X kaebus Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsuse nr 106 „Nõmme linnaosa üldplaneeringu kehtestamine“ osalise tühistamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja: X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb, Kenneth Rivis
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus, digitoimik
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 06.06.2022. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.X (edaspidi kaebaja) omandis on kinnistu registriosa numbriga 25997201, asukohaga Kadaka tee 167b, Tallinn (edaspidi kinnistu), mis paikneb „Nõmme linnaosa üldplaneeringu“ (edaspidi ÜP) alal. Kinnistu pindala on 9388 m2 ning maa sihtotstarve maatulundusmaa.
2.Kaebaja esitas ÜP menetluses taotlusi eesmärgiga kasutada kinnistut teatavas ulatuses elamuehituseks (vastus kaebusele p-d 29-37). Tallinna Linnavolikogu kehtestas 23.09.2021 otsusega nr 106 ÜP-i, millega määratakse kindlaks Nõmme linnaosa territooriumi ruumilise arengu suunad, tänavate ja taristu asukohad ning esitatakse maakasutuse ja ehitustegevuse suunamise üldised tingimused ja nõuded (Otsuse resolutiivosa p 1). ÜP-ga on kinnistu maa-ala määratletud kui roheala ning sellele kohalduvad piirangud ei võimalda elamuehitust. Alale võib rajada rohealaga seonduvaid rajatisi ning puhke- ja spordifunktsiooniga või roheala või lähipiirkonda teenindava funktsiooniga (kohvikud, kioskid, paviljonid vms) väiksemaid ehitisi. Alal võivad paikneda olemasolevad ehitised ning lubatud on nende rekonstrueerimine (üldjuhul olemasolevas mahus) ja roheala tingimustega kooskõlas olev funktsiooni muutmine, mis ei too kaasa autoliikluse intensiivistumist, mürataseme või parkimisvajaduse suurenemist rohealal. Erandjuhul on võimalik kaaluda rohealaks määratud alale ka üksikute suuremate ühiskondlike hoonete (koolid, lasteaiad, loodushariduskeskused jms) rajamist. See võimalus selgitatakse välja keskkonnaalaste uuringutega (Roheala, ÜP seletuskiri, p 4.11.)
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
3.Kohtu menetluses on nõue tühistada Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 a otsus nr 106 koos lisadega 1-12 osas, millega määrati kaebaja kuuluva kinnistu juhtotstarbeks roheala ning kehtestati kinnistule ÜP seletuskirja p-s 4.11 sätestatud ehitustingimused. Vastustaja: 1) on teinud olulise kaalutlus ja põhjendamisvea; 2) on kehtestanud kinnistu suhtes ebaproportsionaalsed ja vajaduseta omandiõiguse piirangud; 3) on kohelnud kaebajat ebavõrdselt võrreldes naaberkinnistute omanikega.
4.Tallinna ÜP-st ei tulene ühelegi isikule abstraktset kaitstavat usaldust kehtivas ÜP-s kindlaksmääratud maakasutuse juhtfunktsiooni säilimise suhtes ja subjektiivsest õiguste kaitset, et Kadaka pst 167b kinnistu Tallinna ÜP maakasutuse juhtfunktsioon külmutatakse lõpmatuseni (nt RKHK 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 20, 22 ja 32; 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07 p 13). Eeldada, et kaebaja kinnistu suhtes on 20 aastat tagasi vastuvõetud Tallinna ÜP siduv, ei ole põhjendatud. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2018 otsuse nr 3-18-835 p 14 kohaselt ei ole Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsioon maakasutus- ega ehitustingimuseks, seega ei ole Kadaka pst 167b kinnistu maakasutus- ja ehitustingimusi määratud.
5.Nõmme linnaosa ehitusmääruses (Tallinna Linnavolikogu 28.10.2004 otsus nr 36) ei saa sätestada kinnistu suhtes omandiõiguse piiranguid, sest selle menetlusse ei ole avalikkust kaasatud ja seetõttu ei saa tal olla planeeringuga võrdsustatud toimet. Seetõttu ei saa ehitusmäärus piirata vastustaja kaalutlusruumi Nõmme ÜP menetluses. Ehitusmäärus on tunnistatud kehtetuks. Seega puuduvad alates 30.05.2019 kinnistu maakasutus- ja ehitustingimused, mis võinuks vastustajat kaalutlusõiguse teostamisel siduda. 01.07.2009 kuni 30.05.2015 kehtinud PlanS § 5 ja EhS § 19 lg 5 kohaselt oli keelatud ehitusmäärusega konkreetsete piirangute ja maakasutus-ja ehitustingimuste sätestamine (EhS seletuskiri, SE 555, lk 49), mistõttu puudus ÜP menetlejal õigus üle kanda ehitusmääruses sätestatud kinnistu maakasutuse juhtotstarvet ja maakasutus- ning ehitustingimusi Nõmme ÜPi.
6.Kinnistu puistut ei ole kunagi määratud rohevõrgustiku tuumikala osana ega seatud kinnistule rohevõrgustiku toimimist tagavate meetmete rakendamiseks puistus tehtavale raie liikidele piiranguid. ÜP-s ei saanud sätestada piiranguid raie liikidele ja tingimusi raiete tegemiseks, kuna EhSRS § 1 lg 1 alusel ei ole metsaseaduse (edaspidi MetsaS) § 42 lõige 3 kohaldatav enne 01.07.2015 algatatud planeeringutele.
7.Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste teemaplaneeringu kehtestamisel (kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 19.02.2015 otsusega nr 32) ei tuvastatud vajadust kinnistu haaramiseks Nõmme-Mustamäe maastiku kaitseala koosseisu põhjusel, et kinnistul puudub rekreatiivne ja ökoloogiline kaitseväärtus. Kinnistu kaudu ei ole planeeritud rohealade liigendamine ning vastustaja on möönnud, et tegemist ei ole avalikuks kasutamiseks (seega ka rekreatiivseks tegevuseks) mõeldud maaüksusega.
8.Mustamäe ÜP rohevõrgustiku kaardi kohaselt ei ole Mustamäe ja Nõmme rohekoridorid ühendatud kinnistu kaudu ning kinnistu kaudu ei ole liigendatud ka teised rohealad, mis võiksid rohekoridori moodustada. Kinnistust põhja poole jäävatel aladel toimub ulatuslik ning ÜP-ga lubatud elamuehitus. Seega ei ole kinnistu näol tegemist rohevõrgustiku tuumikalaga. Rohevõrgu tuumikala on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala.
9.Mõiste „Nõmme metsalinna miljöö“ näol on tegemist määratlemata õigusmõistega, mille sisustamise kohustus oli ÜP menetlejal. Mõiste sisustamine peab olema järjepidev ning sisuline, kuid vastustaja lähenemine on valikuline. Vastustaja on lubanud kinnistuga vahetult piirneva, kuid Mustamäe linnaosa haldusalasse kuuluvatel aladel (Rehe tn ja Rehe põik) ulatuslikku ehitust. Kinnistu piirneb ida suunal Karsti elurajooniga, kuhu on välja ehitatud korruselamute piirkond ja Lehtri teega, kus paiknevad tööstushooned. Seega ei ole kinnistu ümber „Nõmme metsalinna miljööd“. Ei saa olla ju nii, et „Nõmme metsalinna miljöö“ tekib äkki kahe linnaosa piiril, vaid arvestada tuleb tegeliku olukorraga.
10.Seadusandja mõtteks ei ole välistada ehitamise võimaldamine maatulundusmaal. Vastupidine seisukoht oleks vastuolus kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomiaga ning ÜP menetleja kohustusega igal konkreetsel juhul hinnata, kas kavandatav ehitustegevus võib oluliselt kahjustada avaliku huvi kaitse-eesmärgi saavutamist või mitte. Seda, et piirkonnas on lubatud elamuehitus (sh korruselamute ehitus), kinnitab kaebaja väidet. Kinnistu osaline hoonestamine elamutega ei põhjustaks Nõmme metsalinna miljöö kahjustumist, vaid pigem vastupidi - arendusega kaasneb elukeskkonna parandamine (lisab alale atraktiivsust piirkonda sobituvate hoonete ja haljastusliku lahendusega; maa-ala rikastub täiendavate tegevusvõimalustega lastele mänguväljaku näol; paraneb juurdepääs olemasolevale kergliiklusteele ja avalikult kasutatavale Lehtri tänavale, mille abil tagatakse ka praegustel kohalikel mugavam, selgem ja turvalisem ühendus; väheneb prügistamise ja põlengute oht); maa-ala avamine ööpäevaringseks aktiivseks kasutuseks; maa-ala muutub ka turvalisemaks (kuna suureneb piirkonnast hoolivate inimeste ja püsielanike arv ning seega ka järelevalve); naaberkinnistute väärtus kasvab. Seega on kinnistu hoonestamisel positiivne mõju piirkonna arengule, seda metsalinna miljööd kahjustamata.
11.Vastustaja on ekslikult juhindunud eeldusest, et kinnistul asuv puistu on kaitsemets. Kaitsemetsa mõistet kasutati kuni 31.12.2006 kehtinud MetsaS redaktsioonis. ÜP pikaleveninud menetlus on kaasa toonud olukorra, kus ÜP tugineb sellisele õiguslikule regulatsioonile, mis on menetluse ajal kehtivuse või õigusliku relevantsuse kaotanud.
12.Kinnistu määratlemine rohealana toob kaasa ebavõrdse kohtlemise:
1) Vastustaja on lubanud Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga piirneval Trummi tn 25 kinnistule, sihtotstarbeks spordiradade teenindamisega seotud ärimaa, sporditeeninduskeskusapartementhotelli ehitamise; 2) Astangu tn 21 kinnistu oli Osaühing ESTCONDE-E omandanud maa õigusjärgselt omanikult. Tallinna Linnavolikogu 06.10.2005 otsusega nr 257 kehtestati Astangu tn 21 sotsiaalmaa sihtotstarbega kinnistule Tallinna ÜP maakasutuse juhtfunktsiooni muutev DP (nr DP019770) ja lubati maa-alale püstitada kaks 5-korruselist ja üks 8-korruseline korterelamu; 3) Kadaka tee 193, 195 ja 195d kinnistud oli SELOBALT OÜ omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaal- ja maatulundusmaa sihtotstarvetega. Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korraldusega nr 1180-k kehtestati Kadaka tee 193, 195 ja 195d Tallinna ÜP maakasutuse juhtfunktsiooni reservala tegelikkuses metsad, pargid looduslikud haljasalad, muutev DP (nr DP022540) ja lubati maa-alale püstitada seitse 4-korruselist korterelamut; üks 5- korruseline kaubandushoone; üheksa 5-korruselist korterelamut; lasteaed ja vanurite hooldekodu; 4) Kadaka pst 112 maatulundusmaa kinnistu oli Canray Investeeringud OÜ omandanud maa õigusjärgsetelt omanikult. Tallinna Linnavolikogu 02.04.2009 otsusega nr 65 kehtestati Kadaka pst 112 Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni muutev DP (nr DP024780) ja lubati maa-alale püstitada viis 8-korruselist korterelamut; 5) Astangu tn 19, 19a ja 25a kinnistud oli Skanska EMV Aktsiaselts omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaalmaana. Tallinna Linnavolikogu 10.02.2011 otsusega nr 16 kehtestati osaliselt Tallinna ÜP maakasutuse juhtfunktsiooni muutev DP (nr DP027310) ja lubati maa-alale püstitada viis 8-korruselist korterelamut; 6) Astangu tn 23b, 23c ja 25c kinnistud oli osaühing RAISON omandanud maa õigusjärgsetelt omanikelt sotsiaalmaana. Tallinna Linnavalitsuse 13.06.2018 korraldusega nr 906-k kehtestati Astangu tn 23b, 23c ja 25c kinnistute DP Tallinna ÜP maakasutuse juhtfunktsiooni muutev DP (nr DP037830) ja lubati maa-alale püstitada neli 8-korruselist korterelamu, üks 5-korruseline korterelamu ja kaks 4-korruselist ärihoonet. 7) Lisaks on Nõmme parkmetsa antud välja ehitusload Kivinuka tn 4, 6, 8, Mäepealse 27, 29, ja Vesioina tn 1,3,4,5,6; 8) Kadaka pst 165, 165 b ja 165b/1 kinnistutele on DP-ga (nr DP018970) lubatud püstitada neli 9-korruselist korterelamut ja kolm 7-korruselist korterelamut.
13.Kaebaja omandas kinnistu 22.06.2006. Müügilepingu p-s 1 lepingu eseme kirjelduses puuduvad notari poolt ning müüja kinnitustes müüja viited sellele, et kinnistul kehtiksid piirangud. Seega on ebaõige vastustaja väide, et kaebaja oli kinnistu omandamisel teadlik piirangutest, mis tulenevad Tallinna ÜP-st ning Nõmme ehitusmäärusest.
14.ÜP-ga ei saa kitsendada omandiõigust piirini, mis on sisuliselt võrdsustatav omandiõiguse teostamise kaotusega. Kohalikul omavalitsusel on põhimõtteliselt võimalik piiranguid kehtestada, kuid kitsendused peavad olema proportsionaalsed ning põhjendatud. Juhul, kui kitsenduste intensiivsus on selline, mis viib PS § 32 lg-te 1 ja 2 mõttes omandipõhiõiguse kaotuseni, ei saa selliste piirangute kehtestamist otsustada kohalik omavalitsus ÜP-ga. Omandikitsenduste intensiivsuse üle saab otsustada igakordselt asjaolude põhjal, kuid üldpõhimõtte kohaselt saab omandiõigust selliselt piirata vaid juhul, kui kitsendused hüvitatakse (RKHK otsus 3-3-1-69-09 ja RKPJKo otsus 3- 4-1-25-11).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
15.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
16.Kohalik omavalitsus peab kaalutlusõiguse alusel hindama, milline on ÜP mõju kinnistu omaniku õigustele, sh omandiõigusele ning kas piirangute seadmine on põhjendatav ülekaaluka avaliku huviga.
17.Kaebaja on olnud teadlik Tallinna üldplaneeringu kohasest juhtotstarbest. Kaebaja kinnistu on maareformiga tagastatud maa, mis on tagastatud kui maatulundusmaa. Mitte üheski õigusaktis ega muus dokumendis ei ole viidatud, et ala oleks võimalik hoonestada. Tallinna üldplaneeringus on ala määratud metsade, parkide ja looduslike haljasalade alaks. Nõmme ehitusmääruses on kinnistu määratud V ehituspiirkonda (rohealad). Kinnistu sihtotstarbeks on määratud maatulundusmaa. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 23.02.2008 määruse nr 155 "Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord" § 6 p-le 9 on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Seega ei saa kinnistu sihtotstarbest tuleneda ootust teeninda tulu kinnistu hoonestamise kaudu. Riigikohus on 12.10.2004 lahendis nr 3-3-1-37-04 leidnud, et ÜP-l on maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel oluline roll, kuivõrd see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava DP-i aluseks ning vaatleb linna või valla arengut tervikuna. Seega ei saa analüüsida ÜP-i vaid ühe isiku, st kaebaja seisukohast lähtuvalt, vaid vastustaja pidi ÜP-i kehtestades arvestama sadade ja tuhandete teiste Nõmme elanikega.
18.Vastustaja ei ole kitsendanud kinnistu kasutamist. Kaebajal on võimalik kinnistut kasutada selliselt, nagu selle sihtotstarve kinnistute moodustamisest alates on ettenäinud ehk maatulundusmaana. Lisaks sätestab kehtestatud NÜP, et rohealadele võib rajada rohealaga seonduvaid rajatisi ja puhkeala teenindavaid või puhkefunktsiooniga seonduvaid väiksemaid kuni 1-korruselisi hooneid, nagu pargiinventari hoidla, suvekohvik, hooajalised müügikohad või sporditarvete laenutus. Seega ÜP hoopis võimaldab esmakordselt kaebajale kuuluvale kinnistule ehitustingimused, mitte ei piira ehitustingimusi.
19.Looduslik keskkond ei pea ilmtingimata olema avalikus puhkeotstarbelises kasutuses. Ka linnas paiknev looduskeskkond omab primaarselt ökoloogilist tähtsust, st on looduskooslusena elupaigaks erinevatele liikidele ning pakub tasakaalu inimese loodud tehiskeskkonnale. Tallinna linnas on rohealade kui väärtusliku keskkonna maksimaalne säilitamine väga suure kaaluga avalik ehk üldine huvi ning seda on ka kohalik kogukond väljendanud. Oluline on suunata Nõmme linnaosa arengut selliselt, et seal säiliks ka edaspidi metsalinna miljöö. Vaidlusalune ala ei kuulu Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealasse, kuid on looduslikult orgaaniline osa suuremast tervikkeskkonnast (roheala nimetusega Kuusiku mets). Tegemist linnakeskkonnas hästi säilinud tervikliku ja kõrge loodusväärtusega rohevõrgustiku tuumikalaga. Selle kahjustamist ja pindala vähendamist tuleb vältida: linnaruumi ja keskkonna seisukohalt ei ole mõistlik sinna hoonestust lubada. Väide, et korterelamute planeerimine oleks kooskõlas piirkonnas valitseva linnaehitusliku struktuuriga on otsitud. Lähipiirkonnas valitsev struktuur on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala näol hoopis looduskeskkond. Kinnistu rohealana säilitamine tagab rohevõrgustiku sidususe: ÜP rohevõrgustiku kaardilt ilmneb, et antud ala on üks koht, mille kaudu tagatakse rohealade ja rohekoridoride kaudu väga oluline rohevõrgustiku sidusus Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala, Astangu metsade ja Harku järve äärsete rohealade vahel. Rohevõrgustik on ökoloogiliselt toimiv võrgustik, mis ühendab looduslikke ja poollooduslikke alasid ning säilitab looduslike ökosüsteemide väärtuseid. Rohevõrgustik aitab linnakeskkonnas kaitsta ja säilitada rohealade ökoloogilisi funktsioone ja elurikkust tagades liikidele rändekoridorid ning oluline on ka rekreatiivse sidususe tagamine rohealade vahel.
20.Nõmme linnaosa üldplaneeringu KSH aruande leheküljel 15 on koondatud teistest dokumentidest tulenevad eesmärgid NÜP-le: „Vajalik on koosluste igakülgne kaitse ka väljaspool kaitsealasid, pöörates erilist tähelepanu nn võtmebiotoopide kaitsele. Rohevõrgustiku struktuurielementide (tuumalade ja koridoride), sh Tallinna rohelise vööndi
kaitse ja säilimise tagamine. Säilitada tuleb metsaalad ning siduda need haljas- ja puhkealadega ühtseks võrguks.“ Rohealade osatähtsuse poolest on Nõmme Tallinna kõige rohelisem linnaosa, vastavalt Tallinna haljastuse arengukavale moodustab Nõmme pindalast 36 % (so 1058,4 ha) haljasmaa. Nõmme rohealade suure osakaalu tingib muuhulgas ka see, et linnaosa asub Tallinna lõunapiiril, kus suured metsamassiivid (Viljandi mnt ja Ülemiste järve äärsed metsad, Pääsküla raba, Harku raba) asuvad osaliselt linnaosa territooriumil. Nõmme linnametsad kuuluvad osaliselt Tallinna rohevõrgustiku suurde meridiaansesse vöösse. Rohevõrgustiku tuumalad peaksid jääma valdavalt väljapoole intensiivse inimmõju piirkonda. Hoonestuse paigutamine rohevõrgustiku struktuurelementidega hõlmatud maale omab aga alati potentsiaalset riski võrgustiku toimivusele.
21.Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 74 kohaselt on ÜP eesmärk kogu linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määramine. ÜP on DP koostamise aluseks. ÜP-s on sätestatud maakasutuse juhtotstarve PlanS § 75 lg 4 kohaselt maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuuna. Kinnisasja senise maakasutuse ja ehitusõiguse muutmine ei ole seadusega tagatud omandiõigus. Kinnisasja omanikul puudub õigustatud ootus temale kuuluva kinnistu maakasutuse juhtotstarbe planeeringuga muutmiseks. Küll on tal õigus planeeringu koostamisel nõuda, et planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus kaaluks igakülgselt ka tema erahuvisid, kuid ta ei saa eeldada, et tema erahuvi kaalub igal juhul üles kõik muud huvid. Lisaks planeeritava kinnisasja omaniku erahuvidele tuleb planeerimisel arvesse võtta avalikke huve, puudutatud isikute huve ning erinevad väärtuseid, sh kehtiva ÜP põhimõtted ja leida nende pinnalt tasakaalustatud lahendus. Vastav põhimõte tuleneb ka PlanS v.r § 4 lõikest 2.
22.Väidetava ebavõrdse kohtlemise osas andis vastustaja järgmise selgituse.
22.1.Kaebaja kinnistust teisel pool kergliiklusteed (lähiaadress Kadaka tee T31, katastritunnus 78406:604:0042) asuvas maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu lähiaadressiga Rehe põik 8, katastritunnusega 78406:604:0031, on Haabersti ÜP järgi roheala ja jääb ka selleks. Varasemates vastustes kaebajale on vastustaja rõhutanud, et see on oluline ka roheühenduse seisukohast.
22.2.Vastustaja on DP-tega muutnud järgmiste alade Tallinna ÜP kohast juhtfunktsiooni: 1) Astangu 21 - DP019770 - Tallinna Linnavolikogu 6. oktoobri 2005 otsus nr 257 Käsitletav roheala ei ole vaadeldav Astangu tänava äärse väljakujuneva rohevõrgustiku osana. Tegu on iseseisva, haljastuse seisukohalt väheväärtusliku piirkonnaga, kus puudub oluline kõrghaljastus. Astangu tänavast põhja ja lõuna poole jäävad ida-lääne suunalised haljaskoridorid, mida saab kasutada matka- või suusarjana. Lähedal paiknev väga heal tasemel rohevõrgustik ei motiveeri inimesi kasutama käsitletavat formaalse iseloomuga ala, vaid külgnevaid väärtuslikke rekreatsioonialasid. Kuigi käesoleval hetkel on planeeritav maa-ala Tallinna üldplaneeringu järgi loodusliku puhkeotstarbega haljasala, siis tegelikkuses ta oma puhkeotstarbelist funktsiooni ei täida. Tegemist on vaba-aja veetmiseks kasutuskõlbmatu võsastunud liigniiske kohaga (DP seletuskirja põhjendus). 2) Kadaka pst 112 - DP024780 - Tallinna Linnavolikogu 2. aprilli 2009 otsus nr 65 Kuivõrd Tallinna ÜP maakasutusplaani kohaselt asub planeeringuala puhkeotstarbelisel alal, mis moodustab kitsa riba ettevõtluse segahoonestusala ja väikeelamute ala vahel, siis planeeringuga kavandatav ärihoone sobib linnaehituslikult piirkonda, vastandumata seejuures olemasolevale maakasutusele. Planeeringulahenduse kohaselt kavandatakse Kadaka pst 112 kinnistule multifunktsionaalne ärihoone, milles paiknevad kõrvalasuvaid metsa- ja pargialasid kasutavaid tervisesportlasi teenindavad ruumid (riietusruumid, pesemisruumid, saunad jms),
kohvik ning kõrgematel korrustel büroopinnad. Seega täidab kavandatud hoone esimene korrus osaliselt oma funktsioonilt üldplaneeringuga antud ülesannet-teenindada piirkonna rekreatsioonialasid spordi- ja puhkeehitisena. Ülemistele korrustele kavandatud äripinnad haakuvad magistraaltänava äärse ärivööndiga. Nõmme linnaosa on suhteliselt monofunktsionaalne elamuala ning seetõttu lisab ärihoone töökohtade võimalust ja valikut piirkonnas. Tööpäevadel eelkõige büroohoonena toimiv ning nädalavahetustel ja õhtusel ajal eelkõige rekreatsioonialasid teenindav hoone lisab ka piirkonda turvalisust. Planeeringu kohaselt rajatav ärihoone arvestab ümbruskonna hoonestuse korruselisuse ja kõrgusega ning järgitud on ka planeeringualale üldplaneeringuga ettenähtut, et hooned ei oleks liiga mastaapsed (väiksemad spordi- või puhkeehitised). Planeeritava ala lõunaküljel paikneb Tallinna üldplaneeringu järgne haljaskoridor ja liikumisrada ehk soovitavalt kuni 50 meetri laiune haljasvöönd, mis tuleb säilitada hoonestusvabana. See haljaskoridor ühendab Mustamäe metsaparki Glehni pargi ja Harku parkmetsaga. Detailplaneeringuga haljaskoridori laiust ei vähendata. Kuna Kadaka pst 112 kinnistule piirdeid ei rajata, säilib vaba juurdepääs nii ümbritsevatele rekreatsiooni- ja puhkealadele, kui ka planeeritavale hoonele (DP seletuskirja põhjendus). 3) Astangu tn 19, 19a ja 25a - DP027310 - Tallinna Linnavolikogu 10. veebruari 2011 otsus nr
Muuta ala korruselamute alaks, mis on mõeldud põhiliselt 2- ja enamakorruselistele korterelamutele ning kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused, kaubandusteenindusettevõtted jms. Tegelikkuses planeeritav ala puhkeotstarbelist funktsiooni ei täida, kuna tegemist on vaba aja veetmiseks kasutuskõlbmatu, liigniiske, võsastunud ja ebaturvalise alaga. Planeeringulahendusega kavandatu võimaldab liigniiske võsastunud tühermaa uuesti kasutusele võtta ning korrastada. Naaberkrundile Astangu tn 21 on juba ehitatud kaks 5korruselist ja üks 8-korruseline elamu ning detailplaneeringuga kavandatav jätkab olemasolevat hoonestusstruktuuri. Arvestades eeltoodut on antud asukohas Tallinna üldplaneeringu muutmine maakasutuse juhtotstarbe osas linnaehituslikult põhjendatud (DP seletuskirja põhjendus). 4) Kivinuka tn 4, 6, 8 ja Mäepealse 27,29 - DP012670 - Tallinna Linnavolikogu 14. juuni 2018 otsusega nr 93 kehtestatud Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu alale. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Mustamäe linnaosas paiknev planeeritud ala Mäepealse II kvartalis, parkide ja üldkasutatavate rohealade ning väikeelamumaa juhtotstarbega alal. Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2014 otsusega nr 90 „Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruande kinnitamine ning informatsioon üld- ja teemaplaneeringute muutmisettepanekutest“ on tehtud ettepanek muuta Mäepealse tn 21 kinnistu osas maakasutuse juhtotstarve - pargid ja üldkasutatavad rohealad osaliselt korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks A-3. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu koostamise ajal oli Mäepealse tn 21 kinnistu planeeritud moodustamisel olnud Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala koosseisu ning sellest tulenevalt planeeriti see rohealana. Maastikukaitseala koosseisu kinnistut hiljem Vabariigi Valitsuse 30. aprilli 2004 määrusega nr 176 „Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala kaitse alla võtmine ja Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala kaitse-eeskiri“ siiski ei arvatud. Eraomanikele kuuluvale Mäepealse tn 21 kinnistule (maa sihtotstarve maatulundusmaa) mõningase ehitusõiguse lubamisega on võimalik määrata enamik rohealast avalikku kasutusse. Detailplaneeringu kohaselt on hooned planeeritud Mäepealse tn 21 kinnistu ida- ja põhjaossa olemasolevate hoonestusaladega külgnevatena ning avalik roheala on planeeritud NõmmeMustamäe maastikukaitsealaga liituvana. Seega arvestades eeltoodut, on Mustamäe linnaosa üldplaneeringu muutmine siinkohal põhjendatud. Detailplaneeringuga muudetakse Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohane parkide ja üldkasutatavate rohealade juhtotstarve Mäepealse tn 21 kinnistul osaliselt korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks A-3. Ülejäänud kinnistu osas säilib parkide ja üldkasutatavate rohealade juhtotstarve H.
Detailplaneeringus Mäepealse tn 25 elamumaa sihtotstarbega kinnistu vastab Mustamäe linnaosa üldplaneeringule, mis nimetatud kinnistul näeb ette väikeelamumaa maakasutuse EE juhtotstarbe. Lisaks muudetakse detailplaneeringuga Mustamäe linnaosa üldplaneeringut karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndi osas, kuna planeeringus vähendatakse karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndit krundile positsioon 13 (Mäepealse tn 25) planeeritud üksikelamu ja krundile positsioon 14 planeeritud eraparkla ja eratee osas. Mäepealse tn 25 kinnistul paiknevad elamu varemed, mis asuvad karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndis. Detailplaneeringus on ettenähtud elamu vareme asemel ehitada uus üksikelamu. Kaldavööndi hoonestamisel ei kaasne reljeefi muutmist ning seega ka ulatuslikku kaldakoosluse likvideerimist, mõju jääb lokaalseks ja piirdub hoonealuse pinnaga. Seega arvestades eeltoodut, on Mustamäe linnaosa üldplaneeringu muutmine karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndi osas põhjendatud. Mäepealse tn 21 kinnistu osas, mis jääb Nõmme linnaosa territooriumile, kehtib Tallinna üldplaneering, mille kohaselt paikneb planeeritud ala nii väikeelamute ala juhtotstarbega alal, st põhiliselt ühepere ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid, kui ka osaliselt perspektiivse väikeelamuala kõrghaljastuse säilitamisega juhtotstarbega alal. Tallinna Linnavolikogu 28. oktoobri 2004 määrusega nr 36 kinnitatud „Nõmme linnaosa ehitusmääruse“ järgi kuulub planeeritud ala IV ehituspiirkonda, mis on arenguala rohealadel ja kuhu võib rajada elamuid, spordiehitisi, tervishoiu- ja haridusasutusi. Tallinna Linnavolikogu 4. mai 2017 otsusega nr 47 vastuvõetud „Nõmme linnaosa üldplaneeringu“ maakasutusplaani kohaselt jääb planeeritud ala Nõmme linnaosas osaliselt korterelamute alale ja osaliselt parkmetsade, haljasalade, puhkeotstarbeliste või metsade alale. Detailplaneering on Nõmme linnaosas paikneva planeeritud maa-ala osas kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga ja Nõmme linnaosa ehitusmäärusega ning arvestab vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringut (DP seletuskirja põhjendus).
22.3.Vastustaja ei ole DP-tega muutnud järgmiste alade Tallinna ÜP kohast juhtfunktsiooni: 1) Kadaka tee 193, 195 ja 195d kinnistud - DP022540 - Tallinna Linnavalitsuse 20. juuni 2007 korraldus nr 1180-k. Tallinna üldplaneeringuga on planeeritav maa-ala määratud reservalaks, mis on reserveeritud hoonestamiseks tulevikus. Detailplaneeringuga kavandatu on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga (DP seletuskirja põhjendus). 2) Astangu tn 23b, 23c ja 25c - DP037830 - Tallinna Linnavalitsuse 13. juuni 2018 korraldus nr 906-k. TPR-s on detailplaneering leitav numbri alt. Tegemist on korterelamute alaga ja detailplaneering on Haabersti linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas (DP seletuskirja põhjendus). 3) Kadaka pst 165 kinnistu - DP018970 - Tallinna Linnavaltisuse 27. septembri 2006 korraldus nr 1961-k. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt on planeeritav maa-ala määratud korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks (Mäepealse III arenguala A-3). Detailplaneering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga (DP seletuskirja põhjendus).
22.4.Ei ole teada, kas vastustaja muutis alade Tallinna ÜP kohast juhtfunktsiooni. 1) Vesioina tn 1, 3, 4, 5, 6 - DP007040 - Tallinna linnavolikogu 15. mai 2003 otsus nr 159. Puudub detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskiri.
22.5.Vastustaja ei ole otsustanud DP kehtestamise üle. Kadaka tee 197 kinnistu - DP038010 - ei ole jõudnud kehtestamiseni. Algatamine on toimunud 2015. aastal (Tallinna Linnavalitsuse 19. juuni 2015. a korraldus nr 1091-k) ning sama aasta
juulis-augustis on toimunud ka eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalik väljapanek ja arutelu, kuid pärast seda ei detailplaneeringuga tegevusi toimunud.
22.6.Põhjused ja kaalutlused, miks kaebaja on kehtestanud ÜP-i muutva DP, on olnud erinevad. Valdav osa nendest detailplaneeringutest (kokku viis) on vanad või väga vanad. Asjaolu, et kaua aega tagasi on planeeringumenetlustes tehtud kohati ehk kaheldavaid väärtusotsuseid, ei tähenda seda, et n-ö võrdse kohtlemise printsiibist lähtudes peakski jääma vigu kordama.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
23.Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kinnistu sihtotstarve ja maa-ala juhtotstarve
24.Vaidluse lahendamise seisukohast ei oma tähendust asjaolu, kas kaebaja kinnistut omandades oli või ei olnud teadlik kinnistu suhtes kehtivatest piirangutest. Kaebaja viitab Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2018 otsusele asjas nr 3-18-835, mille kohaselt ei ole Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsioon maakasutus- ega ehitustingimuseks (p 14). Seega kui kinnistu omandamise hetkel kehtinud Tallinna üldplaneeringus oli ala juhtfunktsiooniks määratud metsade, parkide ja looduslike haljasalade ala, siis ei olnud tegemist piiranguga. Teistsugust tähendust ei omanud ka Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Järelikult ei olnud kinnistu müügilepingus (p 1.3.3) olev müüja kinnitus, et kinnistu suhtes ei kehti piiranguid, ebaõige. Küll aga oli kaebaja müügilepingust (p 1.2.1) tulenevalt teadlik, et tegemist on maatulundusmaaga. Vastustaja viitab Vabariigi Valitsuse 23.02.2008 määruse nr 155 "Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord" § 6 p-le 9, mille kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Enne seda kehtis Vabariigi Valitsuse
24.jaanuari 1995. a määrus nr 36 „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine“ (RT I 1995, 13, 150), milles oli maatulundusmaal sama tähendust (määruse p 5). Seega ei saanud kaebajal kinnistut omandades ega hiljem objektiivselt olla alust arvata, et ta saab kinnistut kasutada elamuehituseks.
25.Maa-ala, millel kinnistu asus, juhtfunktsioon (juhtotstarve PlanS mõttes) määras ära maaala ruumilise arengu põhisuuna (planeerimis- ja ehitusseaduse § 8 lg 4 p 6). Seega oli alates Tallinna ÜP kehtestamisest maa-ala juhtotstarbeks roheala kehtiva ÜP mõttes. Nii sel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 8 lg 6 kui ka kehtiva PlanS § 74 lg 5 kohaselt on ÜP aluseks DP-i koostamisele. Seadusandja võimaldab kohalikul omavalitsusel põhjendatud vajaduse korral ÜP-i juhtfunktsiooni muuta DP-ga. Kohtupraktikas on selgitatud, et DP-ga ÜP muutmine peab jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele. ÜP muutmiseks põhjendatud vajaduse äratundmisel on haldusorganil lai kaalutlusruum. Kuna tegemist on erandliku võimalusega, siis tuleb põhjalikult kaaluda ja motiveerida DP lahenduse vajalikkust ning muudetud sihtotstarbega tegevuse sobivust alale (nt Riigikohtu 19.04.2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07 p-d 10-11, 27.01.2010 otsus asjas nr 3-3-179-09, p 14). Järelikult ei saanud kaebajal kinnistut omandades ega hiljem objektiivselt olla alust arvata, et vastustaja muudab ÜP-i selliselt, et ta saab kinnistut kasutada elamuehituseks. Avalik huvi looduskeskkonna säilitamiseks
26.Looduskeskkonda on võimalik säilitada kas kaitseala moodustamise või ÜP-ga rohevõrgustiku kaudu. Asjaolu, et kinnistu ei kuulu kaitseala piiridesse, ei muuda seda vähem väärtuslikuks looduskeskkonna säilitamise seisukohalt. Vastustaja on põhjendatult selgitanud, et kinnistu on üks koht, mille kaudu tagatakse rohealade ja rohekoridoride kaudu väga oluline rohevõrgustiku sidusus Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala, Astangu metsade ja Harku järve äärsete rohealade vahel (ÜP lisa 4, rohevõrgustiku kaart).
27.Kitsamalt asukohapõhisust arvestades piirneb kinnistu lääne ja lõuna suunas riigi omandis oleva maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga (lähiaadress Kadaka pst 159, katastritunnus 78404:409:0113) ning põhja suunas teisel pool kergliiklusteed (lähiaadress Kadaka tee T31, katastritunnus 78406:604:0042) eraomandis oleva maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga (lähiaadress Rehe põik 8, katastritunnusega 78406:604:0031). Viimati nimetatud kinnistu kohta kehtib DP nr DP022540, (kaebaja 19.04.2022 menetlusdokumendi lisa 5). DP ja selle seletuskiri on leitav tpr.tallinn.ee. DP jooniselt on näha krunt 10. Krunt 10, suurusega 10560 m2 - on moodustatud olemasolevale metsaalale, mis on kavas tervikuna säilitada. Ala läbib olemasolev jalgrada, mis tuleb korrastada, säilitades võimalikult loodusliku metsatee elemendid (DP seletuskiri lk 14). Seetõttu nõustub kohus vastustajaga, et kinnistu moodustab terviku koos teiste piirnevate rohealadega.
28.Linnaosa rohealadel on põhieesmärk säilitada looduskeskkonda (ökoloogiline funktsioon ehk otstarve) ja pakkuda linlastele puhke- ja virgestusvõimalusi (rekreatiivne funktsioon ehk puhkeotstarve) (ÜP seletuskiri p 71, lk 61). Puhkeotstarve saab seonduda avalikult kasutatavate maa-aladega. Sellisteks näideteks on riigi omandis olev kinnistu, mis piirneb kaebaja kinnistuga (lähiaadress Kadaka pst 159, katastritunnus 78404:409:0113) ning riigi omandis olevad kaebaja kinnistust mööda mineva kergliiklustee ja Kadaka pst (sõidutee) vahelisele alale jäävad teised Nõmme–Mustamäe maastikukaitseala koosseisu kuuluvad kinnistud (kaebuse lisa 2, ÜP lisa 19). Kinnistu on eraomandis ehk ei ole avalikult kasutatav. Vastustaja ei ole ÜP-ga omistanud kinnistule puhkeotstarvet. Kinnistul on rohevõrgustiku osana ökoloogiline otsatarve. Ökoloogilist otstarvet ei muuda kinnistu mittearvamine Nõmme–Mustamäe maastikukaitseala koosseisu. Seetõttu ei seondu vaidluse esemega kaebaja viide Nõmme–Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste teemaplaneeringule. Avalikust huvist lähtuvad piirangud
29.KOV volikogul on ÜP-ga võimalik täpsustada rohevõrgustiku toimimist tagavaid tingimusi ning määrata sellest tekkivaid maakasutuse ja ehitamise piiranguid ehk kinnisomandi kitsendusi (PlanS § 75 lg 1 p 10, § 74 lg 3, AÕS § 140). Kaebaja tühistamisnõude esemeks on piirangud, mis ei võimalda elamuehitust. ÜP-ga võimaldatakse reeglina kinnistule ehitada vaid rohealaga seonduvaid ning puhke- ja spordifunktsiooniga või roheala või lähipiirkonda teenindava otstarbega (kohvikud, kioskid, paviljonid vms) väiksemaid ehitisi (ÜP seletuskiri p 4.11). Kohtu hinnangul on kinnistule kohalduvad ehitamise piirangud vajalikud rohevõrgustiku säilitamiseks, sobivad selle eesmärgi saavutamiseks ja proportsionaalsed eesmärgist lähtuvalt. Kinnistu sihtotstarve on jätkuvalt maatulundusmaa. ÜP säilitab kinnistu maa-ala senise
juhtotstarve. Vastustajal on õigus seada ehitustingimusi maa-ala juhtotstarvet arvestades. Seetõttu ei nõustu kohus kaebajaga, et ÜP-ga kinnistule kehtestatud ehituspiirangud on viinud omandipõhiõiguse kaotuseni. Vaidluse esemeks ei ole ehituspiirangutest lähtuva kahju hüvitamine.
30.Kaebaja huvi on seotud elamuehitusega. Seetõttu puudub kohtul vajadus hinnata kaebaja väiteid seoses raietegevuse ja selle võimalike piirangutega. Väidetav ebavõrdne kohtlemine
31.Vastustaja möönab (19.04.2022 vastus), et vastustaja varasem praktika DP-te kehtestamisel, millega muudeti Tallinna ÜP-ga määratud roheala juhtfunktsiooni, võib sisaldada kaheldavaid otsuseid rohevõrgustiku säilitamise seisukohast. Kohus ei pea vaidluse lahendamiseks hindama nende DP-te õiguspärasust. Ei ole välistatud, et nende DP-te (otsuse p 22.2) tagajärjeks võib olla rohevõrgustiku kahjustumine teatud määral. Vaatamata sellele ei anna vastustaja varasemad otsused kaebajale alust eeldada, et ka tema kinnistu osas tehakse erand. Vastustaja tegevus ÜP kehtestamisel lähtus põhjendatult avaliku huvi – looduskeskkonna säilitamine - eelistamisest kaebaja erahuvile elamuehituseks.
32.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kaebuse rahuldamata jätmisega tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude hüvitamist. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.