Määruse resolutsiooni p 7 (kaebuse tagastamine) peale saab esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule 15 jooksul arvates määruse kättesaamisest (HKMS § 121 lg 4, § 204 lg 1). Määrus toimetatakse kätte kaebuse esitajale.
Asjaolud
1.Vaino Vankov esitas Tartu Halduskohtule 17.02.2022 kaebuse, milles nõuab tuvastada ehitusinsener Virgo Veri 08.04.2020 ja 06.05.2020 a kinnituskirja/dokumendi õigusvastasus osas, mis puudutab korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 4 sätestatud nõuete kinnitamise kohustust kaasomandit puudutavas osas.
2.Kaebuse kohaselt sõlmis Marieth Jelisejeva 24.04.2020. a notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse nr xxx, millega otsustas jagada korteriomandi nr ning avada registriosa uue eriomandi eseme nr asukohaga XXX katastritunnus YYY, sihtotstarve elamumaa (100%), pindala 7303 m2. Eriomandi eseme jagamise aluseks on notariaalaktis märgitud
teise korruse plaan, mis on koostatud diplomeeritud ehitusinseneri Virgo Veri poolt, ning ehitusinseneri kinnitused, et eriomandi loomine vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele (kaebuse lisad nr 1, 2). 18.05.2020. a kinnistusraamatu kande kohaselt on XXX korter nr 6 jagatud kaheks eraldi korteriomandiks.
3.Kaebaja leiab, et ehitusinsener V. Veri pole XXX korterelamu tegeliku olukorraga tutvunud (nt pööninguluugi asukoht) ega arvestanud eriomandi ja keldrikorrusele pesuruumi plaani koostamisel kaasomanike õigustega (tuleohutusnõuded, elamu tehnosüsteemide muutmine jm). Ehitusinsener ei selgitanud eelnevalt välja, kas M. Jelisejeval on olemas kaasomanike kokkulepe või nõusolek ning viimast ei asenda ehitusinsener V. Veri kinnituskiri. Ehitusinseneri plaani ja kinnituskirja alusel on loodud uus korteriomand. Loodud korteriomandi omanik saab nõuda kulutusi või tahteavaldusi, mis muidu oleksid ülejäänud korteriomanikele mittevajalikud (nt vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning ventilatsiooni väljaehitus, voolutugevuse/amprid suurendamine, parkimiskoha õigus, puukuur jm KrtS § 9 lg 5 alusel). See on rahaline kulu kaasomanikele ning seadusandja peab tagama teiste kaasomanike õigused, mis vajavad samaväärselt kaitset. Korteriomandi jagamise kaudu suureneb korteriühistus häälte arv. Korteriühistus häälte arvu muutmine puudutab/mõjutab ka teisi sama kinnisasja kaasomanikke, mistõttu on vajalik kaasomanike kokkulepe või nõusolek. 6-korterilises korteriühistus on olemasoleva hääle väärtuse vähenemine märkimisväärne muudatus, mis omakorda mõjutab korteriomanike õigusi ja kohustusi (rahalisi) kaasomandi ning eriomandi kasutamisel ja käsutamise. Kaebaja hinnangul ei saa ehitusinsener oma ametist lähtuvalt kinnitada, et korteriomandi jagamisel pole rikutud teiste korteriomanike kaasomandist tulenevaid õigusi. Põhiseaduse § 14 alusel on õiguste tagamine seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohalike omavalitsuste kohustus. KrtS § 7 lg 1 p 2 paneb ehitusinsenerile kohustuse avalik- õiguslikuks tegevuseks, mis on põhiseadusest tulenevalt seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohalike omavalitsuste kohustus. Eeltoodust tulenevalt on kaebaja arvates seadusandlus kohustanud ehitusinseneri väljuma kinnituskirja väljastamisega ehitusinseneri pädevuse piiridest ning seega ka õigusvastane osas, mis puudutab kaasomanike õigusi. Kohtu seisukoht
4.Kaebaja V. Vankov on märkinud kaebuses halduskohtule oma aadressiks XXX. Kaebaja ei ole kaebuses halduskohtule esitanud tõendeid, et ta on kaasomanik korterelamus, mille eriomandi jagamise üle on vaidlus.
5.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 2 lg 4 järgi peab kohus tagama omal algatusel asja lahendamiseks oluliste asjaolude väljaselgitamise, kogudes vajaduse korral tõendeid ise või tehes nende esitamise kohustuseks menetlusosalistele.
6.Kohus leiab, et HKMS § 62 lg 2 alusel on haldusasja materjalide juurde vajalik võtta registriosa nr XXXX väljavõte kinnistusraamatust, milles nähtuvalt on kaebaja XXX 452/2505 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruumi nr 5 omanik.
7.Kinnistusraamatust nähtub veel, et XXX elamus on korteriomandeid kokku 7. Eriomandi nr 6, registriosa nr XX, III jakku on sisse kantud 10.06.2020 vastuväide 09.06.2020. a kohtumääruse alusel - vaidlus kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse üle tsiviilasjas nr 2-20-8072. Samasisuline vastuväide on sisse kantud ka eriomandi eseme nr 7, registriosa nr XX III jakku.
8.Kohtute infosüsteemist nähtub, et kaebaja on pöördunud oma õiguste kaitseks varasemalt Tartu Maakohtu poole.
Tsiviilasjas nr 2-20-8072 esitas V. Vankov (kaebaja) koos Evely Babenkoga avalduse, milles taotlesid tuvastada Marieth Jelisejeva 24.04.2020. a notariaalaktis nr xxx sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisus ning tuvastada puudutatud isiku kohustus aidata kaasa või asendada tema nõusolek kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud registriosa nr XXXX kinnistusregistrist. Avaldajad V. Vankov (kaebaja) ja E. Babenko taotlesid tsiviilasjas nr 2-20-8072 kohaldada esialgset õiguskaitset, millise taotluse Tartu Maakohus 09.06.2020. a määrusega osaliselt rahuldas, seades kinnistusraamatusse registriosadesse nr-tega XXX ja XXXX vastuväite järgmises sõnastuses: „Vaidlus kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse üle tsiviilasjas nr 2-20-8072“ ja piirates kohtumenetluse ajaks korteriomandist registriosa nr-ga XXXXX tulenevat hääleõigust ning keelates korteriomanikul korteriomandist tuleneva hääleõiguse kasutamise. Tartu Maakohtu 14.04.2021. a määrusega tsiviilasjas nr 2-20-8072 jäeti V. Vankovi ja E. Babenko avaldus rahuldamata ning tühistati kohtumääruse jõustumisel Tartu Maakohtu 09.06.2020. a esialgse õiguskaitse määrus nr 2-20-8072, millega seati registriosadesse nr-tega XXX ja XXXX kohtulik vastuväide ning piirati kohtumenetluse ajaks korteriomandi registriosa nr-ga XXXX hääleõigust. Tartu Maakohtu 14.04.2021. a määrus jõustus 18.10.2021, kui Riigikohus ei võtnud menetlusse V. Vankovi ja E. Babeno määruskaebust Tartu Ringkonnakohtu 07.06.2021. a määrusele, millega jäeti rahuldamata määruskaebus Tartu Maakohtu 14.04.2021. a määruse peale. Tartu Maakohus leidis, et M. Jelisejeva ja A. Jelisejeva vahel 24.04.2020. a notariaalselt sõlmitud tehing, s.o korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi kinkeleping ning asjaõigusleping ei ole tühine ning avalduses sisalduvad nõuded jäävad seega rahuldamata. Vaidlusalusel korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele. Tartu Maakohus tuvastas, et korteriomandi jagamise ruumikorralduslikud eeldused on käesoleval juhul täidetud – mh on olemas endisest ajast uks, mis viib tulevasse kööktuppa ning kinnistusosakonda ja kohtusse esitatud plaani järgi on võimalik ehitada kinni ka seinas olev avaus, mis ühendab jagatud kortereid nr 6 ja 7. Maakohtu hinnangul ei ole avaldaja osundatud viited võimalikele määruste nõuete (tuleohutus, pääste-, eluruumile esitatavad nõuded jne) rikkumistele takistuseks, mis annaksid alust nimetada vaidlusalust tehingut korteriomandi jagamisel seaduses sätestatud nõuetega vastuolus olevaks ning tühiseks TsÜS § 87 tähenduses. Tartu Ringkonnakohus nõustus 07.06.2021. a määruses, millega jäeti määruskaebus 14.04.2021. a kohtumääruse peale rahuldamata, maakohtu põhjendustega. Ringkonnakohus leidis (p 17), et käesoleval juhul ei riku korteriomandi jagamine avaldajate õigustatud huve. Lisaks selgitas ringkonnakohus (p 18), et vajaduse korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas erisused korteriomanike häälte määramiseks. KrtS § 22 lg 1 järgi korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.
9.Tsiviilasjas nr 2-20-8072 esitas E. Babenko Tartu Maakohtu 14.04.2021. a määrusele ja Tartu Ringkonnakohtu 07.06.2021. a määrusele veel teistmisavalduse, kuid 14.03.2022. a määrusega jättis Riigikohus teistmisavalduse menetlusse võtmata. Seega on tsiviilasjas nr 2-20-8072 lõplik lahend jõustunud ning 24.04.2020. a notariaalaktis nr xxx sõlmitud eriomandi jagamise asjaõigusleping on kehtiv.
10.Kohus võtab selguse huvides käesoleva haldusasja materjalide juurde tõenditena HKMS § 62 lg 2 alusel Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja 14.04.2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-20-8072,
Tartu Ringkonnakohtu 07.06.2021. a määruse asjas nr 2-20-8072 ja Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.03.2022. a määruse asjas nr 2-20-8072.
11.Kohus mõistab, et vaatamata tsiviilasjas nr 2-20-8072 tuvastatule on kaebaja jätkuvalt seisukohal, et XXX korterelamus eriomandite 6 ja 7 jagamine on toimunud õigusvastaselt ning ehitusinsener V. Veri kinnitas õigusvastaselt KrtS § 7 lg 1 p 2 alusel, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele.
12.Halduskohtule esitatud kaebusega vaidlustab kaebaja ehitusinsener V. Veri 08.04.2020. a ja 06.05.2020. a kinnituskirju. Täpsemalt soovib kaebaja nende toimingute õigusvastasuse tuvastamist vastavalt HKMS § 37 lg 2 punktile 6.
13.Kohtu arusaamisel koostas V. Veri 02.04.2020 (töö nr 2002, kaebuse lisad 1 ja 2) joonised XXX krt 6 elamu katusekorruse plaani korterite 6 ja 7 piiritlemise ning elamu keldrikorruse plaani kohta ja kinnitas, et koostatud dokumendid vastavad KrtS § 4 sätestatud nõuetele. 08.04.2020 digitaalselt allkirjastatud dokumendis kinnitab V. Veri, et dokumendid on koostatud diplomeeritud ehitusinseneri (registrikood 11753725 tegevuslitsents: projekteerimine EEP004154, ehitusuuringud EEG000468) poolt.
14.Kohus leiab, et vaidluse lahendamine ei kuulu siiski halduskohtu pädevusse. Kaebaja ei saa saavutada oma eesmärki halduskohtule tuvastamiskaebuse esitamisega, sest ehitusinsener ei teosta KrtS § 7 lg 1 p 2 alusel kinnitust andes avaliku võimu ülesandeid. Kinnistamise ja kandeavalduse lahendamise menetluse jaoks on ette nähtud teistsugune menetluskord.
15.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 1 lg 11 teisest lausest tulenevalt kohaldatakse kinnistamisavaldusele tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) kandeavalduse kohta sätestatut KRS-s sätestatud erisusi arvestades. Kinnistamisavaldus esitatakse kinnistusosakonnale (KRS § 34). Kohtuniku ja kohtunikuabi pädevus kinnistamisel on sätestatud tsiviilkohtumenetluse seadustikus (KRS § 321). Vastavalt TsMS § 595 lg-le 1 teeb kohtu peetavasse registrisse kandeid ja registri pidamise alaseid määruseid, sealhulgas trahvimääruseid, kohtunik või kohtunikuabi. TsMS § 591 p 3 kohaselt peab kinnistusraamatu registrit Tartu Maakohus. Seega toimub kinnistamisavalduse lahendamine ja selle kohta kandemääruse tegemine tsiviilkohtumenetluse seadustikus ja kinnistusraamatu seaduses sätestatud korras ning kandeavalduse läbivaatamine on kohtunikuabi või kohtuniku pädevuses vastavalt TsMS §-le 595.
16.Kaebaja arvates tuleneb seadusest (KrtS § 7 lg 1 p-st 2) ehitusinseneri kinnituskirja kohustuslikkuse nõu ja ehitusinseneri V. Veri tegevus 08.04.2020 ja 06.05.2020 kinnituskirja väljastamise näol vastab haldusülesande täitmisele halduskoostöö seaduse § 3 lg 1 järgi. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu.
17.Vastavalt KrtS § 7 lg 1 p-dele 1 ja 2 tuleb kinnistamisavaldusele lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan); 2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele.
KrtS seletuskirjast1 nähtub järgmine selgitus KrtS § 7 lg 1 p-s 2 sätestatud nõude kohta: „Hoonejaotusplaanile, st plaanile või projektile, millel on piiritletud ja tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid, tuleb lisada projekteerimises või ehitusprojektide ekspertiisi tegemises pädeva isiku kinnitus, et loodava eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (eelnõu § 7 lg 1 p 2 ja § 4). Eelnõu praeguses versioonis on loobutud nõudest, et selle kinnituse annab ametiasutus, kelle pädevuses on ehitusloa andmine ehitisele, mida korteriomanditeks jagatakse, st kohaliku omavalitsuse üksus, sest tegemist on üksnes tehniliste andmete kontrollimisega, mida ei pea tegema avaliku võimu asutus. Sellest tulenevalt puudub ka vajadus näha selle toimingu tegemise eest ette riigilõiv. Sellise kinnituse olemasolu ei võta kinnistusosakonnalt ära õigust jääda eriarvamusele küsimuses, kas ruumilise piiritletuse nõuded on täidetud, kuid selline eelnev kontroll sisulise pädevusega eksperdi poolt peaks vältima asjatundmatusest tekkivaid vigasid korteriomandite loomisel.“ Seega ei ole KrtS § 7 lg 1 p-s 2 reguleeritud pädeva isiku poolt kinnituse andmine avaliku võimu teostamine ja see ei olnud seadusandja eesmärk seaduses vastava nõude sätestamisel. Kinnistamiseks on vajalik esitada tehniliste erialateadmistega isiku kinnitus, kuid korteriomandite vastavust seaduses sätestatud nõuetele kontrollib siiski kohtunikuabi, kes võib vaatamata pädeva isiku kinnitusele jätta kandeavalduse rahuldamata, kui kinnistamiseks ei ole esitatud vajalikke dokumente või see oleks vastuolus seaduses sätestatud nõuetega. Kohaliku omavalitsuse pädevuses on avalik-õigusliku ehitusloa andmine ehitustegevuseks, mitte aga korteriomandite loomiseks või jagamiseks lubade andmine ega ka mitte kinnistamine. Kontroll selle üle, kas eriomandi ese jagati õiguspäraselt ja kontroll, kas kinnistamisavalduse alusel tehti kanne kinnistusraamatusse õiguspäraselt, ei kuulu halduskohtu pädevusse. Ainuüksi asjaolu, et kaebaja peab ehitusinseneri vastutavaks kaebaja õiguste rikkumises, ei muuda vaidluse lahendamise pädevust.
18.HKMS § 4 lg 1 kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. HKMS § 121 lg 1 p 1 sätestab, et kohus tagastab kaebuse määrusega selle esitajale, kui vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses. Eeltoodud põhjendustel tagastab kohus V. Vankovi kaebuse HKMS § 121 lg 1 p 1 alusel.
19.Kaebaja on oma õiguste kaitseks juba maakohtu poole pöördunud (tsiviilasi nr 2-20-8072). TsMS § 600 lg 1 kohaselt ei saa kande peale kaevata, kuid registrit pidavalt kohtult võib taotleda ebaõige kande parandamist seaduses sätestatud korras. Kaebaja võib pöörduda täiendavate selgituste saamiseks Tartu Maakohtu või kinnistusosakonna poole.
20.Kaebuse tagastamine ei võta õigust pöörduda uuesti halduskohtusse nõuetekohase kaebusega, kuna kaebuse tagastamisel või läbi vaatamata jätmisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud (HKMS § 43 lg 2).
21.HKMS § 104 lg 5 p 1 alusel tagastab kohus kaebuse esitamisel tasutud riigilõivu summas 20 eurot kaebajale pärast käesoleva kohtumääruse jõustumist. Kaebuse tagastamise määruse peale võib esitada määruskaebuse, kusjuures määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule (HKMS § 121 lg 4). (allkirjastatud digitaalselt)