Mõista Xxxx ja Xxxx valdusest Xxxx kasuks välja Xxxxxxxx(registriosa number 26502101) asuv korteriomand ning kohustada Xxxxlt ja Xxxxt andma Xxxxxxxxasuva korteriomandi valdus üle Xxxxle.
3.Juhul, kui Xxxx ja Xxxx keelduvad kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 vabatahtlikult täitmast, tõsta Xxxx ja Xxxx koos neile kuuluvate esemetega Xxxxxxxxasuvast korteriomandist välja. Menetluskulude jaotus
5.Mõista Xxxxlt hageja kasuks välja menetluskulud 1350 eurot ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
6.Mõista Xxxxlt hageja kasuks välja menetluskulud 1350 eurot ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni. Edasikaebamise kord
7.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastuse, menetluse kestel asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
2.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude Xxxx xxxx asuva korteri valduse üleandmiseks. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja ei ole kõnealuse korteriomandi omanik, samuti ei ole korteriomandi täpne asukoht kindlaks määratud. Kostjate hinnangul on kostjatel õiguslik alus korteriomandi valdamiseks tasuta kasutamise lepingu alusel või alternatiivselt üürilepingu alusel.
3.Hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult.
4.Antud juhul on hageja kinnistusraamatu väljavõttega tõendanud, et korteriomand asukohaga Xxxx xxxx on kinnistusraamatus kantud hageja nimele (kd I lk 7-8). Kostjad on asunud seisukohale, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kuna tehingud, mis on viinud hageja kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna kandmiseni, on tühised. Kostjad on seisukohal, et tegelikkuses peaks korteriomand kuuluma Eesti Vabariigile ning kostja I oleks pidanud erastamise kaudu saama ise korteriomandi omanikuks.
5.Kohus on seisukohal, et kostjatel ei ole õigust nõuda, et kohus asuks käesolevas menetluses tuvastama Xxxx asuva kinnistuga seotud omandiõiguse üleminekut puudutatavate tehingute tühisust. Kohus selgitab, et kohtul esineks alus asuda analüüsima hageja
omandiõiguse õiguspärasust juhul, kui kostjad väidaksid, et tegelikkuses kuulub korteriomand neile. Seda kostjad teinud ei ole. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-56-09 p-s 11 leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus kostjate asjaõiguslik positsioon sõltub kostjate viidatud tehingute kehtivusest. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kohtul puudub käesolevas menetluses alus kahelda kinnistusraamatu kande õigsuses ning kohus loeb tuvastatuks, et Xxxxxxxxasuva korteriomandi omanik on hageja. Samale seisukohale on asunud ka Tallinna Ringkonnakohus analoogses vaidluses tsiviilasjas nr 2-15-7767.
6.Kohtu hinnangul puudub käesolevas asjas vaidlus küsimuses, et kostjad Xxxx xxxx asuvat korterit valdavad, kuna kostja I on seda 15.11.2016 kohtuistungil kinnitanud (kd III lk 21). Samuti on mõlemad kostjad esitanud käesolevas menetluses riigiõigusabi taotlused, kus on kõnealuse korteri oma elukohana nimetanud.
7.Järgnevalt kontrollib kohus, kas kostjatel on seaduslik alus Xxxx xxxx asuva korteri valdamiseks. Kostjad on asunud seisukohale, et kostjate õiguslik alus korteriomandi valdamiseks tuleneb tasuta kasutamise või üürilepingust. Kostjad on esitanud kohtule 20.05.1993 üürilepingu (kd II lk 106-107, tõlge 108-109), millest nähtuvalt on Xxxx poolt kostjale I üürile antud eluruum asukohaga Xxxx kestvusega 5 aastat. Lepingu punkti 11 kohaselt võib üürilepingut lepingupoolte vastastikusel nõusolekul pikendada.
8.Kohus märgib, et ka juhul, kui viidatud üürileping oli sõlmitud vaidlusaluse korteri suhtes, siis ei ole kostjad kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et 20.05.1993 lepingut oleks pärast viie aasta möödumist lepingupoolte vastastikusel nõusolekul pikendatud. Samuti ei ole kostjad esitanud muid tõendeid kehtiva üürilepingu olemasolu kohta. Seega asub kohus seisukohale, et kostjatel ei ole kehtivat üürilepingut, mis võimaldaks neil korteriomandit vallata.
9.Kohus leiab, et olukorras, kus kostjad jätkasid eluruumi kasutamist ka pärast 20.05.1993 üürilepingu lõppemist, võis kostjate ning korteri varasemate omanike vahel olla tasuta kasutamise leping. Samas on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-122-15 p-s 20 asunud seisukohale, et kinnisasja omandajale VÕS § 271 alusel üleläinud üürilepingu või VÕS § 341 alusel üleläinud rendilepingu saab omandaja lõpetada lisaks kokkuleppele ühepoolselt ennetähtaegselt ülesütlemisega. Eraldi aluse üürilepingu ülesütlemiseks üürileandja vahetumise tõttu annab VÕS § 323, mida saab omakorda välistada VÕS § 324 alusel üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega. Sama kinnitab TMS § 161. Üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (vt VÕS § 389), milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud.
10.Lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist on kohus seisukohal, et ka juhul, kui kostjatel oli varasemate korteriomanikega sõlmitud tasuta kasutamise leping, ei ole see üle läinud hageja ja kostjate vahelisele õigussuhtele. Kostjad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hageja oleks pärast korteriomandi omanikuks saamist andnud oma nõustumuse nendega tasuta kasutamise lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kostjad ei ole tõendanud õigusliku aluse olemasolu korteriomandi valdamiseks. Kohus selgitab, et ka asjaolu, et kostjad on korteriomandisse sisse kirjutatud, ei anna neile seaduslikku alust korteriomandi valdamiseks.
11.Kostjad on esitanud vastuväite, et esitatud hagi ei ole võimalik rahuldada, kuna kinnistusraamatu dokumentide järgi ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub Tööstuse 77
hoones hagejale kuuluv korter 24. Kohus kostjate vastuväitega ei nõustu. Tööstuse 77 hoone on korteriomanditeks jagatud 25.05.2012 lepinguga (kd I lk 112-172). Lepingu punkti 5.3 kohaselt on muuhulgas tekkinud korteriomand nr 24, mille omanikuks on saanud OÜ PT Arendus (kd I lk 147), kes on kinnistu hiljem võõrandanud hagejale. Samuti on lepingule lisatud plaanid, mis on ka kinnistusosakonnas kinnitatud. Plaanidel on muuhulgas ära näidatud, kus asub korter nr 24 (kd II lk 58). Seega on põhjendamatu kostjate väide, et kinnistusraamatu dokumentide alusel ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub Xxxx.
12.Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ja hageja kasuks tuleb kostjate ebaseaduslikust valdusest välja mõista Xxxx xxxx asuv korteriomand ning kostjaid tuleb kohustada eluruumi valduse hagejale üle andmiseks. Juhul, kui kostjad korteriomandi vabatahtlikust üleandmisest keelduvad, tuleb kostjad koos neile kuuluvate esemetega korterist välja tõsta.
14.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta võrdsetes osades kostjate kanda.
15.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
16.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulu muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.
17.Hageja on kohtumenetluses tasunud riigilõivu haginõudelt 300 eurot (kd I lk 12) ja see kuulub kostjatelt väljamõistmisele.
18.Järgnevalt analüüsib kohus, millises ulatuses on hageja esindaja tasule kulunud menetluskulud põhjendatud. Antud juhul on hageja lepingulised esindajad menetluskulude nimekirja kohaselt osutanud hagejale õigusabi kokku 20 tundi. Hageja esindajad on selle aja jooksul koostanud hagi, tutvunud kostja menetlusdokumentidega ning esitanud neile seisukohad, valmistunud kohtuistungiks ja osalenud 15.11.2016 kohtuistungil.
19.Kohus on seisukohal, et hageja esindajate töötundide maht on põhjendatud, hageja on esindajad on menetluses esitanud sisulisi menetlusdokumente, mis on olnud tingitud vajadusest vastata kostja I seisukohtadele ja mahukatele tõenditele. Kohus on seisukohal, et hageja esindajate menetlustoimingute maht on adekvaatne ka lähtuvalt asjaolust, et kostja I esindajal on samuti kulunud ligi 20 tundi. Seoses kostja I esindaja vastuväidetega, et hageja esindajatel oleks pidanud kuluma vähem aega, kuna analoogsetel asjaoludel toimus vaidlus juba tsiviilasjas nr 2-15-7767, märgib kohus, et esindajal on siiski kohustus esitada dokumendid ja vastuväited lähtuvalt konkreetse tsiviilasjas asjaoludest, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et hageja esindajatel oleks olnud võimalik tugineda üksnes tsiviilasjas nr 2-15-7767 esitatud menetlusdokumentidele.
20.Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et hageja esindaja töötunnid on kokku põhjendatud 20 tunni ulatuses. Hageja ei ole nõudnud menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuga, seega mõistab kohus menetluskulud välja ilma käibemaksuta.
21.Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo 3-2-1-115-13 p 25). Kohus leiab, et hageja esindajate töötunnihind 120 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et hageja esindajad on advokaadid ja omavad kõrgeimat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et hageja esindajate töötundide põhjendatud maht oli 20 tundi ning töötunni hind (ilma käibemaksuta) 120 eurot, on hageja esindajate õigusabiteenuse kulud ilma käibemaksuta 2400 eurot.
22.Tulenevalt eeltoodust loeb kohus põhjendatuks hageja menetluskulud 2700 euro ulatuses, mis koosnevad lepingulise esindaja tasust 2400 eurot (ilma käibemaksuta) ja riigilõivust 300 eurot.
23.Hageja taotleb menetluskuludelt ka viivise väljamõistmist. TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb kostjatel menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.