Xi kaebus Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 õigusvastasuse tuvastamiseks ning 29.06.2020 kasutusloa nr 2012371/11089 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, volitatud esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja advokaat Angela Kase Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi Kolmas isik – Fan Surfiklubi (registrikood 80441126), seaduslik esindaja Margus Otsa
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Muud selgitused
Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
RESOLUTSIOON
Võtta asja materjalide juurde kaebuse lisad 1-13, kaebaja 02.07.2020 menetlusdokumendi lisad 1-3, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1 ning kaebaja 13.10.2020 menetlusdokumendi lisad 1-2.
Võtta asja materjalide juurde vastustaja 19.06.2020 menetlusdokumendi lisa.
Jätta rahuldamata vastustaja taotlus kaasata menetlusse kolmandate isikutena A ja B.
Rahuldada Xi kaebus ning tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 õigusvastasus ja tühistada 29.06.2020 kasutusluba nr 2012371/11089.
Mõista Viimsi vallalt Xi kasuks välja menetluskulud 6684 eurot.
Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
3-20-1163 Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 14.12.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).
Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X on Viimsi vallas Haabneeme alevikus Vahtra kinnistu (katastritunnus 89001:003:1095; edaspidi Vahtra kinnistu) kaasomanik (kaebuse lisa 1). Vahtra kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse (LKS) § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks (kaebuse lisa 1). Vahtra kinnistu piirneb Kaluri tee 26a // Kesk tee 29 // Vahtra tee 13 // Haabneeme ranna-ala kinnistuga (katastritunnus 89001:003:1863).
2.Viimsi Vallavalitsus väljastas 28.06.2017 Fan Surfiklubi MTÜ-le ehitusloa nr 1712271 ajutise surfikooli ehitiste püstitamiseks (ehitisealuse pinnaga 92,7 m2) Kaluri tee 26a // Kesk tee 29 // Vahtra tee 13 // Haabneeme ranna-ala kinnistule. Surfikool kavandatakse ajutise ehitisena 5 aastaks (kaebuse lisa 3).
3.X esitas 09.04.2020 Viimsi vallale vaide 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271 peale.
4.Viimsi Vallavalitsuse 13.05.2020 korraldusega nr 275 (vaideotsus) jäeti vaie rahuldamata ja ehitusluba nr 1712271/21985 kehtima (resolutsiooni punkt 1). Vaideotsuse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised. Kinnistule on projekteeritud ajutine, hooajaliselt kasutatav konteinertüüpi maaga püsivalt ühendamata hoone. Kinnistu suurus on 41 080 m2. Asendiplaan on koostatud vastavalt projekteerimistingimustele ning kooskõlastatud eskiisprojektile. Ehitusprojekti koostamisel on arvestatud tehnovõrkude valdajate tingimustega. Juurdepääs kinnistule hakkab toimuma olemasolevalt Vahtra teelt. Parkimine on kavandatud avalikul parkimisalal. Säilitatakse kõik olemasolev kõrghaljastus. Hoone ehitustegevuse ajal tuleb tagada vahetusse lähedusse jäävate puude kaitsmine ehitusperioodil. Tagada tuleb ümbruskonna olemasolevate puude kasvutingimused. Vaides on käsitletud projekti mittevastavust nõuetele, mis ei ole taandatav isiku subjektiivsete õiguste rikkumisele. Kaheldav on ka vaide tähtaegsus, aga kuivõrd vaide lahendaja ei ole vaiet tagastanud, siis lahendatakse vaie sisuliselt. X väidab, et sai ehitusloa väljastamisest teada 12.03.2020. Ajutise hoone paigaldamiseks Haabneeme ranna alale viidi läbi avatud
2(17)
3-20-1163 menetlusena projekteerimistingimuste andmine. Selle kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja teade ning valla kodulehel ja vallamajas oli võimalik tutvuda asja materjalidega. Samuti toimus Vahtra tee pikendamiseks tee projekteerimistingimuste avatud menetlus läbi ajalehe Viimsi Teataja ning samuti oli tee pikendamise lahendus üleval valla kodulehel ja sellega sai tutvuda vallavalitsuse administratiivhoones kohapeal. Projekteerimistingimuste avatud menetlusel tagasisidet ei laekunud.
Xile kuuluva vaidlusaluse kinnisasja sihtotstarbeks on 100 % maatulundusmaa, mis asub ehituskeelu vööndis. Kinnistul puuduvad mistahes ehitised, kinnistul kasvab kaitsealune sanglepistik ja sellest tulenevalt ei ole sinna ehitusõiguse andmine olemasolevas olukorras võimalik. Seega ei ole vaide esitajal olukorras, kus ranna-alale rajatakse surfikooli hoone vastavalt väljastatud ehitusloale, selliseid subjektiivseid õigusi, mida ehitamisega piiratakse (tema ehitusõiguse võimalik piiramine, looduslike tingimuste muutmine, mille tulemusel saaks sanglepistik kahjustatud vms). Vaide esitaja ei ole vaides lähemalt kirjeldanud, millised on need tõendatud püsivad ja negatiivsed mõjutused, mis toovad kaasa kinnisasja omaniku õiguste olulise rikkumise. Kui käsitleda sõidukite parkimise teemat, siis surfikooli hoone rajamise ja lisaparkimiskohtade võimaldamisega pigem olemasolevat olukorda parendatakse. Suvehooajal on olemasolev sõidukite parkla, parkimise keelualad, teed, haljasalad ja metsaalused sõidukeid täis pargitud olenemata surfikooli hoonest. Tulenevalt ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 kaasab pädev asutus menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Arvestades eelmises lõigus viidatud Xi kinnisasja olemust ja seda, et rajatav surfikooli hoone ei mõjuta Xi kinnistu sihtotstarbelist kasutamist kuidagi, siis ei olnud vallale ka piisava hoolsuse ülesnäitamisel arusaadav Xi kaasamise vajadus. Naaber peab taluma ehitiste rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-64-02). Antud juhul küll detailplaneeringut ei koostatud, kuid projekteerimistingimusi menetleti avatud menetluses ja kogukonnale oli tagatud arvamuse andmise võimalus. Kaasamata jätmine ei ole kohtupraktikas piisav alus ehitusloa tühistamise nõudmiseks. Ehitusloa kehtetuks tunnistamine on äärmiselt range mõjutusvahend, mida saab kasutada kohases menetluses ning üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral. Seejuures peavad puuduma või olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-23-06). Seetõttu ei saa ehitusloa tühistamine toimuda kergekäeliselt ja ehitusloa omaja õigusi rikkudes ning kahju tekitades. Tänaseks on juba olulises osas ehitustegevus teostatud, ajutise surfikooli rajatised paigaldanud, vajalikud liitumised tehnorajatistega tehtud. Järelikult kaasneks täna ehitusloa tühistamisega oluline kahju surfikoolile, mis kaalub üles Xile tekkiva väidetava ja tõendamata kahju. Maaomaniku (Viimsi valla ja Fansurf Surfiklubi MTÜ vahel sõlmitud maa tasuta kasutusse andmise leping 16.05.2019) ehitusõiguse realiseerimise keelamine on omandi vaba kasutamise oluline piirang, mille möödapääsmatus peab olema tõendatud. X ei ole piisavalt tõendanud möödapääsmatust ehitusloa tühistamise vajaduseks. Ainuüksi miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-29-10 p 21 ja 31 ja nr 3-3-1-4-12). Surfikooli ehitusluba ei ole vastuolus LKS-ga tulenevalt vaide esitaja väitest, et ehitis jääb ranna ehituskeeluvööndisse. LKS § 38 lg 4 p 3 kohaselt ei laiene ehituskeeld supelranna teenindamiseks vajalikule rajatisele. Surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja supelranda teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt ühendamata), kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise võimalus, 3(17)
3-20-1163 rannakohvik ja surfi- ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus. Sarnaselt on seda ka rannavalveehitised, teisaldatavad välikäimlad jne. Surfikool asub LKS § 42 lg 1 mõistes üldplaneeringuga ettenähtud supelranna alal, mille teenindavate rajatiste iseloomu ja paigutuse määrab kohalik omavalitsus projekteerimistingimustega. Küsimus sellest, kas sellist teenindavat rajatist lugeda hooneks või mitte ei ole antud juhul oluline. Sarnasele arusaamisele on jõudnud ka Keskkonnaamet, kes oma kirjas 25.07.2016 on palunud temale kooskõlastamiseks määratud ehitusprojekt tagasi kutsuda ja selgitanud järgmist: „asukoht, millele surfikool merekonteinerit ajutiselt paigutada soovib, külgneb Viimsi sanglepikuga, kuid ei asu sellel. Viimsi sanglepik on looduskaitsealune puistu, kuid selles puistus kui kaitsealusel territooriumil kehtiv kaitsekord ei laiene ala välispiiride ulatusest välja. Seega, konkreetsel juhul puudub vajadus Keskkonnaametilt kui kaitsealuse objekti valitsejalt looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 kohast nõusolekut paluda. Rannaala ei ole looduskaitseline piirang sama seaduse tähenduses (vt § 5 lg 3). Teisisõnu, KOV otsustab nõusoleku andmise või andmata jätmise antud juhul ise, juhindudes muuhulgas LKS § 38 nimetatud piirangutest ja erisustest ranna ehituskeeluvööndi kaitseks. Kui on tegemist supelranna alaga, siis isegi juhul, kui konteiner on ehitis ehitusseadustiku mõistes, saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3“.
Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 4 kohaselt ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav ehitusseadustikus sätestatud ajutise ehitise püstitamiseks. Surfikoolile on ehitusluba väljastatud 5 aastaks – ehk tegemist on suplusranda teenindava ajutise ehitisega, mis ei ole maaga püsivalt ühendatud.
5.X esitas 15.06.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 tühistamiseks. Hiljem muudetud kaebuses jäid kaebaja nõueteks tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 õigusvastasus ning tühistada 29.06.2020 kasutusluba nr 2012371/11089.
Viimsi Vallavalitsus väljastas 29.06.2020 ajutisele surfihoonele kasutusloa nr 2012371/11089.
KAEBAJA SEISUKOHAD
Ehitusluba ja kasutusluba on nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastased ning rikuvad kaebaja kui naaberkinnistu omaniku subjektiivset õigust, sh omandiõigust.
Ehitise rajamine ehituskeeluvööndisse rikub kaebaja subjektiivseid õigusi. LKS § 34 kohaselt on ranna ja kalda kaitse (sh ehituskeeluvööndi regulatsiooni) eesmärk lisaks looduskaitsele ka ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine. Seega on kaebajal õigus sarnaselt teiste hoonestamist puudutavate maakasutuse piirangutega eeldada, et tema kinnistu ümbruses järgitakse seatud avalik-õiguslikke piiranguid ning tema omandiõigust ja sellega seonduvaid õiguseid ei riivata piiranguid rikkuva tegevusega. Riigikohus on oma praktikas järjepidevalt leidnud, et halduskohtus ei ole kaitstavad mitte ainult isikute põhiõigused, vaid kaitstavad õigused võivad võrsuda nt isikute õigusi kaitsvast planeeringust, sh üldplaneeringust (vt otsuseid asjades 3-17-1930, p 14.1; 3-3-1-87-16, p 10). Antud juhul on ehituskeeluvööndi ulatus vaidlusalusel alal mh määratletud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga (kehtestatud Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 ning jäetud kehtima Viimsi Vallavolikogu 11.03.2014 otsusega nr 19). Planeeringus on ehituskeeluvöönd määratud kindlaks vastavalt LKS § 38 lg 1 p-s 2 sätestatud ulatusele, st vald ei ole kasutanud LKS §-s 40 sätestatud võimalust muuta ehituskeeluvööndi ulatust. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus kindlaks määratud ehituskeeluvööndi ulatus ja
4(17)
3-20-1163 asukoht loob ka kaebajale subjektiivse õiguse selleks, et tema kinnistuga külgnevasse ehituskeeluvööndisse (seejuures lausa tema kinnistu piirile) ei rajata uusi ebaseaduslikke hooneid.
Ehitusloa väljastamisel on tehtud olulisi kaalutlusvigu. Vastustaja kaalutlus väljastada ehitusluba hoonele, on vastuolus LKS § 38 lg-ga 3. Viidatud säte lubab ehituskeeluvööndisse ehitada rajatise, mitte hoone. Samuti ei ole valminud surfikooli hoone oma olemuselt supelranna teenindamiseks vajalik. Isegi kui hoones asuvad WC ja riietusruumid oleksid avalikult kasutatavad, võtavad suurema osa hoonest enda alla surfikooli varustuse hoidmiseks mõeldud hoiuruum, kohviku köök ja teenindusruum (44,4 m2 hoone 58,3 m2 suurusest suletud pinnast). Seega ei ole tegemist mitte avalikku supelranda teenindava ehitise, vaid ühe ettevõtte huve teeniva ärihoonega.
10.Ehitusloa andmiseks oli kohustuslik koostada detailplaneering (vt PlanS § 125 lg 1 p 3). Viimsi ranna-alale hoone (surfikooli) püstitamine on selgelt olulise avaliku huviga tegevus. Seda kinnitab asjaolu, et vastustaja viis hoone püstitamiseks projekteerimistingimuste andmise läbi avatud menetlusena. Vastustaja väited projekteerimistingimuste väljastamisest avatud menetluses, ei ole asjassepuutuvad. Projekteerimistingimustega ei ole võimalik asendada detailplaneeringut, mistõttu ei õigusta ega heasta projekteerimistingimuste andmise menetluses valitud menetlusvorm detailplaneeringu koostamise kohustuse rikkumist. Vastustaja oleks pidanud eelnevalt läbi viima ehituskeeluvööndi vähendamise menetluse (LKS § 40). Ehituskeeluvööndi vähendamine on võimalik vaid juhul, kui see tegevus ei ole vastuolus ranna kaitse eesmärkidega. Käesoleval juhul ei ole seda isegi hinnatud. Detailplaneeringu koostamine oleks olnud vajalik ka selleks, et õiguspäraselt taotleda ehituskeeluvööndi vähendamist (LKS § 40 lg 4 p 2).
11.Valminud ehitist on võrreldes algselt kavandatuga oluliselt muudetud, mistõttu oleks vastustaja pidanud ehitusloa kehtetuks tunnistama ja viima läbi uue ehitusloa menetluse (EhS § 46 lg 1 p 1). Ehitusprojekti on pärast ehitusloa andmist korduvalt ning oluliselt muudetud järgmiselt: a. Ehitusluba tugines projektile, mis on allkirjastatud juunis 2017. Võrreldes esialgse projektiga tehti esimesed muudatused vastavalt 11. detsembril 2019 ning 14. jaanuaril 2020 (vt kaebuse lisale 7 lisatud jooniseid). Nende muudatustega muudeti hoone asukohta (liigutades seda kaebaja kinnistule veelgi lähemale), lisati hoonele terrass ning muudeti liikluslahendust selliselt, et kaotati Vahtra tee lõppu kavandatud parkimisplats. Kõik nimetatud muudatused olid olulised ning tõid kaasa algse lahendusega veelgi intensiivsema kaebaja õiguste riive. b. Kasutusloa andmise aluseks võetud projektis pikendati veelgi kaebaja kinnistuga külgnevat terrassi osa, muudeti hoone funktsiooni (surfikooli teenindusruumi ja kaupluse asemel võtab suurema osa hoonest enda alla kohvik ja selle köök) ning hoone katusele seati rannatoolidega lõõgastusala asemele kohvikulauad. Kaupluse asemel kohviku rajamine on olemuslik muudatus, mis riivab kaebaja õiguseid suurema mürahäiringu, inimkoormuse ja tuleohu tõusu tõttu oluliselt intensiivsemalt.
12.Kasutusloa andmise aluseks olnud projekt erineb ehitusloa andmiseks olnud projektist sedavõrd, et vastustaja oleks pidanud algatama ehitusloa kehtetuks tunnistamise ja uue
5(17)
3-20-1163 ehitusloa andmise EhS § 46 lg 1 p 1 kohaselt. Kuna vastustaja seda ei teinud, oli kasutusloa andmine vastuolus EhS § 55 p-ga 3 ning tuleks materiaalse õigusvastasuse tõttu tühistada.
13.Vaidlusaluste lubade andmisel on jäetud õigusvastaselt arvestamata kaebaja õigustega. Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et ehitus- ja kasutusload on kaalutlusotsused, mille tegemisel tuleb arvestada kõigi oluliste asjaoludega, sh puudutatud isikute õigustega (vt nt otsust asjas 3-14-52416, p 16). Antud juhul pole vastustaja seda teinud.
14.Surfikooli rajamise ja kasutamisega kaasneb kaebaja omandiõiguse püsiv riive. See seisneb täpsemalt kinnistu prügistamises, tema kinnistul parkimises ja autode liiklemisega sealse taimestiku ja pinnase kahjustamises, müras ning tuleohu suurenemises; samuti vähendab surfikooli rajamine võimalusi kaebaja kinnistut hoonestada. Väär on vaideotsuses märgitu, et kaebaja kinnistu asub ehituskeeluvööndis. Kaebaja kinnistu on ranna ehituskeeluvööndis üksnes osaliselt. Vastustaja kinnistu asub 100% ehituskeeluvööndis. On tõsi, et kaebaja kinnistu asub Viimsi sanglepiku kaitsealal, kuid see ei välista kaebaja võimalust tulevikus kinnistu hoonestada. Kuigi käesoleval ajal ei ole kaebaja kinnistu hoonestamine võimalik tulenevalt looduskaitselistest piirangutest, ei tähenda see veel, et tema omandiõigusega ehitusloa menetluses üldse arvestama ei oleks pidanud. Hoolimata asjaolust, et vaidlusalust hoonet on seni käsitletud ajutisena, on hoone kavandatav tööiga ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti kohaselt 50 aastat (kaebuse lisa 5, ehitusprojekti seletuskiri, lk 3). 5-aastase tähtaja möödumisel on hoonele väljastatud kasutusluba võimalik pikendada või väljastada uus, tähtajatu kasutusluba. Teisalt ei ole välistatud, et täna riikliku looduskaitse all olev objekt Viimsi sanglepik võidakse riikliku kaitse alt välja arvata. Analoogselt on kaitseala valitsejaks olev Keskkonnaamet käitunud suure arvu vaid kohalikul tasandil oluliste kaitsealadega üle kogu Eesti, nt Tambre parkmetsa, Kaubi kaasiku, Purku pargi, Kudina pargi ja puiesteega. Seega ei ole kaebaja kinnistu hoonestamine pikemas perspektiivis välistatud ning sellega pidanuks ka ehitusloa andmisel kohaselt arvestama. Samas on kaebajal õigus kasutada oma kinnistut seal viibimiseks ja puhke- ning virgestustegevuseks juba täna – rannakohviku rajamine kinnistu piirile aga halvendab vastavaid võimalusi oluliselt.
15.Seejuures ei vähenda riivet või muuda seda olematuks vastustaja poolt välja toodud asjaolu, et mitmed negatiivsed mõjutused kinnistule (nt parkimisprobleemid, prügistamine) esineks ka ilma vaidlusaluse hoone rajamiseta, kuna tegemist on avalikult kasutatava ranna-ala naabrusega. Vastupidi – olukorras, kus kaebaja omandiõigust riivati kolmandate isikute poolt juba enne vaidlusaluse hoone ehitust, pidanuks vastustaja täiendavaid riiveid tekitava hoone lubamist seda hoolsamalt kaaluma. Seda aga tehtud ei ole.
16.Asjakohatu on vastustaja viide, nagu ei oleks pidanud kaebaja õigustega arvestama seetõttu, et võimalikud rikkumised on tsiviilõiguslikku laadi ja nende realiseerumisel on kaebajal õigus pöörduda tsiviilkohtusse. Vastavasisuline väide vastustaja vastuses kaebusele ilmestab, kuivõrd vääralt on vastustaja saanud aru ehitusõiguslike haldusaktide olemusest ja eesmärgist. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ehitus- ja kasutuslubade andmise üheks peamiseks eesmärgiks on ennetada naabrusõigustest tulenevaid vaidlusi ning leida kohane tasakaal erinevate (era)huvide vahel (vt nt 3-14-52416, p 15-16). Vastustaja vastusest ilmneb üheselt, et antud juhul ei pidanud vastustaja seda enda ülesandeks ning jättis sellest väärarusaamast tulenevalt kaebaja õigustega ehitus- ja kasutusloa menetluses arvestamata. Tegemist on olulise kaalutlusveaga, mis peaks tooma kaasa kasutusloa tühistamise ja ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise. 6(17)
3-20-1163
17.Kaebaja kaasamata jätmine ehitus- ja kasutusloa menetlusse oli oluline menetlusviga ((EhS § 42 lg 6 ja § 54 lg 5; vt Riigikohtu lahend nr 3-14-52416, p 13). Isik tuleb kaasata, kui pole ilmselge, et luba ei riiva tema õiguseid (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 10-11). Antud juhul ei olnud õiguste riive puudumine ilmselge, kuna hoone rajati vahetult kaebaja kinnistu piirile, sellega kaasnevad erinevad negatiivsed mõjutused (prügistamine, müra, taimestiku ja pinnase kahjustamine), mis levivad kaebaja kinnistule ning hoone rajati LKS-s ja üldplaneeringus määratletud ehituskeeluvööndisse. Seejuures tunnistas ka vastustaja esmalt, et kaebaja ehitusloa menetlusse kaasamata jätmine oli viga (vt kaebuse lisa 7). Vastustaja hilisem käitumine on olnud vastuoluline ning tekitab kahtlusi erapooletuses kasutusloa, mille menetlusse kaebajat samuti ei kaasatud, menetlemisel. Ei saa välistada, et kaebaja ärakuulamise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse nii ehitus- kui kasutusloa menetluses, näiteks muutnud hoone asukohta kaebajale soodsamas suunas (vt Riigikohtu seisukohta asjas 3-3-1-87-16. p 11).
18.Vaidlusalused haldusaktid on oluliste motiveerimispuudustega. Motiveerimispuuduste tõttu ei ole võimalik veenduda selles, millistest kaalutlustest lähtudes jäeti kaebaja tegelikult menetlusse kaasamata, miks pidas vastustaja erinevate õiguste ja huvide tasakaalustamise seisukohalt parimaks lahenduseks just ehitusloa ja kasutusloa aluseks olnud ehitusprojektide lahendusi ega seda, miks otsustati eirata Tallinna lahe ehituskeeluvööndis kehtivat ehitiste püstitamise keeldu. Kasutusloas tuleks Riigikohtu praktika kohaselt (vt nt otsust asjas 3-152232, p 9) sõltumata nende arvust välja tuua vähemalt põhilised kaalutlused, millest loa andmisel lähtuti.
19.Kolmas isik on teadlikult võtnud kasutusloa tühistamisega kaasnevad riskid enda kanda, kui on asunud hoonele kasutusluba taotlema ja hoonet kasutama kohtumenetluse ajal. Kohtuvaidluse ajal vaidlusaluse hoone rajamine ja kasutama asumine ei tohiks takistada ehitus- ja kasutusloa õigusvastasuse tuvastamist ja tühistamist ka seetõttu, et vastasel juhul poleks võimalik saavutada ranna ja kalda kaitse-eesmärke.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
20.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
21.Kaebuse esitaja õigused ja vabadused ei ole kahjustatud ja kaebuses esitatud rikkumised ja riived on otsitud ja sisustamata. Kaebuse sisust nähtuvalt ei ole realiseerunud ükski riive, mis tekib kaebuse esitajale ehitusloa alusel rajatud surfikooli hoonest. On käsitletud projekti mittevastavust nõuetele, mis ei ole taandatav isiku subjektiivsete õiguste rikkumiseks.
22.Ajutise hoone paigaldamiseks Haabneeme ranna alale viidi läbi avatud menetlusena projekteerimistingimuste andmine. Samuti toimus Vahtra tee pikendamiseks tee projekteerimistingimuste avatud menetlus läbi ajalehe Viimsi Teataja ning tee pikendamise lahendus oli üleval valla kodulehel ja sellega sai tutvuda vallavalitsuse administratiivhoones kohapeal. Projekteerimistingimuste avatud menetlusel tagasisidet ei laekunud.
23.Ehitusluba on nii materiaalselt kui ka formaalselt õiguspärane ja menetlus on viidud läbi vastavalt nõuetele.
7(17)
3-20-1163
24.Esmajärjekorras tuleb lähtuda Vahtra kinnisasja olemusest, millele väidetavalt kaasneb ajutise surfikooli rajamisega püsiv negatiivne mõju. Kinnisasja sihtotstarbeks on 100 % maatulundusmaa, mis asub ehituskeelu vööndis. Kinnistul puuduvad mistahes ehitised, kinnistul kasvab kaitsealune sanglepistik ja sellest tulenevalt ei ole sinna ehitusõiguse andmine võimalik. Erinevalt kõrval olevatest sanglepistiku kinnistutest, mis on kenasti hooldatud ja niidetud, ei ole kaebaja vaevunud oma kinnistut hooldama ning sellest lähtuvalt on kinnistul puude vahel ja osaliselt ka vallale kuuluval teemaal kasvav umbrohi ca 1.5 m kõrgune, mis ei võimalda nimetatud kinnistut kasutada ei isikutel ega ka väidetavalt parkivatel sõidukitel. Samuti ei ole kinnistu piiratud aiaga või püstitatud „eramaa“ silte, mis võimaldaks kõrvalistel isikutel aru saada kinnistu kuuluvusest. Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (KeÜS) §-st 32 tuleneb, et luba viibida võõral maatükil, välja arvatud õuemaal, eeldatakse olevat, kui omanik ei ole maatükki piiranud või tähistanud viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil, või kui tahe piirata viibimist ei ilmne muudest asjaoludest. Käesoleval juhul antud asjaolusid ei esine.
25.Kaebuse esitaja on kaebuses esitanud rea spekulatiivseid tulevikku puudutavaid väiteid, mis ei pruugi kunagi realiseeruda, käesoleval ajal ei ole ka realiseerunud ja sellest tulenevalt ei esine kaebajal sellist elulist juhtumit, mida surfikooli hoone kasutamisega rikutakse. Kui käsitleda sõidukite parkimise teemat, siis on suvehooajal olemasolev sõidukite parkla, parkimise keelualad, teed, haljasalad ja metsaalused sõidukeid täis pargitud olenemata surfikooli hoonest. Jäätmekonteinereid on võimalik nihutada ja need ei ole osa ehitusloa saanud projektist. Kaebaja kinnistu võib prügistuda ka muudest asjaoludest tingituna, kuna avalikku randa külastab suvel määratlemata hulk inimesi, kes kõik võivad piiramata kinnistut prügistada või seda tualetina kasutada. Siin puudub igasugune seos ehitusloa ja kasutusloa saanud hoonega. Ehitus- ja kasutusloaga ei reguleerita inimeste käitumist. Mis puudutab tulekuja ja tuleohtu, siis see on ette nähtud hoonete puhul, mida kaebaja kinnistul ei ole ja lähiajal kindlasti ei tule. Kaebajal on kohustus ja võimalus oma kinnistu eest hoolitseda ja seda piirata, kui talle ei sobi tema kinnistu kasutamine jalakäijate vms poolt. Vastustajale ei ole arusaadav, kuidas lisanduv murdosa inimesi, kes hakkavad kasutama surfiklubi ehitist ja kellele on seal tagatud jäätmetest korrektne vabanemine ning tualeti kasutamise võimalus, on nii ülioluline, võrreldes avalikku randa kasutavate tuhandete inimestega. Pistelist kontrolli Vahtra teel ja surfikooli hoone juures teostanuna võib allakirjutanud väita, et ei ole kordagi tuvastanud ühtegi kaebaja kinnistule pargitud sõidukit, kaebaja kinnistut reostavaid isikuid või prügi. Veelgi enam – kaebaja kinnistu on hooletusse jäetud, seda ei ole korrektselt niidetud ega ka kuidagi välistatud kinnistu kasutamine suvaliste (mitte seotuna surfikooliga) isikute poolt.
26.Arvestades Vahtra kinnisasja olemust ja seda, et surfikooli hoone ei mõjuta kinnistu sihtotstarbelist kasutamist kuidagi, siis ei olnud vallale ka piisava hoolsuse ülesnäitamisel arusaadav Xi või teiste kaasomanike kaasamise vajadus.
27.Mis puudutab väiksemaid muudatusi projektis, siis need ei ole sellist laadi olemuslikud muudatused, mille jaoks peaks väljastama uue ehitusloa ja need muudatused võetaksegi vastu muudatusprojekti ning kasutusloa väljastamisega. Muudatused ei ole seda laadi, mis suurendaksid või üldse kuidagi mõjutaksid kaebaja õiguste riivet.
28.Ajutist surfikooli kasutatakse. Järelikult kaasneks täna kasutusloa tühistamisega oluline kahju surfikooli omanikule, mis kaalub üles kaebajale tekkiva pigem otsitud ja tõendamata kahju. Maaomaniku (Viimsi valla ja Fansurf Surfiklubi MTÜ vahel on sõlmitud maa tasuta kasutusse andmise leping 16.05.2019) ehitusõiguse realiseerimise keelamine on omandi
8(17)
3-20-1163 vaba kasutamise oluline piirang, mille möödapääsmatus peab olema tõendatud. X ei ole piisavalt tõendanud möödapääsmatust kasutusloa tühistamise vajaduseks.
29.Surfikool ei ole vastuolus LKS-ga. Surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja supelranna teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt ühendamata), kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise võimalus, rannakohvik ja surfi ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus. Küsimus sellest, kas sellist teenindavat rajatist lugeda hooneks või mitte ei ole antud juhul oluline. Sarnasele arusaamisele on jõudnud ka Keskkonnaamet, kes oma kirjas 25.07.2016 on palunud temale kooskõlastamiseks määratud ehitusprojekt tagasi kutsuda ja selgitanud järgmist: „asukoht, millele surfikool merekonteinerit ajutiselt paigutada soovib, külgneb Viimsi sanglepikuga, kuid ei asu sellel. Viimsi sanglepik on looduskaitsealune puistu, kuid selles puistus kui kaitsealusel territooriumil kehtiv kaitsekord ei laiene ala välispiiride ulatusest välja. Seega, konkreetsel juhul puudub vajadus Keskkonnaametilt kui kaitsealuse objekti valitsejalt looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 kohast nõusolekut paluda. Rannaala ei ole looduskaitseline piirang sama seaduse tähenduses (vt § 5 lg 3). Teisisõnu, KOV otsustab nõusoleku andmise või andmata jätmise antud juhul ise, juhindudes muuhulgas LKS § 38 nimetatud piirangutest ja erisustest ranna ehituskeeluvööndi kaitseks. Kui on tegemist supelranna alaga, siis isegi juhul, kui konteiner on ehitis ehitusseadustiku mõistes, saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3“.
30.Kaebaja omandiõigus on käesoleval juhul kitsendatud üldplaneeringutega ja kaitsealaga. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib sageli huvide konflikte, kui soovitakse teostada õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel.
31.Kasutusloa tühistamine peab olema sobiv ja vajalik eesmärgi saavutamiseks ning kaaluma üles kõik võimalikud vastuargumendid. Kasutusluba tunnistatakse kehtetuks, kui kasutusloa õigusvastase realiseerimisega kaasneb kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele mõjualas olevatele isikutele märkimisväärne negatiivne mõju, mida ei ole võimalik vähendada ega leevendada. See säte lubab teha teatud toiminguid naabrusõiguste kaitseks. Kaebuse esitaja ei ole ühelgi hetkel halduskohtumenetluse vältel tõendanud temale saabunud kahjulikke mõjutusi.
32.Olukorras, kus naabrite kaasamise osas on haldusorgani kaasamiskohustus redutseerunud nullini, ei ole kasutusloal otstarbekas analüüsida pikemalt olukorda, miks kasutusluba välja antakse. Nimetatu nähtub menetlusprotsessis esitatud kirjalikest nõuetest ja esitatud dokumentidest. Kaasamine otsustatakse juhtumipõhiselt ja sellist kohustust ehitusseadustik vastustajale ei pane. Vastustaja soovib rõhutada, et menetlusosalise õigus seaduspärasele haldusmenetlusele ei anna talle piiramatut õigust olla kaasatud. Lähtuda tuleb asjaolust, kas subjektiivsete õiguste rikkumise või riive oht on olemas või puudub üldse. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.
33.Hoonete paiknemine krundil ei saa iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda, kuna tal ei ole servituuti piiramatule vaatele või ainult mingile konkreetsele vaatele, kindlale vahemaale kinnistute või hoonete vahel või siis erilisele privaatsusele maatulundusmaal. Siinkohal tuleb ka arvestada kõikide isikute vaba ligipääsu kaebaja kinnistule ja asjaolu, et kinnistu risustamist ja muid kaebuses toodud väidetavaid rikkumisi ei ole võimalik üheselt
9(17)
3-20-1163 inkrimineerida surfikoolile. Menetlusökonoomia printsiibist lähtudes ei kaasatud kaebajat menetlusse (ehitus- ja kasutusloa), kuna õiguste riive ei olnud mingilgi määral äratuntav. Ka kohtumenetluses on kaebaja väited tema õiguste riivest sisustamata ja tõendamata.
34.Olukord, et kasutusloas ei ole esitatud eraldi kasutusloa väljastamise põhjendusi, on tavapärane kasutuslubade menetluses ja põhjendused lisatakse juhul, kui on tekkinud vajadus diskretsiooni teostamiseks. Olukorras, kus diskretsioonivajadus on redutseerunud nullini, ei ole tarvidust ka kasutusloal eraldi kaalumist teostada.
35.Kaebaja võimalikud kaebuses väljendatud õiguste rikkumised on peamiselt tsiviilõiguslikku laadi ja nende realiseerumisel on kaebajal õigus pöörduda tsiviilkohtu poole kahju põhjustajate vastu.
36.Vastustaja on palunud menetlusse kaasata kolmandate isikutena Vahtra kinnistu kaasomanikud A ja B, kuivõrd vaidlus puudutab ka nende õigusi ja kohustusi.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD
37.Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.
38.Kolmas isik nõustub vastustaja seisukohtadega. Fan Surfiklubi MTÜ-le väljastatud ehitusluba ja kasutusluba on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärased. Menetlus on läbi viidud vastavalt nõuetele.
KOHTU PÕHJENDUSED
39.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb rahuldada.
40.Esmalt lahendab kohus veel lahendamata taotlused (I), seejärel analüüsib kaebeõiguse olemasolu ja vaidlusaluste ehitus- ja kasutuslubade õiguspärasust (II) ning viimaks lahendab kaebuse ja jagab menetluskulud (III). I
41.HKMS § 62 lg 2 alusel võtta asja materjalide juurde kaebuse lisad 1-13, kaebaja 02.07.2020 menetlusdokumendi lisad 1-3, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1 ning kaebaja 13.10.2020 menetlusdokumendi lisad 1-2.
42.HKMS § 62 lg 2 alusel võtta asja materjalide juurde vastustaja 19.06.2020 menetlusdokumendi lisa.
43.Vastustaja on palunud kaasata menetlusse kolmandate isikutena Vahtra kinnistu kaasomanikud A ja B, kuivõrd vaidlus puudutab ka nende õigusi ja kohustusi.
44.HKMS § 20 lõike 1 kohaselt kaasab halduskohus isiku, kes ei ole pool, kolmanda isikuna menetlusse, kui kohtulahendiga võidakse otsustada tema õiguste või kohustuste üle. Tallinna Ringkonnakohus on oma 20.04.2017 määruse nr 3-17-563 punktis 7 selgitanud, et isiku kaasamiseks kaebuse menetlusse kolmanda isikuna puudub õigustus, kui ta saab oma õigusi ja huve kaitsta ise sama haldusakti peale kaebust või protesti esitades. Ka käesoleval 10(17)
3-20-1163 juhul puudub õigustus kaasata Vahtra kinnistu kaasomanikke A ja B menetlusse kolmandate isikutena, kuivõrd sarnaselt kaebajaga on neil võimalus esitada halduskohtule kaebus (HKMS § 44 lg 1). Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus rahuldamata vastustaja taotluse kaasata menetlusse kolmandate isikutena A ja B.
II
45.HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks.
46.Kaebaja on vaidlustanud ehitus- ja kasutusload, kuivõrd leiab, et ajutise surfikooli rajamine ranna ehituskeeluvööndisse on vastuolus Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga ning vaidlusalused load rikuvad kaebaja omandiõigust. Kaebaja hinnangul tuleneb talle subjektiivne kaitstav õigus kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringust, mis keelab ehituskeeluvööndisse hoonete püstitamise. Kaebaja täpsustab, et omandiõiguse rikkumine seisneb Vahtra kinnistu prügistamises, tema kinnistul parkimises ja autode liiklemisega sealse taimestiku ja pinnase kahjustamises, müras ning tuleohu suurenemises; samuti vähendab surfikooli rajamine võimalusi kaebaja kinnistut hoonestada ja kasutada seda puhke- ja virgestustegevuseks.
47.Kaebeõiguse kontrollimiseks tuleb selgitada, kas kaebuses väidetav vastuolu üldplaneeringuga eksisteerib ja kas on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi (omandiõigust). 48. Riigikohus on selgitanud, et pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses (Riigikohtu halduskolleegiumi 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Samas on Riigikohus märkinud, et elukeskkonna muutmine planeerimismenetluse tulemusena peab toimuma õiguspäraselt (Riigikohtu halduskolleegiumi 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-2910, p 20). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 16).
49.Kaebaja väited ajutise surfikooli rajamisega kaasnevast mürast seonduvad õigusega tervise- ja heaoluvajadustelele vastavale keskkonnale (KeÜS § 23 lg 1). Käesoleval juhul saaks kaebaja subjektiivsete õiguste riivet seonduvalt müraga jaatada, kui Vahtra kinnistu oleks hoonestatud ning kaebaja alaliseks elukohaks oleks Vahtra kinnistu, mistõttu esineks kaebajal oluline puutumus vastava keskkonnaga. Sellise olukorraga tegemist ei ole. Kaebaja ei ole ka väitnud, et ajutise surfikooli rajamisega kaasneb ülenormatiivne või piirnormide lähedane müra. Seetõttu leiab kohus, et nimetatud osas kaebajal kaebeõigus puudub.
50.Samuti on liialt hüpoteetilised kaebaja väited, et ajutise surfikooli rajamisega võib kaasneda kaebaja kinnistu prügistamine või selle kasutamine tualeti asemel. Vaidlust ei ole selles, et ajutise surfikooli juurde on planeeritud prügikonteiner ning samuti on planeeritud avalik WC (kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa). Kuid ka juhul, kui eeldada kaebaja väidete õigsust, ei oleks tegemist sedavõrd intensiivse negatiivse mõjuga, mis viiks omandiõiguse rikkumiseni.
51.Kohus ei nõustu kaebajaga ka osas, et naaberkinnistule surfikooli rajamine riivab omandiõigust tulenevalt asjaolust, et see välistab võimaluse kaebajal tulevikus oma kinnistut hoonestada. Kuigi kohtupraktikas on tunnustatud kaebeõigust ka olukorras, kus kinnistu pole kaebuse esitamise hetkel veel hoonestatud, on seejuures peetud oluliseks, et hoonestamise võimalus tulevikus oleks reaalne ning kinnistul ei esineks ehitusõiguse piiranguid. Nii on Tallinna Ringkonnakohus oma 12.06.2017 määruse nr 3-17-849 punktis 12 selgitanud, et 11(17)
3-20-1163 tähtsust ei oma, et kaebaja kinnistul hooneid ei paikne; põhiseaduse §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigus kaitseb ka õigust enda omandit vabalt kasutada; kinnisasja vaba kasutamise õigus sisaldab muu hulgas õigust püstitada kinnisasjale ehitisi; seega on kaebajal põhimõtteliselt õigus püstitada enda kinnistule ehitisi, kui seda õigust ei ole piiratud; ehitusseadustikust tulenevad piirangud ei takista ehitusloa alusel – või sõltuvalt kavandatava ehitise suurusest ka ehitusteatise alusel või lausa ilma teatamiskohustuseta – ehitise püstitamist sama ulatuslikult, kui vaidlusaluse autovarjualuse rajamiseks ehitusluba puuduks; kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum ehitusloa andmisel ei ole piiramatu, vaid peab arvestama nii loa taotleja kui naaberkinnisasjade omanike huvidega kõrvuti avalike huvidega, sh tuleohutusega.
52.Kõnesoleval juhul aga viidatud haldusasjaga (3-17-849) sarnaste asjaoludega tegemist ei ole, kuivõrd kaebaja kinnistul kehtivad ehitusõiguse piirangud. Nimelt kuulub kaebaja kinnistu Viimsi sanglepiku kaitseala koosseisu (kaebuse lisa 12) ning osaliselt ehituskeeluvööndisse (kaebuse lisa 11). Seetõttu on liiga hüpoteetilised kaebaja väited omandiõiguse rikkumisest seoses tulevikus kinnistu hoonestamise õiguse ebaproportsionaalse riivega.
53.Vastustaja on õigesti märkinud, et tulekuja ja tuleohutus puudutavad hooneid. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistul hooned puuduvad ning väidet tulevikus kinnistu hoonestada on kohus pidanud liiga hüpoteetiliseks. Kohus selgitab, et avalikuks huviks on tagada hoone tuleohutus, mistõttu tuleohutusnõuded kaitsevad avalikke huve. Riigikohus on leidnud, et kui kaebus on esitatud motiivil, et vaidlustatava haldusaktiga on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi, kontrollib kohus haldusakti õiguspärasust üksnes osas, milles see rikub kaebaja õigusi; õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebust lahendades ei saa kohus kontrollida haldusakti vastavust õigusnormidele, mis ei seondu kaebaja subjektiivsete õigustega (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 16). Käesoleval juhul on ehitusloa ja kasutusloa peale esitatud kaebus subjektiivsete õiguste kaitseks, mistõttu jätab kohus kaebaja väited tuleohutusnõuetest tähelepanuta.
54.Käesoleval juhul leiab kaebaja, et tal on õigus kasutada oma kinnistut seal viibimiseks ja puhke- ning virgestustegevuseks juba täna, kuid rannakohviku rajamine kinnistu piirile halvendab vastavaid võimalusi oluliselt. Privaatsuse vähenemine seondub omandiõiguse rikkumisega. Privaatsuse vähenemine ka ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta võib viia naabri õiguste rikkumiseni, kui negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus on selline, millega kaasneb omandiõiguse riive ning kehtivad õigusnormid ja planeeringud kaitsevad konkreetse kaebaja omandiõigust (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus nr 33-1-4-12, p 12).
55.Käesoleval juhul kaitseb Viimsi valla mandriosa üldplaneering avalike huvide (sh keskkonnakaitselised) kõrval ka kaebaja omandiõigust. Vastavalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu seletuskirja punktile 5.1.3 on ehituskeeluvöönd Eesti mandriosa mererannal 100 m ning tiheasutusalal 50 m laiune (lk 54). Üldplaneeringut usaldades võis kaebaja eeldada, et tema kinnistu piirile, ranna ehituskeeluvööndisse ei püstitata uusi hooneid. Käesoleval juhul aga kaebaja kinnistu piiri vahetusse lähedusse (vt muudetud ehitusprojekti asendiplaan, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa) rajatud ajutine surfikool, millesse on kavandatud mh rannakohvik, toob tõenäoliselt kaasa kaebaja privaatsuse vähenemise. Seda ka juhul, kui kaebaja oma kinnistut igapäevaselt ei kasuta (kinnistul puuduvad hooned ning kaebaja seal ei ela), kuivõrd omandiõiguse kaitsealas on õigus kinnistut vabalt kasutada, sh puhke- ja virgestustegevuseks. Kuigi kaebaja kinnistu piirneb avaliku supelranna alaga, on oluline erinevus, kas naaberkinnistut kasutatakse üksnes supelrannas viibimiseks või külastatakse rannakohvikut või koolituskeskust. Ühtlasi seondub visuaalne muutus keskkonnas omandiõiguse rikkumisega. Seega on kaebajal
12(17)
3-20-1163 kaebeõigus, mistõttu analüüsib kohus alljärgnevalt vaidlusaluste haldusaktide materiaalset ja formaalset õiguspärasust.
56.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).
57.Vaidlust ei ole menetlusosaliste vahel selles, et ajutine surfikool on püstitatud ranna ehituskeeluvööndisse (kaebuse lisa 11).
58.LKS § 38 lõike 3 kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud.
59.Vastustaja on selgitanud, et ajutise surfikooli rajamiseks ranna ehituskeeluvööndisse annab õigusliku aluse LKS § 38 lg 4 punkt 3, kuivõrd tegemist on randa teenindava rajatisega.
60.Kohus vastustaja sellise seisukohaga ei nõustu ning seda järgmistel põhjustel.
61.Vastavalt LKS 38 lg 4 punktile 3 ei laiene ehituskeeld supelranna teenindamiseks vajalikule rajatisele.
62.Ehitisregistri andmetel on ajutise surfikooli puhul tegemist hoonega, mitte rajatisega. Samuti ei ole vaidlusaluses ehitusloas ega kasutusloas käsitletud ajutist surfikooli ranna teenindamiseks vajaliku rajatisena. Vastavalt ehitusloale nr 1712271/21985 on ehitustegevuse liigiks hoone, mitteelamu, ehitisealuse pinnaga üle 60 m2, püstitamine, rajamine. Sellekohaseid põhjendusi vaidlusalustes haldusaktides toodud pole. Ka esialgsest ehitusprojekti seletuskirjast (kaebuse lisa 5) ega muudetud ehitusprojektist (kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1) ei nähtu, et ajutist surfikooli hoonet oleks käsitletud ranna teenindamiseks vajaliku rajatisena.
63.Alles vaideotsuses on selgitatud, et surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja supelranna teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt ühendamata), kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise võimalus, rannakohvik ja surfi- ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus (kaebuse lisa 9, vaideotsuse lk 5). Vaideorgan on randa teenindavate rajatiste näidetena toonud rannavalveehitised ja teisaldatavad välikäimlad (kaebuse lisa 9, vaideotsuse lk 5).
64.On tõsi, et supelranda välikäimlate paigutamine või rannavalveehitiste püstitamine on vajalikud ranna teenindamiseks. Sama ei saa väita aga koolituskeskuse või rannakohviku kohta, mis moodustavad rajatud ajutise surfikooli hoone ruumijaotusest olulise osa. Muudetud ehitusprojekti korruse plaani kohaselt on planeeritud üks WC (4,5 m2), kaks garderoobi (2 x 4,7 m2), varustus (16,9 m2), köök (12 m2), teenindus (15,5 m2) ning kaetud terrass (14,9 m2) ja avatud terrass (10,3 m2) (kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa). Kohus nõustub kaebajaga, et ajutise surfikooli hoone puhul pole tegemist ranna teenindamiseks vajaliku rajatisega. Pelgalt asjaolu, et hoones on planeeritud avalik WC, mida ranna külastajad saavad kasutada ning hoones asuvad ka isiklikud hoiuruumid, ei muuda kogu hoonet LKS § 38 lg 4 punktis 3 nimetatud rajatiseks. Kaebaja on asjakohaselt märkinud, et isegi kui hoones asuvad WC ja riietusruumid oleksid avalikult kasutatavad, võtavad suurema osa hoonest enda alla surfikooli varustuse hoidmiseks mõeldud hoiuruum, kohviku köök ja teenindusruum (44,4 m2 hoone 58,3 m2 suurusest suletud pinnast; muudetud ehitusprojekt, korruseplaani joonis, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1).
13(17)
3-20-1163
65.Vastustaja on viidanud Keskkonnaameti 25.07.2016 kirjale, kus väidetavalt on amet selgitanud, et kui tegemist on supelranna alaga, siis isegi juhul, kui konteiner on ehitis ehitusseadustiku mõistes, saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3. Viidatud kirja vastustaja kohtule esitanud ei ole, mistõttu on tegemist tõendamata väitega. Kuid isegi juhul, kui eeldada selle väite õigsust, siis tegemist ei ole siduva seisukohaga. Samuti ei ole kohtule kontrollitav, millisele ehitusprojektile kooskõlastust küsiti, arvestades, et ehitusprojekti on läbi ehitus- ja kasutusloa menetluse muudetud. Sõltumata Keskkonnaameti seisukohast tuleb hinnata igal üksikul juhul hoone olemust ja sellesse planeeritud ruumide koosseisu arvesse võttes, kas tegemist on supelranna teenindamiseks vajaliku hoonega. Käesoleval juhul ei nõustu kohus vastustajaga, et täidetud oleksid LKS § 38 lg 4 punktis 3 sätestatud eeldused, kuivõrd olulise osa rajatud hoonest moodustavad ruumid, mida ranna teenindamiseks vaja ei ole (nt köök ja teenindusruum, millele vastustaja on vastuses kaebusele ilmselt viidanud kui rannakohvik ja koolituskeskus).
66.Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele (EhS § 42 lg 1). Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1). Kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt; kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise vajadust (vt haldusasi 3-3-1-63-10, p 20); vaatamata EhS v.r §-s 34 sõnaselge sätte puudumisele, tuleb kasutusloa väljastamise otsustamisel hinnata ka seda, kas kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist (haldusasja 3-3-1-6007, p 16) (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 32).
67.Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et vaidlusalune ehitusluba on vastuolus kehtiva Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga, mistõttu on ehitusluba materiaalselt õigusvastane. Arvestades, et ehitusluba on materiaalselt õigusvastane, siis on ka kasutusluba sisuliselt õigusvastane, kuivõrd ehituskeeluvööndisse uute hoonete rajamine, seega ka sellisele hoonele kasutusloa andmine lubatav ei ole (LKS § 38 lg 3). Seetõttu ei pea kohus vajalikuks analüüsida kõiki kaebaja väiteid seoses ehitusloa ja kasutusloa õigusvastasusega. Küll aga märgib kohus järgmist.
68.Kaebaja on kohaselt märkinud, et ehituskeeluvööndisse ehitamisel oleks pidanud seda vööndit vähendama ning see on võimalik üksnes läbi detailplaneeringu menetluse (LKS § 40 lg 4 p 2).
69.Kohus nõustub kaebajaga ka osas, et vastustaja on jätnud õigusvastaselt kaebaja ehitusloa ja kasutusloa menetlustesse kaasamata ning see on mõjutanud haldusaktide lõpptulemust.
70.Haldusmenetlusse tuleb kaasata isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada (HMS § 11 lg 1 p 3). Riigikohus on selgitanud, et haldusmenetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et tulevane haldusakt võib piirata tema õigusi; kaasamiseks ei pea isiku õiguste riive olema tõendatud – piisab mõistlikust kahtlusest (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.10.2002 määrus nr 3-3-156-02, p 9; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 20 ning 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416/72, p 13). Vaidlust ei ole selles, et kaebajat haldusmenetlusse ei kaasatud ega võimaldatud tal
14(17)
3-20-1163 oma seisukohtade esitamist (HMS § 40 lg 1). Seetõttu on tegemist formaalselt õigusvastaste haldusaktidega.
71.Kohus nõustub kaebajaga, et ehitusluba ja kasutusluba on diskretsiooniotsused, milles tuleb ära näidata ka otsuse tegemisel arvesse võetud kaalutlused. Käesoleval juhul puuduvad vaidlustatud ehitusloas ja kasutusloas põhjendused, mistõttu on tegemist motiveerimispuudustega haldusaktidega. Seega on vaidlustatud ehitusluba ja kasutusluba formaalselt õigusvastased (HMS § 56 lõiked 1-3).
72.Vastustaja on õigesti märkinud, et olukorras, kus diskretsioonivajadus on redutseerunud nullini, ei ole tarvidust ka kasutusloal eraldi kaalumist teostada. Käesoleval juhul aga tuli kaaluda ka naaberkinnistu omaniku (kaebaja) huve, et tema kinnistu piirile ehituskeeluvööndisse ei rajata uusi hooneid või ehitisi, mida aga tehtud ei ole. HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostades arvestada olulisi asjaolusid ja kaaluda põhjendatud huve. Halduse õigusakt peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes (HMS § 3 lg 2). Kohus nõustub kaebajaga, et välistatud ei ole, et kaebaja ärakuulamise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse nii ehitus- kui kasutusloa menetluses, näiteks muutnud hoone asukohta kaebajale soodsamas suunas (vt Riigikohtu seisukohta asjas 3-3-1-87-16. p 11).
73.Kolmas isik ei saa tugineda usalduse kaitsele.
74.Usaldusega arvestamine on sätestatud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 67. Isik ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui halduskohtule haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg ei ole veel möödunud, samuti haldusakti kehtetuks tunnistamise kaebuse läbivaatamise ajal (HMS § 67 lg 4 p 1). Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et haldusakti vaidlustamine ei too automaatselt kaasa selle kehtivuse või täitmise peatumist; samas on selge, et vaidlustamine tähendab isikule, kelle õigusi haldusakt puudutab, õiguslikult ebakindlat olukorda; kohtumenetluse ajal ei saa olla isikul usaldust haldusakti kehtima jäämise suhtes (HMS § 67 lg 4 p 1), mistõttu riskib ta edasi tegutsedes paratamatult sellega, et planeeringu kehtetuks tunnistamise korraldus võidakse kehtetuks tunnistada koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega (Tallinna Ringkonnakohtu 01.11.2019 määrus nr 3-18400, p 20).
75.Käesoleval juhul esitas kaebaja ehitusloa tühistamise nõudes kaebuse tähtaegselt (HKMS § 46 lg 1), kuid oli sunnitud asjaolude kohtumenetluse ajal muutumise tõttu (vastustaja andis vahepeal välja kasutusloa) muutma kaebust ning minema ehitusloa tühistamise nõudelt üle selle õigusvastasuse tuvastamise nõudele. Kasutusloa peale esitatud tühistamiskaebus oli samuti tähtaegne (HKMS § 46 lg 1). Seega ei saa käesoleval juhul kolmas isik tugineda usalduse kaitsele, kuivõrd ehitusluba on vaidlustatud tähtaegselt ning kasutusloa vaidlustamise tähtaeg ei olnud veel möödunud.
76.Kuigi kasutusloa tühistamine piirab kolmanda isiku ettevõtlusvabadust, siiski ei ole tegemist ülemäärase piiranguga. Kohus on oma 22.06.2020 määruse punktis 22 märkinud järgmist: „Kaebusele lisatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt hakatakse hoonet kasutama ainult hooajaliselt, mitte alaliselt; hoone kasutuseaks on kavandatud 5 aastat alates selle kasutusele võtust (ehitusprojekti seletuskiri, lk 2); ajutine konteineritüüpi hoone on ühe korruseline, ilma keldrita; ehitisel puudub vundament (ehitusprojekti seletuskiri, lk 3). Eeltoodu tähendab, et hoone lammutamine ja selle demonteerimine ei ole ilmselt ehitustehniliselt ebamõistlikult raske või võimatu ka peale kohtumenetluse lõppemist.“ Kohus jääb eeltoodud seisukoha juurde ning leiab, et kolmandale isikule kaasnevad tagajärjed ei ole ebaproportsionaalselt rasked, kuivõrd hooaeg on käesolevaks ajaks 15(17)
3-20-1163 möödunud (eelduslikult kasutatakse hoonet suvekuudel) ning tegemist ei ole maaga püsivalt ühendatud hoonega, mistõttu selle demonteerimine ei ole ilmselt ehitustehniliselt ebamõistlikult raske või võimatu.
77.Eeltoodust lähtuvalt on 28.06.2017 väljastatud ehitusluba nr 1712271/21985 ja 29.06.2020 väljastatud kasutusluba nr 2012371/11089 vastuolu tõttu Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga sisuliselt õigusvastased ning kaebaja menetlusse kaasamata jätmise ja motiveerimispuuduste tõttu formaalselt õigusvastased. Seega rahuldab kohus Xi kaebuse täies ulatuses, tuvastab Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 õigusvastasuse ning tühistab 29.06.2020 kasutusloa nr 2012371/11089. III
78.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad vastustaja kanda kaebaja menetluskulud.
79.HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1). Kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendab vastav arve.
80.Kaebaja on palunud vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 6684 eurot. Kaebajale on osutatud kaebuse läbivaatamisega halduskohtus õigusabi kokku 34,5 tundi, tunnihinnaga 160 eurot. Seega olid kaebaja volitatud esindaja kulud kokku 34,5 x 160 = 5520 eurot (ilma käibemaksuta). Kaebaja on kaebuselt ja esialgse õiguskaitse taotlustelt tasunud riigilõivu summas 60 eurot.
81.Vastustaja leiab, et kaebaja menetluskuludest on põhjendatud üksnes 1000 eurot.
82.Esitatud õigusabi arvetele on pealkirjaks märgitud „Asi: Surfikooli ehitus“, samas viidet käesolevale haldusasjale ei sisaldu arvetel ega ka spetsifikatsioonil. Siiski leiab kohus, et tuvastatav on õigusabikulu seoses käesoleva haldusasjaga. Vaidlust ei ole selles, et kõnesolevas asjas oli vaidlustatud ajutise surfikooli ehitus- ja kasutusluba. Samuti langevad arvete spetsifikatsioonis loetletud tegevuste kuupäevad kokku haldusasja menetluses kaebaja poolt esitatud menetlusdokumentide kuupäevadega. Ka arvetel toodud õigusabikulu suurusjärk (6678 eurot (koos km-ga)) on sama, mis kaebaja taotletud õigusabikulude summa 6624 eurot (koos km-ga). Seega seonduvad kaebaja õigusabikulud käesoleva haldusasjaga.
83.Kohtu hinnangul ei saa pidada õigusabikulu ülemääraseks või ebamõistlikuks. Tegemist on olnud pigem õiguslikult keerulise vaidlusega ning kaebaja on pidanud esitama mitmeid menetlusdokumente tingituna haldusmenetluse jätkumisest kohtumenetluse kestel. Riigikohtu praktika kohaselt tuleb menetluskulu välja mõista koos arvel märgitud käibemaksuga (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-54-12, p 22). Riigilõivu on kaebajad tasunud 60 eurot ning seda saab teiselt poolelt kaebajate kasuks välja mõista (HKMS § 101 lõiked 1 ja 2 ning § 108 lg 1). Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 6684 eurot, millest 60 eurot moodustavad riigilõivud ning 6624 eurot õigusabikulud (koos käibemaksuga).
84.Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
16(17)
3-20-1163
(allkirjastatud digitaalselt) Anu Maria Brenner kohtunik
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.