Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Liisa Linna Vastustaja – Haapsalu linn, esindaja EK Kolmas isik – Y, esindaja vandeadvokaat Sander Elias
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Linnavalitsuse
08.06.2022
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X apellatsioonkaebus ning tühistada Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsus haldusasjas nr 3-22-1311.
2.Tühistada Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022 korraldus nr 544.
3.Mõista Haapsalu linnalt X kasuks välja esimese ja teise kohtuastme menetluskulud 9338,70 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2024. Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata
3-22-1311 menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Haapsalu Linnavolikogu kehtestas 25.04.1997 otsusega nr 37 Kastinina detailplaneeringu, millega määras muu hulgas Suur-Liiva tn 25 kinnistule ehitusõiguse. Haapsalu üldplaneering kehtestati 24.11.2006 ning sellega jäeti detailplaneering kehtima. Üldplaneeringu järgi on ala juhtfunktsiooniks väikeelamumaa. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 5.6 on märgitud, et krunt on mõeldud pereelamu ehitamiseks ning krundi ehitusõigus nähtub jooniselt nr 3, kus on märgitud, et krundi suurim lubatud ehitusalune pindala on 200 m2 ning sinna võib rajada kaks ehitist maksimaalse kõrgusega 8,5 meetrit. Joonisel nr 3 on kajastatud ehituskeeluala ja ehitusjoon.
2.Haapsalu Linnavalitsus andis 03.03.2021 korraldusega nr 186 Suur-Liiva tn 25 detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused, mis tühistati X kaebuse alusel 28.06.2021 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-21-701. X on Suur-Liiva tn 30 kinnistu omanik.
3.Haapsalu Linnavalitsus otsustas 11.08.2021 korraldusega nr 677 anda ehitusloa Suur-Liiva tn 25 krundile abihoone püstitamiseks. 12.08.2021 väljastatud ehitusloa 2112271/27462 kohaselt võib püstitada 89,6 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga 2-korruselise hoone vastavalt ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojektile. X vaidlustas korralduse halduskohtus (haldusasi nr 3-21-2081), kus kaebus jäi 10.12.2021 otsusega rahuldamata.
4.Haapsalu Linnavalitsus otsustas 08.06.2022 korraldusega nr 544 väljastada ehitusloa Suur-Liiva tn 25 kinnistule üksikelamu püstitamiseks. Suur-Liiva tn 25 kinnistu üksikelamu jääb väljapoole detailplaneeringu joonisel nr 3 määratud ehituskeeluala ning kinnistu hoonete summeeritud ehitisealune pind kokku on 194,5 m2. Detailplaneering ei määra hoonestuse paiknemist kinnistul väljaspool ehituskeeluvööndit. Tiheasustusalal ei saa olla õiguspärast ootust status quo säilitamiseks ning naaber peab taluma planeeringuga lubatud ehitise rajamist. Suur-Liiva tn 30 kinnistu töökojast avanev senine vaade ei kaalu üles Suur-Liiva tn 25 kinnistu omaniku huvi rajada oma krundile hooneid lähtuvalt detailplaneeringuga antud ehitusõigusest. Üld- ega detailplaneeringus pole määratud säilitatavat vaatekoridori. Suur-Liiva tn 30 omaniku ettepanekute osas kokkulepet ei saavutatud. Kivisillutis ja terrass on tasapinnalised rajatised ega tekita vaateliselt visuaalset häiringut ning ei mõjuta kinnistu täisehitust ega kuulu seega detailplaneeringuga lubatava ehitusaluse pinna hulka. Oma krundile kivisillutise ja kuni 1 m kõrguse terrassi rajamine on vaba ehitustegevus, mille jaoks ei pea esitama ehitusteatist ega taotlema ehitusluba. Võttes arvesse, et naaberkinnistult avanev vaade ei ole subjektiivselt kaitstav õigus, ehitatav hoone ei riku insolatsiooninõudeid ning vastab detailplaneeringule, on ehitusloa andmine põhjendatud.
5.X esitas 15.06.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022 korralduse nr 544 tühistamiseks. Ehitusluba on kehtiva detailplaneeringuga vastuolus. Ehitusloa realiseerimine tooks kaasa kaebaja kinnistu väärtuslikema komponendi ehk merevaate kadumise, misläbi langeb märgatavalt kinnistu emotsionaalne ja turuväärtus. Seda kinnitab 29.08.2022 kinnisvaraekspertide arvamus. Detailplaneeringu põhijooniselt nähtub hoonestusala, mis on
2(11)
3-22-1311 paigutatud krundile selliselt, et tagab Suur-Liiva tn 30 kinnistul asuvast hoonest merevaate koridori. Haldusasjas nr 3-21-701 on kohus tuvastanud 28.06.2021 otsuse põhjendavas osas, et kaebaja kinnistult avanevat merevaadet võib pidada kinnistu üheks väärtuslikemaks komponendiks, detailplaneering tagab merevaate ning projekteerimistingimustega ette nähtud elamu väljub detailplaneeringu joonisel märgitud hoonestusalalt. Lisaks leidis kohus, et merevaate pea täielikult ära kaotamine oleks detailplaneeringu olemuslik muutmine. Ka haldusasjas nr 3-21-2081 tehtud 10.12.2021 otsuse kohaselt oleks Suur-Liiva tn 30 merevaate blokeerimine vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ning kujutaks endast detailplaneeringu olemuslikku muutmist. Merevaate säilitamine kaalub üles Suur-Liiva tn 25 kinnistu omaniku huvi paigutada oma elamu just sinna kohta, kus see merevaate varjaks. Kolmas isik ei vaidlustanud kohtuotsuste põhjendusi ega saa neis tuvastatud asjaolusid siinses asjas enam vaidlustada. Huvide konflikti on võimalik lahendada vaid uue detailplaneeringu menetluses. Haldusasjas nr 3-21-701 on loetud kaebaja huvi kaalukaks. Sellele vaatamata andis vastustaja välja merevaadet blokeeriva ehitusloa. Ületatud on detailplaneeringu järgset maksimaalset ehitusalust pindala, kuna selle hulka tuleks arvestada ka maapinnal paiknevad ja tõstetud väliterrassid ning kivisillutis. Ehitusluba ei vasta koostamisel olevale Haapsalu linna üldplaneeringule üldiste põhimõtete ja miljööväärtuslike alade, sh Kastinina piirkonna eritingimuste osas. MTÜ Vana Haapsalu Selts on leidnud, et kavandatav kolmanda isiku hoone ei sobi mahult ega stiililt piirkonda. Vastustaja pole kaalumisel lähtunud kaebaja hoone tegelikust kasutusotstarbest (elamu), leides, et töökojast avanev vaade ei kaalu üles kolmanda isiku huvi. Arvestatud pole kaebaja kinnistu väärtuse vähenemist ega menetluse lõpp-etapis oleva uue üldplaneeringuga. Elamu asukoha ega suuruse osas pole kaalutud ühtegi muud alternatiivi.
6.Haapsalu linn palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktis esitatud seisukohtade juurde. Kaebaja tõlgendab vääralt haldusasjas nr 3-21-2081 tehtud kohtuotsust. Selgusetuks jääb, millistest kohtu seisukohtadest saab järeldada, et merevaate blokeerimine Suur-Liiva tn 30 kinnistult oleks vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ning Suur-Liiva tn 30 kinnistult merevaate säilitamine kaalub üles kolmanda isiku huvi paigutada oma kinnistul elamu lubatud hoonestusalale. Vaidlustatud ehitusluba anti kehtiva Kastinina detailplaneeringu alusel ning on kooskõlas ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg-ga 1 ja § 44 lg 1 p-ga 1. Kaebaja peab ekslikult detailplaneeringu järgseks hoonestusalaks detailplaneeringu illustreerivat joonist nr 2. Seal on tõesti märgitud hoonestusalana üks võimalikest ehitusalustest pindadest, kuid tegemist on ainult illustratiivse materjaliga, mis ei oma õiguslikku tähendust. Planeeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 9 lg 8 kohaselt võis kohalik omavalitsus nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või makettide lisamist, et muuta planeering arusaadavamaks avalikustamises ja otsustamises osalejatele. Seega ei näinud planeeringu kehtestamise ajal seadus ette nn põhijoonist (detailplaan). Õiguslikku tähendust omab detailplaneeringu seletuskirja p 5.6, mis viitab joonisele 3. Joonise 3 kohaselt on määratud ehituskeeluala ning planeeritud kruntide asukoht. Jooniselt nähtub, et planeeritud ehitusjoonena on nähtud ette terve krunt, v.a ehituskeeluala.
3(11)
3-22-1311 Ehitusprojekt peab vastama majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Ehitusprojekti kohaselt kaetakse hooviala klinkerkiviga, mis ei puutu ehitusalusesse pinda. Vastavalt 05.06.2015 majandus- ja taristuministri määruse nr 57 "Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused" § 19 lg-le 6 ei loeta ehitisealuse pinna hulka hoone küljes olevat terrassi. EhS lisa 1 järgi tuleb taotleda ehitusteatis terrassile, mille kõrgus ületab 1 m hoonet ümbritsevast maapinnast. Seega alla 1 m kõrgusega terrassi võib oma krundile rajada ilma vastustajalt luba küsimata. Sellist maapealset terrassi ei pea arvestama ka ehitisealuse pinna hulka. Õige pole kaebaja seisukoht, et ehitusloa väljastamisel oleks pidanud kaaluma ka asjaolu, et kaebaja kasutab Suur-Liiva tn 30 asuvat tootmishoonet elamuna. Kuigi vastustajale võib olla selgitatud ja näidatud, et eelnimetatud hoones on võimalik elada ja väljastatud on ka projekteerimistingimused (vastustajale ei ole esitatud ühtegi teadet võimaliku ehitusloa kohta), on tegemist hüpoteetilise ning tulevikus tekkiva elamuga, mis ei mõjuta praegusel ajal tehtavaid toiminguid. Väär on kaebaja seisukoht, et Tallinna Halduskohtu 28.06.2021 otsuses haldusasjas nr 3-21701 tuvastatud asjaolud omavad selle asja osapooltele iseseisvat mõju. Vastustaja peab kohaseks haldusasjas nr 3-21-2081 võetud kohtu seisukohta (otsuse p 16).
7.Y palus jätta kaebus rahuldamata.
8.Tallinna Halduskohus jättis 03.04.2023 otsusega kaebuse rahuldamata, mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 3024 eurot ning tühistas 16.06.2022 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse.
8.1.Vaidlus puudub selles, et detailplaneeringu joonist nr 3 ja eelprojekti asendiplaani (joonis nr AR-4-02) võrreldes paikneb projekteeritud üksikelamu väljaspool detailplaneeringu järgset ehituskeeluala ning projekteeritud üksikelamu jääb osaliselt väljapoole detailplaneeringu joonisel nr 2 (detailplaan) tingmärgiga „juurdeplaneeritud hoonestus“ näidatud asukohta.
8.2.EhS § 44 p-de 1 ja 4 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalikõiguslikele kitsendustele (p 1) ning ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (p 4). Tallinna Ringkonnakohus on asjas nr 3-20-662 (otsuse p 13) leidnud, et naaberkinnisasjade omanike huvide tasakaalustamise koht on detailplaneeringumenetlus ning ehitusloast keeldumine viidatud alusel saab olla üksnes erandlik. Ehitusloa andmisel ei saa hakata uuesti hindama ja kaaluma huve, mida kaaluti detailplaneeringu menetluses ja selle kehtestamisel. Vastasel korral kaotaks detailplaneeringu menetlus igasuguse mõtte.
8.3.Ekslik on kaebaja seisukoht, et detailplaneeringu joonisel nr 2 (detailplaan) on siduvalt ära määratud hoonestusala, millest väljapoole ehitada pole lubatud. Haldusasjas nr 3-21-2081 on kohus otsuse p-s 17 selgitanud, et krundi hoonestusala mõiste tuli kasutusele 01.07.2015 jõustunud planeerimisseadusega (PlanS). Asjassepuutuv detailplaneering on algatatud ja kehtestatud 1997. a-l, kui kehtis planeerimis- ja ehitusseadus, mis ei näinud hoonestusala määramist ette, vaid määrav oli krundi ehitusõigus (PES § 9 lg 4). PES § 9 lg 8 alusel oli võimalik lisada detailplaneeringule illustreerivaid jooniseid või teha makett, et planeeringulahendust arusaadavamaks muuta. See ei saanud kitsendada detailplaneeringuga antud ehitusõigust (detailplaneeringu seletuskirja p 5.6, joonis nr 3). Detailplaneeringu alusel koostatud ehitusprojekt ei pidanud illustreerivale joonisele üksüheselt vastama (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-59-13, p 22). 4(11)
3-22-1311 Detailplaneeringu joonisel nr 2 toodud pruunid kastid saavad olla käsitatavad üksnes detailplaneeringu koostaja poolt indikatiivsena pakutud elamu asukohtadena, näitamaks nende paigutust tänavafrondi suhtes, mis on elamukrundi hoonestamise tingimus detailplaneeringu seletuskirja p-s 5.6 („katuste põhimaht peaks olema paralleelne Suur-Liiva tänavale“). Detailplaneeringu kohane võimalik hoonestatav ala on Suur-Liiva tn 25 kinnistul ranna ehituskeelualast välja jääv ja ehitusjoonega näidatud ala. Detailplaneeringu kirjeldavast osast ei nähtu, et detailplaneeringus oleks soovitud täpsustada hoonete võimalikku paiknemist muul moel kui ehitusjoone ja ehituskeeluala piiri märkimise teel.
8.4.Detailplaneeringuga antud ehitusõigus on kujutatud joonisel nr 3, millele viitab detailplaneeringu seletuskirja p 5.6. Eelprojekt on detailplaneeringuga vastavuses nii ehitusala kui ka ehitusaluse pindala osas. Mingit siduvust ei saa omistada kaebaja arusaamisele kehtivast detailplaneeringust kinnistu soetamise või kaevatava haldusakti andmise ajal. Kohus nõustub hoonestusala ja asjas nr 3-21-701 tehtud kohtuotsuse siduvuse osas haldusasjas nr 3-21-2081 antud hinnanguga. Haldusasjas nr 3-21-701 oli kaebuse esemeks projekteerimistingimuste tühistamine ning see kaebus rahuldati. Kohus leidis, et detailplaneeringu joonisel nr 2 on märgitud hoone asukoht siduvana. Kohtu seisukoht pole veenev, arvestades „hoonestusala“ mõiste kasutuselevõtmise aega alles 2015. a PlanS-s. Haldusasjas nr 3-21-2081 leidis kohus seevastu, et planeeringudokumentidest pole selgelt fikseeritud hoone asukoha määramise soovi, detailplaneeringus on määratud vaid ehitusjoon ja ehituskeeluala (joonis nr 3). Kui detailplaneeringu joonisel nr 2 oleks kujutatud ehitatava hoone põhiplaan, mis jooniselt mõõtmise tulemusel on ligi 200 m2, siis poleks sellesse kasti võimalik mahutada detailplaneeringuga lubatavat kahte ehitist, milline tõlgendus oleks ilmselgelt ebamõistlik. Kõnealuse 1997. a detailplaneeringuga hõlmatud teistel kruntidel ei asu hoonestus detailplaneeringu joonisel pruuniga tähistatud kastis. Seega pole see olnud ehitusõiguse sisuks, vaid pigem illustreerivaks jooniseks hoonete võimaliku paigutuse osas, millel puudub õiguslik siduvus. Kaebajal puudub seega detailplaneeringust tulenev subjektiivne õigus nõuda Suur-Liiva tn 25 kinnistul elamu teistsugust paigutust ja endale merevaate säilitamist. Merevaate osalise säilitamise soovi võis haldusorgan ehitusloa andmisel kaaluda kaebaja huvina, mitte detailplaneeringust võrsunud subjektiivse õigusena. Küll tuli subjektiivse õigusena haldusorganil arvestada detailplaneeringust kolmandale isikule tuleneva õigusega realiseerida ehitusõigus lubatavas mahus.
8.5.Eelprojektis pole ületatud detailplaneeringuga lubatud ehitusalust pinda, milleks on abihoone ja elamu peale kokku 200 m2. Kaebaja leiab vääralt, et ehitusaluse pindala hulka tuleb arvestada üksikelamut ümbritsevate väliterrasside ja parklate (klinkertellisest katend) ala. Halduskohus on asjas nr 3-21-2081 võtnud seisukoha, et terrass ja kivisillutis on maapinnal ega oma kaebaja jaoks visuaalselt olulist mõju ega saa halvendada vaadet merele. See tähendab, et väide ei seondu kaebaja kaitstava subjektiivse õigusega. Ehitusprojekt tuli koostada kehtiva määruse nr 57 alusel, mis ei loe ehitisealuse pinna hulka hoone küljes olevat terrassi (§ 19 lg 6 p 3). EhS lisa 1 kohaselt ei ole alla 1 m kõrguse terrassi rajamiseks vaja haldusorgani luba. Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-3-1-4-12 pole praeguses vaidluses asjakohane. Tolles asjas oli muruterrass koos tugimüüride-variseintega selliselt projekteeritud, et see mõjutas krundi täisehituse lubatavat määra. Krundi täisehituse vältimist visuaalsest aspektist ei mõjuta 5(11)
3-22-1311 juurdepääsuteed ega elamu juurde väikese parkimisplatsi rajamine, mistõttu see ei vaja reguleerimist detailplaneeringuga, vaatamata sellele, et planeerimis- ja ehitusseaduse ajal võis arvata rajatised detailplaneeringu ehitusaluse pinna sisse. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-59-13 leidnud, et detailplaneeringu ehitusaluse pinna hulka ei tule arvata hoonega ehituslikult sidumata terrassi (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu otsus nr 3-14-50042). Riigikohtu lahendis nr 3-18-2244 ulatus terrassiga hoone ehituskeeluvööndisse, millise olukorraga praegu tegemist pole.
8.6.Vastustaja ei jätnud ehitusloa andmisel meelevaldselt arvestamata kaebaja huviga merevaadet säilitada. Vastustaja on lähtunud sellest, et kaebaja merevaade pole subjektiivse õigusena kaitstav, kuna kehtivat detailplaneeringut tuleb tõlgendada teisiti, kui kaebaja sellest aru saab. Kolmandal isikul on õigus realiseerida detailplaneeringuga antud ehitusõigus lubatavas mahus ning naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on õiguspärane ja kehtiva planeeringuga lubatud. Ehitusloa staadiumis ei toimu enam detailplaneeringuga kindlaks määratud põhimõttelise lahenduse ümbrusesse sobivuse hindamist. Haldusaktis on viidatud, et kaebajale kuuluv Suur-Liiva tn 30 kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega ning töökojast avaneva vaate säilitamine pole huvina kaalukas. Paikvaatluse käigus sai vastustajale teatavaks kaebaja poolt tööstushoones olevate ruumide korrastamine elamiseks. Haldusaktist nähtuvad põhjused, miks kaebaja huvi ei saanud hoone teisiti paigutamisel arvestada (tuleks raiuda detailplaneeringuga säilitatav puu; hoone väiksem maht poleks kolmandale isikule suure pere tõttu aktsepteeritav). Haldusasjas nr 3-21-2081 ei asunud kohus seisukohale, et Suur-Liiva tn 25 kinnistul elamu püstitamise võimalus on abihoone mahu ja asukoha kindlaksmääramise järgselt redutseerunud nullini. Kaebaja kinnistult merevaate kadumise võimalus tulenes detailplaneeringust ning asjaolust, et selle realiseerimisel asub kaebaja kinnistu mere poolt vaadates teises reas.
8.7.Vastustaja ei pidanud ehitusloa andmisel hindama kooskõla koostamisel oleva Haapsalu linna üldplaneeringuga. Puudub õiguslik alus, mis võimaldaks keelduda ehitusloa andmisest vastuolu tõttu koostamisel oleva üldplaneeringuga, olukorras, kus selle andmine vastab kehtivale detailplaneeringule. Kõik Kastinina elamud ei ole ehitatud vanade puithoonete kujundusvõtmes ning piirkonnas on eriilmelisi hooneid, sh modernseid. Ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja p 1.3.3 kohaselt sobitub projekt piirkonda. Tegemist ei ole kohtuliku kontrolli esemesse kuuluva asjaoluga. Kohus saab anda üksnes õiguslikke hinnanguid ning olukorras, kus väide seondub kaitstava subjektiivse õigusega (praeguses asjas kaebaja omandiõiguse riive kinnisvara väärtuse vähenemisest merevaate kadumise tõttu). Ehitusloa peale ei saa esitada populaarkaebust. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
9.X palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtus esitatud seisukohtade juurde, esitades halduskohtu otsusele järgmised vastuväited. Joonis nr 2 on nimetusega „Kastinina detailplaan“. Kahtluseta on tegemist detailplaneeringu põhijoonisega. Õige pole halduskohtu seisukoht, et detailplaneeringu põhijoonis on pelgalt illustreeriv joonis, mis pakub vaid indikatiivselt elamu asukohta. PES § 9 lg 8 kohane illustratsioon ei oleks tohtinud olla pealkirjastatud kui detailplaan. Detailplaneeringu joonised 3 ja 4 on pealkirjastatud „Kruntide ehitusõigus“. Detailplaneeringu seletuskirjas seisab: „Kruntide ehitusõigus selgub jooniselt nr 3 ja 4“. Detailplaneeringut tuleb tõlgendada vastavalt selle kehtestamise ajal kehtinud õigusele ja ka koostamise praktikale. PES-i kohaselt oli ehitusõigus kitsas mõiste, mis ei sisaldanud ehitiste asukohta krundil. 6(11)
3-22-1311 Joonistel nr 3 ja nr 4 ongi pelgalt tabelina ära toodud PES § 9 lg-s 4 nõutavad suurused: krundi kasutamise sihtotstarve, lubatud ehitiste arv krundil, ehitiste lubatud suurim ehitusalune pind ja ehitiste lubatud kõrgus. Hoonete asukoht krundil määrati põhijoonisel ning asukoha nõuded tulenesid PES § 9 lg 2 pdest 5, 8 ja 10. Ka juhul, kui õige on halduskohtu järeldus, et hoone täpsema asukoha määramiseks puudus PES-is õiguslik alus, oli detailplaneeringuga see siiski määratud ning kehtivat haldusakti peab järgima (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 1 ja § 61 lg 2). Halduskohus ei andnud hinnangut kaebaja väitele, et Haapsalu linna üldplaneeringu kohaselt kehtib Suur-Liiva tn 25 kinnistule joogiveepumpla sanitaarkaitseala 936,76 m2 ulatuses. See asub kohas, kus kaebajale pidi detailplaneeringu kohaselt säilima merevaade. Juba ainuüksi pumpla kaitsevööndi tõttu ei olnud võimalik kaebaja merevaate koridori hoonet püstitada. Halduskohus taandas ekslikult detailplaneeringu tõlgenduse kaebaja visiooniks. Detailplaneering peab olema keskmisele mõistlikule inimesele loetav ja üheselt mõistetav dokument ning pole õige , et tulevased kinnistuomanikud ja muud huvitatud isikud peavad detailplaneeringu mõistmiseks pöörduma kirjalike selgitustaotlustega kohaliku omavalitsuse poole. Detailplaneering kui haldusakt peab vastama HMS §-de 54 ja 55 nõuetele ehk peab muu hulgas olema selge ja üheselt mõistetav. PES kehtivuse ajal koostatud ja kehtestatud detailplaneeringud võisid sisaldada tingimusi hoonete asukohtade kohta kinnistul kitsamas tähenduses kui pelgalt alal, mis jääb väljapoole tuleohutuskuja ja veekogu ehituskeeluvööndit. Suur-Liiva tn 25 kinnistu ehitusõiguse küsimust on Tallinna Halduskohus arutanud kolmes kohtuasjas ning jõudnud erinevatele järeldustele. Haldusasjas nr 3-21-701 leidis kohus, et joonisel nr 2 on näidatud hoonestusala, mis tagab kaebajale merevaate, ning merevaate kadumine on detailplaneeringu olemuslik muutmine. Haldusasjas nr 3-21-2081 asus kohus samuti põhimõtteliselt seisukohale, et joonis nr 2 seab piirangud hoonestuse asukohale ning hoonestuse asetsemist ei ole ette nähtud sinna, kuhu on vaidlusalune elamu projekteeritud. Halduskohus jättis tähelepanuta detailplaneeringus sätestatud ehitusaluse pinna ja ehitusprojektis välja toodud ehitusaluse pinna erinevuse ning leidis ekslikult, et see ei riiva kaebaja õigusi. Detailplaneeringus määratud maksimaalne ehitusalune pind sisaldas ka rajatiste, s.o parkla ja terrasside alust pinda. Lisaks terrassidele on Suur-Liiva tn 25 kinnistule projekteeritud hoone II korruse rõduni ulatuv tara, mis varjab täielikult igasuguse vaate merele ka elamu läänepoolselt küljelt. Halduskohus jättis tähelepanuta, et rajatiseks, mis kõige enam rikub kaebaja õigust (pärsib merevaadet), ongi 4 m kõrgune varbaed kahe Suur-Liiva tn 25 hoone vahel. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-59-13 leidnud, et määrus, mis reguleeris PES-i kehtivuse ajal ehitise tehnilisi andmeid (majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2022 määrus nr 69), ei kuulu planeerimismenetluses ehitusaluse pindala kindlakstegemisel kohaldamisele, mistõttu puudub õiguslik alus järelduseks, et planeerimismenetluses tuleb krundi ehitusõiguse piiritlemisel hoone pindala hulka arvata rajatiseks olev terrass isegi juhul, kui ta ei ole selle hoonega ehituslikult seotud. Eelnevat lahendit arvestades kohaldas halduskohus vääralt ehitusloa andmise ajal kehtinud majandus- ja taristuministri 05.05.2015 määrust nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“ ning järeldas sellest alusetult, et ehitisealuse pinna hulka ei loeta hoone küljes olevat terrassi. Halduskohus leidis ebaõigesti, et haldusaktis on põhjendatud, miks kolmanda isiku õigused on kaebaja omadest kaalukamad. Määravaks ei saa olla argumendid, et hoonet ei saa nihutada, sest siis tuleks raiuda säilitatav puu, ning kolmas isik ei saa madalamat hoonet ehitada, sest tal on suur pere. Abihoone, mille ehitamiseks sai kolmas isik varem ehitusloa, ei ole tegelikult 7(11)
3-22-1311 abihoone. Elamu ehitusprojekti seletuskirjas on märgitud, et „hoone puhul on tegemist külalistemajaga (tegemist ei ole majutushoonega vaid eluruumide abihoonega, kus alaliselt ei elata“. Seega on kolmas isik tunnistanud, et on tegelikult projekteerinud kinnistule kaks eluhoonet, sest majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ kohaselt asub külalistemaja majutushoonete, mitte elamu abihoone kategoorias. Abihoone eesmärk saab olla kuur, panipaik vms. Olukorras, kus kinnistul asub juba üks elamu, ei saa lähtuda kaalutlusest, et uus elamu on kaebaja pere jaoks liiga väike. Subjektiivselt kaitstavaks tuleb lugeda kaebaja omandiõigus, mida merevaate kaotamine oluliselt vähendab. Ka Riigikohus on tunnistanud, et miljöö kahjustamine võib riivata naabri omandiõigust. Kaebajal on täna avara merevaatega kinnistu miljööväärtuslikus Haapsalu linnaosas. Halduskohus leidis ebaõigesti, et puudub õiguslik alus, mis võimaldaks keelduda ehitusloa andmisest vastuolu tõttu koostamisel oleva üldplaneeringuga. Riigikohus leidis asjas nr 3-3-187-13, et kuigi koostamisel olev üldplaneering pole siduv, ei ole kohalikul omavalitsusel keelatud võtta planeeringu kaalumisel arvesse asjakohaseid mittesiduvaid dokumente. Lisaks sellele tuleneb EhS §-st 7, et ehitis tuleb projekteerida hea tava kohaselt ning hea tava hulka võib arvata vastu võetud üldplaneeringu. Asjakohane on veel tugineda EhS § 13 lg-le 1 ja § 14 lg 1 p-le 2.
10.Haapsalu linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ning jäädes varasemate seisukohtade juurde.
11.Y palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes samuti halduskohtu otsuse põhjendustega. Vaidlusalune projektlahendus vastab nii üksikelamu paigutuse kui pinna osas detailplaneeringule ega saa seega rikkuda kaebaja õigusi. Kaebajal puudub õigus nõuda, et kolmas isik loobuks detailplaneeringu ehitusõiguse realiseerimisest kaebaja merevaate säilimise eesmärgil. Ehitamisest huvitatud kinnistuomaniku ja ümbruskonna elanike, sh naabrite huvide tasakaalustamine peab eelkõige aset leidma planeeringumenetluses. Ehitusõigus tuleneb detailplaneeringu jooniselt nr 3, kuhu on märgitud muu hulgas ehituskeeluala ja ehitusjoon. PES-i kehtivuse ajal ei olnud detailplaneeringu ülesannete seas krundi hoonestusala määramine. Detailplaneeringu joonisel nr 2 pruuniga märgitud ala näol ei ole tegemist hoonestusalaga kehtiva PlanS-i tähenduses. See mõiste võeti kasutusele alles 01.07.2015 jõustunud PlanS-is. Joonisel nr 2 on näidatud üksnes illustratiivne või indikatiivne hoonestuse maht (PES § 9 lg 8). Ei oma tähendust, et planeeringute registris on joonist nr 2 nimetatud põhijooniseks. Detailplaneeringut peaks tõlgendama omanikule kitsaimal võimalikul moel. Kolmas isik ei pea teadma, kuidas kaebaja detailplaneeringut tõlgendas. Detailplaneeringu joonisel nr 3 on suurimaks ehitusaluseks pinnaks määratud 200 m2. Abihoone ehitusaluseks pindalaks on 89,6 m2 ning üksikelamul 104,9 m2. Sinna ei tule lisada sillutise ja terrasside alust maad. Kaebaja on Riigikohtu lahendit nr 3-3-1-4-12 käsitlenud valikuliselt. Riigikohus leidis selles lahendis, et vastuolu detailplaneeringuga võib tekkida juhul, kui pinnast tõstetakse määral, mis võib hakata oluliselt mõjutama detailplaneeringuga ja ehitusseadusega reguleeritud ehitusõiguse näitajaid. Terrass ja sillutis ei riku kuidagi kaebaja merevaadet. Abihoonet ja vaidlusalust üksikelamut ühendav nn varbaed on puhtalt arhitektuuriline element, mis ei ole ruumiline ehk sellel puudub ehitusalune pind ning mis ei ole detailplaneeringu ühegi tingimusega vastuolus. Abihoone siseruumilahendus ei puutu kaebaja subjektiivsetesse õigustesse. Nii leidis halduskohus juba asjas nr 3-21-2081. Tegemist ei ole ka detailplaneeringus reguleeritud või piiratud küsimusega. 8(11)
3-22-1311 Merevaate muutumine ei riku kaebaja õigusi, pealegi jääb kaebajale merevaade osaliselt alles. Naaberkinnistu väärtuse vähenemine ei ole õigusvastane, kui tegu on planeeringuga lubatud ehitisega. Kaebaja oleks pidanud kinnistu soetamisel arvestama kehtiva detailplaneeringuga. Kaebajale kuuluv Suur-Liiva tn 30 kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega ning selle paikneva hoone kasutusotstarve on „muu transpordihoone, nagu näiteks tuletorn“. Kaebaja õiguste rikkumise tuvastamisel ei saa lähtuda tema õigusvastasest või hüpoteetilisest tulevasest kasutusotstarbest. Kehtivas Haapsalu üldplaneeringus on Suur-Liiva tn 25 kinnistule ulatuvana näidatud joogivee puurkaevu/pumpla 50-meetrine kaitsetsoon. Hetkel puurkaevu veehaarde sanitaarkaitseala üksikelamu projekteeritud asukohta ei ulatu. Sanitaarkaitseala reguleerib kehtiv õigus (veeseadus), mitte üldplaneering, kus on tegemist vaid üldplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud faktilise ja õigusliku olukorra nentimisega. Pealegi ei ole kaitsetsoon mõeldud naaberkinnistute omaniku huvide kontekstis, mistõttu ei saa sellest mittelähtumine rikkuda kaebaja õigusi. Asjakohane pole rääkida vastuolust menetletava üldplaneeringuga, sest lähtuda tuleb detailplaneeringust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsuse ning teeb asjas uue otsuse, millega tühistab Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022 korralduse nr 544.
13.Kastinina detailplaneering (dtl 22–42) kehtestati 25.04.1997 ning sel ajal reguleeris planeerimist ja ehitamist PES. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vaidlusaluse detailplaneeringu sisustamisel tuleb lähtuda PES-i mõistetest ja sel ajal neile omistatud tähendusest. Vastavalt PES § 9 lg-le 2 määrati detailplaneeringuga krundi ehitusõigus, mis vastavalt sama paragrahvi lg-le 4 sisaldas krundi kasutamise sihtotstarvet, lubatud ehitiste arvu krundil, ehitiste lubatud suurimat ehitusalust pinda ning ehitiste lubatud kõrgust. Samuti sätestas PES § 9 lg 8, et kohalik omavalitsus võib nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või makettide lisamist. PES ei sisaldanud krundi hoonestusala mõistet, mis on alates 01.07.2015 kehtiva PlanS § 6 lg 5 kohaselt planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Krundi hoonestusala tuleb määrata detailplaneeringuga (PlanS § 126 lg 1 p 2). Samuti tuleb detailplaneeringuga määrata krundi ehitusõigus (PlanS § 126 lg 1 p 3), mille sisu on PES-iga sarnane (PlanS § 126 lg 4). Halduskohus järeldas seega õigesti, et detailplaneeringus ei pidanud hoonestatavat ala kindlaks määrama. Hoonete asukoha seisukohast tuli detailplaneeringus kindlaks määrata vaid ehitistevahelised kujad (PES § 9 lg 2 p 5) ning muud seadustest tulenevad kinnisomandi kitsendused (PES § 9 lg 2 p 13). Nii ongi Kastinina detailplaneeringus arvestatud ranna ja kalda kaitse seadusest tuleneva ehituskeeluvööndiga. Menetlusosaliste vahel on peamine vaidlus küsimuses, milline tähendus on detailplaneeringu joonisel nr 2 (dtl 40), mis on pealkirjastatud „Detailplaan“ ning kus on kruntidele joonistatud pruunid kastid selgitusega „juurdeplaneeritud hoonestus Suur-Liiva 17, 19, 21, 23 ja 25 – pereelamud“. Arvestades PES-i regulatsiooni, detailplaneeringu üldistusastet ning pruunide kastide ebakorrapärast kuju, leiab ringkonnakohus, et joonise eesmärgiks ei saa olla hoonestatava ala kindlaksmääramine. Pigem on tegemist PES § 9 lg-s 8 nimetatud illustreeriva joonisega. Hoonestatav ala oleks eeldatavasti määratud oluliselt suuremana, 9(11)
3-22-1311 arvestades krundi suurusi ning kehtivat ehituskeeluvööndit. Seega nõustub ringkonnakohus halduskohtu poolt joonisele nr 2 antud tõlgendusega ning ei korda selles osas halduskohtu otsuse põhjendusi.
14.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ka osas, mis puudutab kivisillutise ja terrasside mittearvamist lubatud ehitusaluse pinna hulka, ega korda neid põhjendusi.
15.Arvestades ehitusloa taotluse esitamise aega, tuli see läbi vaadata EhS-i alusel. Kuna vastuolu kehtiva detailplaneeringuga ei esinenud, ei saanud vastustaja keelduda ehitusloa andmisest EhS § 44 p 1 alusel. Kontrollida tuleb, kas keeldumiseks esines EhS § 44 p-s 4 nimetatud alus ehk ehitisel on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kaebaja on esitanud eksperthinnangu, mille kohaselt mõjutab merevaate kadumine kaebaja kinnistu väärtust (dtl 147–178). Teised menetlusosalised pole nimetatud tõendit ümber lükanud. Seega esineb kaebajale püsiv negatiivne mõju. Arvestades et kolmandal isikul oli võimalik detailplaneering maksimaalselt realiseerida ka viisil, mis mõjutab vähem kaebaja õigusi, võib ehitusloast tulenev mõju olla kaebaja jaoks üleliia koormav. Halduskohus osundas õigesti, et üldjuhul toimub huvide kaalumine planeeringumenetluses. Samas on praegusel juhul oluline, et Kastinina detailplaneeringu menetluses ei kaalutud hoone asukohta, sest PES ei nõudnud seda. Detailplaneeringu seletuskirjast ei nähtu üldse, et mingeid huvisid oleks kaalutud. See ei ole õigustus, et jätta ka ehitusloa andmise menetluses erinevad huvid kaalumata, eriti olukorras, kus kaebaja vastuväited olid vastustajale teada. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et vastustaja on 08.06.2022 korralduses nr 544 huvisid kaalunud. Vastustaja on seal kajastanud üksnes kolmanda isiku vastuväiteid, neid sisuliselt analüüsimata. Kastinina detailplaneeringu seletuskirja p 3.3 järgi tuleks heas ja rahuldavas seisukorras olevad puud maksimaalselt ala ümberplaneerimisel säilitada. Samas ei sisalda detailplaneering nende puude raiumise keeldu. Kolmas isik on leidnud, et elumaja asukohta ei saa teisele hoonele lähemale liigutada, sest siis tuleb raiuda säilitatav puu. Korraldusest ei selgu, kas tegemist on detailplaneeringu järgi säilitatava puuga ning kui on, kas see on ka 25 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist heas või rahuldavas seisukorras ning kas puu säilitamine kaalub üles kaebaja huvi. Isegi juhul, kui hoonete asukoha muutmine pole võimalik, oleks saanud mõjutuste vähendamist hinnata nt kahte hoonet ühendava võrkaia osas. Nimelt on kinnistul asuvad kaks hoonet ühendatud ehitusprojekti kohaselt 3,91 m kõrguse aiaga. Projektist nähtub, et aed kasvatatakse osaliselt ronitaimedesse (dtl 58). Visuaalselt tekib kolmanda isiku kinnistu SuurLiiva tänava poolsele küljele praktiliselt kogu tänavaäärt hõlmav 3,91–7,9 m kõrgune ja enam kui 30 m pikkune kinnine sein (dtl 66–68). See mõjub muu hulgas merevaatele oluliselt intensiivsemalt, kui detailplaneeringuga silmas peetud 2 hoonet ehitusaluse pindalaga kokku 200 m2. Kokkuvõtvalt märgib ringkonnakohus, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et tema kinnistu väärtus või merevaade üldse ei väheneks ning kolmas isik jätaks detailplaneeringu realiseerimata. Samas on tal õigus sellele, et ehitusloa andmise menetluses hinnatakse ja kaalutakse sisuliselt võimalusi, kuidas kaebaja õiguste riive ei oleks ülemäärane.
16.Oluline pole asjaolu, et Suur-Liiva 30 hoone on ehitisregistrisse kantud transpordihoonena ning kaebaja kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega. Kaebaja kasutab hoonet elamiseks ning vastustaja on hoone ümberehitamiseks väljastanud projekteerimistingimused. Menetletava üldplaneeringu järgi on Kastinina näol tegemist miljööväärtusliku alaga ja piirkonna juhtotstarbeks elamu ning parkide ja haljasalade maa-ala. Seega ei ole põhjust väita, 10(11)
3-22-1311 et kaebajal ei saa kaitstavaid õigusi olla. Samuti pole määrav, et kaebaja kinnistu asub mere poolt vaadates nn teises reas. Toetada ei saa lähenemist, kus mere suhtes esimene kinnistu võib oma kinnistu ulatuses igasuguse vaate kõigi tagumiste kinnistute jaoks blokeerida. Oluline on hinnata, kas ja kuidas kolmas isik saab detailplaneeringu realiseerida viisil, mis arvestab ka naaberkinnistute omanike õigustega. Hetkel on lähtutud üksnes kolmanda isiku huvidest.
17.Kuna ringkonnakohus rahuldab kaebuse ja apellatsioonkaebuse, jäävad kaebaja esimese ja teise kohtuastme kulud vastustaja kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg 4). Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 8). Kaebaja menetluskulud oli halduskohtus 9028 eurot (koos käibemaksuga), s.o riigilõiv 40 eurot, esindajakulu 6588 eurot ning ekspertiisikulu 2400 eurot. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Ringkonnakohus leiab, et esindajakulu väljamõistmine pole täies mahus põhjendatud, sest osaliselt on kulud seotud esindaja tegevusega haldusmenetluses. Kaebaja on vaidlustanud 08.06.2022 korraldust ning pöördus kaebusega kohtusse 15.06.2022. Samas on menetluskulude nimekirjale lisatud 11.05.2022 arve summas 2106 eurot, mille järgi on esindaja kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse koostamisega alustanud juba 25.04.2022. Olukorras, kus koormavat haldusakti pole veel antud, pole sellise kulu kandmine vajalik ja põhjendatud. Arvestades, et kaebaja oli juba haldusmenetluses esitanud kirjaliku seisukoha 08.06.2022 korralduse eelnõule ning 16.06.2022 arve kohaselt kulus peale korralduse andmist kaebuse koostamiseks 7,3 h, peab ringkonnakohus seda ajakulu põhjendatuks. Muud 11.05.2022 ja 16.06.2022 arvetel kajastatud kulud ei ole seotud kohtumenetlusega. Põhjendatud on 30.08.2022, 27.03.2023 ja 28.03.2023 arvetel kajastatud esindajakulu. Kokku mõistab ringkonnakohus välja esindajakulu 4114,80 eurot, millele lisandub riigilõiv 40 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kulu (ekspertiisikulu) 2400 eurot. Seega on esimese kohtuastme menetluskulud kokku 6554,80 eurot. Apellatsioonimenetluses taotleb kaebaja menetluskulude hüvitamist 2783,90 eurot, s.o riigilõiv 20 eurot ja esindajakulu 2763,90 eurot. Tegemist on vajalike ja põhjendatud menetluskuludega, mis tuleb vastustajalt välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.