3-22-2177 Xi kaebus Tartu Linnavalitsuse 23. augusti 2022. a korralduse Haldusasi nr 892 punkti 1 ja selle alusel antud ehitusloa nr 2111271/44707 tühistamiseks ning Tartu linna kohustamiseks vaadata ehitusloa taotlus uuesti läbi Menetlusosalised ja nende Kaebaja – X esindajad Vastustaja – Tartu linn, volitatud esindaja Kadri Valdre Kolmas isik – KRC Ehitus OÜ, esindajad vandeadvokaadid Peeter Viirsalu, Triin Kaurov ja Siret Saks Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta Xi kaebus rahuldamata.
2.Mõista Xilt KRC Ehitus OÜ kasuks välja menetluskulud 1312 eurot (üks tuhat kolmsada kaksteist) eurot.
3.Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
4.Asendada kohtuotsuse avaldamisel kaebaja nimi ja aadress tähemärkidega.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10. märtsil 2023. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida. Vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Tartu Linnavalitsus otsustas 23. augusti 2022. a korraldusega nr 892 anda välja ehitusluba Tartu maakond, Tartu linn, Fortuuna 21a korterelamu-silmakeskuse püstitamiseks. Sama korraldusega
3-22-2177
muudeti ka Fortuuna tn 21/21a (katastritunnus 79514:002:0010, kinnistu registriosa nr 201403, sihtotstarve 100% elamumaa) katastriüksuse sihtotstarvet ning uueks sihtotstarbeks määrati 60% elamumaa ja 40% ärimaa.
2.X (naaberkinnistul asuva Y korteriomandi omanik) esitas 12. oktoobril 2022 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palub eelviidatud korralduse alusel väljastatud ehitusluba nr 2111271/44707 tühistada ning kohustada Tartu linna vaatama ehitusloa taotlus uuesti läbi. Koos kaebusega esitas kaebaja ka esialgse õiguskaitse taotluse.
3.Tartu Halduskohus kaasas 13. oktoobri 2022. a määrusega asja menetlusse kolmanda isikuna KRC Ehitus OÜ (vaidlusaluse ehitusloa taotleja) ning peatas sama määrusega Tartu Linnavalitsuse
23.augusti 2022. a korralduse nr 892 ja selle alusel antud ehitusloa nr 2111271/44707 kehtivuse kuni 24. oktoobrini 2022 (k.a). Kohus andis vastustajale ja kolmandale isikule tähtaja esialgse õiguskaitse taotluse osas seisukoha avaldamiseks ning ühtlasi jättis kaebuse selles esinevate puuduste kõrvaldamiseks käiguta. Kaebaja pidi kaebuse esitamise eest tasuma riigilõivu ning selgitama, milliseid tema õigusi vaidlusalune ehitusluba riivab. Kohus võttis kaebuse 21. oktoobri 2022. a määrusega tühistamisnõude osas menetlusse ning tagastas kohustamisnõude osas. Kohus tühistas sama määrusega 13. oktoobri 2022. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse ja jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebaja esitas vastuse kaebusele 18. novembril 2022 ning kolmas isik 17. novembril 2022.
4.Kohus määras 24. novembri 2022. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus menetluses ning andis tähtajad täiendavate menetlusdokumentide ja vastuväidete esitamiseks. Kolmas isik esitas
21.detsembril 2022 taotluse menetluskulude väljamõistmiseks koos menetluskulude nimekirja ja kuludokumendiga.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Kaebaja väidab järgmist.
4.1.Tartu linna ametnikud on rikkunud haldusmenetluse norme ja hea halduse põhimõtet, isikute ärakuulamisõigust ning haldusakti põhjendamiskohustust. Tartu linn on haldusakti väljastamisel lähtunud ilmselgelt vääratest asjaoludest, nt kandes sisuliselt teisele projektile antud nõusoleku uue projekti ehitusloa taotlusele, mis on tervikuna tinginud ilmselgelt õigusvastase haldusakti väljastamise. Kaebaja taotleb vaidlustatud haldusakti tühistamist ning uue ehitusloa menetlemise käigus peab Tartu linn arvestama FORTUUNA TN 23 // 23A KÜ esitatud motiveeritud vastuväiteid Fortuuna tn 21a ehitatava hoone mahu ja arhitektuurilise lahenduse osas.
4.2.Fortuuna tn 23//23a korteriühistu liikmed leiavad, et linn ei tohiks lubada tiheda asustusega rajoonis majade ehitamist, mis selgelt ja üheselt segavad, häirivad või takistavad kõrvalmajade elukorraldust.
4.3.Fortuuna 21a hoone on projekti järgi planeeritud ligemale 6 m ettepoole (tänava poole) kui Fortuuna 23a maja ning seega on projekti järgi näha, et Fortuuna 21a hoone varjab Fortuuna tänavapoolsetest korterite ja terasside loomuliku päikesevalguse ning vähendab märgatavalt päevavalgust ning valgustihedust. Seega tuleb välja arvutada päevavalgusteguri D ning valgustiheduse näitajad, et oleksid tagatud eluruumidele esitatavad nõuded ning korterid (nt Y, Q) ei jääks ebamõistlikult pimedaks. Ehitatav hoone varjaks suvel otsese päikesevalguse sisuliselt juba keskpäevast.
2(11)
3-22-2177
4.4.Fortuuna 23a hoonel kaob ära võimalus parandada hoone energiatõhusust päikesepaneele kasutades, kuna nende efektiivsus väheneks.
4.5.Planeeritav Fortuuna 21a hoone ei peaks olema kõrgem ning peaks olema vastavuses juba ehitatud hoone (Fortuuna 23a) kõrgusega ja hooned peaksid asetsema nö ühel joonel, et hoonete fassaadid ei asetseks erineval kaugusel tänavast. Asendiplaani (A21011_EP_AR-4-02_v04_HMASENDIPLAAN) järgi on krundil väga palju ruumi ehitatava hoone asukohta liigutada, et Fortuuna 23a ning Fortuuna 21a hooned oleksid paralleelselt. Tegemist on tavalise ruumiloome protsessiga, mis tagaks ka Fortuuna 23a korterites piisava päevavalguse. Olemasolev lahendus on loodud arhitekti visiooni kohaselt, mille eesmärgiks 13 aastat tagasi oli, et erineval „joonel“ asetsevad fassaadid on huvitavad. See ei ole aga aktsepteeritav, kui halvenevad elutingimused.
4.6.Planeeritav Fortuuna 21a maja vähendaks Fortuuna 23a korteri väärtust. Selle põhjuseks on esiteks psühholoogiline efekt "see väike vanem maja" ja teiseks päevavalguse kadu Fortuuna 23a korteritest ja terassidelt.
4.7.Ehitusseadustiku (EhS) § 44 lg 4kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Püsiv negatiivne mõju seisneb valguse ja vaate vähenemises.
4.8.Tartu linna üldplaneeringu 2030+ eesmärk on olemasolevat kõrghaljastust võimalikult palju säilitada. Planeeritud hooned on vastuolus linna üldplaneeringuga ja Fortuuna detailplaneeringuga mis puudutab kõrghaljastust. Detailplaneeringus on Fortuuna 21/21a kinnistu kaskede kohta tehtud järgmine märge „Kased võimalusel säilitada“.
4.9.2009. aasta detailplaneering tuleks uuesti üle vaadata, et Fortuna kvartali elanikud, saaksid oma arvamust avaldada. Teisele naaberkrundile Fortuuna 25 planeeritavad 4-6 korruselised hooned vähendavad omakorda Fortuuna 23a väärtust.
5.Vastustaja on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, esitades järgmised seisukohad.
5.1.Ehitusseadustik ei anna õigust pöörduda kohtusse teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks, mistõttu jätab vastustaja tähelepanuta väited, mis puudutavad korteriühistu kaasamist ja/või väidetavat korteriühistu poolt edastatud kirja, mida vastustaja seni teadmata põhjustel kätte ei saanud. Eeltoodud põhjusel ei saanud vastustaja esitada ka kaalutlusi korteriühistu poolt edastatud vastuväidete osas korralduses nr 892. Esitatud vastuväidete pinnalt ei oleks vastustaja saanud jätta ehitusprojektile, mis on kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga ja projekteerimistingimustega, ehitusluba väljastamata.
5.2.Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt on kooskõlas alal kehtiva detailplaneeringuga ja väljastatud projekteerimistingimusega. Kehtivat detailplaneeringut on asutud ellu viima. Kaebajale kuuluv korteriomand paikneb hoones, mis on ehitatud sama planeeringu alusel.
5.3.Asjaolu, et detailplaneeringu alal on mõni hoone varem valmis ehitatud, ei ole aluseks detailplaneeringu igakordseks ülevaatamiseks ja/või kehtetuks tunnistamiseks. Kaebajal on olnud võimalik enne korteriomandi soetamist tutvuda alal kehtiva detailplaneeringuga. Kehtiva detailplaneeringuga mittetutvumise riisikot kannab kaebaja. Planeerimisseadus ei anna kaebajale subjektiivset õigust nõuda kõrvalkinnistu osas kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist.
3(11)
3-22-2177
5.4.Vaidlusalune hoone paikneb detailplaneeringuga määratud hoonestusala sees. Projekteerimistingimustega täpsustatakse asjakohaselt juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Seda oleks saanud taotleda vaid kolmas isik (kinnistu omanik). Ka võimalikus uues ehitusloa menetluses ei saaks saavutada olukorda, et vaidlusalust hoonet nihutataks 6 m võrra krundi sisemusse.
5.5.Hoonetevahelised kaugused, mahud, kõrgused jms on paika pandud juba detailplaneeringuga ning võimalikud insolatsioonipiirangud olid otsesele päikesevalgusele ette nähtud juba detailplaneeringus. Ka kaebaja on toonud välja, et ehkki otsene päevavalgus talvisel ajal väheneb poole võrra, on see tagatud päevasel ajal 3-4 tunni jooksul. Seega suvisel ajal, mis on üldjuhul insolatsiooni arvutamise aluseks, on otsest päikesevalgust kauem. Kaebaja eluruumides on nõuetekohane insolatsioon nõutaval tasemel igal juhul tagatud.
6.Kolmas isik leiab vastustes kaebusele ja esialgse õiguskaitse taotlusele kokkuvõtvalt järgmist.
6.1.Ehitusluba on õiguspärane ja kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Ühestki õigusnormist ei tulene kaebajale subjektiivset õigust nõuda, et naaberkinnistult ei lähtu mis tahes mõjutust.
6.2.Detailplaneeringus ette nähtud terviklahendust on asutud ellu viima. Fortuuna 22//23a kinnistul kuuluvat korteriomandit 2021. a soetades pidi kaebaja olema teadlik kehtivast detailplaneeringust ning selle alusel määratud ehitusõigusest ega saanud eeldada, et tema naaberkinnistule enam ehitisi ei lisandu. Kohtupraktikas on leitud, et kui detailplaneeringus ettenähtu viiakse ellu, oleks ebaõiglane, kui isikud, kelle kinnistule ette nähtud hoone on varem valmis saanud, püüaksid n-ö vetostada detailplaneeringuga kooskõlas olevate hoonete ehitamist.
6.3.Detailplaneeringus ei ole sätestatud kaskede säilitamise kohustust, mistõttu ei ole tegemist vastuoluga ehitusprojekti ja detailplaneeringu vahel, mis annaks aluse ehitusloa tühistamiseks.
6.4.Võimalik negatiivne mõju naaberkinnistule ei ole tõendatud ning kahjulikku mõju (kui sellist üleüldse tekib) on arvesse võetud juba detailplaneeringu menetluses. Ühestki õigusnormist ei tulene kaebajale subjektiivset õigust nõuda, et naaberkinnistult ei lähtu mis tahes mõjutust. Kompaktne asustus ning ehitustega kõrgustesse pürgimine on olnud üks detailplaneeringu kohaseid eesmärke ning detailplaneeringuga on lahendatud juurdepääsud kinnistutele jms. Kaebusest ei selgugi konkreetne etteheide. Kehtestatud detailplaneeringuga planeeritud tiheasustus ei saa olla negatiivne mõju, mis riivaks kaebaja subjektiivseid õigusi ning annaks aluse vaidlustada ning põhjenduse tühistada ehitusloa kehtivus.
6.5.Kaebaja ei ole välja toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et langev päikesevalgus ei vastaks insolatsiooninormidele, vaid kaebaja väidetest saab järeldada, et päikesevalgus vastab insolatsiooninõuetele. Võimalikud piirangud (vaade, insolatsioon jms) olid ette nähtud juba alal kehtiva detailplaneeringuga. Enne korteriomandi soetamist alal kehtiva detailplaneeringuga mitte tutvumise riisikot kannab kaebaja – hoone, milles paikneb kaebaja korteriomand, on püstitatud sama detailplaneeringu alusel.
6.6.Kaebaja väide Fortuuna 23//23a kinnistul energiatõhustamise võimaluse kadumisest on tõendamata.
4(11)
3-22-2177
6.7.Hoonestusalad ühtivad detailplaneeringus sätestatuga. Ajaline vahe detailplaneeringu kehtestamise ja ehitusloa väljastamise vahel ei saanud kaebajale luua illusiooni, et kõrvalkinnistule ei kerki detailplaneeringus ette nähtud hoonet.
KOHTU SEISUKOHT
7.Kaebaja vaidlustab tühistamiskaebusega Tartu Linnavalitsuse korralduse, millega otsustati Fortuuna tn 21a ehitusloa andmine ja Fortuuna tn 21 // 21a katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (tl 14-15) ning selle alusel antud ehitusloa Tartus Fortuuna tn 21a korterelamu-silmakeskuse püstitamiseks. Kohus on eelnevalt 21. oktoobri 2022. a määrusega tagastanud kaebuse nõude Tartu linna kohustamiseks vaadata ehitusloa taotlus uuesti läbi. Kohtumäärus on kaebuse osalise tagastamise osas jõustunud edasi kaebamata.
8.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 kohaselt võib üldjuhul kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Ehitusloa vaidlustamine on kehtiva õiguse ja väljakujunenud kohtupraktika kohaselt lubatav vaid isiku enda subjektiivsete õiguste kaitseks, mitte aga avalikes huvides või teiste isikute (sh naabrid või korteriühistu) huvides (nt Tartu Ringkonnakohtu 21. märtsi 2018. a otsus asjas nr 3-17-1531, p 15). Puudub õigusnorm, mis võimaldaks ehitusluba halduskohtus vaidlustada teise isiku huvides või õiguste kaitseks või avalikes huvides. Seega ei ole asjasse puutuvad kaebaja väited korteriühistu FORTUUNA TN 23// 23A KÜ vastuväidete arvestamata jätmise kohta. Käesoleva haldusasja menetluses ei ole ilmnenud, et kaebaja oleks volitatud korteriühistut esindama ning tema huvides kohtusse kaebust esitama. Kaebajal on Fortuna tn 21a naabermajas asuva korteriomandi omanikuna kaebeõigus vaid enda kui Fortuna 23a majas asuva korteriomandi omaniku subjektiivsete õiguste kaitseks.
9.Kohus märgib kõigepealt, et ühe hoone ehitamiseks antud ehitusloa vaidlustamiseks esitatud tühistamiskaebuse esitamisega ei ole võimalik avada vaidlust kehtiva detailplaneeringu, mille alal kõnealune hoone asub, õiguspärasuse ega asjakohasuse ning üldplaneeringuga vastavuse üle. Samuti vaidlustada samale detailplaneeringule kavandatud teiste hoonete (Fortuuna 25) sobivust, mis ei ole käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa esemeks. Seega jätab kohus praeguse vaidluse lahendamisel tähelepanuta väited, mis puudutavad Fortuuna kvartali detailplaneeringu ajakohasust ning kehtiva detailplaneeringu muutmise vajadust ning Fortuuna tn 25 kavandatavat ehitist. Iga haldusakti (sh detailplaneering, ehitusluba) saab vaidlustada juhul, kui isik peab haldusakti enda õigusi riivavaks.
10.Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Ehitusloaga kavandatav ehitis peab vastama projekteerimistingimustele, detailplaneeringule, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele ning muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (EhS § 44 p 1). Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele (EhS § 42 lg 1).
11.Vaidlust ei ole selles, et Fortuuna tn 23a maja, milles asuva korteriomandi omanikuks kaebaja on, valmis enne käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa andmist. Alal kehtiva Raatuse, Pikk, Fortuuna ja Põik tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu kehtestas Tartu Linnavolikogu 9. oktoobri 2009. a otsusega nr 562 (https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-04-078).
5(11)
3-22-2177
Projekteerimistingimused PTH-21-045 on välja antud Tartu Linnavalitsuse 15.06.2021. a korralduse nr 680 alusel (tl 24-26). Praeguse vaidluse puhul ei ilmne, et kaebaja oleks tähtaegselt vaidlustanud ehitusloa andmisel aluseks olnud projekteerimistingimusi või ehitise asukohas kehtivat detailplaneeringut. Asjas ei ole vaidlust detailplaneeringu kehtivuse üle.
12.Kaebuse kohaselt leiavad Fortuuna tn 23 // 23a korteriühistu liikmed, et linn ei tohiks lubada tiheda asustusega rajoonis majade ehitamist, mis selgelt ja üheselt segavad, häirivad või takistavad kõrvalmajade elukorraldust. Kohus on eelnevalt leidnud, et kaebajal puudub kaebeõigus korteriühistu või selle teiste liikmete huvide esindamiseks käesolevas kohtumenetluses. Väljendumist korteriühistu liikmete nimel mõistab kohus, arvestades ka kaebaja ülejäänud väiteid ja seisukohti praeguses asja, et tegemist on kaebuse ühe väitega, mille kaebaja on esitanud muu hulgas ka enda õiguste kaitse eesmärgil. Kaebaja on kokkuvõtvalt väitnud, et detailplaneering tulnuks enne ehitusloa väljastamist üle vaadata. Seega ei sea kaebaja otsesõnu kahtluse alla detailplaneeringu õiguspärasust selle kehtestamise ajal (mille vaidlustamistähtaeg on ka juba ilmselgelt möödunud), kuid peab seda vananenuks ning vaidlustatud ehitusloa andmist sellise detailplaneeringu alusel õigusvastaseks.
13.Kaebaja ei väida, et ehitusluba oleks kehtiva detailplaneeringuga vastuolus, vaid peab seda enda õigusi riivavaks põhjusel, et ehitise asukohta detailplaneeringus ette nähtud kujul mõjutab tema õigusi negatiivselt ning arhitektuuriline lähenemine ehitusjoonele on vanamoeline. Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ja muutmine toimub planeerimisseaduses (PlanS § 140) koostoimes haldusmenetluse seaduse normidega. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes PlanS-s detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks (PlanS § 140 lg 8). Praeguse haldusasja materjalidest ei ilmne, et selline kehtivat detailplaneeringut muutev menetlus oleks algatatud. Seega tuleb vaidlustatud ehitusloa õiguspärasuse hindamisel lähtuda kehtivast detailplaneeringust, mille õiguspärasus ei ole praeguse vaidluse esemeks.
14.Kaebaja tugineb EhS § 44 p-le 4, mille kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kohtupraktika on tunnustanud kinnistuomaniku õigust ehitusloa vaidlustamiseks ehitisest lähtuva reaalse mõju puhul. Näiteks ka olukorras, kus naaberkinnistul asuvast ehitisest võib kaebaja omandis olevale hoonele kanduda negatiivseid mõjutusi, mis väljenduvad kinnistult avaneva vaate ahenemises või päikesevalguse vähenemises (Riigikohtu 4. oktoobri 2017. a määrus asjas nr 3-17505, p 9). Samas on kohtupraktikas kujunenud seisukoht, et linnakeskustele on omane tihedam asustus, sh sageli hoonete vahetu külgnemine üksteisega ning naabritel tuleb südalinnas selle eripäraga leppida. Naabrile avara vaate ja õueala õhulisuse tagamine ei ole linnakeskuses kaalukad argumendid piiramaks kinnisasja vaba kasutamise õigust (Riigikohtu otsus asjas nr 3-18-1901, p 16). Vaidlust ei ole, et vaidlusalune ehitusluba on antud ehitamiseks piirkonnas, mis kehtiva üldplaneeringu järgi on Ülejõe, kuid planeeringuala piirneb vahetult teisel pool Emajõge asuva Kesklinna linnaosaga1 (vt ka käesoleva otsuse põhjenduste p 18). Linnas asuva eluruumi omanik ei saa näiteks eeldada, et tema hoonega külgnevale krundile kunagi midagi ei ehitata või et vaadet tema aknast üldse ei piirata (nt Riigikohtu 20. märtsi 2014. a otsus asjas nr 3-3-1-87-13, p 20; 14.
mai 2002. a otsus asjas nr 3-3-1-25-02, p 21; Tartu Ringkonnakohtu 21. märtsi 2018. a otsus asjas nr 3-17-1531, p 18 ). Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal oli võimalus korterit soetades kehtiva detailplaneeringuga tutvuda ning ennast kurssi viia selle planeeringuga kehtestatud ehitusõigusega, sh millised hooned ja kui kaugele tema elamust kavandatakse selle planeeringu järgi ehitada. Vaidlust pole selle üle, et detailplaneeringut on asutud ellu viima. Muu hulgas on selle detailplaneeringuga kooskõlas oleva ehitusloa alusel ehitatud ka maja, milles elab kaebaja.
15.Täpsemalt märgib kaebaja negatiivse asjaoluna esmalt, et vaidlustatud ehitusloa alusel valmiv naabermaja piirab ülemääraselt ja püsivalt tema korterisse langevat päevavalgust alates keskpäevast ning vähendab märgatavalt päevavalgust ning valgustihedust. Kaebaja enda selgituste kohaselt (tl 32) tähendab see talvisel perioodil otsese päevavalguse vähenemist poole võrra, st 3-4 tunnini (kaebaja on näitlikustanud valguse vähenemist avaldusse lisatud joonisega, tl 32p).
15.1.Kohus nõustub vastutaja ja kolmanda isikuga selles, et vastavust insolatsiooninõuetele on kaalutud juba detailplaneeringu menetluses. Seejuures on arvestatud planeeringualal mitmete hoonete ehitamisega, millest paratamatult lähtuvad vastastikku teatud mõjud. Ka ei anna kaebaja väited ega tema esitatud andmed alust arvata, et kaebaja eluruumides pole tagatud piisav loomulik valgus. Majandus- ja taristuministri määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 3 lg 3 sätestab, et eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse. Ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) arvutamise juhendi2 kohaselt peab insolatsiooni kestus olema tagatud ajavahemikus 22. aprillist kuni 22. augustini. Arvestuse ühik on üks päev. Lubatav kõrvalekalle insolatsiooni kestuse arvutamisel on +/- 5 minutit). Insolatsiooni kestus eluruumides on piisav, kui 2,5-tunnine katkematu insolatsioon või 3-tunnine katkestustega insolatsioon on tagatud kuni 3-toaliste korterite puhul vähemalt ühes toas, nelja või enama tubade arvuga korterite puhul vähemalt kahes toas. Tubadeks loetakse ka kööktoad ja kööginurgaga toad. Insolatsiooni kestus on piisav ka juhul, kui 2-tunnine katkematu insolatsioon on tagatud 2- ja 3toaliste korterite puhul vähemalt kahes toas, 4 ja enama tubade arvuga korterite puhul kolmes toas. Elamute põhja- lõunasuunalise orientatsiooni puhul kus päike saab paista kõikidesse tubadesse võib katkestusega insolatsiooni piirnormi vähendada 2,5 tunnini.
15.2.Kaebuse kohaselt varjaks ehitatav hoone suvel otsese päikesevalguse sisuliselt juba keskpäevast. Kaebaja väited ei võimalda siiski järeldust, et kõrvalmaja ehitamisel vastavalt vaidlustatud ehitusloale kujuneks insolatsioonimäär tema korteris nõuetekohasest vähesemaks. Seega puuduks ka vajadus ehitatava hoone nihutamiseks planeeringualal kaebaja kirjeldatud viisil. Kaebajal olnuks vähese jõupingutusega võimalik juba eelnevalt detailplaneeringus kavandatusse süvenedes mõista, et tulevikus ehitatavad hooned hakkavad mõjutama valguse juurdepääsu elamule, kuhu ta korteriomandi soetab.
16.Kaebaja väitel piirab vaidlustatud ehitusloa alusel ehitatava Fortuuna tn 21a hoone ehitusmaht ebaproportsionaalselt suures mahus ka lõuna- ja läänesuunal avanevaid vaateid nii kaebaja korteriomandi akendest kui ka terrassilt – tema akendest hakkab pärast Fortuuna tn 21a hoone valmimist avanema vaade otse seinale, mida on kaebaja hinnangul võimalik planeeringut muutes vältida. Kaebuse kohaselt ei peaks ehitatav Fortuuna 21a hoone olema kõrgem olemasolevast (Fortuuna 23a) hoonest ning peaks olema vastavuses olemasoleva hoone kõrgusega. Kaebaja arvates peaksid hooned asuma ka tänava suhtes nö ühel joonel, et hoonete fassaadid ei asuks tänavast erineval kaugusel ning hooned asetseksid teineteise suhtes paralleelselt.
17.Nii väidetava päikesevalguse kui ka vaadete vähenemise osas nõustub kohus vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajale oli juba korteriomandit soetades teada, milliseid hooneid veel planeeringualale ehitatakse, ning ettenähtavad neist hoonetest lähtuvad mõjud, sh nii valguse juurdepääsu kui ka vaadete avanemise osas. Kaebaja etteheited liialt tihedast asustusest ja kõrvalmajade elukorraldust häirivate majade ehitamisest jäävad kohtu hinnangul paljasõnaliseks. Kaebaja ei väida, et vaidlusaluse ehitusloa puhul oleks kõrvale kaldutud planeeringujärgsest ehitustihedusest või detailplaneeringuga sätestatust ehitistevaheliste kujade laiusest. Kohtupraktika on järjekindel selles, et eriti linnatingimustes ei saa elanikud eeldada, et neid ümbritsev keskkond ei muutu ning eriti linnakeskkonnas elades tuleb arvestada ehitustihedusest tingitud mõjudega (nt Riigikohtu 19. aprilli 2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07, p 13; 24. mai 2010.a otsus asjas nr 3-3-1-29-10, p 20). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 11 ja viidatud praktika). Käesolevas asjas ei ole ilmnenud ehitatava hoone ümbrusesse sobimatust muul moel, vaid kaebaja väidab hoone sobimatust sellest talle tulenevate negatiivsete mõjutuste tõttu.
18.Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud Tartu linna üldplaneering nägi kõnealuses kvartalis ette 3-5-korruselise hoonestuse ning detailplaneeringuga sooviti teha üldplaneeringu muutmise ettepanek, et võimaldada kuni 6-korruselisi hoonemahte. Ala hoonestuse kõrgus on samas ka sujuvaks üleminekuks suurema korruselisuse suunas areneva kesklinna (nt Tasku keskus, Fortuuna 1, Tigutorn jne) ning madalama hoonestusega Ülejõe linnaosa vahel.3 Detailplaneeringu seletuskirjas on Fortuuna tänava hoonestusfrondiga seoses selgitatud, et Fortuuna tänava hoonestusfront kulgeb terrassimaastikuna Emajõe suunas üle krundipiiride ulatuvate mahtudega. Uushoonestuse paiknemise ja planeeringuala kruntimise idee aluseks on ajalooliselt väljakujunenud krundistruktuuri järgimine. Tänavaäärne killustatud hoonefront on madalam ning võimaldab seeläbi krundi sügavuses olevatele kõrgematele hoonetele samuti jõevaateid. Kaebajal ei saanuks ka detailplaneeringu seletuskirja põhjal kujuneda veendumust, et kõikide detailplaneeringuala hoonete valmimisel säiliks talle valgus ja vaade samasugusena nagu enne nende hoonete valmisehitamist.
19.Kaebaja väidab ka, et kuna vaidlustatava ehitusloa alusel ehitatav hoone varjab päikesevalguse, väheneb majas, kus ta elab, võimalus tõhustada päikesepaneele kasutusele võttes energialahendust. Kuigi kaebaja ei pruukinud Fortuuna 23a hoones korterit soetades ette näha vajadust tulevikus päikesepaneele täiendava energialahenduse huvides kasutada, ei saanud tal olla sarnaselt eeltoodud mõjutustega ootust, et planeeringuga ette nähtud maju ei ehitatagi või et nad ei hakka planeeringuga kavandatud piirides varem valminud majale mõju avaldama. Kaebaja väited päikesepaneelide kasutamise tõhususe vähenemisest ning nende paigaldamisest üldse on hüpoteetilised.
20.Kaebaja hinnangul tingivad tema kinnisasjale avalduvad ebaproportsionaalsed negatiivsed mõjutused ka tema korteriomandi väärtuse vähenemise. Lisaks juba eelnevalt mainitud valguse ja vaate vähenemisele toob kaebaja välja ka väärtust vähendava psühholoogilise aspekti – maja, milles elab kaebaja, on väiksem ja vanem ning tekib nö väiksema ja vanema maja kuvand. Kohus ei nõustu kaebaja emotsionaalse argumendiga tema korteriomandi väärtuse vähenemisest. Arengud naabruskonnas mõjutavad paratamatult kinnisvara väärtust ja hindu ning see mõju avaldub erineval ajahetkel erinevalt (näiteks sõltub haljastamise või ehitustegevuse faasist, aga ka
piirkonna kui terviku atraktiivsuse muutumisest). Nagu juba öeldud, ei saanud kaebajal tekkida kaitstavat ootust, et planeeringujärgne ehitustegevus ei realiseeru ning kaebaja elamu kõrval ei valmi kehtiva planeeringuga ette nähtud uuem hoone. Ka planeeringuala erinevate etappide või hoonete valmimise vahele jääv ajavahemik ei saanud sellist ootust luua.
21.Kaebaja sõnul on detailplaneering ka vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga 2030+, mille eesmärk on säilitada võimalikult palju kõrghaljastust. Kaebaja viitab Fortuuna kvartali detailplaneeringus Fortuuna 21/21a kinnistu kaskede kohta tehtud märkele „Kased võimalusel säilitada“. Asjakohase detailplaneeringuga on lahendatud ka planeeringuala haljastamine. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt säilitatakse planeeringualal väärtuslikum kõrghaljastus, viiakse läbi hooldusning kujundusraie ning likvideeritakse hoonemahtude alla jääv ja väheväärtuslik haljastus. Samast ilmneb, et planeeringualal asuvate metsistunud viljapuude väärtust hinnatakse haljastusprojekti raames ning kvartalisisene vana ja uus haljastus grupeeritakse. Seletuskirjas on välja toodud ka täiendava kõrghaljastuse planeerimine. Detailplaneeringu jooniselt (tl 56) nähtuvad säilitatavate puude asukohad. Projekteerimistingimuste p-st 3.8 tulenevalt tuli anda haljastuse põhimõtteline kujunduslik-funktsionaalne lahendus (tl 25). Kaebaja osundatud märkus planeeringualal asuvate kaskede säilitamisest on siiski oma olemuselt soovituslik ning ei määra kohustust just alles hoida kindel puuderühm. Eeltoodut arvestades ei saa järeldada, et planeeringuala haljastusplaane ei realiseeritaks või et haljastus, sh kõrghaljastuse osas ei vastaks edaspidi detailplaneeringus ette nähtule. Kuna tegemist on alaga, kus planeeringujärgne ehitustegevus alles kestab (vt ka kaebaja esitatud fotod tl 18 ja 19), on mõistetav, et haljastus ei ole planeeringualal lõpuni teostatud.
22.Kaebaja on väitnud ka haldusmenetluse normide rikkumist, sh põhjendamis- ja ärakuulamiskohustuse rikkumist.
22.1.Vaidlustatud ehitusloa õiguspärasuse hindamisel tuleb lähtuda Tartu Linnavalitsuse 23. augusti 2022. a korraldusest nr 892 ja selle alusel antud ehitusloast nr 2111271/44707 koosmõjus. Ehitusloa vorminõuded on sätestatud majandus- ja taristuministri 19. juuni 2015. a määrusega nr 67 „Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja nende taotluste vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord“ (ehitusloa vorm on kehtestatud määruse lisas 14). Kohtu hinnangul on eelnimetatuga täidetud põhjendamiskohustus nii õiguslike aluste kui sisuliste põhjenduste osas.
22.2.Ärakuulamiskohustuse rikkumist on kaebaja sisustanud läbi Fortuuna tn 23//23a korteriühistu esitatud seisukohtade mittearvestamise – vastustaja ja korterühistu on eri meelt selles, kas korteriühistu on õigeaegselt esitanud oma seisukohad vastuseks vastustaja kirjale korteriühistu kaasamiseks (kirjavahetus tl 4-11). Vaidlust pole selles, et vastustaja pole seisukoha saamiseks kaasanud kõiki korteriomanikke ükshaaval, sh kaebajat. Samas ilmneb, et Tartu Linnavalitsus on oma korduvates kirjades korteriühistule (tl 4-4p ja 7-7p) rõhutanud, et korteriühistu juhatus hoolitseks selle eest, et kõik omanikud saaksid teada ehitusloa menetlusest ning võimalusest selle kohta arvamust avaldada. Jääb selgusetuks, miks vastustaja püüdlustest hoolimata ei ole vastustajani jõudnud korteriühistu arvamus (tl 5-5p) ning kohtule pole esitatud ka selle vastutajale esitamist kinnitavaid tõendeid. Samuti ei selgu, kas korteriühistu vastus hõlmas ka kaebaja arvamust menetletava ehitusloa kohta. Kui kaebajale oli teada korteriühistu võimalus ehitusloa kohta arvamust esitada ning ta tajus ehitusloa alusel ehitamisest just talle korteriomanikuna tulenevaid mõjutusi, olnuks tal võimalik ka esitada oma seisukoht eraldi korteriühistust. Haldusmenetluse seaduse §-st 58 tulenevalt ei saa haldusakti tühistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kuna vaidlustatud ehitusluba on 9(11)
3-22-2177
kohtu hinnangul sisuliselt õiguspärane, ei saa selle tühistamiseks alust anda isegi asjaolu, kui vastutaja on eksinud ärakuulamisõigust tagades. Kohus leiab, et praegusel juhul ei esinenud ka sellist rikkumist kaebajale ärakuulamisõiguse tagamisel, mis oleks viinud ebaõigele lõpptulemusele ehitusloa andmisel.
23.Eelnevat kokku võttes leiab kohus, et vaidlustatud ehitusloa puhul ei ole ilmnenud selle sisulisele õigusvastasusele viitavaid asjaolusid, sh vastuolu kehtivate projekteerimistingimustega ja detailplaneeringuga ning ei esine menetlus- ega vormivigu, mis võiksid anda aluse ehitusloa tühistamiseks. Kaebus tuleb seega jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUD
24.HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja on kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse esitamisel tasunud riigilõivu kokku 40 eurot. See kulu jääb HKMS § 108 lg 1 ls 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmiseks taotlust esitanud ning seega jäävad ka tema võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1 ls 4).
25.HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata ja KRC Ehitus OÜ on praeguses haldusasjas kolmas isik vastustaja poolel, tuleb tema menetluskulud välja mõista kaebajalt.
25.1.Kolmas isik on taotlenud menetluskulude väljamõistmist kaebajalt 4436,4 euro ulatuses. Taotletav summa sisaldab käibemaksu. Kolmanda isiku menetluskulud seisnevad õigusabikuludes kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse kohta seisukohtade esitamisel. Kulude täpsem koosseis kajastub taotluse lisadena esitatud arvetel (tl 64-65p), millest nähtuvalt on õigusabile kokku kulunud 19,30 tundi ning teenuse tunnihind on keskmiselt 180 ja 195,38 eurot (lisandub käibemaks).
25.2.Kaebaja ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlusele vastuväidet esitanud. HKMS § 108 lg 12 ls-st 2 tulenevalt kontrollib kohus volitatud esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust ka juhul, kui kuludele ei ole esitatud vastuväidet. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). HKMS § 108 lg-st 11 tulenevalt arvestab kohus menetluskulude jaotamisel ka õigluse argumenti. Kohtu hinnangul ei ole kolmanda isiku taotletavad menetluskulud täies ulatuses põhjendatud. Kolmas isik on piirdunud oma seisukohtade esitamisega esialgse õiguskaitse taotluse ja kaebuse kohta ega ole pidanud vajalikuks esitada täiendavaid seisukohti haldusasja kirjalikus menetluses. Kohus leiab, silmas pidades menetluskulude nimekirjas loetletud tegevusi ning kohtuasjas esitatud menetlusdokumentide ja käsitletud õigusküsimuste mahtu ja sisu, ning arvestades, kaebaja (füüsiline isik) ja kolmanda isiku (äriühingu) eelduslikku ebavõrset majanduslikku positsiooni, et põhjendatud on õigusabikulude väljamõistmine 7 tunni ulatuses.
25.3.Riigikohtu praktikast (RKHKo 3-20-663, p 23) tuleneb, et kui menetlusosaline pole esitanud kinnitust, et ta pole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel käibemaksu tagasi arvestada, tuleb mõista tema kasuks menetluskulu välja ilma käibemaksuta. Äriregistri andmete kohaselt on kolmas isik käibemaksukohustuslane.
10(11)
3-22-2177
26.Arvestades kohtu poolt põhjendatuks peetud õigusabikulude mahtu ning teenuse osutamise keskmist tunnihinda (187 eurot), tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista õigusabikuluna 1309 eurot Põhjendatud on ka dokumentaalse tõendi (kinnistusraamatu väljavõtted) saamise kulu (HKMS § 102 p 2) 3 eurot. Seega tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista kokku 1312 eurot.