Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 10. detsember 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-21-2081
Haldusasi
A.R. kaebus Haapsalu Linnavalitsuse 11. augusti 2021 korralduse nr 677 ja 12. augusti 2021 ehitusloa nr 2112271/27462 tühistamise nõudes.
Menetlusosalised
Kaebaja: A.R. Esindaja: v.adv Liisa Linna Vastustaja: Haapsalu linn Esindaja: linnasekretär Erko Kalev Kolmas isik: Ü.J. Esindaja: v.adv Sandor Elias
RESOLUTSIOON
1.Jätta A.R. kaebus rahuldamata.
2.Mõista A.R.’lt (isikukood xxxxxxxxxxx) Ü.J. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks välja menetluskulu 3249 eurot.
SELGITUSED: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 10. jaanuaril 2022 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.Haapsalu Linnavolikogu 25.04.1997 otsusega nr 37 kehtestatud Kastinina detailplaneeringuga (edaspidi „Kastinina DP“)1 nähti ette muuhulgas ehitusõigus Haapsalus Suur-Liiva 25 krundile. Kastinina DP punktis 5.6. on märgitud, et krunt on mõeldud pereelamu ehitamiseks ning krundi ehitusõigus selgub joonistelt nr 3, kus omakorda on märgitud, et krundi suurim lubatud ehitusalune pindala on 200 m 2 ning sinna võib rajada kaks ehitist maksimaalse kõrgusega 8,5 meetrit. Joonisel on kajastatud ehituskeeluala ja ehitusjoon.
2.Haapsalu Linnavalitsus andis 03.03.2021 korraldusega nr 186 Suur-Liiva 25 ehitusõigust puudutavad detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused2, mis tühistati haldusasjas 3-21701 tehtud 28. juuni 2021 kohtuotsusega3.
3.Haapsalu Linnavalitsus otsustas 11.08.2021 korraldusega nr 677[4] anda ehitusloa Suur-Liiva 25 krundile abihoone püstitamiseks. 12.08.2021 ehitusloa 2112271/27462 kohaselt võib püstitada 89,6 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga 2-korruselise hoone vastavalt ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojektile (edaspidi „vaidlusalune ehitusprojekt“)5.
4.1.Kaebaja, kes on Haapsalus Suur-Liiva 30 kinnistu omanik, esitas 13.09.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Haapsalu Linnavalitsuse 11.08.2021 korralduse nr 677 ja 12.08.2021 ehitusloa nr 2112271/27462 (koos edaspidi „vaidlustatud ehitusluba“) tühistamist. Sisuliselt leiab kaebaja, et vaidlustatud ehitusluba rikub tema omandiõigust, kuna ehitusloa esemeks olev abihoone on üks osa terviklikumast projektist, mille realiseerimine toob tulevikus kaasa merevaate kadumise kaebaja kinnistult ning Suur-Liiva 25 kinnistul maapinna tõstmine võib suurendada üleujutuse ohtu kaebaja kinnistul. Kaebaja möönab, et merevaate kadumisega seoses ei rikugi tema õigusi niivõrd konkreetne abihoone, kuivõrd ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis kajastatud perspektiivne elamu. Kaebaja on seisukohal, et sisuliselt on vaidlustatud ehitusloaga asutud ellu viima täpselt seda projekti, mis oli ette nähtud kohtuasjas 3-21-701 tehtud kohtuotsusega tühistatud projekteerimistingimustes.
4.2.Kaebaja leiab, et EhS § 38 lg 1 välistab ehitusloa andmise sellise ehitusprojekti alusel, mis hõlmab lisaks ka perspektiivse hoone rajamist, kui see viimane oleks otseses vastuolus kehtiva planeeringuga. Kaebaja on seisukohal, et abihoone ilma elamuta kasutatav olla ei saa ning juhul kui krundile ei annaks enam ehitada juurde kehtiva detailplaneeringu järgi elamut, ei ole ka abihoone kasutatav EhS 13 lg 1 mõistes. Kaebaja rõhutab, et seda, et ehitusprojektis II etapina ette nähtud elamu püstitamine rikub kaebaja õigusi ega vasta detailplaneeringule, on kinnitanud Tallinna Halduskohus ka jõustunud kohtuotsuses 3-21-701, kus kohus tõdes muuhulgas, et kaebaja kinnistult hetkel avanevat merevaadet võib pidada kaebaja kinnistu üheks väärtuslikumaks komponendiks. Kaebaja hinnangul on vaidlustatud ehitusluba ebaselge, kuna sellest ei selgu üheselt kas I etappi on võimalik välja ehitada selliselt, et kinnistule ei
Kaebuse lisa 3. Kaebuse lisa 5.
Avalikult kättesaadav veebisaidil https://www.riigiteataja.ee.
Kaebuse lisa 2.
Kaebuse lisa 8.
ehitata ka II etapi kohast elamut. Kaebaja leiab, et igal juhul võib vaidlustatud ehitusloa puhul tegemist olla eelhaldusaktiga järgmise ehitusloa väljastamiseks või vähemalt osahaldusaktiga. Kaebaja osutab ka sellele, et ehitusluba võimaldab Suur-Liiva 25 kinnistule ehitada kõrge merevaadet varjava piirdeaia.
4.3.Viidates Riigikohtu otsustele kohtuasjades 3-14-52416 ja 3-3-1-15-16 heidab kaebaja vastustajale ette kaasamiskohustuse rikkumist, kuigi haldusasjast 3-21-701 pidi vastustajale teada olema, et kaebaja on isikuks, kes ehitusseadustiku (edaspidi „EhS“) § 42 lg 7 p 2 tulenevalt tuleb kaasata.
4.4.Kaebaja on seisukohal, et vaidlusaluse ehitusloa esemeks olev hoonestus väljub detailplaneeringu joonisel 2 ette nähtud hoonestusalalt. Kaebaja leiab samuti, et ehitusluba on kavandatava hoone kasutusotstarbe osas vastuoluline, kuna projektist nähtuvalt on tegemist kolme eraldi sissepääsuga magamistoaga hoonega, mida võidakse hakata kasutama majutusasutusena. Viidates Riigikohtu otsuses 3-3-1-4-12 sedastatule, leiab kaebaja, et detailplaneeringus sätestatud suurima ehitusaluse pindala sisse tuleb arvestada ka projektis kavandatud terrasside ja parkla pindala ning on ilmne, et koos nendega ületab ehitusloa esemeks oleva abihoone ehitusalune pindala Kastinina DP-s ette nähtu.
4.5.Kaebaja leiab, et vaidlustatud ehitusloa andmisel ei ole arvestatud üleujutusohuga, kuna arvestades üleujutuste sagedast esinemist Suur-Liiva 25 krundil, toob selle krundi pinnase olulisel määral tõstmine kaasa selle, et tulvaveed ei valgu enam tagasi mere suunda vaid jäävad Suur-Liiva 25 krundist üle voolates pidama Suur-Liiva tänaval ja võivad tekitada seega olulist kahju ka Suur-Liiva 30 kinnistule, mis jääb ehitusprojekti elluviimise järgselt madalamale kui Suur-Liiva 25 kinnistu. Kaebaja rõhutab, et DP-s ei ole ette nähtud Suur-Liiva 25 kinnistul maapinna tõstmist ning terrasside ja parklatega katmist, mistõttu ei saanud ega pidanud DP üleujutuste võimalikku mõju hindama, küll aga oleks seda tulnud teha ehitusloa menetluses. Kaebaja leiab, et ehitusprojekti jooniselt AS-4-03 nähtub, et Suur-Liiva tänava kõrguseks on kaebaja kinnistuga piirnevas lõigus umbes 2 meetrit, millega samal joonel on Suur-Liiva 25 kinnistul paigutatud elamu asukoht ning selle ees terrassid kõrgusega 2,450 kuni 3,250 m. Kaebaja hinnangul jääb seega tänav madalamaks Suur-Liiva 25 kinnistust, kuigi praegu on tänav kolmanda isiku kinnistust kõrgemal. Kaebaja selgitab, et tema kinnistu on tänavaga umbes samal kõrgusel.
4.6.Kaebaja leiab samuti, et kuna Suur-Liiva 25 kinnistu asub Lääne maleva staabi piiranguvööndis, oleks ehitusloa eelnõu tulnud saata kooskõlastamiseks Kaitseministeeriumile, mida aga ei tehtud, samuti ei nähtu, et menetlusse oleks kaasatud Muinsuskaitseamet.
5.1.Vastustaja palub kaebuse rahuldamata jätta, leides esiteks, et kaebusest ei selgu, milliseid kaebaja subjektiivseid õigusi vaidlustatud ehitusluba rikub. Vastustaja rõhutab, et vaidlusalune ehitusluba ei anna õigust ehitusprojektis nimetatud perspektiivse elamu püstitamiseks, samas pole kaebaja tõendanud, et ehitusloa esemeks olev abihoone saaks piirata kaebaja kinnistult avanevat merevaadet. Lisaks osutab vastustaja sellele, et kaebaja kinnistu sihtotstarbeks on 100% tootmismaa, millel asuv hoone ei ole elamu.
5.2.Vastustaja leiab, et kaebaja tõlgendab Kastinina DP-d ekslikult, leides et selle joonisel 2 pruuniga kajastatud ala on krundi hoonestusala. Vastustaja osutab ka sellele, et Kastinina DP kehtestamise ajal kehtinud seadus ei näinud ette hoonestusala määratlemist, samas on
Kastinina DP joonisele 3 kantud ehituskeeluala ning jooniselt nähtub, et planeeritud ehitusjoonena on nähtud ette terve krunt välja arvatud ehituskeeluala.
5.3.Vastustaja peab ekslikuks kaebaja väidet, et ehitusprojekti kohaselt ehitatakse 3.35 m kõrgused terrassid, kuna ehitusprojekti kohaselt kaetakse hooviala klinkerkiviga, mis ei puutu absoluutselt ehitusalusesse pinda.
5.4.Vastustaja ei nõustu kaebaja etteheidetega üleujutusohu arvesse võtmata jätmisest, kuna kõiki üleujutusega seotud riske on hinnatud ja seetõttu seatud nõue, et soovituslik hoone absoluutne 0kõrgus antud piirkonnas on ca 2.40 m üle merepiiri, samas kui projekteeritud 0kõrgus on 2.50 m. Vastustaja selgitab, et isegi kaebaja poolt osundatud informatiivne üleujutuskaart annab selge kujutuse, et isegi teoreetiliselt ei ulatu üleujutus tänavafrondini. Vastustaja selgitab, et kolmas isik on kohustatud tagama omal kinnistul drenaažisüsteemi tulvavete ärajuhtimiseks selliselt, et see ei kahjustaks naaberkinnistuid.
5.5.Vastustaja leiab, et kaebaja väited kooskõlastuste puudumise kohta on asjassepuutumatud kuna ei seondu kaebaja subjektiivsete õigustega. Samuti ei nõustu vastustaja kaebaja väitega nagu oleks vaidlusalune ehitusluba vastuolus kohtuotsusega 3-21701, kuna selles kohtuotsuses käsitletud projekteerimistingimused ei ole olnud ehitusloa andmise aluseks.
6.1.Kolmas isik palub kaebuse rahuldamata jätta, rõhutades samuti, et vaidlusalune ehitusluba on antud üksnes ehitusprojektis kajastatud abihoone püstitamiseks ning mingit kaebaja väidetud ebaselgust ehitusloa saanud hoone, ehitusetappide ega kasutusotstarbe osas ei ole. Kolmas isik rõhutab, et kaebaja ei saa ehitusluba vaidlustada küsimustes, mis tema subjektiivseid õigusi ei riku. Kolmas isik leiab, et ehitusluba vastab detail- ja üldplaneeringule ning ehitise ega ehitamisega ei kaasne kaebajale püsivat negatiivset mõju, mis oleks üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
6.2.Sarnaselt vastustajale on kolmas isik seisukohal, et DP joonise nr 2 pruun leppemärk ei sätesta hoonestusala, ent igal juhul paikneb abihoone kaebaja kinnistust sedavõrd kaugel ega saa ka väidetava hoonestusalast väljumise korral kaebaja õigusi rikkuda. Kolmas isik selgitab, et hoovil olevad terrass ja sillutis on tasapinnalised ega mõjuta visuaalselt kinnistu täisehitust ehk ei kuulu seega ka detailplaneeringuga lubatava ehitusalase pindala hulka.
6.3.Kolmas isik ei nõustu kaebaja väitega ärakuulamisõiguse rikkumise kohta, kuna kaebaja õiguste riive ei ole ka äratuntav, arvestades et vaidlusalune abihoone ei paikne kaebaja kinnistu vastaski.
6.4.Mis puudutab püstitatava hoone kasutusotstarvet, siis rõhutab kolmas isik, et nii ehitusloas kui projektis on selgelt välja toodud, et tegemist on abi-, mitte majutushoonega, samas kui see, milliseid ruume abihoonesse paigutatakse, ei riku kuidagi kaebaja õigusi ning kaebaja ei ole välja toonud ka ühtegi rikutud õigusnormi. Abihoone on kolmanda isiku hinnangul kasutusloa saamise järel kasutatav.
6.5.Hoovil oleva terrassi ning sillutise kohta märgib kolmas isik veel, et kaebaja viidatud absoluutkõrgus 1,54 m jääb kinnistu teise otsa, vaidlusaluse ehitusloa esemeks oleva ehitusjärgu alal on terrassi juures oleva maapinna absoluutkõrgus märgitud 1,78 m. Seega leiab
kolmas isik, et maapinda ei tõsteta oluliselt ning ehitusprojektis kavandatud maapinnal tasapinnaliselt paiknev terrass ja sillutis ei mõjuta visuaalselt krundi täisehituse määra, lisaks sellele paiknevad need kaebaja kinnistust sedavõrd kaugel, et need ei saa kuidagi kaebaja õigusi rikkuda.
6.6.Kolmas isik ei nõustu kaebaja väidetega, mis puudutavad üleujutuse ohtu, osutades sellele, et ehitusprojektis on selgitatud, et hoone null-kõrgus on projekteeritud külgnevast maapinnast ca 0,5 m kõrgem üleujutusohu tõttu ning arvestades, et hoonet ümbritsev maapind on 1,8 m kõrgusel, ongi kaebaja viidatud üldplaneeringu nõue iseenesest täidetud. Kolmas isik leiab, et kaebaja ei ole selgitanud, kuidas ehitusprojektis ette nähtud lahendus kaebaja kinnistu üleujutusohtu suurendab ja kaebaja õigusi rikub, kuna vaadeldes juba ehitusprojekti esemeks oleva abihoone ning terrassi ja sillutise paiknemist kaebaja kinnistu suhtes, ei saa ka pinnase tõstmine mitte kuidagi kaebaja üleujutusohtu suurendada – nimetatud ehitised ei paikne kaebaja kinnistu ja mere vahel. Kolmas isik leiab lisaks, et vaadates ehitusprojekti joonisel AR4-02 ja AR-4-03 olevaid kõrgusmärke ei ole võimalik, et tulvaveed satuvad üle tõstetud pinnase Suur-Liiva tänavale, aga tagasi enam ei valgu ja jõuavad kaebaja kinnistule. Kolmas isik rõhutab, et pinnase piiratud tõstmine toimub kaebaja kinnistust eemal ning jäetud on ka piisav puhverala.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Vaidlustatud ehitusluba ja selle realiseerimine ei saa kaebaja õigusi rikkuda: ehitusloa esemeks olev hoone ei hakka oma asukoha tõttu takistama kaebaja vaadet merele ning ehitamise raames toimuv maapinna tõstmine Suur-Liiva 25 krundil ei saa kaasa tuua senisest suuremat üleujutuse ohtu kaebaja kinnistul. Kaebaja väited, mis puudutavad vaidlustatud ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis kajastatud perspektiivse elamu või mistahes muu projektis märgitud II ehitusjärgu raames tehtavate ehitustööde või nende tulemuse mõju kaebaja huvidele ja õigustele on käesoleva vaidluse seisukohast asjassepuutumatud, kuna vaidlusalune ehitusluba nende rajamiseks mistahes õigust ei anna.
8.Vastustaja ja kolmas isik on õigesti osutanud sellele, et ehitusloa tühistamise kaebuse aluseks peab olema kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine. Detailplaneering annab siiski põhimõtteliselt detailplaneeringu alale ja selle alaga vahetult piirnevale alale jääva kinnisasja omanikule subjektiivse õiguse nõuda detailplaneeringust kinni pidamist. Vastasel juhul muutuks detailplaneeringu koostamine avalikus menetluses mõttetuks ning kaoks detailplaneeringu kui erinevate huvide vahel saavutatud kompromissi tähendus. See ei tähenda aga seda, et igaüks saaks ehitusluba vaidlustada pelgalt põhjusel, et see on detailplaneeringuga vastuolus. Sisuliselt annab detailplaneering subjektiivse õigusega samaväärse väärtuse teatud huvidele, millel eraldivõetuna sellist väärtust ei ole. Nii on see näiteks vaatega. Teatud kinnistult avanev vaade iseenesest subjektiivse õigusena kaitstav ei ole, küll aga võib subjektiivne õigus teatud vaate säilimisele või vaadet teatud määrast rohkem takistavate ehitiste puudumisele tuleneda kehtestatud detailplaneeringust. Eeltoodust tuleneb, et vaidlustamaks ehitusluba selle vastuolu tõttu detailplaneeringuga, peab kaebaja siiski ära näitama, millist talle detailplaneeringust tulenevat õigust ehitusluba rikub. Ehitusloa tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamine on välistatud, kui ehitusluba kaebaja vastavat õigust ei riku.
9.Kõigepealt tuleb tagasi lükata kaebaja väited, mis puudutavad seda, et ehitusloa andmist ei kooskõlastatud Muinsuskaitseameti ja Kaitseministeeriumiga. Kummagi sellise kooskõlastuse eesmärk
ei ole kaebaja õiguste kaitse ning sellel, kas need kooskõlastused olnuks vajalikud või sellest, kas need küsiti ja saadi või mitte, ei ole mingisugust puutumust kaebaja õigustega.
10.Kaebaja väide, et vaidlustatud ehitusluba rikub talle detailplaneeringust tulenevat õigust merevaate säilimisele, on põhjendamatu. Vaidlusaluse ehitusloa esemeks olev hoone ei jää kaebaja kinnistu ja mere vahele. Vaidlusaluse hoone püstitamise korral jääb kaebaja kinnistult otsevaade merele alles: vaidlustatud hoone ei jää isegi alale, mis moodustub, kui tõmmata Suur-Liiva tänavaga ristuvad mõttelised jooned kaebaja kinnistu nurkadest mereni. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda, et Suur-Liiva 25 kinnistule üldse mitte midagi ei ehitataks, kuna selle krundi hoonestamine on sõnaselgelt kehtivas detailplaneeringus ette nähtud. Tegelikult möönab kaebaja isegi, et vaidlusaluse ehitusloa esemeks olev abihoone tema vaadet ei riku, vaid seda rikuks ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis kajastatud perspektiivse elamu asukoht. Sellekohased väited on aga asjassepuutumatud, kuna vaidlusaluse ehitusloaga ei ole antud luba projektis näidatud elamu püstitamiseks.
11.Kaebaja käsitlus, et mitut hoonet hõlmava ehitusprojekti alusel ühe hoone püstitamiseks ehitusloa andmisel peaks hindama ka samas projektis kajastatud teiste hoonete püstitamise võimalikkust või et mitut hoonet hõlmava ehitusprojekti alusel ühe hoone püstitamiseks antud ehitusluba on käsitatav eelhaldusaktina samas projektis nimetatud teise hoone püstitamiseks antavale ehitusloale, on väär. Antud juhul taotles kolmas isik ehitusloa väljastamist konkreetselt ehitusprojektis märgitud abihoone püstitamiseks. Ehitusloa taotluse läbi vaatamisel ei saanud vastustaja põhimõtteliselt anda mistahes eelhinnangut sellele, kas tulevikus on võimalik anda ehitusluba ka samas ehitusprojektis kajastatud elamule. Tegemist ei ole ka osahaldusaktiga. Kaebaja ei ole taotlenud ehitusloa andmist perspektiivsele elamule. Asjaolu, et ehitusloa taotluse aluseks olev ehitusprojekt käsitleb ka muid kui ehitusloa taotluse esemeks olevaid hooneid, ei ole asjaolu, mis oleks andnud aluse ehitusloa andmisest keelduda. Kaebaja väited ehitusprojekti ebaselguse kohta on põhjendamatud. Kaebaja ei ole esitanud ühtki konkreetset põhjust, miks ei ole ehitusprojekti järgi võimalik ehitada ehitusloa saanud hoonet. Ehitusprojekti pinnalt ei teki mingisugust kahtlust selles, et projekteeritud abihoone püstitamine on ehitustehniliselt võimalik ilma elamut püstitamata. Põhjendamatu on ka kaebaja seisukoht, et abihoone ei ole ilma elamuta kasutatav. Abihoonel iseenesest ei ole mingisugust kindlat kasutusotstarvet. Kasutuskõlbmatust ehitisest saaks rääkida näiteks elamu puhul, mille eluruumid ei vasta eluruumile esitatavatele nõuetele vms. Suur-Liiva 25 kinnistule on Kastinina DP kohaselt ette nähtud pereelamu püstitamine, kusjuures krundile võib ehitada kuni 2 hoonet. Asjaolu, et käesoleval juhul ehitusloa saanud hoones on mitu vannituba ja välisust, ei välista selle kasutamist elamumaa sihtotstarbele vastaval viisil. Ühelgi juhul ei saa asuda seisukohale, et projekteeritud abihoone siseruumilahendus kaebaja õigusi rikuks.
12.Ehitusprojekti joonistelt ja seletuskirjast nähtub selgelt, milline osa ehitusprojektist on ehitusloa esemeks. Kõnealune osa on ehitusprojekti asendiplaanil tähistatud kui „I ehitusjärk“ ja eraldatud selgelt nähtava sinise joonega. On ilmne, et ehitusloa andmisel ei ole vastustaja arvesse võtnud – ega oleks ka saanud arvesse võtta – ühtki objekti, mis jääb asendiplaanil näidatud abihoonega võrreldes sellest sinisest joonest teisele poole.
13.Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et abihoone paigutamine sinna, kuhu see ehitusprojektis paigutatud on, määrab faktiliselt tingimata ära tulevase elamu ehk detailplaneeringu kohaselt SuurLiiva 25 krundile lubatud teise hoone asukoha. Siinkohal tuleb tähele panna, et detailplaneeringus on kõik krundi ehitusõigust puudutavad parameetrid sätestatud suurima lubatud näitajana. See tähendab
seda, et Kastinina DP kohaselt saab Suur-Liiva 25 kinnistule püstitada kõige rohkem 2 hoonet, mille ehitusalune pindala kokku on kõige rohkem 200 m2. Kinnisasja omanikul ei ole kohustust asuda detailplaneeringus ette nähtud krundi ehitusõigust realiseerima tervikuna ühekorraga, ta võib seda teha osade kaupa. See on kinnistu omaniku valik, ent ehitusõiguse osalise realiseerimise korral riskib kinnistu omanik sellega, et realiseerides ühe osa ehitusõigusest teatud moel – ehitades näiteks teatud suurusega abihoone teatud kindlasse kohta krundil – ei pruugi tal olla tulevikus võimalik enam krundi ehitusõiguse realiseerimine detailplaneeringus ette nähtud suurimas lubatud ulatuses, kuna varasemas etapis tema enda poolt tehtud valiku tagajärjel on teise hoone püstitamise võimalused niivõrd palju ahenenud, et seda ei ole teiste isikute, eelkõige piirinaabrite õigusi arvestades enam reaalselt püstitada võimalik. Antud juhul tähendab see seda, et püstitades abihoone sinna, kuhu see vaidlustatud ehitusloas lubatud püstitada on ja tehes selle nii suure nagu projektis ette nähtud, ei saa kolmas isik mitte mingisugust eelist tulevase teise hoone asukoha osas, vaid vastupidi. Kui tulevikus Suur-Liiva 25 krundile teise hoone ehitamisega seoses põrkuvad ühelt poolt kolmanda isiku huvi realiseerida detailplaneeringus ette nähtud suurim lubatud ehitusmaht ja kaebaja huvi merevaate säilimise vastu, ei saa erilist kaalu olla argumendil, et elamut ei ole võimalik Suur-Liiva 25 kinnistul mujale paigutada, kui see võimatus on tingitud kolmanda isiku enda valikust hakata ehitusõigust realiseerima osaliselt ja alustades käesolevas asjas vaidluse all oleva ehitusloa esemeks oleva abihoone püstitamisest. Ehitusõiguse osalise realiseerimise korral ei ole haldusorgani ülesanne hinnata sellise tegevuse otstarbekust ega analüüsida seda, kas või mil määral võib see takistada edaspidi suurimas lubatud ulatuses ehitusõiguse realiseerimist. Nii ei pidanud vastustaja ka käesoleval juhul hindama ei seda, kas juhul kui kolmas isik ehitab ehitusloa taotluse esemeks oleva abihoone, saaks ta tulevikus püstitada ka projektis kajastatud elamu või mitte ning samuti ei pidanud vastustaja ehitusloa andmisel hindama võimaliku tulevase elamu mõjusid kaebajale. Vastustaja võis lähtuda tõdemusest – mis on juba vaidlustatud abihoone ja kaebaja kinnistu paiknemist arvestades ilmselge – et asjaomane abihoone ise kaebaja vaadet rikkuda ei saa.
14.Nõustun kolmanda isiku seisukohaga osas, mis puudutab terrasse ja osalist krundi katmist kivisillutisega. Ehitusprojektist nähtub üheselt, et tegemist on maapinnal olevate ja kaebaja jaoks olulist visuaalset mõju mitte omavate rajatistega, mille ette nägemist ehitusloa saanud projektis ei saa kaebaja vaidlustada argumendiga, et need halvendavad talle detailplaneeringu kohaselt tagatud vaadet merele. Kolmas isik on õigesti leidnud, et ka asjaomane terrass ja sillutis jäävad igal juhul detailplaneeringuga kaitstud kaebaja vaateulatusest välja.
15.Põhjendamatu on ka kaebaja väide, et ehitusprojekti kohaselt saab kolmas isik ehitada kaebaja vaadet piirava kõrge piirdeaia. Ehitusluba on antud ehitusprojekti realiseerimiseks mahus, mis on kajastatud ehitusprojekti osas „I ehitusjärk“, ükski selle projekti osa ei saa kaebaja vaadet varjata. Piirdeaia osas on aga projekti asendiplaani seletuskirja punktis 2.7.6 märgitud, et krunt ümbritsetakse piirdeaiaga, mille kõrguseks on 1,2 meetrit. Selline piirdeaed ei ole Kastinina DP-ga vastuolus.
16.Väär on kaebaja seisukoht, nagu oleks vastustaja asunud vaidlustatud ehitusloa andmisega sammhaaval lubama sedasama lahendust, mida kavandati haldusasjas 3-21-701 tehtud kohtuotsusega tühistatud projekteerimistingimustes. Eelnimetatud projekteerimistingimuste näol oli tegemist detailplaneeringust hälbivat ehitusõigust ette nägevate projekteerimistingimusega, mille tühistamist põhjendas halduskohus eeskätt sellega, et seadus ei näinud ette võimalust projekteerimistingimusega suurendada ehitusalust pinda, ent just seda oli asjaomastes projekteerimistingimustes tehtud. Projekteerimistingimuste peale esitatud kaebuse läbi vaatamisel sai kohus hinnata seda, kas konkreetsed projekteerimistingimused on õiguspärased, ent ei saanud teha mingisugust
kaugemaleulatuvat järeldust selle kohta, milliseid ehitisi Suur-Liiva 25 kinnistule üldse ehitada võib. Halduskohus ei käsitlenud ega saanudki käsitleda küsimust, kas mingisuguses osas oleks projekteerimistingimustes käsitletu realiseerimine võimalik. Ühelgi juhul ei tulene eelviidatud kohtuotsusest seisukohta, et sellise abihoone, nagu on vaidlustatud ehitusloa esemeks, püstitamine on detailplaneeringu kohaselt välistatud. Siinkohal tuleb rõhutada, et halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi „HkMS“) § 177 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt on kohtuotsus siduv ja täitmiseks kohustuslik osas, milles kohus lahendab kaebuses esitatud nõude kaebuse aluseks olevatel asjaoludel. Õigusnormi tõlgendamist ja kohaldamist puudutavate kohtuotsuse põhjenduste mõju ei ulatu väljapoole ning need ei ole haldusorganile siduvad, välja arvatud juhul kui kohus kohustab haldusorganit uue otsuse tegemiseks lähtudes kohtuotsuses tuvastatud asjaoludest või seal esitatud tõlgendustest. Seega ei pidanud vastustaja käesoleval juhul ehitusloa andmisel juhinduma haldusasjas 3-21-701 tehtud kohtuotsuses esitatud põhjendustest. Ehitusluba oleks eelnimetatud kohtuotsusega vastuolus, kui see oleks antud kohtuotsusega tühistatud projekteerimistingimuste alusel, ent nii see ei ole.
17.Mis puudutab kaebaja väidet, et vaidlustatud ehitusloa esemeks olev abihoone jääb väljapoole detailplaneeringus ette nähtud hoonestusala, siis esiteks tuleb siinkohal märkida, et kaebusest ei selgu kuidagi, et abihoone selline paiknemine saaks rikkuda kaebaja õigusi, sealhulgas selliseid õigusi teatud keskkonnale, mis tulenevad detailplaneeringust. Võrreldes vaidlusaluse abihoone asukohta Kastinina DP joonisel 2 näidatud pruuni alaga, on ilmne, et ehitusloas valitud lahendus tagab kaebajale märksa avarama vaate, kui see oleks juhul kui abihoone oleks püstitatud eelnimetatud pruuniga tähistatud alale. Teiseks ei saa aga nõustuda kaebaja seisukohaga, et Kastinina DP joonisel 2 pruuniga märgitud alade näol, mis on joonise legendi kohaselt „juurdeplaneeritud hoonestus“ on tegemist krundi hoonestusalaga kehtiva planeerimisseaduse tähenduses. Haldusasjas 3-21-701 tehtud kohtuotsuse põhjendavas osas (vt osundatud kohtuotsuse punkt 37) esitatud vastupidine seisukoht ei ole veenev järgmistel põhjustel. Esiteks võeti krundi hoonestusala mõiste esmakordselt kasutusele praegu kehtivas ehk 01.07.2015 jõustunud planeerimisseaduses. Kastinina detailplaneering on kehtestatud 1997. aastal, mil detailplaneeringute koostamist ja kehtestamist reguleeris planeerimis- ja ehitusseadus, mille sätetest ei tulenenud sootuks, et detailplaneeringuga oleks vajalik kindlaks määrata krundi hoonestusala täna kehtiva seaduse tähenduses. Isegi kui möönda, et planeerimis- ja ehitusseadus detailplaneeringus sellise piirangu kehtestamist ei välistanud, saaks sellise hoonestusala määramisest rääkida juhul kui see vastavast planeeringudokumendist selgelt nähtuks. Käesoleval juhul see nii ei ole. Kastinina DP seletuskirja punktis 5.6. on märgitud, et „[e]lamukrundid on mõeldud pereelamute ehitamiseks. Kruntide ehitusõigus selgub joonistelt nr 3. ja 4. Elamud on kavandatud maksimaalselt kahekorruseliste ehitustena. Ca 30◦ räästanurgaga katuste põhimaht peaks olema paralleelne Suur-Liiva tänavale. Soovitav oleks viimistlusel kasutada puit- või krohvipindu. Kruntide hoonestamisel maksimaalselt säilitada olemasolevat kõrghaljastust“. Eelnevalt osundatud joonis nr 4 ei puuduta Suur-Liiva 25 krunti, joonisel nr 3 on selle krundi kohta aga märgitud ehituskeeluala ja ehitusjoon, krundi sihtotstarve (pereelamu), lubatud ehituste arv krundil (2), maksimaalne lubatud ehitusalune pindala (200 m2) ja ehitiste maksimaalne kõrgus (8,5 meetrit). Seega ei nähtu ei Kastinina DP kirjeldavast osast ega joonistelt, et detailplaneeringus oleks soovitud täpsustada hoonete võimalikku paiknemist muul moel kui ehitusjoone ja ehituskeeluala piiri märkimise teel. Viimaks lükkab selle võimaluse ümber ka konkreetselt Suur-Liiva 25 krundi suuruse ja Kastinina DP joonisel nr 2 osutatud pruuniga näidatud ala suuruse võrdlus: käepäraste vahenditega mõõtes ja krundi tegelikku suurust teades, ilmneb, et vastava pruuniga tähistatud ala suurus olekski looduses umbes 200 m2 ehk enam-vähem võrdne suurima lubatud ehitusaluse pindalaga. Kui eelneva taustal asuda seisukohale, et tegemist on hoonestusalaga kehtiva planeeringuseaduse tähenduses, tähendaks see, et 1997. aastal
kehtestatud detailplaneeringus oli sisuliselt kindlaks määratud ka ehitatava hoone põhiplaan. Sellesse pruuni alasse Kastinina DP-s lubatud kahte hoonet paigutada praktiliselt võimalik ei oleks. Selline tõlgendus Kastinina DP-le oleks ilmselgelt ebamõistlik. Niisiis tuleb nõustuda vastustaja selgitusega, et Kastinina DP joonisel 2 kajastatud juurdelisatava hoonestuse tähistamine on pelgalt illustratiivse tähendusega ega määra kindlaks krundi ehitustingimusi.
18.Teine kaebaja kandev väide on see, et ehitusloa aluseks olevas projektis ette nähtud Suur-Liiva 25 kinnistul maapinna tõstmine võib kaasa tuua üleujutuste korral vee valgumise kaebaja kinnistule. Kaebaja heidab vastustajale ette, et viimane pole ehitusloa andmisel seda hinnanud. See etteheide on põhjendamatu, kuna projektilt nähtuvatel andmetel ei ole kaebaja väide üleujutuste võimalikust kahjulikust mõjust usutav. Ühelt poolt on kolmandal isikul õigus selles, et kaebaja ei ole loogiliselt selgitanud võimalust, et merevesi jõuab üle Suur-Liiva 25 kinnistu kaebaja kinnistule, ent ei valgu sealt enam ära. Teiseks on ilmne, et merevee kogust arvestades sõltub merevee taseme tõusu korral kaebaja kinnistu üle ujutamine merevee taseme ja kaebaja kinnistul maapinna taseme vahekorrast, ega saa märkimisväärsel määral sõltuda sellest, kui kõrge on maapind Suur-Liiva 25 kinnistul. Pigem on usutav, et kaebajast mere poole jääva maa tõstmine vähendab otse üle Suur-Liiva 25 kinnistu merevee valgumist kaebaja kinnistule. Mis puudutab sademevete liikumist, siis ühelt poolt on vastustaja põhjendatult viidanud sellele, et ehitusloa saanud projektis on ette nähtud, et kinnistule tekkivad sademeveed juhitakse haljasaladele ning naaberkinnistutele sademevett ei juhita. Ehitusprojekti pinnalt ei teki ka mõistlikku kahtlust, et Suur-Liiva 25 kinnistul maapinna tõstmine ehitusprojektis näidatud ulatuses võiks tegelikult kaasa tuua sademevee valgumise kaebaja kinnistule. Seejuures tuleb tähele panna, et projekti vertikaalplaneeringu joonisel, mille õigsust kaebaja kahtluse alla seadnud ei ole, toodud kõrgusmärkidest nähtub, et kaebaja kinnistu on siiski pisut kõrgemal Suur-Liiva tänava pinnast ning Suur-Liiva tänava pind langeb Lahe tänava suunas. Suur-Liiva tänavapinna (tänava keskel) kõrgusmärgiks kaebaja kinnistu (Lahe tn poolt vaadates) kõige kaugemas nurgas on 2,05 m, kaebaja kinnistu ja Suur-Liiva tn 32 kinnistu piiril 1,97 m, sealt edasi 1,92 meetrit ning maapind langeb jätkuvalt mere poole viivat tänavaharu pidi. Seega on ebausutav sademevee valgumine kaebaja kinnistule. Arvestades samas piirkonnale omast üleujutuste ohtu, mille osas menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole, on Suur-Liiva 25 kinnistul maapinna tõstmine sellises ulatuses, nagu see vaidlustatud ehitusloa realiseerimise käigus toimub, paratamatult vajalik selleks, et see kinnistu oleks talle detailplaneeringus ette nähtud elamumaa otstarvet arvestades kasutatav ning selleks, et sinna oleks võimalik rajada hoone, mida merevee eeldatav tõus ei kahjusta. Projektis ette nähtud maapinna tõstmine ei ole ühelgi juhul ülemäärane ega võrreldav kaebaja poolt kaebuses viidatud kohtulahendis käsitletud olukordadega, kus maapinna tõstmisel oli esiteks arvestatav visuaalne mõju (ehk tõstetud maapinnale püstitatavad ehitised paistnuksid kõrgemad kui detailplaneeringus ette nähtud) ning kus maapinna tõstmise puhul oli selge põhjendatud kahtlus, et see toob kaasa vee valgumise naaberkinnistutele. Käesoleval juhul sellist kahtlust vastustajal tekkima ei pidanud ja seega ei saa vastustajale ette heita selle küsimuse põhjalikuma analüüsita jätmist.
19.Viimaks ei saa nõustuda ka kaebaja seisukohaga, et vastustaja oleks pidanud ta ehitusloa menetlusse kaasama. EhS § 26 lõikest 6 ja lõike 7 punktist 2 tulenevalt tuleb piirinaaber menetlusse kaasata vajadusel. Vajadust hindab pädev organ kaalutlusõiguse alusel. Käesoleval juhul on ilmne, et vastustaja järeldus, et kaebaja kaasamine ei ole vajalik ega otstarbekas, jäi lubatud kaalutlusõiguse piiresse ega olnud ilmselgelt meelevaldne. Nõustuda ei saa siiski kolmanda isiku seisukohaga, et kaebaja kaasamise vajaduse välistas pelgalt see, et kaebaja ei ole otseselt Suur-Liiva 25 piirinaaber. Tõsi on, et kahte kinnisasja eraldab tänavamaa, ent EhS tähenduses tuleb kaebajat sellegipoolest käsitada piirneva kinnisasja omanikuna EhS eelviidatud sätete tähenduses, kuna neis sätetes peetakse silmas
vaadeldaval kinnistul toimuvast ehitustegevusest ja selle tulemusest eelduslikult kõige enam mõjutatud ja kõige lähemal asuva teise kinnistu omanikku. Linnas tuleb selleks üldjuhul pidada ka teisel pool tänavat asuva kinnisasja omanikku, vähemalt sellise võrdlemisi kitsa tänava puhul, nagu seda on Suur-Liiva tänav kaebaja ja kolmanda isiku kinnistute vahel. Sellele vaatamata võis vastustaja kaebaja menetlusse kaasamata jätta, kuna ehitusloa taotluse aluseks olevas projektis kajastatud lahendus (osas, milles ehitusluba taotleti), ei saanud vastustajale teada olevatel andmetel kaebaja põhjendatud huve ja õigusi kahjustada. Seda just põhjusel, et oma huve oli kaebaja väljendanud selgelt kohtuasjas 3-21-701 toimunud menetluses. Kuna oli ilmne, et taotletava ehitusloa alusel hoone püstitamine ei saa kaebaja vaadet rikkuda ning polnud nähtav, et antava ehitusloa alusel ehitamine muul viisil kaebaja õigusi kahjustada saaks, võis vastustaja otsustada, et kaebaja kaasamine või tema käest enne ehitusloa väljastamist arvamuse küsimine ei ole vajalik. Ühelgi juhul ei pidanud vastustaja haldusasjas 3-21-701 tehtud kohtuotsusest järeldama, et Suur-Liiva 25 kinnistule mistahes ehitise püstitamisel peaks igal juhul eriti hoolega kaaluma selle ehitise mõju kaebaja kinnistult avanevale merevaatele. Eelnimetatud kohtuotsuses leiti tõepoolest, et kaebaja kinnistult avanev vaade on selle kinnistu oluliseks väärtuselemendiks, ent samavõrd tõsi on ka see, et kehtivas Kastinina DP-s on Suur-Liiva 25 kinnistu hoonestamine ette nähtud. Seega võis vastustaja asuda seisukohale, et konkreetsel juhul on ehitusloa taotluse esemeks oleva abihoone paigutus Suur-Liiva 25 krundil selline, et veel vähem kaebaja vaadet häiriva hoone püstitamine sellele kinnistule poleks mõeldav. Olukorras, kus erinevatest võimalikest lahendustest on valitud selline, mis ilmselgelt naabri konkreetset teadaolevat huvi kõige vähem kahjustab, ei pea haldusorgan naabrit menetlusse kaasama.
20.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõikes 8 on sätestatud, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude välja mõistmist. Küll on seda teinud kolmas isik, kes osales menetluses vastustaja poolel ja kellel eeltoodust tulenevalt on õigus nõuda menetluskulude välja mõistmist kaebajalt. Kolmas isik taotleb kokku 2220+1029=3249 euro suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Esitatud arvete kohaselt vastab kulu 15,9 advokaadi töötunnile. Vaidluse sisu, eeskätt kaebaja koostatud ja esitatud menetlusdokumentide mahtu arvestades ei saa õigusabikulu pidada ülemääraseks ei asja materjalide läbi töötamise, esimese vastuse ega ka täiendava vastuse koostamisega seotud kulude osas. Sisuline vaidlus sedalaadi kohtuasjades, kus taotletakse haldusorgani poolt kolmanda isiku kasuks antud haldusakti tühistamist, toimubki kaebaja ja kolmanda isiku vahel. Kaebaja menetluskulud on kolmanda isiku omadest enam kui 1/3 võrra suuremad. Ka see kinnitab, et kolmanda isiku menetluskulud ei ole ülepaisutatud. Asjaolu, et menetluskulude eest on arve väljastatud OctoberFirst OÜ-le ei välista menetluskulude välja mõistmist (HkMS § 109 lg 5). Kolmas isik ei pea tõendama, mis alusel on tal tekkinud kohustus vastavas osas kulud eelnimetatud äriühingule hüvitada. Vastavasisulise kokkuleppe puudumisel võib see kohustus tuleneda ka alusetu rikastumise sätetest. Kaebaja tõlgendusega, et HkMS § 109 lg 5 kohaldub vaid neil juhtudel kui arve on adresseeritud menetlusosalisele, ent selle on tasunud keegi teine, ei saa nõustuda. Nimelt ei ole menetluskulude väljamõistmiseks arve tasumine üldse oluline. Olukorras, kus füüsilisest isikust menetlusosalise eest on õigusabi osutaja ees võtnud menetluskulude kandmise kohustuse äriühing, tuleb eeldada sellesisulise kokkuleppe olemasolu menetlusosalise ja äriühingu vahel ning samuti tuleb eeldada, et sellega kaasneb eelnimetatud füüsilisele isikule hüvitamise kohustus. Antud juhul asjaomase äriühingu näol on tegemist kolmanda isikuga seotud äriühinguga. Ka sellise ühingu puhul saab eeldada, et füüsilisel isikul on hüvitamise kohustus. Õigusabi osutaja on kinnitanud, et vastav kulu on seotud õigusabi osutamisega selles asjas. Kulu suurust ja selle kujunemise kohta toodud selgitusi
arvestades ei ole põhjust selles kahelda. Neil asjaoludel on kaebajalt kolmanda isiku kasuks menetluskulu välja mõistmine põhjendatud.
/allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.