Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja Virgo Saarmets
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.01.2022, Tallinn
Haldusasja number
3-20-495
Haldusasi
X ja C kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad – X ja C, esindajad vandeadvokaadid Heili Püümann ja Veiko Vaske Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb ja Kenneth Rivis Kolmas isik – Raida OÜ, esindaja vandeadvokaat Kristel Viru
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 18.12.2020 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X ja C apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tagastada kaebajatele apellatsioonkaebuse lisa 1.
2.Jätta X ja C apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 18.12.2020 otsus haldusasjas nr 3-20-495 muutmata.
3.Mõista X-lt ja C-lt solidaarselt välja 840 eurot Raida OÜ menetluskulude katteks. Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14.02.2022 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-20-495 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X ja C ühisomandis on Ugala tn 19, Tallinn kinnisasi (kinnistu nr 1310401, katastritunnus 78404:406:8450), mis piirneb Raida OÜ-le kuuluva Pargi tn 18b kinnisasjaga (kinnistu nr 10174150, katastritunnus 78401:101:3133).
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) andis 07.11.2017 projekteerimistingimused Pargi tn 18b kinnisasjale kuni kahe korrusega pereelamu püstitamiseks.
3.TLPA andis 30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708 Pargi tn 18b kinnisasjale kahe korteriga kahekorruselise pereelamu ehitamiseks.
4.X ja C esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse 30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708 tühistamiseks. 1) Ehitusloa andmisest oleks tulnud keelduda ehitusseaduse (EhS) § 44 p 1 alusel. Projekteerimistingimuste andmise asemel oleks tulnud koostada detailplaneering. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused ei olnud täidetud. Kavandatav kahepereelamu ei sobitu mahult ega otstarbelt väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi, mida kujundavad ühepereelamud. Seda kinnitavad ehitusloa menetluses ametnike esitatud märkused. Kui lubada püstitada Pargi tn 18b kinnistule paarismaja (ridaelamu), on edaspidi selline õigus ka teistel kinnistuomanikel. Ehitusluba on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu, Tallinna Linnavolikogu 04.05.2017 otsusega nr 47 vastu võetud (kuid kehtestamata) Nõmme linnaosa üldplaneeringu ja 07.11.2017 projekteerimistingimustega. Tallinna üldplaneeringu järgi väärivad säilitamist miljööväärtuslik hoonestusviis ja keskkond. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja järgi ei ole Nõmmele lubatud ehitada paaris-, kaksik- ja ridaelamuid, sest tegemist on Nõmme keskkonnale võõra tüpoloogiaga. Ka projekteerimistingimused näevad ette, et kavandatavad hooned peavad arvestama olemasolevat keskkonda ja olema kooskõlas piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiiliga. 2) Ehitusloa andmisest oleks tulnud keelduda ka EhS § 44 p 4 alusel, sest kavandatav ehitis kahjustab ebaproportsionaalselt nii era- kui ka avalikke huve. Naabritele kaasneb kavandatava kahepereelamuga suurem müra, liikluskoormus, privaatsuse riive jms häiringud. Miljööväärtuslikku piirkonda sobimatu hoone rajamine vähendab kaebajate kinnisasja väärtust. Piirkonda on juba lubatud ehitada mitmeid sinna sobimatuid hooneid ja arvestada tuleb nende kumulatiivset mõju. Avalikes huvides on tagada, et arendustegevus toimub õiguspärase haldusmenetluse tulemusel ning kooskõlas planeeringute jms strateegiliste dokumentidega.
5.Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata. 1) Kaebaja saab ehitusluba vaidlustada üksnes oma subjektiivsete õiguste kaitseks. Kõik muud väited tuleb jätta tähelepanuta. 2) Projekteerimistingimused on kehtiv haldusakt, mida tuleb täita. Kaebajad ei saa seda enam vaidlustada. PlanS § 125 lg 5 eeldused projekteerimistingimuste andmiseks olid siiski täidetud.
2(9)
3-20-495 3) Ehitusloa andmisest ei oleks saanud keelduda EhS § 44 p-de 1 või 4 alusel. Kaebajate õigusi on ehitusloa andmisel nõuetekohaselt kaalutud. Projekteeritud elamu asub kaebajate elamust umbes 36 m ja kinnistu piirist umbes 21 m kaugusel, ei mõjuta päikesevalguse jõudmist kaebajate kinnistule ega varjuta nende hooviala. Projekteerimistingimustega lubatud ehitusaluse pinna suurust, hoone kõrgust vms parameetreid ei ole ületatud. Kavandatav hoone järgib hoonestuse üldist mastaapi ja linnaehituslikku struktuuri. Fassaadi kujundamisel on välditud selgeid viiteid tüüpilisele paariselamule. Välisviimistlusmaterjalid (puitlaudis, krohvitud seinapind) järgivad piirkonnas väljakujunenud traditsioonilist ehituslaadi. Kolmandal isikul on õigus oma kinnistule ehitada sõltumata sellest, kas see on naabritele meelepärane. Vastustaja ametnikud tegid esimesele eskiisprojektile märkusi, millega on ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti koostamisel arvestatud. 4) Kaebajate väited oma õiguste rikkumisest seoses müra ja liikluskoormuse suurenemise ning privaatsuse vähenemisega on paljasõnalised. Igal juhul ei saa olla tegemist kaebajate õiguste ebaproportsionaalse kahjustamisega.
6.Raida OÜ palus jätta kaebus rahuldamata. 1) Kaebajad ei ole tähtaegselt vaidlustanud projekteerimistingimusi ega saa enam tugineda nende õigusvastasusele. Need kaebuse väited tuleb jätta tähelepanuta. Projekteerimistingimused on siiski õiguspärased ja ehitusloa andmisel võis neile tugineda. Õiged pole kaebajate väited, et kavandatav ehitis ei sobi mahult ega otstarbelt piirkonnas väljakujunenud keskkonda. Kahe kuni nelja korteriga väikeelamud on Nõmmel tavapärased ja lubatud ka Nõmme linnaosa üldplaneeringuga. Ametnike märkuste alusel on esialgset ehitusloa taotlust menetluse käigus täpsustatud. 2) Ehitusloaga lubatud hoone ehitamine ei kahjusta ülemääraselt kaebaja huve. See on üldplaneeringuga lubatud ja sobitub keskkonda. Väide, et kahepereelamu rajamisega kaasneb suurem müra ja liikluskoormus ning väheneb privaatsus ja seeläbi ka kaebajate kinnisasja väärtus, on otsitud ja tõendamata. Kaebajad ei saa nõuda, et nende naaberkinnistu jääb hoonestamata. Väited avaliku ja teiste naabrite huvidega mittearvestamisest tuleb jätta tähelepanuta. Ehitusloa tühistamata jätmist õigustab ka usalduse kaitse, kuna kolmas isik sai Pargi tn 18b kinnistu omanikuks pärast projekteerimistingimuste kehtestamist ja arvestas kinnistu omandamisel nende olemasoluga.
7.Tallinna Halduskohus jättis kaebuse 18.12.2020 otsusega rahuldamata ning mõistis kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 3027 eurot, jättis kaebajate ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda ning määras kindlaks menetluskulude tasumise tingimused. 1) Ehitusloa andmisel peab kohalik omavalitsus kontrollima kavandatava ehitise vastavust õigusaktidele ning hindama ehitise ja selle kasutamisega seotud mõjusid tervikuna (EhS § 42 lg 1, § 14 lg 1 p 3 ja § 19 lg 1 p 1; PlanS § 125 lg 1 p 1 ja lg-d 4 ja 5). 2) Pole vaidlust, et tegemist on ehitusloa kohustusliku ja PlanS § 125 lg 1 järgi ka detailplaneeringu kohustusliku ehitisega. Vastustaja on detailplaneeringu asemel väljastanud 07.11.2017 projekteerimistingimused, mida kaebajad ei ole vaidlustanud. Kaebajad ei tugine ka projekteerimistingimuste vastuolule Tallinna üldplaneeringu selliste sätetega, mille eesmärk on muu hulgas kaitsta naaberkinnistu omaniku huve. Ehitusloa tühistamiseks ei anna alust pelgalt väide, et projekteerimistingimuste andmise asemel tulnuks läbi viia detailplaneeringu menetlus. 3) Ehitusluba ei ole vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Ehitusloa alusel võib ehitada kahe korteriga pereelamu. Üldplaneeringu järgi võib kõnealusele alale ehitada kuni nelja korteriga 3(9)
3-20-495 väikeelamuid ning selles ei ole täpsustatud, millistele kriteeriumitele peab miljööväärtuslikku piirkonda ehitatav elamu vastama. Seega ei saa väita, et kavandatav elamu ei vasta Tallinna üldplaneeringu tingimustele. 4) Nõmme linnaosa üldplaneering on vastu võetud, kuid mitte kehtestatud ning selle lahendused ei ole lõplikud. Seega ei tooks ehitusloa vastuolu selle üldplaneeringuga automaatselt kaasa ehitusloa õigusvastasust ja tühistamist. Vastuvõetud planeeringuga saab arvestada huvide kaalumisel. Ehitusloaga ettenähtud pereelamu maht ja otstarve ei ole kavandatava Nõmme linnaosa üldplaneeringuga vastuolus. Nimetatud üldplaneeringu järgi on võimalik ehitada muu hulgas kahepereelamuid, kuid planeering määrab kindlaks eelistatava lahenduse – korterid erinevatel korrustel. Kõrvuti paiknevate korteritega paaris- või kaksikelamuid lubatakse erandina üksikutes kohtades ja tingimusel, et väliselt ei rõhutata sellele tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid. Pooled vaidlevad selle üle, kas ehitusloaga kavandatav ehitis vastab paaris- või kaksikelamu või kahe korteriga pereelamu tunnustele. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja järgi on paaris- või kaksikelamu kahest sarnasest ühele krundile või kahe kõrvuti seisva krundi piirile telgsümmeetrilise lahendusena küljeti kokku ehitatud elamuühikust koosnev elamu, kus mõlemal on omaette sissepääs ja sageli ka omaette katus; pereelamu on ühe või kahe korteriga elamu. Vaidlusaluse ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti ja kolmanda isiku esitatud jooniste kohaselt vastab kavandatav elamu paaris- või kaksikelamu mõistele üksnes osaliselt: elamus ei ole kavandatud korteritesse omaette sissepääsu, vaid sissepääsude ees on ühine tuulekoda; terrassid ja aknad ei asu päris peegelpildis; hoone tagaküljele on lisatud väike väljaaste. Visuaalsel vaatlusel jääb üldmulje, et tegemist on ühe suure pereelamuga (paaris- või kaksikelamu laadi hoonete välisilme ei ole domineeriv). Üksnes hoonesse sisenedes või ehitusprojektiga tutvudes on võimalik tuvastada, et sisuliselt on tegemist telgsümmeetrilise kahest küljetsi kokku ehitatud elamuühikust koosneva hoonega. Seega ei ole vastustaja teinud kaalutlusviga, mille tõttu tuleks ehitusluba tühistada. 5) Ehitusluba ei ole vastuolus ka projekteerimistingimustega põhjusel, et kavandatav ehitis ei arvesta piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiiliga. Kaebusest ei selgu, milline oleks piirkonda sobiv arhitektuuristiil. Nagu eespool öeldud, ei ole muude kui ühepereelamute ehitamine kõnealuses piirkonnas välistatud ning kavandatav hoone vastab mahult ja otstarbelt piirkonna hoonestuslaadile. Vastustaja ja kolmas isik selgitavad õigesti, et projekteeritud elamu on nüüdisaegne ja keskkonda rikastav arhitektuuriline tervik, mille viimistlusmaterjalid on traditsioonilised puit ja krohv, mis vastab nii Nõmme linnaosa üldplaneeringule kui ka projekteerimistingimustele. Hoone piirkonda sobivuse hindamine on alati teatud määral subjektiivne ja nn maitseküsimustes tuleb esmajärjekorras kaitsta konkreetsele maatükile õigust omavate isikute, mitte nende naabrite huve. 6) Ehitusluba ei riku tajutavalt kaebajate õigusi. Kavandatav ehitis asub kõige lähemas punktis 19,37 m kaugusel kaebajate kinnistu piirist, mis on linnakeskkonnas pigem privileeg. Planeeritav hoone ei varja kaebajate elamus päikesevalgust ega varjuta nende hooviala, sest asub kaebajate elamust kirdesuunas. Kaebajate väited mürast ja täiendavast liikluskoormusest seoses pereelamusse kahe korteri planeerimisega ning sellega kaasnevast privaatsuse ülemäärasest riivest on linnakeskkonnas ilmselgelt otsitud ja ülepaisutatud. Tuvastatav ei ole ka kaebajate võrdsuspõhiõiguse rikkumine. Hoone sobivust piirkonda ja selle vastavust planeeringutele tuleb iga kord eraldi hinnata. Kaebajate väited oma kinnistu väärtuse vähenemisest on tõendamata. Kui elamumaa sihtotstarbega kinnistule püstitatakse elamu õiguspäraselt, ei saa kaebajate kinnistu väärtus väheneda pelgalt selle tõttu, et tegemist on kahe-, mitte ühepereelamuga. 7) Kuna ehitusluba ei saa vaidlustada avalikes huvides, jäävad kaebajate ülejäänud väited tähelepanuta. 4(9)
8.X ja C paluvad apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. 1) Ehitusloa oleks saanud õiguspäraselt väljastada üksnes detailplaneeringu alusel. Kuna ehitusloa aluseks on projekteerimistingimused, tuleks kaebus ainuüksi sel põhjusel rahuldada. Õigusnormid, mis sätestavad kohustuse viia läbi teatud liiki avalik menetlus, mille tulemusena sõlmitakse ühiskondlik kokkulepe maakasutuse ja ehitustegevuse kohta, kaitsevad ka kaebajate õigusi. Detailplaneeringus lahendatakse rohkem ülesandeid kui projekteerimistingimustes ning see näeb ette avaramad võimalused puudutatud isikute kaasamiseks ja nende huvidega arvestamiseks. On võimalik, et detailplaneeringu menetlemise tulemusel oleks jäänud Pargi tn 18b kinnistule detailplaneering kehtestamata või oleks püstitatav ehitis praegusest lahendusest erinenud, arvestades avalikke ja konkureerivaid erahuve. Kolmandale isikule on väljastatud mitmeid ehituslube piirkonda mittesobivate elamute püstitamiseks ja see muudab laiemalt kvartali üldmuljet ja sealset miljööväärtuslikku keskkonda. Detailplaneeringu menetluses avalikkust kaasates oleks see välistatud. Kaebajate subjektiivseid õigusi rikub see, et naaberkinnistule püstitatakse ühepereelamu asemel piirkonda sobimatu kastikujuline ridaelamu. See vähendab kaebajate kinnisasja väärtust (kaebajate kinnisasi ei paikne enam väikepereelamute vahel) ja privaatsust (kahekordistub liiklus, sotsiaalsete ürituste maht jms inimtegevuse mõjud). Detailplaneeringu menetluses kvartali terviklahendusi hinnates oleks olnud see välistatud. Tallinna üldplaneering on liiga üldine, et hinnata elamu sobivust kõnealusesse piirkonda. 2) Ehitusluba on vastuolus selle andmise aluseks olnud projekteerimistingimustega, sest ei arvesta olemasolevat keskkonda ega ole kooskõlas piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiiliga. Arhitektuuristiili saab hinnata ainult võrdluses teiste konkreetses miljööväärtuslikus piirkonnas paiknevate ehitistega – sellest kaitstav miljöö koosnebki. Teised piirkonna ehitised on valdavalt väikese mahu ja viilkatusega ning puitmaterjalist ühepereelamud. Seda on kinnitanud ka vastustaja (vt kaebuse lisa 5). Kavandatav ehitis on suur kastikujuline lamekatusega ja suures osas klaasist/betoonist ridaelamu. Kui kaebajad oleksid pidanud tõendama midagi enamat, rikkus halduskohus uurimispõhimõtet ja selgitamiskohustust, sest ei andnud kaebajate võimalust esitada asja õigeks lahendamiseks vajalikke täiendavaid seisukohti ja tõendeid. 3) Ehitusluba on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringuga. Kohtuga saab nõustuda selles, et kuna kõnealune planeering ei ole veel kehtestatud, saab sellega arvestada üksnes kaalutlusargumendina. Kavandatav elamu vastab ridaelamu (paariselamu) definitsioonile ja selliste elamute püstitamine Nõmmel ei ole lubatud. Kavandatav elamu ei vasta ka hoonestusala iseloomulikele tunnustele ega järgi üldist arhitektuurikeelt ja piirkonnas levinud katusekaldeid.
9.Tallinna linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega. 1) Projekteerimistingimused anti õiguspäraselt, sh olid kaebajad menetlusse kaasatud. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust konkreetsele menetlusliigile. Ka projekteerimistingimuste andmisel tuleb kaaluda puudutatud isikute olulisi huve. Kaebajad ei kasutanud õigust avaldada projekteerimistingimuste kohta arvamust. Projekteerimistingimustega määrati kindlaks kõik terviklahenduse seisukohalt tähtsust omavad küsimused. 2) Vastustaja on õiguspäraselt kaalunud ehitusloa väljastamist ja sisustanud õigesti projekteerimistingimustes kasutatud mõiste „pereelamu“ – see on üldmõiste, mis Nõmme
5(9)
3-20-495 linnaosa (ja ka teiste linnaosade) üldplaneeringu järgi tähendab ühe või kahe korteriga elamut. Tegemist ei ole ridaelamuga. Hoonel on üks välisuks ja hoones on kaks korterit. 3) Ehitusluba ega kavandatav ehitis ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Kavandatava ehitise mõju linnaruumile on kaalutud juba projekteerimistingimustes. Ehitis jääb kaebajate elamust umbes 36 m ja nende kinnisasja piirist umbes 21 m kaugusele ega mõjuta kaebajate kinnistule jõudva päiksevalguse hulka. Elamu kõrgus ja ehitisealune pind on väiksem kui projekteerimistingimustega lubatud. Järgitud on hoonestuse üldist mastaapi ja linnaehituslikku struktuuri. Fassaadi kujundamisel on välditud selgeid viiteid tüüpilisele paariselamule. Välisviimistluses kasutatavad materjalid – puit ja krohv – järgivad piirkonnas traditsioonilist ehituslaadi. Kaebajate subjektiivne hinnang hoonele on asjakohane vaid osas, et hoonel on lame katus ja klaasist aknad. Hoone välisilmet kujutavatelt joonistelt pole võimalik tuvastada, kas selles võiks elada üks või mitu peret. Linnakeskkonnas ei saa naaberkinnisasja omanik keelata teisele kinnisasjale ehitamist pelgalt seetõttu, et ta ei soovi oma lähedusse naabreid või jääb ilma metsavaatest. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane. Kaebajate väited liiklustiheduse ja sotsiaalse suhtluse kahekordistumisest on hüpoteetilised.
10.Raida OÜ palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjenduste ja vastustaja seisukohtadega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I
11.Apellatsioonkaebusele on lisatud kaebajate koostatud plaan kolmanda isiku arendustest Nõmmel (lisa 1). Kaebajad soovivad sellega tõendada oma väidet, et kolmas isik püüab muuta miljööväärtusliku kvartali üldilmet ühte kinnistut hõlmavate projekteerimistingimuste kaudu. Selle väitega omakorda põhjendavad kaebajad oma seisukohta, et projekteerimistingimuste andmise asemel tulnuks Pargi tn 18b kinnistule ehitusõiguse andmiseks kehtestada detailplaneering.
12.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse lisa 1 asja juurde võtmata ja tagastab selle kaebajatele, sest see ei ole vajalik asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 62 lg 2, § 198 lg 3). Praeguses asjas puudub vajadus kontrollida, kas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused 07.11.2017 projekteerimistingimuste andmiseks olid täidetud (vt täpsemalt allpool). Hinnang sellele, kas vastustaja tegevus mõne muu kinnistuga seotud projekteerimistingimuste ja ehituslubade andmisel oli õiguspärane, väljub kaebuse esemest. II
13.Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja jääb rahuldamata.
14.Kaebuse rahuldamise eelduseks on kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine. PlanS § 125 lg 5 ei anna kaebajatele subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu koostamist, mistõttu ei saa detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimuste andmine eraldi võetuna kaebajate õigusi rikkuda. Kaebajad ei ole välja toonud konkreetseid 07.11.2017 projekteerimistingimustes ettenähtud tingimusi, mida nad peavad õigusvastaseks ja oma subjektiivseid õigusi rikkuvaks. Seetõttu langeb praeguse asja lahendamisel ära vajadus hinnata, kas 07.11.2017 projekteerimistingimuste andmine vastas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimustele (vrd Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p-d 22–23).
15.Kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb apellatsioonkaebuse kohaselt eeskätt nende kinnisasja väärtuse ja privaatsuse vähenemises. Täpsemalt näevad kaebajad oma õiguste 6(9)
3-20-495 rikkumist selles, et Tallinna üldplaneeringut, 07.11.2017 projekteerimistingimusi ja Nõmme linnaosa üldplaneeringut arvestades võib Pargi tn 18b kinnistule ehitada üksnes ühepereelamu. Vaidlusaluse ehitusloa alusel on aga võimalik püstitada ridaelamu tüüpi kahepereelamu, mis kaebajate hinnangul ei sobi mahult ega otstarbelt väljakujunenud miljööväärtuslikku piirkonda ning mille tõttu tekib täiendavaid inimtegevuse mõjutusi (müra, liikluskoormus jms).
16.Tallinna üldplaneeringu1 maakasutusplaani2 järgi jääb Pargi tn 18b kinnistu väikeelamute alale, mis on mõeldud peamiselt ühepere- ja ridaelamutele ning üksikutele väiksematele kolme kuni nelja korrusega elamutele. Pole vaidlust, et Pargi tn 18b kavandatud elamu vastab neile tingimustele. Ühtlasi on Tallinna üldplaneeringu järgi tegemist miljööväärtusliku elamualaga, kus uute hoonete ehitus peab järgima väljakujunenud hoonestuslaadi ja -struktuuri. Tallinna üldplaneeringus ei ole aga täpsustatud, millistele ehituslikele või arhitektuurilistele tingimustele peab kõnealusesse piirkonda püstitatav hoone vastama. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt tuleb konkreetset piirkonda iseloomustav hoonestusviis jms tingimused täpsemalt ette näha muudes piirkonna ehitustegevust puudutavates dokumentides. Halduskohus leidis õigesti, et sellises olukorras on Tallinna üldplaneering liialt üldsõnaline järeldamaks, et see välistab ehitusprojektiga ettenähtud elamu rajamise Pargi tn 18b kinnistule.
17.Detailplaneeringu asemel kehtestatud 07.11.2017 projekteerimistingimuste (kaebuse lisa 1) järgi on Pargi tn 18b kinnistule lubatud rajada elamu (pereelamu) ja seda teenindavad abihooned. Projekteerimistingimused täpsustavad küll suurima lubatud ehitisealuse pindala (240 m2), korruselisuse (kuni kaks korrust), kõrguse (katusehari kuni 9 m ja lamekatus kuni 8m), kuid ei määratle, kas lubatud on ühe- või kahepereelamu. Rajatavad hooned peavad projekteerimistingimuste kohaselt sobituma ümbritsevasse keskkonda ja nende kavandamisel tuleb arvestada piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiili, samas peab kavandatav elamu rikastama piirkonda tervikliku nüüdisaegse arhitektuurse lahendusega. Projekteerimistingimuste üheks lähtedokumendiks oli sel ajal vastu võetud, kuid kehtestamata Nõmme linnaosa üldplaneering3. Projekteerimistingimustes on märgitud (lk 2), et Nõmme linnaosa üldplaneeringuga täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut ning selles kajastuvad kõige paremini Nõmme piirkonna tänased olud ja vajadused, mistõttu arvestab vastustaja Nõmme linnaosa üldplaneeringut kui mittesiduvat dokumenti praktikas kaalutlusõiguse teostamisel. Seega saab projekteerimistingimusi sisustada mh Nõmme linnaosa üldplaneeringu valguses.
18.Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Pargi tn 18b kinnistu miljööväärtuslikul alal piiranguvööndis pereelamute alal. Selle üldplaneeringu seletuskirja järgi on pereelamu ühe või kahe korteriga elamu. Seega põhimõtteliselt on Pargi tn 18b kinnistule võimalik ehitada ehitusloas märgitud kahe korteriga elamu. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja järgi ei ole Nõmmele siiski lubatud ehitada ridaelamuid. Kahe korteriga elamutel tuleb korterid üldjuhul kavandada Nõmmele traditsioonilise lahendusena eri korrustele ning korteritesse sissepääsud maja ühiskasutatavast esikust või trepikojast. Vältida tuleb tüüpilisi paaris- või kaksikelamu lahendusi (v.a erandid linnaosa piiride äärsetel uuselamualadel), mis koosnevad kahest sarnasest ühele krundile või kahe kõrvutiseisva krundi piirile telgsümmeetriliselt küljeti kokku ehitatud elamuühikust, kus mõlemal on omaette sissepääs ja sageli ka omaette katus. Kõrvuti paiknevate korteritega paaris- või kaksikelamu lahendusi saab kaaluda vaid juhul, kui väliselt ei rõhutata sellele tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse p-s 20.2 toodud hinnanguga, et Pargi tn 18b kinnistule kavandatud elamu välisilmes ei rõhutata paaris- või kaksikelamu tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid, ega korda 1 Vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Tallinna-uldplaneering
Vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141
3 Kehtestati Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106, vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-
linnaosa-uldplaneering
7(9)
3-20-495 halduskohtu põhjendusi (HKMS § 201 lg 4). Kaebajad on apellatsioonkaebuses üldsõnaliselt väitnud, et kavandatud elamu vastab paariselamu definitsioonile, kuid ei ole konkreetselt välja toonud, millises osas on halduskohtu otsus ekslik.
19.Nõmme linnaosa üldplaneeringust tulenevalt peab mh Pargi tn 18b kinnistule kui piiranguvööndisse ehitamisel järgima väljakujunenud hoonestus- ja krundistruktuuri ning üldist arhitektuurikeelt. Miljööväärtuslikule alale kavandatavad uued hooned peavad arvestama olemasolevat keskkonda, rikastades seda tervikliku heatasemelise nüüdisaegse arhitektuurse lahendusega. Ajalooliste arhitektuuristiilide ja detailide otsene kopeerimine ei ole lubatud. Hoonete välisviimistluses on eelistatud looduslikud, kvaliteetsed ja väärikad materjalid. Keelatud on kasutada miljööalale sobimatuid, ebatüüpilisi ja traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale imiteerivaid materjale. Pereelamute alal tuleb uute hoonete kavandamisel arvestada tänaval väljakujunenud arhitektuuristiili, sh katusekaldeid ja räästajoone kõrgust, ning paigutada uus hoone sobivalt ümbritsevasse linnaruumi. Samuti tuleb arvestada naabrite privaatsusvajadusega hoonete asendiplaanilisel kavandamisel, sh eluruumide akende paigutusel.
20.Kaebajate väitel on piirkonna hoonestuslaadiks väikesemahulised viilkatusega puitmaterjalist ühepereelamud. Projekteerimistingimuste järgi on aga Pargi tn 18b kinnistu lähiümbruses hoonestuse üldilme arhitektuuriliselt mitmekesine: iseloomulik on lahtine hoonestusviis, kuid hooned on ehitatud eri aegadel (aastatel 1928–1996) ja erinevad nii kõrguselt (vahemikus 3,9–9,5 m) kui ka stiililt (valdavalt esineb ühe- ja kahekorruselisi viil- ja poolkelpkatusega ning lame- või madala kelpkatusega elamuid, mis on viimistletud puit- ja silikaattellisvoodriga või on krohvitud). Pargi tn 18b kinnistu lähiümbruses on projekteerimistingimuste kohaselt nii miljööliselt väheväärtuslikke kui ka miljööväärtuslikke elamuid. Kaebajad ei ole veenvalt näidanud, et projekteerimistingimustes esitatud analüüs oleks vale ja välistaks ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgse elamu rajamise. Kaebajad tuginevad Tallinna linnaplaneerimise kodulehel esitatud Nõmme kui miljööväärtusliku ala iseloomustusele (kaebuse lisa 54). Selles on märgitud, et Nõmme on arhitektuuriliselt ebaühtlasem kui kesklinna ümbritsevad puiteeslinnad, kuid Nõmme moodustab terviku eeskätt metsalinnana ning Nõmmel leidub tänavaid ja kvartaleid, mis on säilitanud oma rajamisaegse terviklikkuse. Suurim oht Nõmme miljööle peitub mõtlematutes krunditükeldustes, mis elamistiheduse kasvuga toob kaasa metsalinna hävimise, ja olemasolevat keskkonda mittearvestava ehitustegevuse, kus sobimatult suured hooned kahandavad elukvaliteeti mitme kvartali ulatuses. Ringkonnakohus märgib esmalt, et tegemist on tervet Nõmme linnaosa hõlmava üldise tutvustusega, mis ei anna siduvaid juhiseid üksikjuhtumite lahendamiseks. Projekteerimistingimustes toodud konkreetset piirkonda puudutava ülevaate põhjal on ilmne, et Pargi tn 18b lähiümbrus on mitmekesine nii hoonete vanuse kui ka arhitektuuristiili poolest. Praegusel juhul pole vaidlust selles, et ehitusloaga lubatud ehitis ei ületa ehitisealuselt pindalalt ega muudelt mõõtmetelt projekteerimistingimustega (ega ka Nõmme linnaosa üldplaneeringuga) ettenähtut. Kaebuse lisast 5 ei nähtu kaebajate apellatsioonkaebuses viidatud lauset, et „Nõmme miljööväärtuslikule üldmuljele on iseloomulikud eelkõige puitmaterjalist või puitmaterjalilaadsest materjalist ühepereelamud.“ Pargi tn 18b kinnistu ehitusprojektis on ette nähtud selliste viimistlusmaterjalide kasutamine (puitlaudis, krohv) ja katusetüüp (lamekatus), mis on projekteerimistingimustega lubatud ning piirkonnas kasutusel. Kaebajate 16.04.2020 ja 30.11.2020 menetlusdokumentides on fotod viilkatusega ühepereelamutest, kuid nende fotode põhjal ei saa teha üldistust terve lähipiirkonna kohta. Lisaks – nagu eespool märgitud – ei ole Pargi tn 18b kinnistule kavandatava elamu puhul võimalik pelgalt visuaalsel vaatlemisel tuvastada, kas tegemist on ühe- või kahepereelamuga. Kokkuvõttes ei nähtu, et 4 Kättesaadav ka https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-1-11
8(9)
3-20-495 Pargi tn 18b kinnistule kavandatav elamu ilmselgelt ei sobi kõnealusesse piirkonda. Seega ei saa eeltoodut arvestades järeldada ka seda, et vaidlustatud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti järgse elamu ehitamine Pargi tn 18b kinnistule rikuks kaebajate omandiõigust. Pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses (vt Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22; 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12).
21.Kaebajad ei ole ära näidanud ja ringkonnakohtul puudub mõistlik alus arvata, et ühepereelamu asemel kahepereelamu rajamine Pargi tn 18b kinnistule suurendaks liikluskoormust ja müra sellisel hulgal, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme või nimetatud negatiivsed mõjud kaebajatele võiksid kujuneda piirmäärade lähedaseks. Samuti pole tuvastatud, et vaidlustatud ehitusloa realiseerimisega kaasneksid eeltoodud mõjutused ulatuses, mis võiks oluliselt vähendada kaebajate privaatsust.
22.Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
23.Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole ringkonnakohtule menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud samuti tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). Kaebajatelt tuleb välja mõista kolmanda isiku vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 108 lg 8, § 109 lg-d 1 ja 6). Kolmandate isikute menetluskuluks on õigusabikulu 840 eurot (käibemaksuta; 6 tundi, tunnihind 140 eurot), mille kohta on esitatud arved. Asja mahtu ja keerukust ning apellatsioonimenetluse käiku arvestades on need kulud täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.