3-19-2307 Janno Toometi kaebus Tartu Linnavalitsuse 26. novembri Haldusasi 2019. a korralduse nr 1318 tühistamiseks Menetlusosalised ja nende Kaebaja – Janno Toomet esindajad Vastustaja – Tartu linn Kolmas isik – aktsiaselts AQUA MARINA Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18. mail 2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida. Vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale esitati 23. aprillil 2019 projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-19-066 kinnistul Võru tn 176, Tartu linn kuni 4-kordse tankla-ärihoone püstitamiseks ning Võru tn 178 kinnistule ärihoone teenindamiseks parkla rajamiseks. Tartu Linnavalitsus otsustas 13. augusti 2019. a korraldusega nr 815 „Võru tn 176 projekteerimistingimuste määramine“ määrata projekteerimistingimused Võru 176 tanklaärihoone ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale. Korralduse lisa p 3
„Arhitektuursed ja linnaehituslikud tingimused“ alapunkt 12 nägi ette, et parkimine, juurdepääsud ja jäätmekäitlus tuleb lahendada normikohaselt (EVS 843:2016, Tartu linna jäätmehoolduseeskiri) oma krundil. Kui normikohane parkimine on vajalik osaliselt kavandada Võru tn 178 kinnistule või ei ole muul moel võimalik täita üldplaneeringu nõudeid haljastusele jmt, tuleb kinnistud liita. Kinnistute liitmine peab olema teostatud enne hoonele kasutusloa taotlemist. Tartu Linnavalitsuse 1. oktoobri 2019. a korralduse nr 1041 "Võru tn 176, Tartu linn ehitusloa kehtetuks tunnistamine ja uue ehitusloa andmine" alusel anti välja ehitusluba nr 1912271/27639 Võru tn 176 katastriüksusele tankla-ärihoone püstitamiseks.
2.Tartu Linnavalitsus määras 26. novembri 2019. a korraldusega nr 1318 „Kinnisasjade Võru tn 176 ja Võru tn 178 liitmisel tekkinud reaalosale aadressi ja katastriüksuse sihtotstarbe määramine“ kinnistusraamatu registriosa nr 9517950 koosseisus olevate katastriüksuste Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Võru tn 176 (katastritunnus 79501:002:0681, pindala 2423 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) ja Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Võru tn 178 (katastritunnus 79510:018:0013, pindala 1036 m2, sihtotstarve 100% elamumaa) liitmisel uuele moodustatavale reaalosale aadressiks Võru tn 176 ja katastriüksuse sihtotstarbeks ärimaa 100%.
3.Tartu Halduskohtusse saabus 9. detsembril 2019 Janno Toometi (Võru tn 178 naaberkinnistu Toominga tn 1/8, Tartu linn omanik) kaebus Tartu Linnavalitsuse 26. novembri 2019. a korralduse nr 1318 tühistamiseks. Kohus võttis kaebuse 6. veebruari 2020. a kohtumäärusega menetlusse ning kaasas kolmanda isikuna aktsiaseltsi AQUA MARINA (vaidlusaluse Võru tn 176, Tartu linn kinnistu omanik). Tartu linn esitas kirjaliku vastuse kaebusele 20. veebruaril 2020 ning oli lisaks ka varem 3. jaanuaril 2020 kohtunõudele vastates väljendanud oma seisukohta kaebuse osas. Aktsiaselts AQUA MARINA ei ole kaebusele vastanud. Kohus määras 28. veebruari 2020. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus menetluses ning andis tähtajad täiendavate menetlusdokumentide ja vastuväidete esitamiseks. Menetlusosalised ei ole täiendavaid menetlusdokumente ega vastuväiteid esitanud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Kaebaja märgib kaebuses järgmist.
4.1.Tartu linna üldplaneeringus 2030+1 on Võru tn 178 maa-ala kirjeldatud elamumaana ja vaidlustatud korraldus on üldplaneeringuga vastuolus. Üldplaneeringus on märgitud, et juhtotstarvet toetav otstarve võib olla kasutusotstarbe osakaal krundist või ka iseseisev krunt üldplaneeringus kujutatud juhtiva otstarbega ala sees. Üldplaneeringu p 3.1.1 kohaselt on toetav otstarve lubatud, kui see ei too kaasa olulisi mõjusid juhtotstarbe kohasele keskkonnale (müra, tolm, vibratsioon, lõhn, autoliikluse märgatav kasv jms). Kaebaja on Võru tn 178 naaberkinnistu omanik ja tal on õigustatud ootus, et katastriüksuse sihtotstarvet ei muudeta. Elamumaa ja ärimaa sihtotstarbest tulenevad erinevused avaldavad kaebajale olulist mõju. Kaebaja viitab kaebuse juurde lisatud piltidele, millelt nähtub Võru tn 178 maa-ala enne vaidlusaluse olukorra tekkimist ning selle maa-ala hetkeolukord. Kaebaja hinnangul saab Võru tn 176 asuv tankla tegutseda ka olukorras, kus kinnistuid ei liideta. Kättesaadav aadressil: https://www.tartu.ee/sites/default/files/uploads/Linnaplaneerimine/Tartu_yldplaneering_2017.pdf
2(6)
3-19-2307
4.2.Elamumaa muutmisel ärimaaks peab Tartu linn teostama vastavad uuringud, et välja selgitada, kas see toob kaasa mõjusid või mitte. Sihtotstarbe muutmisega kaasneb suurem liiklus tankla külastajate näol (k.a projektis toodud parkla puhul) ja sellest tulenevalt peaks Tartu linn teostama müra ja CO2 uuringu. Projekti järgi planeeritud müratõkkesein ei takista müra liikumist Toominga 1 elanike siseruumidesse, sest müratõkkesein paigaldatakse kinnistute vahele, kuid maa kalde tõttu kostub Võru tänavalt müra üle müratõkkeseina. Kaebaja leiab, et kuna vastustaja ei ole teostanud keskkonnamõju uuringuid, siis elamumaa muutmine ärimaaks ei ole põhjendatud.
5.Vastustaja on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, esitades järgmised seisukohad.
5.1.Tartu Linnavolikogu 14. septembri 2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringus 2030+ asub Võru tn 176 katastriüksus äri- ja teenindusettevõtte juhtotstarbega maa-alal ning Võru tn 178 katastriüksus asus väikeelamumaa juhtotstarbega maa-alal. Üldplaneering näeb ette maa-ala juhtotstarbe, mitte katastriüksuse sihtotstarbe. Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Krundi kasutamise sihtotstarve on võimalikult täpselt määratav kasutamise otstarve. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe.
5.2.Tartu Linnavalitsuse 1. oktoobri 2019. a korralduse nr 1041 alusel on väljastatud Võru tn 176 katastriüksusele ehitusluba tankla-ärihoone püstitamiseks. Hoonele kasutusloa väljastamise eelduseks oli Võru tn 176 ja Võru tn 178 katastriüksuste liitmine. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lõike 1 punkti 3 alusel määrati ehitist teenindavale katastriüksusele kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse ja ehitusloa alusel, milleks on 100% ärimaa. Katastriüksuse sihtotstarbe muudatus vastab Tartu üldplaneeringule.
5.3.Võru tn 178 kinnistu liitmine Võru tn 176 kinnistuga enne kasutusloa väljastamist on vastustaja hinnangul sisuliselt projekteerimistingimuste kõrvaltingimus, mis oleks saanud rikkuda vaid projekteerimistingimuste adressaadi õigusi, kuid mitte kaebaja subjektiivseid õigusi. Seejuures märgib vastustaja, et kasutusluba antakse Võru tn 176 hoonele ning projekteerimistingimustes on silmas peetud, et kui Võru tn 176 kinnistul ei ole võimalik täita normikohast parkimislahendust, siis tuleb täiendav parkla ette näha Võru tn 178 kinnistul ja sellisel juhul tuleb Võru tn 178 kinnistu liita Võru tn 176 kinnistuga. Kasutusluba Võru tn 176 püstitatud tankla-ärihoone I ehitusjärgule on antud Tartu Linnavalitsuse 29. novembri 2019. a korraldusega nr 1326. Seega on projekteerimistingimustes silmas peetud eelkõige Võru tn 176 püstitatud tankla-ärihoone nn II ehitusjärgule väljastatavat kasutusluba.
5.4.Käesoleval juhul on parkla rajamine endisele Võru 178 kinnistule ette nähtud Tartu Linnavalitsuse 1. oktoobri 2019. a korralduse nr 1041 alusel välja antud ehitusloaga ja selle aluseks oleva ehitusprojektiga. Kaebaja ei ole vaidlustanud korraldust nr 1041, millega nähti ette Võru tn 178 kinnistule parka rajamine ning korralduse vaidlustamise tähtaeg on möödunud. Kaebaja on olnud ehitusloa menetlusse kaasatud. Käesolevaks ajaks on parkla juba ehitusprojekti järgi ka valmis ehitatud ning vastustaja menetluses on Võru tn 176 hoone nn II ehitusjärgule kasutusloa väljastamise taotlus. Arvestades eeltoodut, ei ole korralduse nr 1318 tühistamise nõudega võimalik saavutada eesmärki, et sellesse asukohta parklat ei rajataks.
5.5.Kinnistu sihtotstarbe muutmine ja katastriüksusele uue aadressi määramise korraldus ei saa mitte kuidagi iseseisvalt rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Tegemist on sisuliselt 3(6)
3-19-2307
maakorraldusliku toiminguga, mille aluseks on olnud MaaKatS § 18 lg 1 p 3, ruumiandmete seaduse § 54 lg 1, Vabariigi Valitsuse 8. oktoobri 2015. a määrus nr 103 „Aadressiandmete süsteem“ ning Tartu Linnavolikogu 14. septembri 2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneering.
KOHTU SEISUKOHT
6.Kaebaja vaidlustab Tartu Linnavalitsuse 26. novembri 2019. a korraldust nr 1318 „Kinnisasjade Võru tn 176 ja Võru tn 178 liitmisel tekkinud reaalosale aadressi ja katastriüksuse sihtotstarbe määramine“ ning soovib selle korralduse tühistamist. Kaebusest nähtub, et kaebaja vaidlustab viidatud korraldust põhjusel, et ta soovib vältida oma elukoha naabruses asuvale krundile parkla rajamist.
7.Kohus märgib, et parkla rajamise vajadus Võru tn 178 krundile toodi välja juba projekteerimistingimustes (Tartu Linnavalitsuse 13. augusti 2019. a korraldus nr 815) ning parkla rajamise aluseks olevas Tartu Linnavalitsuse 1. oktoobri 2019. a korralduse nr 1041 alusel välja antud ehitusloas. Kaebaja oli nii projekteerimistingimuste väljastamise kui ka ehitusloa andmise menetlusse kaasatud (projekteerimistingimused tl 17-18; Tartu Linnavalitsuse 20. septembri 2019 kiri naaberkinnistute omanike kaasamiseks, tl 88-88p). Kaebaja on vaidlustanud Tartu Linnavalitsuse 13. augusti 2019. a korralduse nr 815 parkla rajamist puudutavas osas, kuid Tartu Halduskohtu 26. veebruari 2020. a määrusega haldusasjas nr 3-19-2286 lõpetati selle asja menetlus kaebetähtaja ületamise tõttu. Halduskohtu määrus on jõustunud 14. märtsil 2020. Tartu Linnavalitsuse 1. oktoobri 2019. a korraldust nr 1041 (ehitusluba) ei ole kaebaja kohtute infosüsteemi andmetel vaidlustanud. Seega on Tartu Linnavalitsuse 13. augusti 2019. a korraldus nr 815 ja 1. oktoobri 2019. a korraldus nr 1041 kehtivad haldusaktid, millega antud ehitusõigust on võimalik realiseerida ning seda on ka tehtud. Parkla on vastustaja 20. veebruari 2020. a vastuse lisadena kohtule esitatud fotodelt nähtuvalt välja ehitatud (tl 95 ja 96). Võru tn 176 katastriüksusele püstitatud tankla-ärihoone I ehitusjärgule on 29. novembril 2019 välja antud kasutusluba nr 1326, mis kehtib.
8.Kohus on seisukohal, et kaebaja, jättes tähtaegselt vaidlustamata projekteerimistingimused ja ehitusloa, ei saavuta oma eesmärki ka praeguse kaebusega, vaidlustades Tartu Linnavalitsuse
26.novembri 2019. a korraldust nr 1318. Kohus on seisukohal, et see korraldus kaebaja õigusi ei riku. Tallinna Ringkonnakohus on 31. augusti 2016. a määruses asjas nr 3-14-53277 (p-d 7-8) nõustunud viidatud asjas tehtud halduskohtu määruse põhjendustega, mille kohaselt kaebaja subjektiivseid õigusi saab rikkuda üksnes haldusorgani nõusolek naaberkinnistu kasutamiseks konkreetsel viisil (viidatud haldusasjas laudakompleksi rajamise ja selle käitamise lubamine), kuid mitte pelgalt maakatastris määratud sihtotstarbe muutmine. Katastriüksuse sihtotstarbe määramisega ei lahendata maa-ala ehitusõiguse küsimust. Tallinna Ringkonnakohus on ka 17. septembri 2019. a kohtuotsuses haldusasjas nr 3-18-506 (p 26) viidanud eeltoodud lahendile ja märkinud, et isiku õigusi ei saa rikkuda teise isiku katastriüksusele sihtotstarbe määramine. Sama on leidnud Tallinna Ringkonnakohus ka 7. juuli 2017. a määruses asjas nr 3-17-1130 (jõustunud Riigikohtu 6. septembri 2017. a määrusega). Kohus nõustub eeltoodud seisukohtadega ka praeguse vaidluse lahendamisel ja leiab, et ka käesolevas asjas saaks kaebaja õigusi rikkuda vaid kohaliku omavalitsuse nõusolek maa konkreetsel viisil kasutamiseks, mida väljendavad kohaliku omavalitsuse erinevad otsused (nt 4(6)
3-19-2307
projekteerimistingimused, ehitusluba). Katastriüksusele ärimaa sihtotstarbe määramine ei ole aga parkla ehitusõiguse aluseks. Selle õiguse annab parkla rajamist ette nägev ehitusluba ning katastriüksuse sihtotstarve näitab pelgalt selle kasutamise otstarvet. Katastriüksusel teatud otstarbel tegutsemise õiguse andmine kohaliku omavalitsuse poolt määrab ära ka katastriüksuse kasutamise otstarbe. Katastriüksuse sihtotstarve peab olema kooskõlas sellega, milleks katastriüksust kasutatakse. Võru tn 178 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise aluseks olid projekteerimistingimused ja ehitusluba ning kohalikul omavalitsusel oli kohustus määrata katastriüksuse sihtotstarve vastavalt MaaKatS §-le 18. Kohus leiab, et endise Võru tn 178 katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ning seda ei tee ka vaidlusalusele katastriüksusele aadressi määramine.
9.Mis puudutab kaebaja vastuväidet kinnistute liitmisele, siis nõustub kohus vastustajaga, et kinnistute liitmise tingimuse esitamine Tartu Linnavalitsuse 13. augusti 2019. a korralduse nr 815 lisas („Kinnistute liitmine peab olema teostatud enne hoonele kasutusloa taotlemist„) oli sisuliselt projekteerimistingimuste kõrvaltingimus. See oleks saanud rikkuda vaid projekteerimistingimuste adressaadi õigusi, mitte kaebaja subjektiivseid õigusi. Maakorraldusseaduse § 13 lg 11 kohaselt liidetakse kinnisasja omaniku soovil temale kuuluvad külgnevad kinnisasjad või nende reaalosad üheks kinnisasjaks. Kohtu hinnangul ei saa selline tegevus puudutada kolmandate isikute õigusi.
10.Kohus märgib, et kaebaja poolt kaebuses toodud põhjendused (müra ja CO2 suurenemine, müratõkkeseina vale asukoht, vastuolu üldplaneeringuga, keskkonnamõjude hindamata jätmine) oleksid võinud olla asjakohased argumendid projekteerimistingimuste või ehitusloa vaidlustamisel, kuid mitte praeguses kohtuasjas.
11.Kaebaja ei saa eeldada, et teda ümbritsev keskkond ei muutu ning seda eriti linnakeskkonnas elades (nt Riigikohtu 19. aprilli 2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07, p 13; 24. mai 2010.a otsus asjas nr 3-3-1-29-10, p 20). Kohus märgib siinkohal, et kuigi Tartu Linnavolikogu 14. septembri 2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneering 2030+ kohaselt asus katastriüksus Võru tn 178 asumis JAL1 väikeelamumaa juhtotstarbega maa-alal, ei saa vaid sellele argumendile tuginedes pidada kinnistu sihtotstarbe muutmist üldplaneeringuga vastuolus olevaks. Riigikohus on 18. oktoobri 2016. a otsuses asjas nr 3-3-1-31-16 (p 16) märkinud, et üldplaneeringu-järgne maakasutuse juhtotstarve võimaldab ka mõningaid kõrvalekaldeid üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav (planeerimisseaduse § 75 lg 4) ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust. Planeeringu põhilahenduseks on planeeringu oluline osa, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (Riigikohtu halduskolleegiumi 12. märtsi 2015. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-71-14, p 11). Kohtu hinnangul ei ole JAL1 asumis asunud Võru tn 178 katastriüksuse pindalaga 1036 m2 sihtotstarbe muutmine käsitletav üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena. Tegemist on väikese osaga JAL1 asumist. Vastustaja on projekteerimistingimusi väljastades viidanud üldplaneeringus ette nähtud väikeelamu maa-ala juhtotstarvet toetavatele otstarvetele ning märkinud, et toetava otstarbe kohane tegevus ei tohi avaldada kõrvalolevatele aladele ülemäärast negatiivset mõju2. Elamumaa juhtotstarbele vastav maakasutus on asumis JAL1 valdav ka Võru tn 178 katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel ärimaaks.
Vt ka https://www.tartu.ee/sites/default/files/uploads/Linnaplaneerimine/Tartu_uldplaneering.pdf., lk 27
5(6)
3-19-2307
12.Eeltoodud põhjustel jätab kohus kaebuse rahuldamata.
MENETLUSKULUD
13.HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja on kaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 15 eurot. See kulu jääb kaebaja enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude väljamõistmiseks taotlust esitanud ning seega jäävad ka võimalikud menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1 ls 4). (allkirjastatud digitaalselt) Sirje Kaljumäe kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.