Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-21-2517

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(7)

3-21-2517 Mustamäe üldplaneeringu rohevõrgustiku kaardi kohaselt ei ole Mustamäe ja Nõmme rohekoridorid ühendatud kinnistu kaudu ning kinnistu kaudu ei ole liigendatud ka teised rohealad, mis võiksid rohekoridori moodustada. Kinnistust põhja poole jäävatel aladel toimub ulatuslik üldplaneeringuga lubatud elamuehitus. Seega ei ole kinnistu näol tegemist rohevõrgustiku tuumikalaga. Rohevõrgu tuumikala on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala. Mõiste „Nõmme metsalinna miljöö“ näol on tegemist määratlemata õigusmõistega, mille sisustamise kohustus oli üldplaneeringu menetlejal. Mõiste sisustamine peab olema järjepidev ning sisuline, kuid vastustaja lähenemine on valikuline. Vastustaja on lubanud kinnistuga vahetult piirneva, kuid Mustamäe linnaosa haldusalasse kuuluvatel aladel (Rehe tn ja Rehe põik) ulatuslikku ehitust. Kinnistu piirneb ida suunal Karsti elurajooniga, kuhu on välja ehitatud korruselamute piirkond, ja Lehtri teega, kus paiknevad tööstushooned. Seega ei ole kinnistu ümber „Nõmme metsalinna miljööd“. Kinnistu määratlemine rohealana toob kaasa ebavõrdse kohtlemise: 1) Vastustaja on lubanud Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga piirnevale Trummi tn 25 kinnistule, sihtotstarbeks spordiradade teenindamisega seotud ärimaa, sporditeeninduskeskusapartementhotelli ehitamise; 2) Astangu tn 21 kinnistu oli Osaühing ESTCONDE-E omandanud maa õigusjärgselt omanikult. Tallinna Linnavolikogu 06.10.2005 otsusega nr 257 kehtestati Astangu tn 21 sotsiaalmaa sihtotstarbega kinnistule Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni muutev detailplaneering (nr DP019770) ja lubati maa-alale püstitada kaks 5-korruselist ja üks 8-korruseline korterelamu; 3) Kadaka tee 193, 195 ja 195d kinnistud oli SELOBALT OÜ omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaal- ja maatulundusmaa sihtotstarvetega. Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korraldusega nr 1180-k kehtestati Kadaka tee 193, 195 ja 195d Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni reservala muutev detailplaneering (nr DP022540) ja lubati maaalale püstitada seitse 4-korruselist korterelamut, üks 5- korruseline kaubandushoone, üheksa 5-korruselist korterelamut, lasteaed ja vanurite hooldekodu; 4) Kadaka pst 112 maatulundusmaa kinnistu oli Canray Investeeringud OÜ omandanud maa õigusjärgsetelt omanikult. Tallinna Linnavolikogu 02.04.2009 otsusega nr 65 kehtestati Kadaka pst 112 Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni muutev detailplaneering (nr DP024780) ja lubati maa-alale püstitada viis 8-korruselist korterelamut; 5) Astangu tn 19, 19a ja 25a kinnistud oli Skanska EMV Aktsiaselts omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaalmaana. Tallinna Linnavolikogu 10.02.2011 otsusega nr 16 kehtestati osaliselt Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni muutev detailplaneering (nr DP027310) ja lubati maa-alale püstitada viis 8-korruselist korterelamut; 6) Astangu tn 23b, 23c ja 25c kinnistud oli osaühing RAISON omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaalmaana. Tallinna Linnavalitsuse 13.06.2018 korraldusega nr 906-k kehtestati Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni muutev detailplaneering (nr DP037830) ja lubati maa-alale püstitada neli 8-korruselist korterelamu, üks 5-korruseline korterelamu ja kaks 4-korruselist ärihoonet. 7) Lisaks on Nõmme parkmetsa antud välja ehitusload Kivinuka tn 4, 6, 8, Mäepealse 27, 29, ja Vesioina tn 1,3,4,5,6; 8) Kadaka pst 165, 165 b ja 165b/1 kinnistutele on detailplaneeringuga (nr DP018970) lubatud püstitada neli 9-korruselist korterelamut ja kolm 7-korruselist korterelamut.

3-21-2517 määruse nr 155 "Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord" § 6 p-le 9 on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Seega ei saa kinnistu sihtotstarbest tuleneda ootust teeninda tulu kinnistu hoonestamise kaudu. Vastustaja ei ole kinnistu kasutamist kitsendanud. Lisaks sätestab kehtestatud üldplaneering, et rohealadele võib rajada rohealaga seonduvaid rajatisi ja puhkeala teenindavaid või puhkefunktsiooniga seonduvaid väiksemaid kuni 1-korruselisi hooneid. Seega üldplaneering hoopis võimaldab esmakordselt kaebajale kuuluvale kinnistule ehitustingimused, mitte ei piira ehitustingimusi. Vaidlusalune ala ei kuulu Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealasse, kuid on looduslikult orgaaniline osa suuremast tervikkeskkonnast (roheala nimetusega Kuusiku mets). Tegemist on linnakeskkonnas hästi säilinud tervikliku ja kõrge loodusväärtusega rohevõrgustiku tuumikalaga. Selle kahjustamist ja pindala vähendamist tuleb vältida: linnaruumi ja keskkonna seisukohalt ei ole mõistlik sinna hoonestust lubada. Lähipiirkonnas valitsev struktuur on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala näol looduskeskkond. Kinnistu rohealana säilitamine tagab rohevõrgustiku sidususe: üldplaneeringu rohevõrgustiku kaardilt ilmneb, et antud ala on üks koht, mille kaudu tagatakse rohealade ja rohekoridoride kaudu väga oluline rohevõrgustiku sidusus NõmmeMustamäe maastikukaitseala, Astangu metsade ja Harku järve äärsete rohealade vahel. Rohevõrgustik on ökoloogiliselt toimiv võrgustik, mis ühendab looduslikke ja poollooduslikke alasid ning säilitab looduslike ökosüsteemide väärtuseid. Rohevõrgustik aitab linnakeskkonnas kaitsta ja säilitada rohealade ökoloogilisi funktsioone ja elurikkust tagades liikidele rändekoridorid ning oluline on ka rekreatiivse sidususe tagamine rohealade vahel. Kaebajat ei ole ebavõrdselt koheldud. Põhjused ja kaalutlused, miks vastustaja on kehtestanud Tallinna üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringuid, on olnud erinevad. Valdav osa nendest detailplaneeringutest (kokku viis) on vanad või väga vanad. Asjaolu, et kaua aega tagasi on planeeringumenetlustes tehtud kohati ehk kaheldavaid väärtusotsuseid, ei tähenda seda, et n-ö võrdse kohtlemise printsiibist lähtudes peakski jääma vigu kordama.

3-21-2517 rohevõrgustiku sidusus Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala, Astangu metsade ja Harku järve äärsete rohealade vahel (üldplaneeringu lisa 4, rohevõrgustiku kaart). Vastustaja leiab õigesti, et kinnistu moodustab terviku koos teiste piirnevate rohealadega. Linnaosa rohealadel on põhieesmärk säilitada looduskeskkonda (ökoloogiline funktsioon ehk otstarve) ja pakkuda linlastele puhke- ja virgestusvõimalusi (rekreatiivne funktsioon ehk puhkeotstarve) (üldplaneeringu seletuskirja p 7.1). Kaebaja kinnistu on eraomandis ehk ei ole avalikult kasutatav. Vastustaja ei ole üldplaneeringuga omistanud kinnistule puhkeotstarvet. Kinnistul on rohevõrgustiku osana ökoloogiline otstarve, mida ei muuda kinnistu mittearvamine Nõmme–Mustamäe maastikukaitseala koosseisu. Seetõttu ei seondu vaidluse esemega kaebaja viide Nõmme–Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste teemaplaneeringule. Kohaliku omavalitsuse volikogul on üldplaneeringuga võimalik täpsustada rohevõrgustiku toimimist tagavaid tingimusi ning määrata sellest tekkivaid maakasutuse ja ehitamise piiranguid ehk kinnisomandi kitsendusi (PlanS § 75 lg 1 p 10, § 74 lg 3, asjaõigusseaduse (AÕS) § 140). Kinnistule kohalduvad ehitamise piirangud on vajalikud rohevõrgustiku säilitamiseks, sobivad selle eesmärgi saavutamiseks ja proportsionaalsed eesmärgist lähtuvalt. Kinnistu sihtotstarve on jätkuvalt maatulundusmaa. Üldplaneering säilitab kinnistu maa-ala senise juhtotstarbe. Vastustajal on õigus seada ehitustingimusi maa-ala juhtotstarvet arvestades. Seetõttu ei ole põhjendatud kaebaja seisukoht, et üldplaneeringuga kinnistule kehtestatud ehituspiirangud on viinud omandipõhiõiguse kaotuseni. Vaidluse esemeks ei ole ehituspiirangutest lähtuva kahju hüvitamine. Kaebaja huvi on seotud elamuehitusega. Seetõttu puudub vajadus hinnata kaebaja väiteid seoses raietegevuse ja selle võimalike piirangutega. Vastustaja möönab, et varasem praktika detailplaneeringute kehtestamisel, millega muudeti Tallinna üldplaneeringuga määratud roheala juhtfunktsiooni, võib sisaldada kaheldavaid otsuseid rohevõrgustiku säilitamise seisukohast. Nende detailplaneeringute õiguspärasus ei ole kohtuvaidluse esemeks, kuid ei saa välistada, et detailplaneeringud tõid teatud määral kaasa rohevõrgustiku kahjustumise. Vaatamata sellele ei anna vastustaja varasemad otsused kaebajale alust eeldada, et ka tema kinnistu osas tehakse erand. Vastustaja tegevus üldplaneeringu kehtestamisel lähtus põhjendatult avaliku huvi – looduskeskkonna säilitamine – eelistamisest kaebaja erahuvile elamuehituseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5(7)

3-21-2517 Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et kinnistu sihtotstarve maatulundusmaana tähendab vältimatult, et elamuehitus on kinnistul välistatud. Samas piirakonnas on kehtestatud mitmeid detailplaneeringuid, sh maatulundusmaa muutmisega elamumaaks, ning seda ka aladel, mis varasemalt olid määratletud rohealadena. Vastustaja varasem praktika on seega vastuolus sellega, kuidas vastustaja käsitleb kaebaja õigusi. Kaebajat on koheldud ebavõrdselt. Kaebaja esitas oma vastuväiteid ja ettepanekuid juba üldplaneeringu menetluses alates 2017. aastast. Põhjendatud pole halduskohtu järeldus, et kaebaja kinnistule piirangute kehtestamise suhtes on ülekaalukas avalik huvi. Kinnistu ei oma tähtsust Tallinna rohealade kontekstis ning tegemist ei ole alaga, mille kaudu oleksid planeeritud rohekoridorid. Avalik huvi looduskeskkonna säilitamiseks on tagatud Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealal ja vastava ala puhkevõimaluste teemaplaneeringuga. Kinnistul puudub rekreatiivne ja ökoloogiline kaitseväärtus. Halduskohus jättis hindamata kaebaja väited, mis puudutavad kinnistu vähest loodushoiulist tähtsust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-21-2517 muu hulgas tagada Nõmme metsalinna miljöö, sh loodusliku männimetsa säilimine; lisaks säilitati üldplaneeringuga kõik olemasolevad pargid ja haljasalad (planeeringu seletuskirja p 1.2). Nõmme linnaosa rohealad moodustavad süsteemse võrgustiku (planeeringu seletuskirja p 7). Eelnevat arvestades ei nähtu, et vastustaja oleks kaebaja kinnistut puudutavas osas teinud üldplaneeringus kaalutlusvea.

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.