Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Virgo Saarmets
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. juuni 2022, Tallinn
Haldusasja number
3-20-1496
Haldusasi
Bee Tree Holding OÜ kaebus nõuetes kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit (TLPA) kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu (DP) ehitusõiguse küsimuses kujul, mis lubab Narva mnt 115 kinnistule planeerida 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoone hoonestustihedusega 1,5; alternatiivselt kohustada TLPA-d kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses; tuvastada TLPA 13.07.2020 toimingu, millega TLPA tagastas kaebaja 01.07.2020 vaide TLPA 02.06.2020 kirjale nr 32/389-27, õigusvastasus; alternatiivselt mõista kaebaja kasuks välja õigusvastaste menetlustoimingutega tekitatud kahju eest hüvitis summas 34 525,75 eurot
Menetlusosalised
Kaebaja – Bee Tree Holding OÜ, esindajad v.adv Elmer Muna ja adv Angela Kase Vastustaja – Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Kenneth Rivis
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus osaliselt ja tühistada Tallinna Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-1496 osas, milles halduskohus kohustas Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, jättes kõrvale kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, ning menetluskulude jaotust puudutavas osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada kaebus ja kohustada Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, kaaludes uuesti vaidlusaluse detailplaneeringu korruselisuse ja hoonestustiheduse küsimust.
3-20-1496
3.Mõista Tallinna linnalt Bee Tree Holding OÜ esimese kohtuastme menetluskulude katteks välja 8000 eurot (kaheksa tuhat eurot).
4.Ülejäänud osas jätta Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-1496 muutmata.
5.Mõista Tallinna linnalt Bee Tree Holding OÜ apellatsiooniastme menetluskulude katteks välja 2500 eurot (kaks tuhat viissada eurot). Tallinna linna menetluskulud jätta tema enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.07.2022, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Bee Tree Holding OÜ esitas 14.11.2014 taotluse Narva mnt 115, Tallinn kinnisasjale ehitusõiguse määramiseks DP menetluse algatamiseks.
2.Tallinna Linnavalitsus algatas 17.08.2016 korraldusega nr 1202-k DP menetluse. Korralduse kohaselt on DP koostamise eesmärk Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe osaline muutmine ärimaaks ning ehitusõiguse määramine 1‒8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks.
3.TLPA 02.06.2020 kirja nr 3-2/389-27 kohaselt asub planeeritav kinnistu Lauluväljaku läheduses ja linna ühe suurima magistraali ääres reljeefi kõrgeimas osas ning tegemist on linnaruumiliselt olulise ja vaadeldava asukohaga. Leidmaks Narva mnt 115 kinnistule sobivaid hoonemahtusid, on amet põhjalikult kaalunud DP lahendust ja hinnanud linnaruumilist olukorda kohapeal. Kaalutluste aluseks on võetud Tallinna Linnavalitsuse 10.05.2015 korraldusega nr 941-k kehtestatud Narva mnt 105/Mäe tn 2, Narva mnt 105a ja 107 kruntide detailplaneeringu (Mäe DP) alusel välja ehitatud lahendus Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidel. Nimetatud kruntidele on ehitatud nelja-, kuue- ja kaheksakorruselised korterelamud, mille vahele on rajatud elanike kasutatav kompaktne haljasala. Mäe DP-s oli planeeritava maa-ala hoonestustiheduseks määratud 1,2. Amet on teadlik, et Narva mnt ‒ Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaanis oli Narva mnt äärsete korterelamu kruntidel hoonestustiheduseks määratud kuni 1,5 ning 2(15)
3-20-1496 korruselisuseks kuni 10 ja 12 korrust. Arvestades tänapäevaseid tuleohutusnõudeid, üldist ehitamise mõistlikkust ning lähtuvalt eespool nimetatud Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele välja ehitatud hoonestuse lahendusest, peab amet sobivaks Narva mnt 115 kinnistule kuni 6-korruselise hoone kavandamist ning määrab planeeritavaks hoonestustiheduseks kuni 1,25. Narva mnt 115 kinnistu hoonestustiheduse võib arvutada krundi algsest pindalast lähtudes (1475 m2).
4.Bee Tree Holding OÜ palus 02.06.2020 kirjale 05.06.2020 kirjas selgitust ja esitas TLPA 02.06.2020 kirjale 01.07.2020 vaide. TLPA vastas Bee Tree Holding OÜ 05.06.2020 kirjale 06.07.2020 kirjaga nr 3-2/389-33, milles esitas täiendavad selgitused ja tagastas vaide 13.07.2020 kirjaga nr 3-2/389 põhjusel, et 02.06.2020 kiri ei ole haldusakt, vaid teabetoiming, millele ei saa vaiet esitada.
5.Bee Tree Holding OÜ esitas 12.08.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 27.11.2020, 21.04.2021), mis võeti menetlusse nõuetes kohustada TLPA-d kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses kujul, mis lubab Narva mnt 115 kinnistule planeerida 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoone hoonestustihedusega 1,5; alternatiivselt kohustada TLPA-d kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses; tuvastada TLPA 13.07.2020 toimingu, millega TLPA tagastas kaebaja 01.07.2020 vaide TLPA 02.06.2020 kirjale nr 3-2/389-27, õigusvastasus; alternatiivselt mõista kaebaja kasuks välja õigusvastaste menetlustoimingutega tekitatud kahju eest hüvitis summas 34 525,75 eurot. DP taotluse menetlusse võtmisel ega DP koostamise algatamisel 2014. a-l ei nähtud ette ehitusõiguse täpsustamist või muutmist. Vastustaja 02.06.2020 kirjaga määrati kaebaja jaoks üllatuslikult rangemad tingimused. Kaebajal peab olema õiguskindlus, et planeerimismenetluse algatamisel hindas vastustaja, kas taotluses soovitud planeeringut saab üldse algatada. Kaebaja peab sisuliselt koostama uue lahenduse ja kandma sellega seonduvalt täiendava kulu. Kirjas viidatud põhjendused pidid olema vastustajale teada juba DP menetluse algatamise ajaks. Mäe DP-st tulenevaid kitsendusi oleks pidanud arvestama juba kaebaja DP algatamisel, sest Mäe DP on kehtestatud aasta enne kaebaja DP algatamist. Seos Mäe DP-ga jääb ka arusaamatuks, sest see ei piirne kaebaja kinnistuga, vaid jääb sellest mitmesaja meetri kaugusele. Vastustajal ei ole õigust nõuda kaebajalt väiksema korruselisusega hoone ehitamist pelgalt seetõttu, et Narva mnt 113 kinnistu omanik on väidetavalt nõustunud 8-korruselise hoonega ja kaebaja hoone peab seetõttu olema madalam. Seos tänapäevaste tuleohutusnõuetega ja ehitamise üldise mõistlikkusega on arusaamatu. Rangemad tuleohutusnõuded, mis kehtivad üle 8 korrusega hoonetele, ja üldine ehitamise mõistlikkus mõjutavad ehitusmaksumust, mis mõjutab eelkõige kaebajat ega ole tegur, mida TLPA peaks linnaruumi planeerimisel kaaluma. Ka on selgusetu avalik huvi, mille kaitseks hoone kõrgust vähendatakse. Kaebaja taotletud DP on kooskõlas Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga (ÜP), mis on valminud tihedas koostöös avalikkusega. Vastustaja uued argumendid elanike eelistuste (korruselisuse ja korruse kõrguse kohta) on üllatuslikud. Vastustaja on varem rõhutanud, et soovib piirkonnas näha rütmilist hoonestust varieeruva kõrgusega. Vastustaja on rõhutanud ka soovi saada „saledaid“ hooneid ning 8korruseline hoone vastab sellele rohkem kui 6- või 4-korruseline hoone. Kaebaja planeeritud eluruumi kõrguseks on 2,73 m, mis on rohkem kui nõutav miinimum. Vastustaja selgitused menetluse venimise kohta on paljasõnalised. Läbirääkimised Maaametiga kestsid 3 aastat, samas selle aja jooksul oli vaid 6 kirja ja 1 nõupidamine. Ei ole arusaadav, miks küsimusi lahendatakse teemade kaupa, mitte samaaegselt. Ka sissepääsu küsimuse lahendamine Maa-ametiga ei takistanud kaaluda muid DP ülesandeid. Vastustaja on 3(15)
3-20-1496 läbirääkimistes Maa-ametiga tuginenud struktuurplaanile (teevõrgu küsimuses), kuid hoonestuse kõrguse osas keeldub vastustaja sellele tuginemast. Kaebajal ei ole ka absoluutset kohustust täiendada DP-d vastavalt vastustaja nõudmistele. Struktuurplaani tänavalaotiselt nähtub selgelt, et Narva mnt 115 kinnistule võib ehitada 8korruselise hoone, mille hoonestustihedus on 1,5. Kaebaja on proovinud saavutada kompromissi, sh vähendanud nn malelaua mustri saavutamiseks hoone kõrgust. Kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Vastustaja on õigusvastaselt asunud kaebaja taotletud DP lahendust hindama alles 6 aastat pärast taotluse esitamist ja vastustaja tegevus planeerimismenetluses on rikkunud õigusselguse ja õiguskindluse põhimõtteid (planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg-d 2 ja 3, § 134). Kui kohus tuvastab vastustaja kirjade õigusvastasuse ja viivituse, on kahjunõude esmane tingimus täidetud. Kaebajale on tekkinud otsene varaline kahju 31 953,75 eurot sellest, et kaebaja tegi asjatuid kulutusi DP menetluseks kuue aasta jooksul alates DP algatamise taotluse esitamisest kuni 02.06.2020. Kaebajale ei oleks kahju tekkinud, kui vastustaja ei oleks asunud DP lahenduse küsimust kaaluma alles kuus aastat pärast DP algatamise taotluse esitamist.
Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.
TLPA 02.06.2020 kiri on haldusmenetluse toiming, mida tuleb vaidlustada koos haldusaktiga (sisulise otsusega). Seega puudub kirjale iseseisev vaideõigus ja vastustaja tagastas kaebaja 01.07.2020 vaide õigesti. TLPA 02.06.2020 kiri ei ole lõplik otsus ja selles toodud seisukohti on võimalik ümber hinnata. Kiri ei ole ka sõnastatud selliselt, et see suunaks isikut konkreetse menetluse lõpetamise ega ka mitte haldusakti vastuvõtmise suunas, vaid tegemist on juhistega edasiseks menetluseks. DP algatamise korraldus on oma olemuselt toiming, mis tähistab planeerimismenetluse algust ega anna õigust eeldada, et algatamise korralduses esialgselt määratletud ehitusõigusega DP ka kehtestatakse. Isegi juhul, kui ÜP põhimõtteliselt võimaldab teatud parameetritele vastavat lahendust, ei tähenda see, et DP menetluses tuleks vastav ehitusõigus alati anda. Narva mnt 115 hoone korruselisuse kaalumisel on amet lähtunud konkreetsest linnaruumilisest situatsioonist, mh sellest, et Narva mnt 113 kinnistule kavandatakse 8-korruselise hoone ehitamist. Struktuurplaanist on lähtutud hoonete paigutuse osas. Kaebaja pakutud ainult ca 2,9 m madalama hoonega ei ole võimalik saavutada selget kõrguslikku erinevust Narva mnt äärsete, sh Narva mnt 113, hoonetega. Kaebaja välja pakutud lahenduse puhul kaob hoonestuse rütmist korruselisuse ja kõrguse varieeruvus. Üldine ehitamise mõistlikkus tuleneb asjaolust, et kaebaja jaoks on olulisimateks näitajateks tihedus, st maapealne suletud brutopind jagatud krundi pindalaga. Samuti on vastustajale üldteada asjaolu, et huvitatud isikute kui arendajate jaoks on üldiselt kasumlikum planeerida suurema ehitisealuse pinnaga ja madalamaid hooneid. Vastustaja ei nõua, et nad planeeriksid või ehitaksid hooneid, mida arendajad ei pea mõistlikuks. Avalik huvi tuleneb asjaolust, et Narva mnt 115 kinnistu paikneb olulise magistraali, st Narva mnt ning J. Smuuli tee risti ääres, linnaruumiliselt populaarses ning külastatavas kohas, kus iga uus planeeritav ehitis avaldab mõju väljakujunenud vaadetele. Samuti paikneb kinnistu Maarjamäe paekalda reljeefi kõrgeimas osas, on hästi vaadeldav ja ligipääsetav. Kinnistu lähistel asub ka Eesti Vabariigi oluline maamärk – Lauluväljak. Nimetatud piirkonnas muutuv linnaruum omab kahtlemata laialdast avalikku huvi ja mõju. Kahjunõue on perspektiivitu, sest vastustaja viivitus ei olnud põhjendamatu ega õigusvastane ning ka poolte vahel sõlmitud halduslepingust tuleneb, et kaebaja on võtnud endale kohustuse 4(15)
3-20-1496 tasuda kõik DP-ga seotud kulud ja vastustajal on õigus nõuda DP muutmist ning isegi sellisel juhul ei teki kaebajale õigustatud ootust, et DP võetakse vastu või kehtestatakse. Kaebajale ei ole saanud kahju ka tekkida, sest DP menetlus alles kestab ja tulem ei ole veel selgunud.
7.Tallinna Halduskohus luges 11.10.2021 otsusega kaebaja kahjunõude esitatuks alternatiivselt kohustamisnõudega (resolutsiooni p 1); rahuldas tuvastamis- ja kohustamisnõuded, kohustas Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, jättes kõrvale kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, sh tegema vajalikke menetlustoiminguid mõistliku aja jooksul, ning tuvastas Tallinna Linnavalitsuse 13.07.2020 kirja (vaide tagastamise kohta) õigusvastasuse (resolutsiooni p 2); jättis rahuldamata kaebaja alternatiivse nõude kahju hüvitamiseks (resolutsiooni p 3); tagastas kaebajale enamtasutud riigilõivu 15 eurot (resolutsiooni p 4); mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 14 418,25 eurot ja jättis poolte muud menetluskulud nende endi kanda (resolutsiooni p 5). Praeguse vaidluse keskne küsimus on hoone korruselisus ning sellega seotud hoonestustihedus. Vastustaja andis 02.06.2020 kirjas suunise, et kinnistule tohib kavandada kuni 6-korruselist hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja on sama kirja põhjendusi täiendanud oma 06.07.2020 kirjas. Kohtumenetluse ajal jätkunud haldusmenetluses on vastustaja oma seisukohti põhjendanud täiendavalt 16.10.2020 kirjas nr 3-2/389-37, leides, et koostatud linnamudelist on selgelt arusaadav, et Narva mnt äärne erineva kõrgusega hoonestus ilmestab tänavaruumi ja liigendused teevad fassaadi atraktiivsemaks. Planeeringute läbivaatamise komisjoni 22.03.2021 koosoleku protokolli kohaselt jäi vastustaja oma varasema seisukoha juurde. ÜP kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardi kohaselt on kaebaja krundil tumekollane värv, planeeritud tihedus kuni 1,5. ÜP jooniselt nr 7 (lk 53) nähtub kaebaja kinnistul hoone paiknemine Narva mnt-st eemal, Smuuli tee pikenduse ääres. Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaan on koostatud 2008. a-l, s.o enne ÜP kehtestamist. Samas on samad tingimused korruselisuse ja hoonestustiheduse osas toodud ka ÜP-s. Kuigi vastav osa ÜP-st on pealkirjastatud ettepanekuna, on selle järel selgesõnaliselt öeldud, et tegemist on ÜP osaga, mis kuulub selle juurde. Struktuurplaanist ÜP-sse üle toomata detaile saab käsitada linnaarenduslike ettepanekutena, mis ei ole järgimiseks kohustuslikud, kuid mida tuleb kaaluda koostoimes kõigi asjakohaste kaalutlustega. Praeguses asjas ei ole oluliste tingimuste ÜP-s kajastamise tõttu vajalik edaspidi lähtuda olulises osas struktuurplaanist. Pooled vaidlevad korruselisuse (8- või 6-korruseline hoone) ja hoonestustiheduse üle (1,5 või 1,25). Vastustaja on 02.06.2020 kirjas ja hilisemates 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 kirjades tuginenud järgmistele kaalutlustele: 1) tegemist on olulise ja vaadeldava asukohaga, erineva kõrgusega ja kindla kõrguse rütmiga hoonestus muudab piirkonna atraktiivsemaks; 2) olemasolevad hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega, suur muudatus võib olla piirkonna elanike jaoks tundlik teema, mistõttu tuleb suuremat hoonestust hoolikalt kaaluda; 3) vajalik on piisav vaba ruum haljasaladeks ja parkimiseks; 4) arvestada tuleb tänapäevaseid tuleohutusnõudeid ja ehitamise üldist mõistlikkust; 5) elanikud eelistavad 3-4korruselist hoonestust, mis on kooskõlas inimkeskse linnaruumiga. ÜP sätestab, et elamute kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Mäe DP-ga (kehtestatud 10.06.2015) on kinnistutele lubatud 4‒8-korruselised hooned kõrgusega 18‒32 m; hoonestustiheduseks on 1,2 (seletuskirja lk 14). Narva mnt 111 kinnistul asub ehitisregistri kohaselt ühekorruseline elamu; kinnistul puudub DP. Narva mnt 107a ja Mäe tn 6 on kinnistud, millel puuduvad ehitised ja mille osas ei ole planeerimismenetlust algatatud. Narva mnt 113 (kaebaja naaberkinnistu) osas on algatatud DP nr DP028420, mille algatamise 5(15)
3-20-1496 korralduse kohaselt on koostamise eesmärgiks ehitusõiguse määramine 1‒9 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks. Vastustaja on teinud 02.06.2020 Narva mnt 113 kinnistu omanikule ettepaneku (analoogselt kaebajale tehtud ettepanekule), et peab kinnistule sobivaks kuni 8-korruselist hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja on sama seisukohta korranud ka oma 21.07.2020 ja 23.11.2020 seisukohtades. Narva mnt 113 arendaja nõustus ettepanekuga (vt 14.05.2021 uus põhijoonis) ning vastustaja nõustus 10.06.2021 kirjaga DP menetluse jätkamisega. Kohus ei ole aru saanud, mida on vastustaja silmas pidanud ehitamise üldise mõistlikkuse all. DP ei kohusta arendajal arendust ellu viima, v.a, kui on kokkulepe tehnorajatiste valmimiseks sõltuvalt põhiehitisest. Ehitamise (majanduslik) mõistlikkus on kaebaja kui arendaja otsustada ja seega ka kaebaja risk. Küsimus, kas piirkonda nähakse üldse potentsiaalse arenduspiirkonnana, on juba otsustatud ÜP-ga. Kaebaja peab arendajana täitma tuleohutusnõudeid, mis tulenevad ehitise kõrgusest ja korruselisusest. 8-korruselist hoonet võib pidada Tallinna linnaruumis tavapäraseks. Vastustaja ülesanne ei ole ka kaitsta kaebajat tuleohutusnõuete täitmisega kaasnevate täiendavate rahaliste kulutuste eest. Vastustaja viidatud Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ selgitustest (lk 42) ei nähtu, et inimeste kaalukas eelistus oleks nimelt 3‒4-korruslised kortermajad, vaid eelistuste jaotuvust vahemikus 10‒16% saab pidada üpris sarnasteks. Arvestada tuleb ka konkreetse piirkonna ja selle arengusuundadega, mis on kehtestatud ÜP-ga, mis näebki ette piirkonda kõrgemad hooned. Ka arengustrateegia selgitustest tuleneb, et arvestada tuleb konkreetse asumi eripära. Ka juhul, kui tegemist on elanike üldistatud eelistusega, on tegemist arendaja riskiga, kas tal õnnestub leida kõrgemasse kortermajja inimesi, kes sooviksid seal elada. Sama puudutab korruste kõrgust. Haldusmenetluses ei ole sisulist vaidlust olnud haljastuse osakaalu või parkimiskohtade üle, sh, et hoone korruselisus või hoonestustihedus nendest teguritest otseselt sõltuks, nt kaebaja krundil on selle tulemusel liiga vähe rohealasid või parkimiskohtasid. Seetõttu kohus neid argumente ei käsitle. Praeguses asjas tuleb arvestada ÜP-s toodud pikaajalist perspektiivi, et elamute kõrgus Narva mnt ääres tõuseb J. Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Kuivõrd tegemist on ÜP-s toodud lahendusega, on avalikule ja kogukondlikule huvile vastav lahendus otsustatudki juba ÜP-s. ÜP-s toodud lahenduse realiseerimisel ei ole vaja veelkord kaaluda sellise ehituse harjumatust piirkonna elanike tarvis. Mäe tn ja Narva mnt ristile on planeeritud ja ehitisregistri kohaselt ka ehitatud 4‒8-korruselised korterelamud. Ehitisregistri kohaselt on mh Mäe tn 2 8-korruselise hoone kõrgus 29 m. Arvestades ÜP-s toodut – elamute kõrgus J. Smuuli tee suunas tõuseb – ei tulene ÜP-st suunist, et kaebaja hoone peaks olema Mäe tn hoonetega sama kõrge, vaid pigem on kaebajal õigustatud ootus kõrgema hoone planeerimiseks, et saavutada ÜP-s toodud arenguvisioon. Kaebaja on 11.03.2021 teinud ka ettepaneku, et planeeritav hoone on kõrgusega 26,4 m, mis tähendab, et kaebaja hoone oleks isegi Mäe tn olemasolevast ühest 8-korruselisest elamust madalam. Tõusev joon nähtub ka struktuurplaani tänavalaotise joonisest. Poolte vahel on vaidlus, kuidas mõjutab Narva mnt 115 hoone kõrgust Narva mnt 113 osas menetletav DP. Menetletaval DP-l ei ole teise DP menetluses siduvat iseloomu. Lisaks tehti nii kaebajale kui ka Narva mnt 113 omanikule korraga ettepanek, et planeeritavad hooned oleksid madalamad (kaebajal 6-korruseline ja Narva mnt 113 kinnistul 8-korruseline) ning mõlemal kinnistul hoonestustihedus 1,25. Arvestades vastustaja 21.07.2020 ja 23.11.2020 kirjavahetust Narva mnt 113 arendajaga, ei olnud Narva mnt 113 arendaja madalama hoonestusega nõus. Narva mnt 113 arendaja esitas uued DP materjalid, kus on toodud madalam hoonestus, alles 13.05.2021. Seega ei olnud kaebaja suhtes 02.06.2020 (sh 06.07.2020 kiri), 16.10.2020 ega 6(15)
3-20-1496 22.03.2021 menetlustoimingute tegemise ajal võimalik tugineda sellele, et kõrvalkrundil on arendajaga kokku lepitud või arendamisel madalam hoonestus. ÜP-s on üldnormina sätestatud, et hoonestustihedus 1,5 on erandlik. Samas on konkreetse piirkonna osas selgesõnaliselt sätestatud nii hoonete kõrgus kuni 10‒12 korrust (sh just lõigu lõpus, kus asub kaebaja kinnistu) ning ka hoonestustihedus 1,5; viimane ilma viiteta „kuni“. Seega on vastustaja iseenda kaalutlusõigust juba piiranud kehtiva ÜP-ga ja selles hinnanud nii piirkonna atraktiivsust, vaadeldavust kui ka elukeskkonda. Konkreetse piirkonna kohta sätestatut tuleb käsitada erinormina ÜP üldnormide suhtes. Struktuurplaanis toodud kõrguste vaheldumine on katkenud vastustaja enda tegevuse tõttu, kuivõrd vastustaja tegi ise arendajatele ettepaneku kõrguste muutmiseks, millega üks nõustus ja teine jättis nõustumata. Vastustaja õigusvastase tegevuse tagajärjena on kaebaja omandiõigust arvestades ebaproportsionaalne nõuda, et kaebaja loobuks oma kinnistut arendamast ulatuses, mida ÜP selgesõnaliselt lubab. Kaebajal on ÜP alusel õigus lähtuda hoonestustihedusest 1,5. Madalam hoonestustihedus saaks tuleneda ÜP muudest olulistest põhimõtetest, mis kaaluvad üles selle piirkonna kohta sätestatud erinormid. Selliseid põhimõtteid või vajadusi ei ole välja toodud. Ka ei ole piirkonna hea vaadeldavus selle kõrguse tõttu maapinnast ega sellega seotud olulised objektid (Lauluväljak ja laulukaar) ilmnenud alles pärast ÜP vastuvõtmist. Kohus kohustab vastustajat planeerimismenetlusega jätkama, sh tegema selleks vajalikke menetlustoiminguid, jättes kõrvale vastustaja 02.06.2020, 06.07.2020 ja 16.10.2020 kirjad ja 22.03.2021 protokolli seisukohad kuni 6-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,25 kohta. Kohus ei kohusta vastustajat uuesti 8-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,5 osas seisukohta võtma, sest vastustaja seisukoha vormistamine eraldi kirjana vms ei ole planeerimismenetluse jätkamiseks vajalik. Vastavalt planeeringu valmidusele tuleb vastustajal ette valmistada DP kooskõlastamine ja selle suhtes arvamuse andmine (PlanS § 133) ja DP vastuvõtmine (PlanS § 134), kui selleks on vajalikud tegevused tegemata. Kui ilmnevad DP koostamise lõpetamise alused (PlanS § 129), tuleb ka sellekohane menetlus läbi viia haldusmenetluse standardeid järgides ja kaebaja huve igakülgselt kaaludes. Vastustajal tuleb arvestada ka kohtuotsuse põhjendusi. Erandlikult võiks olla võimalik jõuda ka ÜP sätteid kogumis arvestades järelduseni, et kaebaja ei saa soovitud mahuga hoonet ehitada, kuid selline kaalumine peab olema põhjalik ja kooskõlas käesolevas otsuses tooduga. Uute sarnaste menetlustoimingute tegemine, mis ei ole piisavalt põhjendatud, võivad viia selleni, et vastustaja kaalutlusõigus, mis on planeerimismenetluses väga lai, igakordselt väheneb kuni nullini ja kohus kohustab kohtuotsuse resolutsioonis planeeringut konkreetse korruselisuse ja hoonestustihedusega vastu võtma (eeldades, et muud menetlustoimingud on tehtud). Kohus ei määra ka järgmiste toimingute tegemise aega, sest vastustaja ei pea võtma uut seisukohta korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, vaid jätkama menetlusega vastavalt sellele, mis toimingud on tegemata. Sellegipoolest tuleb toimingud teha mõistliku aja jooksul. Vastustaja on õigesti sedastanud, et kaebajaga toimunud kirjavahetus, sh 02.06.2020 kiri, on menetlustoiming. Menetlustoimingu osas on kohaseks nõudeks õigusvastasuse tuvastamine, milleks aga vaideorganil vaidemenetluses volitused puuduvad (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 72). Vastustaja ei ole vaide osas välja selgitanud kaebaja tegelikku tahet, milleks on vaiet (algse kaebuse lisa 5) lugedes ilmselge senise DP menetluse jätkamine. Ebaselguse ja nõude sobimatuse korral pidanuks vastustaja täitma selgitamiskohustust. Kuivõrd kohus rahuldab kaebuse, s.o rahuldab kohustamiskaebuse, tuleb tuvastada ka 13.07.2020 vaide tagastamise toimingu õigusvastasus. Kaebaja õiguste kaitseks ei ole vaja kohustada vastustajat uuesti vaiet läbi vaatamata, kui kohus on sama nõude sisuliselt lahendanud. Kuna kahjunõue on esitatud kohustamisnõude alternatiivnõudena, jätab kohus hüvitamisnõude ilma põhjendusteta rahuldamata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8). 7(15)
3-20-1496 Konkreetsete kulukomponentide osas alternatiivnõude rahuldamata jätmine ei tähenda, et kaebajal ei oleks võimalik samade kahjukomponentide hüvitamist taotleda mõnes muus kohtuasjas, kus võib vaidluse all olla vastustaja mõne muu tegevuse õigusvastasus, kui need kulutused on põhjuslikus seoses õigusvastase tegevusega. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
8.Tallinna linn palub 10.11.2021 apellatsioonkaebuses (täiendatud 26.05.2022) tühistada Tallinna Halduskohtu 11.10.2021 otsus ja jätta uue otsusega kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda. Halduskohus on hinnanud DP osade elementide (hoonestustihedus, korruselisus) otstarbekust, jättes hindamata teised elemendid (haljastus, linnaruumiline sobivus, parkimiskorraldus jne). Halduskohus on seega teostanud diskretsiooni vastustaja eest, tehes seda lisaks ebatäpselt ja tervikut hindamata. DP menetlust ei saa jagada üksikuteks elementideks, analüüsimata tervikut. Seetõttu ei ole vastustajal võimalik ka kohtuotsust täita, sest kui kohus kategooriliselt keelab mingite vastustaja oma kaalutluste kasutamise, ei ole võimalik kujundada adekvaatset seisukohta ka teiste elementide kohta. Kõik elemendid on omavahel seotud ning üksikuid elemente meelevaldselt DP-st välja võttes kukub kogu DP menetlus sisuliselt kokku. Kuigi otseselt ei käinud vaidlus haljastuse ja parkimise üle, määrab hoone ehitusõigus (sh korruselisus ja tihedus), milline saab olema haljastuse osakaal ja parkimiskohtade arv krundil. Vastustajal on planeerimisotsuste tegemisel lai diskretsiooniõigus. Halduskohus ei ole selgitanud, kuidas konkreetselt on vastustaja rikkunud kaalutlusõiguse eesmärki. Selle asemel on kohus andnud konkreetsed juhised DP menetluse jätkamiseks, piirates veelgi enam vastustaja enesekorraldusõigust. Halduskohus on sisuliselt Tallinna linna eest võtnud vastu otsuse, et edaspidi tuleb planeerida 8-korruselist hoonet hoonestustihedusega 1,5. Seda olenemata asjaolust, milline saab olema planeeritava kinnistu haljastuse osakaal, kui palju saab olema hoones kortereid ning kui palju äripindu, kui palju saab kavandada kinnistule parkimiskohti, kus need saavad paiknema jne. Kõik need küsimused on lahendamata. Veelgi enam, kaebaja pole vastustajale esitanud isegi mitte 8-korruselise hoone põhijoonist, mida linn saaks kaaluda. Halduskohus on konkreetselt piiranud vastustajat, selgitades, et uuel otsustamisel tuleb kirjad kõrvale jätta. Arusaamatu on, kuidas saab vastutaja sellisel juhul kaitsta avalikke huve mõistlikul viisil. HKMS sellist õigust kohtule kohustamiskaebuse rahuldamisel ette ei näe. Halduskohus on vastustaja enesekorraldusõiguse piiramisel tuginenud ka Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-14-15 (p 27), kuid praegusel juhul puudub selline „varasem jõustunud“ kohtulahend. Vaidlus on pooleli ja pole ka varasemat jõustunud lahendit. Halduskohus on otsuse p-s 20 võtnud imperatiivse seisukoha kogu ÜP suhtes. Vastustaja on teadlik, et ÜP on kohustuslik järgimiseks ka temale, kuid selliselt nagu tõlgendab halduskohus, ei saa ÜP olemust tõlgendada. Vaidlusalune kinnistu asub veel väljakujunemata piirkonnas, kvartalis, kus paiknevad mõned ajaloolised talud ja mõned uusarendused. ÜP annab selgelt juhiseks, et tihedusenäitaja on kuni 1,5. Halduskohus on jõudnud väärale tulemusele, nagu oleks põhjendatud Narva mnt 115 kinnistu osas rakendada ÜP-s ettenähtud maksimaalset hoonestustihedust. Seda hoolimata asjaolust, et ÜP-s on selgelt ette antud maksimaalsed võimalikud hoonestustihedused ning maksimaalset tihedusenäitajat on lubatud kasutada vaid erandkorras. Kohus ei ole selgitanud, millised asjaolud tingivad erandkorras maksimaalse tihedusenäitaja kasutamise. See oleks võimalik, kui tegemist oleks maamärgilise tipptasemel arhitektuuriga hoonega, mis asub keskuse alal, ja kus on väga hea ühistranspordi ühendus. Praegusel juhul ei ole tegemist sellise hoonega.
8(15)
3-20-1496 ÜP ei määra konkreetselt kruntide ehitusõigust ega ruumilist lahendust, vaid selle eesmärk on kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. ÜP-s antud üldisi ehitusõiguse näitajaid tuleb alati käsitada kui maksimumvõimalust, mille realiseerimise sobilikkust tuleb kaaluda DP menetluses. Isikul ei ole õigustatud ootust, et krundi ehitusõiguse ulatus kujuneb ÜP-s määratu järgi suurimaks võimalikuks. Halduskohus on jätnud lisaks tähelepanuta, et ÜP teemakaardil 10 „Kvartaalse tiheduse tsoneering“ on piirkonna kohta, kus asub kaebaja krunt, sõnaselgelt öeldud, et planeeritud tihedus on kuni 1,5. Kuivõrd struktuurplaan on ÜP seletuskirja kohaselt ÜP osa ettepanekuna, tuleb seda võtta kui kaalutlusõiguse raamistikku ja kui ÜP ettepanekut, mida kaaluda DP menetluses konkreetsele krundile ehitusõigust määrates. Vastustaja ei nõustu kohtuotsuse p-s 18 toodud seisukohaga, et ÜP-s toodud lahenduse realiseerimisel ei ole vaja veelkord kaaluda sellise ehituse harjumatust piirkonna elanike tarvis. Kuna ÜP kehtestati ligi 11 aastat tagasi, võivad olla elanikud, kes selle koostamisel kaasa rääkisid, muutunud. Seega on ka ÜP-s toodu vastustajale kohustuslik igakordseks kaalumiseks, mitte järgimiseks. Kui ÜP-s (või ka nt struktuuriplaanis) sätestatud maksimaalsed näitajad oleksid haldusorganile, DP-st huvitatud isikule ja avalikkusele kohustuslikud järgimiseks, ei oleks DP etapiviisilisel menetlusel üldse mõtet. Kohus ei saa öelda, et valitud planeeringulahendus on oma sisult sobimatu ja parim oleks mõni muu lahendus (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-08, p 18.1). See, kas planeerida 6-, 8- või 9-kordne hoone hoonestustihedusega 1,2, 1,25 või 1,54, on vastustaja kaalutlusõigus. Kohtumenetluse käigus on võimalik üksnes menetlusnormide järgimise kontroll. Halduskohus ei ole selgitanud, milliseid menetlusnorme ja millisel määral on vastutaja rikkunud. Praegune vaidlus ei käi Narva mnt 113 kinnistu DP üle, seega on halduskohtu hinnang Narva mnt 113 DP menetlusele kohatu. Halduskohtu arusaam planeeringu algatamise korralduse õiguslikust tähendusest ei ole õige. Tallinna Linnavalitsuse 17.08.2016 korralduse nr 1202-k järgi on DP eesmärk elamumaa sihtotstarbega Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe muutmine ärimaaks ja ehitusõiguse määramine 1‒8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks. Arvestades nii ÜP-st lähtuvaid kaalutluspiire kui olemasolevat kohapealset linnaruumi olukorda, sh kvartalis juba olemasolevaid hooneid, ning tervikliku esteetilise linnaruumi kujunemiseks on sobivaim hoone korruselisus Narva mnt 115 kinnistule 6 korrust. Vastustaja jaoks ei olnud tagatud tõhusad ja võrdsed võimalused esitada kohtumenetluse käigus oma seisukohti. Asjas toimus 09.06.2021 kohtuistung, kus vastustaja esindajad osalesid videosilla vahendusel ning kaebaja esindajad said minna kohtusse kohapeale (s.o viibisid kohtuniku ja kohtuistungi sekretäriga ühes ruumis). Paraku ei olnud selliselt võimalik vastustajal oma huve kaitsta ja selgitusi jagada, sest ilmselgelt tekkis parem empiiriliselt tajutav inforuum kohtusaalis. Vastustaja esindajalt küsiti vaid täpsustavaid küsimusi ja tegelikkuses jäeti vastustaja ära kuulamata. Kuigi edasine menetlus oli kirjalik ning vastustaja sai veel korduvalt omapoolseid seisukohti esitada, ei muuda see asjaolu, et kohtuistungil jäeti ta ära kuulamata. Tegemist on halduskohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisega ning menetlusosalisel on õigus kohtu veale tugineda ka kohtulahendi peale edasi kaevates. Hübriidistung oli selle toimumise ajal olemuslikult uudne ja vastustaja ei oleks osanud sellele vastu vaielda. Vastustajale on virtuaalne istung olemuslikult sobiv, kuid seda vaid juhul, kui ka kõik teised osalevad virtuaalselt. Praegune kohtu tehniline võimekus ei ole paraku sedavõrd kõrgel tasemel, et kohus saaks selliseid hübriidistungeid võrdse kohtlemise põhimõttest tulenevalt lubatavaks pidada, sest aru pole saada, kes, mida ja millal peaks kõnelema. Seda seisukohta toetab ka TsMS § 350 lg 3. 9(15)
3-20-1496 Vastustajalt välja mõistetud menetluskulu 14 418,25 eurot on ebamõistlikult suur ja ülepaisutatud. Kohtumenetlus on kestnud veidi üle aasta, mis ei ole ebatavaliselt pikk aeg. Vaidlus on tavapärase keerukusega. DP menetluses oli kaebajal sama esindaja, kes algselt kohtumenetluses. Asjaolu, et kaebaja otsustas kohtumenetluse kestel esindajat vahetada, ei tohiks kaasa tuua suuremat menetluskulu. Kaebaja on menetlusdokumentides korranud samu seisukohti ja sõnastusi. Kaebaja esindajate tegevust ei saanud pidada mõistlikuks kompromissiotsinguks ja esindajate ajakulu menetlustoimingutele ei olnud mõistlik. Põhjendatud oleks 1/3 väljamõistetud menetluskuludest (s.o 4806,08).
9.Bee Tree Holding OÜ palub 13.12.2021 vastuses (täiendatud 02.06.2022) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Halduskohus ei ole rikkunud vastustaja enesekorraldusõigust ega piiranud diskretsiooniõigust. Kaebaja ei nõustu seisukohaga, et ÜP-s toodu on vastustajale kohustuslik igakordseks kaalumiseks, mitte järgimiseks. Selline seisukoht on vastuolus HMS § 60 lg-ga 1, PlanS § 124 lg-ga 2 ning kohtupraktikaga, mille kohaselt koostatakse DP üldjuhul selleks, et saavutada ÜPga kavandatu elluviimine. ÜP kehtestamise aeg ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Lisaks tuleb kohaliku omavalitsuse volikogul ÜP-d iga viie aasta tagant üle vaadata (PlanS § 92 lg 1), mis võib kehtivust veelgi pikendada. Kaebuse põhjal ei ole võimalik tuvastada, et elamualade ÜP oleks ajakohasuse minetanud. Lähtuda tuleb ÜP-ga antud piirkonna arengusuundadest (sh perspektiivsetest), mitte üksikust krundist, nagu vastustaja soovib. Antud juhul ei realiseeru ÜP maksimaalsed ehitusõiguse näitajad ja kaebaja ei nõuagi maksimaalse ehitusõiguse võimaldamist. ÜP kohaselt on lubatud 10‒12-korruselised hooned. Kaebaja soovib püstitada 8-korruselist hoonet, mille püstitamise lubatavust kinnitab ka DP algatamise korraldus. Puudub põhjus, miks tuleb ÜP-ga lubatud maksimaalseid ehitusõiguse näitajaid kaebaja puhul ligi poole võrra vähendada. Tallinna linn ei ole põhjendanud, miks peaks hoonestustihedus olema 1,25. Kohus on selgitanud, et vastustaja on ÜP ja selle alusel antud DP algatamise korraldusega oma diskretsiooni juba ise piiranud. Sellest piirangust kõrvalekaldumiseks puudub põhjus. Kuna DP eesmärk on ÜP elluviimine, on ÜP ja selles määratud tingimused vastustajale siduvad ja seda koos DP algatamise korraldusega seatud piiranguga. Asjaolu, et piirkonda on ÜP kehtestamise järgselt asunud elama uusi inimesi, ei oma tähtsust, sest DP vastuvõtmisele järgneb selle avalik väljapanek, mille jooksul on igaühel õigus avaldada DP suhtes oma arvamust. Halduskohus ei ole täielikult piiranud vastustaja diskretsiooniõigust. Vastustaja on halduskohtu otsuse resolutsiooni p-i 2 ebaõigesti tõlgendanud. Kohus ei ole kohustanud vastustajat võtma vastu DP-d, milles hoonestuse korruselisus on 8 ja tihedus 1,5. Kohus on otsuse p-s 21 selgitanud, et DP menetluse jätkamisel tuleb viidatud kirjade ning 22.03.2021 protokolli seisukohad jätta kõrvale, sest need on meelevaldsed, ebaratsionaalsed või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga. Ühtlasi on kohus viidanud, et DP menetluses tuleb edaspidi arvestada otsuse põhjendusi, vältimaks kaalutlusvigu. Seega ei ole kohus piiranud vastustaja diskretsiooniõigust rohkem, kui vastustaja seda ise teinud on. Eksitav on vastustaja väide, et kaebaja ei ole talle esitanud lahenduse põhijoonist. Kaebaja esitas selle juba 06.07.2020. Arusaamatu on vastustaja väide, et pärast DP vastuvõtmist menetlusega jätkumisel ei ole tal võimalik arvesse võtta avalikku huvi. ÜP-ga kooskõlas oleva DP puhul toimub avalikkuse kaasamine DP vastuvõtmise järel. Halduskohtu otsusega ei ole määratud ühegi linnaehitusliku elemendi tähtsust või osakaalu. Kaebaja on DP lahenduse vastustajale edastanud ning sellest nähtub, et kinnistul on võimalik tagada nõuetekohane parkimine, üldplaneeringukohane haljaspinna osakaal ja muud tingimused. Seega on väär vastustaja väide, et need küsimused on lahendamata. Kohus on ka 10(15)
3-20-1496 muid tingimusi põhjalikult analüüsinud ja taganud pooltele õiguse nende osas võrdselt seisukohti avaldada. Ootamatu on vastustaja väide, et DP menetlust ei saa jagada üksikuteks elementideks, tervikut analüüsimata. Isegi kui kohus oleks seda teinud, on vastustaja väide vastuoluline, sest ta on antud DP menetlust läbi viinud justnimelt üksikute elementide kaupa. DP puhul asus vastustaja analüüsima linnaruumilist olukorda, sh ehitusõigust. Enne seda analüüsis vastustaja juurdepääsu ja liikluskorralduse küsimusi. Halduskohus on taganud menetlusosaliste võrdse kohtlemise. Vastustajale oli 09.06.2021 istungil tagatud kaebajaga võrdne võimalus oma seisukohtade esitamiseks, mida vastustaja aktiivselt ka tegi. Vastustaja ei ole põhjendanud ega esile toonud, et kohus oleks takistanud vastustajal täiendavalt istungil sõna võtta. Vastustaja ärakuulamist ei takistanud istungi tehniline lahendus ja vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas see istungi pidamist takistas. Vastustaja ei ole esile toonud, millised seisukohad jäid tal istungil esitamata, sest kohus takistas tal neid esitada. Lisaks istungil osalemisele oli vastustajal võimalik oma seisukohad esitada ka istungi järgselt, sest kohus andis tähtaja kirjalike seisukohtade esitamiseks. Vastustaja ei esitanud vastuväidet tema 09.06.2021 istungil ära kuulamata jätmise kohta. Vastustaja ei esitanud ka hübriidistungi määramise kohta vastuväidet. Väide, et vastustaja ei osanudki hübriidistungi määramisele vastu vaielda, tuleb jätta tähelepanuta. Isegi kui ta oleks seda teinud, ei saa hübriidistungi pidamist käsitada halduskohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisena HKMS § 90 lg 2 tähenduses, sest hübriidistungi pidamine on HKMS § 129 lg-ga 3 ja TsMS § 350 lg-ga 1 ettenähtud istungivorm. Kaebaja menetluskulud on õigesti välja mõistetud. Vaidlus on keerukas ja on eeldanud esindajatelt põhjalikke teadmisi DP menetlusest. Samuti on vajalikuks osutunud ehitusalased teadmised. Kaebajal tuli läbi töötada arvukalt vastustaja koostatud dokumente. Vastustaja ei ole kaebaja 30.08.2021 menetluskulude nimekirjale vastu vaielnud. Esindaja vahetus ei ole toonud kaasa õigusabikulu dubleerimist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Tallinna linna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja halduskohtu otsus tühistada osas, milles halduskohus tegi vastustajale definitiivse ettekirjutuse planeerimismenetlusega jätkamiseks, jättes kõrvale kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised kavandatava hoonestuse korruselisuse ja tiheduse kohta, ning menetluskulude jaotust puudutavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse ja teeb vastustajale ettekirjutuse planeerimismenetlusega jätkamiseks, kaaludes vaidlusaluse detailplaneeringu korruselisuse ja hoonestustiheduse küsimust uuesti. Ringkonnakohus jaotab ka uuesti esimese kohtuastme menetluskulud. Ülejäänud osas jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
11.Halduskohus on otsuse p-s 9 asjakohaselt viidetega ÜP-le välja toonud, et Lasnamäe elamualade olemasolevate hoonestusalade võimalikult erineva hoonestustüübiga (peamiselt 2– 9-korruselised majad) kvartalite tiheduste analüüsi alusel on koostatud tiheduste tsoneeringu kaart (kaart 10). Selle järgi on Lasnamäe tihedusnäitajad tsoneeritud ja maksimaalsed tihedused varieeruvad peamiselt vahemikus 0,5–2,5. Maksimaalset tihedusnäitajat on lubatud kasutada erandkorras. Tihedustsoonid võivad täpsustuda detailplaneeringute avalike arutelude käigus (ÜP seletuskiri lk 48‒49). ÜP lk-del 52‒53 on märgitud, et Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna planeeringulise lahenduse eesmärgiks on määrata kindlaks peamised tingimused Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna ruumilise arengu kavandamiseks ning avalike ja erahuvide tagamiseks (joonis 7). Hoonestus on lahenduse järgi vabaplaneeringuline, eraldatud kõrghaljastusega ja ei järgi ehitusjooni, kuid mahuliselt ja kõrguslikult kindla rütmiga. Elamute 11(15)
3-20-1496 kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Hoonestusmahud on arvestatud olemasolevate kruntide suuruse järgi – hoonestustihedusega 1,5. ÜP kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardi kohaselt on kaebaja krundil tumekollane värv, planeeritud tihedus kuni 1,5. Eelnevast tulenevalt on ÜP kohased maksimaalsed ehitusõigused kaebaja krundil korruselisust puudutavas osas kuni 12 korrust ja hoonestustihedus kuni 1,5.
12.Isikute kohtus kaitstavad õigused võivad võrsuda mh isiku huve kaitsvast haldusaktist, sh planeeringust. Kohus peab väidetavalt rikutud sätet tõlgendades hindama, kas see kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist (nt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 10; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 29; 20.12.2001 otsus nr 3-31-15-01, p 22). Ringkonnakohus on seisukohal, et ÜP-s märgitud maksimaalsed ehitusõigused ei anna DP-st huvitatud isikutele subjektiivset õigust nõuda, et kohalik omavalitus tagaks neile DP-ga ehitusõiguse ÜP-s märgitud tingimuste maksimaalses (või selle lähedal) ulatuses. ÜP on küll DP koostamise alus (PlanS § 74 lg 5) ning selle ülesandeks on mh ka planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine (PlanS § 75 lg 1 p 18), kuid krundi ehitusõiguse määramine on siiski DP ülesandeks (PlanS 126 lg 1 p 3). Krundi ehitusõigusega on määratud mh hoonete suurim lubatud arv, hoonete suurim lubatud ehitusalune pind ning hoonete suurim lubatud kõrgus (PlanS § 126 lg 4). ÜP-s märgitud tingimuste näol on tegemist DP-d menetlevale kohalikule omavalitusele mõeldud suunistega, millest lähtuvalt peab kohalik omavalitsus jälgima, et DPga ei antaks ehitusõigust ÜP-s lubatust suuremas ulatuses. ÜP seletuskirjast ei tulene, et DP-ga oleks keelatud määrata krundi ehitusõigus ÜP-s toodud suurimast lubatud määrast väiksemas ulatuses. Ka ÜP sõnastusest nähtub, et selles märgitud tingimused näevad ette üksnes maksimaalsed võimalikud näitajad (nii korruselisuse kui ka hoonestustiheduse puhul „kuni“). Seega on ringkonnakohtu hinnangul ÜP suurimatest lubatud näitajatest DP-ga rangemate tingimuste seadmine iseenesest lubatav, kuid selline otsus peab olema mõistlikult põhjendatud, mitte meelevaldne.
13.TLPA 02.06.2020 ja järgnevates kirjades esitatud tingimus hoone korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta on menetlustoiming. Menetlustoimingute põhjendamise nõuet ei ole HMS-s selgelt sätestatud, kuid see tuleneb haldusmenetluse üldpõhimõtetest (nt Riigikohtu 14.01.2019 otsus nr 3-3-1-62-08, p 10) ning kuigi menetlustoimingu põhjendused ei pea vastama nõuetele, mis on esitatud haldusakti põhjendustele, peaksid põhjendused siiski olema küllaldased tõhusa kaebeõiguse tagamiseks (nt Riigikohtu 03.03.2015 otsus nr 3-3-1-82-14, p 20). Sarnaselt toimingutele (vt HMS § 108) on võimalik ka menetlustoiminguid põhjendada tagantjärele (nt Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 46). Praegusel juhul on TLPA 02.06.2020 ja järgnevates kirjades esitatud põhjendused pigem lakoonilised ning vähemalt osaliselt ka asjakohatud. 02.06.2020 kirja (dtl 15) kohaselt võeti Narva mnt 115 kinnistule kuni 6-korruselise hoone kavandamisel ning hoonestustiheduse kuni 1,25 määramisel arvesse tänapäevaseid tuleohutusnõudeid, üldist ehitamise mõistlikkust ning Mäe DP hoonestuse lahendust. Hiljem on neid põhjendusi täiendatud 06.07.2020 (dtl 38 jj), 16.10.2020 (dtl 165) ja 22.03.2020 (dtl 314). Halduskohus on otsuse p-s 17 põhjalikult selgitanud, miks ei ole tänapäevaste tuleohutusnõuete, elanike üldiste eelistuste ja üldise ehitamise mõistlikkuse argumendile tuginemine arusaadav ja asjakohane. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega (HKMS § 201 lg 4). Kuna vastustaja pole kaebaja DP-le teinud konkreetseid etteheiteid ka haljastuse osakaalu või parkimiskohtadega seoses ega ümber lükanud kaebaja väiteid, et nõudeid haljastusele ja parkimiskohtadele täidetakse igal juhul, ei piisa korruselisuse ja hoonestustiheduse kindlaksmääramisel ka üldsõnalistest viidetest võimalikele probleemidele nendes küsimustes. Vastupidiselt apellatsioonkaebuses väidetule on kaebaja esitanud Tallinna 12(15)
3-20-1496 linnale DP lahenduse hoonestustihedusega 1,5 ja 8-korruselise hoonega, kus on täidetud parkimise ja haljastuse tingimused, vaidemenetluses (kaebuse lisa 6). Seetõttu oli põhimõtteliselt õige kaebuse rahuldamine kohustamisnõude osas.
14.HKMS § 5 lg 1 p 2 kohaselt on halduskohtul kaebuse rahuldamisel õigus kohustada haldusakti andma või toimingut tegema. HKMS § 5 lg 3 kohaselt rakendab kohus seda volitust, arvestades RVastS-s sätestatut. Vastavalt HKMS § 41 lg-le 3 võib kohus kohustamiskaebuse rahuldamisel kohustada vastustajat nii haldusakti andma või toimingut tegema kui ka haldusakti andmist või toimingu tegemist uuesti otsustama. RVastS § 6 lg-d 4 ja 5 sätestavad, et kui õigusvastaselt on jäetud andmata haldusakt või sooritamata toiming, mille andmine või sooritamine tuleb otsustada kaalutlusõiguse (diskretsiooni) alusel, teeb kohus nõude rahuldamise korral avaliku võimu kandjale ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks. Lõikes 4 sätestatud juhul võib kohus teha avaliku võimu kandjale ettekirjutuse haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks ilma asjaolude täiendava kaalumiseta vaid juhul, kui juhtumi asjaolude tõttu ei saa avaliku võimu kandja haldusakti andmisest või toimingu sooritamisest asja uuel otsustamisel ühelgi tingimusel keelduda. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praeguses asjas definitiivse ettekirjutuse tegemise eeldused täidetud, kuna sobiva planeerimislahenduse üle otsustamine on linna kaalutlusotsus ning asjaolud ei ole niivõrd selged, et oleks alust asuda seisukohale, et linn ei saaks kaebaja taotluse rahuldamisest ühelgi juhul keelduda (nt Riigikohtu 27.05.2015 otsus nr 3-3-1-14-15, p 26). Planeerimisotsustustele on omane haldusorgani ulatuslik kaalutlusruum, millesse halduskohus saab sekkuda vaid juhul, kui tekib kahtlus haldusorgani otsustuste ratsionaalsuses (nt Riigikohtu 14.10.2003 otsus nr 3-3-1-54-03, p 40). Praegusel juhul peavad TLPA esitatud menetlustoimingu põhjendused kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt (nt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 15). Küll aga ei kontrolli kohus vastustaja kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3).
15.TLPA on kirjavahetuses kaebajaga tuginenud ka asjaoludele, mille põhjendatusele ei saa halduskohus hinnangut anda. 16.10.2020 kirjas nr 3-2/389-37 (dtl 165) on vastustaja leidnud, et koostatud linnamudelist (dtl 171) on selgelt arusaadav, et Narva mnt äärne erineva kõrgusega hoonestus ilmestab tänavaruumi ja liigendused teevad fassaadi atraktiivsemaks. N-ö malelaua mustrilise asetusega ja kindla kõrguse rütmiga hooned moodustavad Narva mnt äärses kvartalis hoonestuse tervikliku lahenduse, mis rikastab Lasnamäe harjumuspärast linnaruumi. Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaani (dtl 327 jj) tänavalaotis Narva mnt-lt (dtl 329) täpsustab, et krundi tihedus on 1,5 ning kõrguste erinevus 2 ja 2. Skeemi kohaselt peaks kaebaja taotletav hoone olema kõrvalhoonest (Narva mnt 113) madalam. Lisaks on TLPA kirjades argumentidena välja toonud, et tegemis on olulise ja vaadeldava asukohaga, erineva kõrgusega ja kindla kõrguse rütmiga hoonestus muudab piirkonna atraktiivsemaks ning olemasolevad hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega (juba ellu viidud Mäe DP). Need kõik on linnaehituslikud argumendid, mis väljendavad linna otsuse otstarbekuse kaalutlust ja mida halduskohus ei saa hinnata. Ometi on halduskohus seda otsuse p-s 20 teinud. Kuna vastustaja esitatud põhjenduste hulgas oli nii asjakohatuid ja põhjendamata seisukohti, kuid osaliselt ka selliseid, mille põhjendatust ei saa halduskohus ise kontrollida, ei ole kohtul kokkuvõtvalt võimalik asuda kohaliku omavalitsusorgani eest seisukohale, kas 02.06.2020 kirjas (ja ka hiljem) väljendatud nõue hoone korruselisuse ja krundi hoonestustiheduse kohta on selline, millest ei saa ühelgi juhul lähtuda, st ei esine põhjendusi, mis iseseisvalt või koosmõjus teiste põhjendustega võiks siiski viia samale lõpptulemusele. Kuna praeguse vaidluse ese ei ole Narva mnt 113 DP, on halduskohtu hinnangud selle planeeringu suhtes asjassepuutumatud. Kokkuvõtvalt ei saanud halduskohus teha linnale definitiivset ettekirjutust, vaid korrektne oleks olnud teha Tallinna linnale ettekirjutus kaebaja planeeringutaotluse (8-korruseline hoone
13(15)
3-20-1496 hoonestustihedusega kuni 1,5) uueks lahendamiseks. Järelikult tuleb linna apellatsioonkaebus selles osas rahuldada.
16.Apellatsioonkaebuse etteheited halduskohtu istungi korraldamise osas ei ole põhjendatud. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt saatis halduskohus 02.06.2021 menetlusosalistele kirja (dtl 403), milles andis teada, et soovib kohtuistungi korraldada virtuaalselt. Kirja kohaselt oli alternatiiviks hübriidistung, kui inimesi ei ole väikese istungisaali jaoks liiast. Kohus võib ka saalis osalejate arvu piirata ja suunata nad virtuaalselt osalema. Viimase variandina, mida kohus ei eelistanud, oli rohke huvi ja osaliste korral istungi edasilükkamine sügisesse. Kohus palus menetlusosalistel esitada oma seisukoht, kui nad virtuaalistungiga ei nõustu. Kaebaja esindaja vastas kohtule 03.06.2021, et nemad soovivad kohtuistungil osaleda istungisaalis, vastustaja kohtule ei vastanud. Kaebaja esindaja vastus oli edastatud ka Tallinna linna esindajatele, mistõttu olid nad teadlikud, et kaebaja esindajad soovivad tulla kohtuistungile istungisaali, sellest hoolimata ei vastanud Tallinna linna esindajad kohtule midagi, mis tähendas, et nad olid sellise istungikorraldusega (kaebaja pool võtab istungist osa istungisaalis ja vastustaja virtuaalselt) nõus. Ajaks, mil kohtuistung toimus (09.06.2021), oli COVID-19 haigusest põhjustatud pandeemia kestnud juba pikka aega ning ei virtuaal- ega hübriidistungite pidamist ei saanud selleks ajaks küll uudseks (mida menetlusosalisel oli raske ette kujutada) pidada. Halduskohtu istungi protokollist ja helisalvestiselt nähtub, et vastustaja sai istungil piisavalt selgitada oma seisukohti, vastata kaebaja ja kohtu küsimustele, videoühendusega probleeme ei olnud ning istungi sellisele korraldamisele keegi vastu ei vaielnud ega kohtu tegevusele vastuväidet ei esitatud. Istungi lõppedes jätkus kohtumenetlus kirjalikus menetluses, kus vastustaja sai veel korduvalt selgitada oma seisukohti. Niisiis on Tallinna linn olnud halduskohtus nõuetekohaselt ära kuulatud ning vastustaja ei ole ka täpsustanud, mida nimelt tal ei õnnestunud kohtuistungil virtuaalsel teel osalemise tõttu kohtule selgitada või demonstreerida, mis aga kohtusaalis koha peal olles oleks õnnestunud. Vastustaja ebapiisavat ärakuulamist ei saa järeldada pelgalt asjaolust, et halduskohus rahuldas kaebuse.
17.Ehkki ringkonnakohus rahuldab osaliselt apellatsioonkaebuse ja tühistab osaliselt ka halduskohtu otsuse, ei ole vaja esimese kohtuastme menetluskulusid üksnes seetõttu ümber jagada, kuna kohustamisnõude raames tehtava ettekirjutuse asendamine ei tähenda, et kaebus oleks halduskohtus jäänud mõne nõude osas rahuldamata. Nii tuvastamis- kui ka kohustamisnõue said rahuldatud ja kahjunõue oli esitatud alternatiivsena. Ringkonnakohus ei nõustu aga halduskohtu poolt vastustajalt välja mõistetud kaebaja esindajakulude suurusega. Praegusel juhul taotles Bee Tree Holding OÜ esimeses kohtuastmes vastustajalt 14 433,25 euro (sh 82,05 tunni eest õigusabikulud 13 168,25 eurot, riigilõiv kokku 765 eurot ja dokumentaalse tõendi kulu 500 eurot) välja mõistmist. Halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 14 418,25 eurot. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks mõista vastustajalt välja kõiki neid esindajakulusid, mis kaebajal tekkisid seoses kohtuvälise kompromissi läbirääkimistega. Võttes arvesse asja keerukust ja mahtu, vajaliku õigusabi mahtu ja tööühiku hinda ning asja menetluse kulgu, peab ringkonnakohus põhjendatuks mõista Tallinna linnalt kaebaja esimese kohtuastme menetluskulude katteks kokku välja 8000 eurot. Samal põhjusel, mis esimese kohtuastme menetluskulude puhul, tuleb linnalt välja mõista ka kaebaja teise kohtuastme menetluskulud, kuid kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt ka menetluskulude jaotust puudutavas osas, tuleb vastustajalt kaebaja kasuks väljamõistetavaid apellatsiooniastme menetluskulusid vähendada. Kaebaja on ringkonnakohtus taotlenud Tallinna linnalt 3443,75 euro väljamõistmist (dtl 738 jj ja 758 jj). Menetluskulude kandmise kohustuse tekkimine ja kulude seotus praeguse haldusasjaga on nõuetekohaselt tõendatud. Ringkonnakohus peab põhjendatuks Tallinna linnalt 2500 euro väljamõistmist kaebaja kasuks
14(15)
3-20-1496 teise kohtuastme menetluskulude katteks. Tallinna linna poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv jääb tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.