X kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 02.07.2020 korralduse nr 539 osalise tühistamise nõudes, alternatiivselt tühisuse tuvastamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja – X, (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaat Paul Keres ja advokaat Joonas Põder Vastustaja – Jõelähtme vald, esindaja Leho Kure Kaasatud isik – Muinsuskaitseamet, esindaja Merike Peterson
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 19.02.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ja tühistada Jõelähtme Vallavalitsuse 02.07.2020 korraldus nr 539 punkti 1.6 osas, mis sätestab: „elamule on lubatud kavandada kas kaks täiskorrust, juhul, kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast nn golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0o–10o) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40o–45o) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast“.
2.Mõista Jõelähtme vallalt X kasuks välja menetluskulud 3116,40 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.X on Jõelähtme vallas Jõesuu külas asuva Mäeveere tee 16 kinnistu (registriosa nr 11351150) omanik.
2.Jõelähtme Vallavalitsus väljastas 14.06.2018 korraldusega nr 501 projekteerimistingimused Jõesuu küla Peetri maaüksusele üksikelamu ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale 1 (edaspidi: korraldus nr 501). Korralduse nr 501 lisa 1 „Projekteerimistingimused“ järgi on Peetri maaüksusele lubatud projekteerida piirkonna väljakujunenud miljöösse sobilik hoone ehitisealuse pinnaga kuni 250 m2 suurima lubatud kõrgusega kuni 8,5 m maapinnast katusekaldega 0-45 kraadi (punktid 4, 5 ja 6). Lubatud on kivihoone ja piirkonnas väljakujunenud katusekattematerjalid (p 6). Aadressandmete korrastamise käigus sai maaüksus hiljem aadressiks Harju maakond, Jõelähtme vald, Jõesuu küla, Mäeveere tee 16.
3.Jõelähtme Vallavalitsusele esitati 09.01.2020 ehitusloa taotlus nr 1911271/28666 Mäeveere tee 16 kinnistule ehitise püstitamiseks. Ehitusloa taotlusega koos esitati ehitusprojekt (arhitekt Allan Strus, üksikelamu arhitektuurne ehitusprojekt, töö nr 19-05, edaspidi: ehitusprojekt).
4.X esitas 27.04.2020 Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse ehitusloa andmiseks Mäeveere tee 16 kinnistule.
5.Jõelähtme Vallavalitsus peatas 07.05.2020 korraldusega nr 351 (edaspidi: korraldus nr 351) ehitusloa menetluse ja uuendas korraldusega nr 501 väljastatud projekteerimistingimuste haldusmenetluse.
6.Jõelähtme Vallavalitsus otsustas 02.07.2020 korraldusega nr 539 väljastada projekteerimistingimused „Jõesuu küla Mäeveere tee 16 maaüksusele projekteerimistingimuste väljastamine“ (edaspidi: korraldus nr 539). Vaidlustatud korralduse p 1.6 sisaldab võrreldes korraldusega nr 501 järgmist uut tingimust: [---] arvestada tuleb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi ning vastavalt Muinsuskaitseameti (MKA) seisukohale (21.05.2020 kiri nr 5.117.6/472-1) tuleb vältida järske kontraste ning tagada sujuv üleminek muinsuskaitseala hoonestusja külastruktuurile; elamule on lubatud kavandada kas kaks täiskorrust, juhul, kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast nn golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0–10o) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40–45o) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast.
7.X esitas 12.08.2020 Jõelähtme Vallavalitsusele vaide (edaspidi: vaie), millega palus 02.07.2020 korralduse nr 539 punkti 1.6 kehtetuks tunnistamist osas, mis sätestab: „elamule on lubatud kavandada kas kaks täiskorrust, juhul, kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast nn golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0o–10o) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40o–45o) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast.“
8.Jõelähtme Vallavalitsus jättis 17.09.2020 vaideotsusega nr 774 Xa vaide rahuldamata.
9.Tallinna Halduskohtule saabus 19.10.2020 Xa kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 02.07.2020 korralduse nr 539 tühistamise nõudes järgmises osas: „Jõesuu küla Mäeveere tee 16 maaüksusele projekteerimistingimuste väljastamine“ osas, mis sätestab: „elamule on lubatud kavandada kas kaks täiskorrust, juhul, kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast nn golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0o–10o) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40o–45o) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast.“
10.X täiendas 18.01.2021 esitatud nõuet ning taotles alternatiivselt 19.10.2020 kaebuses toodud tühistamiskaebusele tuvastada korralduse nr 539 tühisus osas, mis sätestab: „elamule on lubatud 2(19)
kavandada kas kaks täiskorrust, juhul, kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast nn golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0o–10o) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40o–45o) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast.“
KAEBAJA SEISUKOHAD
11.Korraldus nr 539 on oluliste kaalutlusvigadega, see ei ole otstarbekas ega põhjendatud ja vastuseis Mäeveere tee 16 kinnistu hoonestamisele tuleneb projekteerimistingimustega mitteseotud asjaoludest. Korraldus nr 539 piirab kaebaja õigusi rohkem kui korraldus nr 501. Kaebajale ei saa teha tema õigusi piiravaid ettekirjutusi ilma nende sisu piiritlemata.
12.Korraldusi nr 539 ja nr 501 võrreldes tuleneb kaebajale eelnevalt mitteteadaolev kitsendus. Korraldus nr 539 välistab projekteeritavale hoonele sellise katuse ehitamise, mille katusekalle jääks 10 ja 40 kraadi vahemikku. Samuti kirjutatakse ette, mitu korrust võib projekteeritaval hoonel olla ja millised need peavad olema. Korraldus nr 501 eristab põhikorrust ja katusekorrust ning korraldus nr 539 näeb ette 40–45-kraadise katusekalde puhul täiskorruse ja katusealuse korruse. Kumbki korraldus ei anna selgust selles osas, mis on täiskorrus, põhikorrus, katusekorrus ja katusealune korrus. MKA kooskõlastas 07.01.2020 ehitusprojekti ja tõlgendas ehitusprojekti kaebajaga korruselisuse osas samamoodi. MKA leidis, et ehitusprojektis kujutatud hoone teine korrus on katusekorrus korralduse nr 501 tähenduses. Korraldus nr 501 ei näinud ette konkreetseid tingimusi sellele, milline projekteeritava elamu teine korrus võis olla, vaid nägi ette, et hoone teine korrus pidi olema otse katuse all ilma pööninguta.
13.Korraldus nr 539 ei ole kooskõlas õiguskindluse printsiibiga ja on seetõttu õigusvastane. Kaebajal tekkis õigustatud õiguspärane ootus kinnistule korraldusega nr 501 kehtestatud projekteerimistingimuste osas. Korralduses nr 539 toodud projekteerimistingimused ei ole selged. Vaatamata katusekorruse kui kontsepti iseenesestmõistetavusele viitamisele on vastustaja jätnud piiritlemata selle, mida on korralduses nr 539 katusekorrusena silmas peetud. Samuti on jäetud seletamata, kuidas see eristub katusealusest korrusest korralduse nr 501 tähenduses. On ilmne, et vastustaja ametnikud ei ole lõplikult kindlad, mida katusekorruse all silmas peeti.
14.Vallavalitsus ei ole põhjendanud oma seisukohta, et korraldusega nr 539 ette nähtud projekteerimistingimused ei saanud olla kaebajale üllatuslikud. Kummastav on vastustaja seisukoht, et korraldus nr 539 ei ole haldusakt. Kui korraldusel nr 539 pole regulatiivset toimet ja see ei tuvasta õiguslikult siduvat fakti, jääb selgusetuks, miks uuendati projekteerimistingimuste menetlus. Ettekirjutus nr 539 muudab sisuliselt korralduses nr 501 sätestatut ja omab regulatiivset toimet, st on haldusakt HMS § 51 lg 1 tähenduses.
15.Korraldus nr 539 rikub kaebaja õiguspärast ootust ja hea halduse tava. Vastustaja tunnistas, et vallavalitsuse ametnike hooletuse tõttu on tekitatud kaebajale ootus ehitusprojekti kooskõlastatuse suhtes, ning on vabandanud. Korraldus nr 539 jättis kaebaja ilma sellest, mille suhtes talle oli tekitatud õiguspärane ootus, mistõttu on see õigusvastane.
16.Kui peaks vastama tõele vastustaja seisukoht, et projekteerimistingimusi tuleb tõlgendada „piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi“ või „projekteerimistingimuste kogumi sisu“ võtmes, puudub korraldusel nr 539 üheselt mõistetav õiguslik sisu, st see on tühine HMS § 63 lg 2 p 5 järgi, kuna sellest korraldusest endast ei selgu õigused ega kohustused, mille kindlaksmääramisele see on suunatud.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
17.Vastustaja palus jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et korraldus nr 539 on õigusvastane ja põhjendamata ning riivab kaebaja omandipõhiõigust rohkem kui korraldus nr 501. Vastustaja jääb vaideotsuses esitatud seisukohtade juurde. Korraldus nr 539 on antud kehtiva õiguse 3(19)
alusel ja sellega kooskõlas, kaebaja on nõuetekohaselt kaasatud menetlusse, korraldus on loogiliselt üles ehitatud, kajastatud on faktilised ja õiguslikud asjaolud ning otsuse kujunemine on selgelt jälgitav ja motiveeritud ning sellest tulenevalt puudub alus kaebuse rahuldamiseks.
18.Kaebajale kuuluv kinnistu asub kehtiva Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40 kehtestatud üldplaneeringu (edaspidi: üldplaneering) kohaselt väljaspool tiheasustusega ala ning üldplaneeringu seletuskirja kohaselt peab hajaasustusega aladel uus hoonestus sobituma ajalooliselt väljakujunenud hoonestusviisiga. Mäeveere tee 16 maaüksus paikneb ka Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis. Jõesuu külas on traditsioonilist külaarhitektuuri vähe säilinud, säilinud on üldjoontes teede struktuur. MKA on Mäeveere tee 16 maaüksuse hoonestamise osas andnud korduvalt nii kirjalikke kui ka suulisi seisukohti.
19.Korraldusega nr 501 väljastatud projekteerimistingimused käsitlesid hoone katuse osas järgmisi tingimusi: “katusekalle: 0°–45°; katuse tüüp: vaba, arvestades piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi; katusekate: lubatud kasutada piirkonnas väljakujunenud materjale” ehk katusekalde lubatud vahemik oli küll lubatud 45 kraadi, kuid katusekalde osas kehtis ka teine aspekt, et selle kavandamisel peab arvestama piirkonnas välja kujunenud hoonestuslaadi. Hoone korruselisuse osas kehtis tingimus: üksikelamul lubatud kuni 2 korrust (st põhikorrus ja katusekorrus).
20.Korraldusega nr 539 väljastatud projekteerimistingimused käsitlesid hoone katuse ja korruselisuse osas järgmisi tingimusi: arvestada tuleb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi; elamule on lubatud kavandada kas kaks täiskorrust, juhul kui hoone arhitektuurses ilmes lähtutakse Ristikangru tee ääres paiknevast n-ö golfialale rajatud hoonetüübist (katusekalle 0°–10°) või on lubatud elamule üks täiskorrus ja teine katusealune korrus, juhul kui püstitatakse viilkatusega (katusekalle 40°–45°) hoone, mille välisilme puhul tuleb lähtuda kõrvalasuva kordonihoone arhitektuursest stilistikast; katusekate: lubatud kasutada piirkonnas väljakujunenud materjale.
21.Korraldusega nr 501 ja korraldusega nr 539 väljastatud projekteerimistingimused sätestavad ühtemoodi, et arvestada tuleb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi. Kaebaja valitud arhitekt on ise analüüsinud piirkondlikku hoonestuslaadi. Nimetatud analüüsi saab lühidalt kokku võtta järgmiselt: golfikülas on küll kaasaegsed funkmajad, kuid need jäävad kaugele; naaberkinnistutel asuvad küll traditsioonilises stiilis katusekorruste ja viilkatustega hooned, kuid neid ei tuleks arvestada.
22.Mäeveere tee 16 maaüksus asub piirkonnas, kus projekteeritav hoone omab nähtavat ja tajutavat kontakti kahe erisuguse arhitektuuriga. Jägala jõe ääres paiknevad viilkatusega traditsioonilised elamud näiteks Kordoni ja Peetri maaüksusel ning kinnistust läänes Ristikangru tee ja Golfi uusarenduse piirkonnas paiknevad moodsama lahendusega eluhooned. Lähtuvalt sellistest asjaoludest määrati korruselisuse ja katusekalde nõuded korraldusega 501 väljastatud projekteerimistingimustega ja nimetatud nõudeid konkretiseeriti mõnevõrra korraldusega 539 väljastatud projekteerimistingimustega.
23.Varem ja hiljem väljastatud projekteerimistingimuste vahe on ennekõike sõnastuslik, mitte sisuline. Sisuliselt võimaldasid 2018. aastal väljastatud projekteerimistingimused projekteerida üksikelamu kuni kahekorruselisena tingimusel, et teine korrus on katusekorrus. Korraldusega nr 539 väljastatud projekteerimistingimused täpsustasid ja pigem laiendasid Mäeveere tee 16 maaüksusele üksikelamu projekteerimistingimusi, määrates, et hoonel võib olla teine korrus katusekorrusena, kui katusekalle jääb vahemikku 40°–45°, või täiskorrusena, kui katusekalle jääb vahemikku 0°–10°. Kaebaja soovi püstitada kahe täiskorruse ja viilkatusega üksikelamu ei võimalda korraldusega nr 539 väljastatud projekteerimistingimused ega korraldusega nr 501 väljastatud projekteerimistingimused.
24.Kaebaja ületähtsustab MKA ehitusprojekti kooskõlastust. Ehitusprojekti ja ehitusloa väljastamise kooskõlastamine teise haldusorgani poolt ei too kaasa veel kohustust ehitusluba väljastada või ehitusprojekti lähtealuseks olevaid projekteerimistingimusi vastavalt kooskõlastuse sisule või selle 4(19)
puudumisele muutma hakata. MKA ehitusprojekti kooskõlastamine on haldustoiming. Ehitusloa väljastamise pädevus on vastustajal, mitte MKA-l kui menetlusse kaasatud haldusorganil. Menetlusse kaasatud haldusorgani teostatud haldustoiming (projekti kooskõlastamine) ei saa tekitada kaebajale õiguspärast ootust, et haldusmenetlus temale sobivalt laheneb. Õiguspärane ootus, et kaebaja saab püstitada takistusteta projekteeritud ehitise, saab tekkida esitatud ehitusprojektile ehitusloa väljastamisel. Ehitusluba ei ole võimalik väljastada, kui ehitusprojekt ei vasta selle koostamise aluseks väljastatud projekteerimistingimustele.
25.Alusetu on kaebaja väide, et vastustaja on olnud menetluses hoolsusetu ja rikkunud hea halduse tava. Reguleeritud ei ole, millises järjekorras haldusorgan ehitusloa taotluse menetluses peab tegutsema. Hooletult oleks vastustaja käitunud juhul, kui ei oleks vastuolu ehitusprojekti ja projekteerimistingimuste vahel ehitusloa menetluse kestel üldse märganud ning väljastanud ehitusloa hoone püstitamiseks, mis ei vasta projekteerimistingimustele. Vastustaja leidis ebakõla MKA seisukohtades ning seejärel uuendas menetluse, et tekkinud vastuoludes selgust luua. Hea halduse tava kätkeb endas uurimisprintsiipi ning vastustaja on seda põhjalikult teinud.
26.Uuendatud menetluse käigus selgitati MKA seisukoht välja ning väljastati uuesti täpsustatud projekteerimistingimused. Kaebaja esitatud ehitusprojekt ei vastanud enne vaidlustatud haldusakti ega vasta jätkuvalt kehtivatele projekteerimistingimustele. Menetluse uuendamise eesmärk ei olnud kaebaja soovitud üksikelamu püstitamise (projekteerimise) võimaldamine, vaid MKA seisukohtade täpsustamine. Korraldusega nr 539 väljastatud projekteerimistingimuste alusel on väga üheselt mõistetav, millist hoonet on võimalik Mäeveere tee 16 maaüksusele rajada. Projekteerimistingimuste vaidlustatud osa regulatsioon on üheselt arusaadav ja sellest tekkivad õigused ja kohustused on arusaadavad. Seda ei muuda ka asjaolu, et õigusaktides pole sätestatud katusekorruse, katusaluse korruse või piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi legaaldefinitsiooni. Seega ei ole vaidlustatud osa projekteerimistingimustest tühine.
MUINSUSKAITSEAMETI SEISUKOHAD
27.Mäeveere tee 16 kinnistu asub Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis. Kuni 30.04.2019 kehtinud muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 25 lg 2 kohaselt oli kaitsevööndi ülesanne tagada muinsuskaitseala vaadeldavus, sh kaugvaadete säilimine ja silueti nähtavus (p 1) ning muinsuskaitseala ja neid ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis (p 2). 01.05.2019 jõustunud MuKS § 14 lg 3 kohaselt on muinsuskaitseala kaitsevööndi eesmärk tagada muinsuskaitseala säilimine sobivas ja toetavas keskkonnas, et vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses ja tiheduses (p 1) ning muinsuskaitseala vaadeldavus olulistest vaatepunktidest (p 2). MuKS näeb ette võimaluse jagada kaitsevöönd erinevate kitsendustega osadeks. Vabariigi Valitsuse määruse „Rebala muinsuskaitseala põhimäärus“1 (edaspidi: põhimäärus) § 6 kohaselt on Rebala muinsuskaitseala kaitsevöönd jaotatud kaheks osaks. Põhimääruse lisa 1 kohaselt Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndi I osa muinsuskaitseala ja kaitsevööndi vaheline piir kulgeb põhjapoolses osas mh /.../ piki ühendavat astangut (u 30 m) edelasse ja siis (u 20 m) kagusse ning edasi piki ülemise klindiastangu ülaserva kuni ristumiseni Mäeveere tee lõiguga 1 (24504:004:0487) ning kaitsevööndi I osa välispiir ulatub merepiirini ja kulgeb piki Jägala jõge ülesvoolu.
28.Mäeveere tee 16 maaüksus asub Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndi osa I ehk põhjapoolse kaitsevööndi alal. Põhimääruse § 6 lõikeid 1 ja 2 võib mõista nii, et ameti kirjalik luba on vajalik juhul, kui soovitakse püstitada üle 60 m2 põhjapindalaga ja üle 5 m kõrgust hoonet, või juhul, kui on tegemist hoonestustiheduse poolest muinsuskaitseala hoonestus- või külastruktuuri sobimatu ehitisega. Kinnisasjale Mäeveere tee 16 püstitatav elamu on mahult suurem hoone ning seega on ameti kirjalik luba vajalik.
https://www.riigiteataja.ee/akt/116022016007
5(19)
29.MKA andis kooskõlastuse projekteerimistingimustele Mäeveere tee 16 asuvale 4201 m2 suurusele kinnisasjale üksikelamu püstitamiseks mahus kuni 2 korrust (põhikorrus ja katusekorrus) ja kõrgusega kuni 8,5 m maapinnast. Arhitektuuriliste, ehituslike ja kujunduslike tingimuste poolest peab hoone sobima välisilmelt, mahult, materjalide valikult ning arhitektuurse lahenduse poolest piirkonna väljakujunenud miljöösse; katusekalle 00–450, katuse tüüp vaba, arvestades piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi /.../. Amet kooskõlastas 07.01.2020 projektlahenduse: hoone maht ja katusekalle vastas projekteerimistingimustes toodud mahule ning katusekalle oli vastavuses lubatuga 00–450 (katusetüüp vaba). Ekslikult jäi tähelepanuta vastavus välisilmele esitatud nõudele: 2 korrust (põhikorrus ja katusekorrus), kuid projekti vastavuse kontrollimine projekteerimistingimustele on kohaliku omavalitsuse pädevuses.
30.MKA sai kontrollida ja seisukohta võtta küsimuses, kas kavandatu mastaapsuselt ja tiheduselt kaitsevööndisse sobitub (põhimääruse § 6 lg 1). Põhimäärus ei sisalda nõudeid hoonestuse arhitektuursele lahendusele. Mäeveere tee 16 jääb alale, mis jääb klindi, millel paikneb muinsuskaitseala, alla. Side muinsuskaitsealaga ei ole intensiivne ja seetõttu on alal peetud lubatavaks kaasaegse arhitektuurikeelega hoonestust. Põhimääruse eesmärk on tegevusi muinsuskaitseala kaitsevööndis hinnata muinsuskaitseala säilimise tagamise eesmärgil, s.t. kavandatavaid tegevusi hinnatakse muinsuskaitsealast lähtuvalt ehk sobivusest muinsuskaitseala naabrusesse. Selle kõrval ei saa kujuneda kaitsevööndis kavandatavad tegevused hinnatavaks veel ka kaitsevööndist lähtuvalt. Kaitsevööndi säilimise tagamise nõuet kehtiv MuKS ega põhimäärus ei tunne.
31.Üldplaneeringu p 9.1 järgi on tiheasustusalal hoonestamiseks lubatud vähim krundi suurus 3000 m2 ning elamute vaheline kaugus 25 m. Üldplaneering on ilmselt vananenud ning ei vasta alates 01.07.2015 jõustunud PlanS tulenevatele üldplaneeringule esitatavatele nõutele.
32.MKA 21.05.2020 seisukoht Mäeveere tee 16 kavandatava hoone arhitektuurse lahenduse kohta on adresseeritud vallale ning on soovituslik. MKA 17.06.2020 seisukohas korratakse sama ehk amet jääb soovituslikule seisukohale hoone arhitektuurse lahenduse osas. MKA-l puudub õiguslik alus seada kaitsevööndisse püstitavale hoonele põhimääruse ja MuKS nõuetele täiendavaid ja kitsamaid tingimusi. Puhverala hoonestamine on lubatud põhimõttel, et vältida liiga järske kontraste kaitseala kõrval – eeskätt vältida ebasobivate suurte mahtude (korruselamud) püstitamist või piirkonnale mitteiseloomulikku hoonestuse tihedust. MKA-l puudub seaduslik alus täita õiguslik vaakum valla üldplaneeringus esinevate (sh PlanS § 75 lg 1 p 18) puuduste tõttu. Võimalik on vaid tuua näiteid sobivate lahenduste kohta ja anda soovitusi.
33.Kaebaja pidi Mäeveere tee 16 maaüksuse omandamisel olema teadlik, millised nõuded kehtivate projekteerimistingimustega on hoonestusele seatud (2 korrust: täiskorrus ja katusekorrus). Maaüksuse omandamisel pidi olema teada, et maaüksus asub Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis, millega seoses võivad olla maaüksusel omaniku tegevused kitsendatud (need kitsendused olid teada 2018. a kehtivatest projekteerimistingimustest). Seega ei saa olla tekkinud õigustatud ootust, et Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis kinnisasjal Mäeveere tee 16 võib kõne alla tulla võimalus püstitada elamu mistahes lahenduses.
34.MKA peab kummaliseks projekteerimistingimuste väljastamise haldusmenetluse uuendamist. Vaatamata 07.01.2020 MKA poolt eelprojektile antud kooskõlastusele on ehitusloa menetleja kohalik omavalitsus ning ehitusloa kohta lõpliku otsuse tegija asjas kogutud asjaolude alusel. MKA saab kooskõlastuse andmisel lähtuda vaid MuKS ja põhimääruse sätetest ning peab järgima haldusmenetluse norme. MKA ei anna siduvat eelhaldusakti, millele tuginedes projekti vastavust üldse saaks hinnata. MKA kooskõlastustes ja muudes toimingutes puudub vastuolu kehtiva õigusega.
6(19)
KOHTU PÕHJENDUSED
35.Kaebaja soovib ehitada Mäeveere tee 16 kinnistule elumaja, mis on kahe maapealse täiskorrusega, kelpkatusega ja katusekaldega 20 kraadi.2 Kaebaja esitatud ehitusprojekt ei ületa korraldusega nr 539 kinnitatud projekteerimistingimustega lubatud hoone mahtu ega maksimaalset kõrgust 8,5 m. Seega taandub kogu vaidlus küsimusele, kas vastustaja on õiguspäraselt kehtestanud projekteerimistingimustes piirangud, mille järgi elumaja katusekalle ei tohiks kahe täiskorruse puhul ületada 10 kraadi ja ei või seega olla 20 kraadi ning katusetüübiks ei tohi olla kelpkatus. MKA kooskõlastas 7.01.2020 ehitusprojekti märkusteta. Jõelähtme Vallavalitsus kooskõlastas 23.01.2020 ehitusprojekti mahulise lahenduse, soovitades kaaluda kaasaegsemat ja piirkonda sobivamat lahendust, täpsustamata, milline see lahendus olema peaks.
36.Vaidlustatud korraldus ei riku HMS § 63 lg 2 p 5: sellest selguvad õigused ja kohustused, kohustused ei ole vastukäivad ning ei esine objektiivseid põhjusi, miks korraldust ei ole võimalik täita. Seega ei ole korraldus tühine. Küsimus, kas esines alus haldusmenetluse uuendamiseks ja kas korraldus nr 539 on ka piisavalt kaalutud ja põhjendatud, puudutab korralduse õiguspärasust.
37.Kaebaja omandas Mäeveere tee 16 kinnistu 11.02.2020. Korraldusega nr 501 kehtestati projekteerimistingimused 14.06.2018. Korralduses nr 539 ei ole küll korraldust nr 501 otsesõnu kehtetuks tunnistatud, kuid sisuliselt asendab korraldus nr 539 varasemad korraldusega nr 501 kehtestatud projekteerimistingimused. Seega ei tulene korraldusest nr 501 kaebajale ühtegi kehtivat projekteerimistingimust. Vaidlustatud korraldust nr 539 tuleb mõista ühtlasi keeldumisena kaebaja esitatud ehitusprojektile. EhS § 44 p 1 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalikõiguslikele kitsendustele. Ehkki vaidlustatud projekteerimistingimustes puudub viide EhS § 44 p-le 1, on vaidlustatud korralduse sisust ilmne, et kaebajale keelduti ehitusluba andmast põhjusel, et ehitusprojekt ei vastanud peale ehitusprojekti esitamist kehtestatud projekteerimistingimustele.
38.Erinevalt korraldusest nr 539 ei olnud katusekaldele vahemikus 10–40 kraadi korralduses 501 piiranguid seatud. Korralduses nr 501 ette antud ehituslikud parameetrid on järgmised: piirkonna väljakujunenud miljöösse sobilik hoone ehitisealuse pinnaga kuni 250 m2 suurima lubatud kõrgusega kuni 8,5 m, kuni 2 korrust (põhikorrus ja katusekorrus), maapinnast katusekaldega 0–45 kraadi (punktid 4, 5 ja 6); lubatud on kivihoone ja kasutada tuleb piirkonnas väljakujunenud katusekattematerjale (p 6). Seega ei andnud korraldus nr 501 kaebajale ette vaid kahte katusetüübi ja arhitektuurilist valikut: kas lamekatus nagu nn golfikülas või viilkatus nagu Kordoni hoonel (nagu seda tegi korraldus nr 539).
39.Kaebaja omandas korralduse nr 501 kehtivuse ajal kinnistu ja esitas korralduse nr 501 lähteandmetele tuginedes ehitusprojekti ning ainus teoreetiline vaidlusküsimus ehitusprojekti vastavuses võiks olla, kas hoone teine korrus on täiskorrus või katusekorrus. Kuna aga korralduse nr 501 järgi tohib olla katusekorrusel katus kaldega 0–45 kraadi, ei olegi kohtu hinnangul pelgalt mõistele „katusekorrus“ täpset sisu otsides võimalik tuua välja vastuolusid, millistele korralduse nr 501 nõuetele kaebaja esitatud ehitusprojekt ei oleks vastanud. Kaebaja on ka kohtumenetluses kinnitanud, et ta oli korraldusega nr 501 rahul ja arvestas sellega.
40.Kaebajal oli ehitusprojekti esitades (ja sellele kahtlemata ka märkimisväärseid kulutusi tehes) õigus eeldada, et tema ehitusprojekt vastab kehtiva haldusaktiga kinnitatud projekteerimistingimustele. Küsimus sellest, kas teine korrus on katusekorrus või täiskorrus, ei ole kohtu hinnangul määrava tähtsusega olukorras, kus hoone lubatud kõrgust ei ole ületatud, katusekalle mahtus projekteerimistingimustes antud vahemikku ja katusetüüp oli vaba. Tingimus arvestada piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi oli korralduses nr 501 lahti seletamata ning mõiste
„piirkond“ ise defineerimata. Kindlasti ei pidanud kaebaja seda mõistma nii, et piirkonnana nähakse vaid naaberkinnistuid, loogilisem on mõista piirkonnana kas Jõelähtme valda või äärmisel juhul Jõesuu ja Manniva küla (kuna viimane on kaebaja kinnistu naaberküla). Seejuures ka Jõelähtme Vallavalitsus kooskõlastas 23.01.2020 ehitusprojekti mahulise lahenduse, soovitades kaaluda kaasaegsemat ja piirkonda sobivamat lahendust, täpsustamata, mida selle all mõeldi.
41.Vastustaja uuendas peale kaebajalt ehitusprojekti saamist ning sellele MKA-lt kooskõlastuse saamist ning ka ise sellele mahulise lahenduse kooskõlastamist 07.05.2020 korraldusega nr 351 haldusmenetluse ja kehtestas selle tulemusena korraldusega nr 539 uued projekteerimistingimused, milles olid mitmed täiendavad tingimused, millele kaebaja esitatud ehitusprojekt ei vastanud. Seega tekkis korraldusega nr 539 kaebaja ehitusprojektile äkki hoopis enam piiranguid, millele juba esitatud ehitusprojekt ja arusaadavalt ka kaebaja ning arhitekti visioon tulevasest elumajast ei vastanud. Seega võttis vastustaja haldusmenetluse uuendamise tulemusena vastu haldusakti kaebaja kahjuks. Kaebaja ei ole haldusmenetluse uuendamise 7.05.2020 korraldust vaidlustanud, kuid nagu ka selles korralduses endas on märgitud, on tegemist halduse menetlustoiminguga, mida saab vaidlustada koos lõpliku haldusaktiga ehk korraldusega nr 539. Kaebaja ongi tuginenud muuhulgas asjaolule, et haldusmenetlus uuendati õigusvastaselt. Samal seisukohal on ka kohus.
42.Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 44 lg-st 1 tuleneb, et menetlus uuendatakse üksnes menetlusosalise taotlusel. Haldusmenetluse käsiraamatu3 lk-l 245 leitakse aga, et see ei tähenda, et ka haldusorgan ei saaks menetlust uuendada, kui ta soovib menetluse lõpptulemust muuta. Samas on sellisel juhul menetluse uuendamisele HMS-s sätestatud selged piirangud. Kui menetlus lõppes haldusakti andmisega (olenemata sellest, kas menetlus algas isiku taotlusega või haldusorgani initsiatiivil), siis võib haldusorgan enda initsiatiivil selle igal ajal kehtetuks tunnistada, kuid ta peab sealjuures arvestama HMS §-des 64–67 sätestatud kehtetuks tunnistamise piirangutega.
43.HKMS § 64 lg 3 järgi tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Kuna korraldus nr 501 tunnistati kehtetuks kaebaja kahjuks, kohaldusid HMS §-d 66 ja 67. HMS § 66 lg-s 2 sätestatud alustest saaks antud juhul kohaldatav olla vaid p 2: haldusorganil oleks olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu või hiljem muudetud õigusnormi alusel välja andmata ja avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima.
44.Vastustaja on läbivalt kinnitanud, et menetlus uuendati muinsuskaitselistest piirangutest lähtuvalt, samas on MKA ehitusprojekti kooskõlastanud 7.01.2020 märkusteta ja kinnitanud seda täiendavalt oma 17.06.2020 kirjaga. Haldusmenetluse uuendamise 7.05.2020 nr 351 korralduses toob vastustaja projekteerimistingimuste menetluse uuendamise vajadusena välja asjaolu, et kinnistu asub Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis ja MuKS § 14 lg 3 p 1 järgi tuleb vältida järske üleminekuid hoonete mastaapsuses ja tiheduses. Mõlemad asjaolud olid vastustajale teada juba enne korralduse nr 501 vastuvõtmist. Vastustaja avaldab korralduses soovi kontrollida, kas MKA on kooskõlastanud ehitusprojekti õigesti, millele MKA vastas 17.06.2020 kirjaga jaatavalt ning mida MKA kinnitas ka korduvalt kohtuistungil. Uuendamise vajadust ei too kaasa kinnistu omanike vahetus, nagu vastustaja korralduses nr 351 märkinud on. Kohus ei näe antud juhul ühtegi olulist muutunud faktilist asjaolu, mis oleks korralduse nr 501 vastuvõtmise järel muutunud. Vastustajale ei ilmnenud peale ehitusprojekti esitamist mingeid asjaolusid, mida varem kehtestatud projekteerimistingimuste ajal vastustajale teada ei olnud. Vastustaja teadis, et kinnistu on Rebala muinsuskaitseaia kaitsevööndis. Kaebaja esitatud ehitusprojekt ei ole selliseks uueks asjaoluks, kuna vastustaja oleks lihtsalt pidanud hindama selle kooskõla korraldusega nr 501. Uue asjaoluna saaks käsitleda seda, et ehitusprojektis
Aedmaa, A. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, 2004.
8(19)
oli teine korrus täiskorrus, kui vastustaja soovinuks selles osas kaebajale vastu tulla ja kehtestada projekteerimistingimused ilma tingimuseta, et teine korrus on katusekorrus, s.o anda välja kaebajale soodsama haldusakti. Kaebaja kahjuks haldusakti vastuvõtmiseks aga alus puudus.
45.Lisaks ei tohi HMS § 67 lg 2 kohaselt haldusakti tunnistada kehtetuks isiku kahjuks, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Eelduslikult oli kaebajal juba kinnistut ostes olemas visioon sellest, millist elumaja ta omale soovib, ja kaebaja sai selles osas arvestada kinnistule korraldusega nr 501 kehtestatud projekteerimistingimustega. Kinnistu omandamise (15.03.2019) ja ehitusprojekti esitamise (9.01.2020) vahele jäi veidi üle 9 kuu, seega on igati põhjust eeldada, et kaebaja ostis kinnistu selge sooviga sinna elumaja püstitada, kandes sellega seoses kulusid nii kinnistu ostuks kui ehitusprojekti koostamiseks. Antud juhul ei ole vastustaja näidanud seda, et avalik huvi korralduses nr 539 kehtestatud täiendavate piirangute järele on suurem kui kaebaja õiguspärane ootus korralduse nr 501 kehtima jäämisele. Vastustaja ei ole avaliku huvi olemasolu korralduses nr 539 üldse analüüsinud.
46.Vastustaja on uuendamise vajadusena ise viidanud ka HMS § 5 lõikele 2, mille järgi haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele, ent on ebaseadusliku menetluse uuendamisega ise muuhulgas nimetatud sätet rikkunud.
47.Kohus leiab eeltoodu tõttu, et haldusmenetluse uuendamine korraldusega nr 351 ning selle tulemusena välja antud kaebaja õigusi enam piirav korraldus nr 539 on õigusvastased, kuna on vastuolus HMS § 66 lg-ga 2 ja § 67 lg-ga 2.
48.Kohus analüüsib järgnevalt siiski ka korralduse nr 539 sisulist õiguspärasust.
49.Kavandatava hoone sobivuse hindamisel väljakujunenud keskkonda on vastustajal iseenesest suur kaalutlusruum. Kohus ei saa otsustada seda, kas kaebaja kavandatav elamu on sobiv Jõelähtme valla või Jõesuu küla või Mäeveere tee ümbruse miljöösse üldisemalt. Kohus saab üksnes kontrollida, kas vastustaja on kaalutlusreeglitest kinni pidanud, st kas kaebaja ehitusprojekti aktsepteerimata jätmine tugineb õigele faktilisele ja õiguslikule alusele ja on piisavalt põhjendatud. HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Õiguse üldpõhimõtete arvestamine tähendab mh seda, et vastustaja seisukohad ehitusprojektidele piirangute tegemisel ei tohi olla meelevaldsed.
50.HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). Haldusakti üheks olulisemaks vorminõudeks on selle põhjendamine (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.02.2009 otsus asjas nr 3-31-79-08, p 26) ning eriti suurt tähtsust omab motiveerimine ulatusliku diskretsiooniruumiga otsuste puhul, milleks on ka kohaliku omavalitsuse poolt projekteerimistingimuste kindlaksmääramine (vt Riigikohtu 06.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-02 ja 04.05.2006 otsus haldusasjas nr 3-3-1-2806).
51.Kohtu võimalus sekkuda kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguse teostamisse on piiratud tulenevalt keelust hinnata halduse kaalutlusotste otstarbekust ja teostada kaalutlusõigust haldusorgani eest (HKMS § 158 lg 3). Kohus saab sekkuda haldusorgani kaalutlusruumi üksnes juhul, kui tehtud on kaalutlusviga, sh kui haldusorgan on jätnud olulisi asjaolusid arvesse võtmata, võtnud arvesse lubamatuid asjaolusid või väärtustanud asjakohaseid huve meelevaldselt. Mida laiem on haldusorganile antud kaalutlusõigus, seda selgemad ja adekvaatsemad peavad olema haldusorgani põhjendused, ning seda raskemad ja selgemad vead peavad esinema kaalutlusvigade tuvastamiseks. Kohus võib sekkuda kaalutlusõiguse teostamisse siiski ka juhul, kui otsustus jääb küll 9(19)
kaalutlusõiguse piiridesse, kuid tekivad kahtlused otsuse ratsionaalsuses. Diskretsiooniveaga on tegemist iseäranis juhtudel, kui haldusorgan on lähtunud lubamatutest kaalutlustest või jätnud mõne olulise aspekti tähelepanuta (Riigikohtu 14.10.2003 otsus nr 3-3-1-54-03, p 40). Haldusakti tühistamist ei too kaasa sellised kaalutlusvead, mis kohtu hinnangul ei mõjuta lõpptulemust (Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-3-1-78-12, p 12; vrd ka Riigikohtu 11.11.2015 otsus nr 3-3-1-3715, p 20).
52.Korralduse 539 kohaselt peab hoone sobima välisilmelt, mahult, materjalide valikult ja arhitektuurse lahenduse poolest piirkonnas väljakujunenud miljöösse, arvestada tuleb piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi ning vastavalt MKA seisukohale (21.05.2020 kiri nr 5.1-17.6/472-1) tuleb vältida järske kontraste ning tagada üleminek muinsuskaitseala hoonestuse ja külastruktuuri vahel. Ei vaidlustatud korralduses nr 539 ega varasemas korralduses nr 501 ei defineerita, mis on „piirkond“ ja millised oleksid „tugevad kontrastid.“ Selgitades, et „arvestada tuleb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi“, annab vastustaja projekteerimistingimustega kaebajale kaks valikut: 40-45 kraadise nurgaga viilkatusega hoone (kuni üks täiskorrus + katusekorrus), mille välisilme lähtub naabriks oleva Kordoni maaüksuse hoone arhitektuursest stilistikast; või 10kraadise kaldega katusega kuni kahekordne hoone, mille välisilme lähtub kõrval asuvatest Ristikangru tee ääres n-ö golfialal paiknevatest elumajadest.
53.Põhiseaduse (PS) § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud ja igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. PS §-s 32 sätestatud õigusi on riivatud, kui avalik võim piirab isikuid omandiõiguse vabal teostamisel. Omandipõhiõiguse riive on PS §-s 32 sätestatud õigusliku positsiooni igasugune kitsendamine, omanikule varalise kaotuse põhjustamine. Ka piirang soovile ehitada oma kinnistule hoone on PS § 32 järgi omandikitsendus.
54.Mäeveere tee 16 kinnistu asub Jõelähtme valla üldplaneeringu4 kohaselt Jõelähtme vallas Jõesuu külas detailplaneeringu kohustuseta alal. Planeerimisseaduse (PlanS) § 75 lg 1 p 18 kohaselt on üldplaneeringu ülesanded mh planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine. PlanS seletuskiri5 selgitab järgmist: „Kuna tulenevalt EhS sätestatust on ÜP DP koostamise kohutuseta aladel teatud juhtudel projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks, on ÜP üheks ülesandeks aluste loomine ehitise arhitektuuriliste, ehituslike ja kujunduslike nõuete määramiseks. Ehituslike nõuete all määratakse vajadusel näiteks ka hoonestuse kõrguspiirang, mis täna ülesannetes eraldi välja on toodud. Arhitektuuriliste nõuete all saab määrata vaid hoone välisilmet mõjutavaid tegureid, mis ei ole ehitusõigusega määratud. Tuleb rõhutada, et lähtudes EhS–st keeldutakse projekteerimistingimuste väljaandmisest juhul, kui projekteerimistingimuste taotluses kirjeldatud ehitis ei ole kooskõlas ÜP-s määratletud tingimustega, mistõttu on ÜP-s määratletud tingimustest kinnipidamine kohustuslik.“ Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt peab hajaasustusega aladel uus hoonestus sobituma ajalooliselt väljakujunenud hoonestusviisiga, minimaalne krundi suurus hoonestamiseks on 3000 m2, minimaalne vahe ehitiste vahel 25 m. Seega ei ole ehitusprojekt üldplaneeringuga vastuolus ja vastustaja seda ka ei väida.
55.Ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg-s 1 sätestatu kohaselt on projekteerimistingimused detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks. Sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 järgi arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel hoone või olulise rajatise asukohas: väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi; et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga; ning üldplaneeringus määratud tingimusi.
Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise kasutamise otstarve; suurim lubatud arv maa-alal; asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind, kõrgus ja vajaduse korral sügavus; arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused; maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; ehitusuuringu tegemise vajadus; haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted (EhS § 26 lg 4).
56.Seega on kohalikul omavalitsusel põhimõtteliselt olemas õiguslik alus projekteeritavale ehitisele arhitektuursete, ehituslike ja kujunduslike tingimuste määramiseks. Pelgalt õigusliku aluse olemasolu ei anna aga voli seda igal juhul teha. Igasugune piirang peab olema eesmärgistatud ja proportsionaalne (PS § 11). Halduse õigusakt peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes (HMS § 3 lg 2).
57.EhS seletuskirja6 lk-l 37 on märgitud seoses projekteerimistingimustega: „Muuhulgas on lubatud määratleda ehitise arhitektuurilised, ehituslikud või kujunduslikud nõuded. Kuna sellised kujunduslikud nõuded saavad tuleneda ainult kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust, on lubatud nende nõuete täpsustamine, kuid mitte täiendavate tingimuste seadmine. Seetõttu on alternatiivsena sätestatud ka võimalus täpsustada arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid, kuid vastava sätte sisu on hetkel jäetud lahtiseks.“ Veel on seletuskirjas märgitud, et projekteerimistingimustes koondatakse kõik selle ehitusobjekti suhtes kohalduvad avalik-õiguslikud nõuded, sh andmed objekti kultuuriväärtuse, maa eriliste omaduste, andmed üleujutuste ja sadevete kohta, mis seonduvad kavandatava töö või naabruses olevate kinnistutega (seletuskirja lk 35-36). Lisaks märgib seletuskiri (lk 35), et huvigruppide aruteludel on leitud, et projekteerimistingimused peavad lähtuma üldplaneeringust või detailplaneeringust. Projekteerimistingimustes peaks olema kajastatud ümbruskonna avalikud huvid ja printsiibid. Seda ei tohiks nimetada projekteerimistingimusteks, vaid pigem projekteerimise lähteseisukohtadeks. Need ei tohiks olla väga parameetritekesksed, vaid paindlikud. Projekteerimistingimusi võiks olla paralleelselt detailplaneeringuga suuremal maa-ala või projekteerimistingimused ühe krundi kohta. Detailplaneering jääb seotuks algatamise, vastuvõtmise, kehtestamisega. Küsimus on, kas projekteerimistingimustes ei või öelda midagi sellist, mis ei tulene detailplaneeringust või üldplaneeringust.7
58.Kuni 30.06.2014 kehtinud ehitusseaduse § 19 lg 3 sätestas: „Projekteerimistingimused on kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele kohaldatavad arhitektuursed ja ehituslikud tingimused.“ Seega oli sõnastus samane hetkel kehtiva EhS § 26 lg 4 sõnastusega. Eelnimetatud varem kehtinud § 19 lg 3 osas leidis Riigikohus 4.05.2006 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-28-06 (p 6 ja p 9): „Eriti suurt tähtsust omab motiveerimine ulatusliku diskretsiooniruumiga otsuste puhul (vt kolleegiumi 06.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-02). Projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel teostab kohalik omavalitsus vaieldamatult ulatuslikku diskretsiooni. Seni vaid üldplaneeringus (kui see on olemas) sisaldunud üldiselt reguleeritud ehituslikud küsimused konkretiseeritakse projekteerimistingimustega kindla ehitise püstitamise tingimusteks. Seega on projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel haldusorganil ulatuslik diskretsiooniruum ning oluline on sellise otsuse motiveerimine. Vajalik on nende projekteerimistingimuste motiveerimine, millega ehitusõigust üldplaneeringu või muu õigusaktiga võrreldes kitsendatakse. Isikul on õigus teada, mis põhjustel selline kõrvalekaldumine üldistest tingimustest tema kahjuks tehakse.“
59.Enne EhS jõustumist sätestas kuni 30.06.2014 kehtinud ehitusseaduse8 § 19 lg 4 p 1, et ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused määratakse valla või linna ehitusmääruses. Samuti määratakse EhS § 19 lg 4 p 4 kohaselt ehitusmäärusega linna või valla osade, sealhulgas miljööväärtuslike hoonestusalade planeerimise ja ehitamise põhimõtted ja nõuded. Neist sätetest
järeldus Riigikohtu hinnangul9, et valdavas osas peabki projekteerimistingimustega reguleeritavate küsimuste loetelu olema sätestatud valla või linna ehitusmääruses. Kehtiv EhS ei anna aga KOV-le volitust ehitusmääruse kehtestamiseks.
60.Kitsendused ehitusõigusele võivad tuleneda seadusest. Mäeveere tee 16 kinnistu asub Rebala muinsuskaitseala (MuKS § 9 lg 1) kaitsevööndi (MuKS § 14 lg 1) osa I ehk põhjapoolse kaitsevööndi alal. MuKS § 14 lg 3 p 2 ja Rebala muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 1 kohaselt tuleb kaitsevööndi osas 1 ehitamisel vältida järske kontraste ehitiste mastaapsuses ja tiheduses, et tagada sujuv üleminek muinsuskaitseala hoonestus- ja külastruktuurile.
61.MKA on kaebaja ehitusprojekti kooskõlastanud 09.01.2020 märkusteta. MKA leidis nii kirjalikus menetlusdokumendis kui ka kohtuistungil, et põhimäärus ei sisalda nõudeid kaitsevööndis asuva hoonestuse arhitektuursele lahendusele, vaid ainult mahtudele ja hoonestustihedusele. MKA selgituste kohaselt on Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndi I osa alale lubatud püstitada üksikelamutena kaasaegseid hooneid asukohtadesse, mis ei ole vahetus koosmõjus muinsuskaitsealaga. Mäeveere tee 16 jääb MKA selgitusel ca 8-9 meetri kõrguse klindi, millel paikneb muinsuskaitseala, alla. Side muinsuskaitsealaga ei ole seetõttu intensiivne ja seetõttu on alal peetud lubatavaks kaasaegse arhitektuurikeelega hoonestust. Põhimääruse eesmärk on tegevusi muinsuskaitseala kaitsevööndis hinnata muinsuskaitseala säilimise tagamise eesmärgil, s.t. kavandatavaid tegevusi hinnatakse muinsuskaitsealast lähtuvalt ehk sobivusest muinsuskaitseala naabrusesse. Selle kõrval ei saa kujuneda kaitsevööndis kavandatavad tegevused hinnatavaks veel ka kaitsevööndist lähtuvalt. Kaitsevööndi säilimise tagamise nõuet kehtiv MuKS ega põhimäärus ei tunne. Kokkuvõtlikult on MKA seisukohal, et kaebaja esitatud ehitusprojekt ei kahjusta kuidagi Rebala muinsuskaitseala ning kaitsevöönd ise, millel kinnistu asub, ei ole eraldi kaitstav. Istungil selgitas MKA esindaja korduvalt, et nõue vältida järske kontraste ehitiste mastaapsuses ja tiheduses on kaitsevööndil seoses muinsuskaitsealaga, mitte aga kaitsevööndis paiknevate hoonete vahel. MKA esindaja selgitas, et eelkõige ei sobiks muinsuskaitseala kõrvale kõrge kortermaja või piirkonnale mitteiseloomulik hoonestuse tihedus. Siit nähtub vastustaja erinev käsitlus, kuna ka kohtuistungil (prot. 12.13) selgitas vastustaja esindaja, kuidas järske üleminekuid tuleb vältida kaitsevööndi sees paiknevate hoonete vahel. Kohtu hinnangul üritab vastustaja kohaldada kaebaja kinnistule selliseid muinsuskaitselisi piiranguid, mida MKA ise ei näe ja mis ühestki õigusaktist ega planeeringust ka ei tulene.
62.MKA on kooskõlastanud kaebaja esitatud ehitusloa taotluse nr 1911271/28666 ja selle juurde esitatud ehitusprojekti. Vastustaja on küsinud lisaks MKA-lt seisukohta Mäeveere tee 16 kinnistule kavandatava hoone arhitektuurse lahenduse kohta 14.05.2020 ja MKA vastas 21.05.2020. Haldusmenetluse uuendamise põhjusena on vastustaja toonud välja asjaolu, et soovis selgitada välja, kas MKA eelnimetatud kooskõlastus tähendas, et MKA on oma 21.05.2020 seisukohta muutnud. Nii palus vastustaja veel kord MKA seisukohta ja 17.06.2020 kirjas nr 5.1-17.6/1513-1 on MKA täpsustanud, et kuna ehitise vastavust projekteerimistingimustele kontrollib kohalik omavalitsus, siis MKA ehitusprojekti projekteerimistingimustele vastavust ise ei kontrollinud. Seega (ja loogiliselt) kooskõlastas MKA ehitusprojekti, kuna see ei olnud vastuolus muinsuskaitseliste kitsendustega.
63.21.05.2020 (kiri nr 5.1-17.6/472-1, lisa 1) esitas MKA Mäeveere tee 16 kavandatava hoone arhitektuurse lahenduse kohta järgmise seisukoha: „Soovitame kavandada Mäeveere tee 16 kinnistule hoonestus, mis olemasolevasse keskkonda arhitektuurselt rohkem sobitub. Hoone arhitektuurne lahendus võib jätkata golfirajale rajatud hoone ilmet ja mahtu, kuid ka viilaktusega taluarhitektuurile omane lahendus on piirkonda sobiv.“ MKA esindaja selgitas istungil korduvalt, et see seisukoht oli soovituslik. MKA 17.06.2020 kirjas nr 5.1-17.6/1513-1 korratakse sama seisukohta: „Soovitame Mäeveere tee 16 kinnistule kavandada hoonestus, mis olemasolevasse keskkonda arhitektuurselt rohkem sobitub. Hoone arhitektuurne lahendus võib jätkata golfialale
04.05.2006 otsus asjas nr 3-3-1-28-06 p 12.
12(19)
rajatud hoonete ilmet ja mahtu kuid ka viilkatusega taluarhitektuurile omane lahendus on piirkonda sobiv.“ Kinnitati, et jäädi oma 21.05.2018 kirjas nr 1.1-7/1023-1 toodud seisukohale, seal oli märgitud, et hoone peab sobima lahenduse poolest piirkonda. Kohtu toimikus ei ole vastustaja järelpärimisi MKA-le, nii et kohus ei tea, mida vastustaja täpsemalt küsis, st kas viited kahele võimalikule arhitektuursele lahendusele sisaldusid küsimusena juba vastustaja enda järelepärimises.
64.Seega ei takistanud MKA 21.05.2020 ega ka 17.06.2020 väljendatud seisukoht kaebajale ehitusloa väljastamist ja MKA-l ei olnud vastuväiteid kaebaja ehitusprojektile, kuna ta kooskõlastas selle ja kinnitas kooskõlastuse õigsust täiendavalt vastustajale saadetud vastuskirjades, kirjalikus vastuses kohtule ja kohtuistungil. Kohtuistungil esitas MKA lisaks Maa-ameti aerofoto (dtl 202) kaebaja kinnistu naabruses olevast kahest väga eriilmelisest elumajast, mis on saanud MKA kooskõlastuse ajal, kui ka kaitsevöönd oli muinsuskaitseala. Sellega ilmestas MKA oma seisukohta, et kaitseala ei saa kaitsta tugevamalt kui muinsuskaitseala ennast ning asjatud piirangud takistavad piirkonna arengut (istungi prot 11.49, 12.20, 12.37).
66.Ühegi õigusakti ega planeeringuga ei ole tunnistatud kaebaja kinnistut ka miljööväärtuslikuks alaks. Miljööväärtuslikud alad määratakse eelkõige planeeringutega, üldplaneering seda aga ei tee. Planeeringu kaardil on tähistatud kaebaja kinnistu koos lähialaga kui puhkemajanduspiirkond (ettepanek) / haritav maa.10 Kaardil on eraldi leppemärk „miljöökaitseala“, mis kaebaja kinnistule ega tema lähiümbrusele ei laiene.
67.Kui seda ei nõua muinsuskaitselased või planeeringulised kitsendused ning kinnistu ei paikne miljööväärtuslikul alal, ei ole vastustajal ilma tegeliku tungiva vajaduseta ja selle ära näitamiseta piisavalt alust, et hakata piirama kaebaja valitud arhitektuurset lahendust. Kohus toob võrdlusena Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsuse asjas 3-18-835, kus kohalik omavalitsus oli määratlenud projekteerimistingimustena nõude järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri olukorras, kus tegemist oli Tallinna linna üldplaneeringu ja Nõmme linnaosa üldplaneeringu järgi miljööväärtusliku hoonestusalaga. Neil aladel on Tallinna üldplaneeringu11 p 10 kohaselt ajalooliselt välja kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav hoonestus, tänavatevõrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase, konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond väärivad säilitamist. Tallinna üldplaneeringu p-s 10 on lisaks selgitatud: „Selleks töötatakse välja mitmesugused reguleerivad dokumendid (tsoneerimisskeem, ehitusmäärus jne), mis määratlevad ehitustegevust antud piirkonnas, eesmärgiga säilitada konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond.“ Midagi taolist kaebaja kinnistu alale Jõelähtme vallas ei kehti. Kohus ei näe, et kinnistul oleks mingeid ehitusõiguslikke piiranguid peale Jõelähtme valla üldplaneeringus antud määratlusele „ajalooliselt väljakujunenud hoonestuslaad„ (millele Ristikangru tee ääres paiknevad elumajad kindlasti ei vasta) ja MuKS §-st 14 tulenevad piirangud kaitsevööndile, mis aga antud juhul ei kohaldu. Seejuures ei ole vastustaja kordagi toonud välja vastuolu üldplaneeringuga, kinnitades vaid, et üldplaneering on liiga üldine.
68.Ajas nr 3-18-1610 tehtud 21.06.2019 otsuses on Tallinna Ringkonnakohus leidnud, et vaatamata sellele, et Keskkonnaamet tugines vaidlustatud otsust tehes ehituspärandi, asustusstruktuuri ja maastike kultuuriväärtuste alusuuringule, mida tuli vaidlustatud otsuse tegemisel arvesse võtta, esines vaidlusalusele Kaidi kinnistule ehitamisega seonduvalt veel asjaolusid, mida Keskkonnaametil tuli kaaluda. Muuhulgas tekkis kaebajal üldplaneeringust tulenevalt õigustatud ootus oma kinnistu hoonestamiseks (otsuse p 15-17), seejuures paiknes vaidlusalune kinnistu Vilsandi rahvuspargi alal. Kõnealune üldplaneering kehtis nii kaebaja poolt Kaidi kinnistu
omandamise kui ka vaidlustatud otsuse tegemise ajal ning kuna kaebaja sai enda õiguste teostamisel tugineda kehtivale üldplaneeringule, pidi Keskkonnaamet üldplaneeringus sätestatut ka kaaluma. Keskkonnaameti poolt üldplaneeringus sätestatule kaalu andmata jätmist ning kaebajale sellest tuleneva õigustatud ootuse kaalumata jätmist saab pidada kaalutlusotsuse tegemisel esinenud ilmselgeks kaalumisveaks (p 20). Ka antud juhul ei takista üldplaneering kaebaja kinnistule tema soovitud elamu rajamist, kuna vald ei ole põhjendanud, et ehitise projekt ei ole kooskõlas ajalooliselt väljakujunenud hoonestusviisiga. Käesoleval juhul ei ole tegu küll ehitamise keelamise, vaid ehitise arhitektuurile ettekirjutuste tegemisega, kuid kohtu hinnangul on samad põhimõtted seoses üldplaneeringust tuleneva õiguspärase ootusega rakendatavad. Vähemasti oleks vastustaja pidanud põhjendama, miks kaebaja esitatud ehitusprojekt ei mahu üldplaneeringus antud määratluse „ajalooliselt väljakujunenud hoonestusviis“ alla.
69.Kohtule ei nähtu, et Jõesuu külas, Manniva külas või Jõelähtme vallas oleks tehtud ka miljööväärtuslikkuse kohta alusuuringuid või ehitiste inventariseerimist. Sellistele dokumentidele tuginemist ehitise arhitektuurse ilme üle otsustamisel on kohtud aktsepteerinud. Nii näiteks haldusasjas 3-16-1897 jättis Tallinna Ringkonnakohus samuti katuse kuju üle käivas vaidluses projekteerimistingimused jõusse, kuid antud asjas tuginesid nendes sätestatud piirangud maakonnaplaneeringu teemaplaneeringul, mille raames oli tehtud põhjalik analüüs selle kohta, kuidas hoida kohalikku ehitustraditsiooni ning sobitada hooned hoolikalt maastikku ning seetõttu leiti, et uusehitiste rajamisel tuleb kaaluda nende sobivust küla ajaloolise arhitektuuriga, sh struktuuri ja mahtudega.
70.Kohtu eelnevast analüüsist nähtub, et projekteerimistingimused ei saa olla üllatuslikud ja meelevaldsed, vaid peaksid vähemalt üldisemas plaanis millelegi objektiivsele tuginema. Projekteerimistingimuste ülesanne on arhitektuurseid, ehituslikke ja kujunduslikke lisatingimusi konkretiseerida, mitte asuda neid meelevaldselt looma. EhS § 26 lg 4 annab kohalikule omavalitsusele küll formaalse pädevuse projekteerimistingimuste kehtestamiseks, kuid see ei anna neile sisulist pädevust projekteerimistingimusi oma suva järgi määrata. Projekteerimistingimused on vahelüli üldplaneeringu (või teemaplaneeringu) ja ehitusloa vahel olukorras, kus vastavale maa-alale ei laiene detailplaneeringu kohustus. Seega on projekteerimistingimuste funktsioon olemuslikult täpsustada üldplaneeringus sätestatut ja kontrollida, ega ehitamiseks ei esine muid õigusaktidest tulenevaid takistusi. Kohtu hinnangul ei ole projekteerimistingimused see instrument, millega kohalik omavalitsus saaks hakata kehtestama piiranguid ehitise välimusele, ilma et need objektiivselt ühestki õigusaktist, planeeringust, kohtulahendist, alusuuringust, aluskaardist, eelnimetatute eelnõudest vms alusmaterjalidest või ekspertide hinnangutest tuleneks. Vastasel korral saaks tekkida olukord, kus omavalitsus saaks ilma seaduses sätestatud või planeeringust tulenevate piiranguteta kehtestada detailplaneeringumenetlusest oluliselt kiiremas ja lihtsustatud korras meelevaldseid ja asjaomastele isikutele üllatuslikke ehitustingimusi. Nii võib ilma detailplaneeringuta alal tekkida oluliselt enam ehituslikku ebamäärasust, samas kui detailplaneeringu kohustuse puudumise mõte on pigem see, et ehituslikke piiranguid on selisel alal vähem.
71.Vastustaja leiab vaidlustatud korralduses, et kaebaja peab lähtuma ühest kahest piirkonnas olevast arhitektuursest lahendusest. Sellise lahenduse põhjenduseks on korralduses nr 501 märgitud vajadus Rebala muinsuskaitseala säilimiseks ja lähtumine muinsuskaitseala piiranguvööndi eesmärkidest. Nagu kohus eespool näitas, sellised muinsuskaitselisi vajadusi tegelikult ei ole.
72.Kaebajal on õigus selles, et ei korralduses nr 501 ega korralduses nr 539 ei ole kasutatud mõisteid lähipiirkond ega lähiümbrus, vaid „piirkond“. Alles kohtumenetluses selgus, et vastustaja määratleb „piirkonnana“ kaebaja kinnistuga visuaalselt samasse pilti jäävaid hooneid. Kohtu hinnangul ei ole alust väita, et kaebaja kinnistu lähiümbruses oleks välja kujunenud ühtne arhitektuuristiil, kuna ühel pool kinnistut paikneb viilkatusega kordonihoone ja kinnistust läänes paiknevad sootuks teist tüüpi lamekatusega väikesed elumajad võrdlemisi väikestel kinnistutel. Lisaks on läheduses eriilmelised uuema aja arhitektuuriga ehitised ning MKA hinnangul ka eklektilised hooned kaebaja kinnistu 14(19)
kõrval (dtl 202, vt ka MKA märkused plaanil). Seega on hoonestus kaebaja kinnistu lähiümbruses eriilmeline ning peale kordonihoone on äärmiselt raske leida mingitki seost ajaloolise hoonestusstiiliga ja Ristikangru tee äärsete elamute puhul ka väljakujunenud hoonestusviisiga (võrdlemisi väikesed krundid, tihe asustus, palju sarnaseid elumaju üksteise lähedal).
73.Ilma äratuntava põhjuseta kaebaja arhitektuursete valikuvõimaluste kitsendamine vaid kahe kõrvalasetseva maja arhitektuurilise välimuseni (katus) on meelevaldne, ilma tajutava eesmärgita ja kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piirav. Kohus ei ole arhitektuuriajaloo ekspert, ent vaadates kaebaja elumaja projekti ja tema kinnistu naabreid, ei ole kuidagi hoomatav, et need kõrvalasetsevad majad oleksid traditsioonilise külaarhitektuuriga kuidagi enam kooskõlas (vt MKA esitatud fotod dlt 202). Vaadates kaebaja esitatud ehitusprojekti, ei ole samuti kuidagi hoomatav, et kaebaja kavandatav elumaja rikuks lähiümbrust visuaalselt, eriti arvestades, et vastustaja üritab suunata kaebajat hoopis lamekatusega modernse lahenduse poole (Ristikangru tee äärsed majad). Sellised kaalutlused peavad olema jälgitavad ja peavad ka millelgi põhinema. Vastustaja ei suutnud kohtumenetluses ära näidata, millisest õigusaktist, planeeringust või ekspertarvamusest tuleneb kaebajale kohustus või vähemasti suunis ehitada oma maja katus nimelt oma naabermaju eeskujuks võttes ning milles seisneks nende naabermajade arhitektuuriline väärtus.
74.Mitte ühestki õigusaktist, planeeringust ega tõendist ei tulene seejuures ka tõdemust, et kelpkatusega elumaja oleks Jõesuu külas või konkreetsemalt kaebaja kinnistul või ka Rebala muinsuskaitseala kaitsevööndis sobimatu. Kuna kaebaja kinnistu ei asu muinsuskaitsealal ega ole tunnistatud üldplaneeringuga miljööväärtuslikuks, siis ei saa vastustaja ilma sellist piirangut seadva planeeringuta ka näiteks leida, et kelpkatusega maja ei sobi põhjusel, et see ei esinda traditsioonilist Jõelähtme valla / Jõesuu küla külaarhitektuuri või ei sobitu muul põhjusel külla (seejuures lubaks vastustaja ehitada lamekatusega maja, mis ilmselgelt ei seostu traditsioonilise külaarhitektuuriga), kuna vastavad alusdokumendid puuduvad.
75.Kohus ei näe, millist avalikku väärtust taotleb vastustaja seisukoht, et võrdluseks saab võtta vaid kinnistu kaks kõrvalmaja. Kohtule jääb mulje, et vastustaja on kas ekslikult leidnud, et selline vajadus lähtub MKA-st (isegi kui MKA oleks sellist asja nõudnud, siis ei oleks sellel nõudel olnud MuKS-st tulenevalt õiguslikku alust), või tugineb oma subjektiivsetele ja seetõttu kontrollimatutele eelistustele. Kui arhitektuurilisteks lisatingimusteks (EhS § 26 lg 4) ei tulene üldisemat alust ühestki üldaktist ega planeeringust, on kohalikul omavalitsusel neid võimalik ise määrata vaid juhul, kui nende jaoks on tõepoolest tuntav avalik huvi või kui kaebaja eitusprojekt oleks tõepoolest ekstravagantne või muul põhjusel ilmselgelt sobimatu. Selliseid kaalutlusi tuleks ka põhjalikult ja adekvaatselt põhjendada. Kohalik omavalitsus ei saa neid tingimusi määrata pelgalt oma ametnike subjektiivsetest eelistustest lähtuvalt, kuna need tingimused on ühtlasi kitsendused kaebaja omandiõigusele. Pelgalt valla nägemus sellest, milline isiku maja välja nägema peaks, ilma et see nägemus millelegi tugineks, ei ole arhitektuursete ja kujunduslike lisatingimuste andmisena piisav. Vald peaks näitama selleks ära väga head põhjendused, mida saavutada soovitakse, mida kaitstakse, miks see kaitse on tingimata vajalik, ning miks ehitamine kaebaja soovitud moel võimalik ei ole. Kohus sellist kaalumist antud juhul ei näe.
76.Eelkõige on arusaamatu see, et kui üldplaneeringu kohaselt peab hajaasustusega aladel uus hoonestus sobituma ajalooliselt väljakujunenud hoonestusviisiga, siis miks sobisid Ristikangru tee ääres olevad lamekatusega elamud (millel ei ole ajaloolise hoonestusviisiga mingit pistmist ja ilmselt oluliselt vähem kui kaebaja kavandataval elamul) piirkonda paremini kui kaebaja projekteeritav elamu ning miks vastustaja kaebajat jõuliselt samasuguse arhitektuurilise lahenduse kasutamisele suunab. Lisaks on golfiküla elamute kinnistute suurus 900-1600 m2,12 kaebaja kinnistu suurus on aga 4201 m2. Ka asub Mäeveere tee 16 kinnistu küll golfiküla hooonestuse naabruses, kuid on sellest eraldatud Ristikangru tee 2a maatulundusmaa/ärimaa kinnistuga, millel on tiik ja kõrghaljastus.
Kaebaja kinnistu paikneb Jägala jõe ääres. Juba geograafilised tingimused kaebaja kinnistul ja Ristikangru tee äärsetel kinnistutel on erinevad. Kuna kaebaja kinnistu on piisava suurusega, ei jää Ristikangru tee äärsed kinnistud ka kaebaja kavandatavale elumajale liiga lähedale. Kaebaja on haldusmenetluses vastustajale selgitanud, et tema esitatud ehitusprojekti aluseks on tema enda ja arhitekti eelistused ning soov rajada ajatu ja klassikalise välimusega hoone, mis respekteeriks nii golfikülas asuvaid kaugemaid naaberhooneid kui ka lähedamat naaberhoonestust ning oleks tasakaalus omaenda kinnistu suuruse, kuju ja asukohaga. Nende asjaolude tõttu ei ole kohtule äratuntav, millisel eesmärgil kaebaja golfikülaga samasugust arhitektuurset joont hoidma peaks. Soovitus kasutada kaasaegsemaid lahendusi (planeerimisnõunik Jekaterina Jelizaveta Sibula märkus ehitusprojektil, vastustaja vastuse kaebusele lisa 1) ja vallasekretäri istungil antud soovitus mitte matkida ajalugu (prot 11.14) ei ole omakorda kooskõlas nõudega lähtuda kordonihoone arhitektuursest stilistikast. Vastustaja eesmärk projekteerimistingimuste vastuvõtmisel on kohtule hoomamatu, piirang kaebajale aga intensiivne, kuna vaadates kaebaja ehitusprojekti, on seda elumaja äärmiselt raske kujutada ette nii lamekatuse kui ka suure kaldega viilkatusega. Ei nähtu, et vastustaja oleks üldse kaebaja huve kaalunud.
77.Ka ei ole see sugugi selge, et kelpkatus ei oleks kaebaja kinnistul põhimõtteliselt sobiv arhitektuuriline lahendus. Kultuurimäletiste registri sissekande kohaselt on Rebala muinsuskaitseala Euroopas kõige idapoolsem ala, kus leidub nii suurel hulgal kivikirstkalmeid ja lohukive. Arheoloogiamälestisena on piirkonnas kaitse all Jägala linnus (asub väljaspool kaitseala), kümmekond muinasasulakohta, hiiekoht ja ohverdamispaik, muinaspõllud jm ehitusmälestistena Jõelähtme kirik, postijaam ja kivisild, Maardu ja Kostivere mõisad, Saha kabel, loodusmälestistena Kostivere karstiala, Jägala juga ning Ülgase pank. Muinasaja lõpul kujunes alast Rebala muinaskihelkonna keskus, mis hiljem andis nime kogu maakonnale (Rävala) ja Tallinna linnale (Reval).13 Vaidlust ei ole seejuures selles, et kaitse all olev Jõelähtme postijaam, mis on käesoleval ajal vastustaja enda asukoht ehk Jõelähme Vallavalitsus, on kelpkatusega hoone. Vastustaja väljatoodud asjaolu, et nimetatud hoone on algselt ehitatud postijaamaks, ei mängi selle hoone visuaalsel tajumisel kohtu hinnangul mingit rolli. Ka kaebajale eeskujuks toodud kordonihoone ei olnud algselt elumaja.
78.Kaebaja kinnitusel on tema kinnistu kõrval asuvas Manniva külas (nn golfikülas)14 hooneid, mille katusekalle ei mahu projekteerimistingimustega antud vahemikku. Vastustaja ei ole selgitanud, millest selline ebavõrdne kohtlemine. Sealsamas Manniva külas asuv Jõelähtme Golfiklubi hoone on kelpkatusega.15 Neeme küla Uue-Pangari maaüksuse16 detailplaneeringu 2019. aastanumbriga tähistatud eelnõu17 kohaselt on lubatud katusekalle minimaalselt 30 kraadi ja lubatud on viil- või kelpkatus. Kaebaja kinnistust mitte kaugel asuv muinsuskaitse all olev Jägala mõisahoone on
murdkelpkatusega.18 Jõelähtme vallas asuv muinsuskaitse all olev Kostivere mõisahoone on madalakaldelise kelpkatusega.19 Ka Jõelähtme vallas asuval (samuti muinsuskaitse all oleval) Haljava mõisahoonel oli kuni 1905. a süütamiseni madalakaldeline kelpkatus.20 Jõelähtme kiriku 19. saj keskpaigas ehitatud neorenessanslik kahekorruseline pastoraadihoone (praegune aadress Pühavaimu 21) on samuti madala kelpkatusega21, hoone on mõistagi muinsuskaitse all. Muinsuskaitse all olev Maardu mõis on kelpkatusega.22 Nagu kohus eelnevalt mainis, on Maardu ja Kostivere mõisad, Jõelähtme kirik osa Rebala muinsuskaitsealast. Vikipeedia andmetel tehti õlgkatuseid, mis olid 19. sajandini omased Euroopa arenenud põllundusalade taluehitistele, peamiselt kelpkatustena.23 H. Pärdi raamatu „Eesti talu: uuem taluarhitektuur 1850-1950“ (Tammerraamat, 2020) kaanel ilutseb kelpkatusega vana talumaja,24 samuti on raamatus ohtraid näiteid sellest perioodist pärinevatest kelpkatustest Harjumaal. Seega ei ole võimalik kuidagi väita, et kelpkatus kui selline oleks kaebaja kinnistu ümbruskonnas tundmatu ja veel enam, mitmed kelpkatused on nimelt muinsuskaitse all olevatel hoonetel. Kuna kohus loetles ajaloolisi kelpkatusega hooneid erinevates Jõelähtme valla asukohtades, ei ole ka võimalik väita, et need ilmestaksid nimelt mingit Jõelähtme valla piirkonda, ning kaebaja kinnistu asukohale kohe kindlasti omased ei oleks.
79.Tallinna Ringkonnakohus on leidnud 19.06.2019 otsuses haldusasjas nr 3-18-835 p-s 17 seoses kohaliku omavalitsuse sisuliste volitustega projekteerimistingimuste kehtestamisel järgmist: „Mõistagi peab kohalik omavalitsus jätma omanikule ja arhitektile piisava otsustusruumi ehitise kuju, välimuse ja suuruse üle otsustamisel. Vaid nii on võimalik kvaliteetse elu- ja ehitatud keskkonna kujunemine ning ehituskunsti areng.“
80.Vaideotsuses on vastustaja möönnud, et sisuliselt oli hoone arhitektuurse ilme osas nõuete esitamine poliitiline otsustus, mida ei saagi objektiivselt põhjendada. Vaideotsuse p-s 2.2.4.2 on vastustaja märkinud: „Objektiivseid argumente kasutades pole võimalik hinnata, kas piirkonnas kahte tüüpi arhitektuursed lahendused on parem kui kolme tüüpi või kas kolme tüüpi arhitektuursed lahendused on parem kui neli või viis“. Selles osas kohus vastustajaga ei nõustugi. Isiku omandiõiguse piiramine, viidates vaid selleks seaduses õigusliku aluse olemasolule, n-ö poliitilise otsustusena ei ole proportsionaalne ega õiguspärane. Selline piirang peab siiski olema kaalutud ja põhjendatud ja nagu kohus eelnevalt selgitas, peab see ka mingile tajutavale vajadusele ning alusmaterjalile tuginema. Seega peaks olema põhjendatud, millest lähtudes vastustaja leiab, et kaebaja kinnistu lähistel tohib olla vaid kahte tüüpi elamuid.
81.Kohus leiab, et kui projekteerimistingimustes on piiranguid, mis ei tulene otseselt seadusest ega planeeringust, siis peavad need piirangud ehitusprojektile tuginema läbianalüüsitud ja põhjendatud alusmaterjalil, mis samas peaksid loogiliselt olema ikkagi kas üldplaneeringu, maakonnaplaneeringu või konkreetse teemaplaneeringu osa. Isikule peavad olema sellised piirangud ettenähtavad ja kontrollitavad. Kui kinnistu paikneks detailplaneeringu kohustusega alal, oleks kaebaja saanud leida ehitusprojekti tegemiseks vajalikud eeldused detailplaneeringust. Antud juhul asendasid detailplaneeringut projekteerimistingimused, mis ei ole oma põhjalikkuselt ja analüüsi sügavuselt
detailplaneeringuga võrreldavad. Ehitusloa saamine ilma detailplaneeringuta alal ei peaks olema keerulisem ja enam sõltuvuses vastustaja suvast kui seda on detailplaneeringu kohustusega alal.
82.Kokkuvõtlikult on vastustaja tuginenud vaidlustatud korralduses ja ka vaideotsuses muinsuskaitselistele nõuetele vääralt. Vastustaja teine eeldus, et ta saab oma eelistustest lähtuvalt määratleda kaebaja hoone arhitektuurse lahenduse ning see on poliitiline otsustus, mida ei pea ega saagi objektiivselt põhjendada, ei ole õiguspärane. Vastustaja nõue kaebaja ehitusprojektile lähtuda vaid kahest alternatiivsest arhitektuursest stiilist ja katusetüübist ei ole põhjendatud. Vastustaja ei ole teostanud õigesti kaalutlusõigust: on lähtunud valest faktilisest alusest (MKA ei ole ehitusprojekti vastu, on selle kooskõlastanud tingimusteta, muinsuskaitselased kitsendused puuduvad, MKA-l ei oleks antud juhul isegi sisulist pädevust selliseid kitsendusi määrata, EhS § 26 lg 4 alusel tehtud otsustus peab olema põhjendatud) ning vastustaja seatud piirangud ehitusprojektile ei tulene seadusest, üldplaneeringust ega ühestki kohtule esitatud antud piirkonda puudutavast ekspertarvamusest, alusuuringust või ka õigusakti või planeeringu eelnõust. Kui vaatamata sellele sooviks vastustaja kirjutada kaebajale ette hoone arhitektuurse ilme ja katuse kuju, peaks ta seda väga hoolikalt põhjendama ja näitama ära, et muud lahendused sellele kinnistule mitte kuidagi sobivad ei ole ning et esineb ülekaalukas avalik huvi, mis kaalub üles kaebaja omandiõiguse piiramise. Ei nähtu, et vastustaja oleks kaalunud piirangu mõju kaebajale ning põhjendanud, miks vastustaja seisukoht kaebaja soovitud hoone arhitektuurse välimuse osas kaalub antud juhul üles kaebaja õiguse kujundada omale elamiseks meelepärane elumaja. Korraldus nr 539 on seetõttu õigusvastane ja tuleb tühistada.
83.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kohus rahuldas kaebuse. Kaebaja taotleb 585 euro (ilma käibemaksuta), 2516,40 euro (koos käibemaksuga) õigusabikulude ning riigilõivu 15 euro välja mõistmist vastustajalt. Samas taotles kaebaja vastustajalt kaebaja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud viivise väljamõistmist alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamise kohustuse täitmiseni. Kaebaja taotleb ka õigusabikulude väljamõistmist seoses esindajate kohtuistungil osalemisega vastavalt kohtuistungi tegelikule kestusele tunnihinnaga 150 eurot tund (ilma käibemaksuta). Kohtuistung algas 11.03 ning lõppes 12.48, s.t selle kestus oli 1 tund ja 51 minutit. Seega taotleb kaebaja täiendavalt 277, 50 euro väljamõistmist.
84.Kaebaja on esitanud Advokaadibüroo LEVIN OÜ 31.10.2020 arve nr 2001076 summas 2272,80 eurot – igapäevane õigusnõustamine; 31.10.2021 arve nr 2001077 – riigilõiv 15 eurot; 31.01.2021 arve nr 2100075 summas 1592,40 eurot – X vs Jõelähtme Vallavalitsus, 3-20-2041; 18.02.2021 arve nr 2001082 summas 924 eurot – X vs Jõelähtme Vallavalitsus, 3-20-2041. Arvete nimekirja järgi koosnesid toimingud järgnevast: 19.10.2020 kaebuse koostamine, materjalidega tutvumine, kaebuse kirjutamine, analüüs, kaebuse esitamine (4,50 tundi, 585 eurot); 11.01.2021 töö seisukohaga (1 tund, 170 eurot): 11.01.2021 vastustaja seisukohtade analüüs, materjalidega tutvumine, vaidlustelgede kaardistamine (1,70 tundi, 221 eurot); 12.01.2021 vastaspoole seisukohtade analüüs, Jõelähtme valla argumentatsiooni kaardistamine, nõupidamine (1,70 tundi, 221 eurot); 13.01.2021 täiendavad seisukohad ja taotlus Jõelähtme projekteerimistingimuste asjus, kirjutamine, analüüs, materjalidega tutvumine (6,20 tundi, 806 eurot); 17.02.2021 Jõelähtme VV 12.02.2021 vastusega tutvumine (40 minutit, 52 eurot); 18.02.2021 ettevalmistus kohtuistungiks 3 tundi, 510 eurot; 18.02.2021 valmistumine 19.02.2021 istungiks (1,60 tundi, 208 eurot).
85.Võttes arvesse haldusasja raskust ja laadi on kohtu hinnangul õigusabikulud vajalikud ja põhjendatud. 31.10.2020 arve nr 2001076 on esitatud summas 2272,80 eurot kirjeldusega „igapäevane õigusnõustamine“. Samas nähtub töö sisulisest kirjeldusest, et 19.10.2020 on kulunud 4,5 tundi (kaebuse koostamine, materjalidega tutvumine, kaebuse kirjutamine, analüüs, kaebuse esitamine) summas 585 eurot. Seega ei nähtu kohtule, et üle nimetatud summa oleks õigusnõustamine olnud seotud kohtumenetlusega. Samas ei ole kaebaja suuremas summas 18(19)
õigusabikulude taotlust esitanud. Arvest nr 2100075 nähtub, et õigusteenust on osutatud 9,9 tunni eest summas 1592,40 eurot. Töö kirjeldusest nähtub samuti õigusabiteenuse osutamine 9,9 tunni ulatuses. Arvest nr 2001082 nähtub, et õigusteenust on osutatud 5 tunni eest summas 924 eurot. Töö kirjeldusest nähtub samuti õigusabiteenuse osutamine 5 tunni ulatuses.
86.Kaebaja taotleb ka õigusabikulude väljamõistmist summas 277,50 eurot seoses esindajate kohtuistungil osalemisega. HKMS § 109 lg 1 järgi kuludokumendid, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kaebaja esitas esialgse menetluskulude taotluse, kuid vastavaid kuludokumente kaebaja hiljem ei esitanud, mistõttu kohus nimetatud kulusid välja ei mõista.
87.Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja 585 eurot (ilma käibemaksuta), 2516,40 eurot (koos käibemaksuga) ja riigilõivu 15 eurot, seega kokku 3116,40 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks mõista vastustajalt välja viivist, kuna kohtul puudub alus kahelda selles, et vastustaja ei tasu kaebajale väljamõistetud menetluskulusid tähtaegselt.
88.Vastustaja menetluskulud jäävad tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.