ka tervikuna seetõttu, et allesjäävate osade juurdepääsuteede korraldus muutub. Kohus leiab, et KAHOS § 10 lg-st 1 tulenevad sisulise väärtusetuse või otstarbekohase kasutamise võimatus on absoluutsed kategooriad, st tegemist on puudustega, mida ei ole võimalik ka nt juurdepääsuteedega kõrvaldada. Selline olukord võib tekkida siis, kui tekivad ebaotstarbeka kujuga siilud või ribad või mistahes juurdepääsutee rajamine (kokkulepetest või servituutidest sõltumata) on ilmselgelt võimatu. Kaebaja senistele kinnistutele puudub juurdepääs otse avalikult teelt. Kaebaja väitel oli tal Raasiku ja Kuivati kinnistutele juurdepääsuks kokkulepe naaberkinnistu omanikega, kuid kohtule servituudi olemasolu, mida kaebajale hüvitada tuleks, ei nähtu ning seda ei tuvastatud ka eksperthinnangute (täiendatud eksperthinnangud, Kuivati kinnistu dtl 171 jj; Raasiku dtl 198 jj) koostamisel haldusmenetluses. Kaebaja ei ole menetluses ka ära näidanud, milliselt konkreetselt teelt tema juurdepääs katkeb. Ühekordseks juurdepääsuks sõlmitud suulised või kirjalikud kokkulepped võivad ajas muutuda, sh kui vahetuvad kinnistute omanikud. Idapoolsetele kinnistutele saab kaebaja tulevikus juurde koos raudteega rajatava tee kaudu. Vajadust rajada oma maatüki kasutamiseks ajutisi teid või leppida kokku teiste omandis olevatel maatükkidel asuvate teede kasutamises ei saa pidada olukorras, kus kaebajal puudus avalikult teelt oma kinnistutele juurdepääs, nii koormavaks, et see muudaks kinnisasjade kasutamise võimatuks ja õigustaks kinnisasjade tervikuna omandamist KAHOS § 10 lg 1 mõttes.
12.Kaebaja väitel oleks vastustaja pidanud kinnisasju vahetama. Kaebaja vahetamise eesmärk lähtus eeldusest, et vahetatakse terved kinnisasjad; Maa-amet oli vahetamist nõus kaaluma aga vaid juhul, kui jätkatakse äralõigete omandamisega. Kuivõrd kaebaja vaid äralõigete osas vahetamisega nõus ei olnud, jäi kokkulepe selles osas saavutamata. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses on omandajaks riik või kohaliku omavalitsuse üksus (KAHOS § 6 lg 2), mis tähendab, et kummagi haldusorgan on ka menetluse läbiviija (KAHOS § 6 lg 3). Menetluse läbiviijal on õigus pakkuda omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisosa omandamist või vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS § 22 lg 1). See tähendab, et kaalutlusõigus otsustamaks, kas pakutakse omandamist või vahetamist, on käesoleval juhul riigil. Tegemist ei ole suvaõigusega, kuid samas ei ole kaebajal subjektiivset õigust valikuks, kas talle meeldiks või sobiks omandamine või vahetamine rohkem ehk tal ei ole õigust vahetamist nõuda. Küll aga ei hinda kohus praegusel juhul kaebaja või vastustaja pakutud vahetamisettepanekut, kuivõrd vahetamiseni ei jõutud mitte seetõttu, et üks või teine kinnistu ei sobinud, vaid seetõttu, et kaebaja soovis vahetada terveid kinnistuid, Maa-amet aga ainult äralõikeid. Kuivõrd kohus leidis varasemalt, et ainult äralõigete omandamine oli õiguspärane, ei hinda kohus toimumata jäänud vahetustehingu õiguspärasust. Kohus ei hinda võimalikku vahetustehingut ka seetõttu, et vahetustehing eeldab siiski pooltevahelist kokkulepet. Pooled aga ei saavutanud pikema aja jooksul, sealjuures erinevate arusaamade tõttu vahetuse ulatusest kummalegi sobivat kokkulepet. Arvestades riigi vajadust viia sundvõõrandamine mõistliku aja jooksul lõpuni, siis vahetamise osas kokkuleppele jõudmata jätmisel jätab KAHOS § 22 lg 1 vastustajale kaalutlusõiguse minna vahetamise ettepanekult üle omandamise menetlusse. 10(24)
13.Kaebaja hinnangul on KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1, mis võimaldavad sellises olukorras omandipositsiooni kaotamist enne õiglase hüvitise tasumist, vastuolus põhiseaduse §-ga 32. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks ilma jäänud õigusest saada omandi kaotamise eest kohest hüvitist. Vaidlustatud otsuse punkti 3.3 kohaselt on riik võtnud endale kohustuse maksta välja hüvitis koheselt (p 3.3), kuid kaebajal on kohustus anda kinnistud üle alles 30 päeva jooksul otsuse kättesaamisest (p 3.6). Seega tasutakse kaebajale enne hüvitis ning alles seejärel tuleb tal omand üle anda. 30päevane tähtaeg vastab ka kohtusse pöördumise kaebetähtaja pikkusele (HKMS § 46 lg 1), mis tähendab, et isikul on võimalik taotleda ka esialgset õiguskaitset. Eesti õiguskorras hakkab haldusakt kehtima reeglina isikule kättetoimetamisest, mitte näiteks kaebetähtaja möödumisest. Küll aga on isikul võimalik pöördumatute tagajärgede korral taotleda omandi võõrandamise edasilükkamist, mida reeglina on ka võimaldatud, arvestades omandi võõrandamise raskust ja tagajärgede kõrvaldamise keerukust. Käesoleval juhul on kaebaja ka esialgse õiguskaitse saavutanud – vaidlustatud kinnisasjad on jätkuvalt kaebaja omandis, samas kui kaebajale on tasu ja hüvitis välja makstud (dtl 329). Seega puudub käesoleval juhul konkreetse normikontrolli eelduseks olev kaebaja õiguste riive ning täitmata on ka asjakohasuse kriteerium – käesoleval juhul ei ole kaebaja kaotanud või kaotamas omandipositsiooni enne hüvitise tasumist, kuivõrd kaebajale on hüvitis juba tasutud. Kaebajal ei ole küll võimalik kinnistuid täies ulatuses käsutada ega kasutada – mõlemad on piiratud nii keelumärgete (dtl 28, 31) kui ka esialgse õiguskaitse määrusest tulenevate kohustustega. Samas on ülemääraste piirangute vastu võimalik kasutada taaskord esialgse õiguskaitse abinõusid, kui see peaks olema vajalik ning sellega väidetav põhiseadusvastane riive kõrvaldada. Vastates kaebaja väitele seoses Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 08.11.1996 otsuse nr 3-4-1-2-96 punktis V leitule, leiab kohus, et tuleb arvestada ka Riigikohtu üldkogu 18.03.2005 otsuses nr 3-2-1-59-04 tooduga, et sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk turuhinnaga. Ehkki üldjuhul saab õiglaseks hüvitiseks lugeda asja turuväärtust, võib põhiseadusega kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega. Kaalumisel tuleb arvesse võtta ka konkreetse menetluse iseärasusi. Kohus rõhutab, et haldusmenetluse, sh sundvõõrandamise läbiviimine on täitevvõimu ülesanne. Igal isikul on õigus küll pöörduda oma õiguste rikkumise korral kohtusse, kuid see ei tähenda eeldust, et iga isik haldusmenetluse tulemusel kohtusse pöördub või sundvõõrandamise hüvitise määraks üksnes kohus. Viimast ei nõua ka PS § 32. Seega peab täitevvõimul olema võimalik teha otsus nii sundvõõrandamise fakti kui ka makstava hüvitise osas. Kohtul on lubatav kontrollida täitevvõimu tegevust, austades võimude lahususe põhimõtet; sealjuures ei asu kohus ise hüvitist määrama, vaid kontrollib üksnes vaidlustatud haldusakti õigsust. Kohus saab sekkuda vaid küsimustes, kus vastustajal (või hindajal) ei ole hindamisruumi (või kui tegemist ei ole prognoosotsusega) ega kaalutlusruumi. Kohtu poolt sekkumine diskretsiooni redutseerumisel nullini ja konkreetsete ettekirjutuste tegemine on erandlik. Hüvitise määramine ka seaduses ettenähtud aja seisuga (KAHOS § 11 lg 5), mida hiljem ettenägematud asjaolud ei saa mõjutada (sh kui kiirelt konkreetne kohus asja lahendab), võimaldab nii kinnistu omanikul kui ka avalikule võimul prognoosida sundvõõrandamise tulemust. Samuti välistab see kummagi poole poolt kuritarvitusi või suvaotsuseid (vt pikemalt alapealkirjast „Hindamise aeg“).
14.Juhul, kui kohus nõustub kohtumenetluse tulemusel, et sundvõõrandamine on iseenesest lubatav, kuid tasutav hüvitis ei ole siiski piisav, on kohtul võimalik otsustada nii sundvõõrandamise haldusakti tervikuna tühistamine kui ka üksnes hüvitise ulatuses – kaaludes poolte (sh avalikke) asjakohaseid huve. Hüvitise ebapiisavuse korral tuleb kaaluda ja hinnata, mis komponendiga on tegemist ning kas see on varem omandit kaotades võimalik hiljem hüvitada kahjuhüvitise või intressina (PS § 25). Lisaks tuleb arvestada, et KAHOS alusel hüvitatavad komponendid võivad olla laiemad, kui PS § 32 11(24)
tingimata nõuab. Põhiõiguste ulatus ei ole defineeritav lihtseaduste alusel ja lihtseadustega võib anda isikutele laiemaid õiguseid, kui põhiseadus nõuab. Seega ei pruugi kõik KAHOS alusel hüvitatavad elemendid (nt turuväärtusele lisanduvad hüvitised) kuuluda PS § 32 kohese hüvitise kaitsealasse. II – Sundvõõrandamise hüvitis Hinnatav tegevus või tagajärg
15.Poolte vahel on tekkinud vaidlus ning ka kohus tõstatas 08.04.2022 kohtunõudes küsimuse, kas sundvõõrandamisel, ennekõike varalise kahju hindamisel on hüvitatavaks: - üksnes kahju, mis tuleneb sundvõõrandamisest endast, s.o et omanik kaotab omandi; - samuti kahju, mis tuleneb sundvõõrandataval maal kavandatavast tegevusest, konkreetsel juhul Rail Balticu ehitamisest ja kasutamisest. Kohus on selgitanud, et kahtlus selles osas tuleneb KAHOS § 13 lg 2 erinevate alapunktide sõnastusest; s.o omandi kaotamine ei tähenda ehitise likvideerimist (p 1); metsa või istanduse hävimist (p 3) ega ka juurdepääsu likvideerimist (p 4), vaid see on ennekõike sundvõõrandamise eesmärgi elluviimisega, nt konkreetse tee ehitamisega kaasnev tagajärg.
16.Tallinna Ringkonnakohus selgitas 08.02.2012 otsuses nr 3-10-1441 varasema seaduse (KASVS) kohta, et sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse. Muud esile toodud kahjulikud mõjutused (müra, saaste) on seotud mitte sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamisega ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna, mida erakorraliselt või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama peaks. Kohus leiab, et ka KAHOS hüvitise määramise sätteid tuleb tõlgendada üksnes vara kaotuse, mitte kavandatava ehitustegevuse vaates. Konkreetses piirkonnas toimub kohtule teadaolevalt (sh kuna pooled ei ole taotlenud esialgse õiguskaitse abinõu muutmist) alles projekteerimine, mis tähendab, et veel ei ole teada lõplik lahendus ega ka võimalike häirete leevendusmeetmed. Kohus ei pea ise võimalikuks spekuleerida ega leia, et seda oli võimalik ka vastustajal sundvõõrandamist otsustades teha, kas ja milline on Rail Balticuga kaasnevad kahju. Üldistades, jättes kõrvale konkreetse projekti, võib sundvõõrandamine tee rajamiseks toimuda ka enne, kui on valitud konkreetse tee liik (autotee, trammitee, rongitee), samas on nendega kaasnevad mõjud erinevad ning võivad projekteerimise ja ehitamise käigus muutuda, sh leevendus- või asendusmeetmete kaudu. Eeltoodust tulenevalt jäävad kõrvale kaebaja väited, mis puudutavad maaparandussüsteemi lõhkumist või taastamise kulusid; samuti avalikku teed mööda sõitmise teekonna pikenemist – need ei ole olemuslikult seotud sundvõõrandamise, vaid alles Rail Balticu ehitamisega. Juurdepääsu likvideerimist tuleb sundvõõrandamisel arvestada siis, kui sundvõõrandatav kinnistuosa on see, millelt on ainsana juurdepääs kinnistult avalikult kasutatavale või servituudiga koormatud teele. Küll aga ei tule arvestada sundvõõrandamisel ehitustegevuse tõttu võimalikke vajalikke ümbersõite, kuivõrd see on seotud ehitustegevuse, mitte võõrandamisega ning võib olla erinevatel viisidel ehitusprojekti raames välditav või leevendatav. Ka metsa või ennekõike istanduse hävimist tuleb arvestada sundvõõrandamise hüvitamisel üksnes siis, kui sundvõõrandatavale kinnistuosale jäävad kinnisasjaga seotud osad, ilma milleta muutub metsa või istanduse edasine kasvatamine/kasutamine võimatuks. Metsa korral on see vähetõenäoline, küll aga võib näiteks spetsiifiliste viljadega istandus hävida, kui sundvõõrandamise (omaniku vahetus) tõttu kaob juurdepääs veekogule või hädavajalikule muule taristule. Hüvitatav on sellises olukorras ka samaväärse istanduse või selle käitamiseks vajavate osade rajamise kulud. Varalise kahju hindamiseks pädev isik
17.KAHOS § 11 lg 2 kohaselt koosneb kinnisasja omanikule makstav tasu kinnisasja väärtusest ning otseselt kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust (varalise kahju komponendid). Seega koosneb tasu kolmest erinevast komponendist. 12(24)
Kinnisasja väärtuse hindamist reguleerib KAHOS § 12. Kuigi sama paragrahvi pealkiri viitab ka varalisele kahjule, on kahju komponente tegelikult reguleeritud KAHOS §-des 13 ja 14. KAHOS § 12 lg 2 sätestab sõnaselgelt, et (kinnisasja) väärtuse määramiseks võib tellida hindamise kutsetunnistusega hindajalt; sama volitust ei ole antud tasu osas tervikuna (kus sisaldub nii vara väärtus kui ka kahju komponendid) ega ka kahju komponentide juures järgnevates paragrahvides. Nii ei saa tasu tervikuna ega varalise kahju komponentide hindamist tellida hindajalt. Seega on otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hindamine menetluse läbiviija, käesoleval juhul Maa-ameti ülesanne. See aga ei välista, et kahju komponentide osas ei võiks saada Maa-amet sisendit ka kinnisvarahindajalt, kellele on tehtud ülesandeks vara väärtuse hindamine KAHOS § 12 lg 2 alusel. Küll aga on need sisendid erineva väärtusega: - vara väärtuse (esimene komponent) osas on seadusega antud volitus, et hindamiseks on pädev kinnisvarahindaja; - otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas (teine ja kolmas komponent) võib menetluse läbiviija saada sisendi, kuid peab kõiki asjakohaseid kaalutlusi ise sisustama ning vajadusel kontrollima ega esine täiendavaid kahju komponente, mida tuleks hinnata. Eeltoodust tulenevalt on kutsetunnistusega hindajalt saadud eksperthinnangu kaal erinev osades, millist komponenti on hinnatud. Eeltoodut toetab ka KAHOS §-de 13 ja 14 süsteemne tõlgendamine. Kinnisavarahindaja hindab kinnisasja väärtust ning tal on eriteadmised ilmselgelt nimelt kinnisvara hindamise valdkonnas. Otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu võib hõlmata aga ka kahju, mille hindamiseks kinnisvarahindajal erialateadmised puuduvad. Näiteks võib otseseks varaliseks kahjuks olla ka kaotatud (ärilised) investeeringud, seadmete ümbertõstmise kulu; eriliste taimedega istanduse taasrajamise kulud; saamata jääva tuluna aga ka näiteks äriühingu ärikasum vms. Käesolevas asjas on eksperdid kinnitanud, et äriühingu kasum või kahju läheb hindamise kontekstist välja ja saamata jäänud tulu saab hinnata vaid kinnisvara kontekstis (08.06.2022 istungil alates 12:08:25,). Riho Lubi kirjalik vastus küsimusele nr 2.15 ja Imre Meritsa kirjalik vastus (dtl 1344 jj) küsimusele nr 8 kinnitab, et kinnisvara hindajal ja metsaeksperdil puuduvad eriteadmised hindamaks metsa väärtust tulevikus. Osas, milles hindajal erialateadmised puuduvad, ei saa hindaja seisukohta avaldada, samas ei saa ka need komponendid ja tekkiv kahju hindamata jääda. Kohus märgib siinkohal, et seetõttu tuleks haldusorganil olla täpne lähteülesande püstitamisel, mis on antava hinnangu siduvus erinevate komponentide osas (vt hindamise lähteülesanne; „Hindamise lähtekohad“, kus on seatud kohustuseks määrata hüvitis otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, dtl 228). Samas ei ole lähteülesanne eelhaldusaktiks, kuivõrd sellele puudub siduvus haldusvälisele isikule (kinnisasja omanikule); samuti ei ole see kohtus vaidlustatavaks menetlustoiminguks HKMS § 45 lg 3 mõttes, kuivõrd otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas on lõplikuks hindajaks siiski menetluse läbiviija ning lähteülesanne ei tingi vältimatult vale lõppotsuse tegemist. Kinnisasja väärtuse hindamiseks pädev isik
18.Kaebaja leiab, et maa hindamise on läbi viinud ebapädev isik, s.o 5. taseme hindaja 7. taseme hindaja asemel. Hindamisaruandest tuleneb, et selle koostajaks on kutseline nooremhindaja (tase 5) ning kinnitajaks vara hindaja (tase 7). KAHOS § 12 lg 2 märgib, et kinnisasja väärtuse määramiseks tellitakse hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kohus leiab, et lõpptoimingu eest vastutav isik, olgu selleks haldusorgani juht (minister, peadirektor, õiguskantsler), samuti nt notar, kohtunik või ka vandeadvokaat, ei pea kõiki tema nimel antava lõpptulemuseks vajalikke menetlustoiminguid algusest lõpuni isiklikult tegema. Haldusorganitele on ise13(24)
loomulik sisepädevuse jaotus (HMS § 8 lg 2), mis tähendab, et ametnik koostab vastuse teksti ning õigusaktide kohaselt vastutav isik allkirjastab selle. Koostaja andmed on tavapäraselt dokumendi (vastuse või haldusakti) lõpus. Ka notarit, kohtunikku ja ka vandeadvokaati võib töö tegemisel abistada abilised – sekretär, (kohtu)jurist vms. Ei ole nõutav, et mistahes kohtulahendi või vastuse kohtule kirjutaks otsast peale (sh seisukohad ja tehnilised detailid) tingimata allkirjastanud kohtunik või vandeadvokaat ise; sh ei pruugi selline tööjaotus ka dokumendiga tutvumisel hiljem selguda. Ka ei pea tehnilisi andmeid (riigilõivu tasumine, registriandmed vms) koguma tingimata vastutav isik ise. Küll aga vastutab kinnitaja või allkirjastaja tema nimel tehtud töö eest. Kohus leiab, et sama töökorraldus on lubatav ka kinnisvara hindamise korral. Sellise töökorralduse tavapärasust kinnitas ka ekspert Riho Lubi (kirjaliku vastuse p-d 2.1 ja 2.2). Kumbki eksperthinnang sisaldab ulatuslikult tehnilisi või registriandmeid, samuti aruandest aruandesse korduvaid andmeid (nt majanduskeskkonna üldistatud ülevaade). KAHOS § 12 lg 2 mõtteks ei ole, et 7. taseme kinnisavarahindaja peab iga tehnilise eeltöö ja kirjeldava osa ise tegema. Küll aga on tal kontrollimise kohustus, mis võib väljenduda ka eelnevates majasisestes standardites, aruannete kohustuslikes elementides vms. Kohtul ei ole tekkinud asja lahendades mõistlikku kahtlust, et 7. tasemele vastav vara hindaja, kes on eksperthinnangu kinnitanud, ei ole oma kontrollikohustust kinnitamisel ja ülevaatamisel järginud. Kohus kuulas ka 7. taseme hindaja istungil ära ning kuuldu veenis kohut, et isik on hinnatavate objektidega sisuliselt kursis.
19.Kohus ei nõustu ka, et hindamismenetlus on antud täielikult metsaeksperdile üle. Kinnisvara kui tervikut on siiski hinnanud 7. taseme vara hindaja. Tuleb möönda, et kinnistul, kus on küps puistu, moodustab puistu hind oluliselt suurema osa kui maa enda hind (vt Kuivati eksperthinnangu lk 19). See aga ei tähenda, et hindamisprotsess oleks antud metsaeksperdile üle. Arvestada tuleb ka KAHOS seletuskirjas toodut, et hindamise läbi viimine kutselise hindaja poolt võib kasvava metsaga kinnisasja puhul olla komplitseeritud, kuna hindaja pädevusse ei kuulu kasvava metsa väärtuse määramine. Sellises olukorras metsaeksperdi kaasamine, et kinnistu hinda oleks võimalik tervikult määrata (koos seal kasvava metsaga) on vältimatu. Olukorras, kus vara hindajal puudub sisuline kompetents metsa väärtuse määramisel, ei saa ka eeldada, et vara hindaja teeks metsaeksperdi töö üle ulatuslikku kontrolli. Kontrolli on võimalik teha üksnes ulatuses, milles vara hindaja tuvastab sarnaste või võrdlustehingute tegemisel ilmselgeid kõrvalekaldeid metsaeksperdi hinnangus. Seda, et hindamine ei ole antud metsaeksperdile üle, kinnitab ka eksperthinnangus maa ja metsa väärtuse hinnangute osakaal (mis on mahu poolest maa osas väga ulatuslik). Kohtuga samale järeldusele on jõudnud ka ekspert Riho Lubi (kirjaliku vastuse punktid 2.9, 2.11-2.13). Hindamise aeg
20.KAHOS § 12 lg 1 sätestab, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga (§ 11 lg 5). Kohus leiab, et nimetatud säte reguleerib üksnes hindamisele kuluvat aega, mitte aga sundvõõrandamise menetluse aega tervikuna. Arvestades sätte sisu, millega reguleeritakse nii minimaalset kui ka maksimaalset aega, on norm ennekõike asjakohane menetluse läbiviija ja kutselise kinnisvara hindaja vahelistes suhetes, kuivõrd kinnisasja omaniku enda osas puudub vajadus reguleerida minimaalset tähtaega (kaks nädalat). Seda kinnitab ka mh KAHOS § 27 lg-s 4 reguleeritud 3-kuuline (vajadusel pikendatav) tähtaeg kinnisasja omandamise kokkuleppe sõlmimiseks, mis jääb väljapoole hindamise aega nii ajalise pikkuse kui ka KAHOS § 26 lg-s 7 toodut arvestades – läbirääkimised kokkuleppele jõudmiseks toimuvad alles pärast kinnisasja hindamist, pärast mida võib omanik teha omapoolse et14(24)
tepaneku (mis eelduslikule vajab samuti aega) ning pärast mida algavad alles kuni kolmekuulised (või põhjendatud juhul ka pikema kestvusega) läbirääkimised. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige kaebaja eeldus, et kogu menetlus viiakse läbi kolme kuu jooksul hindamisest alates. Sama järeldus tuleneb ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määruse nr 3-211598 punktist 15.
21.Kohus nõustub, et vara hindamine peab olema läbi viidud võimalikult võõrandamishetkele lähedase hinnaga. Samas võib sellele huvile teatud määral vastanduda avalik huvi osas, et (1) hind oleks kindlaks määratav konkreetse ajahetke seisuga, mitte määramata hetkega tulevikus (haldusakti andmise või kehtima hakkamise hetk); (2) kinnisasja omanikul ei tohiks olla võimalust kinnisasja väärtust oma tegevustega haldusmenetluse kestel moonutada. KAHOS § 11 lg 5 ongi kantud sellest eesmärgist (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määruse nr 3-21-1598 punkt 16). Käesolevas asjas on vara hindamise kuupäevaks 29.07.2019, s.o aeg, mil kinnistute väärtust asus hindama kutseline hindaja. Varasem Maa-ameti hinnang vara väärtusele ja selle kuupäev on kõrvale jäetud. Pärast algset vara hindamist toimus hinna korrigeerimine 2019. aasta detsembris (ligikaudu 3% ulatuses), mille järel küsiti kaebaja seisukohta ja toimusid läbirääkimised vastavalt KAHOS § 26 lg-le 7. Vastustaja on lasknud kutselisel hindajal hinda korrigeerida. KAHOS § 11 lg 5 ei sätesta, et hinna korrigeerimisel tuleb lähtuda korrigeerimisel kuupäevast, vaid üksnes esmasest hindamistoimingust. See on kantud ka eesmärgist, et hinnatavad tegurid püsiksid muutumatud, s.o pooltele on teada, millise kuupäeva seisuga hinnatakse. Pidevalt uue hindamiskuupäeva määramisega võiks menetlus ettenähtamatult viibida. Pärast kinnisasjadele hinna määramist on menetlus kestnud ennekõike kaebajale sobiva lahenduse leidmiseks. Vastustaja on pakkunud kaebajale erinevaid vahetustehinguid ja samuti hinnanud kaebaja soovitavaid vahetustehinguid. Kaebaja on esitanud oma vastused 10.09.2019 (dtl 127) ja 29.10.2019 (dtl 165, enne täiendavat hindamist) ning 28.01.2020 (dtl 243), 20.03.2020 (dtl 246) ja 23.06.2020 (dtl 260, enne haldusakti andmist). Kinnisasja omanikul ei ole kinnisasja sundvõõrandamise menetluses võimalik samaaegselt haldusorganile ette heita menetluse venimist kui ka isiku erinevate ettepanekute arvestamata jätmist, kuivõrd üks välistab teise. Kaebaja pidi läbirääkimise ja vahetamise ettepanekuid tehes arvestama, et vastustaja kaalub neid igakülgselt ja võib teha ka vastuettepaneku; kuid seega pikeneb kinnisvara väärtuspäevast mööduv aeg ja samaväärse asja soetamiseks vajalik summa võib muutuda, samas kui hüvitis ei muutu. Seega on vara hinna määramisel õigesti lähtutud esimesest kutselise hindaja poolt läbi viidud hindamistoimingust, s.o 29.07.2019, mistõttu ei oma asjas tähtsust hilisem metsamaa hinna tõus ega pärast hindamispäeva kasvanud metsatagavara. Metsaekspert selgitas ka 08.06.2022 istungil ja kirjaliku vastuse punktis 2, et 16 kuud ei muuda juurdekasvu oluliselt, sh võib juurdekasv olla ka muude tegurite mõjul võrdne või isegi negatiivne; ning selle konkreetse asja juures ei peaks sellega arvestama (11:15.50). Kohus nõustub ka vastustaja ja kinnisvara hindaja selgitustega metsa juurdekasvu arvestamise kohta takseerimise ja metsa hindamise vahelisel ajal (vt viimati vastustaja repliikide p 30; samuti dtl 382). Hindamisaktides (Kuivati – dtl 171-197; Raasiku – dtl 198-226) on kajastatud kinnisvara hindajale kättesaadavad tehingud, kus tõenäoliselt tehingute vähesuse tõttu on kajastatud ka 2018. ja 2017. aasta tehinguid (vt ka kinnisvara hindaja 16.10.2020 selgituse p 4, dtl 383). Samas on (punkt 4.2.3) kajastatud samuti pakkumisi; eelnevalt samuti raielankide turuülevaadet (punkt 4.2), millele järgnes ka võrdlustehingute analüüs (p 5.3.1). Võrdlustehingutes on 2 kinnistu osas tehing tehtud 2019. aasta juunis, s.o ca kuu aega enne hindamispäeva. Raielankide tehingute ülevaadetest nähtub, et hinnad 15(24)
kõiguvad suurel määral ühe hektari kohta. See on kooskõlas ka eksperthinnangu leheküljel 3 tooduga, et hindamistulemuse täpsus on madal, +/- 20%. Hindaja selgitas ka 21.04.2021 istungil (11:24:29), et põhjuseks on see, et võrdluskinnistuid on vähe (võrreldes nt linnas asuvate korteritega). Ka ekspert ei leidnud hindamise ega võrdlustehingute osas ilmselgeid vigu (kinnisvara hindamise eksperdi arvamus (dtl 1323-1341), küs 2.18 ja 2.25). Konkreetse omaniku kokkulepete või saadud soodustuste roll turuhinna määramisel
22.Käesolevas asjas on erinevate hüvitatavate elementide korral olnud vaidluse all, kas arvestada tuleb konkreetse omaniku (kaebaja) kokkuleppeid, teadmisi ja oskusi, mis võivad mõjutada kinnisvara hinda; või tuleb aluseks võtta mistahes omaniku võimalused ja õigused. See küsimus on oluline järgmistes aspektides: - kas arvestada tuleb kaebaja võimekust ja kontakte metsamaa müügi hinna läbirääkimisel; - kas arvestada tuleb kaebaja kokkuleppeid raiekulude ja -tulude osas; - kas arvestada tuleb kaebaja kokkuleppeid naaberkinnistute omanikega, saamaks juurdepääs oma kinnistule. KAHOS § 12 tervikuna lähtub sellest, et isikule tuleb hüvitada kinnisasja turuväärtus, s.o väärtus, millega oleks võimalik soetada uus, samaväärne kinnistu. Seetõttu ei tule arvestada ka, kui kinnisasja omanik on keskmisest osavam läbirääkija või tal on olemas kokkulepe kinnistu keskmisest hinnast kallimalt müügiks. Ka ei tule arvestada metsa ületöötamise kuludena konkreetse omaniku võimalikku sõlmitud või sõlmitavat lepingut, vaid turu keskmist. Selliselt hoitakse ära ka võimalikud fiktiivsete tehingute kaudu tekkivad moonutused ja kaitstakse avalikku huvi.
23.Nagu kummagi kinnistu osas on märgitud, puudub neil juurdepääs avalikult kasutatavale teele (sõltumata omandist) ning samuti ei ole kinnistutele seatud servituute igakordse omaniku kasuks. Ka siis, kui kaebajal on kahepoolne kokkulepe mõne muu maaomanikuga juurdepääsu saamiseks, ei saa seda käsitleda turuväärtuse osana, kus tuleb lähtuda mistahes isikust omanikuna. Eeltoodust tuleneb ka eksperthinnangutest korrektselt, et kinnisasjade juurdepääsud ei halvene – kaebaja kinnistutel ei ole enne võõrandamist juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt, mis hiljem halveneks või ära kaoks. Seetõttu ei ole võimalik arvestada ka mistahes juurdepääsutee pikenemisest tekkiva kahjuga, kuivõrd selline juurdepääs puudub. Kohus märgib, et Rail Balticu projekti realiseerima asumisel on kaebajal võimalik kasutada asjaõigusseaduses olevaid nõudeid juurdepääsu tagamiseks. Nagu kohus ka eelnevalt sedastas – sundvõõrandamise menetluse käigus ei hinnata ehitise rajamise või kasutamisega tekkivat kahju.
24.Kaebuses on ära markeeritud asjaolude osas, et kaebaja soovis haldusmenetluses AS Elering poolt kasutatud metoodika rakendamist. Kuigi kaebaja ei ole sellele äratuntavalt sisulise argumentatsiooni osas tuginenud, nõustub kohus selles osas täielikult haldusaktis (lk 4) tooduga ega korda seda (HKMS § 165 lg 2). KAHOS ei võimalda samuti teise eraisiku muul eesmärgil kasutatavat metoodikat sundvõõrandamise hüvitise arvestuse aluseks võtta. Kinnistute kohta antud hinnang
25.Käesolevas asjas on kinnistute väärtust hinnanud vastava valdkonda asjatundja, s.o KAHOS § 12 lg 2 kohane 7. taseme kutse omaja. Kohus on asjas määranud ka ekspertiisi, hindamaks, kas hinnangutes on vigu. Riiklikult tunnustatud ekspert kinnisvara hindamise alal ja metsakorraldaja, kes kuulub metsakorraldaja katsetööde ja eksami komisjoni, on kinnitanud ekspertarvamustes, et haldusmenetluses koostatud eksperthinnangutes ei ole ilmselgeid vigu puudutavalt kinnistute väärtuse määramist. Kohus ei korda seetõttu eksperthinnangutes leitut täies ulatuses. 16(24)
Kohus leiab, et käesoleval juhul peab olema vaoshoitud haldusorgani hinnanguliste otsuste sisulisel kontrollimisel, iseäranis seetõttu, et hindamine eeldab spetsiifilisi õigusväliseid teadmisi või kogemust; kontrollides ennekõike, kas arvestatud on õigusnormi eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, üksnes asjakohaseid fakte ning kõiki asjakohaseid fakte (vt Riigikohtu 11.12.2020 otsuse nr 3-20-1198 p-d 14 ja 15). Ennekõike faktidest tehtud järeldused alluvad üksnes kohtu piiratud kontrollile. Asjas ei ole võimalik tuvastada kinnistute täpset turuväärtust, s.o hinda, millega vaba turu tingimustes kinnistud omandataks. Arvestada tuleb siinkohal mitmeid tegureid: konkreetsed äralõiked on moodustatud just Rail Balticu rajamise eesmärgil ning eraomanik üksnes äralõikeid ei võõrandaks; kinnistuid ei ole pakutud vabale turule müüki ning ükski ostja ei ole seega teinud kinnistute osas pakkumist ning selles osas ei ole toimunud läbirääkimisi. Seega on tegemist prognoosotsusega, milline võinuks olla äralõigete hind vabal turul, kui äralõikeid oleks turule müügiks pakutud. Laia hinnanguvahemikku kinnitab ka hinnangu täpsus +/- 20%. Kohtule on eksperthinnangutest arusaadavad nii algandmed kui ka arvutuskäigud, kuidas on lõpptulemuseni jõudnud. Arvutuslikke või andmete kasutamise vigu, mis mõjutanuks lõpptulemust, ei tuvastanud ka kohtu määratud eksperdid. Kohus ei pea asjas võimalikuks lähtuda kaebaja 14.01.2021 esitatud asjatundja arvamusest (dtl 525 jj), kuivõrd tegemist ei ole kinnisvara hindajaga ega tunnustatud metsakorraldajaga8. Asjatundja osales ka 21.11.2019 kohtumisel Maa-ametiga kaebaja esindajana, mis seab kahtluse alla tema erapooletuse. Asjatundja arvamuses on ka mitmeid sisulisi eksimusi, mis ei veena kohut selles, et arvamus käiks konkreetse omaniku ja kinnisasja kohta: juriidilisest isikust omaniku korral on käsitletud moraalset kahju; arusaamatu on, miks on toodud puudustena välja, et kinnistute osas on käsitlemata näiteks õigus vaba aja veetmiseks või maja ehitamiseks; liiva, kruusa või turba kaevandamise võimalused; spetsiaalsed õigused veekogudele – juba ainuüksi need tegurid on konkreetseid kinnistuid arvestades täiesti asjakohatud, mistõttu ei pea kohus vajalikuks pikemalt sellel arvamusel peatuda. Kohus jääb ka eeltoodu juurde, et omanikul on ennekõike kohustus tuua kinnistu väärtust mõjutavad tegurid, mis ei nähtu ilmselgelt registriandmetest (sh Maa-ameti kaardiandmetest) ega kinnistu ülevaatusel, ise välja. Seega näitlikult kui kinnistul on seni riiklikul tasemel tunnustamata väärtuslikud maavarad või loodusväärtused, peab omanik sellele hindaja tähelepanu pöörama. Kinnisasja turuväärtuse hindamisel ka sundvõõrandamise menetluses saab lähtuda tavalise müügitehingu korral kummagi poole hoolsuskohustusest – s.o asjaoludest, mis suurendavad kinnistu väärtust ja mida müüja välja toob; ning kinnisasja hinda (kummaski suunas) mõjutavad tegurid, mida ostjal on võimalik mõistliku ülevaatuse korral tähele panna. Seega ei tule näiteks kinnisasja hindamisel läbi viia maavarade uuringuid vms, kui need ei ole sellise kinnistu müügil tavapärane eeltoiming.
26.Kaebaja on tuginenud maaparandussüsteemi olemasolule. Maaparandussüsteemina on kaebaja käsitlenud seda, et kinnistul asuvad kraavid (satelliidipiltidel äratuntavad). Kinnistutel väidetavat maaparandussüsteemi ei ole MaaParS kohaselt dokumenteeritud, sh puuduvad sellekohased kanded ka ehitusregistris ning nende puudumist kinnitab ka Põllumajandusamet (dtl 754). Kinnistul kraavide olemasolu möönis istungil ka kinnisvarahindaja. Maaparandussüsteem (sh kuivendussüsteem, niisutussüsteem ja veerežiimi kahepoolse reguleerimise süsteem) on maatulundusmaa viljelusväärtuse suurendamiseks ja keskkonnakaitseks vajalike ehitiste kogum (MaaParS § 3 lg-d 1 ja 2). Maaparandussüsteemile on seatud mitmeid nõudeid veerežiimi, isepuhastuse, hajukoormuse leviku ohu ja ohutuse kohta (MaaParS § 5), mille täitmist erinevates etappides kontrollitakse (MaaParS §-d 14, 23 ja 34). Seega on maaparandus eraldiseisev süsteem ning iga kraavitust ei saa käsitleda maaparandussüsteemina.
http://www.tpmm.com.ee/default.asp?id=2
17(24)
Ekspert selgitas 08.06.2022 istungil (alates 12:12:56), et kinnisvarahindamisel ei ole turuandmete alusel tuvastatav, et maaparandussüsteemi olemasolu või puudumine mõjutaks kinnisvara hinda. Seega ei ole teguriga, mis suurendaks või vähendaks kinnisasja hinda. Nagu kohus eelnevalt sedastas, on maaparandussüsteemi eesmärk suurendada maatulundusmaa viljakust. Seega saab toimiva maaparandussüsteemi väärtus ennekõike avalduda selles, kui paraneb metsamaa boniteet ja muutub kasvukohatüüp ning kinnistul kasvab väärtuslikum (paremate omadustega) mets. Maa boniteeti ja kasvukohatüüpi on kinnistute väärtuste hindamisel arvestatud (vt eksperthinnangutes toodud võrdlustehingute tabel). Ka avaldub kasvava puistu liik ja täius metsa hinna arvestamisel (vt eksperthinnangutes toodud metsa hindamise akt). Kohus jätab arvestamata kaebaja väited ja kõhklused küsimuses, kas Rail Balticu projekti rajamisel võidakse tema praeguse kraavisüsteemi tööd riivata. Seda küsimust ei lahendata sundvõõrandamise kui omandi muutumise raames, vaid alles projekteerimise, ehitamise ja leevendus- või tasandusmeetmete rakendamise käigus. Sundvõõrandamise käigus ei tule hüvitada ennetavalt ehitamise või kasutamisega kaasnevat kahju. Selline kahju ei ole ka mõistlikult prognoositav. Ekspert tõi oma ekspertarvamuses ka välja, et Põllumajandusamet on andnud tingimusliku kooskõlastuse, et Rail Baltic raudtee ehitamisel tuleb tagada maatulundusmaale jäävate maaparandussüsteemide toimimine ning eesvooludest liigvee äravool (kinnisvara hindamise eksperdi arvamus, küs 2.22). Kohus leiab, et sundvõõrandamise käigus ei ole võimalik etteulatuvalt oletada, et kohustused jäetakse täitmata, ega hüvitada sellega seoses tekkida võiv kahju. Lisaks ei pruugi ehitajal kohustust taastada kraavide süsteemi, mida ei ole maaparandussüsteemina, sh vastavat korda läbides, rajatud.
27.Kaebaja leiab, et talle on ka hüvitamata metsamaa potentsiaalne ammendamatu tootlus tulevikus. Kohus leiab, et sellise tootluse hüvitamine ei ole otsese varalise kahju ega ka saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk. Saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on hüvitada kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1). Seega tuleb juhul, kui omanik on teinud ettevalmistusi nt kinnisasjade viljadest kasu saamiseks (teravilja külvamine, istandus, ka metsamajandamine) omanikule hüvitada see, et ta on ettevalmistusi teinud, kuid oodatavat kasu (nt külvatud vilja koristusjärgne müük) ta ei saa. Saamata jäänud tulu osaks ei ole aga tulevikus, sisuliselt lõpmatuseni korduva viljakülvamise ja saadava vilja hüvitamine osas, milles omanik ei ole veel ettevalmistusi teinud. Kohus jätab käesolevas asjas käsitlemata, kas ja kuidas tuleks hüvitada see, kui põllumees on soetanud seemnevilja mitme järjestikuse aasta kohta ette või kuidas tuleks hüvitada nt istanduse korral ettenähtav mitmete järgnevate aastate viljasaak (nt õunapuusalu), kuivõrd see ei ole käesolevas asjas vajalik. Kaebaja ei väida ka, et ta oleks teinud ettevalmistusi olemasoleva lageda ala ja küpse metsa (vt Kuivati kinnistu) või noorendiku ja latimetsa (Raasiku kinnistu) noorendamiseks puistu küpsuse saavutamisel. Arvestades metsa küpsemise aega, ei pea kohus selliste ettevalmistuste, sh juba istikute soetamist ka tõenäoliseks. Kohus selgitab ka, et saamata jäänud tulu hüvitamisel ei saa samaaegselt kuuluda hüvitamisele sama kahju kahekordselt, näiteks korraga seemnevilja või istikute soetus ning seemneviljast või istikutest saadav vili. Seda seetõttu, et ka vilja saamisel maksab ostja üksnes vilja eest ega hüvita eraldi seemnete või istikute soetuse ja kasvatamise kulusid, mis sisalduvad juba vilja hinnas. Kohus leiab, et mistahes maal (kinnisasjal) on erinevalt vallasasjadest potentsiaal lõpmatuks kasutamiseks – olgu selleks elamumaa, tootmismaa, põllumaa või metsamaa. Jättes kõrvale erijuhud (kaevandamine, saastumine) tulebki eeldada, et kinnistut saabki sel eesmärgil pikaajaliselt kasutada, mida võib ka iga ostja mõistlikult eeldada. Niisiis on kinnisasja püsivus ja pikaajaline kasutatavus oluline osa kinnisasja omadusest, mis sisaldub seega kinnisasja turuväärtuses ehk selles hinnas, mida ostja on 18(24)
valmis kinnisasja eest maksma. Niisiis on seda tegurit juba kinnisasjade väärtuse hindamisel arvestatud, s.o olemuslikult kinnisasja hinna osaks.
28.Kaebaja leiab, et puidu hinda on valesti arvestatud, s.o tegelik müügihind on oluliselt kõrgem ning arvestamata on kaebaja enda võimalused, sh sõlmitud kokkulepped, mis võimaldavad tal puitu müüa. Kohus on eelnevalt käsitlenud, et arvesse tuleb võtta mistahes keskmise müüja saadav rahasumma, arvestamata konkreetse kinnisasja omaniku kokkuleppeid; kuivõrd viimane ei pruugi olla usaldusväärselt ja moonutamata tuvastatav ega kontrollitav. Samuti hüvitatakse isikule turuväärtus, mitte mistahes tema enda poolt potentsiaalselt kokkulepitav väärtus. Metsa raiumise korral tuleb arvestada ka ülestöötamise kuludega. Sisuliselt on metsamaa omanikul õigus saada hüvitist üksnes saadava kasumi ulatuses (vrdl VÕS § 127 lg 5), mida puidu hinnainfos käsitletakse mõistena „kännuraha“ (puidu väärtuse ja varumiskulude vahe). Kohus nõustub vastustaja käsitlusega ega korda seda HKMS § 165 lg 2 alusel, et puidu hinna arvestamisel on lähtutud tolleaegsest n.ö „kännuraha“ suurusest, võrreldes seda ka Erametsakeskuse puidu hinnainfo ülevaatega (vt 22.02.2021 vastus kaebusele p 2.5.5.2.2 ja repliigi p 33)). Seetõttu ei ole õige aluseks võtta üksnes puidu hind (dtl 284), vaid maha tuleb arvestada ka puidu varumise (raie, transport) kulud. „Kännurahaga seonduvat on selgitanud ka kinnisvara hindaja (16.10.2020 vastus, dtl 382) Puidu hinna osas peab kohus vajalikuks ka märkida, et arvestades puidu hinna kujunemist 2018.2020. aastal (s.o sundvõõrandamise menetluse algusest kuni haldusakti andmiseni), nähtub sellest, et kaebajale on hüvitatud puidu hind 2019. aasta keskmise hinna alusel, mis oli kõrgem kui 2020. aastal9. Saamata jäänud tulu
29.Kohus tegi pooltele 07.10.2021 määrusega ettepaneku kompromissi leidmiseks nii, et kaebajale hüvitataks saamata jäänud tulu noorendiku ja latimetsa osas, kus sundvõõrandamata jätmise korral on tõenäoline, et kaebaja oleks saanud metsa küpsuse saavutamisel kasu. Kohus ei korda määruses toodut täies ulatuses, vaid võtab selle järgnevalt kokku, lisades vajalikke argumente. Kohus märgib esmalt, et ei loe noorendikuga seonduvat tulevikus saadavat kasu kinnisasja turuväärtuseks, vaid saamata jäänud tuluks KAHOS § 14 mõttes. Seetõttu ei tule käsitleda, kas turg sellist saamata jäänud tulu turuväärtuse komponendina hüvitaks. Saamata jäänud tuluna saab kohtu hinnangul käsitleda ka tulu, mis on mõistlikult ettenähtav, kuid milleks isik ei ole teinud olulisi pingutusi (nt taastuv loodusvara, loodusannid), kuhu alla võib lugeda ka kasvava metsa (sõltumata sellest, kas see on istutatud või looduslikult taastekkinud). Noorendikust tuleneva kasu arvestamine küttepuuna (nagu haldusmenetluses toodud eksperthinnangus) või hakkepuiduna (vt kinnisvara hindaja 16.10.2020 selgituse p 29, dtl 383) ei pruugi olla siinkohal päris korrektne, sest analoogselt nt põllumaa võõrandamisel tuleks saamata jäänud tuluna arvestada külvatud ja sügisel koristatavat vilja, mitte üksnes juunis niidetavat kõrt, mida saaks võib-olla kasutada üksnes heina või põhuna. KAHOS § 14 ega ka selle eeskuju, VÕS § 128 lg 4 ei määratle tulu saabumisena lähitulevikku. Ka lähema tuleviku kui metsa küpsuse saavutamisel (55-70 aasta jooksul) tuleks arvestada mitte üksnes olemasoleva metsa, vaid siis juba kindla ajavahemiku võrra küpsemast metsast saamata jäänud tulu. Kohus küll möönab (vt edaspidi), et kaugemas tulevikus tekkivat tulu on keerukas prognoosida, sh kas see üldse saabub. Samas võivad ka lähitulevikus tulu toovad põllud või istandused ikalduda või hävida.
Kohtuasjas poolte poolt korduvalt viidatud Erametsakeskuse puidu hinnainfo statistika: https://www.eramets.ee/uuringud-ja-statistika/hinnainfo/, kohtumenetluse alguses esitatud dtl 281 jj; graafiline kujutus mh dtl 285 ja dtl 1000
19(24)
Küpse metsa tulevikus võõrandamisel ei saa samal ajal taotleda noorendiku rajamise kulusid, s.o sama hüvitusobjekti kahe erineva alternatiivkasutuse samaaegset hüvitamist. Konkreetse asja lahendamisel ei tule saamata jäänud tulu arvestada Kuivati kinnistu osas, mis on osaliselt lage ala ja osaliselt küps mets, sest küpse metsa puidu hinda on arvestatud ning lageda ala osas ei saa hetkel olla kõne all kaebaja pingutustest tulenev saamata jäänud tulu. Küll aga oleks saamata jäänud tulu võimalik arvestada Raasiku kinnistu noorendiku ja latimetsa osas.
30.Nagu kohus eelnevalt sedastas, hindab saamata jäänud tulu suurust sundvõõrandamise menetluse läbiviija. Kinnisvara hindaja, kes hindab kinnisasja väärtust (KAHOS § 12 lg 2) võib anda selgituse ka saamata jääva tulu osas oma pädevuse piires, kuid menetluse läbiviija ülesanne on selgitada välja kinnistuga seotud saamata jääv tulu ja selle suurus. Maa-ameti 2017. aasta juhend (p 3.3.3) käsitleb küll kasvava metsa saamata jäävate tuleviku tulude arvutamist, mis on eelduslikult suunatud Maaametile endale ning Maa-amet ei ole seda juhendit käesoleval juhul arvestanud. Riigikontroll on vahekokkuvõttes10 Rail Balticu elluviimise kohta juhtinud tähelepanu kasvava metsa hindamise arvutusmudelite väljatöötamise vajadusele, mille osas on MKM (käesolevas asjas vastustaja) kinnitanud, et vastav metoodika on väljatöötamisel. Asjas on selgitanud eksperdid, et neil puuduvad erialateadmised, hindamaks metsa väärtust kaugeleulatuvas tulevikus raieküpsuse saamisel. Nagu kohus 07.10.2021 määruses selgitas, on hetkel noore metsa (noorendiku ja latimetsa11) raieküpseks saamisel (mõnekümne aasta pärast) saadava kasu arvestamine ja ümberarvutamine nüüdisväärtusesse (diskonteeritud neto rahavoogude meetod) keeruline ülesanne. Eraldi juhendid bioloogiliste varade tulevikuväärtuse kohta on koostanud nii Raamatupidamise Toimkond kui ka Audiitorkogu. Arvutustes omab keskset rolli diskontomäär, mis on finantsvaldkonna näitaja (määruse p 11) ning mille erinevus ühe ühiku võrra (3% asemel 4%) võib tähendada kahekordset erinevus hüvitise suuruses. Selliste raamatupidamuslike ja finantsalaste teadmiste olemasolu ega rakendamist ei saa kinnisvarahindajalt (KAHOS § 12 lg 2 alusel määratud 7. taseme hindaja) eeldada.
31.Käesoleval juhul ei ole kinnisvarahindaja saamata jäänud tulu tulevikku arvestades oma ekspertarvamuses hinnanud. Ka sellise hinnangu olemasolul tuleks kriitilise pilguga kontrollida, kas selline hinnang on eriteadmiste puudumise tõttu sisuliselt õige. Kuid nagu kohus eelnevalt ütles, peab saamata jäänud tulu hüvitamise ulatuse määrama menetluse läbiviija. Haldusaktis ei ole täiendavalt saamata jäänud tulu käsitletud seoses sellega, et kui kaebaja kinnistu äralõiget ei sundvõõrandataks, võiks tal olla võimalik metsa raieküpsuse saavutamisel selle arvelt tulu teenida. Menetluse läbiviijal oli kohustus saamata jäänud tulu hinnata, sõltumata sellest, kas selleks olid asjakohased juhised või metoodikad, kuivõrd see kohustus tuleb seadusest. Saamata jäänud tulu hindamist ei takista ka see, et Maa-amet tegi algselt kaebajale ettepaneku metoodika alusel, mis saamata jäänud tulu sisaldab; kuivõrd lõplik hinnang seda kahju komponenti ei sisaldanud. Kohus tühistab nimetatud osas vaidlustatud käskkirja ja kohustab vastustajat saamata jäänud tulu selles osas uuesti hindama ja hüvitamise otsustama. Siinkohal võivad olla asjakohased vastustaja kohtumenetluses esitatud kaalutlused, et nii noore metsa korral on teadmata, kas ja mis ulatuses mets üldse raieküpseks kasvab; kuid sellekohased asjaolud tuleb välja selgitada, kaebaja ära kuulata ja lõppjäreldust põhjendada haldusmenetluses. Arvestades haldusorgani väga suurt hindamisruumi, ei saa kohus oma hinnanguga vastustaja otsustusõigust ja -kohustust asendada. Avaldatud 12.10.2021, kättesaadav https://www.riigikontroll.ee/tabid/206/Audit/2535/Area/4/language/etEE/Default.aspx
Vt mõistete kohta - https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1310/8201/8008/KKM_16012009_m2_Lisa3.pdf
20(24)
32.Kohus peab vajalikuks juhtida vastustaja tähelepanu järgmistele aspektidele: - vastustajal on selles küsimuses suur kaalutlusõigus, sh metoodika väljatöötamisel; küll võib pidada soovitatavaks ühtset halduseeskirja, mis võimaldaks sundvõõrandamise juhtude ühesugust ja võrreldavat lahendamist; - noore metsa korral (raieküpsuse saabumine 50 ja enama aasta jooksul) võib olla keeruline hinnata tõenäosust, kas mets võib üldse raieküpsuse saavutada, nt kliimamuutuste, tulekahjude, keeristormide, kahjurite, looduskaitseliste piirangute tekkimise vms mõjurite tõttu. Õigusloojal on võimalik reguleerida tulevikus saamata jääva tulu arvutuskäiku, mis võib ka kõiki asjaolusid kaaludes näiteks seada aastate arvestamisel piiri, mis ei ulatu tingimata täieliku raieküpsuseni; samuti määratledes ära, milliseid diskontomäärasid kasutatakse, milliseid rindeid ja millises määras arvestatakse ning kuidas riik arvestab ka pikaajaliste investeeringute ebakindlust (vt ka diskontomäära määramise kohta märgitut); - metoodika rakendamine ei peaks võimaldama omaniku rikastumist; mistõttu tuleks samuti arvestada metsa raieküpsuse saabumiseni vajalikke raietöid, sj ajal, mil raiutavast-harvendatavast noorest metsast saadav kasu ei pruugi ületada raiekulusid. Kui kaebajale seni määratud ja makstud hüvitis sisaldab juba noorendiku eest makstud osa (väheväärtusliku puistu ehk küttepuuna, vt Raasiku eksperthinnangu lk 18), on võimalik juba makstu sama noorendiku tulevikuväärtust arvestades tasaarvestada; - Riigikohus on 21.12.2004 otsuses nr 3-2-1-145-04 selgitanud, et diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel tuleb diskontomäärana kasutada sarnaste instrumentide tulususemäärasid. Diskonteeritud rahavoogude meetodi puhul võib aga välja tuua ka mõned puudused, nt kasutatakse antud meetodi puhul hulgaliselt sisendeid ja eeldusi, mis sisaldavad müra (keerulised prognoosida) ja on vajaliku tulemuse saamiseks manipuleeritavad, mistõttu võivad hinnangu abil leitud väärtused olla ala- või ülehinnatud. Diskonteeritud neto rahavoogude meetodit tuleks teiste hindamistehnikate seas eelistada viimasena, kuna korrektsete eelduste puudumisel võib tulemus olla arbitraarne. Sobiva diskontomäära valimine bioloogilise vara õiglase väärtuse määramiseks hõlmab subjektiivseid hinnanguid ning eelduseid (vt viited 07.10.2021 määruse punktis 11). Metoodika või diskontoteguri valikut (s.o lähtekohta) tuleb põhjendada, s.o valitud lähtekoht ei tohi olla ilmselgelt meelevaldne. Küll aga ei pruugi diskontoteguri või metoodika lõplik n.ö õigsus olla selle prognoosotsuse iseloomu arvestades olla kohtulikult kontrollitav (v.a ilmselgete vigade test). Sõltuvalt metoodika valikust ja aluseks võetavate hindade kujunemise hetke, samuti kohtumenetluses esialgse õiguskaitse kohaldamisest, tuleb vastustajal ka otsustada, kas kaebajale tuleb maksta intressi kui kahjuhüvitist kuni saamata jäänud tulu uuesti otsustamiseni, hinnates ka, kas saamata jäänud tulu kuulub PS § 32 lg 1 kohese hüvitise kaitsealasse (vt kohtuotsuse p 14).
33.Kaebaja nõue ei ole selgesõnaliselt sisaldanud motivatsioonitasu nõuet, kuid on sellele mõnel juhul viidanud ennekõike juhul, kui kohus haldusakti tervikuna tühistab (14.01.2021 seisukoha p 2.7). Arvestades kaebaja ja Maa-ameti ettepanekute lahknevust haldusmenetluses ning läbirääkimiste kestust, on selge, et motivatsioonitasu ei suunanud kaebajat kokkuleppele jõudma ning avalikes huvides oli kokkuleppele jõudmata sundvõõrandamine, mille korral motivatsioonitasu ei maksta. Ka käesolevas asjas on kohus kaebuse rahuldanud üksnes väikses ulatuses, mis ei tingi motivatsioonitasu määramata jätmise osas haldusakti tühistamist. III – Kokkuvõte
34.Kokkuvõttes rahuldab kohus kaebuse osaliselt; sj jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata osas, mis puudutab sundvõõrandamise üldist lubamatust. Sundvõõrandamise hüvitise osas rahuldab kohus kaebuse üksnes ühe aspekti osas – Raasiku kinnistu äralõikel ehk Rapla-Pärnu raudtee 537 kinnistul (käskkirja p 3.2.2) kasvava metsaga seotud saamata jäänud tulu tulevikus. Kasvava metsa 21(24)
osas saamata jäänud tulu, s.o saadavat tulu tulevikus tuleb vastustajal uuesti hinnata, arvestades ka kohtu suuniseid kohtuotsuse punktis 32.
35.HKMS § 108 lg 3 sätestab, et kui kaebus rahuldatakse osaliselt ja ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas selle poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kohtupraktikas on sama normi kohaldatud juhul, kui kompromissi pakub välja kohus. Kohus tegi vastavas osas pooltele 07.10.2021 kompromissettepaneku sõnastuses, et vastustaja maksab kaebajale täiendavalt saamata jäänud tuluna (kasvava metsa tulu tulevikus) hüvitise 4000 eurot ning hüvitab kaebajale põhjendatud ja vajalikud menetluskulud hüvitise ja kaebuses nõutud summa proportsioonis. Menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust hindab kohus. Kohus märkis ka, et kompromissettepanekut tehes on kohus hüvitise suurust pakkudes teadlikult kasutanud kaebajale soodsamaid andmeid, suunamaks ennekõike kaebajat kompromissi kaaluma. Sisulise otsuse tegemisel, kui vastustaja asub uuesti hüvitise üle otsustama, on võimalik, et arvestatakse keskmist või konkreetse metsamaa/puidu hinda ja kõrgemat diskontomäära, samuti võib muude metoodikate kasutamine viia eelduslikult väiksema hüvitiseni (vt määruse p 13). Kompromissläbirääkimised ei õnnestunud. Kaebaja jäi sisuliselt oma kaebuses nõutavate hüvitise elementide juurde, soovides lisaks kohtu pakutud kompromissile ka hüvitist 19 641 euro ulatuses (6000+2641+11000, vt vastustaja 23.11.2021 e-kiri)) ning motivatsioonitasu. Arvestades kohtu pakutut (4000 eurot), kaebaja täiendavat soovitut (19 641 eurot) ja motivatsioonitasu suurust (20% tasust KAHOS § 11 lg 2 mõttes – KAHOS § 15 lg 3), soovis kaebaja kompromissi korras sisuliselt kaebuse täielikku rahuldamist hüvitamise osas, millele lisandunuks ka kaebaja kõik menetluskulud. Vastustaja kinnitas samas kirjas, et on valmis aja- ning menetluskulude kokkuhoiu eesmärgil kohtu pakutud tingimustel kompromissi arutama. Kohus ei nõustu ka kaebaja poolt samal päeval avaldatuga, et läbirääkimised ei katkenud kaebajast tulenevalt. Olukorras, kus kohus on teinud nii sisuliselt kui ka menetluskulude osas ettepaneku kaebuse kohtuväliseks lahendamiseks ca 1/7 ulatuses, ei saa olla mõistlikuks lähtekohaks arutamisel hüvitise osas kaebuse terviklik omaksvõtt. Seetõttu on vastustaja edasine kompromissläbirääkimiste katkestamine arusaadav. Arvestades kaebuse rahuldamise osakaalu (13% ulatuses või vähem – 4000 / 29 716,3912) ning seda, et kaebaja ei nõustunud kohtu pakutud kompromissiga, mille sisu on käesoleva kohtuotsusega samasugune, v.a pakutud konkreetne summa, leiab kohus, et täidetud on HKMS § 108 lg 3 eeldused ning menetluskulud tuleb jätta tervikuna kaebaja kanda.
36.Samamoodi tuleb täies ulatuses kaebaja kanda jätta ja kaebajalt välja mõista ekspertiisikulud, mis on seni kohtu kaalutlusõiguse alusel kantud riigi arvelt. Eksperdid kinnitasid olulises osas vastustaja määratud hüvitise õigsust ning ka kohtu 07.10.2021 määruses toodut, et kinnisvarahindajal ja metsaeksperdil puuduvad eriteadmised kasvava metsa tulevikuväärtuse arvestamiseks. Kohus küll kaldus osaliselt kõrvale kaebaja soovitud ekspertiisi sisust kõrvale, kuid kohus põhjendas oma valikut 31.05.2021 määruses (p 9) järgmiselt: arvestades hindamiseks kasutatavate metoodikate valiku ja rakendamise hindamisruumi, sh olemasoleva hinnangu madalat hindamistulemuse täpsust, ei aitaks teine eksperthinnang, mis jääks täpsusklassi sisse, või kasutaks teist metoodikat, asja lahendamisele kaasa. Küll aga oleks võimalik määrata ekspertiis, küsimaks seisukohta olemasolevate eksperthinnangute sisu kohta, sh kas eksperthinnangutes on eksimusi, kas eksimused mõjutasid või võisid mõjutada hinda (vrdl analoogia korras HMS § 58); milline on hea tava või väljakujunenud praktika erinevate isikute, sh omaniku, metsaeksperdi ja bürootöötjate kaasamisel jne.
Kohus kordab, et kompromissi pakkudes käis kohus teadlikult välja suurema summa, kasutades kaebajale soodsaimaid andmeid.
22(24)
Riigieelarvest on makstud eksperdikulusid kokku 3650 eurot järgmiselt: - 17.05.2022 määruse alusel Riho Lubi teostatud ekspertiisi eest Kinnisvara Hindamiskeskus OÜ-le ekspertiisitasu 2500 eurot (09.05.2022 arve nr 2205901). - 17.06.2022 määruse alusel ekspert Riho Lubi kohtuistungil osalemise eest Kinnisvara Hindamiskeskus OÜ-le tasu 250 eurot (10.06.2022 arve nr 22061001). - 17.06.2022 määruse alusel Imre Meritsa teostatud ekspertiisi eest Meritz Metsahaldus OÜ-le ekspertiisitasu 600 eurot (10.06.2022 arve nr 029) ja eksperdi kohtuistungil osalemise tasu 300 eurot (10.06.2022. arve nr 30). Kohus on kontrollinud kulude põhjendatust ja väljamaksmise määrused on jõustunud. Seega mõistab kohus eksperdikulud täies ulatuses kaebajalt välja. Kohus selgitab nõude täitmise kohta TsMS § 179 alusel järgnevat: - Riigi kasuks menetluskulude, mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, väljamõistmise lahendi saadab kohus pärast lahendi jõustumist viivitamata valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga määratud asutusele. - Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul. - Nimetatud menetluskulud tasutakse ja tasaarvestatakse maksukorralduse seaduses sätestatud korras. - Valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga määratud asutus võib lahendi sundtäitmisele saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud jõustumisest alates 15 päeva jooksul. - Nõude sissenõudmisele kohaldatakse täitemenetluse seadustiku §-s 209 avalik-õiguslike rahaliste sissenõuete täitmise kohta sätestatut, kui käesolevas paragrahvis sätestatust ei tulene teisiti. - Nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
37.Käesolevas asjas on kohaldatud esialgset õiguskaitset, sh leppisid pooled eelnevalt esialgse õiguskaitse abinõus ja poolte õiguste tasakaalustamises kokku. Vastustaja on selgitanud, et kaebaja kinnistute ümberkaudsed maad on suuresti omandatud ja selles trassi osas on võimalik esmajärjekorras ehitama hakata. Kohus on käesolevas otsuses (mh juba 07.10.2021 määruses) leidnud, et kaebus ei kuulu rahuldamisele osas, milles kaebaja vaidlustab sundvõõrandamist ennast. Küll aga on kohus kohustanud vastustajat uuesti otsustama osaliselt hüvitise üle, mis aga ei takista võõrandamist ega ehitamist. Niisiis on vastustajal võimalik taotleda esialgse õiguskaitse abinõu tühistamist või muutmist (HKMS § 253 lg 1), kui trassi osas on vaja hakata tegema töid, mida kehtiv õiguskaitse abinõu takistab. Avalikku huvi Rail Balticu trassi rajamiseks on mööndud ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määruses nr 3-21-1598 (p 18). Kuni kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse esitamiseni võib esialgse õiguskaitse abinõu muutmise või tühistamise taotluse esitada halduskohtule, alates apellatsioonkaebuse esitamisest (või koos sellega) aga ringkonnakohtule (HKMS § 172).
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Sullin Osaliselt jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega
RESOLUTSIOON
1.Jätta AmEst Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Rahuldada majandus- ja taristuministri apellatsioonkaebus.
23(24)
3.Tühistada Tallinna Halduskohtu 10.08.2022 otsus haldusasjas nr 3-20-1914 osas, milles halduskohus rahuldas kaebuse, tühistas osaliselt majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkirja nr 176 p-i 3.2.2 ning kohustas vastustajat kaebaja taotlust uuesti hindama. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata.
4.Jätta muutmata Tallinna Halduskohtu 10.08.2022 otsuse resolutsiooni p 4, millega kaebajalt mõisteti riigi kasuks välja eksperdikulud 3650 eurot. Muus osas jätta menetluskulud esimeses ja teises kohtuastmes poolte endi kanda.
24(24)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.