Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-20-1083 23. detsember 2022 Eesistuja Julia Laffranque, liikmed Viive Ligi ja Heiki Loot Üllar Kasaku kaebus Maa-ameti 2. novembri 2020. a korralduse peale, millega lõpetati Väike-Tammiku katastriüksuse ostueesõigusega erastamine Kaebaja Üllar Kasak, esindajad vandeadvokaadid Triin Kaurov ja Andres Kalm Vastustaja Maa-amet, esindaja Toomas Kutti Tallinna Ringkonnakohtu 26. novembri 2021. a otsus Üllar Kasaku kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. novembri 2021. a otsus muutmata.
3.Jätta kassatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Üllar Kasak (kaebaja) esitas 21. detsembril 1989. a avalduse, et erastada talu rajamiseks maa kolhoosi „Kevad“ maadest. Eesti NSV Võru rajooni RSN täitevkomitee eraldas 19. jaanuari 1990. a otsusega nr 21 Ü. Kasakule ENSV taluseaduse (TaluS) alusel kolhoosi „Kevad“ maakasutusest 45,3 ha suuruse maa-ala ning andis selle tähtajata kasutamiseks endise Tammiku talu taastamiseks. Maa kasutada andmise plaanil oli maaüksuse pindalaks märgitud 46,7 ha.
2.Võru Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjon luges 8. oktoobri 1993. a otsusega nr 3414 omandireformi objektiks Tammiku A-54 talu maa 11,19 ha ja endise kinnistu nr 3136 ning tunnistas omandireformi õigustatud subjektiks Õie Kasaku, kes loovutas nõudeõiguse oma pojale Üllar Kasakule.
2.1.Varstu Vallavalitsus tagastas 25. jaanuari 1996. a korraldusega nr 7 Ü. Kasakule õigusvastaselt võõrandatud endise Tammiku A-54 maast 12,1 ha Tammiku maaüksusena, mille koosseisus oli 11,8 ha TaluS alusel tähtajata kasutusse antud maast. Tammiku maaüksus kanti 24. aprillil 1996. a Ü. Kasaku omandina kinnistusraamatusse pindalaga 12,38 ha.
3-20-1083
2.2.Ü. Kasak esitas 23. juulil 1992. a avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ülejäänud maade kohta, mida ta kasutab TaluS alusel. Varstu Vallavalitsus andis 9. septembril 1996. a selleks nõusoleku. Võru maavanem otsustas 26. mai 1997. a korraldusega nr 319 Ü. Kasakule ostueesõigusega erastada Tammiku I maaüksus (praegu Suur-Tammiku) mõõdistamisjärgse pindalaga 33,2 ha ja kinnistusraamatusse kantuna (15. juulil 1997. a) täpsustatud pindalaga 33,14 ha.
2.3.Ü. Kasak esitas 16. detsembril 1997. a Varstu Vallavalitsusele avalduse maatulundusmaa sihtotstarbega ja 25 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks Varstu vallas Soolätte külas. Varstu Vallavalitsus nõustus 11. septembri 1998. a korraldusega nr 141 (edaspidi korraldus nr 141) erastama Ü. Kasakule 4,1 ha suuruse riigile kuuluva maaüksuse, mis kanti Tammiku II maaüksusena (praegu Väike-Tammiku) 7. detsembril 1998. a maakatastrisse pindalaga 4,48 ha.
2.4.Võru Maavalitsus maa erastamise korraldajana ei ole Tammiku II maaüksuse erastamise toiminguid teinud, vaid on toimiku arhiveerinud ja saatnud Maa-ameti arhiivi. Maareformi seaduse (MaaRS) § 222 lõike 1 kohaselt on alates 1. jaanuarist 2018. a maa erastamise korraldajaks Maa-amet.
2.5.Kuivõrd menetlus seisis aastaid, pöördus Ü. Kasak 14. aprilli 2020. a teabenõudega Maa-ameti poole, paludes selgitust, millised toimingud on vaja veel teha Väike-Tammiku katastriüksuse maa kinnistamiseks ja tema omandisse andmiseks.
2.6.Maa-amet selgitas 5. mai 2020. a vastuses nr 2-5/20/3867-5, et Ü. Kasakul puudub Väike-Tammiku katastriüksuse ostueesõigusega erastamise õigus ning et menetlus lõpetatakse.
3.Ü. Kasak esitas 4. juunil 2020. a Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 5. mai 2020. a vastuse tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks jätkama erastamismenetlust, kaebus võeti 16. juuni 2020. a määrusega menetlusse.
4.Maa-amet andis 2. novembril 2020. a korralduse nr 1-17/20/2549, millega otsustas lõpetada Väike-Tammiku ostueesõigusega erastamise, kuivõrd Võru Maavalitsus varasema erastamise korraldajana ei ole võtnud vastu otsust Tammiku II maaüksuse erastamise kohta ega menetlust lõpetanud ja korraldus nr 141 pole erastajale siduv. Maa-ameti korralduses märgitakse, et MaaRS § 222 lg 1 ja Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ (edaspidi erastamise kord) kohaselt teeb kohalik omavalitsus eeltoimingud. MaaRS § 38 lg 2 p 1 järgi on Maa-ametil õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse tegevust maareformis. Tammiku II toimiku dokumentidest ei selgu, millisel alusel maa ostueesõigusega erastamist taotletakse. Ü. Kasakule anti TaluS alusel kasutamiseks 45,3 ha maad. Omandireformi käigus oli talle juba selle maa koosseisuks olnud maad tagastatud ja ostueesõigusega erastatud (erinevused pindalades tulenevad aluskaartide erinevusest). Väike-Tammku 4,1 ha ei kattu TaluS alusel kasutamiseks antud maa suurusega ja kuna katastriüksusel Ü. Kasakule kuuluvaid ehitisi ei asu, puudub kaebajal õigus maa omanikuks saada MaaRS-s sätestatud alustel. Maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MaaRSMSMS) § 14 lg 8 alusel saavad tagastamise käigus vabaks jäävat maad täiendavalt ostueesõigusega erastada isikud, kelle maa asub taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel, tingimusega, et sellel kõrvalasuval maal, mille omanik juba ollakse, on ehitised. Praegusel juhul ei ole see tingimus täidetud. Maad ei saa ka liitmise eesmärgil erastada, sest Väike-Tammiku on kantud iseseisva üksusena katastrisse.
5.Kaebaja palus 2. detsembril 2020. a oma kaebust muuta ja tühistada Maa-ameti 5. mai 2020. a kirjas sisalduv ning 2. novembri 2020. a korralduses vormistatud otsus või alternatiivselt tühistada Maa-ameti 2. novembri 2020. a korraldus. Kaebaja leidis, et korraldusega nr 141 on kaebajale tehtud 2(9)
3-20-1083 maa ostueesõigusega erastamise kohta positiivne otsus, teha jäid vaid maavalitsuse toimingud ning sõlmida leping. Väike-Tammiku maaüksus oli kaebaja kasutuses TaluS alusel, seda oli võimalik erastada MaaRSMSMS § 14 lg 8 ja erastamise korra p 321 alusel. See maatükk külgneb kaebajale Tammiku talu koosseisus tagastatud ja ostueesõigusega erastatud maaga, kus asub elamu. Kuigi formaalselt on tegemist eraldi katastriüksuste ja kinnistutega, on need sisuliselt ühe talu maad. Kaardi järgi kaebaja kasutusse antud maa ei hõlma kogu Väike-Tammiku katastriüksust, kuid siiski märkimisväärselt suurt osa sellest, kaebajale on jäänud erastamata vähemalt 2 ha maad. MaaRS § 221 lg-id 2 ja 22, MaaRSMSMS § 14 lg-t 8 ja erastamise korra p 321 tuleb tõlgendada põhiseadusega (PS) vastavuses või tunnistada põhiseadusvastaseks osas, milles need ei võimalda maa ostueesõigusega erastamist külgneva katastriüksusega omakorda külgneval katastriüksusel asuva elamu juurde, kui eraldi katastriüksuse moodustamine on olnud vaid formaalse menetluse tulemus.
6.Tallinna Halduskohus rahuldas 9. aprilli 2021. a otsusega Ü. Kasaku kaebuse, tühistas Maa-ameti
2.novembri 2020. a korralduse ja kohustas Maa-ametit jätkama Väike-Tammiku maaüksuse erastamist. Halduskohus leidis järgmist. 1) Kaebaja võis Maa-ameti 5. mai 2020. a kirjast põhjendatult aru saada, et Maa-amet lõpetab erastamise menetluse, ja talle ei saa ette heita selle kirja vaidlustamist halduskohtus. Siiski polnud kiri haldusakt ega rikkunud kaebaja õigusi, kuid kaebaja sai nõuda Maa-ameti
2.novembri 2020. a korralduse tühistamist ja on seda alternatiivse nõude esitamisega ka teinud. 2) Kaebaja omandas tagastamise ja ostueesõigusega erastamise teel 45 ha TaluS-ga talle kasutada antud maast. 23. novembril 1989. a oli koostatud Tammiku talu asukoha skeem, mille kooskõlastasid Varstu küla RSN täitevkomitee ja kolm naabrit ning mille kohaselt on eraldatava maa pindala kokku 45,3 ha. Tammiku talu rajamise toimikus on ka 1990. a oktoobris koostatud maa andmise ja äravõtmise projekt, mis kuulub 19. jaanuari 1990. a otsuse nr 21 juurde, ja pinnasarvestuste tabel, kus pindalaks on märgitud 46,7 ha, piirimärkide asukohtades ei ole plaanidel erinevusi. Maaüksuse suurusel ei ole asja lahendamisel tähtsust, sest talumaa piiride üle ei vaielda. Oluline on lähtuda endise talumaa piiridest. Kaebaja esitas nii TaluS alusel kasutusse antud maa plaani kui ka tänapäevase katastrikaardi, millest nähtub, et talle ei ole tagastatud või erastatud kogu maad, sest talu maa ulatub osaliselt ka Väike-Tammiku üksusele. Seega pole kaebaja 16. detsembri 1997. a avaldus kogu ulatuses rahuldatud ja 2. novembri 2020. a korraldus tuleb tühistada. 3) Kuna kaebus tuleb eeltoodud põhjustel rahuldada, pole vaja edasi hinnata seda, kas kaebajal oleks õigus maad erastada, sest see piirneb temale kuuluva elamuga hoonestatud maaga, ega seda, kas tal tekkis korraldusest nr 141 õiguspärane ootus, ega ka erastamise korra põhiseaduspärasust.
7.Maa-amet esitas Tallinna Halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsus tühistada.
8.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 26. novembri 2021. a otsusega Maa-ameti apellatsioonkaebuse ja tühistas halduskohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis Ü. Kasaku kaebuse rahuldamata järgmistel põhjustel. 1) Ringkonnakohus nõustus Maa-ametiga, et kaebaja 16. detsembri 1997. a maa ostueesõigusega erastamise avaldus ei puudutanud TaluS alusel Ü. Kasaku kasutusse antud maad, sest selles osas oli omandireform juba lõppenud Tammiku maaüksuse tagastamise ja Tammiku I (Suur-Tammiku) erastamisega. Kaebaja 23. juulil 1992. a esitatud avalduse menetlemine lõppes sellega, kui Tammiku I maaüksus erastati kaebajale Võru maavanema 26. mai 1997. a 3(9)
3-20-1083 korraldusega. TaluS alusel kasutusse antud 45,3 ha maast oli kaebajale tagastatud 12,1 ha ning ostueesõigusega erastatud 33,2 ha. 2) Õige ei ole lähtuda plaanimaterjalidest ja seal märgitud erinevatest suurustest, sest tolleaegsed plaanimaterjalid olid tihti ebatäpsed. Kaebajale maa kasutusse andmise otsusest mitu kuud hiljem koostatud plaan, kus maaüksuse pindalaks on märgitud 46,7 ha, ei saa olla maakasutusõigust tekitavaks dokumendiks. 3) Kui kaebaja leidis, et talle ei ole erastatud kogu TaluS alusel tema kasutusse antud maa, oleks ta pidanud vaidlustama Võru maavanema 26. mai 1997. a korralduse. Kaebaja aga esitas
16.detsembril 1997. a Varstu Vallavalitsusele avalduse, et ostueesõigusega erastada 25 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maa, mida kaebaja avalduse kohaselt ei kasuta ja millel ei asu tema omanduses olevaid hooneid. See menetlus jäi mingil põhjusel lõpuni viimata. 4) Varstu Vallavalitsuse korraldus nr 141 pole aga Maa-ametile siduv, kohalik omavalitsus ei ole ostueesõigusega erastamise korraldaja, vaid teeb üksnes vajalikud eeltoimingud, kusjuures erastamise korraldaja kontrollib kohaliku omavalitsuse edastatud toimiku õigusaktidele vastavust ja võtab siis vastu erastamise otsuse. Seepärast ei saa erastamist taotleval isikul tekkida omavalitsuse korralduse alusel õiguspärast ootust, et maa talle igal juhul erastatakse. Fakt on aga see, et kaebaja 1997. a esitatud avaldus oli kaebaja Maa-ametile pöördumise tegemise ajal 2020. a veel lahendamata. Kuna alates 1. jaanuarist 2018 korraldab maa erastamist Maa-amet, tuli tal menetlus lõpule viia, milleks ongi vaidlusalune
2.novembri 2020. a korraldus. 5) Kaebajal ei ole õigust Väike-Tammiku katastriüksust erastada ka MaaRS § 221 lg 2 ja MaaRSMSMS § 14 lg 8 alusel. MaaRS § 221 lg 2 järgi on väljaspool linna või tiheasustust asuva elamu omanikul õigus ostueesõigusega erastada tagastamise käigus vabaks jäävat maad kuni 50 ha ulatuses tingimusel, et kinnistu moodustatakse elamu juurde, mis külgneb vahetult maaga, mille erastamist taotletakse. Ei vaielda selle üle, et kaebaja elamu asub Tammiku maaüksusel, kuid Tammiku ja Tammiku II (Väike-Tammiku) maaüksuste vahele jääb kaebajale 1997. a ostueesõigusega erastatud Tammiku I (Suur-Tammiku) maaüksus. Tegemist ei ole erastamise põhiseaduse vastase kitsendusega. Seadusandjal on maa erastamise tingimuste seadmisel ulatuslik kaalumisruum, iga maad sooviv isik pidi ise välja selgitama, mis oli tema huvide kaitseks õigeim valik. Kaebaja ei esitanud maa kompenseerimise avaldust ja avalikul võimul polnud ka kohustust selgitada, milline avaldus annaks kaebajale maksimaalse tulemuse. 6) MaaRS § 312 lg 1 järgi käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujulist või muud ebakorrapärase kujuga või selle väiksusest tingitud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, millele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning mis on looduses tekkinud maareformi käigus. MaaRS § 312 lg 1 alusel maa omandamise puhul pole tegemist maa ostueesõigusega erastamisega, vaid menetlus toimub MaaRS §-s 313 sätestatud korras ja kaebajal on õigus taotlus maa omandamiseks esitada 16. detsembri 1997. a avalduse menetluse lõpetamisest sõltumata. Maa omandamine võib olla võimalik, kui maaüksus pole faktiliselt iseseisvana kasutatav; puuduvad andmed, et maa tagastamiseks või ostueesõigusega erastamiseks oleks esitatud avaldusi või algatatud menetlus riigi omandisse jätmiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kaebaja palub kassatsioonkaebuses tühistada täies ulatuses Tallinna Ringkonnakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule või alternatiivselt, kui kaebuse rahuldamine pole võimalik, tunnistada Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ punkt 321 põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta see kohaldamata 4(9)
3-20-1083 osas, milles see ei võimalda ostueesõigusega erastada maad, kui erastamiseks taotletav maa külgneb maareformi käigus ostueesõigusega erastamise või tagastamise teel omandatud katastriüksuste kogumiga, millest ühel asub taotleja omandis olev elamu. Kassatsioonkaebuses leitakse, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, ja väidetakse järgmist. 1) Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks. Erastamisavalduse lahendamisel tuleb kontrollida kõiki õiguslikke võimalusi taotleja eesmärgi saavutamiseks, seda ka kohtumenetluses, õiguslik kvalifitseerimine on haldusorgani ülesanne. 2) Kaebaja esitatud erastamise avaldust tuleb sisustada TaluS alusel kasutusse antud maa ostueesõigusega erastamise või hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamise kaudu. Ringkonnakohus on valel seisukohal, et TaluS alusel kasutusse antud maa erastamise menetlus lõppes Võru maavanema 26. mai 1997. a korraldusega. 3) Ringkonnakohus jättis TaluS alusel kaebajale põliseks kasutamiseks antud maa pindala juures arvestamata plaanimaterjali, mis määras kindlaks kasutusse antud maa piirid, ja leidis seetõttu valesti, et kaebajale on juba erastatud ostueesõigusega kogu TaluS alusel tema kasutusse antud maa. Maa pindala väljendab vaid üht maatüki omadust, mille alusel ei ole tegelikult võimalik maa paiknemist ja piire kindlaks teha – seda eesmärki võimaldab saavutada plaan. Piirid on kõigil plaanidel ühesugused. 4) Ringkonnakohus eiras MaaRSMSMS § 14 lg 8 mõtet ja seadusandja eesmärki. Lisatingimus, st nõue, et taotletav maa peab vahetult külgnema elamuga hoonestatud katastriüksusega, tuleneb erastamise korra punktist 321 ja esitati pärast ostueesõigusega erastamise avalduste tähtaja möödumist. Lisatingimus ei vasta maareformi eesmärkidele, sest võimalikud olid ka olukorrad, kus elamu juurde omandati maad mitmes jaos mitme katastriüksusena, nagu kaebaja, kes omandas Tammiku talu maad tehniliselt kahes jaos kahe katastriüksusena, kuid sisuliselt on tegemist ühe maaga. Erastamiseks taotletav maa külgneb kaebajale kuuluvate katastriüksuste kogumiga, millest üks on elamuga hoonestatud. Seaduse mõttest ja seadusandja eesmärgist lähtuval tõlgendamisel on võimalik tunnistada kaebaja õigust erastada vaidlusalune maaüksus. Asjakohased sätted sisalduvad MaaRSMSMS-s, mille algatamiseks oli elanikkonnas levinud mure, et MaaRS-ga soodustuste rakendamise aeg on lõppemas. Algses seletuskirjas oli eesmärgiks ka pakkuda lahendusi vaieldavates küsimustes, seejärel tehti mitmeid muudatusi selleks, et laiendada võimalusi omandireformi käigus vabaks jäänud maade erastamiseks ja reformi kiirendamiseks ja et ka need, kellele maa oli varem tagastatud või kes olid ostueesõigusega erastanud, saaksid vaba maa olemasolul oma maad kuni 50 ha võrra suurendada ostueesõigusega erastamise korras, et loodaks normaalne maakasutusstruktuur ja välditaks killustamist. Eesmärk oli võimaldada eramuomanikel täiendavat maad erastada ja reformi kiirendada. Varstu Vallavalitsuse korraldus vastab maareformi seaduse eesmärgile. 5) Olukorras, kus erastamist taotletakse sisuliselt olemasoleva elamuga hoonestatud maa juurde, tuleb erastamisõigust tunnustada sõltumata sellest, kuidas on olemasolev maa katastriüksusteks jagatud. 6) Kui erastamise korra p 321 (mis võeti vastu pärast kaebaja erastamisavalduse esitamist) tuleb tõlgendada grammatiliselt, tuleb see jätta kohaldamata kui tagasiulatuva mõjuga ebasoodne säte ja tunnistada PS-ga vastuolus olevaks. Kaebaja leiab, et norm on asjassepuutuv, formaalselt ja materiaalselt PS-ga vastuolus ja riivab lubamatult kaebaja põhiõigust (PS § 32). 7) Ringkonnakohus pole osutanud mingit tähelepanu õiguspärase ootuse põhimõttele, eirates Riigikohtu senist praktikat (RKHKo 3-3-1-81-05, p 14). Varstu Vallavalitsuse korraldus on kehtinud enam kui 20 aastat, erastamise korraldaja pikaajalise tegevusetusega loodud olukorda usaldades on kaebaja aastaid kandnud kulusid ja teinud toiminguid nagu maa omanik (maksnud maamaksu, kandnud metsa majandamisega seotud kulud). 5(9)
3-20-1083 8) Maa-ametil tuleb menetlust jätkata ja hinnata kaebaja õigust erastada taotletav maa. 9) Ringkonnakohtu põhjendused alternatiivse erastamisaluse kohta ei ole seaduslikud ega põhjendatud, kaebaja ei saanud erastamise ja tagastamise avaldustega kuidagi kujundada veel puuduva regulatsiooni aegset käitumist (MaaRSMSMS võeti vastu pärast seda, kui kaebaja esitas maa tagastamise ja erastamise avaldused).
10.Vastustaja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja leiab järgmist. 1) TaluS alusel kasutusse antud maa MaaRS alusel tagastamisel ja erastamisel on oluline tähtsus sellel, millise pindalaga maa on antud talumaana põliseks kasutamiseks seaduslikus korras TaluS alusel. Kuigi Tammiku talu projektiplaanil on märge, et tegemist on lisaga Võru Rajooni RSN täitevkomitee 19. jaanuari 1990. a otsuse nr 21 (maa kasutusse andmine Tammiku talu taastamiseks) juurde, ei tulene otsusest nr 21, et selle juurde kuulub lisana kasutamiseks antava maa plaan. Nõuet lisada TaluS alusel maa põliseks kasutamiseks andmise otsuse juurde kasutamiseks antava maa plaan ei sätesta ka TaluS. Tammiku talu rajamise toimikus ei sisaldu ühtegi dokumenti, millega oleks otsust nr 21 muudetud, st TaluS alusel tähtajata kasutamiseks antud maa pindala suurendatud. Maa kasutamisel õigusliku aluseta koostatud projektiplaani alusel ei saa kellelgi tekkida õiguspärast ootust maa omandamiseks õiguslikul alusel kasutusse antud maast suuremas ulatuses. 2) Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja MaaRS sätetest tuleneb, et maad saavad ostueesõigusega erastada Eesti kodanikust maa erastamise õigustatud subjektid, kellele maa on antud talumaana põliseks kasutamiseks seaduslikus korras TaluS alusel või kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Kuna kaebaja ei vaidlustanud haldusakte, millega tagastati Tammiku ja ostueesõigusega erastati Suur-Tammiku (Tammiku I), ning mõlemad on katastriüksustena kaebaja omandina kinnistusraamatusse kantud, siis ei saa kaebajal enam olla maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigust TaluS alusel põliseks kasutamiseks antud maa omandamiseks. 3) Maa-amet võrdles TaluS alusel eraldatud Tammiku talu ajaloolisi piire (otsuse nr 21 juurde lisatud projektiplaani) tänapäevase katastrikaardiga ja tuvastas, et Väike-Tammiku ei kattu TaluS alusel kasutusse antud Tammiku talu maadega. Väike-Tammiku (Tammiku II) maaüksusel ei paikne kaebajale ega teistele isikutele kuuluvaid hooneid ja kaebaja seda maad ei kasuta. 4) Lisaks märgib vastustaja, et maa ostueesõigusega erastamise otsustamiseks vajalikud dokumendid on väljastatud alles pärast Varstu Vallavalitsuse 11. septembri 1998. a korralduse nr 141 andmist ning et selles korralduses pole märgitud, nagu oleks TaluS alusel kasutusse antud maa jäänud erastamata. 5) Kaebaja pidi teadma, et korraldus nr 141 ei vasta tegelikele asjaoludele ja et tal puudub maa ostueesõigusega erastamise õigus. Maa-ameti hinnangul on korraldus nr 141 õigusvastane ja tühine ning seega ka algusest peale kehtetu haldusakt haldusmenetluse seaduse § 63 lg 1 ja lg 2 p 5 tähenduses, sest see on antud valedel alustel, asjaoludel ja eeldustel, mistõttu selle täitmine pole objektiivselt võimalik. Korraldus nr 141 on eelhaldusakt, millega on tehtud kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsad asjaolud – erastatava maa piirid ja suurus, sihtotstarve ja koha-aadress –, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses, muus osas pole korraldus siduv. Maa-amet kui maareformi tegija kontrollib erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Kuivõrd korraldus nr 141 on õigusvastane, ei saa Maa-amet erastamismenetlust jätkata. 6) Kuna Võru maavanem erastamise varasema korraldajana toiminguid ei teinud ja erastamismenetlust üle ei andnud, siis ei saanud Maa-amet varem ka teada, et kaebajale oli jäänud olukord väidetavalt ebaselgeks. Võru Maavalitsuse peaspetsialisti kirjas on kaebajale selgitatud, et tal ostueesõigus puudub, kuigi kaebaja nende väidetega ei nõustu. On äärmiselt 6(9)
3-20-1083 kummaline, et kaebaja ootas ligi 22 aastat, enne kui erastamise korraldaja poole pöördus. Ka Riigikohtu praktika kohaselt ei saa soodustava haldusakti taotleja ebamõistlikult kaua oodata taotluse otsustamist, vaid peab ka ise huvi tundma (RKHKm 3-3-1-19-09). 7) Täiendavaks ostueesõigusega erastamiseks puudus samuti alus, kuivõrd kaebaja erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel ei ole taotleja omandis olevat elamut. MaaRSMSMS § 14 lg 8 on piisavalt selge ja arusaadav ning ei anna võimalust meelevaldseks taotlejale meelepäraseks tõlgendamiseks. Alusetud on ka kaebaja väited, et kui TaluS alusel kasutuses olnud maast oleks moodustatud üks katastriüksus, siis oleks tal õigus erastada ka Väike-Tammiku maa. Maa-amet ei saa lähtuda asjaoludest, mida tegelikkuses pole, ega saa valitsusasutusena meelevaldselt tõlgendada seadusandja konsensuslikku poliitilist otsust. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 321 ei ole põhiseadusvastane ega piira lubamatult ostueesõigusega erastamist juhtudel, kus isik taotleb maa erastamist talle juba kuuluva erinevate katastriüksustena omandatud elamuga hoonestatud maa juurde selliselt, et taotletav maa ei külgne vahetult just selle katastriüksusega, kus asub elamu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus pole eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ega tõendite hindamisel. Riigikohus nõustub ringkonnakohtu otsusega.
12.Kolleegium ei hakka üle kordama halduskohtu põhjendusi, mis puudutavad Maa-ameti 5. mai 2020. a vastuskirja vaidlustamist (halduskohtu otsuse punktid 15-20), ja lähtub sellest, et vaidlustatud on Maa-ameti 2. novembri 2020. a korraldus, millega erastamismenetlus lõpetati. Kaebaja alternatiivnõudest on sisuliselt lähtunud ka ringkonnakohus.
13.Ei vaielda selle üle, et kaebaja omandis on Tammiku ja Suur-Tammiku (endine Tammiku I) kinnistud, ega ka selle üle, et kaebaja eesmärk on olnud taastada Tammiku talu nii õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kui ka maa ostueesõigusega erastamise alustel, et saada varem TaluS alusel tema kasutuses olnud maade omanikuks.
14.Samuti ei vaielda selle üle, et kaebaja ei kasutanud ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal 16. detsembril 1997. a Tammiku II (praegune Väike-Tammiku) kinnistut (erastamisavalduses on märgitud, et maa ei ole kaebaja kasutuses). Samas on kaebaja halduskohtule esitatud kaebuses väitnud, et on maad hiljem kasutanud, ja seda väidet ei ole Maa-amet ka ümber lükanud, kuigi peab kasutamist omavoliliseks. Lisaks on kaebaja maksnud Väike-Tammiku kinnistu eest maamaksu. Väidetavalt on kaebaja esitanud metsamajandamise kavad mh Tammiku II kinnistu kohta (halduskohtu
3.novembri 2020. a istungi helisalvestis, digitoimiku lehekülg (dtl) 279).
15.Vaieldakse selle üle, kas kaebajal on õigus ostueesõigusega erastada Väike-Tammiku kinnistu maad, kas see erastamine puudutab TaluS alusel kasutuses olnud ja mingil põhjusel siiani tagastamata ning erastamata jäänud maad või on tegemist täiesti iseseisva menetlusega uue ja seni kasutamata maaüksuse erastamiseks juba kaebaja omandis olevate kinnistute juurde. Juhul, kui see on nii, siis kas kaebajal oli sellest hoolimata õigus maad erastada nt elamutega külgneva kinnistu juurde, kuigi need elamud ei asu tegelikult erastamiseks taotletava kinnistuga külgneval kinnistul, vaid teisel kinnistul. Vaieldakse selle üle, kas selline õigus võiks tuleneda maareformiga seotud õigusaktide eesmärgipärasest tõlgendamisest või mitte ja kui ei, siis kas tuleks need sätted koguni tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks. Vaieldakse ka selle üle, kas selles küsimuses eelhaldusaktina antud Varstu Vallavalitsuse korraldus nr 141 oli õiguspärane ja kas kaebajal tekkis sellest õiguspärane ootus.
7(9)
3-20-1083
16.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et TaluS alusel kasutatud maa osas on maareform lõppenud. Kaebaja 16. detsembri 1997. a maa ostueesõigusega erastamise avaldus ei puudutanud TaluS alusel tema kasutusse antud maad, sest selles osas oli omandireform juba lõppenud Tammiku maaüksuse tagastamise ja Tammiku I (Suur-Tammiku) erastamisega. Kaebaja 23. juulil 1992. a esitatud avalduse menetlemine lõppes, kui Tammiku I maaüksus erastati kaebajale Võru maavanema 26. mai 1997. a korraldusega. TaluS alusel kasutusse antud 45,3 ha maast oli kaebajale tagastatud vähemalt 11,8 ha ning ostueesõigusega erastatud 33,2 ha. Olukorras kus talumaa erastamiseks esitatud taotlus on aastaid tagasi rahuldatud ning ilmselt kaebaja taotletud piirides, ei ole võimalik asuda vanadele plaanidele tuginedes toona antud haldusakti korrigeerima. Kui kaebaja leidis, et kasutuses olnud talumaast jäi mingi osa erastamata ja tema esitatud taotlust talumaa erastamiseks täies ulatuses ei rahuldatud, tulnuks seda haldusakti vaidlustada talumaa erastamise ajal. Asjaolu, et kogu talumaana kasutuses olnud maa siiski erastati 1997. a, nähtub ka kaebaja praeguse haldusasja aluseks olevast maa ostueesõigusega erastamise taotlusest, milles kaebaja soovib erastada 25 ha maad, mis ei ole seni tema kasutuses olnud.
17.See võimaldab järeldada, et kaebajal oli ajendatuna 1997. a vastu võetud seadusemuudatusest, mis andis õiguse maa täiendavaks erastamiseks, huvi oma talumaade juurde erastada täiendavalt omandireformi käigus eeldatavalt vabaks jäänud maad, mitte erastada TaluS alusel kasutuses olnud ja mingil põhjusel veel erastamata jäänud maaüksus. Lisaks märgib kolleegium, et korralduses nr 141 ei ole öeldud, et TaluS alusel kasutusse antud maast oleks osa jäänud erastamata.
18.Kuigi korraldus nr 141 võimaldab järeldada, et sisuliselt on menetletud kaebaja avaldust kui erastatava maaga külgneva ehitistega maaüksuse omaniku avaldust maa erastamiseks, ei saanud kaebajal ka sellist õigust tekkida. Vastustaja märgib õigesti, et korraldus nr 141 on antud valedel alustel ja tuginedes asjaoludele ning eeldustele, mis ei vasta tegelikkusele, kuivõrd taotletava maaga külgneval kaebaja katastriüksusel ei ole hooneid. MaaRS § 221 lg 2, MaaRSMSMS § 14 lg 8 ja erastamise korra punkt 321 on üheselt ja selgelt tõlgendatavad, et erastamiseks taotletav maaüksus peab „vahetult külgnema elamuga hoonestatud katastriüksusega“. Selles osas nõustub kolleegium täielikult ringkonnakohtu põhjendustega. Tegemist ei ole erastamise põhiseaduse vastase kitsendusega. Seadusandjal on maa erastamise tingimuste seadmisel ulatuslik kaalumisruum. Regulatsioon aitab ära hoida olukorda, kus maad erastataks ostueesõigusega kinnistute juurde nii, et seos omanikule kuuluvate elamute ja põllumajandushoonetega kaob. Kaebaja eksib, kui leiab, et lisatingimus kehtestati erastamise korra p-ga 321 ja on õigusvastaselt tagasiulatuva mõjuga. MaaRSMSMS § 14 lg 8 sätestas, et MaaRS § 221 lõigetes 2 ja 22 sätestatu laieneb ka isikule, kellele maa on tagastatud või ostueesõigusega erastatud enne MaaRSMSMS jõustumist. Seega laiendati seadusemuudatusega maa ostueesõigusega erastamise võimalusi. Sama tingimus, et taotletav katastriüksus peab vahetult piirnema elamualuse katastriüksusega, tulenes MaaRS § 221 lg-st 2 ning on kehtinud sellisena alates 30. aprillist 1996.
19.Mis puudutab kaebajal tekkida võinud õiguspärast ootust maa erastamisele lähtuvalt korraldusest nr 141, siis nõustub kolleegium kohtutega, et iseenesest ei ole korraldus nr 141 vastustajale siduv. Korraldus nr 141 on eelhaldusakt, millega on tehtud kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsad asjaolud – erastatava maa piirid ja suurus, sihtotstarve ja koha-aadress –, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Muus osas pole korraldus siduv. Maa-amet kui maareformi tegija kontrollib erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Kuivõrd korraldus nr 141 on õigusvastane, ei saa Maa-amet erastamismenetlust jätkata. Ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna erastamise õigustatud subjektile üldjuhul veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügilepingud. Praeguses asjas 8(9)
3-20-1083 mingit õiguslikult siduvat akti haldusorgani ja kaebaja vahel maa ostueesõigusega erastamise kohta polnud, puudus ka ostu-müügileping. Samuti ei olnud kaebaja müügisummat tasunud. Seetõttu ei saanud kaebajal tekkida usaldust, et ainult erastamise toiminguga seotud omavalitsuse kulutuste eest tasumise (vt dtl-d 29 ja 30) tagajärjel saab ta vaidlusaluse maa omanikuks. Kuigi Riigikohus on leidnud, et ka maavanema pikaajaline tegevusetus võib teatud olukorras anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa (kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-81-05, p 14), on kolleegium samas ka täheldanud, et usalduse kaitse ei ole absoluutne. Arvestada tuleb asjaoluga, et praeguses asjas ootas ka kaebaja soodustava haldusakti taotlejana ebamõistlikult kaua taotluse lahendamist ega tundnud pikka aega huvi asja lahendamise vastu (vt ka kolleegiumi määrus asjas nr 3-3-1-19-09, p 19).
20.Arvestades eeltoodut, tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta jõusse. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja kassatsiooniastme menetluskulud jäävad kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. Kautsjon tuleb arvata kassatsioonkaebuse esitamise ajal kehtinud HKMS § 107 lg 4 viimase lause kohaselt riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.