Bee Tree Holding OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks planeerimismenetluse jätkamiseks Narva mnt 115 kinnistu osas ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Bee Tree Holding OÜ (registrikood 11301791), lepingulised esindajad vandeadvokaat Elmer Muna ja vandeadvokaadi abi Angela Kase Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Kenneth Rivis
2.Rahuldada tuvastamisja kohustamisnõuded. Kohustada Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, jättes kõrvale kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, sh tegema vajalikke menetlustoiminguid mõistliku aja jooksul. Tuvastada Tallinna Linnavalitsuse 13.07.2020 kirja (vaide tagastamise kohta) õigusvastasus.
5.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 14 418,25 eurot. Poolte muud menetluskulud jäävad nende enda kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 10.11.2021 a.
1(15)
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Bee Tree Holding OÜ 14.11.2014 taotluse Narva mnt 115, Tallinn kinnisasjale ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu menetluse algatamiseks. Tallinna Linnavalitsus algatas 17.08.2016 korraldusega nr 1202-k detailplaneeringu menetluse. Korralduse kohaselt on detailplaneeringu koostamise eesmärk Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe osaline muutmine ärimaaks ja ehitusõiguse määramine ühe kuni 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) andis 02.06.2020 kirja nr 3-2/389-27, milles on sedastatud järgmist: - Planeeritav kinnistu asub ühe linna suurima magistraali ääres reljeefi kõrgeimas osas ja tegemist on linnaruumiliselt olulise ja vaadeldava asukohaga. - Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele on ehitatud nelja-, kuue- ja kaheksakorruselised korterelamud, mille vahel on rajatud elanike kasutada kompaktne haljasala. Narva mnt 105 // Mäe tn 2, Narva mnt 105a ja 107 kruntide detailplaneeringus oli planeeritava maa-ala hoonestustiheduseks määratud 1,2. - Narva mnt - Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaanis oli Narva maantee äärsete korterelamu kruntidel hoonestustiheduseks määratud kuni 1,5 ning korruselisuseks kuni 10 ja 12 korrust. Narva mnt - Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaanis antud tiheduse näitajast madalama tiheduse määramine on tingitud planeeritavatele kruntidele madalama hoonestuse lubamisest, samas peab kruntidele jääma piisavalt vaba ruumi kvaliteetsete haljasalade ja parkimisplatside lahendamiseks. - Arvestades tänapäevaseid tuleohutusnõudeid, üldist ehitamise mõistlikkust ning lähtuvalt eespool nimetatud Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele välja ehitatud hoonestuse lahendust, peab amet sobivaks Narva mnt 113 kinnistule kuni 8-korruselise ja Narva mnt 115 kinnistule kuni 6-korruselise hoone kavandamist ning määrab mõlema krundi planeeritavaks hoonestustiheduseks kuni 1,25.
3.Bee Tree Holding OÜ palus 02.06.2020 kirjale 05.06.2020 kirjas selgitust ja esitas TLPA 02.06.2021 kirjale vaide 01.07.2020. TLPA vastas Bee Tree Holding OÜ 05.06.2020 kirjale 06.07.2020 kirjaga nr 3-2/389-33, milles esitas 02.06.2020 kirja selgitused ja tagastas vaide 13.07.2020 kirjaga nr 3-2/389 põhjusel, et 02.06.2020 kiri ei ole haldusakt, vaid teabetoiming, millele vaiet esitada ei saa. 06.07.2020 kirja põhjendused on järgmised:
1.Narva mnt 115 kinnistu paikneb seni hoonestamata valdavalt kõrghaljastusega kaetud asukohas. Sellise krundi hoonestamine ka kuni 6-korruselise korterelamuga on linnaruumiliselt suur muudatus ning võib piirkonna elanike jaoks olla tundlik teema. Samuti paikneb planeeritav krunt linna ühe peamise magistraali, Narva maantee ääres, reljeefi kõrgeimas asukohas, mis teeb krundile kavandatava hoonestuse vaadeldavaks nii vahetult tänava äärsest kui ka kaugemalt. Seega, arvestades planeeritava ala asukohta ja linnaruumilist muudatust, on olnud oluline eriti põhjalikult ja korduvalt kaaluda planeeritava hoone sobivust piirkonda.
2.Lisaks linnaehituslikule situatsioonile on antud krundi planeerimisel olnud aeganõudvaks teguriks juurdepääsu lahendamine. Liiklusohutuse tõttu ei ole lubatud sõidukite juurdepääs Narva maanteelt, kuid kvartali sees juurdepääsu kavandamiseks puudub olemasolev tänavavõrk. Juurdepääsu lahendamiseks läbi riigi omandis oleva Mäe tn 6 kinnistu pidas amet korduvaid läbirääkimisi Maa-ametiga ja 20. mai 2020 kirjas nr 6-3/19/7577-2 nõustus Maa-amet Mäe tn 6 kinnistust transpordimaa sihtotstarbega krundi moodustamisega, et võimaldada juurdepääs Narva mnt 113 ja 115 kinnistutele.
3.Tallinna Linnavalitsuse 17. augusti 2016 korralduses 1202-k on küll kirjeldatud detailplaneeringu koostamise eesmärgis planeeritava hoone korruselisust, kuid on täpsustatud, et kavandatakse kuni 8-korruselise hoone ehitamist. Lisaks ei ole detailplaneeringu algatamise korralduses määratud 2(15)
planeeritava krundi hoonestustiheduse näitajat. Isegi kui algatamise korralduses oleks määratud konkreetne korruselisus ja tiheduse näitaja, siis planeeringu koostamisel võivad need muutuda, sest detailplaneeringu algatamise korraldus on oma olemuselt vaheotsus, mis tähistab planeerimise menetluse algust ega anna õigust eeldada, et määratud ehitusõigusega ka detailplaneering kehtestatakse.
4.Amet võib vajadusel määrata üldplaneeringus või struktuurplaanis määratud maksimaalsetest näitajatest rangemad nõuded ja tingimused. Antud detailplaneeringu menetlemisel on amet piirkonna linnaruumilist olukorda koha peal hinnanud ja lähtuvalt Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele välja ehitatud hoonestuse lahendusest määranud Narva mnt 115 krundile kavandatava hoonestuse kõrguseks kuni 6 korrust ja hoonestustiheduseks kuni 1,25.
5.Lasnamäe elamualade üldplaneeringu osana koostatud Narva mnt - Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaanis on käsitletava kvartali hoonestuse lahendus vabaplaneeringuline ega järgi ehitusjoont, kuid on mahuliselt ja kõrguslikult kindla rütmiga, paigutades Narva maantee äärde kavandatavad hooned n-ö malelaua mustri alusel ja määrates tänavaäärsetele hoonetele kõrgema korruselisuse kui hoonetele, mis paigutatakse kruntide põhja poolsetele külgedele. Hoonete diagonaalne paigutus ja erinev korruselisus liigendab tänava fassaadi ja muudab linnaruumi atraktiivsemaks. Samuti on üldine planeerimistava, et tänavapoolsem hoonestus on kõrgem kui tänavajoonest kaugemale (krundi sügavusse) kavandatavad hooned. Struktuurplaanijärgset hoonete paigutust ja kõrguse rütmi on edukalt rakendatud ka Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele ehitatud hoonetega.
6.Igasuguse planeerimis- ja ehitustegevusega kaasneb kulu, kuid kindlasti ei ole tegemist kahjuga, mille oleks põhjustanud haldusorgani tegevus. Konkreetsel juhul on tegemist tavapärase detailplaneeringu menetlusega koostamise etapis, detailplaneeringu menetlus on kulgenud tavapärast rada mööda ning amet on teinud igati koostööd andmaks juhiseid detailplaneeringu koostajale ja huvitatud isikule, samuti on amet organiseerinud töökorraldust teiste detailplaneeringuga seotud ametitega (sh riigi Maa-ametiga, et leida kaebajale parim juurdepääsu lahendus).
7.Huvitatud isik on olnud terve menetluse vältel ära kuulatud, amet on olnud pidevas kirjavahetuses ning andnud temale faktiliselt igal ajahetkel kättesaadavat infot ning detailplaneeringu kohta käivat teavet ka huvitatud isikule. See, et amet ei anna kõiki omapoolseid märkuseid ühekordselt ja korraga tuleneb detailplaneeringu menetluse olemusest – tegemist on komplektse menetlusega, kus reaalseid elulisi asjaolusid pole võimalik ette näha. Ametil on hetkel menetluses ka detailplaneeringuid, mis on koostamise etapis näiteks 10 ja 15 aastat. Ka selliste detailplaneeringute puhul ei saa rääkida viivitamisest, tegemist on keerukate projektidega, mis omavad laia ühiskondlikku mõju ning mille reaalne teostamise perspektiiv võib ulatuda paljude aastate taha või on aeganõudev olnud muudel põhjustel, ühe projekti puhul ootabki huvitatud isik, et projekt muutuks perspektiivsemaks (ehk tasuvamaks).
4.Bee Tree Holding OÜ esitas 12.08.2020 Tallinna Halduskohtule TLPA 02.06.2020 kirja nr 32/389-27 ja 13.07.2020 kirja nr 3-2/389 (vaide tagastamine) vaidlustamiseks kaebuse. Kohus lubas 22.12.2020 määrusega kaebust muuta ja võttis menetlusse järgmised nõuded: - kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu ehitusõiguse küsimuses kujul, mis lubab Narva mnt 115 kinnistule planeerida 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoone hoonestustihedusega 1,5 30 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest; - alternatiivselt taotlusele 1.1, kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu ehitusõiguse küsimuses 30 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest; - tuvastada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti toimingu, millega Tallinna Linnaplaneerimise Amet tagastas 13.07.2020 Bee Tree Holding OÜ 01.07.2020 esitatud vaide Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 02.06.2020 kirjale nr 3-2/389-27, õigusvastasus.
3(15)
Samuti võttis kohus 06.05.2021 määrusega menetlusse kaebaja nõude mõista vastustajalt Bee Tree Holding OÜ kasuks välja õigusvastaste menetlustoimingutega (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 02.06.2020 kiri nr 3-2/389-27, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.03.2021 planeeringute läbivaatamise komisjoni otsus nr 146942 ja Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu ehitusõiguse küsimuse menetlusega viivitus) tekitatud kahju hüvitis summas 34 525,75 eurot. Kaebaja 21.04.2021 taotluses (millega esitatud kahjunõude võttis kohus 06.05.2021 määrusega menetlusse) esitas kaebaja järgmised nõuded: - kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit jätkama Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu menetlust, lähtudes Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega number 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringust ja Tallinna Linnavalitsuse 17.08.2016 korraldusega nr 1202k algatatud Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringust, mis lubab Narva mnt 115 kinnistule planeerida kaheksa maapealse ja ühe maa-aluse korrusega hoone hoonestustihedusega 1,5; - alternatiivselt taotlusele 1.1, kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit lahendama Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu ehitusõiguse ulatus, arvestades kohtulahendis toodud põhjendusi, 30 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest. Kohus leiab, et arvestades kaebuse sisulist tegelikku eesmärki – detailplaneeringu menetluse jätkamine kaebaja soovitud mahus – ja HKMS § 41 lg 3 regulatsiooni, ei ole kaebuse nõuete täpsustamine kaebaja 21.04.2021 toodud kujul vajalik, sest sama eesmärk sisaldub juba varasemates nõuetes ja kohtul on HKMS § 41 lg-st 3 tulenevalt laiad volitused vastustajale suuniste andmiseks. Kaebaja eesmärgiks ei ole üksnes ehitusõiguse küsimustes seisukohtade saamine, vaid detailplaneeringu menetluse lõpule viimine. Erinevalt tsiviilkohtumenetlusest ei ole kohus kohustamisnõude lahendamisel rangelt seotud kaebaja soovitud abinõudega, vaid ennekõike kaebuse eesmärgiga ja millised suunised on selle saavutamiseks vajalikud. Samade nõuete osas formaalselt nii kaebuse muutmise lubamine (kuivõrd kohustamisnõude sisu ja eesmärk on samad) kui ka muutmisest keeldumine (millest tulenevalt tekiks näivus, et kaebaja taotletavad abinõud on ebaõiged) oleks ebaõige, vaid kohus tõlgendab kaebaja tahet ja nõudeid kaebaja eesmärgile vastavalt. Kokkuvõtlikult avaldas kohus sama seisukohta ka 09.06.2021 kohtuistungil.
5.Kaebuse põhjendused:
1.Detailplaneeringu taotluse menetlusse võtmisel ega algatamisel 2014. aastal ei nähtud ette ehitusõiguse täpsustamist või muutmist.
2.Vastustaja 02.06.2020 kirjaga määrati kaebaja jaoks üllatuslikult rangemad tingimused. Tegemist on menetlustoiminguga.
3.Kaebajal peab olema õiguskindlus, et planeerimismenetluse algatamisel hindas vastustaja, kas taotluses soovitud planeeringut saab üldse algatada. Kaebaja peab sisuliselt koostama uue lahenduse ja kandma sellega seonduvalt täiendavat kulu.
4.Kirjas viidatud põhjendused pidid olema vastustajale teada juba detailplaneeringu menetluse algatamise ajaks. Mäe DP-st tulenevaid kitsendusi, kui need kaebaja DP-le tulenevad, oleks pidanud arvestama juba kaebaja DP algatamisel, sest Mäe DP on kehtestatud aasta enne kaebaja DP algatamist. Seos Mäe DPga jääb ka arusaamatuks, sest see ei piirne kaebaja kinnistuga, vaid jääb sellest mitmesaja meetri kaugusele. Vastustajal ei ole ka õigust nõuda kaebajalt väiksema korruselisusega hoone ehitamist pelgalt seetõttu, et Narva mnt 113 kinnistu omanik on väidetavalt nõustunud 8-korruselise hoonega ja kaebaja hoone peab seetõttu olema madalam.
5.Seos tänapäevaste tuleohutusnõuetega ja ehitamise üldise mõistlikkusega on arusaamatu. Rangemad tuleohutusnõuded, mis kehtivad üle 8 korrusega hoonetele, ja üldine ehitamise mõistlikus mõjutavad ehituse maksumust, mis mõjutab eelkõige kaebajat ja ei ole tegur, mida TLPA linnaruumi planeerimisel kaaluma peaks. Ka on selgusetu avalik huvi, mille kaitseks hoone kõrgust vähendatakse. 4(15)
Kaebaja taotletud DP on kooskõlas üldplaneeringuga, mis on valminud tihedas koostöös avalikkusega.
7.Vastustaja uued argumendid elanike eelistuste (korruselisuse ja korruse kõrguse kohta) on üllatuslikud. Vastustaja on varem rõhutanud, et soovib piirkonnas näha rütmilist hoonestust varieeruva kõrgusega. Vastustaja on rõhutanud ka soovi saada „saledaid“ hooneid ning 8-korruseline hoone vastab sellele rohkem kui 6- või 4-korruseline hoone. Kaebaja planeeritud eluruumi kõrguseks on 2,73, mis on rohkem kui nõutav miinimum.
8.Vastustaja selgitused menetluse venimise kohta on paljasõnalised. Läbirääkimised Maa-ametiga kestsid 3 aastat, samas selle jooksul oli vaid 6 kirja ja 1 nõupidamine. EI ole arusaadav, miks küsimusi lahendatakse teemade kaupa, mitte samaaegselt. Ka sissepääsu küsimuse lahendamine Maa-ametiga ei takistanud kaaluda muid DP ülesandeid.
9.Vastustaja on läbirääkimistes Maa-ametiga tuginenud struktuurplaanile (teevõrgu küsimuses), kuid hoonestuse kõrguse osas keeldub vastustaja sellele tuginemast. Kaebajal ei ole ka absoluutset kohustust täiendada DP-d vastavalt vastustaja nõudmistele.
10.Struktuuriplaani tänavalaotiselt nähtub selgelt, et Narva mnt 115 kinnistule võib ehitada 8korruselise hoone, mille hoonestustihedus on 1,5. Kaebaja on proovinud saavutada kompromissi, sh vähendanud nn malelaua mustri saavutamiseks hoone kõrgust.
11.Kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Vastustaja on õigusvastaselt asunud kaebaja taotletud DP lahendust hindama alles 6 aastat pärast taotluse esitamist ja vastustaja tegevus planeerimismenetluses on rikkunud õigusselguse ja õiguskindluse põhimõtteid (PlanS § 128 lg 2 ja 3, § 134). Kui kohus tuvastab vastustaja kirjade õigusvastasuse ja viivituse, on kahjunõude esmane tingimus täidetud. Kaebajale on tekkinud otsene varaline kahju summas 31 953,75 eurot sellest, et kaebaja tegi asjatuid kulutusi detailplaneeringu menetluseks kuue aasta jooksul alates detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest kuni 02.06.2020. Kaebajale ei oleks kahju tekkinud, kui vastustaja ei oleks asunud DP lahenduse küsimust kaaluma alles kuus aastat pärast detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist.
6.Vastustaja põhjendused 02.06.2020 ja 06.07.2020 kirjades kajastamata osas:
1.TLPA 02.06.2020 kiri on haldusmenetluse toiming, mida tuleb vaidlustada koos haldusaktiga (sisulise otsusega). Seega puudub kirjale ka iseseisev vaideõigus ja vastustaja tagastas kaebaja 01.07.2020 vaide õigesti.
2.TLPA 02.06.2020 kiri ei ole lõplik otsus ja selles toodud seisukohti on võimalik ümber hinnata. Kiri ei ole ka sõnastatud selliselt, et see suunaks isikut konkreetse menetluse lõpetamise ega ka mitte haldusakti vastuvõtmise suunas, vaid tegemist on juhistega edasiseks menetluseks.
3.Detailplaneeringu algatamise korraldus on oma olemuselt toiming, mis tähistab planeerimise menetluse algust ega anna õigust eeldada, et algatamise korralduses esialgselt määratletud ehitusõigusega ka detailplaneering kehtestatakse Detailplaneeringu algatamise korraldusest ei tulenenud seega õigustatud ootust, et planeering algatatud kujul vastu võetakse ja kehtestatakse. Isegi juhul, kui üldplaneering põhimõtteliselt võimaldab teatud parameetritele vastavat lahendust, ei tähenda see, et detailplaneeringumenetluses tuleks vastav ehitusõigus alati anda.
4.Narva mnt 115 hoone korruselisuse kaalumisel on amet lähtunud konkreetsest linnaruumilisest situatsioonist, mh sellest, et Narva mnt 113 kinnistule kavandatakse 8-korruselise hoone ehitamist. Struktuurplaanist lähtutud hoonete paigutuse osas. Kaebaja pakutud ainult ca 2,9 meetrit madalama hoonega ei ole võimalik saavutada selget kõrguslikku erinevust Narva mnt äärsete, sh Narva mnt 113, hoonetega. Kaebaja välja pakutud lahenduse puhul kaob hoonestuse rütmist korruselisuse ja kõrguse varieeruvus.
5.Üldine ehitamise mõistlikkus tuleneb asjaolust, et kaebaja jaoks on olulisimateks näitajateks tihedus, st maapealne suletud brutopind jagatud krundi pindalaga. Samuti on vastustajale üldteada asjaolu, et huvitatud isikute kui arendajate jaoks üldiselt on kasumlikum planeerida suurema ehitisealuse pinnaga ja madalamaid hooneid. Vastustaja ei nõua huvitatud isikutelt, et nad planeeriksid või ehitaksid hooneid, mida arendajad ei pea mõistlikuks. 5(15)
Avalik huvi tuleneb asjaolust, et Narva mnt 115 kinnistu paikneb olulise magistraali, st Narva maantee ning J. Smuuli tee risti ääres, linnaruumiliselt populaarses ning külastatavas kohas, kus iga uus planeeritav ehitis avaldab mõju väljakujunenud vaadetele. Samuti paikneb kinnistu Maarjamäe paekalda reljeefi kõrgeimas osas, on hästi vaadeldav ja ligipääsetav. Kinnistu lähistel asub ka Eesti Vabariigi oluline maamärk – laulukaar koos lauluväljakuga. Nimetatud piirkonnas muutuv linnaruum omab kahtlemata laialdast avalikku huvi ja mõju. Kahjunõue on perspektiivitu, sest vastustaja viivitus ei olnud põhjendamatu ega õigusvastane ning ka poolte vahel sõlmitud halduslepingust tuleneb, et kaebaja on võtnud endale kohustuse tasuda kõik detailplaneeringuga seotud kulud ning vastustajal on õigus nõuda detailplaneeringu muutmist ning isegi sellisel juhul ei teki kaebajale õigustatud ootust, et detailplaneering vastu võetakse või kehtestatakse. Kaebajale ei ole saanud kahju ka tekkida, sest detailplaneeringu menetlus alles kestab ja tulem ei ole veel selgunud.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu (nr DP040500) registriandmete1 kohaselt andis Tallinna Linnavalitsus 17.06.2016 korralduse nr 1202-k2, millega algatati Narva mnt 115 kinnistu detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on elamumaa sihtotstarbega Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe osaline muutmine ärimaaks ja ehitusõiguse määramine ühe kuni 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks.
8.Käesoleva asja keskne küsimus on hoone korruselisus ning sellega seotud hoonestustihedus. Vastustaja andis 02.06.2020 kirjas suunise, et kinnistule tohib kavandada kuni 6-korruselist hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja on sama kirja põhjendusi täiendanud oma 06.07.2020 kirjas (vt kohtuotsuse p 3). Kohtumenetluse ajal jätkunud haldusmenetluses on vastustaja oma seisukohta põhjendanud veel täiendavalt 16.10.2020 kirjas nr 3-2/389-37, leides, et koostatud linnamudelist on selgelt arusaadav, et Narva maantee äärne erineva kõrgusega hoonestus ilmestab tänavaruumi ja liigendused teevad fassaadi atraktiivsemaks. N-ö malelaua mustrilise asetusega ja kindla kõrguse rütmiga hooned moodustavad Narva maantee äärses kvartalis hoonestuse tervikliku lahenduse, mis rikastab Lasnamäe harjumuspärast linnaruumi. Planeerimise üldine põhimõte on, et elamumaa sihtotstarbega kruntidel on olulisem hoonet ümbritseva ruumi kvaliteet, seal hulgas haljas- ja puhkealade olemasolu aga ka mugavad liikumisteed hooneni. Seega kavandades krundile äriruumidega korterelamu asemel ainult korterelamu peab paranema krundi lahendus väliruumi osas. Planeeringute läbivaatamise komisjoni 22.03.2021 koosoleku protokolli kohaselt jäi vastustaja oma varasema seisukoha juurde. Kaebaja pakkus hoone elukorruste ja parkimiskorruste vähendamist, mille tulemusel on Narva mnt 115 hoone Narva mnt 113 kinnistule kavandatava 8-korruselise hoonest ligikaudu 3 meetrit madalam. Vastustaja leidis, et ka arengustrateegia „Tallinn 2035“ uuringud kinnitavad, et elanikud eelistavad 3-4 korruselist hoonestust ja linna eesmärk on kavandada inimkeskset linnaruumi. Kaaluda miinimumini viidud korruste kõrguste suurendamist ja tehnokorruse kavandamist. Kuigi planeerimismenetluses on arutletud ka juurdepääsuteede, hoone nihutamise, n.ö malelaua mustrilise asetuse ja muude tehniliste detailide üle, on kohtuvaidluse keskmeks üksnes hoone kõrgus ja hoonestustihedus.
9.Lasnamäe elamualade üldplaneeringu3 .kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardi kohaselt on kaebaja krundil tumekollane värv, planeeritud tihedus kuni 1,5. Üldplaneeringu (ÜP) seletuskiri selgitab (p 3.4, lk-d 48-49), et - Hoonestustihedus on näitaja, mis üldjuhul iseloomustab hoonete brutopinna suhet hoone juurde kuuluva maa suhtes. Omandireformi eripärast tulenevalt ei ole Lasnamäel olemasolevate tiheduste arvutamisel ja Lasnamäe uute hoonestamata alade planeerimisel arvestatud mitte reaalseid kinnistupiire, vaid piiritletud on kvartalid või hoonete kogumid, mis on ka üldplaneeringu struktuurseks aluseks. Selline lähenemine iseloomustab kvartali elukeskkonna tihedust kompaktsemalt, kaasates ka parkimis- ja haljasalad, mida elanikud tegelikult aktiivselt kasutavad ning kujundavad ruumitaju ja -tihedust. - Lasnamäe elamualade üldplaneeringu käsitluses on tihedus kvartali pinna suhe kogu kvartalis olevate hoonete brutopinna suhtes (kvartalit arvestatakse põhi-, jaotus- või kõrvaltänavatega piiritletud kruntide kogumit). - Lasnamäe elamualade olemasolevate hoonestusalade võimalikult erineva hoonestustüübiga (peamiselt 2–9-korruselised majad) kvartalite tiheduste analüüsi alusel on koostatud tiheduste tsoneeringu kaart (kaart 10). Selle järgi on Lasnamäe tihedusnäitajad tsoneeritud, mille maksimaalsed tihedused varieeruvad peamiselt vahemikus 0,5–2,5. Maksimaalset tihedusnäitajat on lubatud kasutada erandkorras. Tihedustsoonid võivad täpsustuda detailplaneeringute avalike arutelude käigus. Üldplaneeringu lk-del 52-53 on väljavõtetena sedastatud järgmist: 3.4.2 Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna maakasutuse lahenduse ettepanek Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna planeeringulise lahenduse eesmärgiks on määrata kindlaks peamised tingimused Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna ruumilise arengu kavandamiseks ning avalike ja erahuvide tagamiseks (joonis 7). Antud lahendus on üldplaneeringu osa ja kuulub selle juurde. /.../ Hoonestus on lahenduse järgi vabaplaneeringuline, eraldatud kõrghaljastusega ja ei järgi ehitusjooni, kuid mahuliselt ja kõrguslikult kindla rütmiga. /.../ Elamute kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Eramu kruntide korruselisus on 2. Korruselamute ja eramute vahele jääb kõrghaljastatud ala – park. Elamuala: + Vabakujuline linnalik punkthoonestus Narva mnt ääres, mis on puhvriks eramutele. + Eramukrunte eraldab korrusmajadest kõrghaljastatud ala. + Võimalus säilitada kõik olemasolevad hooned (eramukruntidele on perspektiivis antud korruselamu rajamise võimalus). Hoonestusmahud on arvestatud olemasolevate kruntide suuruse järgi – hoonestustihedusega 1,5. Jooniselt nr 7 (lk 53) nähtub kaebaja kinnistul hoone paiknemine Narva mnt-st eemal, Smuuli tee pikenduse ääres.
10.Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaan4 sätestab järgmist: - Põhijoonisele on kaebaja kinnistule märgitud maksimaalseks ehitusaluseks pinnaks 221 m2; maksimaalseks korruselisuseks 10 ja maksimaalseks brutopinnaks 2210 m2. - Tänavalaotis Narva maanteelt (skeem) täpsustab eskiisi ettepanekuna, et lõplik on krundi tihedus 1,5 ning kõrguste erinevus 2 ja 2. Skeemi kohaselt peaks kaebaja taotletav hoone olema kõrvalhoonest (Narva mnt 113) hoonest madalam. - Seletuskiri kordab sõna-sõnalt üldplaneeringus sätestatut; lisades juurde, et korruselamute planeeritav keskmine max. hoonestustihedus Narva mnt. – Smuuli tee ääres on 1,54.
Vastustaja 09.08.2021 seisukoha p 3 kohaselt on struktuurplaan koostatud 2008. aastal, s.o enne üldplaneeringu kehtestamist. Samas on samad tingimused olulises osas, ennekõike korruselisus ja hoonestustihedus toodud ka üldplaneeringus. Seega tuleb üldplaneeringus toodud osa käsitleda kui kehtivat haldusakti, mille täitmine on kohustuslik kõigile. Kuigi vastav osa üldplaneeringust on pealkirjastatud ettepanekuna, on selle järel selgesõnaliselt öeldud, et tegemist on üldplaneeringu osaga, mis kuulub selle juurde. Struktuurplaanist üldplaneeringusse ületoomata detaile saab käsitleda linnaarenduslike ettepanekutena, mis ei ole järgimiseks kohustuslikud, kuid mida tuleb kaalude koostoimes kõigi asjakohaste kaalutlustega.
11.Käesolevas asjas ei ole oluliste tingimuste üldplaneeringus kajastamise tõttu vajalik edaspidi lähtuda olulises osas struktuurplaanist. Kohus märgib üksnes tuginedes Tallinna Ringkonnakohtu 18.12.2020 määrusele, et struktuurplaanil puudub regulatiivne toime, s.o struktuurplaan ei muuda kaebaja õiguste ja kohustuste mahtu ega kaebajale kuuluva kinnistu avalik-õiguslikku seisundit. Struktuurplaan on dokumentaalne tõend, mida vastustaja saab planeerimismenetluses kaalutlusotsuse tegemisel arvestada (vt PlanS § 11 lg 1). See ei piira otseselt kaebaja kui kinnistuomaniku õigusi ega pane talle kohustusi. Struktuurplaani mõju avaldub eelkõige siis, kui vastustaja sellele haldusmenetluses haldusakti andmisel või menetlustoimingu tegemisel tugineb.
12.Kaebaja eesmärgiks on detailplaneeringu kehtestamine kaebaja õigusi mitterikkuvas mahus, mida hetkel takistavad TLPA seisukohad ehitusõiguse mahu kohta. Nii planeeringu algatamine, vastuvõtmine, kehtestamine kui ka planeerimismenetluse käigus tehtavad suunavad menetlustoimingud tehakse kaalutlusõiguse alusel. Planeerimismenetlust ilmestab kohaliku omavalitsuse lai kaalutlusõigus, mida tuleb sisustada kõigi kaalutlusreeglite alusel. Detailplaneeringu eesmärk on üldplaneeringu elluviimine ja see peab olema üldplaneeringu ja teiste kõrgemate planeeringutega kooskõlas (PlanS § 124 lg 2 ja § 128 lg 2 p 1). Samas on detailplaneering täpsem haldusakt kui üldplaneering, määrates mh hoonestusala, ehitusõiguse, arhitektuurilised tingimused, liikluskorralduse põhimõtted jne (vt PlanS § 126 lg 1). Seega ei saa kõik detailplaneeringu täpsusastmega tingimused tuleneda üldplaneeringust, vaid need tingimused kujundataksegi detailplaneeringu raames uuringuid tehes, asjatundjate arvamusi ära kuulates ja vastanduvaid huve kaaludes. Siiski juhul, kui üldplaneering kehtestab täpsemaid tingimusi, mille sätestamine on olemuslikult detailplaneeringu ülesanne, on üldplaneeringu sellised sätted detailplaneeringu koostamisel kohustuslikud, kuni ei ole otsustatud üldplaneeringu muutmist. Üldplaneeringust võivad tuleneda arendajale kohustused ja piirangud, kuid samas ka õigustatud ootus, et kohalik omavalitsus lubab üldplaneeringus toodut ellu viia.
13.PS § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Igaühel on õigus riigi ja seaduse kaitsele. Seadus kaitseb igaühte riigivõimu omavoli eest. (PS § 13). Nimetatud õigus hõlmab endas ka õiguse heale haldusele, mis hõlmab endas laiemalt haldusmenetluse põhimõtetena õiguspärast ootust, keeldu menetlusosalist eksitada, menetlusega viivitada jne. Mõlemad põhiõigused koostoimes tähendavad seda, et ehitus- ja planeerimismenetluses ei tohi tarbetute muudatustega tekitada menetlusosalisele lisakulusid. Teiselt poolt ei ole ka omandi valdamine ja kasutamine piiramatu õigus, vaid arendajal tuleb arvestada naabruskonna ja ka laiemal avalike huvidega oma kinnistu arendamisel. Avaliku huvi kaitsvate põhjenduste esitajaks planeerimismenetluses on ennekõike menetluse eest vastutajana Tallinna linn.
14.PlanS § 1 lg 1 sätestab, et planeerimisega tuleb luua eeldused ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse eluning ehitatud keskkonna kujunemiseks, soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult, kul8(15)
tuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut. Planeeringuga tuleb luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi (§ 8). Planeerimisalase tegevuse korraldaja peab tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse (§ 10 lg 1). Asustuse planeerimisel peab tasakaalustatult käsitlema ehitatud keskkonda ja rohealasid, arvestades olemasolevat keskkonda ning asukohast tulenevaid asjaolusid (§ 12 lg 2). Asjas ei ole vaidlust selle üle, et detailplaneering ei ole veel jõudnud vastuvõtmise etappi, millega planeeringu koostamise korraldaja kinnitab, et detailplaneering vastab õigusaktidele ja valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele (PlanS § 134). PlanS ei reguleeri detailselt detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku (arendaja, käesolevas asjas kaebaja) ja planeerimisalase tegevuse korraldaja (Tallinna linn, vastustaja) koostööd planeeringu algatamisest kuni vastuvõtmisest. Arvestades aga planeeringu vastuvõtmisest tulenevat KOVi kinnitust, et planeering on kooskõlas avalike huvidega, tuleb eeldada, et planeeringu koostamisel selles etapis toimub linna ja arendaja vaheline arutelu, debatt ja koostöö, millised lahendused on võimalikud, arvestades nii arendaja kui ka avalikkuse huvisid. Koostamise selles etapis saab ka linn teha erinevaid ettepanekuid või suuniseid, mis peaks või ei tohiks planeeringus sisalduda, et seda oleks võimalik vastu võtta. Kohus leiab, et analoogia korras on kohaldatav ka Riigikohtu seisukoht ehitusloa menetluse osas, kus Riigikohus leidis, et tegu on omavalitsuse menetlusliku kohustusega astuda samme selleks, et leida efektiivses ja eesmärgipärases menetluses erinevaid pooli rahuldav ja vastandlikke huve (arendaja põhiõigused, riigikaitse, kohalik ruumikujundus) tasakaalustav lahendus (HMS § 5 lg 2). Õigusaktid ei kirjuta ette, milliseid menetlustoiminguid kohalik omavalitsus selleks täpselt sooritama peab, ja seega on see jäetud kohaliku omavalitsuse otsustada (HMS § 5 lg 1). Kõik menetluses osalevad isikud ja asutused peavad seejuures aga silmas pidama, et nad peavad olema avatud koostööle (otsus nr 3-17-2766, p 28).
15.Linna ettepanek planeeringu koostamisel ei tohi olla meelevaldne ning peab olema kantud avalikest huvidest. Muudatused koostatavasse planeeringusse võivad tulla ka erinevatest uuringutest ja asjatundjate seisukohtadest, nt liiklusalased ettepanekud, muinsuskaitselased sisulised piirangud, mis on tarvilikud kultuuripärandi säilimiseks; kogukondlike väärtuste ja laste ohutuse tagamiseks vajalikud lahendused vms, kuid samas peavad need lahendused olema ka kooskõlas kõrgemate planeeringutega ja neist tulenevatest kinnistu omanikule antud õiguste ja ootustega. Muudatused peavad olema põhjendatud ja vajalikud.
16.Pooled vaidlevad korruselisuse (8- või 6-korruseline hoone) ja hoonestustiheduse üle (1,5 või 1,25). Vastustaja on 02.06.2020 kirjas ja hilisemates 06.07.2020 (dtl 38-40), 16.10.2020 ja 22.03.2021 tuginenud järgmistele kaalutlustele: - tegemis on olulise ja vaadeldava asukohaga, erineva kõrgusega ja kindla kõrguse rütmiga hoonestus muudab piirkonna atraktiivsemaks; - olemasolevad hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega, suur muudatus võib olla piirkonna elanike jaoks tundlik teema, mistõttu tuleb suuremat hoonestust hoolikalt kaaluda; - vajalik on piisav vaba ruum haljasaladeks ja parkimiseks; - arvestada tuleb tänapäevaseid tuleohutusnõudeid ja ehitamise üldist mõistlikkust; - elanikud eelistavad 3-4-korruselist hoonestust, mis on kooskõlas inimkeskse linnaruumiga. ÜP sätestab, et elamute kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele.
9(15)
- Planeeringute registri kohaselt on Mäe ja Narva mnt ristmikul (kinnistud Mäe tn 2, 2a ja 2b) detailplaneeringuga5 (kehtestatud 10.06.2015) kinnistutele lubatud 4-8-korruselised hooned (kõrgusega 18-32 meetrit; hoonestustiheduseks on 1,2 (seletuskirja lk 14). - Narva mnt 111 kinnistul asub ehitisregistri kohaselt ühekorruseline elamu; kinnistul puudub detailplaneering. - Narva mnt 107a ja Mäe tn 6 on kinnistud, millel puuduvad ehitised ja mille osas ei ole planeerimismenetlust algatatud. - Narva mnt 113 (kaebaja naaberkinnistu) osas on algatatud detailplaneering nr DP0284206, mille algatamise korralduse kohaselt on koostamise eesmärgiks ehitusõiguse määramine ühe kuni 9 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks. Vastustaja on teinud 02.06.2020 Narva mnt 113 kinnistu omanikule ettepaneku (analoogselt kaebajale tehtud ettepanekule), et peab kinnistule sobivaks kuni 8-korruselist hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja on sama seisukohta korranud ka oma 21.07.2020 ja 23.11.2020 seisukohtades, millest nähtub, et Narva mnt 113 kinnistu omanik on ettepanekule vastu vaielnud. Narva mnt 113 arendaja nõustus ettepanekuga (vt 14.05.2021 uus põhijoonis) ning vastustaja nõustus 10.06.2021 kirjaga detailplaneeringu menetluse jätkamisega.
17.Kohus ei ole aru saanud, mida on vastustaja silmas pidanud ehitamise üldise mõistlikkuse all. Detailplaneering ei kohusta arendajal arendust ellu viima, v.a kui on kokkulepe tehnorajatiste valmimiseks sõltuvalt põhiehitisest. Ehitamise (majanduslik) mõistlikkus, on kaebaja kui arendaja otsustada ja seega ka kaebaja risk. Küsimus, kas piirkonda nähakse üldse potentsiaalse arenduspiirkonnana, on juba otsustatud üldplaneeringuga. Kohus ei välista, et erandlikus olukorras saab vastustaja kasutusele võtta meetmed, kui arendaja on korduvalt jätnud ehitustegevuse pooleli, ehitised on ohtlikud ja risustavad linnaruumi, kuid käesoleval juhul puuduvad sellistele asjaoludele viitavad faktid. Kaebaja peab arendajana täitma tuleohutusnõudeid, mis tulenevad ehitise kõrgusest ja korruselisusest. Nende nõuete täitmist saab vastustaja ehitus- ja kasutusloa andmisel kontrollida. Kohus ei välista, et mõnel erandlikul juhul võib olla välistatud kõrghoone ehitamine, kui päästevahendite teadaoleva piiratuse tõttu kaalub oht inimeste elule üles arendaja soovid; kuid käesolevas asjas võib 8korruselist hoonet pidada Tallinna linnaruumis tavapäraseks. Vastustaja ülesanne ei ole ka kaitsta kaebajat tuleohutusnõuete täitmisega kaasnevate täiendavate rahaliste kulutuste eest. Vastustaja on tuginenud ka, et elanikud eelistavad 3-4-korruselist hoonestust. Vastustaja tuginetud Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ selgitustest7nähtub, et ülekaalukalt eelistavad inimesed elada ühepereelamus (43%), seejärel 4-5-korruselises kortermajas (16%) või paaris- või ridaelamus, kuni 3-korruselises kortermajas või 6-9-korruselises kortermajas (vastavalt 12%, 13% ja 10%) (lk 42). Seega ei nähtu uuringust, et inimeste ülekaaluline eelistus oleks nimelt 3-4-korruslised kortermajad, vaid eelistute jaotuvust vahemikus 10-16% saab pidada üpris sarnasteks. Arvestada tuleb ka konkreetse piirkonna ja selle arengusuundadega, mis on üldkorraldusena kehtestatud üldplaneeringuga, mis näebki ette piirkonda kõrgemad hooned. Ka arengustrateegia selgitustest tuleneb, et arvestada tuleb konkreetse asumi eripära ning kesklinnas võib aga ollagi sobilik näiteks kuuekorruseline hoone (lk 46). Ka juhul, kui tegemist on elanike üldistatud eelistusega, on siinkohal tegemist arendaja riskiga, kas tal õnnestub leida kõrgemasse kortermajja inimesi, kes sooviksid seal elada. Sama puudutab n.ö korruste kõrgust. Vastustaja ei ole väitnud, et kaebaja kavandatavad korruste kõrgused jääksid allapoole
eluruumile esitatavate nõuete8 ning vastustaja ei pea võtma arendaja riske elanike leidmisel enda kanda. Haldusmenetluses ei ole sisulist vaidlust olnud ka haljastuse osakaalu või parkimiskohtade üle, sh et hoone korruselisus või hoonestustihedus nendest teguritest otseselt sõltuks, nt kaebaja krundil on selle tulemusel liiga vähe rohealasid või parkimiskohtasid. Seetõttu kohus kohtumenetluses neid argumente ei käsitle.
18.Vastustaja leiab, et olemasolevad hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega. Käesolevas asjas tuleb arvestada üldplaneeringus toodu pika-ajalist perspektiivi, et elamute kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Eramute kõrguseks on kuni 2 korrust, mis tähendab, et kohus ei arvesta eraldi Narva mnt 111 kinnistul olevat eramut. Kuivõrd tegemist on üldplaneeringus toodud lahendusega, on avalikule ja kogukondlikule huvile vastav lahendus otsustatudki juba üldplaneeringus. Üldplaneeringus toodud lahenduse realiseerimisel ei ole vaja veelkord kaaluda sellise ehituse harjumatust piirkonna elanike tarvis. Üldplaneering loob ka teatud ulatuses õigustatud ootuse kaebajale, et vastustaja võtab üldplaneeringus toodu detailplaneeringu menetlemisel kehtivaks aluseks. Kui tegemist on väga tundliku teemaga, kogukondlikud väärtused on muutunud vms, tuleb otsustada vajadusel üldplaneeringu muutmine selleks ettenähtud korras. Mäe ja Narva mnt ristile (Mäe 2 jt) on planeeritud ja ehitisregistri kohaselt ka ehitatud 4-8korruselised korterelamud. Ehitisregistri kohaselt on mh Mäe 2 8-korruselise hoone kõrgus 29 meetrit. Arvestades nii üldplaneeringus toodut – elamute kõrgus Smuuli tee suunas tõuseb – ei tulene üldplaneeringust suunist, et kaebaja hoone peaks olema Mäe tn hoonetega sama kõrge, vaid pigem on kaebajal õigustatud ootus kõrgema hoone planeerimiseks, et saavutada üldplaneeringus toodud arenguvisioon. Kaebaja on 11.03.2021 teinud ka ettepaneku, et planeeritav hoone on kõrgusega 26,4 meetrit, mis tähendab, et kaebaja hoone oleks isegi Mäe tn olemasolevast ühest elamust madalam. Tõusev joon, st kaebajal on õigustatud ootus saada üldplaneeringu tekstist tulenevalt Mäe tn 2 hoonetest kõrgem hoone, nähtub ka struktuurplaani tänavalaotise joonisest9, sh lõplikust versioonist.
19.Kaebaja ei ole haldusmenetluses vaielnud vastu vahelduvale kõrguste rütmile ega ka hoonete paiknemisele n.ö malelauaruudustiku kohaselt. Küll aga on poolte vahel vaidlus, kuidas mõjutab Narva mnt 115 hoone kõrgust Narva mnt 113 osas menetletav detailplaneering. Narva mnt 113 osas ei ole detailplaneeringu menetlus lõppenud, sh ei ole detailplaneeringut ka veel vastu võetud. Menetletaval detailplaneeringul ei ole teise detailplaneeringu menetluses siduvat iseloomu. Lisaks nähtub kohtu poolt eelnevalt välja toodust, et nii kaebajale kui ka Narva mnt 113 omanikule tehti korraga ettepanek, et planeeritavad hooned oleksid madalamad (kaebajal 6-korruseline ja Narva mnt 113 kinnistul 8-korruseline) ning mõlemal kinnistul hoonestustihedus 1,25. Arvestades vastustaja 21.07.2020 ja 23.11.2020 kirjavahetust Narva mnt 113 arendajaga, ei olnud Narva mnt 113 arendaja vastustaja poolt kaebajale 02.06.2020 kirja ega 16.10.2020 kirja koostamise ajal madalama hoonestusega nõus. Narva mnt 113 arendaja esitas uued detailplaneeringu materjalid, kus on toodud madalam hoonestus, alles 13.05.202110. Seega ei olnud kaebaja suhtes 02.06.2020 (sh 06.07.2020 kiri), 16.10.2020 ega 22.03.2021 menetlustoimingute tegemise ajal võimalik tugineda, et kõrvalkrundil on arendajaga kokku lepitud või arendamisel madalam hoonestus. Narva mnt 113 arendaja ei ole kohtule teadaolevalt madalamat hoonestust vaidlustanud. Kaebaja õiguste kaitseks ei ole vaja ka tunnistada teisele isikule tehtud ettepanek (ehk menetlustoiming) õigus-
vastaseks, sest see ei ole vajalik kaebaja õiguste kaitseks. Küll aga möönab kohus sellise menetlustoimingu võimalikku õigusvastasust. Isiku omandiõiguse teostamist võib piirata juba väljakujunenud hoonestus ja elukeskkond; samuti haldusaktidena juba kehtivad detailplaneeringud, üldplaneering ning ehitus- ja kasutusload, kuivõrd kehtiv haldusakt on kohustuslik igaühele (HMS § 60 lg 2). Küll aga ei ole kaebajale siduva toimega see, kui naaber ei soovi talle planeeringuga antud õigust või õigustatud ootust täiel määral realiseerida, vaid soovib mistahes põhjusel oma ehitusõigust teostada vähesemal määral. Põhjused võivad olla nii otstarbekusest tulenevad (soov vältida vaidlust), majanduslikud (ei soovita suure hoone tarvis kulutusi teha), keskkonnakaitselised vms ning nende väljaselgitamine käesolevas asjas ei ole vajalik. Sealjuures ei ole vastustajal võimalik ka reeglina kinnistu omanikku kohustada planeerima või reaalselt valmis ehitama suuremat hoonet (nt 2-korruselise asemel 6-korruselist), kui kinnisasja omanik ehitada soovib. Laiemalt aga ei saa naabri soostumine või soov ehitada väiksemat hoonet, tuua kaasa seda, et ka kaebaja on vältimatult kohustatud ehitama samuti väiksema hoone. Kuigi struktuurplaanis on toodud korruselisuse vahe (soovitatavalt 2 ja 2), ei saa sellest järeldada, et kui Narva mnt 113 soovib valmis ehitada üksnes 3-4-korruselise maja, tuleb kaebajale vältimatult keelduda kõrgema kui 1-2 korruselise hoone ehitamisest. Sellises olukorras puuduks kaebajal ka mistahes õiguskaitsevahend naabri suunamiseks või sundimiseks ulatuses, mis on vajalik kaebaja õiguste kaitseks (ehitustegevus üldplaneeringus ettenähtud ulatuses). Eeltoodust tuleneval ei oma Narva mnt 113 kinnistu osas madalama hoonestuse kokkuleppimine, sh pärast kaebaja suhtes tehtud menetlustoiminguid kohtuasja lahendamisel tähtsust.
20.Viimaks lahendab kohus küsimuse, kas vastustaja on õiguspäraselt nõudnud piirkonna atraktiivsuse, parema elukeskkonna ja muudel põhjustel madalamat hoonestustihedust ja madalamat korruselisust. Nimetatud küsimuse lahendamiseks tuleb tõlgendada üldplaneeringut. Nagu kohus eelnevalt viitas, on üldplaneeringus üldnormina sätestatud, et hoonestustihedus 1,5 on erandlik. Samas on konkreetse piirkonna osas selgesõnaliselt sätestatud nii hoonete kõrgus kuni 10-12 korrust (sh just lõigu lõpus, kus asub kaebaja kinnistu) ning ka hoonestustihedus 1,5; viimane ilma viiteta „kuni“. Seega on vastustaja iseenda kaalutlusõigust juba piiranud kehtiva üldplaneeringuga ja ÜP-s hinnanud nii piirkonna atraktiivsust, vaadeldavust ja elukeskkonda. Konkreetse piirkonna kohta sätestatut tuleb käsitleda erinormina üldplaneeringu üldnormide suhtes. Üldplaneering ka rõhutab, et antud lahendus on üldplaneeringu osa ja kuulub selle juurde. Kohus märgib, et käesoleval juhul on struktuurplaanis toodud kõrguste vaheldumine katkenud vastustaja enda tegevuse tõttu, kuivõrd vastustaja tegi ise arendajatele ettepaneku kõrguste muutmiseks, millega üks nõustus ja kaebaja jättis nõustumata. Vastustaja õigusvastase tegevuse tagajärjena on kaebaja omandiõigust arvestades ebaproportsionaalne nõuda, et kaebaja loobuks oma kinnistut arendamast ulatuses, mida üldplaneering selgesõnaliselt lubab. Kohus peab vajalikuks ka märkida, et kaebaja viimati pakutud hoonestus on isegi madalam kui Mäe tn 2 kõrgem hoone; kaebaja hoone on Narva mnt 113 planeeritud hoonest madalam ja tänavajoonest eemal, mistõttu vaadeldavuses säilib kõrguste vaheldumise rütm; ning arvestades üldplaneeringus toodut võinuks kaebaja taotleda ka kõrgema hoone ehitamist. Hetkel piirab kaebaja õigust taotleda kõrgemat hoonet mh planeeringu algatamise korraldus, kus on ette nähtud kuni 8-korruseline hoone. Planeeringu algatamine ei loo küll kaebajale õigustatud ootust, et soovitud planeering ka kehtestatakse, kuid planeeringu mahu vähendamine ei tohi olla suvaotsus, vaid kantud avalikest huvidest või kolmandate isikute olulistest õigustest.
12(15)
Võtmata seisukohta, kas üldplaneeringus Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna hoonestustihedus on mõeldud piirkonna kohta tervikuna või iga krundi kohta eraldi; on ilmselge, et kuna teiste kruntide hoonestustihedus on madalam, on kaebajal üldplaneeringu alusel õigus lähtuda hoonestustihedusest 1,5. Madalam hoonestustihedus saaks tuleneda üldplaneeringu muudest olulistest põhimõtetest, mis kaaluvad üles selle piirkonna kohta sätestatud erinormid. Selliseid põhimõtteid või vajadusi ei ole käesolevas asjas välja toodud. Ka ei ole piirkonna hea vaadeldavus selle kõrguse tõttu maapinnast ega sellega seotud olulised objektid (lauluväljak ja laulukaar) ilmnenud alles pärast üldplaneeringu vastuvõtmist Kohus kordab, et üldplaneeringust tulenev on kohustuslik järgimiseks ka vastustajale endale.
21.Kohus kohustab vastustajat planeerimismenetlusega jätkama, sh tegema selleks vajalikke menetlustoiminguid, jättes kõrvale vastustaja 02.06.2020, 06.07.2020 ja 16.10.2020 kirjad ja 22.03.2021 protokolli seisukohad kuni 6-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,25 kohta. HKMS § 41 lg 3 sätestab, et kohustamiskaebuse rahuldamisel võib kohus kohustada vastustajat nii haldusakti andma või toimingut tegema kui ka haldusakti andmist või toimingu tegemist uuesti otsustama. Sõltumata sellest, kas kohus teeb definitiivse ettekirjutuse või kohustab vastustajat toiminguid jätkama, on tegemist selles osas kohustamisnõude täieliku rahuldamisega. Kindla kohustuse või uuesti otsustamise valik sõltub sellest, milline on haldusorgani kaalumisruum konkreetses küsimuses. Detailplaneeringu menetluses on üldteadaolevalt vastustajal suur kaalumisõigus, vaatamata sellele, et see võib olla piiratud teiste, ka vastustajale järgimiseks kohustuslike haldusaktidega, sh üldplaneeringuga. Riigikohus on 27.05.2015 otsuses nr 3-3-1-14-15 selgitanud, et varasem (jõustunud) kohtulahend võib olla erandlikuks asjaoluks, mis koosmõjus muude arvesse võetavate asjaoludega võib tingida haldusorgani kaalutlusõiguse redutseerumise nullini. HKMS § 177 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse kaebuses esitatud nõue kaebuse aluseks olevatel asjaoludel. See säte ei piira kohtuotsuse kohustuslikkust üksnes otsuse resolutsiooniga. Kui kohus teeb haldusorganile ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks, on haldusorganile kohustuslikud ka asja uut läbivaatamist puudutavad õiguslikud seisukohad ja suunised, mis on ära toodud kohtuotsuse põhjendustes. Need on hõlmatud kaebuse alusega HKMS § 177 lg 1 mõttes. Olukorras, kus kõrgema astme kohtu seisukohad on kohustuslikud asja uuesti läbi vaatavale kohtule (HKMS § 233 lg 1), ei näe kolleegium põhjust, miks peaks haldusorganil olema lubatud kohtu seisukohti asja uuel läbivaatamisel ignoreerida. Vastasel juhul võiks haldusorgan korduvalt teha samu kaalumisvigu. See tooks kaasa juba lahendatud vaidluste kordumise ning võiks lõppkokku-võttes viia PS § 15 lg 1 ja Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni art 6 lg 1 rikkumiseni (p 27). Siinkohal tuleb märkida, et seega on vastustajal võimalik erandlikult vaidlustada ka üksnes halduskohtu otsuse põhjendusi (HKMS § 180 lg 1 teine lause). Kohus ei kohusta vastustajat uuesti 8-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,5 osas seisukohta võtma, sest vastustaja seisukoha vormistamine kirjana vms ei ole planeerimismenetluse jätkamiseks eraldi vajalik. Vastustajal tuleb teha järgmised planeerimismenetluse toimingud, mis on menetluse jätkamiseks vajalikud ega ole vastuolus käesoleva kohtuotsusega. Vastavalt planeeringu valmidusele tuleb vastustajal valmistada ette detailplaneeringu kooskõlastamine ja selle suhtes arvamuse andmine (PlanS § 133) ja detailplaneeringu vastuvõtmine (PlanS § 134), kui selleks on vajalikud tegevused tegemata. Kui ilmnevad detailplaneeringu koostamise lõpetamise alused (PlanS § 129), tuleb ka sellekohane menetlus läbi viia haldusmenetluse standardeid järgides ja kaebaja huve igakülgselt kaaludes. Vastustajal tuleb arvestada ka käesoleva kohtuotsuse põhjendusi. Kohus ei välista, et erandlikult võiks olla võimalik jõuda ka üldplaneeringu sätteid kogumis arvestades järelduseni, et kaebaja ei saa soovitud mahuga hoonet ehitada, kuid selline kaalumine peab olema põhjalik ja kooskõlas käesolevas otsuses tooduga. Uute sarnaste menetlustoimingute tegemine, mis ei ole piisavalt põhjendatud, võivad viia selleni, et vastustaja kaalutlusõigus, mis on planeerimismenetluses väga lai, igakordselt vä13(15)
heneb kuni nullini ja kohus kohustab kohtuotsuse resolutsioonis planeeringut konkreetse korruselisuse ja hoonestustihedusega vastu võtma (eeldades, et muud menetlustoimingud on tehtud). Kohus ei määra ka järgmiste toimingute tegemise aega, sest vastustaja ei pea võtma uut seisukohta korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, vaid jätkama menetlusega vastavalt sellele, mis toimingud on tegemata. Sellegipoolest tuleb toimingud teha mõistliku aja jooksul, vastavalt sellele, millised menetlustoimingud on planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikud. Siinkohal tuleb arvestada, et juba enne käesoleva kohtuvaidluse algust oli vastustaja ületanud PlanS § 139 lg-s 2 nimetatud tähtaja. PlanS § 139 lg 2 ei ole iseseisev alus planeerimismenetluse lõpetamiseks, eriti olukorras, kus kaebaja on huvitatud menetluse jätkamisest. Küll aga tähendab see, et vastustajal tuleb sellele menetlusele pöörata tähelepanu ja teha toimingud kiirendatud korras. Kui vastustaja ei tee menetlustoiminguid mõistliku aja jooksul, võib kohus vastustajat HKMS § 248 alusel ka trahvida ning kaebaja ka trahvimist taotleda.
22.Vastustaja on õigesti sedastanud, et kaebajaga toimunud kirjavahetus, sh 02.06.2020 kiri on menetlustoiming. Menetlustoimingu osas on kohaseks nõudeks õigusvastasuse tuvastamine, milleks aga vaideorganil vaidemenetluses volitused puuduvad (HMS § 72). Küll aga tuleb arvestada, mis on olnud kaebaja eesmärk – selleks ei ole olnud üksnes menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamine, vaid planeerimismenetluse jätkamine. HMS § 72 lg 1 p 3 ja lg 3 p-d 1 ja 2 lubavad vaidemenetluses vaidlustada viivitust ja tegevusetust ja nõuda haldusorganile ettekirjutuse tegemist (kohtumenetluses analoogia korras kohustamisnõue). Reeglina ongi kohustamisnõude rahuldamise eelduseks haldusorgani eelneva tegevuse õigusvastasuse tuvastamine, mis neeldub kohustamisnõude lahendamises. Vastustaja ei ole vaide osas välja selgitanud kaebaja tegelikku tahet, milleks on vaiet (algse kaebuse lisa 5) lugedes ilmselge senise detailplaneeringu menetluse jätkamine. Ebaselguse ja nõude sobimatuse korral pidanuks vastustaja täitma oma selgitamiskohustust. Kuivõrd kohus rahuldab kaebuse, s.o rahuldab kohustamiskaebuse, tuleb nendega loogilises koostoimes tuvastada ka 13.07.2020 vaide tagastamise toimingu õigusvastasus. Kaebaja õiguste kaitseks ei ole vaja kohustada vastustajat uuesti vaiet läbi vaatamata, kui kohus on sama nõude sisuliselt lahendanud.
23.Pärast kohtuistungit muutis kaebaja oma kahjunõude sõnastust, soovides kahju hüvitamist kohustamiskaebuse alternatiivina, mitte koos kohustamisnõude rahuldamisega. Selguse mõttes kajastab kohus seda muudatust kohtuotsuse resolutsioonis. Kuna kahjunõue on esitatud kohustamisnõude alternatiivnõudena, jätab kohus hüvitamisnõude ilma põhjendusteta rahuldamata (TsMS § 442 lg 8). Kohus selgitab, et konkreetsete kulukomponentide osas alternatiivnõude rahuldamata jätmine ei tähenda, et kaebajal ei oleks võimalik samade kahjukomponentide taotleda mõnes muus kohtuasjas, kus võib vaidluse all olla vastustaja mõne muu tegevuse õigusvastasus, kui need kulutused on põhjuslikus seoses õigusvastase tegevusega.
24.Kohus mõistab poolelt, kelle kahjuks otsus tehti välja, üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 6). Kaebaja taotleb vastustajalt menetluskulude summas 14 433,25 eurot (sh 82,05 tunni eest õigusabikulud 13 168,25 eurot, riigilõiv kokku 765 eurot ja dokumentaalse tõendi kulu 500 eurot) välja mõistmist. Kaebaja on 27.11.2020 kaebuse muutmise taotluses taotlenud vastustajalt ka kaebaja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt viivise väljamõistmist, kuid ei ole sama taotlust 30.08.2021 menetluskulude nimekirja esitamisel korranud. Kohus selgitab, et HKMS ei näe ette võimalust mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja viivist menetluskuludelt (vt Riigikohtu 15.02.2021 otsuse nr 3-18-2294 p 27). Kohus tagastab kaebajale riigilõivu summas 15 eurot, sest selles osas on kaebaja tasunud riigilõivu ettenähtust rohkem (HKMS § 104 lg 5 p 1). Nimelt tuleb kaebuses mitme nõude, sh alternatiivsete nõuete esitamisel tasuda riigilõivu lähtudes nõudest, mille esitamisel on ette nähtud suurim riigilõiv (HKMS § 104 lg 1 ls 2). Kaebaja tasus kaebuse esitamisel 12.08.2020 riigilõivu 15 eurot ja kaebusele 14(15)
kahju hüvitamise nõude lisamisel 750 eurot (kaebaja 21.04.2021 menetlusdokument ja 05.05.2021 maksekorraldus). Arvestades HKMS § 104 lõike 1 lauses 2 sätestatut, on kaebaja tasunud riigilõivu nõutust 15 eurot enam. Riigikohus on 02.11.2018 lahendis nr 2-16-14924 selgitanud, et menetluskulude jaotamisel ei ole alust lähtuda TsMS § 163 lg-st 1, kui hageja saavutas esimese alternatiivnõude rahuldamise tõttu kogu hagiga taotletud eesmärgi, kuigi teine alternatiivne nõue jäi rahuldamata (vt ka sarnaselt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 55). (p 19.2) Seega ei mõjuta kulude jaost ka see, et kohus jätab alternatiivselt esitatud kahjunõude rahuldamata. Kaebaja ülejäänud menetluskulud, s.o õigusabikulud ja dokumentaalse tõendi kulud, on vajalikud ja põhjendatud. Õigusabikulud on arvestades kohtumenetluse pikkust ja keerukust, sh asjaolu, et pooled pidasid kuni 30.03.2021 kohtuvälise lahenduse leidmiseks läbirääkimisi, vajalikud ja põhjendatud. Kohtule esitatud menetluskulude nimekirjast nähtub, et seitsme kuu jooksul, mil kompromissläbirääkimisi peeti, on pooled pidanud tihedaid läbirääkimisi. Kohtule ei nähtu ka pärast läbirääkimiste nurjumist, s.o alates 31.03.2021 põhjendamatuid menetluskulusid. Kohus möönab, et kulud on tavapärase kohtumenetlusega võrreldes suuremad, kuid seda põhjendavad käesoleval juhul nii kaua kestnud haldusmenetlus, mille materjalidega tuli tutvuda, kui ka kohtumenetluse käigus toimunud kompromissiotsingud, mille kulud loeb kohus samuti kohtumenetluse ajal tekkinud menetluskulude osaks. Arvestades eeltoodut mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 14 418,25 eurot. Poolte muud võimalikud menetluskulud jäävad nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Sullin OSALISELT TÜHISTATUD TALLINNA RINGKONNAKOHTU 10.06.2022 KOHTUOTSUSEGA
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.