Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-19-2179 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-19-2179 äärekivi. Muus osas projekti ei muudetud. Muudatusega hoiti ära täiendav oht kogujatee liiklusele. Projektiga on tagatud hoone koridori ukse esisele alale kauba laadimise koht ning kaldtee kõnniteed mööda koridori ukse ette. Vehema tee 1a laohoone Vehema tee poolne külg ja hoone esine ala, sh koridori uks ja selle esine parkimisala, käigutee ja kauba laadimistee asuvad Vehema tee kaitsevööndis. Kaitsevööndi regulatsiooni peamine eesmärk on sätestada ehitise omanikule kohustus taluda võõrast ehitist ning selle kaitsevööndi ulatuses muid kinnisasja kasutamise kitsendusi. Viimsi vallal on tee omanikuna kohustus tagada Vehema teel ohutus. Eesti Seeme OÜ-le saadeti kasutusloa projekt tutvumiseks, vastuväited projektile esitas äriühing 16.10.2019. Need ei ole põhjendatud. Vehema tee 1a kinnistu omanikule ei ole kahju tekitatud. Sissepääsu ei pea võimaldama hoone igast küljest, juurdepääs on endiselt tagatud. Kaalutud on Eesti Seeme OÜ pakutud alternatiivi tõsta tee tasapinda ning välja toodud selle negatiivsed mõjud liiklusohutusele. Vald on põhjendanud, miks on vaja tee tasapinda alandada ja siduda erinevad liiklejate grupid samal tasapinnal, võimaldada ühendused erinevate looduslike tasapindade vahel ning tagada ohutus ja nähtavuskaugused, tee püsivus ja selle tarbeks sademeveelahenduste toimivus.

3-19-2179 Asjas ei ole vaidlust selles, et lõplikud ehitustööd on tehtud ehitusloaga kinnitatust erineva projekti alusel. Projekti muudatusega kaotati ära autoga juurdepääs otse Vehema tee 1a majja ja selle asemel on rajatud majaga paralleelne kaldtee. Kaebaja esitas eksperthinnangu, milles on näidatud, et tee liikluskoormus tõuseb tasemelt 1700‒1800 a/ööp tasemeni 2400 a/ööp. Kasutusloa kohaselt on juba tänane koormus 2311 a/ööp ja see kasvab 2028. aastaks kuni 3120 a/ööp. Vastustaja on tuginenud Viimsi valla 2018. a vastavale uuringule. Õige pole kaebaja seisukoht, et aluseks tuleb võtta 2014. a andmed. Sõidukite arvu suurenemine on märkimisväärne ja sellega tuleb arvestada. Kasutusloas on välja toodud, et vahetusse lähedusse kavandatakse lasteaed-algkooli. Elamupiirkond koos lasteaed-algkooliga peaks teenindama 500 õpilast ja 6-rühmalist lasteaeda, sh on ette nähtud 106 parkimiskohta. Seega on usutav vastustaja prognoos, et liikluskoormus Vehema teel võib tulevikus oluliselt kasvada. Seega tuleb tähelepanu pöörata ka liiklusohutusele. Kaebaja kinnistu asub tõusu lõpus ning tee pikiprofiili muutmisega saavutatakse suurem nähtavuskaugus. Kaebaja on alternatiivina välja pakkunud nii trassi kui ka parkimiskohtade ümberpaigutamise. Vastustaja hinnangul ei ole see teostatav. Teostatud lahendus on kõige parema nähtavusulatuse ja kaugusega, võimalikult sirgjooneline ning samatasandiline, minimaalsete kalletega. Kaebajal oli juba enne ehitustegevust õiguslikult raskendatud või võimatu kasutada hoonet tavapärase laohoonena, s.o hoonena, kuhu toovad kaupa vähemalt C-kategooria kaubaautod ja veokid. Aiandi tee algusest hakkab Vehema teel massipiirangu ala. Tegemist on liiklusmärgiga 313a „Veoauto sõidu keeld“, mis keelab C-kategooria sõiduki, traktori ja liikurmasina liikluse. Liiklusmärgiga seatud massipiirang on üldkorraldus, mille kehtivus ei ole vaidluse all. On väike tõenäosus, et kaebaja saaks loa massipiirangu kohaldamata jätmiseks. Vastustaja on põhjendanud, et piirang on vajalik tee kandekonstruktsioonide ja elamuala liiklusohutuse tagamiseks. Hoone ei ole kasutusel laona, vaid muuseumina. On teadmata, millal hoone uuesti laoruumina kasutusele võetakse. Muuseum on selgitanud, et vajadusel on võimalik eksponaate välja viia teisest uksest ja selleks on vajalik vaid hoone sees olevaid sõidukeid ringi tõsta. Mida suurema liikluskoormusega on tee, seda rohkem võidakse piirata kauba laadimiseks peatumist ja otse peateelt hoovi või hoonesse sõitmist või neist väljasõite. Ehitustöödega ei ole kaebaja kaotanud võimalust hoone teenindamiseks sõidukitega. Juurdepääsuvõimalused on vähenenud, kuid need ei puudu täielikult. Hoone teisest otsast on kaebajal jätkuvalt juurdepääs Viama tee kaudu, sh ilma massipiiranguta. Seetõttu pole vaja analüüsida hoone ajaloolist kasutust. Vehema teele kasutusloa andmine oli sisuliselt õiguspärane, kuid viis, kuidas vastustaja ehitamise käigus käitus, seda polnud. Samas pole vastustaja jõudnud ebaõigele tulemusele. Kasutusluba pole õigusvastane põhjusel, et selle andmisel ei otsustatud kaebajale tekitatud kahju hüvitamist. Kuni 30.06.2015 kehtinud teeseaduse § 38 lg 1 sätestas, et tee kaitsevööndi maa omanikul, samuti planeeringutega kaasnevate piirangute ala maa omanikul on õigus saada tee omanikult piirangute tõttu tekitatud kahju hüvitamist. Nüüdsel ajal puudub sellekohane norm ning lähtuda tuleb riigivastutuse seaduse (RVastS) §-st 16. 4(10)

3-19-2179 Kasutusluba on kaebaja õigusi piirav haldusakt. See on küll õiguspärane, kuid piirab kaebaja omandiõigust erakordselt. Avaliku tee kaitsevööndiga kaasnevate piirangute osas tuleb mõistet „erakordne“ hinnata leebemalt. Kaebaja on kaotanud oma omandi, s.o hoone ühe kasutusviisi võimaluse – sõita sõidukiga otse ühest hoone otsast sisse ja teisest välja. Vastustaja ei ole kasutanud leevendusmeetmeid. Seega on olemas põhjuslik seos vastustaja tegevuse ja kaebajal kahju tekkimise vahel. Hüvitise suurust ei ole võimalik piirata RVastS § 16 lg-s 2 toodud alustel. VÕS § 127 lg 6 sätestab, et kui kahju tekkimine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Kahju suuruse arvestamisel on praeguses asjas olulised järgmised asjaolud. Kuigi hoonele ei pea olema juurdepääsu igast küljest, ei ole vaidlust, et tee-ehituse tõttu on hoonele Vehema tee poolt A- ja B-kategooria sõidukiga juurdepääs kadunud. See mõjutab omandi kasutamist ja selle väärtust. Uute sissepääsude tegemine nõuab kulutusi. Kaebaja leiab, et hoone väärtus on vähenenud 37 000 euro, vastustaja analüüsi kohaselt 11 000 euro võrra. Muuseum maksab kaebajale renti 3,25 eurot/m2 kohta. Kuna hoone vastab kvaliteedilt C-klassile, on võimalik, et kaebajale makstakse praegu turuhinnast kõrgemat hinda ning kaebaja tulude alanemist turuhinnani ja sellest tulenevat hoone väärtuse vähenemist ei pea kompenseerima. Teetööde tõttu on kaebaja olukord osaliselt paranenud (massipiirangu piiri on suurendatud). Kaebaja on ümberehitustöid käsitlenud tulenevalt sellest, et võtta hoone uuesti kasutusele laohoonena. Samas ei nähtu kaebaja selget tahet seda lähiajal teha. Kaebaja soov on pigem muuseumiga lepingut pikendada. Seega puudub praegu ümberehitustööde tegemise tarvidus. Ei ole ka välistatud, et tulevikus soovib kaebaja hoone kasutusele võtta hoopis tootmishoonena või muul kasutusotstarbel, mis ei nõua sõidukiga kahepoolset sissepääsu. Kuna tööde tegemine on hüpoteetiline, ei saa neid kulusid täies ulatuses arvestada. Vastustaja on hoone juures teinud töid 16 638 euro väärtuses, lisaks omanikujärelevalve kulud 912 eurot. Eeltoodut arvestades tuleb õiguspärase haldusaktiga tekitatud varalise kahju hüvitisena kaebajale välja mõista 20 000 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-19-2179 muudatusele ja palus taastada eelnenud olukorra. Kaebajat ei kuulatud ära ka pärast ringkonnakohtu istungit. Ärakuulamine peab olema sisuline. Tegelikkuses saatis vastustaja kaebajale üksnes kasutusloa eelnõu, millele kaebaja esitas vastuväite. Vastustaja jättis vastuväited sisuliselt tähelepanuta ja leevendusmeetmed kaalumata. Halduskohus tuvastas ebaõigesti, et kaebaja pakutud alternatiiv pole vastustaja lahendusega võrreldes sama ohutu. Vastustaja pole kaebaja alternatiivi sisuliselt hinnanud. Kohus võttis põhjendamatult arvesse vastustaja seisukoha, et massipiirang on Vehema teel kehtinud vähemalt 8 aastat. Kaebaja on selgitanud, et ajal, mil tema sai kinnistu omanikuks, massipiirangut ei kehtinud. Kaebaja esitas selle kohta rakenduse Tark Tee andmed. Samuti leidis halduskohus alusetult, et kaebaja võimalus saada luba massipiirangu alasse erandlikuks sissesõiduks on väikese tõenäosusega. Kaebaja hoone asub tootmismaade piirkonnas, mistõttu pole vastustajal ühtegi kaalukat põhjust eriluba mitte anda. Pole oluline, et hoone on täna kasutusel muuseumina. Kahjunõue oleks tulnud rahuldada RVastS § 7 lg 1 alusel. Kohus kohaldas vääralt ka VÕS § 127 lg-t 1. Kohus pole põhjendanud, miks ta kahjusummat vähendab. Kahju täpne suurus on võimalik kindlaks teha, mistõttu puudub alus kohaldada VÕS § 127 lg-t 6. Kaebaja on esitanud tõendid kahju suuruse kohta. Kohus leidis ebaõigesti, et liiklusmärk 313a keelab sissesõidu kõigile C-kategooria sõidukitele. Kuni 8-tonnise registermassiga C-kategooria sõidukite liiklus on lubatud. Samuti on kaebajal õigus taotleda luba massipiirangut ületavate sõidukite juurdepääsuks. Vastustaja ei tea, mis ajal ja millistel asjaoludel liiklusmärk 313a Vehema teele paigaldati. Puudub sellekohane haldusakt. Seega puudub võimalus hinnata haldusakti õiguspärasust. Õigusriigis ei saa olla lubatav, et kaebajale kahju hüvitamine on välistatud sellise haldusakti tõttu. Kaebaja nõuab hoone funktsionaalsuse taastamiseks vajalike kulude ja kinnistu väärtuse vähenemise hüvitamist. Seega on halduskohus vääralt leidnud, et hinnata tuleb tulevikus tekkivat varalist kahju. Kahju hüvitamist ei välista see, et hoonet rendib sõjamuuseum ja kaebaja on huvitatud rendilepingu pikendamisest. Oluline pole, kui suurt üüri sõjamuuseum kaebajale maksab. Halduskohus pole põhjendanud, kas ja mil määral arvestas ta hüvitise suuruse määramisel vastustaja poolt hoone taastamiseks tehtud kulutustega. Kaebaja vähendas omalt poolt kahjunõuet 3791,15 euro võrra, sest sellises summas olid algses hinnapakkumises toodud vundamendi soojustamise ja taastamisega seotud tööd. Vastustaja tegi tööd 1,5-aastase hilinemisega. Kui vastustaja kaasatud töövõtja tegelik kulu osutus suuremaks, siis ei mõjuta see kaebajale tekkinud kahju suurust. Vastustaja rikkumised on olnud süsteemsed ja tahtlikud ning puudub alus kahjuhüvitist vähendada väitega, et kaebaja õigusi on rikutud hooletusest või väheolulisel moel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6(10)

3-19-2179 kahju hüvitamise eelduste esinemist. Ringkonnakohus ei ole seotud halduskohtu hinnanguga, et 04.11.2019 kasutusluba on õiguspärane ning kahju tuleb hüvitada RVastS § 16 alusel. Ringkonnakohtu 01.06.2021 istungil möönis kaebaja, et kuna tee on lõpuni valmis ehitatud, on kaebaja nõus, et tee jääb olemasoleval kujul alles, kuid kaebajale tuleb hüvitada tekitatud kahju. Kaebaja ei loobunud kasutusloa tühistamise nõudest, kuid eelnevat kaebaja avaldust arvestades leiab ringkonnakohus, et puudub vajadus eraldiseisvalt menetleda kasutusloa tühistamise nõuet. Kahju hüvitamise nõudega seoses hindab kohus niikuinii kasutusloa õiguspärasust, kuid isegi juhul, kui kohus teeb kindlaks kasutusloa õigusvastasuse, ei too see vältimatult kaasa kasutusloa tühistamist. Haldusakt kehtib selle õigusvastasusest sõltumata kuni kehtetuks tunnistamiseni või kehtivusaja lõppemiseni (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2). Kui tee on valmis ehitatud ning kaebaja eesmärk pole enam suunatud sellele, et tee ehitataks ümber, tuleb tee kasutusluba jätta kehtima. Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et kaebaja ei saa samaaegselt taotleda kasutusloa tühistamist ja kahju hüvitamist. Kahju hüvitamine on sekundaarnõue, mis tähendab seda, et kahju hüvitamist saab nõuda, kui muude nõuetega pole kahju vältimine või kõrvaldamine võimalik (RVastS § 7 lg 1). Kasutusloa tühistamine seevastu on primaarnõue ning suunatud sellele, et õigusvastane olukord kõrvaldada ja kahju tekkimine ära hoida. Kui kohus tühistab kasutusloa ning vastustaja peab teeprojekti kaebajale sobival viisil muutma, ei ole kaebajale kahju (vara väärtuse vähenemine, suute sissesõitude rajamise kulud) tekkinud.

7(10)

3-19-2179 Vehema tee mittevastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile ei ole alus kasutusloa tühistamiseks. Kasutusloa suhtes tehtav otsus on pädeva asutuse kaalutlusotsus, mille puhul tuleb muu hulgas hinnata ehitusprojektis tehtud muudatuste olulisust ning kontrollida ega kasutusloa andmine ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet. Kasutusloas nr TKL-059 puuduvad kaalutlused kaebaja õigustega arvestamise kohta ning kasutusluba on seega formaalselt õigusvastane. Vastustaja tõi haldusasja nr 3-18-2097 menetluses välja järgmised kaalutlused: tegemist on suure liikluskoormusega teega, mille ehitamisel oli tee kallete tõttu palju väljakutseid; lahendus, mille tõttu kadus autoga sissepääs kaebaja kinnistus asuvasse hoonesse, tagab senisest suurema liiklusohutuse ja kasutajasõbralikkuse kõigile liiklejatele; veoautoga Vehema teel kaebaja hoonesse manööverdamine oleks liikluskoormust arvestades ohtlik; kaebaja kinnistul asuva hoone otstarbekohane kasutamine ei ole takistatud, sest Vehema tee poolt pääseb hoonesse jalgsi, autoga sissepääs on olemas Viama tee poolsest küljest ning perspektiivis on võimalik rajada sissepääsud ka hoone ida- ja lääneküljelt; kaebaja rentnik on kinnitanud, et tal on võimalik oma tegevust ümber korraldades hoonest otstarbekohaselt kasutada ka ilma Vehema tee poolse sissesõiduta; kaebaja kinnistu ette on kavandatud parkimiskohad ja kauba saab hoonesse transportida mööda jalgteed; avalikud huvid on eelnevat arvestades kaebaja omadest kaalukamad. Ringkonnakohus leidis, et eeltoodud kaalumist ei saa pidada nõuetekohaseks. Kaebaja on põhjendanud, miks on oluline, et autoga saaks hoonesse sisse sõita ka Vehema tee poolt: tegemist on pika ja kitsa laohoonega, mille kasutusotstarve on oluliselt laiem, kui kaupa toov või viiv auto saab hoonest läbi sõita; samuti on võimalik jagada hoone vaheseinaga lihtsalt kaheks ja eraldi rendile anda, kui hoonel on kaks sissesõitu. Kaebaja esitas tõendid kinnistu väärtuse vähenemise kohta ning kulude kohta, mis tuleb teha, et hoone ümber ehitada. Vastustaja ei ole selles osas võtnud seisukohta ning järelikult ei arvestanud kaalumisel selle asjaoluga. Vastustaja on viidanud, et hoonele on võimalik rajada uued sissesõidud, kuid pole põhistanud, et see on praktikas realiseeritav. Vastustaja pole võtnud seisukohta AK 02.02.2019 ekspertarvamuse osas, mille järgi on võimalik taastada sissesõit kaebaja hoonesse Vehema teelt (muudetud trass kulgeks üle Aiandi tee 16 kinnistu), vaid väitnud üldsõnaliselt, et Vehema tee rekonstrueerimine olemasoleval trassil on kõige vähem kulukas ja rikub kõige vähem kolmandate isikute õigusi. Kuna vastustaja pole arvestanud kõigi oluliste asjaoludega, on tegemist kaalutlusveaga, mis võis mõjutada teele kasutusloa andmist. Vastustajal tuleb läbi viia nõuetekohane haldusmenetlus, kaasates menetlusse kaebaja ning kaaluda õiglaselt kaebaja õigusi ja huvisid.

8(10)

3-19-2179 asjaoludega, andnud neile õige kaalu ning kas võimalik oleks olnud kaebaja õigusi vähem piiravam lahendus.

3-19-2179 võimalik juba vähemalt 2016. aastast hoonele Vehema tee poolt läheneda, vaid kasutada tuleb Viama teel olevat sissepääsu. Seega ei saa laohoonet piiranguteta kasutada. Laohoone on alates 18.12.2017 olnud kasutusel Eesti Sõjamuuseumi sõjatehnika angaarina ning üürisuhe jätkub. Nii Lahe Kinnisvara OÜ kui ERI Kinnisvara OÜ hinnangu järgi maksab sõjamuuseum kaebajale üüri turumäärast rohkem. Sõjamuuseum on leidnud, et tegevus on võimalik ka olukorras, kus Vehema tee poolne uks on sõidukitele suletud. Järelikult selleks, et jätkata hoone kasutamist praegusel viisil, ei ole kaebajal lähiajal vaja teha mingeid otseseid kulutusi. Hoone kohta esitatud 24.04.2000 jooniselt (tl 49) on näha, et laohoone on jaotatud kaheks piklikuks osaks ning algselt on olnud võimalik läbi sõita mõlemast poolest. Hilisemate fotode järgi (nt tl 35) on mingil ajal läänepoolse osa Vehema tee poolne uks püsivalt ehitusplokkidega suletud ning sinna on rajatud olmeruumid. Ruumide paigutus (tl 150-156) ei kinnita kaebaja väidet, et eelnimetatud uks suleti vaid ajutiselt. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja on juba ise hoone funktsionaalsust muutnud, mille tulemusena oli enne tee-ehitust vaid idapoolne osa laohoonest sõidukiga läbitav. Seetõttu ei saa lähtuda kaebaja eeldusest, et kui Vehema tee poolset ust poleks suletud, saaks laohoone üürile anda kahele kuni neljale erinevale üürnikule. Vastustaja ei pea hüvitama kulusid, mis seonduvad läänepoolsele osale juurdepääsu avamisega, sh olmeruumide teise kohta tõstmisega. Järelikult ei ole kaebaja kahjuarvestus (ümberehitustööd maksumusega 45 055,33 eurot) õige. Hoone idapoolse juurdepääsu taastamisega on kaebaja õigustega piisavalt arvestatud. Kuigi veokil ei pruugi olla võimalik hoones ümber pöörata ja ta peab uksest välja tagurdama, ei ole see piiranguks, mis toob iseseisvalt kaasa kahju hüvitamise. Kaebajale Viimsi valla poolt tasutud 20 000 eurot koos viivisega on piisav, et katta nii Vehema tee idapoolse sissepääsu kadumisega kui ka hoone idakülge rajatava sissesõiduga seotud kahjud. Kaebaja esitatud kahjuarvestuse järgi on suur osa ehituskulusid seotud just läänepoolses osas asuvate olmeruumide ümberpaigutamisega. Üks tõsteuks seevastu maksab näiteks vaid 2629,72 eurot (tl 142p).

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.