Menetlusosalised ja nende Hageja Korteriühistu XXXX(registrikood XXXX asukoht XXXX), lepinguline esindaja Margus Saulep (e-post esindajad [email protected]) Kostja XXXX(isikukood XXXX, elukoht XXXX), määratud korras esindaja vandeadvokaat Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin, Pärnu mnt 16, 101414 Tallinn, e-post [email protected]) Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil isikud
22. november 2016
osalenud Hageja seaduslik esindaja XXXX Hageja seaduslik esindaja XXXX Hageja lepinguline esindaja Margus Saulep Kosja XXXX Kostja määratud korras esindaja vandeadvokaat Leino Biin
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata hageja Korteriühistu XXXX hagi kostja XXXX vastu korteriomandi võõrandamise nõudes. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja korteriühistu XXXX kanda. Meneltuskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu Hageja nõue ja põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt palub hageja Korteriühistu XXXX kohustada kostjat XXXX võõrandama Tallinnas, XXXX asuv korteriomand täitemenetluse korras. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2.Elamu XXXX, Tallinn majandamiseks on moodustatud korteriühistu XXXX. Kostja on nimetatud elamus korteri nr 59 omanik.
3.10.03.2005 toimunud hageja juhatuse koosolekul arutati kostjaga seotud võlaküsimust ning sedastati, et võlgnevust 17 000 krooni (1086,49 eurot) on tasutud 10 000 krooni (639,11 eurot). 28.12.2011 esitas kostja hageja juhatusele avalduse, milles taotles võlgnevuse 832 eurot tasumist maksegraafiku alusel. 06.02.2013 esitas hageja maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostjalt majandamiskulude võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks, mille osas Pärnu Maakohtu maksekäsuosakond tegi maksekäsu 05.04.2013 ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1336,24 eurot ja kõrvalnõuded 60,88 eurot (tsiviilasi nr 2-13-6022). 13.01.2014 seisuga võlgnes kostja hagejale 1337,45 eurot.
4.Hageja juhatus sai 2013 korteriomanikelt mitmeid pretensioone korterelamus levivate kahjurputukate (prussakad) kohta. Kaebusi menetledes tuvastas hageja juhatuse liige, et kostja kahetoaline korter on „üle kuhjatud“ normaalsesse elukeskkonda sobimatute esemetega. Korteris on suurtes kogustes makulatuuri, hunnikutesse on kuhjatud täidetud kilekotid, vanad riided, tühjad pudelid, munarestid, plasttopisd jne. Korteris oli oluliselt takistatud ligipääs sanitaarsõlmedele, s.t kanalisatsioonile ja ventilatsioonilõõridele. Vahetult gaasipliidi kõrvale oli kuhjatud kergestisüttivad esemed. Lisaks nägi juhatuse liige korteris arvukalt prussakaid, kes levivad ka teistesse korteritesse. Kaebusi prussakate kohta esitasid sama püstaku korteri nr 55, nr 47 ja nr 46 kasutajad. Üldteada on, et prussakad kannavad endaga kaasas nakkusi ning võivad esile kutsuda erinevaid haigusnähte. Kostja korteris valitsev olukord mõjub majaelanikele rusuvalt, on tekitanud neis ebamugavustunde ning pannud muretsema tervislikes küsimustes.
5.Peale 2013 kostja korteris nähtut, on hageja juhatus esitanud kostjale korduvalt nõudeid korter korrastada. Hageja juhatus on korteris ka järelkontrolli teinud. Paraku 2014 oli korteris valitsev olukord veelgi trastilisem. Kostja korterisse oli prügi veelgi juurde toodud. Korterist on alguse saanud ka mitmed veeavariid, mille tulemusel on saanud kahjustusi korteri all olev korteriomand nr 55.
6.Seoses probleemidega kostjaga, algatas hageja juhatus ühistusisese arutelu kostja sobivusest liikmeskonda. 09.04.2014 üldkoosolekul võttis juhatus päevakorda kostja korteri sundvõõrandamise küsimuse. 09.04.2014 koosolek oli otsustusvõimeline. 72-st korteriomandist oli esindatud 41 ning üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulus üle poole kaasomandiosadest. Koosolekul esindatud omanike mõtteliste osade suurus kokku on 22154/39340. Üldkoosolekul võeti vastu otsus: „Kohustada XXX korteriomandit nr 59 omanikku vabastada korter XXXX hiljemalt 09.06.2014 sinna kogutud olmeprügist, kasututest asjadest, makulatuurist ja muudest elutegevuse toodetest, mida tavakasutuse mõistes nimetatakse ühiskonnas prügiks. Korteripind peab olema vabastatud kogu ulatuses, et sellel saaks teostada normidekohase lausputukatõrje. Lisaks peab korteriomanik sõlmima maksegraafiku, mille alusel peab ta tagama igakuiselt tema koguvõlgnevuse vähenemise vähemalt 50 euro võrra kalendrikuus. Juhul kui korteriomanik rikub maksegraafikut või ei suuda vabastada oma korteriomandit kogu ulatuses enne 09. juunit 2014. a. olmeprügist, makulatuurist ja kõikidest vajalikest asjadest, siis
üldkoosolek kohustab XXXXkorteriomandi nr 59 omanikku võõrandama talle kuuluv korteriomand 4 kuu jooksul. Üldkoosolek volitab KÜ juhatust esitama KÜ nimel kohtusse hagiavaldus, kui korteriomanik ei täida võõrandamisnõuet.“ Otsuse poolt hääletas 34 liiget.
7.16.04.2014 sõlmis hageja kostjaga kirjaliku kokkuleppe, mis kordas osaliselt 09.04.2014 üldkoosoleku otsust. Kokkuleppe sõlmimisel kinnitasid pooled, et nad on kokkuleppe sisust ja selle rikkumise tagajärgedest aru saanud. Vaatamata aastate jooksul esitatud korduvmeeldetuletustele, vastuvõetud otsustele ja 16.04.2014 sõlmitud kokkuleppele, valitseb kostja korteris jätkuvalt korralagedus ja antisanitaarne olukord. Hageja juhatuse liige viibis kostja korteris 08.10.2015. Kuna kostja 09.04.2014 üldkoosolekul vastu võetud otsust täitnud ei ole, siis palub hageja kohustada kostjat sundvõõrandama kostjale kuuluv korteriomand täitemenetluse korras.
8.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et hageja ei vaidlusta, et hagi esitamise hetkeks puudub kostjal majandamiskulude võlgnevus, kuid 09.04.2014 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel oli täidetud KOS § 14 lg 2 p 2 tingimus. Lisaks kostjapoolsed maksedistsipliini rikkumised ei ole olnud ühekordsed või ajutised. Samas märgib hageja, et loobub kostja vastu suunatud nõudes võlgnevusele tuginemisele.
9.Kostja korterisse kuhjatud ja ladustatud prahi tõttu valitseb seal antisanitaarne olukord. Antisanitaarne olukord soodustab omakorda kahjurputukate paljunemist ja levikut. Üldteada on, et kahjurputukad ei püsi konkreetse korteri piires, vaid levivad näiteks elamu tehnosüsteemide kaudu ka teistesse korteritesse. Korterelamus ei ole teist sarnases seisukorras korterit, seega saab väita, et parasiitide paljunemist ja levikut soodustab just kostja korteri antisanitaarne seisukord. Hagejal ei ole seoses kostja tegevuse/tegevusetuse tõttu otstarbekas isegi prussakatõrje teenust tellida, kuna selle kasutegur oleks olematu. Hageja leiab, et kostja ei vii oma prügi konteineritesse, vaid kogub seda oma korterisse. Kostja korteri antisanitaarse seisukorraga on kaasnenud negatiivsed mõjutused teistele korteriomanikele. Ühelt poolt prussakad ja teiseltpoolt ebameeldiv lehk. Lisaks valitseb korteris kõrgendatud tuleoht. Gaasipliidi kõrval vedelevad suured paberihunnikud, millega kostja seab ohtu nii enda kui ka teiste korteriomanike tervise ja vara. Kostja hoolimatu käitumine on tekitanud majaelanike seas hirmutunnet ja pingeseisundit. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
11.Kostja on osalise töövõimega isik, kellele tekkisid enne 2014 raskused korteriomandi majandamiskulude kandmisel. Alates 13.01.2014 kuni hageja poolt esitatud raamatupidamisprogrammi väljavõttes märgitud perioodi lõpuni on kostja igakuiselt tasunud majandamiskulusid enam kui jooksva kuu arve. 10.12.2015 arve esitamise momendiks oli võlgnevus hageja ees kustutatud ning võlgnevust ei ole ka käesoleval hetkel. Kunagine võlgnevus ei saa olla aluseks äärmusliku abinõu kohaldamisele ehk inimese sundimisele korteriomand võõrandada. Tõendamata on, et kostja korteris on prussakad, kes levivad teistesse korteritesse. Kohtu põhjendused
12.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud üle tunnistaja ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata.
13.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema
nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
14.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna tõendi kohaselt kuulub kostjale korteriomand asukohaga XXXX, Tallinn, registriosa nr XXXX (I kd tl 18-19). Elamus XXXX on moodustatud korteriühistu, mis kanti äriregistrisse 14.09.1998 (I kd tl 17). Seega on kostja korteriühistu ehk hageja liikmeks korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg1 alusel.
15.Hageja on maakohtusse esitanud hagiavalduse kostja vastu temale kuuluva korteriomandi sundvõõrandamiseks. Hagiavalduse kohaselt rikub kostja majandamiskulude tasumise kohustust ning kostja korter on antisanitaarses seisukorras, mistõttu levivad korterist prussakad teistesse korteritesse, korterist levib ebameeldiv lehk ning korter on tuleohtlik. Samuti on kostja korterist saanud alguse mitmed veeavariid. Kostja hoolimatu käitumine on tekitanud majaelanike seas hirmutunnet ja pingeseisundit. Kostja vastuse kohaselt kostjal majandamiskulude võlgnevus hageja ees puudub ning tõendamata on prussakate levik kostja korterist. 20.04.2016 loobus hageja kostja vastu suunatud nõudes võlgnevusele tuginemisest (I kd tl 194).
16.Korteriomandiseaduse § 14 lg 1 kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. VÕS § 14 lg 2 p 1 ja 3 järgi võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused; häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. KOS § 11 lg 1 p 1 tulenevalt korteriomanik on kohustatud muu hulgas hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
17.Puudub vaidlus ja on tõendatud, et 09.04.2014 toimunud hageja liikmete üldkoosolekul võeti vastu otsus „Kohustada XXXX korteriomandi 59 omanikku vabastada korter XXXX-59 hiljemalt 09.06.2014 sinna kogutud olmeprügist, kasututest asjadest, makulatuurist ja muudest elutegevuse toodetest, mida tavakasutamise mõistes nimetatakse ühiskonnas prügiks. Korteripind peab olema vabastatud kogu ulatuses, et sellel saaks teostada normidekohase lausputukatõrje. Lisaks peab korteriomanik sõlmima maksegraafiku, mille alusel peab ta tagama igakuiselt tema koguvõlgnevuse vähenemise vähemalt 50 euro võrra kalendrikuus. Juhul kui korteriomanik rikub maksegraafikut või ei suuda vabastada oima korteriomandit kogu ulatuses enne 09. juunit 2014 olmeprügist, makulatuurist ja kõikidest mittevajalikest asjadest, siis üldkoosolek kohustab XXXX korteriomandi nr 59 omanikku võõrandama talle kuuluva korteriomandi 4 kuu jooksul. Üldkoosolek volitab KÜ juhatust esitama KÜ nimel kohtusse hagiavalduse, kui korteriomanik ei täida võõrandamisnõuet.“ (I kd tl 31-39). Kostja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud, mistõttu vastavalt KÜS § 13 lg 4 on korteriühistu otsus kostjale kui korteriühistu liikmetele kohustuslik.
18.16.04.2014 sõlmisid hageja ja kostja tulenevalt hageja 09.04.2014 üldkoosolekul vastu võetud otsusest kokkuleppe võlgnevuse tasumiseks ja korteriomandi koristamiseks (I kd tl 41). Kostja hagi esitamise seisuga üldkoosoleku otsust korteri koristamise osas ei täitnud, mis on tõendatud kohtule esitatud fotodega (I kd tl 27-30, 42-44) ning kohtu poolt teostatud paikvaatlusega (II kd tl 34-41) ega võõrandanud korterit, mille osas puudub vaidlus. Puudub vaidlus, et kostja on majandamiskulud hagejale tasunud. KOS § 14 lg 5 alusel kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.
19.Riigikohus on märkinud, et korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Selliste eelduste väljaselgitamise järel saab alles hinnata, kui raske rikkumisega on tegemist ning kas hageja taotletud mõjutusvahendi rakendamine on proportsionaalne kostja rikkumisega (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas nr. 3-2-1-107-06 ja 3-2-1-110-07). Seega peab maakohus käesoleval juhul tegema kindlaks, kas kostja korteri antisanitaarne olukord häirib teisi korteriomanikke viisil, mis on võõrandamisnõude esitamise aluseks.
20.Kohtule esitatud fotodega ning kohtu poolt teostatud paikvaatlusega on tõendatud, et kostjale kuuluv kahetoaline korter, kus on lisaks eraldi köök, vannituba ja WC oli seisuga 30.09.2016 täis kuhjatud asju, mistõttu on korteris liikumine ja elamine takistatud. Ligipääs olmeruumidele ja tubadele puudub. Köögis paikneb gaasipliit, mille ümbruses on ladustatud erinevaid asju (I kd tl 27-30, 42-44, II kd tl 34-39). Nimetatu osas puudub ka vaidlus. Kohus on määranud kostja suhtes läbi viia kohtupsühhiaatriline ekspertiis (II kd tl 1). Ambulatoorse kohtupsühhiaatria ekspertiisi akti nr 44 kohaselt kostja ei põe vaimuhaigust, tal ei esine nõrgamõistuslikkust või muud psüühikahäiret, mille tõttu kostja ei suuda kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida (tl 1821). Seega kostja saab enda korteris valitsevast olukorrast adekvaatselt aru. Kohtule on aga tõendamata, et kostja korteri seisukord häirib teiste korteriomandite kasutamist ja, et kostja korteri tavakasutus ületab teistele korteriomanikele omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja korterist levivad prussakad, et kostja korterist levib ebameeldiv lehk, et kostja korterist oleks alguse saanud tulekahju või on tekkinud oht teistele korteriomanikele ehk tõendamata on kahjulikud mõjutused teistele korteriomanikele. Kohus ei tuvastanud ebameeldivat lehka ega prussakate olemasolu ka teostatud paikvaatlusel. Tõendamata on hageja väited, et elamus XXXX ei asu ühtegi teist korterit, kust ei võiks levida väidetavad prussakad ning, et prussakatõrje tellimise kasutegur oleks olematu. Ka tunnistaja XXXX ütlused ei tõenda prussakate levikut kostjale kuuluvast korterist. Lisaks ei ole tunnistaja enam prussakaid enda emale kuuluvas korteris näinud, kus tunnistaja ise ei ela juba aastast 1990. Lisaks on tunnistaja märkinud, et ei ole kunagi seoses probleemiga prussakatega kostja poole pöördunud (II kd tl 82-83). Tunnistaja ütluste osas seoses veeavariidega märgib kohus, et veeavariid on tõendamata ja tõendamata on, et väidetavad veeavariid said alguse just antisanitaarsest olukorrast kostja korteris. Kohus on seisukohal, et veeavarii võib alguse saada ka mitte antisanitaarsest korterist ning nimetatu ei saa olla aluseks korteriomandi sundvõõrandamiseks kohustamiseks. Lisaks oli tunnistajal võimalus pöörduda kahjude hüvitamiseks kostja poole. Samuti on kostja kohtumenetluse ajal püüdnud oma käitumist parandada ning on võimaldanud hagejal vahetada enda korteris aknad, mille osas puudub vaidlus ning on samuti asunud oma korterit ülekuhjatud asjadest korrastama, mille tõendamiseks on kostja esitanud kohtule fotod (II kd tl 65-68). Kohus tuvastas paikvaatlusel ka, et kostja korteris asub suitsuandur, et tagada võimalik tuleohutus ja varajane tuleohu avastamine.
21.Eeltoodust tulenevalt on tõendamata, et kostja häirib oma tegevusega teisi korteriomanikke viisil, mis on võõrandamisnõude esitamise aluseks või on tekitanud teistele korteriomanikele ohutunde. Seega on tõendamata KOS § 14 lg 2 p 1 ja 3 toodud vajalikke eelduste olemasolu, mistõttu jätab maakohus esitatud hagi rahuldamata.
22.Kuna hageja on loobunud kostja vastu suunatud nõudes majandamiskulude võlgnevusele tuginemast (KOS § 14 lg 2 p 2), siis kohus ei anna hinnangut nimetatu osas ning ei analüüsi majandamiskulude võlgnevuse osas esitatud tõendeid. Kohtuotsuse põhjendustes märkimata väited ja tõendid ei ole kohtu hinnangul käesolevat kohtuasja silmas pidades asjakohased. Menetluskulude jaotus
23.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti ning lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.
24.Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus kõik menetluskulud hageja kanda.
25.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Seping Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.