Omandireform › Munitsipaliseerimine

3-20-2557 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Tartus asuvale Narva mnt 2 maa-alale ehitati 1960. a-tel hoone, milles asus tegutsema restoran Kaunas (praegune nn Atlantise hoone). Hoone juurde kuulub teise korruse suvekohvik, mis eendub hoonest ja toetub postidele. Atlantise hoone omanikud esitasid hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Tartu Linnavalitsus määras 01.08.1996 korralduse nr 1335 p-s 1 hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m2. Maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani ning mõõdistatud katastriüksuse plaani kohaselt ei asunud osa Atlantise hoone eenduvast osast ja kolm posti, millele eenduv osa toetub, ehitise teenindamiseks määratud maaüksusel (praegu Narva mnt 2 kinnistu, katastritunnus 79514:033:0001, registriosa nr 67303). 2003. a-st on Narva mnt 2 kinnisasja omanik OÜ Balti Kinnisvara.

Maa-ameti 04.12.2019 korraldusega nr 1-7/19/3147 kanti Tartus asuvad reformimata maad maakatastrisse. Narva mnt 2g maa-alale moodustati kaks katastriüksust: Narva mnt 2g (katastritunnus 79301:001:0787, pindala 5106 m2, üldkasutatav maa) ja Raatuse tänav T2 (79301:001:0662, pindala 2419 m2). Otsustati, et munitsipaalomandisse andmise taotlused lahendatakse katastriüksuste osas eraldi.

Maa-amet andis 15.09.2020 korraldusega nr 1-17/20/2136 Narva mnt 2g katastriüksuse Tartu linna munitsipaalomandisse (p 3.1) ning kohustas Maa-ameti katastri registriosakonda registreerima p-s 3.1 nimetatud katastriüksuse muudatused maaregistris (p 3.2).

1) Tartu Linnavalitsus taotles maad munitsipaalomandisse avalikult kasutatava kaldapromenaadi rajamiseks. Taotluse esitamise ajal kehtinud Tartu Linnavolikogu 30.06.2016 otsusega nr 366 kehtestatud Tartu kesklinna üldplaneering käsitas Narva mnt 2g katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana. Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub Narva mnt 2g katastriüksus roheala juhtotstarbega maal ja maaüksusele on ette nähtud avalik haljasala. Seega on maa munitsipaalomandisse taotlemine üldkasutatava maana (vt ka maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 12 p 2) kaldapromenaadi rajamiseks kooskõlas üldplaneeringuga. 2) Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks.

2(9)

3-20-2557 3) Narva mnt 2g katastriüksusele ulatub Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone eenduv ja postidele toetuv osa. Sellele hoonele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335, mis on kehtiv haldusakt. Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamine on lõpule viidud, uusi asjaolusid ei ole ilmnenud ja menetluse uuendamiseks ei ole alust. Seega ei ole Narva mnt 2 kinnistu omanikul õigust täiendavat maad ostueesõigusega erastada. Narva mnt 2g maaüksusel asuva Atlantise hoone osa alune maa on olnud avalikus kasutuses. See ei ole takistanud Narva mnt 2 kinnistu omanikel hoone postidele ulatuva osa kasutamist ja rekonstrueerimist. 4) Tartu Linnavalitsus ja OÜ Balti Kinnisvara on pidanud 05.04.2018–25.02.2020 läbirääkimisi reaalservituudi seadmiseks seoses Narva mnt 2g katastriüksusele ulatuva hooneosaga. Tartu Linnavalitsuse 22.01.2020 kirjaga nr 9-6.2/06839 esitatud reaalservituudiga koormatava ala asendiplaanil on maa-ala ulatus suurem kui Narva mnt 2g katastriüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn arvestanud võimaliku teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. OÜ Balti Kinnisvara keeldus kokkuleppe sõlmimisest. Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui Tartu linn ja OÜ Balti Kinnisvara ei sõlmi kokkulepet reaalservituudi seadmiseks, ei muutu linn Narva mnt 2g katastriüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa taluda (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-d 1 ja 2). Seega ei kahjusta munitsipaalomandisse andmine OÜ Balti Kinnisvara omandiõigust. 5) Eeltoodut arvestades ei ole võimalik moodustada Narva mnt 2g katastriüksusest eraldi maaüksust eraomandisse andmiseks. Atlantise hoone omanik on saanud Narva mnt 2 kinnisasja piirist üle ulatuvat ehitise osa takistusteta kasutada (sh renoveerida). Samuti on Tartu Linnavalitsus korduvalt kinnitanud, et on valmis seadma servituudi olemasoleva ehitise kasutamiseks vajalikule maale. Maa munitsipaalomandisse andmine aitab paremini tagada läbipääsu avalikult kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Avalik huvi on kaalukam kui erahuvi. Munitsipaalomandisse andmine on oluline, et tagada Tartu linna üldplaneeringuga kooskõlas olev maakasutus avalikult kasutatava rohealana. Samuti võimaldab see viia maareformi lõpule kõige otstarbekamal viisil. Tartu linn ja Narva mnt 2 kinnistu omanik on pidanud pikka aega läbirääkimisi, kuid kokkulepeteni ei ole jõutud. Samas on tsiviilõiguslikud kokkulepped võimalikud ka pärast Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmist. 6) Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-ga 3. See säte ei hõlma Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise keeldu olukorras, kus ehitise omaniku õigused on kaitstud AÕS §-ga 148.

3(9)

3-20-2557 2) Kui kaebajat saaks lugeda talle kuuluva ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise nõudest loobunuks, tuleks seada ehitise omaniku kasuks ehitise alusele maale hoonestusõigus. Hoonestusõiguse seadmise eeldusena peaks jätma ehitise aluse maa riigi omandisse (AÕSRS § 13 lg 5, MaaRS § 31 lg 1 p 10 ja § 351 lg-d 1–4 ja 7). 3) AÕSRS § 13 lg 3 koosmõjus MaaRS sätetega on AÕS suhtes erinormid ning välistavad teisele isikule kuuluva ehitise aluse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise ja riigi omandisse jätmise. AÕS § 148 lg 2 ei ole praegusel juhul kohaldatav. Sätet saaks rakendada üksnes juhul, kui põhimahuna Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone omanik oleks mingi osa hoonest ehitanud asjaõiguseta, kuid heauskselt Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljuvana. Kuid ka sellisel juhul olnuks AÕS § 148 lg 2 rakendamine kahe kinnistu omaniku vahelise eraõigusliku vaidluse esemeks, mitte haldusaktiga ühele maaomanikule pandavaks kohustuseks. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal oli Narva mnt 2g maaüksus reformimata riigimaa, mitte Tartu linnale kuuluv kinnistu. 4) Maa-amet käitus sõnamurdlikult, sest on varem korduvalt rõhutanud teisele isikule kuuluva hoone osa asumist munitsipaalomandisse taotletaval maal ja leidnud, et teisele isikule kuuluva ehitise alune maa tuleb munitsipaalomandisse antava maa koosseisust välja arvata või sõlmivad linn ja ehitise omanik kokkuleppe, mille alusel võiks ehitisealune maa siiski jääda munitsipaalomandisse antava maa koosseisu (vt 09.10.2017 kiri nr 6-7/17/8013-9). 5) Puudub alus era- ja avaliku huvi kaalumiseks, sest Narva mnt 2g munitsipaalomandisse andmine on välistatud. Ehitise omaniku ilmajätmine õigusest erastada ostueesõigusega kogu talle kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa ei ole kaalutlusotsus. Tartu linna üldplaneering ei sätesta Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljapoole jääva hoone osa aluse maa osas sundvalduse rakendamise vajadust. Kaebajal oleks maa erastamise järel kallasraja maa omanikuna ikkagi kohustus tagada läbipääs oma kinnisasjast. Maa-amet ei ole sellele tähelepanu pööranud.

4(9)

3-20-2557 Kolmandale isikule ei ole teada, milliste kokkulepete alusel lubati 1960. aastatel ehitada restorani Kaunas hoone külge suvekohvik, mis ulatus väljapoole restorani ehitamiseks eraldatud maad. Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa rekonstrueeriti 1995. a ehitusloa alusel. Erastamisavaldus esitati enne restorani hoone rekonstrueerimise ehitusloa taotlust. Seega on Atlantise hoone omanikud olnud teadlikud kinnistu piiridest ja linna seisukohtadest. Erastamise menetluses ei ole tehtud viga. 2) Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa alune maa on olnud alati avalikus kasutuses ning seda on hooldanud ja rekonstrueerinud kolmas isik. Jalgteed on avalikes huvides ehitanud Tartu linn, sh selle lõigu, mis vahetult piirneb kaebajale kuuluva hoonega. Hoone ette on Tartu linn avalikes huvides rajanud paatide sildumiskoha. Kaebaja klientidele on võimaldatud igal aastal tasuta välikohviku rajamist Tartu linna ehitatud kaldaalale. 3) Narva mnt 2 hoone ehitus üle kinnistu piiri on toimunud kokkuleppel asjaomaste ametiasutustega, kuid see ei ole tänapäevasel viisil asjaõiguslikult fikseeritud. Eeltoodut arvestades on vastustaja õigesti viidanud AÕS § 148 lg-le 2 ja kolmanda isiku talumiskohustusele – seda ka juhul, kui kolmas isik ja kaebaja ei saa servituudi seadmises kokkuleppele. Kolmas isik on jätkuvalt valmis seadma tähtajatu ja tasuta üleehitamisservituudi üle Narva mnt 2 kinnistu piiri ulatuva ehitise osa alusele maale.

5(9)

3-20-2557 AÕS § 241 lg 3 kohaselt ei saa hoonestusõigus piirduda ehitise ühe osaga, nagu korrus, kui ehitis ei ole jagatav ja ehituse osa ei ole iseseisvalt majandatav. Lisaks ei saa ehitist ega selle osa pärast erastamismenetluse lõppemist lugeda vallasasjaks AÕSRS § 13 lg 3 tähenduses. 5) Kaebaja õigused on ka hoonestusõigust seadmata piisavalt kaitstud. Isegi kui kaebaja ja Tartu linn ei saavuta kokkulepet reaalservituudi seadmiseks, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle Narva mnt 2 kinnisasja piiri ulatuva hoone osa omanikuks. Tartu linnal on kohustus Narva mnt 2 kinnistu piirist üle ulatuvat ehitise osa taluda, sest kaebaja on ehitanud hoone heauskselt (vt AÕS § 148 lg-d 1 ja 2; Riigikohtu 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08; Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-20-2557). Vaidlustatud korralduses ei reguleerita tulevikus kaebaja ja Tartu linna vahel tekkivaid õigussuhteid (sh ei seata reaalservituuti), vaid selgitatakse ehitise osa omaniku õigusi. 6) Asjakohane pole kaebaja väide, et Narva mnt 2g maaüksusele jääva ehitise osa alune maa pole kunagi olnud haljasala ja kaebaja ei ole kunagi takistanud ligipääsu avalikult kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Tartu linna uues üldplaneeringus hõlmab roheala juhtotstarbega maa-ala kõnealuses piirkonnas katkematult kogu Emajõe kaldaala. Jõeäärset kõnniteed on avalikult kasutatud. Tartu Linnavalitsuse tellimusel on 2017. a-l koostatud Emajõe vasakkalda kaldakindlustuse rekonstrueerimise põhiprojekt (töö 44-16-TP), mille eesmärk on amortiseerunud kaldakindlustuse ja kaldapealsete käiguteede rekonstrueerimine terviklikul alal Kaarsillast Atlantise hooneni. Selle järgi luuakse kaldapealsele uus kergliiklustee, mis võimaldab sujuvalt kulgeda mööda Emajõe vasakkallast. Projektilahenduses on mh lähtutud Tajuruum OÜ koostatud Emajõe kaldapealse arhitektuursest eskiisprojektist, millega on antud kaldapealsele laiem funktsioon aktiivseks vaba aja veetmiseks Emajõe ääres. Kuigi see projekt ei ole veel ellu viidud, on oluline, et töid ei takistaks maaomanike eriarvamused projekti elluviimise küsimustes. 7) Vastustaja käitumine on olnud eksitav, sest tema 09.10.2017 ja 24.05.2019 kirjades kajastub arusaam, et Atlantise hoone eenduva osa alune maa oleks tulnud erastada Narva mnt 2 ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Hiljem on vastustaja tunnistanud selle seisukoha ekslikkust. Varasemad ebaõiged seisukohad ei muuda vaidlustatud korraldust õigusvastaseks. 8) Kaebajal ja Tartu linnal on ka maa munitsipaalomandisse andmise korral võimalik leppida kokku reaalservituudi seadmises. Usutav ega asjakohane pole kaebaja väide, et korralduse kehtima jäämine halvendaks tema positsiooni reaalservituudi seadmise tingimustes kokkuleppimisel. Tartu linn on teinud kaebajale korduvalt ettepanekuid reaalservituudi seadmiseks, sh suuremale alale kui Atlantise hoone eenduva osa alune maa. Pole usutav, et edaspidises menetluses hakkab kolmas isik kaebaja õigusi põhjendamatult piirama. Kolmas isik on kohtule avaldanud, et on valmis taluma hoone eenduvat ja postidele toetuvat osa tähtajatult ja tasuta. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6(9)

3-20-2557 küsimus jäi lahendamata ja kaebaja eeldas, et selles osas erastamismenetlus jätkub. Kaebaja ei ole loobunud ülejäänud maa erastamise soovist. Riigikohus pidas 21.05.2008 otsuses nr 3-2141-08 (p 23) olukorda, kus ühe isiku omandis oleva ehitise osa alune maa antakse maareformi käigus teise isiku omandisse, maareformi läbiviimisel tehtud veaks ja seetõttu õigusaktidega vastuolus olevaks. Praegusel juhul saab maareformi läbiviija eksimusest kasu Tartu linn. Selliselt ei saa maa munitsipaalomandisse andmine olla õiguspärane. Enne vaidlustatud korralduse andmist oleks tulnud lahendada kaebajale kui eraõiguslikule isikule kuuluva Atlantise hoone eenduva osa aluse maa omandi küsimus. Kohtu viidatud reaalservituudi seadmise kokkulepe ei ole mõistlikult saavutatav. 2) MaaRS § 22 lg 1 ja AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt ei saa munitsipaalomandisse anda maad, mis kuulub ostueesõigusega erastamisele. Kaebajal kui ehitise omanikul on ehitise aluse maa omandamisel eesõigus kohaliku omavalitsuse üksuse ees. Kaebaja õigus saada ostueesõigusega erastamise teel kogu ehitise aluse maa omanikuks ei sõltu sellest, kas ehitis on vallasasi või kinnisasja oluline osa, sest sel viisil erastamine ei ole käsitatav tsiviilkäibena. AÕSRS § 13 lgte 1 ja 3 mõte oli üksnes ära hoida olukord, kus pärast AÕS vastuvõtmist oleks kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuulunud maa omanikule ehk riigile, ja tagada, et ehitise omanikud jääksid jätkuvalt nende omanikeks ja omanikel oleks teatud aja jooksul võimalik neid ehitisi käsutada. Viidatud sätteid ei saa tõlgendada laiendavalt nii, et see välistab reformimata riigimaal asuva ehitise osa aluse maa erastamise ehitise omanikule põhjendusega, et ehitis ei ole enam vallasasi. Sellise ehitise omanikul on jätkuvalt õigus saada erastamise teel kogu ehitise aluse maa omanikuks. Õigusaktid ei välista ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamiseks mitme menetluse läbiviimist. Halduskohtu otsuses viidatud haldusasja nr 3-16-1432 asjaolud olid praegusest vaidlusest erinevad. Maa-amet oli aastaid seisukohal, et Atlantise hoone alust maad ei saa munitsipaalomandisse anda. Vaidlustatud korralduse vastupidine sisu on seetõttu üllatuslik, kuid halduskohus ei ole vastustaja sõnamurdlikkusele mingit tähelepanu pööranud. 3) Munitsipaalomandisse ei saa anda maad, millele tuleks seada hoonestusõigus. Kui käsitada kaebaja tegevust erastamisõigusest loobumisena – millega kaebaja ei nõustu –, tuleks tema kui ehitise omaniku kasuks seda hoonestusõigus ehitise alusele maale. Selle eeldusena tuleb esmalt maa jätta riigi omandisse (AÕSRS § 13 lg 5, MaaRS § 31 lg 1 p 10, § 351 lg-d 1–4 ja lg 7). Jääb arusaamatuks, miks kohus kohaldas selles küsimuses AÕS § 241 lg-t 3, mitte MaaRS sätteid. Pealegi polnud kohtul alust neid küsimusi analüüsida, sest vaidlustatud haldusaktis ei ole hoonestusõigusega seonduvat üldse puudutatud. 4) Kaebajat ei saa jätta erastamisõigusest ilma viitega Tartu linna üldplaneeringule ja rekonstrueerimise projektile, sest sellised alused ei tulene seadusest. 5) Vastustajal ei olnud otsuse tegemisel kaalutlusõigust, sest kaebaja õiguste tõttu on vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmine välistatud. Seetõttu pole asjakohane järeldus, et avalik huvi on kaebaja õigustest kaalukam. Vastustaja argumendid on ka sisuliselt põhjendamatud, sest Tartu linna huvidega haljasala rajamiseks saaks samaväärselt arvestada siis, kui kogu Atlantise hoone alune ja selle teenindamiseks vajalik maa erastatakse kaebajale. Kallasraja kasutamise õigus tuleneb seadusest ja kaebaja ei saaks seda kuidagi takistada. 6) AÕS § 148 ei ole kaebaja ja Tartu linna vaheliste suhete reguleerimiseks asjakohane. Naabrusõiguste ja talumiskohustuse reguleerimisele AÕS alusel tuleb eelistada avalikõiguslikest normidest kaebajale tulenevat erastamisõigust. Maareformi küsimust ei saa lahendada AÕS alusel. Riigikohtu 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08 puudutas olukorda, kus kogu ehitise aluse maa osas oli maareform läbi viidud ning kaks eraõiguslikku isikut vaidlesid

7(9)

3-20-2557 omandireformi käigus teise isiku maale jäänud ehitise osale juurdepääsu saamise üle. Viidatud asjas oli tegemist maareformi läbiviija veaga, mida ei olnud enam võimalik parandada. Praeguses asjas on viga võimalik parandada. Seda viga ei saa siiski kõrvaldada pärast maa munitsipaalomandisse andmist seatava reaalservituudiga. Sellise kokkuleppe sõlmimisele viitamine on käsitatav kaebaja survestamisena, see on vastuolus maareformi eesmärgiga ja rikub kaebaja õigust maad erastada. 7) Vastutaja on käitunud vastuoluliselt ja sõnamurdlikult. Kaebajal on tekkinud ootus, et tal on võimalik erastada vähemalt osa Narva mnt 2g maaüksuse maast.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8(9)

3-20-2557 kui seadusest ei tulene teisiti. AÕSRS § 13 eesmärk oli välistada AÕS jõustumisel olukord, kus kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuuluksid maa omanikule, st üldjuhul riigile. Seetõttu loeti kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitised vallasasjadeks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus asjas nr 3-16-1432). Erastamismenetluse lõppemise ja selle tulemusel kinnisasja moodustamise järel ei saa erastatud maa-alal asuvat hoonet enam lugeda vallasasjaks. Atlantise hoone ei ole seega enam käsitatav vallasasjana AÕSRS § 13 lg 3 mõttes, mille juurde saaks ehitise alust maad erastada. Samal põhjusel ei saa kaebaja enam nõuda Atlantise hoone osa alusele maale hoonestusõiguse seadmist (vt ka AÕS § 241 lg 3, mille järgi ei või hoonestusõigust seada ühe korruse vms horisontaalse tasapinna suhtes).

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.