Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Kohtumääruse resolutsiooni kohaselt palutakse hagi tagamiseks seada DI-le kuuluvale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistule (asukohaga XXX) kohtulik hüpoteek summas 75 000 eurot JK kasuks. Kohtuliku hüpoteegi saab kohus hagi tagamise korras seada TsMS § 378 lg 1 p 1 alusel kostjale kuuluvale kinnisasjale. Kinnisturegistriosa nr XXXXXXXX ühisomanikud on DI ja AI. Kohtunikuabi jättis avalduse rahuldamata, sest hagi tagamise määruses on kostjaks DI ja ühisomanik AI kohta hagi tagamise määrust tehtud ei ole. Määruskaebus 23.11.2016 esitas avaldaja määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 25.10.2016 kandemäärus ning saata Harju Maakohtu 13.10.2016 kohtumäärus tsiviilasjas X-XX-XXXXX tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale kohtumääruses osundatud kande tegemiseks. Avaldaja märgib kaebuses, et pöördus hagejana Harju Maakohtusse kostja vastu, kes keeldub esindajana välja andmast hagejale 75 000 eurot, mille kostja sai hageja korteri müügist. Müügihinna väljaandmise asemel hagejale kandis kostja selle hagejale teadmata põhjusel ja alusel oma abikaasale, AI-le. Kostja keeldub raha hagejale väljaandmisest. Tänaseks on hageja pöördunud ka politseisse kelmuse ja omastamise kahtlusega. Harju Maakohus tagas hagi 13.10.2016 määrusega, kohaldades hagi tagamise abinõuna hüpoteegi seadmist kostja omandis olevale kinnisasjale. 22.11.2016, politseisse kuriteoteate koostamise käigus, sai hageja kostja kinnisasja kohta avatud registriosaga tutvudes teada, et Harju Maakohtu määruse alusel kannet tehtud ei ole. Samal päeval sai hageja teada ka selle aluseks olevast Tartu Maakohtu registriosakonna eitavast kandemäärusest. Avaldaja leiab, et kaevatava määrusega on asutud alusetult seisukohale, et kohtulahendi täitmisest võib keelduda ja et kohtuliku hüpoteegi seadmist saab õiguslikult takistada teise ühisomaniku (kostja abikaasa) nähtumine omanikukandes. Kaevatavas määruses viidatakse asjaolule, et AI suhtes ei ole tehtud hagi tagamise määrust. Hageja selgitab, et kuigi hagejalt (tõenäoliselt) välja petetud raha jõudis ühisomanik AI arvele, ei saagi tema vastu teha hagi tagamise määrust, sest hagejal ei ole selle isiku suhtes nõudeid. Hageja nõuab raha väljaandmist esindussuhtest tuleneva kostja kohustuse alusel. Milline konkreetne on ühisomanik (kostja abikaasa) AI puutumus konkreetsesse juhtumisse, selgitab loodetavasti välja kriminaalmenetlus ning sellest sõltuvalt saab otsustada ka tema vastu tsiviilõiguslike nõuete esitamise. Lisaks märgib avaldaja, et ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand (AÕS § 70 lg 4). See tähendab, et kostja on kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omanik ning teise ühisomaniku olemasolu (sh registrisse kantus) ei muuda kostjat kinnisasja mitteomanikuks. Kuna kostja on kinnisasja omanik sõltumata teisest ühisomanikust, saab ja tuleb kostja vastu esitatud hagi tagada kohtuliku hüpoteegi seadmisega kostja omandis olevale kinnistule. Kui teine ühisomanik leiab, et tema omanikuõigusi kohtulik hüpoteek rikub, on tal õigus nõuda ühisomandi jagamist kaasomandiks või muul viisil ühisomandi lõppemist ning koos sellega selle määratlemist, kelle kaasomandi osale jääks kohtulik hüpoteek. Ühelgi juhul ei saa aga õiguslik ja faktiline olukord olla selline, et kohtu poolt vajalikuks peetud/määratud hüpoteek jääb üldse seadmata, kuna ühisomanike omavahelistest suhetest ei saa sõltuda hageja õigus hagi tagamisele olukorras, kus kinnistusraamatust nähtub vaieldamatult vara kuulumine kostjale. Avaldaja leiab, et eelkirjeldatud olukorras ei saaks isegi teoreetiliselt nõuda ka ühisomaniku AI nõusolekut kohtuliku hüpoteegi seadmiseks, sest hagi tagamise avalduse lahendamisest ei teavitata isegi kostjat. Samas ei oleks aga ühisomaniku nõusolek ka vajalik, sest kohtuliku hüpoteegi

seadmiseks piisab kostja ühisomanikuks olemisest (kuna ka kostja on omanik kogu kinnisasja suhtes). 24.11.2016 esitas avaldaja määruskaebuse täienduse, milles palus täiendada kaebust viitega KRS §-le 35 lg 4, mille kohaselt ei ole kohtuliku hüpoteegi seadmisel vaja (mistahes) puudutatud isiku nõusolekut (ammugi mitte kandemääruses viidatud nõuet võimaliku puudutatud isiku suhtes). Samuti palus avaldaja TsMS § 471 lg 1 p 1 alusel peatada vaidlustatud kandemääruse täitmine, so tema õigusjõud kuni määruskaebuse lõpliku lahendamiseni. Menetluse edasine käik Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Harju Maakohtu pädevale kohtunikule. Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning edastas selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 25.10.2016 kandemäärus on seaduslik ja põhjendatud. Tulenevalt TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 ringkonnakohus ei korda maakohtu määruse põhjendusi, nõustudes nendega, kuid ringkonnakohus peab siiski vajalikuks määruse põhjendusi täiendada, vastates ühtlasi määruskaebuse esitaja väidetele. Määruskaebusest nähtuvalt on avaldaja seisukohal, et vara kuulumine abikaasade ühisvara hulka ei takista ühe abikaasa suhtes hagi tagamise abinõuna kohaldatud kohtuliku hüpoteegi kandmist abikaasade ühisvaraks olevale kinnisasjale. Ringkonnakohus avaldaja seisukohaga ei nõustu. Vaidlustatud kandemääruses on kohus õigesti viidanud TsMS § 378 lg 1 p-le 1, mille järgi seatakse kohtulik hüpoteek kostjale kuuluvale kinnisasjale. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu (asukohaga XXX), millele kohus tsiviilasjas nr X-XX-XXXXX hagi tagamise korras kohtuliku hüpoteegi seadis, ühisomanikud on avaldaja DI ja AI. Kandemääruses on kohus õigesti osundanud asjaolule, et hagi tagamise määrus on tehtud vaid ühe abikaasa – avaldaja suhtes, kes on kostjaks tsiviilasjas nr X-XX-XXXXX. Kinnisasja ühisomanik AI ei ole eelnimetatud tsiviilasjas kostjaks ning tema suhtes ei ole kohaldatud hagi tagamise abinõud. Hagi tagamiseks ei saa koormata kohtuliku hüpoteegiga kolmanda isiku vara (vt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-133-10, p 22). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-149-15 p-s 11 abikaasade ühisvaras olevale kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi seadmise osas selgitanud, et järelikult tuleb hüpoteegi seadmiseks kas abikaasade ühisvaras oleva kinnisasja ühisomand enne lõpetada ja kostja osa eraldada või saada teise ühisomaniku nõusolek (KRS § 341 lg 1). Arvestades eeltoodut on kohus vaidlustatud kandemääruses õigesti järeldanud, et kinnistamisavaldust ei ole võimalik käesoleval juhul rahuldada. Samas ei ole kohus seejuures üldse käsitlenud kohtuliku hüpoteegi seadmiseks ja sissekandmiseks teise abikaasa nõusoleku küsimust, millises osas peab ringkonnakohus vajalikuks kandemääruse põhjendusi täiendada. Avaldaja hinnangul ei saaks praeguses olukorras isegi teoreetiliselt nõuda ka ühisomaniku AIX nõusolekut kohtuliku hüpoteegi seadmiseks, sest hagi tagamise avalduse lahendamisest ei teavitata isegi kostjat. Samas ei pea avaldaja ühisomaniku nõusolekut ka vajalikuks, leides, et kohtuliku hüpoteegi seadmiseks piisab sellest, et kostja on ühisomanikuks. Kolleegium ei nõustu avaldaja seisukohaga, mille kohaselt piisab ühisomandisse kuuluvale kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi seadmiseks sellest, et üheks kaasomanikuks on isik, kelle suhtes hagi tagamise abinõud kohaldati. Väär on ka kaebuse seisukoht, et kohtuliku hüpoteegi seadmiseks ei ole vaja teise abikaasa nõusolekut. Riigikohus on korduvalt väljendanud seisukohta, et

ühisvara korral ei saa sellele seada kohtulikku hüpoteeki, kui puudub teise abikaasa nõusolek (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-149-15, p 11, Riigikohtu lahend nr 3-2-1-85-11, p-d 9-12). Lisaks märgib ringkonnakohus, et avaldaja abikaasa nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande tegemiseks tuleneb kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-st 341, mille lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Isikud, kes saavad eelkõige olla kande tegemisel, muutmisel või kustutamisel puudutatud isikuteks (kui seaduses ei sätestata teisiti), on loetletud sama sätte lg-s 2. Muu hulgas on puudutatud isikuks asjaõiguse üleandmisel või koormamisel asjaõiguse omaja, kelle õigus üle kantakse või koormatakse (KRS § 341 lg 2 p 3). Eeltoodut arvestades on praeguses asjas puudutatud isikuteks viidatud sätete tähenduses avaldaja ja tema abikaasa kui kinnistute ühisomanikud. Määruskaebuse täienduses on avaldaja viidanud KRS § 35 lg-le 4 ja leidnud, et viidatud sätte kohaselt ei ole kohtuliku hüpoteegi seadmisel vaja mistahes puudutatud isiku nõusolekut. Ringkonnakohus märgib, et KRS § 35 lg-s 4 sätestatu ei võimalda asuda seisukohale, et hagi tagamise määruse alusel kohtuliku hüpoteegi kande tegemiseks ühisvara hulka kuuluvale kinnisasjale ei ole teise abikaasa kui puudutatud isiku nõusolek vajalik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-85-11 p-s 12 selgitanud, et nii KRS § 35 lg 4 kui ka KRS § 341 lg 7 p-i 1 tähenduses on puudutatud isikuks, kelle nõusolek kande tegemiseks pole nõutav, vaid isik, kelle suhtes on kinnistamisavaldusele lisatud kohtumäärus tehtud. Praeguses asjas on hagi tagamise määrus tehtud vaid ühe abikaasa, DI suhtes, kelle nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande tegemiseks ei ole nõutav, mis on ka vastavuses hagi tagamise mõttega. 24.11.2016 määruskaebuse täienduses esitatud taotlust vaidlustatud kandemääruse täitmise peatamiseks ei pea ringkonnakohus põhjendatuks. Esmalt märgib ringkonnakohus, et TsMS § 471, mille lg 1 p-i 1 alusel avaldaja määruse täitmise peatamist taotleb, reguleerib otsuse viivitamatu täitmise tagatise tagastamist ega ole seega kohtulahendi täitmise peatamise seisukohast asjakohane säte. Ilmselt on avaldaja soovinud vaidlustatud kandemääruse täitmise peatada TsMS § 472 lg 1 p-i 1 alusel, kuid ka nimetatud sätte alusel ei pea kolleegium käesoleval juhul vaidlustatud kohtulahendi täitmise peatamist põhjendatuks. TsMS § 472 lg 1 p 1 sätestab, et kui viivitamata täitmisele kuuluva lahendi peale esitatakse apellatsioonkaebus või määruskaebus, võib ringkonnakohus, määruskaebuse korral ka maakohus põhistatud avalduse alusel määrata, et lahendi täitmine peatatakse tagatiseta või tagatise vastu. Avaldaja ei ole kaebuses põhjendanud, miks ta peab määruse täitmise peatamist käesolevas asjas vajalikuks. Ringkonnakohus määruse täitmise peatamise vajalikuks ei pea, arvestades seejuures, et kandemäärusega, mille täitmise peatamist avaldaja taotleb, jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata. Eeltoodud põhjendustel on õige kandemäärusest nähtuv järeldus, et asjas ei saa kanda kinnistusraamatusse abikaasade ühisvara hulka kuuluva kinnisasja kohta kohtulikku hüpoteeki. Kandemäärus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.