OÜ Balti Kinnisvara kaebus Maa-ameti peadirektori 15.09.2020 korralduse nr 1-17/20/2136 ning 20.11.2020 korralduse nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Balti Kinnisvara, esindajad – vandeadvokaadid Paul Varul ja Triin Kaurov Vastustaja – Maa-amet, esindajad Toomas Kutti ja Sven Haljas
Asja läbivaatamine
Kolmas isik – Tartu linn, esindajad Kadri Valdre ja Urmas Ahven Kohtuistung 25.03.2021. a.
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 24.05.2021 a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korralduse nr 1335 punktiga 1 määrati Narva mnt 2, Tartu (katastritunnus 79514:033:0001, registriosa nr 67303, omanik Balti Kinnisvara OÜ) hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m2. 25.04.1996 koostatud Tartu linna Ülejõe linnaosa Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani ja Narva mnt 2 mõõdistatud katastriüksuse plaani kohaselt ei asu osa ehitise (ajalooline Atlantise hoone) eenduvast osast ning kolm sammast, millele eenduv osa toetub, ehitise teenindamiseks määratud maaüksusel ega ole seega erastataval maaüksusel. See osa ehitusest ulatub Narva mnt 2 kinnistuga piirnevale maaüksusele Emajõe ja Narva mnt 2 vahel (Narva mnt 2g).
2.Tartu Linnavalitsus taotles 10.10.2013 kirjaga nr 9-6.2/24733 (täiendatud 24.04.2017 kirjaga nr 9-6.2/6839, 13.107.2017 kirjaga nr 9-6.2/06839, 07.11.2019 kirjaga nr 9-6.2/06839 ja 25.02.2020 kirjaga nr 9-6.2/06839) Narva mnt 2g maaüksuse, pindalaga 7403 m2, sihtotstarve üldkasutatav maa, Tartu linna munitsipaalomandisse andmist maareformiseaduse (MaaRS) § 28 lg 1 p 4 alusel, st hoonestamata sotsiaalmaana. 1(9)
3.Maa-ameti peadirektori 04.12.2019 korralduse nr 1-17/19/3147 „Katastriüksuste moodustamine“ alusel on 09.03.2020 n.ö masskandena maakatastris registreeritud kõik masskande teostamise hetkeks reformimata Tartu linnas asuvad maaüksused. Tartu linna munitsipaalomandisse algselt ühtse maaüksusena taotletud Narva mnt 2g maa-alale on moodustatud kaks katastriüksust: Narva mnt 2g katastritunnusega 79301:001:0787, pindalaga 5106 m2 ja Raatuse tänav T2 katastritunnusega 79301:001:0662, pindala 2419 m2).
4.Maa-ameti peadirektori 15.09.2020 korraldusega nr 1-17/20/2136 (15.09.2020 korraldus) anti Tartu linna munitsipaalomandisse Tartu maakonnas Tartu linnas asuv Narva mnt 2g katastriüksus katastritunnusega 79301:001:0787, pindalaga 5106 m2, sihtotstarbega üldkasutatav maa (korralduse p 3.1) ning kohustati Maa-ameti katastri registriosakonda registreerima punktis 3.1 nimetatud katastriüksuse omandi muudatused maaregistris (korralduse p 3.2). Munitsipaalomandisse andmise taotluse esitamise hetkel kehtinud Tartu kesklinna üldplaneering käsitas Narva mnt 2g katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana. Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub Narva mnt 2g katastriüksus roheala juhtotstarbega maal ning maaüksusele on ette nähtud avalik haljasala. Seega on maa munitsipaalomandisse taotlemine üldkasutatava maana (vt ka maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 12 p 2) kooskõlas üldplaneeringuga. Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik riigi ülesannete täitmiseks. Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335, mis on kehtiv. Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamine on lõpule viidud, uusi asjaolusid ei ole ilmnenud ning menetluse uuendamiseks ei ole alust. Narva mnt 2g maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud avalikus kasutuses ning see ei ole takistanud kinnistu omanikel ehitise postidele ulatuva osa kasutamist ja rekonstrueerimist. Tartu Linnavalitsus ja OÜ Balti Kinnisvara on 05.04.2018-25.02.2020 pidanud läbirääkimisi servituudi seadmiseks Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva OÜ-le Balti Kinnisvara kuuluva ehituse osa osas. Tartu Linnavalitsuse 22.01.2020 kirjaga nr 9-6.2/06839 esitatud reaalservituudiga koormatava ala asendiplaanil on linna poolt servituudiga koormatava maa-ala ulatus suurem kui Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn arvestanud võimaliku teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. OÜ Balti Kinnisvara keeldus kokkuleppe sõlmimisest. Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui linn ja OÜ Balti Kinnisvara kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa taluda (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-d 1 ja 2). Seega ei kahjusta Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmine OÜ Balti Kinnisvara omandiõigust. Seetõttu ei ole võimalik moodustada kõnealusest katastriüksusest eraldi maaüksust eraomandisse andmiseks. Narva mnt 2 asuva ehitise kinnisasja piirist üle ulatuva osa kasutus on ehitise omanikule olnud takistusteta. Samuti on Tartu Linnavalitsus korduvalt kinnitanud, et on valmis seadma servituudi olemasoleva ehitise kasutamiseks vajalikule maale. Maa munitsipaalomandisse andmine aitaks paremini tagada läbipääsu avalikult kasutatavale alale ning avalikule haljasalale. Avalik huvi on kaalukam, kui erahuvi. Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmine on oluline, et tagada Tartu linna üldplaneeringuga kooskõlas olev Narva mnt 2g maaüksuse kasutus avalikult kasutatava rohealana. Samuti võimaldab see kõnealuse maaüksuse osas lõpule viia maareformi kõige otstarbekamal viisil. Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-ga 3. Arvestades menetluse eripärasid, ei ole AÕSRS § 13 lg 3 eesmärk ja seadusandja tegelik tahe normi kehtestamisel kaasa tuua Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise keeldu olukorras, kus ehitise omaniku õigused on AÕS §-ga 148 kaitstud.
5.OÜ Balti Kinnisvara (kaebaja) esitas 15.09.2020 korralduse peale vaide, mis jäeti Maa-ameti peadirektori 20.11.2020 korraldusega nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) rahuldamata. 2(9)
6.Kaebaja esitas 21.12.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse 15.09.2020 korralduse ja 20.11.2020 vaideotsuse tühistamiseks. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse 22.12.2020 määrusega menetlusse.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
7.Kaebaja taotleb korralduse nr 15.09.2020 korralduse ja 20.11.2020 vaideotsuse tühistamist kokkuvõtvalt järgmistel põhjendustel. 7.1 Ei ole vaidlust selle üle, et kaebajale kuuluv ehitis ulatub Narva mnt 2g katastriüksusele ja isegi sellest kaugemale (jõekanalini). AÕSRS § 13 lg 3 ja MaaRS erinevad sätted välistavad ehitisealuse maa munitsipaalomandisse andmise, kuna ehitise omanik omab teiste isikute, sh kohaliku omavalistuse ees eesõigust saada talle kuuluva ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa omanikuks. Seega ei saa õigusaktidest tulenevalt olla võimalik kaebajale kuuluva ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa munitsipaalomandisse andmine. 7.2 Narva mnt 2 katastriüksuse ostueesõigusega erastamist olemasolevates piirides ei saa käsitada Narva mnt 2 ehitise omaniku loobumisena hoone ühe osa aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamise taotlemisest ega anda õiguslikku alust Narva mnt 2 hoone ühe osa aluse maa andmiseks Tartu linna omandisse. Kehtiv seadusandlus ennekõike, kuid mitte ainult AÕSRS § 13 lg 3, MaaRS § 31 lg 1p 10 ja § 351 lg 1 ja lg 2-4 ja lg 7 sätestavad, et isegi juhul, kui isikut saaks lugeda talle kuuluva, reaalselt eksisteeriva ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise nõudest loobunuks, tuleks ehitise omaniku kasuks seada hoonestusõigus, milleks tuleks maa aga jätta MaaRS § 31 lg 1 p 10 järgi riigi omandisse. Seega, tulenevalt AÕSRS § 13 lg-s 3 sätestatust ei saa Narva mnt 2 maaüksuse erastamist olemasolevates piirides käsitada kaebaja loobumisena ettevõttele kuluva ehitise põhimahust eenduva osa aluse ja teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigusest või erastamisõiguse lõppemisena. Erastamise avalduses sooviti erastada maad orienteeruvalt 8000 m2. 7.3 Kaebaja seisukohad ei ole vastuolulised. Munitsipaalomandisse ei saa maad anda enne, kui maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikuga ei ole kokku lepitud erastamisest loobumises ning erastamisõiguse asendamises ehitise omanikule sobiva piiratud asjaõigusega. AÕSRS § 13 lg 5 järgi alles siis, kui ehitise omanik ei soovi ehitise alust maad ostueesõigusega erastada või tal puudub selleks õiguslik alus, saab kaaluda sama maa riigi omandisse jätmist, kuid mitte ühelgi juhul selle munitsipaalomandisse andmist. 7.4 Nõue AÕS § 148 kohaldamiseks maareformi käigus ei ole asjakohane. AÕSRS § 13 lg 3 koosmõjus teiste MaaRS sätetega, olles erinormi(de)ks AÕS sätete suhtes, välistab teisele isikule kuuluva ehitise aluse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise ja riigi omandisse jätmise. Korralduses toodud käsitlus on vastuolus maareformi kõige fundamentaalsemate reeglitega. AÕS 148 lg 2 saaks kaevatavas korralduses kirjeldatud moel olla teoreetiliselt rakendatav üksnes juhul, kui põhimahuna Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone omanik oleks mingi osa hoonest ehitanud asjaõiguseta, kuid siiski heauskselt. Kuid ka sel juhul oleks tegemist kinnistu omanike eraõigusliku vaidlusega. 7.5 Maa-ameti käitumine on olnud vastuoluline ja sõnamurdlik. Tartu linna taotluse menetlemise ajal on vastustaja korduvalt rõhutanud teisele isikule kuuluva hoone osa asumist munitsipaalomandisse taotletaval maal ja leidnud, et see maa osa tuleb munitsipaalomandisse antava maa kooseisust välja arvata, või sõlmivad linn ja ehitise omanik kokkuleppe. 7.6 Vastustajal puudub diskretsiooniõigus. AÕS § 148 lg 2 ei ole reaalservituudi seadmist reguleeriv säte, tegemist on naabrusõigusena käsitletava talumiskohustusega, mis rakendub juhul, kui ehitamise ajal puudus asjaõigus. Narva mnt 2g maa munitsipaalomandisse andmine on välistatud kaebajale kuuluva, kuid munitsipaliseeritaval katastriüksusel asuva hoone osa tõttu. 3(9)
Seadus ei sätesta, et hoone omanikku oleks teatava avaliku huvi eelistamise kaalumisel võimalik maa erastamise õigusest ilma jätta. 7.7 Vaidlustatud korralduses ja vaideotsuses nimetatud Tartu linna avalikud huvid on tagatud ka juhul, kui ehitise alune ning selle teenindamiseks vajalik maa erastatakse kaebajale. Pole kunagi takistatud ning seadusest tulenevalt ei saakski takistada läbipääsu avalikult kasutatavale alale. Kaebajal oleks kallasraja maa omanikuna ikkagi kohustus tagada läbipääs oma kinnisasjalt, st tagada maa munitsipaalomandisse andmise eesmärgi saavutamine. 7.8 Õigusvastaselt Tartu linna omandisse jäetud maa on esmakinnistatud. Lähtuvalt AÕSRS § 112 lg-st 3 muutub maa munitsipaalomandisse andmise otsuse tühistamisel pärast maa esmakinnistamist kinnistusraamatu kanne ebaõigeks. Vastustaja seisukoht
8.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu kokkuvõtvalt järgmistel põhjendustel. 8.1 Maa munitsipaalomandisse andmise taotluse esitamise hetkel kehtinud Tartu kesklinna üldplaneering käsitles Narva mnt 2g katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana ning sellele oli ette nähtud avalik haljasala. Üldplaneeringu kesklinna linnaosa avaliku ruumi kaardi kohaselt on Narva mnt 2g katastriüksus avalikult kasutatav linna- ja riigimaa. Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsust nr 494 ei ole vaidlustatud, mistõttu oli Narva mnt 2g maa munitsipaalomandisse taotlemine üldkasutatava maana kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. Üldkasutatava maa sihtotstarbega avalikult kasutatava kaldapromenaadi rajamine on kohaliku omavalitsusüksuse ülesanne. Maaamet selgitas välja, et Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks. 8.2 Tartu Linnavalitsus ja kaebaja on ajavahemikul 05.04.2018 kuni 25.02.2020 pidanud läbirääkimisi servituudi seadmiseks Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva kaebajale kuuluva ehitise osa suhtes. Tartu Linnavalitsuse poolt 22.01.2020 kirjaga esitatud reaalservituudiga koormatava maa-ala asendiplaanil on linna poolt servituudiga koormatava maa-ala ulatus suurem kui Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn kokkuleppe tegemisel arvestanud võimaliku teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. Kaebaja keeldus kokkuleppe sõlmimisest. Täiendav ettepanek tehti kaebajale vaidemenetluse käigus, kuid kaebaja ei nõustunud ka sellega. 8.3 Kaebajale kuuluval Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996. a korraldusega nr 1335, mis on kehtiv ja mida ei ole vaidlustatud. Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamine on lõpule viidud 24 aastat tagasi, uusi asjaolusid ei ole ilmnenud ning menetluse uuendamiseks ei ole alust. Järelikult on maareform Narva mnt 2 ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas lõppenud. Narva mnt 2g maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud nii erastamise eelselt kui ka pärast maa erastamist avalikus kasutuses ning see ei ole takistanud kinnistu omanikel ehitise postidele ulatuva osa kasutamist ja rekonstrueerimist. 8.4 Narva mnt 2 asuva hoone teenindamiseks vajalik maa on juba kindlaks määratud maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus ning kinnistu piiridest väljuvale hooneosale ei määrata eraldi teenindamiseks vajalikku maad ega seata sellele ka hoonestusõigust. 8.5 Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa vastavalt seadusele taluda. Seega ei kahjusta maa munitsipaalomandisse andmine kaebaja omandiõigust. Säte on kohaldatav ka maareformi käigus. 8.6 Arvestades eeltoodut ei ole võimalik moodustada kõnealusest katastriüksusest eraldi maaüksust eraomandisse andmiseks. See ei ole ka kunagi olnud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise eesmärgiks. Nii on Narva mnt 2 asuva ehitise kinnisasja piirist üle ulatuva osa 4(9)
kasutus ehitise omanikule olnud kogu aeg takistusteta. Samuti on Tartu Linnavalitsus korduvalt kinnitanud, et on valmis seadma servituudi olemasoleva ehitise kasutamiseks vajalikule maale ning on ära näidanud võimaliku servituudi ala. Katastriüksuse üldkasutatava maana munitsipaalomandisse andmise järgselt on katastriüksuse kasutamisel tagatud nii linna kui ka kaebaja õigused ja huvid. Maa munitsipaalomandisse andmine ja reaalservituudi seadmine tagavad õigusselguse- ja kindluse maa kasutamise osas. Kaalutud on erinevaid huve. Maa munitsipaalomandisse andmise otsus on kaalutlusotsus. 8.7 Vaidlustatud otsusega ei seatud reaalservituuti, mistõttu ei tulnud viidata ka reaalservituudi seadmist reguleerivale õigusnormile. Vastustaja on viidanud AÕS §-le 148 eesmärgiga näidata, et isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa vastavalt seadusele taluda. 8.8 Vaidlusaluse korraldusega ei jäetud kaebajat ilma maa ostueesõiguse erastamise õigusest. Narva mnt 2 ehitise omaniku avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks on lahendatud, st erastamisõigus on realiseeritud, mistõttu ei ole kaebajal enam maa ostueesõigusega erastamise õigust. Maa munitsipaalomandisse andmisel jääb kinnisasjade omanikele ka pärast maareformi läbi viimist õigus ja võimalus lahendada üle Narva mnt 2 kinnistu piiri ulatuva ehitise aluse maa kasutus kokkuleppega. Vastustaja on pidanud oluliseks kaebaja ja Tartu linna vahelise kokkuleppe sõlmimist. Lähtudes mõistliku aja põhimõttest on põhjendatud viia alustatud menetlus lõpule ja anda Narva mnt 2g maaüksus munitsipaalomandisse. Ka kokkuleppe mitte sõlmimisel on Tartu linnal kohustus ehitist vastavalt AÕS § 148 lõikele 2 taluda. 8.9 Korralduse aluseks võetud õigusnormid võimaldavad maa munitsipaalomandisse anda ning otsuse tegemisel on lähtutud asjakohastest kaalutlustest ning otsus on proportsionaalne. Narva mnt 2g munitsipaalomandisse andmine on vajalik, kuna võimaldab maaüksuse osas lõpule viia maareformi kõige otstarbekamal viisil. 8.10 Maa munitsipaalomandisse andmine ei ole vastuolus AÕSRS § 13 lõikega 3. Ehitise teenindamiseks vajalik maa on kindlaks määratud ja ostueesõigusega erastatud juba 1996. aastal ja ehitise omaniku õigused on AÕS § 148 kohaselt kaitstud. Kaebaja vastuväidetega on korralduse vastu võtmisel arvestatud. Tartu linna üldplaneeringu olemasolu ei saa olla kaebaja jaoks üllatuslik. Kolmanda isiku seisukoht
9.Kolmas isik leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. 9.1 Kaebajale kuuluval Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996. a korraldusega nr 1335. Nimetatud korraldus on kehtiv ning seda ei ole vaidlustatud. Korralduse juurde kuulus ka maa erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaan ning kaebaja juhatuse liikmele on looduses piirid kätte näidatud ja 12.09.1996 koostatud piiriprotokoll. Seega on Narva mnt 2 kinnistul paikneva ehitise omanikud olnud teadlikud kinnistu piiridest ja linna seisukohtadest pikema aja jooksul. Vaidlust ei saa olla ka selle üle, et praegusel kujul Narva mnt 2g kinnistule ulatuv Narva mnt 2 ehitise osa on tänapäevasel kujul ehitatud alles 1995. a ehitusloa alusel. Asjakohane ei ole väide, et erastamistaotluses märgitud 8000 m2 suurune maa-ala hõlmas kindlasti ka Narva mnt 2g kinnistul paiknevat kaebajale kuuluvat hooneosa. 9.2 Narva mnt 2g maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud alati avalikus kasutuses ja seda on hooldanud ja rekonstrueerinud kolmas isik. Jalgteed on avalikes huvides ehitanud Tartu linn, sh selle lõigu, mis vahetult piirneb kaebajale kuuluva hoonega. Hoone ette on Tartu linn avalikes huvides rajanud paadisildumiskoha. Kaebaja klientidele on võimaldatud igal aastal tasuta hooajalise laienduse (välikohviku) rajamist Tartu linna ehitatud kaldaalale. 5(9)
9.3 Narva mnt 2 teenindamiseks vajalik maa määrati korraldusega nr 1335, Narva mnt 2 ehitus üle kinnistu piiri on toimunud kokkuleppel asjakohaste ametiasutustega, kuid ei ole tänapäevasel viisil asjaõiguslikult fikseeritud. Eeltoodut arvestades on vastustaja asjakohaselt viidanud AÕS § 148 lg-le 2 ja kolmanda isiku talumiskohustusele isegi juhul, kui kolmas isik ja kaebaja ei saa servituudi seadmises kokkuleppele. Kolmas isik ei pea võimalikuks servituudi seadmist 3-4 korda suuremale alale, kui olemasolev ehitisealune maa.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
11.Vaidlustatud korralduse alusel otsustati anda Tartu linna munitsipaalomandisse Tartu maakonnas Tartu linnas asuv Narva mnt 2g katastriüksus katastritunnusega 79301:001:0787, pindalaga 5106 m2, sihtotstarbega üldkasutatav maa.
12.Tartu linn esitas taotluse maa munitsipaalomandisse andmiseks 10.10.2012 kirjaga, mida täiendas 24.04.2017 kirjaga. MaaRS § 401 kohaselt viiakse maa munitsipaalomandisse andmise menetlus, mille algatamiseks on esitatud taotlus enne 01.07.2016. a, lõpule seni kehtinud alustel ja korras. Seega tuleb asja lahendamisel kohaldada enne 01.07.2016 kehtinud MaaRS sätteid.
13.Puudub vaidlus, et Tartu linna RSN TK 13.01.1962 otsusega nr 5 „Asutustele ja organisatsioonidele maatükkide eraldamise kohta“ punkti 2 kohaselt anti põhimõtteline nõusolek TK Kaubandusvalitsusele maa-ala eraldamiseks Emajõe vasakul kaldal betoonsilla ja jalakäijate silla vahelisel maa-alal kuni 7500 m2 suuruse 250 kohaga kohvik-söökla ehitamiseks. Ehitise koosseisu kuulus ka II korruse suve-kohvik, mis toetub sammastele. Ei ole vaidlust ka selle üle, et kaebajale kuuluv ehitis ulatub Narva mnt 2g katastriüksusele, mis vaidlustatud korraldusega anti munitsipaalomandisse. Vaidlus on selles, kas Narva mnt 2g maaüksuse andmine munitsipaalomandisse oli õiguspärane olukorras, kus maaüksusele ulatub kaebajale kuuluva Narva mnt 2 maaüksusel paikneva ehitise osa. Kaebaja leiab, et ehitise omanikuna on tal igal juhul eesõigus ehitise alune maa ostueesõigusega erastada. Vastustaja ning kolmas isik leiavad, et kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerinud ning maa munitsipaalomandisse andmine oli lubatav.
14.Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korralduse nr 1335 „Narva mnt 2 hoone teenindamiseks vajaliku maa määramine, nõustumine maa ostueesõigusega erastamisega, maakasutamise sihtotstarbe ja maa maksustamishinna määramine, maa maksumuse määramise akti kinnitamine“ (vastustaja vastuse lisa 19) punkti 1 kohaselt määrati Narva mnt 2 hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m2. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kuivõrd korraldus nr 1335 on jõus ja seda ei ole vaidlustatud, siis on kaebajale kuuluva hoone teenindamiseks vajaliku maa-ala ostueesõigusega erastamine lõpule viidud. 25.04.1996 koostatud Tartu linna Ülejõe linnaosa Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani (koostatud maamõõtja E. Anderson poolt) ja Narva mnt 2 mõõdistatud katastriüksuse plaani kohaselt ei asu osa ehitise eenduvast osast ning kolm sammast, millele eenduv osa toetub, ehitise teenindamiseks vajalikul maaüksusel. Projektplaanil (kolmanda isiku vastuse lisa 1) nähtub rohelisega tähistatuna Narva mnt 2 kinnistul paikneva hoone õigusliku alusega kasutatava maakasutuse piir (rohelisega) ja ka taotletava maaüksuse piir (punasega). Jooniselt nähtub, et kaebaja ei ole taotlenud Narva mnt 2 ehitise eenduva osa aluse maa-ala erastamist ning nimetatud alale ei ole ulatunud ka õiguslikul alusel kasutatava maa-ala piir. Emajõega piirnevas piirilõigus on kaebaja erastamise taotlus ühtinud talle erastada võimaldatud maa-ala piiriga. Kaebaja on piiriprotokollile 12.09.1996 alla kirjutanud ning seega oli talle teada erastatava maa suurus ja piirid ning asjaolu, et erastatava maa hulka ei arvatud hoone eenduva osa alust maad. Seega ei ole kaebaja kunagi soovinud erastada maa-ala, mis anti vaidlustatud korraldusega riigi omandisse. Kaebaja võis küll taotleda 8000 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamist, kuid nagu nähtub korralduse nr 1335 lisaks olevalt plaanilt, siis ei ole ta taotlenud maa-ala erastamist, mille üle käib praegusel juhul vaidlus, st Narva mnt 2g kinnistul paikneva kaebajale kuuluva hooneosa alust 6(9)
maad. Kaebajale jäi erastamata maa, mis jääb jõe äärest kaugemale ja selle maatüki osa üle kaebajaga praegu vaidlust ei ole. Arvestades asjaolu, et Narva mnt 2g kinnistule ulatuv Narva mnt 2 ehitise osa on ehitatud 1995. aasta ehitusloa alusel, pidi kaebaja kindlasti aru saama korralduse nr 1335 vaidlustamise vajalikkusest. Kaebaja seda aga ei teinud, vaid nõustus ostueesõigusega erastatava maa piiridega. Seda kinnitab muu hulgas asjaolu, et kaebaja esindajale näidati kätte erastatava maa piirid ning kaebaja aktsepteeris neid. Kuivõrd korraldus nr 1335 on jõus, kaebaja ei ole taotlenud vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamist ning talle on teatavaks tehtud erastatava maa piirid, siis on õige vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et kaebaja avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks on lahendatud ning erastamisõiguse on kaebaja hoone omanikuna realiseerinud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et maa erastamine olemasolevates piirides on ühtlasi käsitletav hoone omaniku loobumisena hoone ühe osa erastamise soovist.
15.Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal ei ole üle ostueesõigusega erastatud Narva mnt 2 kinnisasja piiri ulatuva ehitise osa aluse maa ostueesõigusega erastamise õigust. 15.1 MaaRS § 22 lg 1 alusel saab isik ostueesõigusega erastada maad ehitise omanikuna. AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks MaaRS –s sätestatud alustel ja korras ning ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kaebaja märgib õigesti, et AÕSRS § 13 lg-st 3 ja MaaRS erinevatest sätetest tulenevalt on ehitise omanikul teiste isikute ees eesõigus saada talle kuuluva ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa omanikuks. Praegusel juhul on kaebaja avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks lahendatud ning kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerinud. Uut maa ostueesõigusega erastamise avaldust kaebaja ei esitanud ning praegu enam tulenevalt MaaRS §-s 40 sätestatud tähtaegadest enam esitada ei saa. 15.2 Tallinna Ringkonnakohus on oma 5.03.2021 määruses käesolevas asjas selgitanud, et erastamine on võimalik vaid ehitise kui vallasasja juurde. Vabariigi Valitsuse 02.06.2006 määruse nr 133 „Maa munitsipaalomandisse andmise kord“ § 3 lg 3 sätestab, et kui munitsipaalomandisse taotletakse maad, millel asub õiguslikul alusel püstitatud ehitis, arvestatakse maa munitsipaalomandisse andmisel AÕSRS § 13 lg 3 kolmandas lauses sätestatut. Sätte eesmärk oli välistada sätte jõustumisel olukord, kus kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuuluksid maa omanikule, st üldjuhul riigile. Seetõttu loeti kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitised vallasasjadeks (Tallinna ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus asjas nr 3-161432). Erastamismenetluse lõppemise järel ei saa ehitist ega selle osa ka juhul, kui see asub osaliselt üle kinnisasja piiri, lugeda vallasasjaks ja selle juurde maad erastada. Kaebajale kuuluva Narva mnt 2 paikneva ehitise puhul ei ole enam tegemist vallasasjaga AÕSRS § 13 lg 3 mõttes, mille juurde saaks ehitise alust maad erastada. Samal põhjusel ei saa kaebaja nõuda ka ehitise osa alusele maale hoonestusõiguse seadmist.
16.Kaebaja leiab, et isegi kui Narva mnt 2 asuva hoone juurde maa erastamine on lõpule viidud Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996.a korralduse nr 1335 andmisega, tulnuks vastustajal alustada MaaRS § 351 alusel Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljuva hooneosa alusele ning selle teenindamiseks vajalikule maale kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise menetlust. Selleks aga tuleks maa jätta MaaRS § 31 lg 1 p 10 alusel riigi omandisse. Kohus kaebaja käsitlusega ei nõustu, kuivõrd Narva mnt 2 asuva hoone teenindamiseks vajalik maa on juba kindlaks määratud maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus. Vastustaja ei saa määrata hooneosale teenindamiseks vajalikku maad ega seada hooneosale hoonestusõigust, kuivõrd AÕS § 241 lg 3 kohaselt ei või hoonestusõiguse ulatus piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus. See tähendab, et kui ehitis on hoonestusõiguse kui kinnisasja oluline osa, siis ei saa ehitis olla samal ajal osaliselt maatüki oluline osa. Erandiks on olukord, kus ehitis on jagatav ja ehitise osad on peale jagamist täiesti iseseisvalt majandatavad. Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole, mistõttu ei ole hoonestusõiguse seadmine ehitise osale kaebaja poolt soovitaval viisil õiguslikult võimalik. 7(9)
Samuti on hoonestusõiguse seadmine välistatud põhjusel, et erastamismenetluse lõppemise järel ei saa ehitist ega selle osa lugeda vallasasjaks AÕSRS § 13 lg 3 mõttes.
17.AÕS § 148 lg 1 sätestab et ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi
2.lõikele lubama, lg 2 sätestab, et kui sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Tegemist on kinnisasja seadusjärgse kitsendusega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 21.05.2008 otsuses nr 3-2-1-41-08 selgitanud, et kuigi AÕS § 148 ei reguleeri iseenesest maareformi käigus n.ö võõrale maale sattunud ehitistega seonduvat, on nimetatud sätet võimalik analoogia alusel ka sellisele olukorrale kohaldada. Riigikohus selgitab, et üle kinnisasja piiri teisele isikule kuuluv hoone osa kuulub AÕS § 148 lg 1 järgi hoone omanikule. Ka viidatud kohtuasjas ei olnud tegemist olukorraga, kus hoone omanik oleks mingi osa hoonest ehitanud ilma asjaõiguseta, kuid siiski heauskselt juba ehitamise hetkel teise isiku omandis olevale kinnistule. Seega, ehkki AÕS § 148 räägib kinnisasjadest ning reguleerib kinnisasja omanike vahelisi õigussuhteid, on viidatud Riigikohtu lahendist tulenevalt sätet võimalik analoogia alusel kohaldada ka maareformi käigus teise isiku maale sattunud ehitisega seonduva õigusliku režiimi reguleerimiseks. Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma 05.03.2021 määruses sätte kohaldatavust antud vaidluses tunnistanud ning selgitanud, et vastustaja märkis korralduses õigesti, et AÕS § 148 kaitseb kaebaja õigusi piisavalt ja hoonestusõiguse seadmiseks puudub vajadus. Seaduse eesmärk maareformi käigus hoonestusõiguse seadmisega ehitise omaniku õigusi tagada ei ole praegusel juhul asjakohane, sest kaebaja õigused on kaitstud niigi. Seega ei ole korralduses toodud viide nimetatud sättele õigusvastane. Korralduses on põhjendatult leitud, et isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa vastavalt AÕS §-le 148 taluda. Tegemist on sätte tõlgendamisega kaebaja kasuks, mistõttu ei saa selline tõlgendus kahjustada kuidagi kaebaja huve. Viide nimetatud sättele ei ole oma olemuselt õigusvastane, kuivõrd sellega ei reguleerita tulevikus tekkivaid õigussuhteid kinnisasja omanike vahel (mh ei seata korraldusega reaalservituuti), vaid selgitatakse ehitise osa omaniku õigusi tulevikus. Korralduse eesmärgiks on maa munitsipaalomandisse andmine, mitte reaalservituudi või mõne muu asjaõiguse seadmine.
18.Kaebaja leiab, et Narva mnt 2g katastriüksusele jääva ja kaebajale kuuluva ehitise osa alune maa ei ole kunagi olnud haljasala. Samuti, et kunagi pole takistatud läbipääsu avalikult kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Nimetatud väide ei ole õige. Tartu linna üldplaneeringus roheala juhtotstarbega maa-ala hõlmab kõnealuses piirkonnas katkematult Emajõe kaldaala. Jõeäärset kõnniteed on avalikult kasutatud. Tartu Linnavalitsuse tellimusel on 2017 aastal koostatud Emajõe vasakkalda kaldakindlustuse, lõigus Kaarsild-Atlantis, rekonstrueerimise põhiprojekt, Töö 44-16-TP, mille eesmärgiks on amortiseerunud kaldakindlustuse ja kaldapealsete käiguteede rekonstrueerimine terviklikul alal Kaarsillast kuni Atlantiseni. Projektlahendusena luuakse kaldapealsele uus läbiv nõuetekohane kergliiklustee lõik, mis võimaldab sujuvalt kulgeda mööda Emajõe vasakkallast. Lisaks on projektlahenduses lähtutud Tajuruum OÜ poolt koostatud Emajõe kaldapealse arhitektuursest eskiisprojektist, mille abil on kaldapealsele antud laiem funktsioon aktiivseks vaba aja veetmiseks Emajõe ääres. Nimetatud projekti ei ole veel küll ellu viidud, kuid samas on oluline, et tööd ei oleks takistatud põhjusel, et erinevad maaomanikud on projekti ellu viimise küsimuses erinevatel seisukohtadel.
19.Kaebaja heidab vastustajale ette vastuolulist käitumist maa munitsipaalomandisse andmise menetluses, viidates seejuures vastustaja 09.10.2017 kirjale (vastustaja vastuse lisa 18) ja 24.05.2019 kirjale (vastustaja vastuse lisa nr 22). Viidatud dokumentidest nähtub tõepoolest vastustaja varasem arusaam, mille kohaselt oleks Narva mnt 2 asuva ehitise eenduva osa alune maa tulnud erastada Narva mnt 2 ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Nimetatud seisukoha ekslikkust on vastustaja aga tunnistanud järgnevas menetluses ning seda väljendab vaidlustatud
8(9)
korraldus. Menetluses aset leidnud õigusnormi ebaõige tõlgendamine ei muuda aga maa munitsipaalomandisse andmist õigusvastaseks.
20.Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal säilib võimalus leppida Tartu linnaga kokku reaalservituudi seadmises ka olukorras, kus maa on jäetud munitsipaalomandisse. Kaebaja poolt kohtuistungil esitatud argument, mille kohaselt oleksid korralduse kehtima jäämisel tema võimalused servituudis seadmise tingimustes kokku leppimisel halvemad, ei ole usutav ega asjakohane. Kolmas isik on teinud kaebajale korduvalt ettepanekuid reaalservituudi seadmiseks suuremale alale, kui seda on Narva mnt 2 hoone eenduva osa alune maa. Ei ole usutav, et Tartu linn asub edasises menetluses kaebaja õigusi põhjendamatult piirama. Kohtule edastatud vastustest nähtuvalt on Tartu linn endiselt valmis sõlmima kokkuleppe, millega linn kohustub tähtajatult ja tasuta taluma Narva mnt 2g katastriüksusel Narva mnt 2 hoone üle kinnisasja piiri ulatuvat postidele toetuvat osa.
MENETLUSKULUD
22.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad vastustaja ja kolmanda isiku menetluskulud nende endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.