Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. oktoober 2020, Tallinn
Haldusasja number
3-19-1553
Haldusasi
XX kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 27. juuni 2019. a ehitusloa nr 1912271/16202 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 15. jaanuari 2020. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – XX Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – Veerenni 55 OÜ, esindaja v.adv Indrek Veso
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta XX apellatsioonkaebuse lisad 3 ja 5 (dtl 621; dtl 625) haldusasja nr 3-19-1553 materjalide juurde.
Jätta XX apellatsioonkaebuse lisad 1, 2, 4 ja 6 (dtl 616–620; dtl 622–624) haldusasja nr 3-19-1553 materjalide juurde võtmata.
Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 15. jaanuari 2020. a otsus haldusasjas nr 3-19-1553 muutmata.
Mõista Veerenni 55 OÜ (registrikood 11559466) apellatsiooniastme menetluskulude katteks XX-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) välja 980 (üheksasada kaheksakümmend) eurot.
Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 23. novembril 2020 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse
3-19-1553 menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 07.08.2013 korraldusega nr 1061-k Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 kinnistu detailplaneeringu (DP), millega moodustati elamumaa sihtotstarbega Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 kinnistust üks ärimaa sihtotstarbega krunt, millele määrati ehitusõigus ühe kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks (hoonealune pind kuni 500 m2, hoone suurim lubatud kõrgus kuni 15 m, naaberkruntide Veerenni tn 55a ja Viadukti tn 12 pool kuni 12 m), ning üks transpordimaa sihtotstarbega krunt Veerenni tn ja Viadukti tn ristmiku rekonstrueerimiseks, samuti määrati kruntide kasutamise tingimused.
2.Veerenni 55 OÜ 06.06.2019 taotluse alusel väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) 27.06.2019 ehitusloa nr 1912271/16202, millega lubati mh püstitada Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 kinnistule (registriosa nr 1609101; katastritunnus 78401:101:3893; pindala 1506 m2; sihtotstarve 100% ärimaa) üks 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone (kasutamise otstarve „Muu teenindushoone“, ehitisealune pind 477,5 m2, kõrgus kuni 14,5 m).
3.XX (Viadukti tn 12 kinnistu omanik) esitas Tallinna Halduskohtule 14.08.2019 kaebuse TLPA 27.06.2019 ehitusloa nr 1912271/16202 tühistamiseks. Naaberkinnistule kuni 4 maapealse korrusega ärihoone ehitamine riivab kaebaja omandiõigust ja ehitisega kaasnevat püsivat negatiivset mõju ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ehitusloaga on antud ehitusõigus DP-s ettenähtust 444,2 m2 võrra suurema brutopinnaga hoone ehitamiseks ning püstitatav ärihoone ei arvesta piirkonnas väljakujunenud ehituslaadi ega sobi piirkonna miljöösse. Kuni 15 m kõrge hoone, mis asub krundi piirist 14 m kaugusel, varjab oluliselt kaebaja kinnistule langevat päikesevalgust. Liiklusvoo oluline suurenemine muudab naabrite elu ohtlikumaks. Ärihoone suurust (brutopind 1700 m2) arvestades peaks selle juures olema 42 parkimiskohta, kuid kavandatakse üksnes 17 parkimiskohta, mis on ebapiisav ja toob kaasa olukorra, kus autod hakkavad parkima Viadukti tn 12 kinnistu esisel haljasalal ja väravate ees. Ehitusluba ei vasta hoone lubatud korruselisuse osas DP-le. Veerenni tn 55 kinnistu maapinda on oluliselt tõstetud ja seeläbi on täielikult kadunud kaebaja privaatsus. Kaebajal on kahtlus, et ärihoone asemel ehitatakse kortermaja, sest korruste plaanide kohaselt on igal äripinnal oma WC ja dušš ning võimalus ehitada välja kööginurk. Seega on ruumide kasutusotstarve lihtsasti muudetav eluruumideks. Kaebaja privaatsust riivavad nii hoone mahu ületamine kui ka suur külastajate arv. Hoone ehitusprojektis on nähtud ette matistatud klaasi kasutamine kuni 1,6 m kõrguseni põrandast ja haljastuse projektis 4 m laiune haljasriba, kuid neid asjaolusid ei ole ehitusloas märgitud.
2(10)
3-19-1553
4.Tallinna linn vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus see jätta rahuldamata. Kaebaja privaatsuse tagamiseks on DP-s ja ehitusprojektis nähtud ette konkreetsed meetmed. DP kohaselt ei tohi hoone projekteerimisel kavandada rõdusid ega aknaid otsevaatega Viadukti tn 12 sisehoovi suunas ning Viadukti tn 12 poolsed aknad peavad olema pööratud fassaadi suhtes nurga alla (üles või kõrvale) või paiknema põrandast minimaalselt 1,6 m kõrgusel või tuleb kasutada matistatud klaasi. Ehitusprojekti kohaselt ei paikne kaebaja kinnistu sisehoovi suunas rõdusid, aknad on põrandast 1 m kõrgusel ning kuni 1,6 m kõrguseni on kasutatud matistatud klaasi. Veerenni tn 55 ärihoone parkimine on lahendatud oma kinnistul. Ehitusloa alusel saab püstitada vaid ärihoone, mitte korterelamut. Ehitusloas ei dubleerita ehitusprojekti, sest ehitada tuleb igal juhul ehitusprojekti kohaselt (vt ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 1).
5.Tallinna Halduskohus jättis 15.01.2020 otsusega XX kaebuse rahuldamata, jättis kaebaja ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda ning mõistis kaebajalt Veerenni 55 OÜ kasuks välja menetluskulud 840 eurot. Vaidlustatud haldusakt ei riku kaebaja õigusi. Naaberkinnistul ehitamisega võib kahtlemata kaasneda kaebaja jaoks negatiivseid mõjusid, kuid see ei anna õigust keelata kehtiva DP realiseerimist. Ehitusluba ei ole DP-ga vastuolus. Projekteeritud kõrguse ja mahuga ärihoone püstitamise konkreetsesse asukohta näeb ette juba kehtiv DP, mida ei saa ehitusloa menetluses enam vaidlustada. Samuti ei saa ehitusloa menetluses tõstatada küsimusi, mille kohta oli võimalik avaldada arvamust DP menetluses. Esteetiline küsimus, kas arhitektuurne lahendus on ilmetu või mitte, pole õigusliku vaidluse objektiks. DP-s on määratud üksnes maapealne suletud brutopind ning alles majandus- ja taristuministri 01.10.2014 määruse nr 84 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja pindade arvestamise alused“ (määrus nr 84) § 20 lg 5 kohustas arvestama suletud brutopinna sisse ka maa-aluste korruste pinna. Maa-aluse korruse suurus ei saa ka mõjutada kaebaja väidetavalt kaitstavaid õigusi (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 määrus, p 22). Kaebaja väide päikesevalguse varjutamisest on tõendamata ning insolatsiooninõuded (EVS 894:2008) ei kehti krundile, vaid elu- ja bürooruumidele. Krundile langeva varju vältimine või vähendamine võib olla käsitatav planeerimismenetluses kaalumist nõudva naabri huvina, kuid kui planeering lubab ehitada 15 m kõrguse hoone, siis ei saa naaber nõuda madalama ehitise püstitamist, kui päikesevalguse kestus tema eluruumides vastab nõuetele ega vähene oluliselt. Seega hinnatakse insolatsioonitingimuste muutust juba DP menetluses. Planeeringumenetluses 2010. a-l koostatud insolatsioonianalüüs lähtus seejuures lahendusest, kus planeeritava hoone kaugus kaebaja kinnistu piirist oli väiksem ja hoone kõrgus suurem. Eskiisprojektile 2018. a-l koostatud insolatsioonianalüüs ei toeta kaebaja väidet insolatsiooninõuete rikkumisest, vaid selle lõppjärelduse kohaselt on insolatsiooniolukord ligi neljakordse varuga piisav. Parkimiskohtade arv krundil ületab pisut nõutavat miinimumi ja ette on nähtud ka 40-kohaline jalgrattaparkla. Ehitusaegne foto haljasala servas olevast rehvijäljest ei tõenda parkimiskohtade ebapiisavust. Naabruses paiknevaid eramuid arvestades on püstitatava ärihoone osad erineva kõrgusega (s.o liigendatud). Viadukti tn 12 (kaebaja elamu) suunas puuduvad hoonel rõdud ja otsevaatega aknad, kasutatakse matistatud klaasi. Ärihoone asub Viadukti tn 12 elamust enam kui 24 m kaugusel ning parklat eraldab elamust haljastusriba. Seega ei saa väita, et projekti koostamisel poleks kaebaja huvidega üldse arvestatud. Kaebaja esitatud fotodelt ei nähtu DPga vastuolus olevat maapinna kõrguse tõstmist. Ehitusprojekt ja ehitusluba ei kinnita kaebaja kahtlust, et ärihoonesse võidakse kavandada hoopis kortereid. Sellist järeldust ei saa teha üksnes WC ja dušivõimaluse olemasolust. Väiketöökodasid (nt juuksur, kingsepp) sisaldav ärihoone ei ole käsitatav tööstushoonena ning ehitise kasutamise otstarbeks on projekti kohaselt „muu teenindushoone“ (kood 12339). Projekti seletuskirjast ei nähtu hoonest tingitud mürahäiringute 3(10)
3-19-1553 tekkimist. Liiklusmüra käsitleti DP menetluses ja ehitusloast tingituna see ei suurene. Kaebaja on olnud ehitusloa menetlusest teadlik ning sai esitada selle raames omapoolsed vastuväited, millele vastustaja on ka vastanud. Viivitus 28.02.2019 arvamusele vastamisel ei raskendanud kaebajal kohtusse pöördumist, sest ehitusloa vaidlustamise tähtaeg hakkas kulgema 16.07.2019 vastuskirjast, millega ühtlasi teavitati kaebajat ehitusloa väljastamisest.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.XX palub 14.02.2020 apellatsioonkaebuses (täiendatud 06.03.2020 ja 08.10.2020) halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Apellant jääb varasemalt esitatud seisukohtade ja taotluste juurde. Ehitusprojekt ja ehitusluba ei vasta planeeringule. Nii DP seletuskirja kui ka põhijoonise kohaselt on hoone maksimaalne lubatud brutopind 1700 m2. Ehitusluba võimaldab püstitada sellest oluliselt suurema mahuga hoone, millega on rikutud kaebaja õigusi. DP-st ei nähtu, et mõeldud oleks ainult maapealse osa brutopinda. Ebaõige on ka väide, et enne 2014. aastat kehtestatud planeeringutel ei näidatud hoone maa-alust mahtu (nt Veerenni tn 55 DP-ga samal ajal algatatud ja kehtestatud Veerenni tn 36 DP-st nähtuvalt on hoonete maa-aluse osa korruste arv ja brutopind detailselt ette nähtud). Halduskohus on otsuses tuginenud DP seletuskirja p-le 5, mida ei ole olemas. Kaebaja ei ole vaidlustanud detailplaneeringut ega ka 4-korruselise hoone ehitamist, mille soklikorrusel asub parkla, vaid asjaolu, et ehitusloaga on lubatud püstitada DP-s määratust oluliselt suurema negatiivse mõjuga hoone ja eiratud DP-s kaebaja kaitseks sätestatud lisatingimusi. Viadukti tn 12 kinnistu omaniku tervise ja privaatsuse kaitseks sätestatud lisanõudeid ei ole fikseeritud ehitusloas ega kinnistusraamatus. Halduskohus on seda täielikult ignoreerinud ja eiranud lisaks kaebaja väidet, et DP-s ettenähtust suurema ärihoonega kaasneb suurem negatiivne mõju. Seejuures ehitatakse lisakorrus siiski maa peale, mitte maa alla, sest parkimine soklikorrusel on nähtud ette juba planeeringuga Korruste arvust olenemata on hoone lubatud suurim suletud brutopind 1700 m2. Tõele ei vasta väide, et 2010. a planeeringulahendusega võrreldes asub hoone kaebaja kinnistu piirist kaugemal ja on madalam, sest 2010. a joonisega võrreldes on hoone viimase korruse pind hoopis oluliselt suurenenud. Halduskohus ei arvestanud ka kaebaja pakutud kompromissettepanekuga, et kaebaja loobub hoone mahu vaidlustamisest, kui tagatakse tema privaatsus. Kolmas isik ei ole olnud valmis olukorda rahumeelselt lahendama. DP põhijoonisest ja ehitusprojekti hoone lõikest ilmneb, et esialgse olukorraga võrreldes on maapinda Viadukti tn 12 pool tõstetud 1 m võrra. Privaatsuse taastamiseks on võimalik taastada maapinna varasem kõrgus või istutada parkla serva hekk 4 m kaugusele Viadukti tn 12 kinnistu piirist. Lahenduseks ei ole 2,5 m kõrge aed ja tihe hekk. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise tõttu on Veerenni tn 55 ärihoone valmis ehitatud ja jagatud 47 korteriomaniks (millest suur osa on juba võõrandatud) ning seejuures on Viadukti tn 12 hoone poolsele fassaadile paigaldatud 17 kirkast klaasist täielikult avanevat akent otsevaatega Viadukti tn 12 kinnistule (lisaks on hoone katusele projekteeritud rõdu) ja parkimiskohtade kaugus Viadukti tn 12 kinnistu piirist on väiksem kui 4 m. Seetõttu tuleb kaebaja privaatsuse kindlustamiseks seada Veerenni tn 55 korteriomandite igakordsetele omanikele hoidumisservituut Viadukti tn 12 kinnistu kasuks. Servituudi sõnastus tugineks DP-s sätestatud lisatingimustele. Kuigi vastustaja on leidnud, et parkimise küsimus laheneb pärast ehitustegevuse lõppu ja arendaja on lubanud paigaldada akende ette kile, ei asenda see mattklaasi ja kaebajal ei ole põhjust uskuda olukorra paranemist (sh on kile võimalik hiljem lihtsasti eemaldada). Moodustatud 47-st korteriomandist on 14 parkimiskohad, mis ei ole järelikult hoone klientide ühiskasutuses. Seega tekib hoone kasutusse võtmisel tõenäoliselt vajadus parkida Viadukti tn 12 kinnistut reostuse eest kaitsval haljastusribal. Kuna kinnistusraamatus ei kajastu Viadukti tn 12 kinnistu omanike kaitseks seatud lisatingimused, küll aga on tagatud Tallinna linna, Eesti Energia AS-i ja Veerenni tn 55a 4(10)
3-19-1553 õigused, siis on tegemist ebavõrdse kohtlemisega. Korteriomandite omanikele on täitmiseks kohustuslikud üksnes kinnistusraamatusse kantud piirangud, mistõttu ei ole Viadukti tn 12 kinnistu omanike õigused hetkel reaalselt kaitstud. DP-s kokku lepitu peab jõudma ka uute omanikeni. Sundventilatsiooni väljapuhe soklikorruse parklast, töökodadest ja kontoritest on otse Viadukti tn 12 kinnistu suunas ning elamule lähemal kui 50 m, mis ei vasta DP-le.
7.Tallinna linn vaidleb 13.04.2020 vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub see jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, milliste normide vastu on halduskohus eksinud või milliseid tõendeid on kohus hinnanud ebaõigesti. Apellant ei ole selgitanud, millisest õigusnormist või haldusaktist tuleneb temale õigus nõuda servituutide seadmist. Mitmed apellandi väited on vastuolulised ja kohati arusaamatud. Kohus leidis õigesti, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei ole rikutud ja kaebaja ei saa keelata kehtiva DP realiseerimist. DP põhijoonisel on korruste arvuks märgitud „-1/4“, milles „-1“ tähistab maaalust korrust ja „4“ maapealseid korruseid. Ehitusprojekti kohaselt on hoone maapealses mahus osaliselt 3 korrust ja osaliselt 4 korrust. Seega vastab ehitusprojekt detailplaneeringule. Õige on halduskohtu selgitus, et enne määrust nr 84 kehtestatud DP-des võivad olla toodud üksnes maapealse suletud brutopinna suurus, millele ei ole liidetud maa-alust teenindavat pinda, sest varasem majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määrus nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“ (määrus nr 69) suletud brutopinna esitamist ei nõudnud. Asjaolu, et DP-s on märgitud üksnes maapealne suletud brutopind, nähtub DP-s esitatud krundi hoonestustiheduse arvutusest. Seda on vastustaja oma 16.07.2019 kirjas nr 4-3/1523-23 kaebajale ka selgitanud. Insolatsiooni ja parkimisega seotut on halduskohus otsuses asjakohaselt käsitlenud. Ärihoone osad on naabruses paiknevaid eramuid arvestades erineva kõrgusega ehk liigendatud. Viadukti tn 12 kinnistu suunas puuduvad rõdud ja otsevaatega aknad (kasutatakse matistatud klaasi). Ärihoone paikneb Viadukti tn 12 elamust enam kui 24 m kaugusel ja parklat eraldab elamust haljastusriba. Puudub alus väita, et ehitusprojekti koostamisel ei oleks arvestatud kaebaja huve. Väide maapinna kõrguse tõstmisest on tõendamata. Kaebaja on olnud ehitusloa menetlusse kaasatud ja saanud vastustajalt asjakohast tagasisidet. Kuigi apellatsioonkaebuses on viidatud juba kasutusloa andmisele, ei ole Veerenni tn 55 kinnistu osas seni kasutusloa taotlust esitatud.
8.Veerenni 55 OÜ palub 13.04.2020 seisukohas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Asjaolu, et kehtestatud DP näeb Veerenni tn 55 kinnistule ette ehitusõiguse ühe kuni 4 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks, on selgelt välja toodud Tallinna Linnavalitsuse 07.08.2013 korralduses nr 1061-k. Seega ei ole määrav, et DP-s ei ole eraldi käsitletud maapealset ja maa-alust brutopinda. Kõik kaebaja vastuväited ehitusloale lähtuvad tegelikult DP-st, mida kaebaja ei ole vaidlustanud. Kuna varasemalt ei liidetud maa-alust teenindavat pinda maapealsele suletud brutopinnale, siis ei ole seda DP-s ka arvestatud. Enne 01.10.2014 õigusaktid suletud brutopinda ei defineerinud. Maa-aluse korruse lisamine ei riku kuidagi DP-s ettenähtut ega kaebaja õigusi. Asjaolu, et kaebaja mõistis ka ise parkla rajamist maa-alusele korrusele, nähtub tema 12.08.2018 taotlusest vastustajale. Seda, et 1700 m2 brutopind käib ainult maapealse osa kohta, kinnitab ka DP seletuskirja p-s 1.5.1 toodud hoonestustiheduse arvestus. Väide Veerenni tn 55 kinnistu maapinna tõstmisest on tõendamata ning tegelikkuses ei ole maapinda tõstetud. Kaebaja privaatsuse tagamiseks näevad DP ja ehitusprojekt ette konkreetsed meetmed, mida kolmas isik on järginud. Hoidumisservituutide seadmise nõuet ei saa halduskohtumenetluses üldse esitada. Hoone püstitamise aluseks on kinnitatud ehitusprojekt, milles ei ole nähtud ette rõdusid Viadukti tn 12 kinnistu sisehoovi suunas ja akendel kasutatakse kuni 1,6 m kõrguseni matistatud klaasi. Põhjendamatu on kaebaja hirm, et korteriomandite uued omanikud võivad matistatud klaasid välja vahetada. Kaebaja privaatsus väheneb naaberkinnistule kõrgema hoone ehitamise tõttu paratamatult. Kui muutuv linnakeskkond ei ole kaebajale vastuvõetav, on tal alati võimalik siit ära kolida.
5(10)
3-19-1553
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus lahendab esmalt taotluse täiendavate tõendite asja juurde võtmiseks (I), seejärel analüüsib XX apellatsioonkaebuse väiteid (II) ning viimasena esitab kokkuvõtte ja menetluskulude jaotuse (III). I Täiendavate tõendite juurdevõtmine
10.– – – – – –
Apellatsioonkaebusele on uute tõenditena lisatud järgmised dokumendid: OÜ Denton Holding 13.07.2006 taotlus Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 detailplaneeringu algatamiseks (dtl 618–619); Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 detailplaneeringu 21.06.2011 avaliku arutelu protokoll (dtl 620); Viadukti tn 12 hoovist tehtud foto Veerenni tn 55 kinnistul asuvatest inimestest (dtl 621); kinnistusraamatu väljavõte, millest nähtuvad Veerenni tn 55 katastriüksusel moodustatud korteriomandid (registriosad nr 16415650 – 16420150) (dtl 622–624); foto Veerenni tn 55 kinnistule püstitatud ärihoone Viadukti tn 12 kinnistu poolsest fassaadist (dtl 625); Tallinna linna ja Veerenni 55 OÜ vahel 30.03.2012 sõlmitud leping nr 3-7/53 (dtl 616– 617).
11.HKMS § 198 lg 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus halduskohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid juhul, kui halduskohus on jätnud tõendi või asjaolu põhjendamatult tähelepanuta (p 1), menetlusosaline ei saanud asjaolule või tõendile tugineda halduskohtu poolse menetlusõiguse normi rikkumise tõttu (p 2) või asjaolule või tõendile ei saanud varem viidata muul mõjuval põhjusel (p 3). HKMS § 189 lg 3 kohaselt peab menetlusosaline põhistama uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust ning juhul, kui põhjendusi ei esitata või kohus ei pea neid mõjuvaks, jätab kohus asjaolu või tõendi tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks.
12.Ringkonnakohus märgib esmalt, et OÜ Denton Holding 13.07.2006 taotluse Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 DP algatamiseks (registreeritud 23.08.2006 nr DP027100) esitas kaebaja juba 06.11.2019 määruskaebuse lisana 1 (dtl 536–537), mistõttu on see haldusasja toimikus olemas ning tõendi korduvaks vastuvõtmiseks puudub vajadus. Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 detailplaneeringu 21.06.2011 avaliku arutelu protokolliga on kaebaja soovinud tõendada, et juba DP menetluse käigus toodi suurima probleemina välja privaatsuse kadumine. Vastustaja ja kolmanda isiku 30.03.2012 lepingu DP kohaste avalikult kasutatavate teede väljaehitamiseks on kaebaja esitanud eesmärgiga näitlikustada, et lepinguid sageli ei täideta. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praeguses asjas vaidluse all, et DP-s sätestatud lisatingimused kehtestati suures osas just Viadukti tn 12 kinnistu omaniku privaatsuse kaitseks, mistõttu ei ole seda asjaolu vaja tõendada. Samuti ei oma praeguse vaidluse lahendamiseks tähtsust, kas Veerenni 55 OÜ on täitnud 30.03.2012 lepingu p-st 3.3 tuleneva kohustuse oma vahendite arvelt tagada DP alal Viadukti tn poolse kergliiklustee väljaehitamine mitte hiljem kui viie aasta jooksul pärast DP kehtestamise korralduse jõustumist (s.o hiljemalt 2018. a augustiks) või millistel põhjustel on kohustuse täitmine viibinud. Lepingust ei saa teha mingit järeldust ka selle kohta, et Viadukti tn 12 kinnistu omaniku õiguste kaitseks tuleb kinnistusraamatusse seada hoidumisservituudid. Tähtsust ei oma seegi, et Veerenni tn 55 kinnistu on praeguseks jagatud korteriomanditeks, mis on suures osas ka võõrandatud. Eeltoodut arvestades ei saa apellatsioonkaebuse lisadega 2, 4 ja 6 tõendada ühtegi praeguses asjas vaidluse all olevat asjaolu ning nimetatud tõendid tuleb jätta HKMS § 62 lg 2 ning § 198 lg-te 2 ja 3 alusel haldusasja juurde võtmata. 6(10)
3-19-1553
13.Viadukti tn 12 hoovist tehtud fotoga Veerenni tn 55 kinnistul asuvatest inimestest (lisa 3) on kaebaja soovinud tõendada, et Veerenni tn 55 kinnistul on maapinda 1 m võrra tõstetud, sest 1,5 m kõrgusest aiast paistavad inimesed kuni vööni üle. Pildifaili metaandmetest nähtuvalt on foto üles võetud 17.12.2019 ehk ligi kuu aega enne halduskohtu 15.01.2020 otsuse teatavaks tegemist. Kaebaja ei ole esitanud ainsatki põhjendust, miks ei saanud nimetatud tõendit esitada juba esimese astme kohtule. Kaebajat esindas sel ajal kogemustega vandeadvokaat ja oma väite tõendamise vajadus pidi talle seega olema arusaadav. Halduskohus andis 22.10.2019 määrusega menetlusosalistele võimaluse esitada täiendavaid taotlusi kuni 29.11.2019 ning kaebaja esitas 29.11.2019 seisukoha lisana kaks fotot (dtl 565–566), millega soovis samuti tõendada Veerenni tn 55 kinnistul maapinna tõstmist. Kuna 17.12.2019 foto on siiski tehtud pärast halduskohtu määratud tähtaja möödumist ja sellega on soovitud tõendada asjaolu, mis on asjas vaidluse all, võtab ringkonnakohus selle asja õigemaks lahendamiseks HKMS § 198 lg 3 alusel haldusasja materjalide juurde. Ringkonnakohus võtab HKMS § 198 lg 2 p 3 alusel toimikusse juurde ka apellatsioonkaebuse lisana 5 esitatud foto Veerenni tn 55 ärihoone Viadukti tn 12 kinnistu poolsest fassaadist. Nimetatud fotoga soovib kaebaja tõendada, et ärihoone akendel puudub DP ja ehitusprojekti järgi nõutav osaliselt matistatud klaas. Pildifaili metaandmete kohaselt on foto tehtud 11.02.2020 ehk pärast halduskohtu 15.01.2020 otsust. Seega ei olnud kaebajal võimalik sellele tõendile varem tugineda. Kuna kaebaja poolt halduskohtule 29.11.2019 esitatud fotodelt (võttekuupäev 27.11.2019) nähtuvalt puudusid püstitataval ärihoonel sel ajal veel avatäited, on tõenäoline, et fotot ärihoone akendega fassaadist ei olnudki objektiivselt võimalik teha oluliselt varem kui 11.02.2020. Kas esitatud fotod on kaebaja väidetud asjaolude tõendamiseks piisavad, hindab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse sisulise lahendamise käigus allpool. II XX apellatsioonkaebuse lahendamine
14.Kaebaja põhiväiteks on olnud see, et TLPA 27.06.2019 ehitusluba nr 1912271/16202 (dtl 103–126; dtl 250–273) ja selle aluseks olnud ehitusprojekt (dtl 31–72; dtl 177–218) ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 07.08.2013 korraldusega nr 1061-k (dtl 13–14; dtl 159–160) kehtestatud Veerenni tn 55 // Viadukti tn 10 kinnistu detailplaneeringule (põhijoonis – dtl 15; dtl 161; dtl 506; seletuskiri – dtl 16–29; dtl 162–175). Mittevastavus seisneb kaebaja hinnangul nii püstitatava ärihoone maksimaalse suletud brutopinna või korruselisuse ületamises kui ka Viadukti tn 12 kinnistu omaniku kaitseks DP-s sätestatud lisatingimuste ehitusloas fikseerimata jätmises. Lisaks on kaebaja väitnud, et DP-ga võrreldes on Veerenni tn 55 maapinda 1 m võrra tõstetud. Kuna apellatsioonkaebuses ei ole esitatud halduskohtu otsusele mingeid vastuväiteid küsimustes, mis puudutavad kaebaja kaasamist ehitusloa andmise menetlusse, päikesevalguse varjamist Viadukti tn 12 kinnistul ja piirkonna liiklusvoo suurenemist, ei pea ringkonnakohus vajalikuks selles osas halduskohtu otsuse põhjendusi korrata, vaid märgib, et nõustub nendega (HKMS § 201 lg 4).
15.Kuigi tuleb möönda, et DP seletuskirjas ei ole kavandatava ärihoone maa-alust korrust selgelt mainitud ning räägitakse üksnes parkimiskohtadest hoone soklikorrusel, mis võib olla nii maapealseks kui ka maa-aluseks korruseks (st sõltuvalt asjaolust, kas soklikorruse lagi on ümbritsevast keskmisest maapinnast vähemalt 2 m kõrgusel või jääb sellest allapoole – vt sellel ajal kehtinud määruse nr 69 § 22 lg 2), nähtub DP põhijooniselt ja DP kehtestamise otsusest siiski üheselt, et lubatud on püstitada üks kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone. Põhijoonisel tähistab seda krundi pos 1 korruste arv „-1/4“, kusjuures DP kehtestamise ajal kehtinud määruse nr 69 § 22 lg 3 kohaselt tähistati nullist väiksema arvuga just ehitise maaaluseid korruseid. Sisuliselt sama näeb ette ka praegu kehtiva majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57) § 18 lg 8. Halduskohtu otsuse p-s 11 ei ole viidatud mitte DP seletuskirjale, milles p-d 5 ja 7(10)
3-19-1553 6 puuduvad, vaid DP kehtestamise kohta antud Tallinna Linnavalitsuse 07.08.2013 korralduse nr 1061-k seletuskirjale. Ehkki nimetatud seletuskirja ei ole praeguse haldusasja toimikusse lisatud, on see avalikult kättesaadav Tallinna õigusaktide andmebaasist ja leitav ka Tallinna planeeringute registri vahendusel (vt DP027100). Kuna ehitusprojekti koosseisus esitatud jooniste „Lõige L1“ (dtl 39; dtl 185) ja „Vaated“ (dtl 40; dtl 186) põhjal asub parklakorruse põrand ümbritsevast maapinnast 3 m allpool (st hoone esimese korruse põrand on ümbritseva maapinnaga tasa), siis on ilmne, et tegemist ei saa olla maapealse korrusega ning vastuolu DP-s sätestatud hoone korruselisusega ei esine. Vaidlust ei ole selles, et ehitusprojektis on arvestatud DP nõudega, et Viadukti tn 12 ja Veerenni tn 55a kinnistute poolsed hooneosad peavad olema madalamad (kuni 3 korrust ja kõrgus kuni 12 m – vt DP põhijoonisel märkused nr 2 ja 3 ning ehitusprojektis joonised „Vertikaalplaneering“ ja „Lõige L1“).
16.DP põhijoonisel on märgitud kavandatava ärihoone maksimaalseks suletud brutopinnaks 1700 m2. Ehitusprojekti seletuskirja p-st 2.2 (dtl 46; dtl 192) nähtuvalt on püstitatava hoone maapealne suletud brutopind 1666,7 m2 ja maa-alune suletud brutopind 477,5 m2. Ühtlasi on märgitud, et DP-s välja toodud 1700 m2 tähistab üksnes hoone maapealset suletud brutopinda. Ringkonnakohus märgib esmalt, et kuna DP kehtestamise aegne määrus nr 69 määratles üksnes ehitise avatud brutopinna, siis tuleb hinnata, mida võidi DP-s mõista suletud brutopinnana. Seejuures ei saa ka vahetult lähtuda 01.10.2014–30.06.2015 kehtinud määruse nr 84 § 20 lg-st 5 ega alates 01.07.2015 kehtiva määruse nr 57 § 20 lg-st 5, mille kohaselt on hoone suletud brutopind kõigi korruste suletud brutopindade summa, tegemata vahet maapealsetel ja maaalustel korrustel (vt ka määruse nr 84 § 18 lg-d 1 ja 3 ning määruse nr 57 § 18 lg-d 1 ja 6). Kaebaja 05.09.2019 määruskaebuse lisadest 1–3 (dtl 357–375) saab iseenesest järeldada, et erialaterminoloogias on hoone suletud brutopinnana kogu aeg mõistetud hoone kõigi korruste suletud brutopindade summat, nagu see on alates 01.10.2014 sätestatud ka ehitiste tehnilisi andmeid reguleerivates määrustes. Sellest ei saa siiski teha järeldust, et suletud brutopinda on täpselt samal viisil mõistetud ka DP-s. Vastustaja on selles osas õigesti viidanud DP seletuskirja p 1.5.1 alap-s 1 toodud krundi hoonestustiheduse leidmise valemile (suletud brutopind 1700 m2 ÷ planeeritud krundi pind 1506 m2). Seejuures sätestas Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ § 2 p 10 üheselt, et krundi hoonestustihedus on hoonete maapealsete korruste suletud brutopindala suhe krundi pindalasse. Järelikult on ilmne, et DP-s on hoone suletud brutopinna all mõistetud üksnes hoone maapealsete korruste suletud brutopindade summat ning ehitusprojekt ei ole DP-ga vastuolus. Asjaolu, et suletud brutopinna käsitlus DP-s ei vasta üheselt erialaterminoloogiale ja selguse huvides võinuks DP-s täpsustada, et silmas on peetud vaid hoone maapealse osa suletud brutopinda, ei ole määrav.
17.Kaebaja väide Veerenni tn 55 kinnistu maapinna tõstmisest ca 1 m võrra ei ole tõendatud. Maapinna tõstmist ei saa tuvastada kaebaja esitatud fotodelt (dtl 565–566; dtl 621) ning seda juba ainuüksi põhjusel, et puudub igasugune võrdlusmaterjal, mille põhjal oleks üldse võimalik tajuda maapinna kõrguse väidetavat muutust. Ehitusprojektis sisalduval vertikaalplaneeringu joonisel (dtl 32; dtl 178) toodud kõrgusmärkidest ei ole võimalik järeldada, et maapind oleks Veerenni tn 55 kinnistul märkimisväärselt kõrgem kui Viadukti tn 12 kinnistul või ka Veerenni tn 55a kinnistul. Püstitatava ärihoone n-ö nulliks (s.o maapealse korruse nullkõrguseks) on absoluutkõrgus 25,95 m ning väljaspool hoonestusala tähistatud samakõrgusjooned Veerenni tn 55 kinnistu osas, mis piirneb Viadukti tn 12 ja Veerenni tn 55a kinnistutega, on väärtustega 25,50 m või 25,60 m. Viadukti tn 12 kinnistul märgitud kõrguspunktide väärtused jäävad vahemikku 25,22–25,84 m (keskmine kõrgus 25,57 m) ja Veerenni tn 55a kinnistul vahemikku 25,36–25,57 m (keskmine kõrgus 25,48 m). Kuigi DP põhijoonisele märgitud kõrguspunktide väärtused on pisut madalamad (24,86–25,22 m), tuleb arvestada, et DP-s on kõrgused antud 1977. a Balti süsteemis, aga ehitusprojektis on kasutatud kehtivat EH2000 kõrgussüsteemi (s.o Tallinna piirkonnas tuleb varasematele väärtustele lisada 0,24 m – vt Maa-ameti selgitused 8(10)
3-19-1553 kõrgusvõrgu kohta, joonis 4). Kuna DP põhijoonisel on kavandatava ärihoone n-ö nulliks loetud absoluutkõrgus 26,10 m (26,34 m), siis asub hoone ehitusprojekti kohaselt hoopis DP-s lubatust madalamal, mitte kõrgemal.
DP-s nähti Viadukti tn 12 kinnistu omaniku kaitseks ette järgmised lisatingimused:
–
püstitatava ärihoone Viadukti tn 12 kinnistu poole jääva hooneosa kõrgus on kuni 12 m ja korruselisus kuni 3;
–
Viadukti tn 12 sisehoovi suunas ei tohi hoone projekteerimisel kavandada rõdusid ega otsevaatega aknaid. Viadukti tn 12 poolsed aknad peavad olema pööratud fassaadi suhtes nurga alla (üles või kõrvale) või paiknema ruumi põrandast minimaalselt 1,6 m kõrgusel või tuleb kasutada matistatud klaasi;
–
parkla ja Viadukti tn 12 kinnistu vahele peab jääma 4 m laiune haljastusriba ning Viadukti tn 12 kinnistu piiri äärde tuleb istutada elupuu- või okaspuuhekk (istiku kõrgusega 2 m).
19.Ringkonnakohus leiab, et ehitusprojekti koostamisel on arvestatud kõigi DP-s sätestatud tingimustega ja vastustajal ei olnud seega alust keelduda ehitusloa väljastamisest. Nagu eespool märgitud, vastavad püstitatava hoone korruselisus, kõrgus ja maht DP-s ettenähtule. Projekti seletuskirja p-s 2.2 on selgelt välja toodud, et Viadukti tn 12 poolsel fassaadil puuduvad rõdud ja akende ees kasutatakse kuni 1,6 m kõrguseni matistatud klaasi (sh märkus seletuskirja p-s 3). Kaebaja esitatud fotodelt (dtl 625; sh 08.10.2020 seisukoha lk-l 3 – dtl 690; dtl 693) võib aimata, et vähemasti osaliselt on aknaklaasidele paigaldatud kile vms materjal. Kas selline lahendus vastab tegelikkuses nõudele kasutada kuni 1,6 m kõrguseni matistatud klaasi ja tagab piisavalt kaebaja privaatsuse, tuleb vastustajal hinnata kasutusloa väljastamise menetluses. Praeguses vaidluses ehitusloa üle on oluline üksnes see, et ehitusprojekt näeb ette matistatud klaasi kasutamise. Tõele ei vasta kaebaja väide, et hoone katusele on projekteeritud rõdu, sest hoone IV korruse plaanilt (dtl 38; dtl 184) nähtuvalt on 3-korruselise hooneosa katusel piiretega ümbritsetud vaid evakuatsioonitee, mis asub lisaks Viadukti tn 12 kinnistust kaugemale jäävas hooneosas. Asjaolu, kas püstitatav ärihoone asub 2010. a planeeringulahendusega (dtl 471) võrreldes Viadukti tn 12 kinnistu piirist kaugemal ja kas viimase korruse pind on sellega võrreldes suurenenud, ei oma mingit tähtsust, sest ehitusprojekti koostamisel tuli järgida üksnes 07.08.2013 kehtestatud planeeringulahendust. Ehitusprojekti asendiplaanilt (dtl 72; dtl 218) on tuvastatav, et Veerenni tn 55 hoovis asuvate parkimiskohtade vähim kaugus Viadukti tn 12 kinnistu piirist on 4 m ning parkla ja naaberkinnistu vahele jääb haljasala. Selline lahendus vastab DP-s ettenähtule ning isegi kui ehitustegevuse ajal võib olla toimunud parkimine kaebaja kinnistu piiri ääres (vt foto – dtl 567), ei anna see alust ehitusluba tühistada.
20.Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et kuna lisatingimusi ei ole ehitusloas eraldi fikseeritud ja neid ei ole kantud ka kinnistusraamatusse, siis on Viadukti tn 12 kinnistu omaniku õigused jäänud kaitseta. Tegemist on esmajoones arhitektuurset või ehituslikku laadi nõuetega, mitte selliste tingimustega, mis suunaksid Veerenni tn 55 ärihoones moodustatavate korteriomandite omanike või valdajate käitumist. Ehitisele (sh haljastusele) esitatavate nõuete järgimist on võimalik piisavalt tõhusalt tagada ehitus- ja kasutuslubade andmise menetluses ning vajaduse korral hilisema ehitusjärelevalve käigus. Kaebaja taotletud servituutide seadmise vajadust ei ole DP-s ette nähtud (vt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 13 ja alates 01.07.2015 kehtiva planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 17) ning viited ebavõrdsele kohtlemisele ei ole põhjendatud, sest ainuüksi asjaolust, et kinnistusraamatusse on Veerenni tn 55 kinnistu osas kantud DP alusel või isikute kokkuleppel mingeid piiratud asjaõigusi või märkeid, ei saa tuleneda kaebajale õigust nõuda Viadukti tn 12 kinnistu kasuks servituutide seadmist.
9(10)
3-19-1553
21.Seonduvalt kaebaja väidetega, et vastustaja on keeldunud ehitusjärelevalve tegemisest, selgitas ringkonnakohus juba 11.03.2020 määruses (p-d 17–19), et püstitatud ärihoone vastavus ehitusloa (sh ehitusprojekti) ja DP nõuetele tuleb kolmandal isikul tagada hiljemalt kasutusloa andmise hetkeks (vt EhS § 55 p 3) ning kaebaja ei ole põhjendanud, miks pole tema viidatud kõrvalekallete selleks ajaks likvideerimine mõistlikult võimalik või tõenäoline. Kaebajal kui naaberkinnistu omanikul on õigus osaleda kasutusloa andmise menetluses (EhS § 54 lg 5 ja lg 6 p 2).
22.XX on 08.10.2020 seisukohas toonud täiendavalt välja, et Veerenni tn 55 ärihoone sundventilatsiooni väljapuhe on otse Viadukti tn 12 kinnistu suunas ning elamule lähemal kui 50 m, mis ei vasta DP-le. Tegemist on uue asjaoluga, millele kaebaja ei ole menetluse käigus varem üheski menetlusdokumendis tuginenud. Tallinna Ringkonnakohtu 16.09.2020 määruse resolutsiooni p-i 2 teise lause kohaselt oli menetlusosalistel võimalik esitada uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavaid avaldusi kuni 01.10.2020. Seega on XX 08.10.2020 avaldus esitatud hilinenult ja ringkonnakohus jätab selles esitatud uued väited tähelepanuta. Ringkonnakohus märgib siiski, et sellele kaebaja väitele on vastatud juba TLPA 16.07.2019 kirja nr 4-3/1523-23 (dtl 127–130; dtl 274–277; dtl 322–325) p-s 12. III Kokkuvõte ja menetluskulud
23.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb XX apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 15.01.2020 otsus muutmata.
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).
25.XX on apellatsiooniastmes tasunud riigilõivu 30 eurot (dtl 638; dtl 641), kuid pole esitanud andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud ringkonnakohtus HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Tallinna linn ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
26.Kolmas isik Veerenni 55 OÜ on taotlenud apellatsiooniastmes kantud 980 euro suuruse esindajakulu hüvitamist (dtl 680–683). Menetluskulude kandmise kohustus on advokaadibüroo arvega nõuetekohaselt tõendatud ja esindajakulude suurus (vastab kokku advokaadi 7 töötunnile ja tunnitasu suuruseks on 140 eurot + käibemaks) ei ole asja mahtu arvestades ülepaisutatud. Ehkki kolmanda isiku menetluskulud apellatsioonimenetluses on suuremad, kui tema menetluskulud esimese astme kohtus (nt Riigikohtu 17.04.2020 määrus nr 3-19-1068, p 28; 04.03.2020 otsus nr 3-18-1740, p 19), tuleb arvestada, et kolmas isik esitas varasemas menetluses esindaja kaudu üksnes 11.09.2019 seisukoha kaebaja 05.09.2019 määruskaebusele, kuid apellatsiooniastmes on esitanud põhjalikuma 13.04.2020 vastuse apellatsioonkaebusele. Seetõttu on kolmanda isiku apellatsiooniastme menetluskulud täies ulatuses põhjendatud ning tuleb apellandilt HKMS § 108 lg-te 1 ja 8 alusel tervikuna välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.