3-20-2182 Xi kaebus Kambja Vallavalitsuse 29. oktoobri 2020. a Haldusasi korralduse nr 2266 „Ehitusloa väljastamine“ ning Kambja Vallavalitsuse 5. novembril 2020 väljastatud Y ehitusloa nr 2012271/37392 tühistamiseks Menetlusosalised ja nende X, esindajad vandeadvokaadid Allar Jõks ja Britta Retel esindajad Vastustaja – Kambja vald, volitatud esindaja Kaupo Piirsalu Kolmas isik I – Z Kolmas isik II – C Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 18. mail 2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta Xi kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Asendada kohtuotsuse avaldamisel kaebaja ja kolmandate isikute nimed ning nende kinnistute aadressid tähemärgiga.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22. juulil 2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Ülenurme Vallavolikogu kehtestas 8. veebruari 2011. a otsusega nr 6 Villa maaüksuse ning lähiala detailplaneeringu. Detailplaneeringuga hõlmatud alal moodustati 10. novembri 2014. a
3-20-2182
kinnistamisavalduse alusel Y krunt ning katastriüksuse sihtotstarbeks määrati tuginedes detailplaneeringule 100% üldkasutatav maa. Ülenurme Vallavalitsuse 23. märtsi 2016. a korraldusega nr 102 väljastati projekteerimistingimused, millega määrati Y krundile ehitusõigus ja maa kasutamise sihtotstarbeks määrati elamumaa. Ülenurme Vallavalitsuse 6. septembri 2016. a korraldusega nr 411 muudeti Y katastriüksuse sihtotstarve elamumaaks. Haldusreformi tulemusena moodustati Kambja valla ja Ülenurme valla ühinemise teel uus haldusüksus, mis hakkas kandma nime Kambja vald (Vabariigi Valitsuse 22. juuni 2017. a määrus nr 101).
2.X (edaspidi ka kaebaja) on Q omanikuna kinnistusraamatusse kantud 28. mai 2019. a asjaõiguslepingu alusel 10. juunil 2019 ning Z ja C (edaspidi ka kolmanda isikud) on Y kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud 7. mail 2020 29. aprilli 2020. a kinnistamisavalduse alusel (tl 77-89p). Kambja Vallavalitsus väljastas 29. oktoobri 2020. a korralduse nr 2266 „Ehitusloa väljastamine“ alusel 5. novembril 2020 Y kinnistule ehitusloa nr 2012271/37392. Ehitusloa kohaselt on lubatud kinnistul ehitada kahekorruseline üksikelamu ehitusaluse pinnaga 275,2 m2. Samal päeval esitas Y omanik ehitamise alustamise teatise (nr 2011581/10925; tl 76).
3.X esitas 8. novembril 2020 Tartu Halduskohtule kaebuse Kambja Vallavalitsuse 29. oktoobri 2020. a korralduse nr 2266 „Ehitusloa väljastamine“ ning Kambja Vallavalitsuse 5. novembril 2020 väljastatud ehitusloa nr 2012271/37392 tühistamiseks. Kaebaja esitas kaebuses ka esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus kohtumenetluse ajaks peatada vaidlusaluse ehitusloa kehtivus.
4.Kohus rahuldas 9. novembril 2020 halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg-le 4 tuginedes pealdisega taotlusel esialgse õiguskaitse taotluse ning peatas vaidlustatud ehitusloa kehtivuse ja keelas selle alusel ehitamise kuni 13. novembrini 2020. Pärast menetlusosaliste täiendavate seisukohtade saamist tühistas kohus 13. novembri 2020. a määrusega 9. novembri 2020. a määruse alusel kohaldatud esialgse õiguskaitse ning jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kohtumäärus jõustus edasi kaebamata.
5.Kohus võttis 1. detsembri 2020. a määrusega kaebuse menetlusse. Vastustaja esitas vastuse kaebusele 12. jaanuaril 2021. Kolmandad isikud teatasid kohtule 11. jaanuaril 2021, et ei soovi edastada täiendavat vastust kaebusele ning paluvad edasises menetluses arvestada nende 11. novembril 2020 kohtule edastatud seisukohaga seoses esialgse õiguskaitse taotlusega. Samas teatasid kolmandad isikud valmisolekust lahendada vaidlus kompromissiga ning soovist arutada asja sisulisel läbivaatamisel seda kohtuistungil.
6.Pärast menetlusosalistelt tagasiside saamist kompromissläbirääkimiste käigu ja perspektiivi kohta määras kohus 30. märtsi 2021. a määrusega asja läbivaatamise kohtuistungil 18. mail 2021. Vastustaja esindaja esitas vastavalt kohtuistungil määratule 26. mail 2021 oma seisukohad menetluskulude väljamõistmise taotluste kohta ning teavitas kohut, et Kambja Vallavolikogu ei andnud 25. mail 2021 toimunud istungil vastustaja esindajale juhiseid või volitusi täiendavate taotluste või kompromissettepanekute tegemiseks käesolevas haldusasjas ning nõustuti, et kohus teeb asjas otsuse kohtuistungil teatavaks tehtud ajal, st 21. juunil 2021.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
2(10)
3-20-2182
7.Kaebaja taotleb vaidlustatud ehitusloa aluseks oleva korralduse ja ehitusloa tühistamist, väites järgmist.
7.1.Kaebajal on kaebeõigus, kuna väljastatud ehitusluba rikub tema subjektiivseid õigusi. Kaebaja kui Q kinnistu omaniku subjektiivsed õigused on otseselt puudutatud Y kinnistul toimuvast. Ehitusloaga hõlmatud ala asub kaebaja kinnistust u 60 m kaugusel, seega vaieldamatult kaebaja kinnistu vahetus läheduses. Kaebaja lähtus kinnistu ostmisel kehtivast detailplaneeringust, mille järgi pidi Y kinnistul asuma avalik haljasala (lõkkeplats), mitte elamu. Haljasala asemel elamu püstitamine mõjutab negatiivselt kaebaja kinnisasja väärtust. Kaebajale lapsevanemana on äärmiselt oluline, et talle kuuluva krundi naabruses oleks võimalus lapsega vabas õhus aega veeta.
7.2.Ehitusluba ei ole kooskõlas alal kehtestatud planeeringutega. Y kinnistule on Ülenurme Vallavolikogu 8. veebruari 2011. a otsusega nr 6 kehtestatud „Villa maaüksuse ja lähiümbruse detailplaneering“ kohaselt on Y kinnistu sihtotstarbelt üldmaa, kuhu oli kavandatud avalikult kasutatav haljasala (detailplaneeringu joonis, tl 21). Ka Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas 2018. aastast (tl 22-60), lähtub põhimõttest, et ehitustegevuse kavandamisel tuleb juhinduda Villa DP-st. Planeeringulahenduse täpsustamine saab toimuda üksnes planeeringuga jäetud valikuvõimaluste raames, mitte neist kõrvale kaldudes.
7.3.Vastustaja pidi ehitusõiguslike otsuste tegemisel lähtuma kehtivast detailplaneeringust ning üldplaneeringust, mille kohaselt on Y perspektiivne Villa piirkonna haljasala.
7.3.Vastustaja tegevust ei muuda õiguspäraseks asjaolu, et Y kinnistule on 23. märtsi 2016. a otsusega nr 102 projekteerimistingimused, millega lubati kinnistule elamuehituse kavandamist. EhS § 27 lg 3 keelab projekteerimistingimustega detailplaneeringut olemuslikult muuta. Üldmaa muutmine elamumaaks ei ole detailplaneeringu täpsustamine, vaid selle olemuslik muutmine. Vastustaja on otsustamisel kuritarvitanud oma kaalutlusõigust, kuna ei ole teadlikult kinni pidanud kehtestatud planeeringutest. Ehitusloa väljastamisel oli vastustajale teada, et kehtestatud planeeringud taotletavat tegevust ei luba.
7.4.Vastustaja jättis kaebaja ja teised puudutatud isikud (vähemalt B omanik) ära kuulamata. Kaebaja põhjendatud huvi vastustaja jaoks pidi olema ilmselge, kuna kaebaja oli esitanud vastustajale taotluse projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamiseks. Käesoleval juhul ei ole toimunud õiglast menetlust, seega ei saa olla õiguspärane ka selle tulemusel väljastatud ehitusluba.
8.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, esitades järgmised seisukohad.
8.1.Kambja Vallavalitsuse 29. oktoobri 2020. a korralduse nr 2266 alusel väljastatud ehitusloa nr 2012271/37392 menetlus on teostatud avatud menetlusena ning piirinaabrid on olnud menetlusse kaasatud. Kaebaja on ehitusloa menetlemisel esitanud enda seisukoha, kuigi ei olnud vastustaja poolt avalikku menetlusse kaasatud.
8.2.Kaebaja väidetav õiguste riive on seotud kitsamalt kaebaja enda ja laiemalt kogu Villa detailplaneeringuga hõlmatud piirkonna elanike vabas õhus viibimise võimaluse ulatuse ja üldmaa kasutamise tagamisega. Avaliku huvi ja piirkonna elanike taotlustega seonduv ei saa olla praeguse vaidluse ese.
3(10)
3-20-2182
8.3.Ülenurme Vallavalitsuse 23. märtsi 2016. a korraldus nr 102, millega väljastati projekteerimistingimused Y osas ning muudeti kinnistu sihtostarve 100% elamumaaks, millele on lubatud pereelamu ja abihoone rajamine, on kehtiv haldusakt ning Y omanikul on õiguspärane ootus ehitusõiguse realiseerimiseks, mis oli eeldatavasti ka määrav tingimus isikute ostuotsuse tegemisel.
8.4.Detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikel on võimalus jätkuvalt kasutada üldmaa otstarbega Villa tn 18 kinnistut. Kambja Vallavalitsuse 12. märtsi 2020. a korraldusega nr 1753 on algatatud Ülenurme alevikus asuva Jõeveere maaüksuse (suurus 232 614 m2) detailplaneering ja kinnitatud lähteseisukohad. Planeeringu eesmärk on kaaluda Jõeveere maaüksuse muutmist piirkonna unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks ning planeerida alale erinevad spordi- ja puhkehooned ning puhke- ja spordirajatised ning hooneid ja rajatisi teenindavad hooned. Tegemist on riigi omandis oleva maaga ning lähtuvalt planeeringu lahendusest võib riik kinnistu vallale võõrandada enampakkumise või otsustuskorras või seada hoonestusõiguse. Vallavalitsus on korraldanud avaliku ideekorje konkursi, et kaasata maaüksuse planeerimistegevusse ka elanikud ootuste ja eelistuste väljaselgitamiseks. Villa maaüksuse ja lähiümbruse detailplaneeringu alal elavaid inimesi eraldab tulevikus rajatavast puhkealast Jõeveere kinnistul vaid 400 m pikkune lõik Metsaääre tänava kaudu. Nimetatud plaanide realiseerimiseni on Villa tn ja Veskivilla tn elanike (sh kaebaja) lähim avalikus kasutuses oleval maa-alal vaba aja veetmise võimalus Villa tn 18 kinnistul ning Soinaste külas Pargi kinnistul asuvas 1,7 ha suuruses dendropargis.
9.Kolmandad isikud on esitanud kohtumenetluses järgmised seisukohad.
9.1.Kaebaja ei ole Y kinnistu piirinaabriks, mistõttu tal puudub õigus vaidlustada Y kinnistule ehitusloa väljastamist. Ehitusloa väljastamine saab riivata vaid vahetute piirinaabrite õigusi. Kaebaja kinnistu ja kolmandate isikute kinnistu vahele jääb Villa 9 kinnistu ja avalik tänav. Vaidlus ei ole keskkonnakaitselistes küsimustes ning kaebajal ei ole seega ulatuslikumat keskkonnaalast kaebeõigust.
9.2.Puudub mistahes tõend, et kolmandate isikute kinnistule elamu püstitamine vähendaks kaebaja kinnistu väärtust.
9.3.Ekslik on kaebaja väide, nagu saaks Y kinnistut kõik isikud, s.h kaebaja vabalt rohealana kasutada. Kinnistut ei ole vallale üle antud ning see on olnud eraomandis alates planeeringu kehtestamisest. Isegi kui elamut kinnistule ei lubataks püstitada, ei järgneks sellele kinnistu avalikku kasutust.
9.4.Ehitusluba on väljastatud kehtivate projekteerimistingimuste alusel ning tähtaeg nende vaidlustamiseks on möödas. Kinnistu ostmise ajaks olid projekteerimistingimused kehtinud juba 4 aastat ning kinnistu oli elamumaa sihtotstarbega juba 2016. aastast. Kolmandad isikud taotlesid heauskselt ehitusluba ja see on ka väljastatud. Kolmandad isikud on ehitusloa alusel ehitamist alustanud.
KOHTU SEISUKOHT
10.Kaebaja on vaidlustanud ehitusloa andmiseks oleva korralduse ja ehitusloa esmalt enda subjektiivsete õiguste kaitse argumendil, kuid viitab enda kaebeõigust selgitades ka soovile esitada kaebus teiste planeeringuala elanike ning keskkonnakaitselistel eesmärkidel (nn populaarkaebus).
4(10)
3-20-2182
11.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks ning vaid seaduses sätestatud juhul teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks. Avalikes huvides kohtusse pöördumise õigus tuleneb kehtivas õiguskorras planeerimisseadusest planeeringute kehtestamise otsuste vaidlustamiseks (§-d 54, 94, 123 ja 141) ning keskkonnaseadustiku üldosa seadusest keskkonnaorganisatsioonidele (§ 30 lg 2). Muuhulgas ei näe ka ehitusloaga seonduvaid küsimusi peamiselt reguleeriv ehitusseadustik ette kaebuse esitamise võimalust avalikes huvides ega teiste isikute õiguste kaitseks. Ehitusluba ei saa eeltoodud norme arvesse võttes vaidlustada avalikes huvides (populaarkaebusega) ega teiste isikute õiguste kaitseks. Seda seisukohta on korduvalt väljendanud ka kohtupraktika (nt Tartu Ringkonnakohtu 21. märtsi 2018. a otsus asjas nr 3-171531, p 15). Kuigi kohtupraktika on möönnud teatud juhtudel ka kaebeõigust puutumuse korral, on kohus arvamusel, et käesolev vaidlus ehitusloa üle ei võimalda ka puutumuse argumendile tuginedes kaebeõigust teiste isikute ega avalikes huvides. Seega lahendab kohus praegust vaidlust lähtudes kaebaja subjektiivsete õiguste kaitse eesmärgist ja menetleb kaebust kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud ulatuses. Käesolevas asjas kohtuotsuse tegemise ajaks on selgunud, et vastustaja ei ole valmis menetlusosalisi ühtviisi rahuldavaks lahenduseks, mis seisneks praeguse vaidlusega hõlmatud kinnistu asemel teiste kinnistute omandamiseks vallaelanike üldistes huvides kasutatava üldmaa otstarbel (mh vastustaja viimane, 26. mai 2021. a avaldus – Kambja Vallavolikogu hinnang kompromissettepanekute osas; tl 199-200).
12.Mis puudutab kaebaja subjektiivsete õiguste riivet praeguses haldusasjas, siis möönab kohus kaebaja subjektiivsete õiguste riive olemasolu. Kohtupraktikas on aga korduvalt rõhutatud, et mitte igasugune isiku subjektiivsete õiguste riive ei kujuta endast veel õiguste rikkumist ning kaebeõiguse tekkimiseks ei pea subjektiivsete õiguste riive olema intensiivne (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-17-1930, p 13 ja seal viidatud praktika).
12.1.Vaidlust ei ole selle üle, et kaebaja pole Y kinnistu otsene piirinaaber. See asjaolu leiab kinnitust ka Villa maaüksuse ning lähiümbruse detailplaneeringu plaanilt (tl 21), mida on kajastatud ka kaebuses (tl 1p). Vaidlust pole ka selles, et kaebaja kinnistu asub umbes 60 m kaugusel vaidlusaluse ehitusloaga seotud kinnistust.
12.2.Kinnistu omaniku õigust teise kinnistuga seonduva ehitusloa vaidlustamiseks on kohtupraktika tunnustanud eelkõige ehitisest lähtuva reaalse negatiivse mõju korral, mis väljendub näiteks tuleohu suurenemises, kinnistult avaneva vaate ahenemises, päikesevalguse vähenemises (nt Riigikohtu 4. oktoobri 2017. a määrus asjas nr 3-17-505, p 9). Kaebaja õiguste riivet saab kontrollida puutuvalt kaebaja konkreetsete väidetega enda õiguste rikkumise kohta (nt viidatud otsus asjas nr 3-17-1531, p 18). Praegusel juhul pole kaebaja ühtegi eelpool loetletud ega nendega samaväärset negatiivset mõju välja toonud.
12.3.Kaebajal on õigus, et isiku kaitstav subjektiivne õigus võib tuleneda ka kehtivast haldusaktist, sh detailplaneeringust (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10 ja viidatud praktika). Kaebaja on kolmandate isikute kinnistul ehitamist võimaldavat ehitusluba vaidlustades väitnud selle õigusvastasust vastuolu tõttu kehtiva detailplaneeringuga ning leiab, et detailplaneeringust tulenes talle kinnistut soetades õigustatud ootus, et ta saab kasutada tema kinnistu läheduses asuvat üldmaa otstarbega ala (Y) puhkealana. Samuti väidab kaebaja tema kinnistu väärtuse vähenemist, kui selle läheduses ei realiseeru vaidlusaluse ehitusloa andmise 5(10)
3-20-2182
tulemusena planeeringujärgne üldiseks kasutamiseks ette nähtud roheala. Riigikohtu praktika on tunnustanud ka naabrite subjektiivset õigust vaidlustada selliseid ehituslubasid, mis võivad tuua kaasa kinnisasja väärtuse ning privaatsuse vähenemise (vt Riigikohtu 25.11.2019 otsus asjas nr 3-17-1930).
13.Ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 44 sätestab ehitusloa andmisest keeldumise alused. EhS § 12 lg 1 kohaselt peab ehitatav ehitis olema kooskõlas ehitise asukoha planeeringutega. EhS § 44 p-st 1 tulenevalt keeldub pädev asutus muuhulgas ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule.
14.Praeguses asjas on kaebus rajatud peaasjalikult väitele, et vaidlustatav ehitusluba ei ole kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Vaidlust ei ole Ülenurme Vallavolikogu 8. veebruari 2011. a otsusega nr 6 kehtestatud detailplaneeringu (tl 11-21) kehtivuse üle. Samuti selles, et Y kinnistule on planeeringujärgselt määratud üldkasutatava maa sihtotstarve. Kohus nõustub kaebajaga, et vaidlustatud ehitusloa andmisel ei ole kinni peetud EhS § 44 lg-st 1 tulenevast nõudest järgida kehtivat detailplaneeringut. Asjas ei ilmne ka detailplaneeringu muutmine kõnelause kinnistu sihtotstarbe osas ega ka kavatsus selle muutmiseks.
15.Kaebaja väidab ka ehitusloa vastuolu üldplaneeringuga ning et vastustaja pidi kehtiva planeeringuga hõlmatud detailplaneeringuala osas ehitusõiguslike otsuste tegemisel sellest lähtuma. Muuhulgas tulnuks kaebaja arvates detailplaneeringust tulenevalt säilitada Y kinnistu perspektiivse haljasalana. Kohus märgib, et kuigi ehitusloa andmisest keeldumise alusena ei ole EhS §-s 44 märgitud vastuolu üldplaneeringuga, peab ehitatav ehitis olema kooskõlas ehitise asukoha planeeringutega (EhS § 12 lg 1). EhS sätetest ei tulene seega nagu ei tuleks ehitusloa andmisel lisaks detailplaneeringule arvestada kehtiva üldplaneeringu ja muude asjassepuutuvate õigusaktide nõudeid (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10). Detailplaneeringu suurema täpsusastme tõttu tuleb üldplaneeringu ja detailplaneeringu vastuolu korral üldjuhul lähtuda detailplaneeringust. Kehtiva õiguse (PlanS § 142) ja kujunenud kohtupraktika järgi tuleb detailplaneeringu läbi üldplaneeringu muutmist pidada pigem erandlikuks (nt Riigikohtu 3. detsembri 2012. a otsus asjas nr 3-3-1-47-12, p 20 ja seal viidatud praktika). Praegusel juhul ei ilmne, et vastustaja oleks näidanud tahet ka detailplaneeringulahenduse kaudu PlanS § 142 alusel teha üldplaneeringus muudatust kolmandatele isikutele kuuluva kinnistu osas ning arutatud ei ole ka üldplaneeringu vastavalt muutmist (kohtuistungil 00:16:29).
16.EhS § 44 p-st 1 tulenevalt on ehitusloa andmisest keeldumise aluseks ka vastuolu projekteerimistingimustega. Praeguse juhul sellist vastuolu ehitusloa ja projekteerimistingimuste vahel kaebaja välja toonud ei ole ning sellist vastuolu ka ei ilmne. Ülenurme Vallavalitsuse 22. märtsi 2016. a korraldusega nr 102 (tl 62) väljastatud projekteerimistingimuste (tl 62p-63) p-s 5 on ette nähtud, et Y maaüksuse sihtotstarve muudetakse elamumaaks. Krundile võib projekteerida vastavalt Villa maaüksuse detailplaneeringule ühe lamekatusega üksikelamu ja abihoone. Ehitusala suuruseks on ette nähtud kuni 20% krundi pindalast, hoonestuse kaugus tänavast 10 m ja naaberkruntidest 4 m. On tõsi, et kaebaja on omandanud enda kinnistu pärast nimetatud projekteerimistingimuste andmist. Tegemist on kehtiva haldusaktiga, mida ei ole vaidlustanud kaebaja ega kinnistu eelmine omanik.
6(10)
3-20-2182
Kaebajal on õigus, et projekteerimistingimusi ei anta detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (EhS § 27 lg 3). Samuti ei saa anda projekteerimistingimusi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks, kuid praegusel juhul ei olegi vastustaja soovinud muuta ei üld- ega detailplaneeringut eesmärgiga võimaldada elamu ehitamine Y kinnistul (istungil 00:16:06).
17.Kohus nõustub kaebajaga, et detailplaneeringu-järgse sihtotstarbe muutmisel on tegemist detailplaneeringu olemusliku muutmisega EhS § 27 lg 3 tähenduses, mida ei saa EhS § 32 p-st 3 tulenevalt teha projekteerimistingimustega. EhS § 27 lg 4 p 1 kohaselt võib projekteerimistingimustega täpsustada asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud. Küll aga ei tulene kehtivast õigusest võimalust muuta projekteerimistingimustega üldkasutatavat maad elamumaaks. Projekteerimistingimusi ei ole praegusel juhul vaidlustatud, mh ei ole seda teinud ka kaebaja ega enne teda isik, kellelt kaebaja oma kinnistu ostis. Vaidlustatud ehitusloa andmise ajal oli tegemist kehtiva haldusaktiga (EhS § 33 lg 1 sätestab, et projekteerimistingimused kehtivad viis aastat. Põhjendatud juhul võib pädev asutus projekteerimistingimuste kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega). Kuna projekteerimistingimusi pole tähtaegselt vaidlustatud ning need pole ka praeguse vaidluse esemeks, ei ole kohtul käesolevas menetluses võimalust isegi olukorras, kui üldmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks projekteerimistingimuste andmise menetluses polnud õiguspärane, sellist õigusvastasust kõrvaldada (kehtivat haldusakti tühistada).
18.Eelnevast saab teha järelduse, et vaidlustatud ehitusluba ei olnud kooskõlas kehtivate planeeringutega, kuid ei saa välja tuua vastuolu ehitusloa andmise ajal kehtinud projekteerimistingimustega. Vastuolu tõttu kehtiva detail- ja üldplaneeringuga on vaidlusalune ehitusluba õigusvastane.
19.Kohtupraktika kinnitab kaebaja väidet, et ehitusloa õiguspärasuse seisukohalt pole määrav, et ehitis on valmimisel (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-42-03 p-s 14) – õigusvastast haldusakti ei legitimeeri kuidagi võimalus selle alusel ehitama hakata.
20.Haldusakti õigusvastasus on üks selle tühistamise (kehtetuks tunnistamise) eeldusi, kuid õigusvastasus ei pruugi alati kaasa tuua haldusakti kehtetuks tunnistamist või tühistamist. Esmalt tuleb eristada haldusakti vormilist ja sisulist õiguspärasust (HMS § 58; RVastS § 3 lg 3 p 1). RVastS § 3 lg 4 ei erista haldusakti kehtetuks tunnistamist ja tühistamist, sätestades: „Haldusakti kehtetuks tunnistamist võib nõuda kaebusega halduskohtumenetluses või vaidega haldusmenetluses“. Kehtetuks tunnistamise (tühistamis-) nõude rahuldamise eelduseks on HKMS § 3 lg-st 1 tulenevalt kaebaja õiguste rikkumine. RVastS § 3 lg 3 p 2 kohaselt võib haldusakti jätta kehtetuks tunnistamata, kui kehtetuks tunnistamise nõue on esitatud oluliselt hiljem haldusakti adressaadile teatavakstegemisest ja kehtetuks tunnistamine võib rikkuda kolmanda isiku õiguspärast ootust. Kohtupraktikas on leitud, et reeglina tuleb tähtaegselt esitatud tühistamiskaebuse läbivaatamisel õigusvastane ja kaebaja õigusi rikkuv haldusakt tühistada sõltumata õiguskindluse põhimõttele tuginevatest vastuväidetest (Riigikohtu 3-3-1-41-02, p 11).
7(10)
3-20-2182
Kuigi HMS §-d 64-70 ei reguleeri otseselt haldusakti tühistamist halduskohtu poolt, on nendes sätetes õiguspärase ootuse ja usalduse kaitseks kehtestatud põhimõtted halduskohtumenetluse erisusi arvestades rakendatavad ka haldusakti tühistamisel kohtu poolt. See kehtib kohtupraktika kohaselt, kui kaebus esitati haldusakti andmisest oluliselt hiljem (samas p 13). Oluline on aga eelkõige see, et kohus saab tühistada vaid kaebaja õigusi rikkuvat haldusakti. HMS õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamisel isiku kahjuks arvestada HMS § 64 lg-st 3, § 66 ja lg-st 1 ning §-st 67 tulenevalt peab õigusvastase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistades arvestama ka usaldusega akti kehtima jäämise suhtes. HMS § 64 lg-st 4 tuleneb, et kui kehtetuks tunnistamine toimub ühe isiku kasuks ja teise isiku kahjuks, lähtutakse sätetest, mis reguleerivad haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku kahjuks Praegusel juhul on kolmandad isikud kinnitanud, et ostsid Y kinnistu heas usus ja on asunud heauskselt neile väljastatud ehitusloa alusel ehitama. Kohtuistungil antud selgituste kohaselt on ehitis valmimas ning kahe kuu pärast loodetakse sisse kolida (istungil alates 00:06:38).
21.Kujunenud kohtupraktikas ei ole juba ehitatava või valminud elamu lammutamine kuigi sage lahendus ka olukorras, kus ehitusluba on antud õigusvastaselt. EhS § 132 lg-st 3 tuleneb kaalumisruum, mille raames otsustab korrakaitseorgan otsustab ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitis ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele ja nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht (p 1) või ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (p 2). Praegusel juhul selliseid aluseid ei ilmne. Kaebaja on kinnitanud, et tema eesmärgiks ei ole kolmandate isikute poolt vaidlusaluse ehitusloa alusel ehitatud (ehitatava) elamu lammutamine (istungil 00:17:01, 00:26:08). Kaebaja peab aga põhjendatuks vaidlustatud ehitusluba kui õigusvastane tühistada ning kolmandate isikutel on võimalik oma ehitis seadustada. Väljakujunenud kohtupraktika järgi ei välista õigusvastane ehitusluba igal juhul kasutusloa andmist (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-13-385/90, p 14 ja viidatud praktika) ning muuhulgas tuleb sellisel juhul kasutusluba andes kõrvaldada vastuolud planeeringuga.
22.Kohus möönab, et ka õigusvastase ehitusloa tühistamisel tulenevad kehtivast õigusest valmis ehitatud ehitise seadustamise võimalused. Samas nõustub kohus kolmandate isikute seisukohaga, et olukorras, kus ehitusloa õigusvastasus on tingitud vastustaja tegevusest ning kolmandad isikud on heauskselt omandanud kinnistu ja alustanud sellel vastustaja väljastatud õigusloa alusel heas usus ehitamist, oleks talle täiendav ehitise seadustamise kohustus märkimisväärselt koormav. Olukorras, kus kaebaja ei saavuta käesoleva menetluse tulemusena Y kinnistu kasutamisvõimalust rohealana, oleks mistahes täiendava asjaajamise panemine kolmandatele isikutele koormav, eriti arvestades, et tõendatud pole nende pahausksus kinnistu soetamisel elamu ehitamise eesmärgil ega ehitusloa taotlemisel. Kuigi kaeba esindaja on viidanud võimalusele, et kolmandad isikud võisid olla teadlikud kehtivatest planeeringutest ja neist tulenevalt kinnistu maa-ala sihtotstarbest ning ehitusloa võimalikust vastuolust planeeringutega (istungil alates 00:35:28), kuid selline kahtlus pole tõendatud. Kinnistusraamatu andmete järgi oli tegemist 100% elamumaaga (tl 77jj).
23.Õigusvastase ehitusloa tühistamine ei tooks praegusel juhul õiguslikku ega praktilist kasu kaebajale, kuid tekitaks täiendava koormuse kolmandate isikute jaoks. Kaebaja on pidanud oluliseks kaitstavaks väärtuseks üldmaana roheala kasutamist Y kinnistul. Olukorras, kus kujunenud kohtupraktika taustal ei ole tõenäoline, et isegi ehitusloa tühistamise korral likvideeritaks sinna juba ehitatud elamu, ei ole kaebaja eesmärk (roheala kasutamine Y kinnistul) praeguses asjas esitatud kaebusega saavutatav. Kaebaja on väljendanud soovi kasutada 8(10)
3-20-2182
kodulähedast ajaveetmise võimalust üldiseks kasutamiseks mõeldud puhkealal. Kohtu hinnangul on usutav ja loogiline, et kaebaja arvestas endale kinnistut soetades ühe asjaoluna ka läheduses oleva üldiseks kasutamiseks mõeldud alaga. Samas ei ole kaebajal subjektiivset õigust just selle ala kasutamiseks. Esmalt ei saanud kaebaja loota, et ala staatus sellisena säiliks ning seda ei muudetaks edaspidi korrakohase planeeringumenetluse käigus. Teisalt tuleb nõustuda kolmandate isikutega, et Y kinnistut ei ole senini antud avalikku kastusse, tegemist on eraomandiga.
24.Püüdlused praeguse kohtuvaidluse raames toimunud asja kompromissiga lahendada on keskendunud sellele, et vastustaja korraldaks alternatiivse(te) puhkeala(de) rajamise ning kaebaja huvides on mõistetavalt, et selline võimalus avaneks tema kinnistule võimalikult lähedal. Niisugune lahendus eeldab vallavolikogu tahet ja otsustust sobivate maade ostmiseks, mida pole seni saavutatud (vastustaja 26. mai 2021. a avaldus, tl 199-200). Kaebaja on sõnastanud oma eesmärgina, et tema huvides on tulemus, kus vald hakkab rohealade eest seisma (istungil 00:17:01). Praeguse ehitusloa õiguspärasuse üle peetava vaidluse väljund ei saa olla vastustaja üldisem distsiplineerimine või mõjutamine kaebaja või avalikes huvides õiguspäraselt käituma. Kaebaja soov saavutada meelepärane elukeskkond ei kaalu praegusel juhul üles kolmandate isikute usaldust ehitusloa kehtima jäämise suhtes. Kohus möönab kaebaja õiguste rikkumist läbi planeeringutega vastuolus oleva ehitusloa, kuid ei peas seda kuigivõrd intensiivseks. Kohus on ka juba kaebaja esialgse õiguskaitse taotlust lahendades 13. novembri 2020. a kohtumääruses (p 13) pidanud oluliseks arvestada, et Q kinnistu suurus on 1610 m2 ning sellel asub üksikelamu. Kui kortermaja puhul võib läheduses paiknev avalik haljasala olla oluliseks väärtuseks, siis oma aiaga üksikelamu puhul, mis asub samaväärsete kruntidega üksikelamute piirkonnas, läheduses asuv haljasala nii suurt väärtust ei oma. Kaebaja kinnistu läheduses avaliku haljasala puudumine ei võta kaebajalt võimalust viibida lapsega vabas õhus, sealhulgas oma aias. Lisaks eeltoodule on vastustaja nimetanud ka läheduses olevate puhkealade olemasolu ja kavandamist. Vastustaja on selgitanud detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanike võimalust kasutada jätkuvalt üldmaa otstarbega Villa tn 18 kinnistut ning viibida Soinaste külas Pargi kinnistul (kü tunnus 94901:006:0691) asuvas 1,7 ha suuruses dendropargis. Vastustaja esitatud teabe kohaselt on Kambja Vallavalitsuse 12. märtsi 2020. a korraldusega nr 1753 algatatud Ülenurme alevikus asuva Jõeveere maaüksuse (riigi omandis olev maa, kü tunnus 28301:001:0587, kinnistu suurus 232 614 m2) detailplaneering ja kinnitatud lähteseisukohad. Planeeringu eesmärk on kaaluda Jõeveere maaüksuse muutmist piirkonna unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks ning planeerida alale erinevad spordi- ja puhkehooned ning puhke- ja spordirajatised ning neid teenindavad hooned (vastus kaebusele, tl 145-147). Kaebaja võimalusi juba praegu ja tulevikus puhke- ja rohealasid kasutada ei saa pidada seega väga väheseks. Kuigi planeeringuga vastuolus oleva ehitusloa väljastamist ei saa iseenesest õigustada, väärib tähelepanu ka kolmandate isikute öeldu, et üksikelamute ehitamiseks mõeldud kinnistute vahel asuva Y kinnistu üldine kasutus oleks problemaatiline eramuomanike huvide ja ootuse seisukohast, kes on soetanud kinnistud teades, et naabruses on elamumaa (kohtuistungil alates 01:09:08).
25.Kaebaja on väitnud ka tema kinnistu väärtuse vähenemist õigusvastase ehitusloa tõttu. Kohtu hinnangul on tegemist hüpoteetilise väitega. Kohus väljendas juba esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel arvamust, et kaebaja kinnistu läheduses avalikult kasutatavat haljasala puudumine ei saa märkimisväärselt mõjutada kaebaja kinnistu väärtust (13. novembri 2020. a määruse, p 13). Kui Y kinnistul asuv elamu on seadustatud (ehitatud kehtiva ehitusloa alusel ja saab kasutusloa), saavad selle võimalikud ostajad lähtuda olemasolevast olukorrast. Ei ole alust arvata, et Y kinnistul paiknev roheala olnuks ülekaaluks ostuargument iga ostja jaoks, eriti arvestades kaebaja 9(10)
3-20-2182
kinnistu paiknemist üksikelamute piirkonnas ning nii kaebaja kui ka ümbruskonna kinnistute suurust ja alternatiivsete rohe- ja /või puhkealade olemasolu ja väljaarendamise kavatsust.
26.Eelnevat kokku võttes on kohus seisukohal, et vaidlustatud korralduse ja selle alusel antud ehitusloa tühistamine ei ole põhjendatud ning kaebus tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUD JA MUUD MENETLUSLIKUD KÜSIMUSED
27.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS §108 lg 8 näeb ette, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja kulud tema enda kanda. Vastustaja ja kolmandad isikud ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega kuludokumente esitanud. Seega jäävad ka nende võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 ls-st 4 tulenevalt nende enda kanda.
28.Kohtuotsuse avaldamisel asendab kohus, tuginedes HKMS § 175 lg-le 3, füüsiliste isikute nimed ja nende kinnistute aadressid tähemärkidega.
(allkirjastatud digitaalselt) Sirje Kaljumäe kohtunik Kohtuotsust on muudetud Tartu Ringkonnakohtu 31.03.2022. a otsusega. Tartu Ringkonnakohtu 31.03.2022. a otsus Resolutsioon
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 22.06.2021. a otsuse resolutsioon muutmata, muutes otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
2.Mõista Xilt Z kasuks välja kolmandate isikute menetluskulud ringkonnakohtus summas 1935 (tuhat üheksasada kolmkümmend viis) eurot. Jätta rahuldamata kolmandate isikute taotlus menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise väljamõistmiseks.
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.