Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

Esitatud taotluse kohaselt on detailplaneeringu (edaspidi DP) koostamise eesmärgiks UueHallika maaüksuse kirdepoolse osa jagamine neljaks ehitusõiguseta elamumaa krundiks, mis perspektiivselt liidetakse piirnevate olemasolevate elamumaa kinnistutega (Põrgupõhja tee 12a, Põrgupõhja tee 14, Põrgupõhja tee 16, Põrgupõhja tee 18) ning üheks sotsiaalmaa sihtotstarbega krundiks suurusega u 5768 m2. Sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt soovitakse planeerida Põrgupõhja elamukvartali rekreatsioonialaks ehk avaliku kasutusega haljasmaaks. Põrgupõhja tee 20 ehitusõiguseta maatulundusmaa maaüksuse sihtostarvet soovitakse muuta määrates uueks maaüksuse sihtotstarbeks elamumaa ning määrata ehitusõigus üksikelamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(15)

Samuti on sellise lahendusega tagatud Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu (edaspidi ÜP) seletuskirja p-s 2.1.1 ja TP seletuskirja p-s 3.2.1 sätestatud nõue, et üldkasutatav haljasala peab moodustama vähemalt 10% DP alast, kuigi tegelikult ei olnud sellise nõude täitmine vajalik. Esiteks seetõttu, et Põrgupõhja elamukvartal ei asu viidatud seletuskirja punktides nimetatud kompaktse asustusega alades. Teiseks, kuna tegemist on vaid ühe krundi planeeringuga (Põrgupõhja tee 20) ning 10% haljasala osakaalu nõue kohaldub viie või enama elamuühikuga DP-le. 2) Puudub vaidlus, et ÜP ja TP näevad Põrgupõhja tee 20 kinnisasja sihtotstarbena ette elamumaa. Ebaõige on vastustaja järeldus, justkui ei olekski ÜP ja TP eelduseks ja aluseks maaüksuse planeerimisel. Arvestades planeerimisseaduse (PlanS) § 74 lg-s 1, § 75 lg 1 p-s 18, § 6 p-s 9, § 75 lg-s 4 ja PlanS § 75 lg-s 2 sätestatut, kui ÜP-ga on Põrgupõhja tee 20 määratud elamumaaks, siis selline eesmärk vastab Harku valla ruumilistele vajadustele ning ÜP eesmärkidele ning sellest tuleb ka edaspidisel maakasutusel lähtuda. See kohaldub ka edasisele DP menetlusele. Muuhulgas seetõttu sätestab PlanS § 128 lg 2 p 1, et DP-d ei alustata, kui selle algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. Käesoleval juhul ei olegi selgitatud, millisele PlanS § 128 lg-s 2 toodud alusele tuginedes on DP koostamise alustamisest keeldutud. Vastustajal puudus järelikult keelduva otsuse tegemiseks konkreetne õiguslik alus. Veelgi enam, otsuse alapeatükis E.2 on sedastatud, justkui oleks kaebaja taotletav DP vastuolus ÜP-ga ja TP-ga, missugune käsitlus on põhjendamatu. Vastupidi, PlanS § 128 lg 2 p 1 kohane vastuolu ÜP-ga puudub. Vastustajal tulnuks ÜP aluseks võtta ja lähtuda eelkõige sellest kaebaja taotletud DP koostamise alustamise otsustamisel. PlanS § 74 lg-st 1 ja § 75 lg-test 1 ja 2 tulenevalt saab ÜP-d pidada ühiskondlikuks kokkuleppeks ja pikaajaliseks planeerimisdokumendiks, mis annab suunised omavalitsuse territooriumi planeeringuliseks arenguks ning detailsemate planeeringute, eelkõige DP-de koostamiseks, mis peavad olema hierarhiliselt kõrgema astme planeeringu ehk ÜP-ga kooskõlas. Käesoleval juhul on keelduva otsuse tegemisel neid põhimõtteid rikutud, mis on ühtlasi kaasa toonud otsuse õigusvastasuse. Vaadates Põrgupõhja elamukvartali asendit ja terviklikult nelinurksest kuju ÜP ja TP põhikaardil, kusjuures kogu ala on ette nähtud elamumaaks, on mõistlik eeldada, et elamukvartal ehitatakse selliselt ka välja. Mõistetamatu on vastustaja seiskoht, et elamukvartalit ei peaks siiski välja arendama, vaid jätma selle paremale küljele ruumiliselt sobimatu ala (Põrgupõhja tee 20 kinnisasi), kuhu midagi ei rajata. Uue-Hallika maaüksuse jagamine aitab tagada Põrgupõhja elamukvartalile suurema rekreatsiooniala. 3) Varasemad DP-d ei välista Põrgupõhja tee 20 elamumaaks planeerimist. Põrgupõhja maaüksuse DP oli kehtestatud juba 17.02.2003. Tegemist on 19 aastat vana planeeringuga, mis ei ole enam asjakohane ega ajakohane. Seda kinnitab asjaolu, et pärast 2003. a on kehtestatud 2017. a uus DP. Samuti pärast antud DP-d on 2013. a kehtestatud ÜP ja seejärel 2018. a teemaplaneering, mis on mõlemad DP-st hierarhiliselt kõrgemal ning näevad Põrgupõhja tee 20 kinnisasja ette elamumaana ja osana kompleksest Põrgupõhja elamukvartalist. Ka Põrgupõhja tee 8 kinnistu muudeti 02.10.2017 DP kehtestamise tulemusel täies ulatuses elamumaaks. Seega tegelikult ei takista 2003. a DP maakasutuse otstarbe muutmist. Eksitav ja asjakohatu on otsuse viide 2017. a DP seletuskirja p-le 3.4, kus on öeldud, et vastavalt ÜP põhimõtetele säilib ala looduslikuna ning täiendavat hoonestust sinna kavandada ei ole lubatud. See ei ole Põrgupõhja tee 20 DP-ga seotud, kuna 2017. a DP hõlmas vaid Põrgupõhja tee 6 ja 8 maaüksusi. Samuti on asjakohatud ka otsuse põhjendused selle kohta, et 2017. a DPga hõlmatud kinnisasjadel on kõrghaljastus valdavalt likvideeritud, kuna kolmandate isikute tegevus muudel kinnisasjadel ei ole asjakohane põhjendus keelduda Põrgupõhja tee 20

3(15)

maaüksuse sihtotstarbe muutmisest. Pealegi, Põrgupõhja tee 6 kinnisasjal ei ole kunagi kõrghaljastust olnudki, see oli vanasti kartulipõld. Kaebaja välja pakutud lahendusega luuakse täiendav sotsiaalmaa otstarbega haljasala Põrgupõhja elamukvartalite kõrvale, mida elamukvartali kasutajad saavad kasutada rekreatsioonialana. Seetõttu on alusetud põhjendused ka selle kohta, et kaebaja taotletu elluviimine toob kaasa kõrghaljastuse likvideerimise. Isegi kui Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal on see ehitustegevuse tõttu väheses ulatuses vajalik, siis näeb esitatud lahendus ette, et Põrgupõhja tee 20 maaüksusel jätetakse vähemalt 70% olemasoleva kõrghaljastutega ala pinnast looduslikuks haljasalaks või planeerida parkmetsaks ning hooviala võib olla maksimaalselt 851 m2 ja see peab paiknema 971 m2 suuruse muu maa ehk kõrghaljastuseta krundiosa piires. Seega, ühelt poolt suurendatakse Põrgupõhja elamukvartali üldkasutatava haljasala suurust ning teiselt poolt säilitatakse Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal valdavas osas praegune kõrghaljastus. Seetõttu on alusetu ka otsuses väidetu, et kaebaja taotletud tegevus avaldab negatiivset mõju Vääna-Jõesuu 750 ha suurusele tuumalale. Kaebaja on Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal hooviala suuruseks kavandanud vaid 851 m2 ning haljastus valdavas osas säilitatakse, mistõttu ei saa see avaldada Vääna-Jõesuu tuumalale sisulist mõju. Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud rohealadega, tänu millele on elanikel juba praegu täiendavad võimalused kasutada neid alasid rekreatsioonialadena. Sealjuures on elanikel rekreatsioonialana juba kasutusel ka ühine lõkkeplats, mis asub Põrgupõhja tee 12 ja Põrgupõhja tee 1 vahelisel alal asuval maaribal. 4) Kavandatav haljasala on juurdepääsetav ja kasutatav. Kuskil ei ole ette nähtud, et haljasala igale osale peab olema juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääs Põrgupõhja elamukvartalile kulgeb Jahilossi tee kaudu Põrgupõhja teele, mis teeb seejärel ringi Põrgupõhja kvartali sees. Kõik need teed on avalikult kasutatavad. Kavandatav haljasala asub praeguste Põrgupõhja elamukruntide kõrval ning haljasalale saab otse Põrgupõhja elamukvartali kruntidelt. Isegi kui tekib vajadus juurdepääsu täpsustada, saab seda teha DP koostamise käigus. Haljasala saab iga üks kasutada vastavalt otstarbele, ilma et DP taotluses peaks kasutusviis olema lahti seletatud. Vajadusel saab ka seda täpsustada DP koostamise käigus. 5) Metsa ning roheala säilimine ei ole ohustatud ning puudub negatiivne mõju avalikule huvile. Eksitav ja asjakohatu on otsuses märgitu, nagu oleks Põrgupõhja tee 20 viimane kõrghaljastusega kaetud 2838 m2 kinnisasi. Tegelikkuses on Põrgupõhja tee 20 kinnisasi vaid osaliselt metsaga kaetud, mida kinnitab lisatud geoportaali väljavõte ja fotod kinnisasjalt. Kaebaja on kavandanud ehitustegevuse valdavalt alale, kus metsa ei kasva. Kaebaja välja pakutud haljasaladel mingit ehitustegevust ette nähtud ei ole. Haljasala täiendamine UueHallika kinnisasja arvelt ei ohusta haljasmaa säilimist senisel viisil. Põrgupõhja tee 20 kinnisasi ei ole range režiimiga loodusliku haljasmaa Vääna-Jõesuu tuumalas. ÜP ja TP kaartidest on näha, et tuumala paikneb Põrgupõhja elamukvartali ümber (tähistatud rohelise värviga), kuid mitte elamukvartali, sh Põrgupõhja tee 20 alal (tähistatud kollase värviga). Lisaks, Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud haljasalade, sh metsamaaga. Seega Põrgupõhja tee 20 kinnisasjale elamu rajamine ei avalda senisele elukeskkonnale mingit sisulist mõju. Kuna puudub negatiivne mõju rohealadele, on põhjendamatu ka otsuses leitu, et kaebaja taotletav DP seaks kuidagi ohtu praeguse roheala säilitamise ning avaldaks negatiivset mõju avalikule huvile. Negatiivne mõju rohealale puudub, mistõttu ei saa esineda ka negatiivset mõju avalikule huvile. Ühes sellega on asjakohatu ka arutluskäik selle kohta, et kaebaja erahuvi ei kaalu üle avalikku huvi, milleks on loodushoidlikkus ja keskkonnasäästlikkus. Alusetu ja asjakohatu on ka otsuses väidetu, et piirkonda elama asunud inimesed on eeldanud, et Põrgupõhja tee 20 säilib maatulundusmaa krundina. Isegi kui selline eeldus võis olla tekkinud

4(15)

2003. a DP põhjal, ei saa esineda õigupärast ootust, et elukeskkond ei muutu. Kõik Põrgupõhja elamukvartali kinnisasjade omanikud on andnud kaebajale nõusoleku taotletud DP-le (Põrgupõhja tee 3 kinnisasja omanik andis eraldi tingimusliku nõusoleku). Seega on ebaõige vastustaja arusaam, nagu oleks taotletud DP vastuolus ümbruskonna elanike huvidega. 6) Otsus on vastuoluline ning kaebajat ebavõrdselt kohtlev. Muraste külas Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP (vastu võetud Harku Vallavolikogu 30.09.2021 otsusega nr 68) näeb ette ÜP-ga haljasalaks ette nähtud maaüksuse muutmise elamumaaks. Samuti ei ole täidetud ÜP-st tulenev 10% haljasala nõue. See ei ole takistanud DP algatamist ja vastuvõtmist. Muraste külas Kase tn 4 maaüksuse DP-s (kehtestatud Harku Vallavalitsuse 19.10.2021 korraldusega nr 685) on märgitud Kase tn 4 maaüksus küll elamumaaks, kuid tegelikkuses asub seegi haljasalal. Ka see ei takistanud vastustajal kehtestada DP-d elamu ehitamiseks. Antud DP seletuskirja p-s 4.1 on selgitatud, et kinnisasi asub teemaplaneeringu kohasel tiheasustusalal, samamoodi nagu vastustaja arvates Põrgupõhja tee

5(15)

2) Vastustaja ei nõustu väitega, nagu ei oleks 2003. a planeering enam asjakohane. Põrgupõhja elamukvartali DP-ga kavandati terviklik kompaktne elamuala, mida on muudetud üksikute maaüksuste osas kooskõlas kehtiva ÜP-ga. See ei tähenda, et kohalik omavalitsus oleks kohustatud algatama DP, mis on vastuolus ÜP-ga ning ei ühti valla ruumilise arengu põhimõtete ja suundumustega. Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja omaniku soovist ning majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast ÜPst ja TP-st, kehtestatud DP-dest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust ning tasakaalustatud arengust. 3) Planeerimispõhimõtete kohaselt tuleb ÜP-des maakasutuse juhtotstarbeid määrata maa-ala, mitte kinnistute kaupa. ÜP ja TP lahendus põhineb erinevate funktsioonidega maa kasutus- ja arendamispõhimõtteid kajastavatele maakasutuse põhimõtetele, kus suurematele perspektiivsetele elamupiirkondadele (kaardimaterjalidel tähistatud kollasega) on antud üldkasutatavate hoonete, ärimaa ning haljasala ja parkmetsa maa kõrvalfunktsioonid. ÜP seletuskirjas on lahti kirjutatud, et elamumaadel on võimalikuks kõrvalfunktsiooniks kuni 25% ulatuses teisi funktsioone, mh üldkasutatava haljasala ja parkmetsa maa. Elamumaadele võivad jääda ka tehnoehitise maad nagu alajaamad, pumplad jms. ÜP on kogu valla territooriumit hõlmav planeering, kus ei ole võimalik igat elamualale jäävat üldkasutatavat haljasmaad ning väikesemat ärimaad eraldi tooniga tähistada. Seega ei saa maaüksuste planeerimisel olla eelduseks ja aluseks ainuüksi asjaolu, et ÜP koondkaardil on maaüksus tähistatud kollase tooniga ehk maaüksusele on antud elamumaa juhtfunktsioon. 4) DP algatamise taotluses on Põrgupõhja elamukvartalit teenindav ühiskondlik haljasala kavandatud Uue-Hallika maaüksusele. Uue-Hallika maaüksus on moodustatud Harku Vallavalitsuse 07.07.2011 korralduse nr 547 „Vaila külas Hallika 3 katastriüksuse jagamisel moodustuvate katastriüksuste lähiaadresside ja sihtotstarbe määramine“ alusel Hallika 3 katastriüksusest, mis jagati kehtestatud DP järgselt üheks 2000 m2 suurusega elamumaa sihtotstarbega Naage tee 61 katastriüksuseks ja üheks 18,86 ha suurusega maatulundusmaa katastriüksuseks. Seega ei ole üldjuhul ÜP seletuskirja kohaselt võimalik Uue-Hallika maaüksuse täiendav jagamine. TP kohaselt on teoreetiliselt võimalik hajaasustuse põhimõttel moodustatud maatulundusmaa täiendav jagamine avaliku haljasala kavandamise eesmärgil, kuid selline jagamine peab olema mõistlikult põhjendatud. Elamupiirkondadesse kavandatavad hoonestamata haljasalad peavad olema lihtsasti ligipääsetavad ja paiknema pigem elamualade keskel, kuna ehitusõiguseta haljasmaa kavandamise üheks eesmärgiks on ka elamumaa kruntide vahele rohelise puhverala loomine. Esitatud lahenduse puhul on selgelt tajutav, et elamuala teenindava haljasmaa kavandamine Põrgupõhja elamupiirkonna äärealal ÜP-ga kavandatud tuumala arvelt, toimub pigem lihtsalt ÜP nõude täitmise eesmärgil, aga ei ole elamuala suhtes loogiliselt kasutatav, seda nii maaüksuse kavandatava kuju kui ka asukoha osas, lisaks puudub haljasalale ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega ei ole antud juhul küsimus vaid selles, kas algset maatulundusmaad võib avaliku haljasalal moodustamise eesmärgil täiendavalt jagada või mitte. Jagamine peab alati olema ka põhjendatud ning moodustatav haljasmaa peab ka oma eesmärki täitma, mitte olema lihtsalt nõude täitmiseks. Kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus oma territooriumil ruumilist planeerimist korraldada ning antud juhul ei pea vald mõislikuks ega planeerimise alusprintsiipidega kooskõlas olekvaks sellise reaalsuses mitte kasutatava haljasala moodustamist olemasoleva mõisliku asukohaga haljasala hoonestamise eesmärgil. Piirkonda teenindava haljasalana toimib kindlasti paremini Põrgupõhja tee 20 maaüksus, mis paikneb mugavalt kõikidele ligipääsetaval elamuala äärealal, ühildudes seeläbi kõrvalasuva metsaalaga (Jahilossi tee 13 maaüksus).

6(15)

Kokkuvõttes ei pea vastustaja põhjendatuks hoonestada elamukvartalile ette nähtud loogiliselt kasutatavat haljasala ning asendada haljasala maatükiga, mis on raskesti ligipääsetav, elamute suhtes ebaloogilise koha peal ning ebamõistlikult kasutatav oma asukoha poolest. Seejuures Põrgupõhja elamuala teenindav ühiskondlikku haljasmaad soovitakse kavandada ÜPga kavandatud range režiimiga rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumala arvelt. Põrgupõhja elamupiirkonnas viimase kõrghaljastusega kaetud 2838 m2 suuruse maatulundusmaa krundi sihtotstarbe muutmine ja hoonestamine kahjustaks oluliselt varasemalt kehtestatud kõrghaljastuse säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Taotletav tegevus ei vasta avalikule huvile vältida loodusliku keskkonna, olemasoleva kõrghaljastuse ning seeläbi piirkonnale iseloomuliku rohelise esteetilise miljöö kahjustamist. 5) Vastustaja ei nõustu, justkui ei kohalduks antud juhul TP nõue haljasala osakaalu osas. Antud juhul tähendaks taotletud DP-ga nõustumine haljasalana moodustatud Põrgupõhja 20 kinnistu hoonestamine tervikliku DP-ga kehtestatud Põrgupõhja elamurajooni haljasala kaotamist. Põrgupõhja maaüksuse planeeringualal on pärast planeeringu osalist ümberplaneerimist haljasala osakaal vaid 5,8 %. Kehtiva DP-ga ehitusõiguseta haljasalana ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine on valla seisukohast põhimõtteline küsimus, kuna kohalik omavalitsus ei pea õigeks vallas täna kehtivates detailplaneeringutes haljasaladena ettenähtud kinnistute hoonestamist. Sellise põhimõttelise muudatuse võimaldamine tekitaks valla ruumilise planeerimise põhimõtete ja perspektiividega mitte kooskõlas olevat halduspraktikat, mille tulemusel tekiks üha kasvav soov muuta kehtivates DP-des haljasaladena ette nähtud kinnistuid elamumaadeks, mis omakorda muudaks võimatuks kehtiva ÜP-ga ettenähtud ja kokkulepitud põhilahenduse tervikliku elluviimise elamupiirkonnas ettenähtud haljasala osakaalu osas. Inimene vajab täisväärtuslikuks eluks lisaks tehnilisele infrastruktuurile ka rohelist infrastruktuuri, mille põhieesmärk on ühelt poolt säilitada bioloogilist mitmekesisust ja teiselt poolt tekitada inimestes huvi tervislike eluviiside, looduses liikumise ja puhkamise vahel. 6) Vastustaja ei nõustu kaebaja käsitlusega, nagu Põrgupõhja tee 6 ja 8 kinnistutel toimunu ei puutu Põrgupõhja tee 20 DP-sse. Kohalik omavalitsus ei saa planeerimisotsuseid teha vaid kitsalt kinnistute kaupa. Kohaliku omavalitsuse roll on vaadelda tervet piirkonda tervikuna ja lähtuvalt sellest teha planeerimisotsuseid. Seega on oluline, et Põrgupõhja elamukvartali moodustamisel oli ette nähtud, et alal säilitatakse kõrghaljastus, kuid tänaseks päevaks on see kõrghaljastus, mis tuli säilitada, siiski likvideeritud, olenemata sellest, et kõrghaljastuse säilitamise kohustus tulenes DP-st. Valla pikaaegne praktika näitab, et kinnistule elamu rajamine eeldab seda, et hoonestusalast tuleb eemaldada kõrghaljastus, samuti näitab praktika, et päikesevalguse saamiseks soovitakse teostada veel täiendav raie. Põrgupõhja elamupiirkonnas viimase kõrghaljastusega kaetud maatulundusmaa krundi sihtotstarbe muutmine ja hoonestamine kahjustaks oluliselt varasemalt kehtestatud kõrghaljastuse säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Väited selle osas, et Põrgupõhja elamukvartal piirneb juba niigi metsaga ning elanikel on ka lõkkeplats, mida on võimalik kasutada, ei ole asjakohased. Põrgupõhja tee 20 ehitusõiguseta maatulundusmaa kavandati elamualal selliselt, et see on kõikidele lihtsasti ligipääsetav ja tekitab puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning ühildub elamupiirkonda ümbritseva metsaalaga. Vald ei pea põhjendatuks moodustada elamualale sellist haljasala, milleni jõudmiseks peaks suurem osa elamuala elanikke ületama eraomandis olevaid kinnistuid. Taotletud lahenduse puhul oleks ligipääs tagatud vaid osadele elamuala kruntidest. Vastustaja ei näe ka, kuidas sellisele maaüksusele ligipääs seal alal oleks võimalik mõislikult lahendada, mistõttu ei ole asjakohased kaebaja väited selle kohta, et DP koostamise käigus saaks haljasala kasutust täpsustada. 7) Kohalik omavalitsus ei lähtu oma territooriumi planeerimisel naabrite nõusolekutest või kinnisasja omaniku soovist ning majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast üld- ja 7(15)

teemaplaneeringust, kehtestatud DP-dest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust ning tasakaalustatud arengust. Otsuses on DP algatamata jätmise aluseks PlanS § 128 lg 2 punktid 1, 3 ja 4. Asjakohased punktid on otsuses alla joonitud. Taotletava DP algatamisest keeldumiseks esineb vastuolu kehtiva ÜP ja TP-ga ning muu avalik huvi. Kohaliku omavalitusele seadusega pandud ülesanne on kehtestatud planeeringute järgimine, ülevaatamine, elluviimine ning samuti senise miljöö ja piirkonna elanike elukeskkonna kaitsmine. Avalik huvi väljendub ka PlanS §-s 12 määratletud otstarbeka, mõistliku ja säästliku maakasutuse põhimõtte järgimises. Nimetatud põhimõtte kohaselt peab asustuse planeerimisel tasakaalustatult käsitlema ehitatud keskkonda ja rohealasid, arvestades olemasolevat keskkonda ning asukohast tulenevaid asjaolusid. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes seaduses DP koostamisele ettenähtud nõuetest. Isik, kes omandab planeeringuala kinnistu pärast planeeringu kehtestamist, ei saa nõuda enda vabastamist planeeringu elluviimise tingimustest. Isegi juhul, kui kohalik omavalitsus ei kohusta DP lahenduse muutmiseks hõlmama uue DP-ga kogu kehtiva DP ala, ei tähenda see, et tähelepanuta saaks jätta alal saavutatud terviklahenduse põhimõtted. Vastasel juhul ei tagaks DP talle pandud eesmärki, olla ruumilise terviklahenduse loomise vahendiks (PlanS § 124 lg 2). 8) Vastustaja nõustub, et Muraste külas Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP-ga kavandatakse haljasalana ette nähtud maaüksus elamumaaks. Siiski ei sarnane kõnealuse planeeringu asjaolud kaebaja taotletud DP asjaoludega. Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP seletuskiri põhjendab haljasmaa elamumaaks muutmist ning sellest nähtuvalt pole käesoleval juhul asjaolud kahe planeeringu puhul sarnased, kuna Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP ala paikneb aiandusühistu territooriumil, mis ei ole ega kujune tulevikus aastaringselt kasutatavaks elamurajooniks. Põrgupõhja elamuala seevastu on aastaringselt kasutatav elamupiirkond. Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse DP-ga kavandatav elamumaa kinnistu kuulub ühistule ning selle müügist saadav tulu kasutatakse aiandusühistu tänavate korrastamiseks. Seega moodustatakse elamumaa kinnistu haljasala arvelt selliselt, et see teeniks kõigi aiandusühistu liikmete huve, mitte ainult ühe maaomaniku kitsast erahuvi, mis ei arvesta sama elurajooni teiste elanike huviga säilitada alal mõislikult ja loogiliselt kasutatav haljasala ja roheline puhvertsoon. Muraste külas Kase tn 4 (kt 19801:001:0592) elamumaa kinnistu moodustamise aluseks on Muraste lastekodu individuaalelamute kvartali I ehitusjärgu hoonestusprojekt aastast 1989. Nimetatud hoonestusprojekti alusel moodustati Kase tn 2, Kase tn 4, Kase tn 6 ja Kase tn 8 elamumaa sihtotstarbega kinnistud, kuid koostatud hoonestusprojektiga ei määratud kavandatud elamumaa kruntidele ehitusõigust. Seega oli Kase tn 4, DP kehtestamisele eelnevalt, ehitusõiguseta elamumaa sihtotstarbega maaüksus. Ehitusõigus määrati olemasolevale elamumaa maaüksusele Muraste külas Kase tn 4 maaüksuse ja lähiala DP-ga, mis on kehtestatud Harku Vallavalitsuse 19.10.2021 korralduse nr 685 alusel. Seega ei ole ka Kase tn 4 maaüksuse hoonestamise asjaolud sarnased Põrgupõhja tee 20 maaüksuse osas esitatud DP algatamise taotlusega. Riigikohus on selgitanud võrdset kohtlemist asjas nr 3-3-1-61-01, millega vastustaja on arvestanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

8(15)

haldusorganilt taotletud DP-ga veelkord ümberplaneeritav. Selliselt, et lisanduks veel üks ehitusõigusega kinnistu (kaebajale kuuluv); nelja hoonestatud kinnistu kõrvale tekiks UueHallika kirdepoolses osa jagamise teel neli ehitusõiguseta elamumaad ning elukvartalisse planeeritud ühiskondliku haljasmaa funktsiooni täidaks Uue-Hallika maaüksuse jagamisel tekkiv sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt.

10(15)

õigus nõuda tema planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma oma subjektiivsete õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt (Riigikohtu 27.01.2010 otsus asjas nr 3-3-1-79-09, p 13). Vastustaja on haldusakti p-s E.7 asjakohaselt selgitanud planeerimise üldpõhimõtteid. Planeering on konkreetse maa-ala terviklik ruumilahendus (PlanS § 3 lg 1). See peab olema koostatud asjassepuutuvaid õigusi, huve ja väärtusi arvesse võttes, sh keskkonda ja rohealasid (PlanS § 8, § 10 lg 1, § 12 lg 2). Kehtestatud DP muutmine on võimalik ning kohus nõustub kaebajaga, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus (PlanS § 124 lg 2). PlanS-e viidatud sättest tuleneb samuti, et DP eesmärk on eelkõige ÜP elluviimine ja planeeringualale ruumilise tervikliku lahenduse loomine. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes seaduses DP koostamisele ettenähtud nõuetest. Ka juhul, kui kohalik omavalitsus ei kohusta DP lahenduse muutmiseks hõlmama uue DP-ga kogu kehtiva DP ala, ei tähenda see, et tähelepanuta saaks jätta alal saavutatud ruumilise terviklahenduse põhimõtted. Kohus nõustub vastustajaga, et vastasel juhul ei tagaks DP talle pandud eesmärki, olla ruumilise terviklahenduse loomise vahendiks (PlanS § 124 lg 2). Praegusel juhul on DP2003 antud ehitusõigused valdavas osas ka realiseeritud, kuid DP on jätkuvalt kehtiv, vaatamata selle kehtestamisest möödunud ajale.

11(15)

13.2 Arvestada tuleb, et vaatamata 2013. a kehtestatud ÜP-s konkreetsele alale määratud elamumaa juhtfunktsioonile, kehtivad konkreetse ala osas ka varasemad DP-d kui haldusaktid senisel kujul (vrd Riigikohtu 01.03.2017 otsus asjas nr 3-3-1-79-16, p 16). 13.3 Kaebajale ei tulene kehtivast ÜP-st subjektiivset õigust nõuda uue DP kehtestamise kaudu Põrgupõhja tee 20 kinnistu sihtotstarbe muutmist selliselt, et sinna saaks ette näha ehitusõiguse. Vastustaja on arusaadavalt põhjendanud, miks ta ei pea põhjendatuks ning piirkonna terviklikust ja tasakaalustatud arengust lähtuvaks alal kehtiva DP muutmist kaebaja soovitud viisil. DP2003 nägi ette kompaktse elamurajooni ruumilise terviklahenduse, mis arvestas mh tasakaalu uute ehitiste püstitamise ja senise haljastuse säilitamise vahel. Vastustaja on välja toonud, et piirkonnas varasemalt hoonestatud kinnistutel ning ka DP2017 kohaselt kavandatud elamumaa kruntidel ei ole kõrghaljastuse säilitamise nõuet järgitud. Arusaadavalt mõjutab see elamukvartali keskkonda ning võimalikke soovitavaid ehitatud keskkonna laiendamisele/tihendamisele suunatud taotlusi. Kehtiva ÜP kui ka TP kohaselt peab kompaktse asustusega aladel1 igas elamupiirkonnas ühiskondlik haljasala moodustama planeeritavast alast minimaalselt 10% (vt ÜP seletuskiri p 2.1.1, lk 19 ja TP seletuskiri p 3.2.1, lk 20, mis asendab ÜP lk 19 tabeli). Hetkel elamukvartalis ainsana hoonestamata Põrgupõhja tee 20 kinnistule ehitusõiguse andmine kahjustaks vastustaja hinnangul oluliselt varasemalt kehtestatud kõrghaljastuse säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Kohus ei nõustu kaebaja käsitlusega, et kehtivate DP-dega (2003, 2017) ettenähtud ehitusõiguste realiseerimise järel tervikliku ruumilahendusena kujundatud elamukvartali ainsa ehitusõiguseta ühiskondliku haljasalana ettenähtud kinnistule uue DP-ga ehitusõiguse taotlemisel (1 elamuühik TP kõnealuse punkti mõttes) saaks 10% nõuet pidada mittekohalduvaks. Vastustaja on seejuures ka põhjendanud, miks nn asendushaljasala pole sobiv (vt ka kohtuotsuse p 13.6), isegi kui see formaalselt suurendaks haljasala osakaalu. Põrgupõhja tee 20 kinnistu hoonestamine tähendaks terviklikust väljaehitatud elamurajoonist haljasala kaotamist. See ei vasta valla hinnangul avalikule huvile vältida loodusliku keskkonna, olemasoleva kõrghaljastuse ning seeläbi piirkonnale iseloomuliku rohelise esteetilise miljöö kahjustamist. Vastustaja ei ole pidanud põhjendatuks valla ruumilise planeerimise põhimõtetega mitte kooskõlas oleva halduspraktika loomist (s.o kehtivates DP-des haljasaladena ettenähtud kinnistute hoonestamist), mis võib muuta võimatuks kehtiva ÜP tervikliku elluviimise elamupiirkonnas ettenähtud haljasala osakaalu osas. 13.4 Kohtu hinnangul ei ole alust pidada vastustaja kaalutlusi meelevaldseteks. Asjaolu, et Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud rohealadega ja elanikel on võimalik kasutada ka Põrgupõhja tee 12 ja Põrgupõhja tee 1 vahelisel alal asuvat lõkkeplatsi, ei tähenda, et vallal puuduks põhjendatud vajadus kehtivas DP-s ettenähtud haljasala säilitamiseks. Vastustaja on muu hulgas selgitanud, et Põrgupõhja tee 20 maatulundusmaa kavandati selliselt, et see tekitaks puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ja ühilduks ümbritseva metsaga. Elamutega kinnistute vahel mitteasuv sotsiaalmaaks kavandatav kinnistu ei täidaks puhverala funktsiooni üldse ning tuleks luua Vääna-Jõesuu tuumala arvelt. Uue-Hallika maaüksus paikneb range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumalas, mille peamine funktsioon on elustiku mitmekesisuse hoidmine ning tegemist on suurulukitele olulise elupaigaga. Samuti puudub sellelt ortofotolt (vastustaja 25.02.2022 vastuse lisa) nähtuvalt kõrghaljastus ulatuses, mis on Põrgupõhja tee 20 maaüksusel. Nõustuda tuleb ka vastustaja argumentidega, mis puudutavad uue sotsiaalmaa asukohast tingitud probleeme. Kohus möönab, et DP algatamise taotluse esitamise faasis ei saagi olla sõlmitud juurdepääsu tagamiseks vajalikud kokkulepped (nt servituudi osas), kuid see ei välista TP kehtestamise otsuse (lk 3) kohaselt on Vaila küla Põrgupõhja maaüksus (DP kehtestatud 2003) tihehoonestusala, vt ka ÜP seletuskirja p 2.19.1 – tiheasustusalana on määratud mh kompaktse asutusega alad

12(15)

asukohast tingitud puuduste väljatoomist. Seega ei saa kokkuvõtvalt nõustuda kaebaja väitega, justkui Põrgupõhja tee 20 kinnistule elamu rajamine ei avalda senisele elukeskkonnale mingit praktilist mõju. Seadused küll ei sätesta üldist elukeskkonna muutumatuna püsimise õigust ning kohtupraktikas on mööndud, eelkõige linnakeskkonnas, sellisele õigustatud ootusele tuginemise põhjendamatust. Antud juhul on tegemist keset rohevõrgustikku väärtuslikul hoonestusalal (TP seletuskirja p 3.10.1) ruumiliselt tervikliku elukeskkonna kujundamiseks kehtestatud DP-ga, millest tulenevat peab kohalik omavalitsus arvestama. Nii seal praegu, kui tulevikus elavate inimeste huvides kui ümbritseva looduskeskkonna huvides. Vääna-Jõesuu tuumala rolli on vastustaja kaevatava haldusakti punktis E.4 (lk 11) ja E.6 (lk 12) ka asjakohaselt põhjendanud. Ka Riigikohus on hiljutises otsuses (15.12.2022 otsus haldusasjas nr 3-20-1310, p 27) rõhutanud rohevõrgustiku tõhusa toimivuse tagamist, mida ei tohi ohtu seada selle tükkhaaval muutmisega DP tasandi, st väiksemale alale fokusseeritud otsustega. 13.5 Asjakohatud on seega kaebaja väited, mille kohaselt ÜP-st tulenev haljastuse nõue kaebaja taotletud DP puhul ei kohaldu ning ka Põrgupõhja tee 6 ja 8 kinnistutel toimunu Põrgupõhja tee 20 kinnistu DP-sse ei puutu. PlanS § 124 lg 2 järgi peab DP looma vastavale planeeringualale ruumilise terviklahenduse. Seadusandja soovis PlanS kehtestamisel vältida ainult ühte krunti hõlmavate DP-de koostamist, sest vaadeldes vaid ühte krunti korraga, ei ole terviklahenduse loomine maa-alale tervikuna võimalik (vt eelnõu SE 571 seletuskiri, lk 155). Nii on ka vastustaja asjakohaselt selgitanud, et planeerimisotsuseid ei saa teha vaid kitsalt kinnistute kaupa ning vaadelda tuleb tervet piirkonda tervikuna. Kohtule ei nähtu, et esineks mingi kaalukas põhjus, mis õigustaks kehtiva ja tervikliku elamukvartali moodustamise aluseks oleva DP muutmise kaebajale kuuluva maaüksuse osas. Kaebaja sai Põrgupõhja tee 20 kinnistu omanikuks 2020. a ning pidi seega kinnistu omandamisel arvestama muu hulgas maaüksusel kehtiva DP-ga. Seetõttu ei saa kaebajal olla ka õigustatud ootust, et vald muudab uue DP kehtestamise kaudu kaebaja kinnistu maakasutuse sihtotstarvet (maatulundusmaa) ja määrab sellele ehitusõiguse. Sellist õigustatud ootust ei saanud tekitada ka DP2017-ga täiendava ehitusõiguse andmine Põrgupõhja tee 8 osas. 13.6 Vastustaja on kaalunud kaebaja esitatud lahendust jagada Uue-Hallika maatulundusmaa maaüksus täiendavalt ehitusõiguseta elamumaa kruntideks ning üldkasutatavaks haljasmaa krundiks, kavandades seeläbi mh elamukvartalit teenindava haljasala Põrgupõhja tee 20 maaüksuse asemel Uue-Hallika maaüksusele (täites selliselt formaalselt ÜP-st tuleneva haljastuse osakaalu nõude). TP seletuskirja p 3.3 alapunktis „Tingimused elamute, suvilate ja aiamajadega seonduvate detailplaneeringute koostamiseks ja projekteerimistingimuste andmisekshajaasustusalal (sh nõuded elamute ja nende abihoonete projekteerimiseks ja ehitamiseks leebe režiimiga looduslikul haljasmaal)“ on märgitud muu hulgas järgmist: -

Leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal oleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse jagamisel sinna elamu püstitamise eesmärgil moodustatakse jagatavast maast üks elamumaa sihtotstarbega maaüksus ja üks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus. Eelkäsitletud juhul võib algset maatulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi vms selge looduslik piir.

Uue-Hallika maaüksusel kehtib Vaila külas Hallika 3 maaüksuse ja lähiala DP, mille alusel jagati Hallika 3 maaüksus üheks elamumaa krundiks ja üheks maatulundusmaa krundiks. Vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et Uue-Hallika maaüksuse (kirde osa) täiendav jagamine

13(15)

üldjuhul võimalik ei ole, st on lubatav vaid kindlaksmääratud juhtudel. TP-s märgitud võimalus maatulundusmaad täiendavalt jagada ei tähenda, et kohalik omavalitsus peab seda igal juhul võimaldama. Ka algse maatulundusmaa täiendav jagamine avaliku haljasala kavandamise eesmärgil peab olema põhjendatud, sh peab moodustatav haljasala oma eesmärki täitma. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt on vastustaja pidanud oluliseks, et elamupiirkondadesse kavandatavad hoonestamata haljasalad peavad olema lihtsasti ligipääsetavad ja paiknema pigem elamualade keskel, kuna ehitusõiguseta haljasala kavandamise üheks eesmärgiks on ka elamumaa kruntide vahele rohelise puhverala loomine. Vastustaja hinnangul on hetkel elamukvartalile ettenähtud haljasmaa mõistliku asukohaga. Vastustaja ei ole pidanud kaebaja esitatud lahendust (elamuala teenindava haljasala kavandamine Põrgupõhja elamupiirkonna äärealal tuumala arvelt) põhjendatuks, kuna see ei ole elamuala suhtes loogiliselt kasutatav (seda nii maaüksuse kavandatava kuju kui ka asukoha osas) ning haljasalale puudub ka ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Suurem osa elamuala elanikke peaks haljasalale jõudmiseks ületama eraomandis olevaid kinnistuid. Samuti on vastustaja arvestanud, et Uue-Hallika maaüksus paikneb range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumalas. Kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus oma territooriumil ruumilist planeerimist korraldada ning lähtuda seejuures piirkonna terviklikust ja tasakaalustatud arengust. Vastustaja on otsuses piisavalt ja asjakohaselt põhjendanud, miks ta ei pea mõistlikuks elamukvartalis paiknevat haljasala funktsiooni täitvat maaüksust asendada Uue-Hallika maaüksuse jagamisel moodustuva haljasalaga. Tegemist on haldusorgani planeerimisdiskretsiooni osaks oleva otstarbekuse küsimusega, mille puhul kohtulik kontroll on piiratud. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks arvestanud ilmselgelt asjakohatute asjaoludega ning kaalutlusotsus oleks meelevaldne.

14(15)

diskretsioonivigu. Kaebajal ei ole sellist ülekaalukat erahuvi (vt kaevatava haldusakti p E.8), mis võinuks kaasa tuua teistsuguse otsuse tegemise. PlanS § 128 lg 2 on kantud ideest, et kõigi DP algatamise taotluste suhtes ei pea planeerimismenetlust korraldama. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel on juba enne DP koostamise alustamist piisavalt teavet otsustamaks, et taotletud DP kehtestamine või realiseerimine ei ole võimalik või tõenäoline, ei oleks eesmärgipärane nõuda, et ta sellegipoolest võtaks ette pika ja kuluka menetluse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 04.06.2015 otsus asjas nr 3-13-70067, p 9). Kaevatav otsus on õiguspärane ning puudub alus selle tühistamiseks. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)

15(15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.