Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Tanel Saar, Madis Ernits 23.01.2020, Tartu 3-18-166 Kim Järvpõllu kaebus Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korralduse nr 60 „Nõustumine riigimaale hoonestusõiguse seadmisega“ tühistamiseks Tartu Halduskohtu 31.05.2018. a otsus Kim Järvepõllu apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja/apellant Kim Järvepõld Lepinguline esindaja adv Janar Kuus Vastustaja Kastre vald Seaduslik esindaja Priit Lomp Kolmas isik Piret Mertsina Lepinguline esindaja v-adv Margo Lemetti
RESOLUTSIOON
Rahuldada apellatsioonkaebus, tühistada Tartu Halduskohtu 31.05.2018. a otsus ja saata asi uueks arutamiseks halduskohtule.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 25.02.2020 (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kaebaja esitas 29.05.2014 Haaslava (tänane Kastre) Vallavalitsusele taotluse talle ja tema kaasomanikule kuuluva kinnisasjaga (registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) piirneva maa erastamiseks ja liitmiseks nende kinnisasjaga, kuna piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (tl 7).
2.Kolmas isik esitas 07.07.2017 avalduse (tl 64-64p) Kastre vallas Kitsekülas moodustataval maaüksusel xxx asuvate ehitiste alusele ja nende teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmiseks.
Kastre Vallavalitsus andis 06.12.2017 korralduse nr 60 „Nõustumine riigimaale hoonestusõiguse seadmisega“ (tl 4-4p, 42p-43) kolmanda isiku kasuks. Korraldusega määras Kastre Vallavalitsus Kastre vallas Kitsekülas asuva, kolmanda isiku omandis oleva aiamaja vundamendi (registriosa nr xxx) ja selle vahetus läheduses paiknevate ehitiste (tööriistakuur, salvkaev ja suletud siseruumiga puidust püstkoda) teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 1900 m2, määras moodustatava katastriüksuse lähiaadressiks xxx ja sihtotstarbeks elamumaa (001; E) ning nõustus hoonestusõiguse seadmisega riigimaale korralduses nimetatud tingimustel 10 aastaks. Korralduse kohaselt on tuvastatud, et moodustataval katastriüksusel paikneb aiamaja vundament, tööriistakuur, salvkaev ja suletud siseruumiga puidust püstkoda. Tööriistakuuri, salvkaevu ja püstkoja osas ehitisregistris andmed puuduvad. Haaslava Vallavalitsus kinnitas 29.09.1997. a korraldusega nr 298 maaüksuse üldpindalaks 1882 m2. Aianduskooperatiivi „Kalda“ 30.01.1992. a üldkoosoleku protokolli nr 3 ja erastatud vara üleandmise akti nr 7 kohaselt kuulus moodustataval xxx maaüksusel asuv aiamaja vundament T. Penderile. Ehitisregistri andmetel on nimetatud vara omanik 27.09.2017 Tallinna notar Heli Mõttus poolt kinnitatud pärimistunnistuse nr xxx alusel kolmas isik.
4.Kaebaja esitas 23.01.2018 halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korralduse nr 60 tühistamiseks (tl 2-3p, 21-22, 76-78). a) Kaebaja on naaberkinnistu (registriosa nr xxx) omanik ja on soovinud vaidlustatud korralduse esemeks olevat maad järjekindlalt alates 2009. aastast erastada. Eelnev kinnistu valdaja rajas 2002. aastal, mil salvkaevu tegemiseks luba vaja ei olnud, moodustatavale xxx maaüksusele salvkaevu ja ehitas puidust püramiidmaja osaliselt moodustatavale xxx maaüksusele (kinnistu nr xxx piirile). Kaebaja on alates 2009. aastast kasutanud ja igapäevaselt hooldanud poolt xxx maaüksusest ning teist poolt teine naaber (maaüksuse katastritunnusega xxx omanik). Kaebaja on ainuisikuliselt kasutanud sinna rajatud salvkaevu joogivett. Naabritel oli vaikiv kokkulepe, mille alusel kasutasid mõlemad riigile kuuluvat kinnistut võrdsetes osades. Mõlemad olid teadlikud üksteise soovist riigile kuuluvat kinnistut erastada või osaleda enampakkumisel. b) Vaidlustatud korraldus on nii formaalselt kui ka sisuliselt õigusvastane. Vastustaja andis haldusakti teadlikult seda kaebaja eest varjates. Kaebaja on kolmas isik haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3 mõttes, keda haldusakt võib puudutada. Vastustaja on üle 10 aasta olnud teadlik kaebaja soovist see kinnistu erastada. c) Vastustaja pole teavitanud kaebajat kõnealuse kinnistu suhtes taotluse esitamisest ega andnud talle võimalust olla ära kuulatud. Vastustaja on rikkunud uurimispõhimõtet ega ole välja selgitanud olulisi asjaolusid. Kaebajale pole teada kaebuses viidatud „Aianduskooperatiivi „Kalda“ 30.01.1992 üldkoosoleku protokoll nr 3“ sisu ega olemasolu. Samuti ei ole kaebajal olnud võimalik tutvuda teiste dokumentidega, mis on väidetavalt korralduse andmise aluseks. d) Vastustaja on põhjendamatult eelistanud korralduse adressaati kaebajale, rikkudes seega võrdse kohtlemise põhimõtet. Vastustaja on jätnud kaalutlused teostamata ning on lähtunud teadlikult eesmärgist seada riigi omandis oleval maal hoonestusõigus kolmanda isiku kasuks, kes on taotlenud hoonestusõigust kaebajale teadaolevalt alles 07.07.2017. e) Vastustaja eiras teadlikult ka Maa-ameti kirju, mis puudutasid eelnimetatud riigile kuuluvat kinnistut ning Maa-ameti soovi panna kinnistu avalikule enampakkumisele. f) Ekslik on väide, et kaebaja on taotlenud 29.05.2014 vaidlustatud 06.12.2017. a korralduse nr 60 esemeks oleva maa erastamist. Vastustaja ei reageerinud avaldusele. Samuti ei olnud kaebaja teadlik, et vastustajale on teada xxx õigusjärgsed pärijad või et neid parasjagu välja selgitatakse.
g) Ekslik on väide, et kaebajal paluti esitada omandiõigust tõendavad dokumendid kaevu ja püstkoja juurde, mida pole 12.02.2018 seisuga esitatud. Hoonestusõiguse seadmise avalduse esitamine on vastustaja initsiatiiv. h) Ekslik on vastustaja väide, et Haaslava Vallavalitsus teostas 26.10.2017 Xxx moodustataval katastriüksusel paikvaatluse seal asuvate ehitiste asukoha ja seisukorra tuvastamiseks. Haaslava Vallavalitsus teostas juba 03.02.2017 Xxx moodustataval katastriüksusel paikvaatluse. Andmed edastati vastuseks Maa-ametile, kes planeeris Xxx müüki riigimaade oksjonil. i) Ekslik on väide, et ehitisregistri kanne aiamaja vundamendi (ehitisregistri kood xxx) kohta tehti 28.08.2017. Ehitisregistri kanne aiamaja vundamendi kohta ei vasta reaalsele olukorrale ega ehitisregistrisse tehtava kande põhimõtetele (ehitisregistri põhimääruse § 34 lg 1). Kande tegemise ajaks (28.08.2017) oli vundament muutunud kasutuskõlbmatuks, ohtlikuks ning oli tekkinud vajadus see esimesel võimalusel lammutada. Vundament on kantud ehitisregistrisse ekslikult kasutusel oleva rajatisena. Kalda AÜ koosoleku protokoll ei ole piisavaks õiguslikuks aluseks eraomandisse andmiseks. Kaebajale jääb arusaamatuks kuidas on tuvastatud erastatud vara üleandmise aktis nr 7 välja toodud vundamendi samasus looduses olevaga, kui vastav kaardimaterjal puudub. j) Vastustaja oli teadlik püstkoja, tööriistakuuri ja salvkaevu olemasolust ning vastustajal oli kohustus need ehitisregistrisse kanda. Kaebajale Xxx kinnistul asuv elamu sai kasutusloa vastustaja teadmisel, et salvkaev on rajatud ja olemas. Seega on põhjendatult võimalik järeldada, et vastustaja aktsepteeris kaebajat kui salvkaevu omanikku, kuid pole säilitanud nõuetekohaselt vastavat dokumenti. k) Puuduvad tõendid selle kohta, et tööriistakuur kuulus suure tõenäosusega T. Penderile. Tegelikkuses kasutavad ja hooldavad seda kuuri võrdsetes osades kaebaja ja Xxx kinnistu omanik M. Tkatš. l) Vastustaja ei ole kaebajaga ühendust võtnud, rääkimata soovitusest leida lahendus kaevu edasiseks kasutamiseks ja kokkuleppe sõlmimisega kolmanda isikuga. Sellest, et Xxx kinnistul seati hoonestusõigus kolmanda isiku kasuks, sai kaebaja teada juhuslikult ajalehest.
5.Vastustaja palus vastuses kaebusele (tl 16-16p, 35-37p, 79, 90-92p) jätta kaebus rahuldamata. a) Kastre vallavanem andis 14.02.2017. a vastuskirjas Kim Järvpõllule teada, et juhul, kui notar erastamisõiguse pärimist ei kinnita, alustab kohalik omavalitsus peremehetuks tunnistamise menetlusega, et vaidlusalune maa liiguks munitsipaalomandisse ning see lõpuks enampakkumise korras võõrandatakse. Samas on märgitud, et enampakkumise korral informeeritakse sellest ka kaebajat. Tallinna notar Heli Mõttus kinnitas kolmanda isiku 27.09.2017. a pärimisõiguse tunnistusega nr 2341 Xxx kinnistul asuva vara pärijaks. b) Kaebaja ei ole käesoleva kohtuvaidluse põhjustanud haldusmenetluses HMS § 11 lg 3 mõistes kolmas isik, seega puudus vastustajal kohustus teavitada kaebajat haldusakti väljastamisest. Kaebaja väited ärakuulamisõiguse rikkumisest on põhjendamatud. c) Alusetu on kaebaja väide, et ta ei olnud teadlik aianduskooperatiivi „Kalda“ 30.01.1992. a üldkoosoleku protokolli nr 3 olemasolust. Kaebaja ja vallavanema kirjavahetuses on vallavanem viidanud aiandusühistu protokollile. Kaebaja ei ole taotlenud selle dokumendiga tutvumist, millest vastustaja järeldab, et kaebaja oli varasemalt dokumendiga tutvunud. d) Vastustaja on täitnud uurimiskohustuse. Haaslava Vallavalitsus teostas 26.10.2017 Xxx moodustataval katastriüksusel paikvaatuse seal asuvate ehitiste asukoha ja seisukorra tuvastamiseks. Menetluse käigus on tuvastatud, et aianduskooperatiivi „Kalda“ 30.01.1992. a üldkoosoleku protokolli nr 3 ja erastatud vara üleandmise akti nr 7 kohaselt kuulus moodustataval Xxx maaüksusel asuv aiamaja vundament T. Penderile. Tema vara omanik on vastavalt pärimistunnistusele kolmas isik. Kinnistu hooldamine ja kasutamine ei anna kaebajale õigust nõuda maa erastamist.
e) Vastustaja ei ole eelistanud konkreetset isikut, vaid lähtus kehtestatud õigusnormidest ja olemasolevatest tõenditest. Võrdsuse põhimõtte rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjusteta erinevalt. f) Kaebajale on korduvalt selgitatud, et tal ei ole seadustest tulenevat õigust kõnealust maad erastada. Kaebaja ei ole 29.05.2014. a taotluses ega ka hiljem esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks Xxx moodustaval katastriüksusel paikneva salvkaevu ja püstkoja omandiõigust. Vaatamata sellele, et kaebajal ei ole õigust maa erastamiseks, on vastustaja soovitanud leida lahendust kaebaja kaevu edasiseks kasutamiseks ja teinud ettepaneku sõlmida kokkulepe kolmanda isikuga. g) Vastustaja on kaebajaga erastamisavalduse teemadel korduvalt suuliselt suhelnud. Vastused ei kajastu vastustaja dokumendiregistris. Maade erastamise menetluse käigus peab pädev organ välja selgitama maa endised omanikud ja/või nende õigusjärglased ning õigustatud subjektide soovid maa tagastamisel. Kolmas isik on esitanud avalduse hoonestusõiguse seadmiseks 07.07.2017. Kaebaja pole vastustaja ettepanekutele vaatamata esitanud kaevu ja püstkoja omandiõiguse dokumente. Vastustaja ei ole nõus kaebaja väitega, et paikvaatluse toimumise koht ja aeg on väär. Paikvaatluse teostanud vallaametnikul on piisavalt teadmisi ja pädevust otsustada, kas vundament kinnistul on kasutuskõlbulik.
6.Kolmas isik taotles oma seisukohas (tl 60-62p) kaebuse läbi vaatamata jätmist või alternatiivselt rahuldamata jätmist. a) Korraldusega ei ole kaebaja õiguste või kohustuste üle otsustatud, tegemist ei ole kaebajat koormava haldusaktiga. Kuigi kaebaja on ka ise taotlenud korralduse aluseks oleva maatüki erastamist, ei ole korraldus kolmikmõjuga haldusakt, mis on kolmanda isiku suhtes soodus ning kaebajat koormav. Maade erastamise menetluse eesmärgiks on tagada, et õigustatud isikud saaksid oma põhiseadusega tagatud omandiõigust teostada (maareformi seaduse (MaaRS) § 2). Korraldus riivaks kaebaja omandiõigust siis, kui tal oleks õiguspärane ootus maatükk erastada. Maa erastamine kaebajale ei ole võimalik ning seega ei ole tal õiguspärast ootust tekkinud. b) Kaebaja on taotlenud 29.05.2014 vastustajalt korralduse esemeks oleva maa erastamist põhjendusega, et kaebaja kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja. Praegu ei esine MaaRS § 312 lg-s 1 sätestatud kriteeriume, mis võimaldaks kaebajal vaidlusalust maatükki erastada. Maatükk on pindalalt ligikaudu sama suur kui kaebaja kinnistu ning sarnaselt iseseisva kasutusvõimalusega, sellele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Maatükk ei ole tekkinud mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu, vaid sarnaselt kaebaja kinnistule tekkinud aianduskooperatiivi Kalda varade erastamise ja kooperatiivi lõpetamise tulemusena. c) Kaebajale ei anna maaüksuse erastamise õigust ka sellel paiknevad kaev ja püstkoda. Kaebaja pole esitanud ligi nelja aasta jooksul dokumente enda omandiõiguse kohta ning kaev ja ajutise ehitisena rajatud püstkoda pole sellisteks ehitisteks, mille juurde saab maad erastada. d) Menetlus ei puudutada iseenesest naabrite õigusi ega kohustusi. Seda ei muuda ka asjaolu, et kaebaja on naabrina korralduse esemeks olevat kinnistut hooldanud, kasutanud sinna rajatud salvkaevu joogivett ja väljendanud soovi kinnistu erastada või osaleda enampakkumisel. Riigile kuuluva maatüki naabritel ei saa olla õiguspärast ootust, et neil tekiks aja möödudes maatükki kasutades õigus maad erastada. Korraldus ei riiva kaebaja omandi- ega muud kaitstavat õigust. Seega puudub tal kaebeõigus ja menetlus tuleks HKMS § 151 lg 2 p 1 alusel lõpetada. e) Kaebaja on ekslikul seisukohal, et teda tulnuks menetluses käsitada kolmanda isikuna. f) Kastre Vallavalitsus on kontrollinud kolmanda isiku omandiõigust aiamaja vundamendi osas. Esitatud tõendeid arvestades puudus vastustajal kaalumisruum vundamendi omandiõiguse kuuluvuse tõendatuse üle otsustamisel. Samuti ei esinenud ühtegi hoonestusõiguse seadmist keelavat asjaolu. Vastustajal puudus korralduse tegemiseks vajadus saada lisaandmeid, kuna vastustaja oli kaebaja seisukohtadest juba 29.05.2014 alustatud erastamismenetluses kogutud teabe tõttu varasemalt teadlik.
g) Kaebaja teadis vastustaja korduvatest suulistest selgitustest, et tema erastamistaotluse menetlus viibib seoses õigusjärgsete pärijate kindlakstegemisega. h) Korralduse objektiks oleval maatükil asuv aiamaja vundament on rajatis (MaaRS § 6 lg 3 ls 4). Vaidlust ei ole, et kolmas isik on nimetatud aiamaja vundamendi omanik. Vastustaja on kaalutlusõigust teostanud diskretsiooni piire ületamata ja diskretsiooni kuritarvitamata.
7.Halduskohus jättis 31.05.2018. a otsusega (tl 95-99p) kaebuse rahuldamata. a) Halduskohus pidas kaebaja kaebeõigust vähemalt vaieldavaks ja seetõttu asja sisulist läbivaatamist õigeks. b) Kaebaja väidetest tulenevalt peab ta korraldust enda õigusi rikkuvaks põhjusel, et ta ise on esitanud kõnealuse maa erastamiseks avalduse ja näidanud üles järjepidevat huvi maa erastamiseks või enampakkumisel omandamiseks. Kaebaja selgituste kohaselt on ta kahasse teise naabriga pikemat aega hooldanud ja kasutanud kõnealust maatükki. Sellel maal asub ka salvkaev, mille on väidetavalt rajanud kaebajale kuuluva kinnistu eelmine omanik, ning mille vett ta enda sõnul ainuisikuliselt kasutab. Kaebaja väitel anti talle müügitehingu käigus üle ka vallasasjadeks olev salvkaev, samuti kaebaja kinnistu ja xxx piiril asuv püstkoda. Kaebaja väitel on ta nende rajatiste omanik. Taotledes tema kinnistuga piirneva maa erastamist ja liitmist kaebajale koos kaasomanikuga kuuluva maaga MaaRS § 22 lg 13 alusel, on kaebaja märkinud põhjendusena, et piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (taotlus tl 7). c) Vaidlustatud korralduses on vastustaja viidanud Haaslava Vallavalitsuse 29.09.1997. a korraldusele nr 298, millega kinnitati korralduse esemeks oleva xxx maaüksuse pindala 1882 m2 (tl 44). Aianduskooperatiivi „Kalda“ 30.01.1992. a üldkoosoleku protokolli nr 3 (tl 45-45p) järgi on kooperatiivi liige T. Penderi omandusse antud aiamaja vundament, mille kohta on juulis 1992 vormistatud erastatud vara üleandmise akt nr 7 (tl 46p). Vundamendi olemasolu maatükil xxx kajastub ka Tartu maakonnas Haaslava vallas aiandusühistu „Kalda“ maaüksuste jaotamise projektplaanil (tl 48-49). d) Aiamaja vundament on iseseisva muu rajatisena kantud ehitisregistrisse, kust vallasasja omanikuna nähtub praeguse haldusasja kolmas isik (tl 57-57p). Tallinna notar Heli Mõttus poolt 27.09.2017 välja antud pärimistunnistuse nr 2341 (tl 68-68p) järgi on kolmas isik kõikide T. Penderile kuuluvate asjade, esemete, õiguste ja kohustuste pärijaks. e) Asjas ei ole tõendeid tööriistakuuri, salvkaevu ja püstkoja omandiõiguse kohta. Aianduskooperatiivi vara hulgas, mis ülal viidatud dokumentide järgi kolmanda isiku pärandajale omandusse anti, neid nimetatud pole. Nende ehitiste kohta puuduvad kanded ehitisregistris ning nende omandiõigusele pole vastustaja tuginenud ka vaidlustatud korralduses. Kolmanda isiku taotlusel (tl 55) kasutatud sõnastus „hoonestusõiguse seadmist taotlen mulle omandiõiguse alusel kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikule maale. Aiamaja vundament (xxx), tööriistakuur, salvkaev ja suletud siseruumiga puidust püstkoda)“ ei viita millegagi, et kolmas isik või vastustaja käsitanuks neid rajatisi kolmandale isikule kuuluvana. f) Kaebaja ei ole suhtluses vastustajaga ega ka kohtumenetluses esitanud salvkaevu ega püstkoja (mida kaebaja nimetab ka püramiidmajaks) kohta omandiõiguse dokumente. Samuti jääb paljasõnaliseks kaebaja väide, et ta on tagajärjetult püüdnud saavutada vastustajalt nende ehitiste registrisse kandmist (seadustamist). Kaebaja väitel andis salvkaevu ja püstkoja talle Xxx kinnistu omandamisel vallasasjadena üle kinnistu eelmine omanik. Samuti märgib kaebaja, et kaev on ehitatud ajal, mil selleks polnud vaja luba, kuid eelmine omanik on vastustajat teavitanud kaevu rajamisest. Ühtegi tõendit selle kohta pole esitatud ei vastustajale ega kohtule. Ka Maa-amet on 13.03.2018. a kirjas nr 7-1/18/539-5 (tl 83-84) asunud seisukohale, et tegemist on ehitusõiguseta rajatud ehitistega. g) Seega ei ole kohtu hinnangul alust pidada kaebajat isikuks, kellel saanuks tekkida alus maa omandamiseks või kasutamiseks põhjusel, et talle kuuluvad sellel maal hooned või rajatised. Kaebajal puudus õiguslik alus moodustatava Xxx maatüki kasutamiseks. Asjas esitatud tõenditest
ei ilmne, et ka kaebajale kuuluva kinnistu eelmisel omanikul olnuks seaduslik alus maad kasutada, sh sinna midagi ehitada. h) Kaebajal puudus subjektiivne õigus nõuda maa riigi omandisse jätmist ja selle avalikul enampakkumisel võõrandamist. Isegi sellise enampakkumise toimumisel poleks olnud kindlust, et kaebaja enampakkumisel võitjaks osutub ja maa omandada saab. Kaebaja 29.05.2014. a avaldus ei ole avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks talle kuuluva ehitise juurde, mille puhul tulnuks esmalt lahendada erastatava maa suuruse ja piiride küsimus ning seejärel otsustada muud maareformi käigus maa saatust puudutavad küsimused, nt tagastamine õigustatud subjektile (nt RKHKo 01.11.1999, 3-3-1-36-99, p 4). Maareformi loogikaga on kooskõlas, et enne kinnistu võõrandamist munitsipaal- või riigivarana lahendatakse sellel asuva ehitise omaniku maakasutusõiguse küsimus. Vastustaja selgitus, et ehitise peremehetuks tunnistamise ja seejärel maa munitsipaalomandisse mineku korral võidaks vara ka otsustuskorras müüa, kui see seondub naaberkinnistuga (Haaslava valla e-kiri, tl 10-10p), ei saanud luua kaebajale õigustatud ootust. i) Kaebaja 29.05.2014. a maa erastamise taotluse osas ei ole kohtule teadaolevalt haldusakti tunnustega kirjalikku dokumenti, millega oleks keeldutud erastamistaotlust rahuldamast. Ka taotletud haldusakti andmata jätmise kohta (sh erastamistaotluse rahuldamisest keeldumisel) antakse haldusakt (HMS § 43 lg 2).Vastustaja märkis 09.04.2018. a vastuses kaebusele (tl 35-37, p 2.5), et kaebajale on korduvalt selgitatud, et tema taotlus maa erastamiseks jääb rahuldamata. Vastustaja kinnitas 18.04.2018. a vastuses kaebaja teabenõudele, et kaebaja 29.05.2014. a avaldusele on vastatud suuliselt (tl 79). Mistahes suulised selgitused ei asenda taotluse lahendamiseks antavat haldusakti. Kaebaja avalduse nõuetekohase lahendamisega viivitamine võib olla küll iseenesest õigusvastane, kuid see asjaolu ei saa olla määrav kaebaja kaebeõiguse olemasolu seisukohast praeguses asjas. Kaebajal on olnud võimalus nõuda taotluse lahendamist kohustamisnõudega või taotleda viivituse õigusvastasuse tuvastamist. Vastustaja on kaebajale selgitanud, et ootab pärimismenetluse tulemust (e-kirjad tl 10-10p). j) Kaebaja 29.05.2014. a avalduse (tl 7) kohaselt on ta taotlenud piirneva maa erastamist ja kaebajale koos teise kaasomanikuga kuuluva kinnistuga liitmist põhjusel, et taotleja arvates pole piirneval maal (moodustatav Xxx maaüksus) võimalik moodustada eraldi kasutatavat kinnisasja. Arvestades maatüki suurust (1882 m2 ) ja selle kaardimaterjalilt nähtavat kuju (tl 5) ei ole alust pidada vaidlustatud korralduse esemeks olevat maatükki iseseisva kasutusvõimaluseta maatükiks MaaRS § 22 lg 13 tähenduses. Aiandusühistus maaüksuste plaanilt (tl 48p-49) ilmneb, et kaebajale ja kaasomanikule kuuluv xxx kinnistu on vaid 100 m2 suurem kui Xxx maaüksus (vastavalt 1980 ja 1882 m2) ning 1882 m2 ei ole kohtu hinnangul sellises suurusjärgus maatükk, mille iseseisvat kasutust oleks põhjust välistada ja pidada maakorralduslikult ebaotstarbekaks. Seega ei ole põhjust arvata, et kaebajal oleks kõrvalasuva maatüki kuju ja suurust arvestades saanud tekkida õigustatud ootus, et iseseisva kasutusvõimaluse puudumise tõttu oleks ainus mõistlik lahendus selle maatüki kaebaja maaga liitmine. Muid erastamise aluseid ei ole kaebaja avalduses välja toonud. k) Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust maa erastamise suhtes ka asjaolust, et koos teise naabriga oli ta riigile kuuluvat kinnisasja õigusliku aluseta omaalgatuslikult hooldanud ja kasutanud. Kehtivast õigusest ei tulene aluseid, mis võimaldaksid kirjeldatud olukorras luua maa kasutajale, kes teeb seda ilma mistahes õigusliku aluseta, mingeid eeliseid selle maa omandamisel. MaaRS eesmärki (§ 2) arvestades ei saanud kaebajal tekkida ka ootust, et maareformi käigus ei võetaks arvesse naabruses asuval maatükil asuva vundamendi omaniku õigust maa omandamiseks või muul õiguspärasel alusel kasutamiseks. l) Kaebaja väitel ei saanud aianduskooperatiivi üldkoosoleku otsusega tekkida omandiõigust krundil asuvale vundamendile. Seaduse „Aiandus- ja suvilakooperatiivide vara erastamise kohta“ (RT 1992, 28, 371) §-de 3 ja 4 kohaselt võis kooperatiivi liikmele (erastamise subjekt) erastada kooperatiivi vara, sh hooneid ja rajatisi. Erastamise subjektiks oleva kooperatiivi liikme kasutuses olnud vara (aiamaja või suvila ja muud hooned ning rajatised) erastati tasuta natuuras eraomandusse andmise teel (§ 5 lg 1). Seega ei saa nõustuda kaebaja väitega, et omandiõigus ei
saanud tekkida aianduskooperatiivi otsusest. Sarnaselt kõnealuse vundamendi eraomandusse andmisele anti eraomandusse ka aianduskooperatiivi varaks olnud aiamajad ja ka kaebaja praegusel kinnistul asunud pooleliolev ajamaja (tl 45-45p). Kohtule jääb arusaamatuks kaebaja kahtlus vara üleandmise aktis nr 7 nimetatud ja hiljem looduses tuvastatud vundamendi samasuse osas (kaebaja täiendav seisukoht p.2.4.3, tl 77). m) Vaidlustatud korraldusega hõlmatud maal asub salvkaev (vt ka fotod tl 40p-41). Kaebaja on kasutanud kaevu oma majapidamise veega varustamiseks. Kaebaja ei ole korraldust vaidlustanud mitte argumendil, et ehitis(t)e teenindamiseks vajalik maa on määratud liiga suures ulatuses ning et ta soostuks korraldusega, kui see ei hõlmaks kaevu. Kaebaja taotlusest vastustajale ja kaebusest kohtule ilmneb, et kaebaja huvi on kogu maatüki erastamine ning ta ei nõustu üldse kolmanda isiku kasuks hoonestusõiguse seadmisega – kaebaja väidab korraldust vaidlustades, et kõrvalasuvat maatükki poleks võimalik iseseisvalt kasutada, ning märgib asjaolu, et ta juba hooldab ja kasutab seda maad ning on pikka aega ilmutanud huvi selle maa omandamise vastu. Samuti seab kaebaja kahtluse alla omandiõiguse tekkimise vundamendile ning selle käsitamise ehitisena, mille puhul üldse saab hoonestusõigust seada. n) Kinnistusraamatu andmetel on kaebaja Xxx kinnisasja omanik ning pole vaidlust, et kaev ei asu sellel kinnisasjal. Olukorras, kus kaebaja pole kaevu omandiõigust tõendanud, ei saa pelgalt asjaolu, et selle kaudu tagatakse kaebaja majapidamise veega varustamine, luua eeldust kaevu aluse või ümbritseva maa omandamiseks. Liiatigi ei annaks see asjaolu õigust kogu maatüki omandamiseks, kui samal maal asub teisele isikule kuuluvaid ehitisi. Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ p 7 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekus ära märkida maad läbiv teise isiku omandis olevale või omandisse antavale kinnisasjale juurdepääsuks vajalik tee. o) Muude võrgustike või rajatiste (sh veevarustus) äramärkimist viidatud kord ette ei näe. Kaev on trassiga majaga ühendatud (kaebaja 07.02.2017 e-kiri, tl 10p), mistõttu ei välista kaevu ja osaliselt ka trassi paiknemine eelduslikult kolmanda isiku kasutuses oleval maal kaebaja majapidamises kaevuvee kasutamist. Hoonestusõiguse seadmisel on võimalik kohaldada vastavaid kinnisasja kitsendusi (asjaõigusseaduse (AÕS) § 158). Maa-ameti kirjeldatud võimalus (tl 83-83p), et hoonestusõiguse seadmisel jäetaks ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulgast välja kaevu ja trassi alune maa ning tekiks võimalus selle osa erastamiseks MaaRS § 22 lg 1 3 alusel, ei ole ainus õiguslik võimalus kaevu jätkuvaks kasutamiseks. Vastustaja täiendavast seisukohast (tl 90-93) on vastustaja seda varianti ka kaalunud. p) Halduskohtu hinnangul ei loonud kaebeõigust ka kaebaja väide tema ja kolmanda isiku ebavõrdsest kohtlemisest. Kaebaja ei ole kolmanda isikuga võrreldes samasuguses olukorras. Halduskohus möönis, et naabruses asuva(t)e ehitis(t)e teenindamiseks vajaliku maa ligikaudse suuruse kindlaksmääramise menetluses oleks naaberkinnistu omanike teavitamine hea halduse põhimõttega kooskõlas. Kaebaja kaasamine ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ja hoonestusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise menetluses olnuks korrektne olukorras, kus vastustajale oli teada, et kaebaja avaldus kõnealuse maa erastamiseks on lahendamata ning et kaebaja kasutab sellel maal asuvat kaevu. Samas leidis halduskohus, et ka kaebaja kaasamine haldusmenetlusse või tema täiendav ärakuulamine menetluses ei saaks ülaltoodud põhjendusi arvestades viia järeldusele kaebeõiguse olemasolust. Kaebaja on olnud asjas esitatud e-kirjadest nähtuvalt siiski teadlik, et Xxx maal asuva vundamendi osas on väljaselgitamisel õigusjärgsed omanikud (pärijad) (tl 10-10p). q) Kuna halduskohtu hinnangul puudus kaebajal kaebeõigus Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017.a korralduse nr 60 vaidlustamiseks, ei analüüsinud halduskohus põhjalikumalt menetlusosaliste väiteid vaidlustatud korralduse õiguspärasuse kohta.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.Kaebaja esitas halduskohtu otsuse peale 29.06.2018 apellatsioonkaebuse (tl 104-107), milles palub halduskohtu otsuse tühistada ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. a) Hoonestusõiguse seadmine kolmanda isiku kasuks puudutab kaebaja õigusi peamiselt seetõttu, hoonestusõiguse aluseks oleval maatükil asub salvkaev, millest kaebaja majapidamine saab eluks vajalikku veevarustust. Kaevu on ehitanud eelnev kinnistu omanik. Kaevu ehitamise ajal puudus vajadus ning kohustus esitada kaevu ehitamiseks taotlust, saada ehitamiseks konkreetset luba või täita muid olulisi dokumente. Vastustaja haldusorganina ei teinud midagi selleks, et tuvastada salvkaevu omandiõiguse kuuluvus. b) Vastustaja ei ole kaebajat haldusmenetlusse kaasanud, kuigi oleks pidanud seda tegema, kuna hoonestusõiguse realiseerimine kolmanda isiku poolt võib riivata kaebaja õigusi ja võimalusi kaevu kasutamiseks. Vastustaja oli kõikidest Xxx kinnistu kohta käivatest asjaoludest teadlik. c) Vastustaja on haldusmenetlust läbi viies käitunud sõnamurdlikult, s.t on algselt andnud mõista, et lahendatakse kaevu küsimus, kuid hiljem käitunud hoopis vastupidiselt. d) Halduskohus tähtsustas üle ehitisregistri andmeid, millel on üldjuhul vaid informatiivne ja statistiline tähendus. See, et kolmas isik on kantud aiamaja vundamendi omanikuna ehitisregistrisse, ei oma mingisugust õiguslikku tähendust. e) Maa-amet on oma 13.03.2018. a selgituses teinud vastustajale ettepaneku viia kaevu ja veetrassi aluse maa osas maareform läbi MaaRS § 22 lg 13 alusel erastamise teel. Vastustaja pole vaidlusaluses haldusaktis ühegi sõnaga põhjendanud, miks ta Maa-ameti seisukohaga ei nõustu. f) Hoonestusõiguse seadmisel oleks võimalik kohaldada vastavaid kinnisasja kitsendusi (AÕS § 158), mis oleks kaebajale taganud kindluse, et kolmanda isiku kasutuses oleval maal asuvat salvkaevu on kaebajal ka edaspidi võimalik ilma takistusteta kasutada. Käesoleval juhul kaevu takistusteta kasutamine enam kindel ei ole. g) Kaebajale jääb arusaamatuks, kuidas sai vastustaja kaaluda Maa-ameti ettepanekut, kui viimane tehti vastustajale 13.03.2018, kuid vaidlusalune haldusakt on vastustaja poolt välja antud 06.12.2017 ehk kolm kuud enne Maa-ameti poolt sisulise ettepaneku tegemist. h) Vastustaja ei käsitle kordagi asjaolu, et Xxx maatüki vastu on huvi üles näidanud ka kaebaja. Kaebaja sellekohased taotlused on jäetud lahendamata, kaebajale pole asjaolusid selgitatud ega põhjendatud otsuste täpsemat sisu. Haldusorgan on tähelepanu pööranud üksnes pärimismenetlusele. Väide, et kaebajat teavitati kõikidest asjaoludest suuliselt, on vale. i) Vaidlusalune haldusakt on kaalutlusvigadega ja jäetud täiesti motiveerimata. Käesoleval juhul ei nähtu vaidlusalusest haldusaktist muuhulgas ühtegi põhjendust selle kohta, kas tekkinud probleemi lahendamiseks oli see ainuvõimalik lahendus. Vastustaja pole kaalunud seda, kas 1900 m2 osas riigimaale hoonestusõiguse seadmine on vähim vajalik maa suurus aiamaja vundamendi jaoks. Kaebaja tugineb MaaRS § 6 lg-le 33 ja leiab, et vastustaja oleks pidanud vähemalt põhjendama, miks ei ole võimalik osa vaidlusalusest maast anda kaebajale kuuluva ehitise teenindamiseks. j) Kaebaja leiab, et aiamaja lagunenud vundament ei ole käsitletav ehitisena MaaRS § 6 lg 31 mõttes ja seetõttu ei oleks vastustaja saanud lubada hoonestusõigust riigimaale seada. k) Halduskohus jättis selgeks tegemata, mis on kaebaja tegelik eesmärk. Ilmselgelt on kaebuse ning ka varasema maa erastamise soovi avaldamise aluseks olnud asjaolu, et Xxx maatükil asub kaebaja majapidamise toimimiseks vajalik kaev. Kohtuotsusest ei nähtu kordagi, et halduskohus oleks ise teinud mõistlikke pingutusi asjas oluliste tõendite väljaselgitamiseks või täitnud selgitamiskohustust kaebaja suhtes, kes käesoleval juhul on esimeses astmes ennast ise esindanud ning seetõttu olnud ka oluliselt nõrgem osapool. l) Kaebaja esitas taotluse kogu maa erastamiseks, sest ei teadnud, et tegemist võib olla olukorraga, kus maatükile pretendeerivad õigusjärgsed pärijad.
9.Kastre vald palub vastuses apellatsioonkaebusele (tl 130-133) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. a) Kõne all oleva korralduse näol ei ole tegemist kaebajat koormava haldusaktiga ning kaebaja ei ole selle adressaadiks. See, et kaebaja on ise taotlenud kinnistu Xxx erastamist, ei tähenda seda, et tegemist on haldusaktiga, mis on kolmanda isiku suhtes soodus ning kaebaja suhtes koormav. b) Kaebajale ei anna maaüksuse erastamiseks õigust sellel paiknev kaev, mida ta kasutab, ega ka püstkoda, kuna haldusmenetluse ega kohtumenetluse käigus ei ole tuvastatud ega tõendatud kaebaja omandiõigust. Kuna kaebajal puudub erastamistaotluse esitamisega õiguspärane ootus Xxx erastamiseks, siis ei ole käesolevas kohtumenetluses käsitletav korraldus kaebaja õigusi riivav haldusakt. Seega puudub kaebajal kaebeõigus Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korralduse nr 60 vaidlustamiseks. c) Kaebaja taotlus on registreeritud vastustaja dokumendiregistris, kuid ei ole registreeritud vastustaja vastus. Vallavalitsuse maa- ja ehitusnõunik suhtles ja vastas kaebajale suuliselt. Kaebaja väide, et kõigi toimunud vestluste ja kohtumiste käigus ei käsitletud käesolevat teemat, vaid hoopis muid küsimusi, ja kaebaja ei saanud vastuseid oma küsimustele, ei vasta tõele. d) Vastutajal puudub informatsioon, kes on eelpoolmainitud kaevu ehitanud. Xxx asuva salvkaevu seisund viitab sellele, et maapealne rõngas on ehitatud palju hiljem, kui oli väljastatud kasutusluba üksikelamule Xxx. e) Kastre Vallavalitsus ei saa nõustuda Maa-ameti selgituskirjas eelviimases lõigus oleva väitega, et kaevu alune maa jäetakse riigi omandisse ja seatakse sellele hoonestusõigus või erastatakse maa isikule, kes ei ole kaevu omanik. Eelnevalt Maa-amet märkis, et oli tuvastatud, et Xxx kaasomanikud ei ole esitanud dokumente, mis tõestaksid omandiõigust salvkaevule. Seega ei ole tõestatud, et Xxx kaasomanikud omavad salvkaevule omandiõigust. Kaebaja oli teadlik enne kinnistu Xxx ostmist, et salvkaev asub võõral kinnistul. Kui anda reformimata maale ebaseaduslikult ehitatud ehitise alusel luba erastada tervenisti või osaliselt kinnistu, looks see olukorra, kus seda hakatakse ebaseaduslikult ära kasutama. f) Vastustaja ei soovi jätta Kitsekülas Xxx kaasomanikke ilma joogiveeta ja on soovitanud leida kompromiss isikuga, kelle kasuks on hoonestusõigus seatud. Antud kompromissi leidmiseks peavad Xxx kaasomanikud omal initsiatiivil pöörduma kolmanda isiku poole. Vastustaja omalt poolt on suhelnud kolmanda isikuga ja seletanud tekkinud olukorda. Kolmas isik on oma seisukohtades märkinud, et on nõus sõlmima kompromisse kaebajaga salvkaevu kasutamise osas.
10.Kolmas isik palub apellatsioonimenetluses esitatud seisukohas (tl 125-127) jätta kaebus rahuldamata. a) Kaebaja pole ka apellatsioonkaebusega esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks tema omandiõigust kaevule. b) Ehitusregistris kaevu olemasolu kohta andmed puuduvad, muid omandiõigusele viitavaid tõendeid ei ole. Haldusorgan võis eeldada, et vaid kaebajal on omandiõigust tõendavatele dokumentidele juurdepääs. Kuna kaebaja ei ole omandiõigust tõendavaid dokumente esitanud, annab see piisava aluse arvata, et ei neid eksisteerigi. c) Pelgalt oma kujutletava õiguse realiseerimiseks ei ole kohtulikku kaitset ette nähtud. Salvkaevu näol on tegemist ehitusõiguseta võõrale maale rajatud ehitisega, mis ei ole kaebaja omandis. Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust korralduse aluseks oleva maaüksuse erastamiseks. Kolmandat isikut soodustav haldusakt ei saanud seega kaebaja õigusi kuidagi riivata. d) Põhjendus ei olnud HMS § 56 lg 4 kohaselt vajalik. e) Vastustaja on Maa-ameti kirjaga tutvunud ja selles toodud ettepanekut analüüsinud. Maaametil ei ole alust vaidlusalusel maaüksusel paikneva salvkaevu omandi küsimuses seisukohta võtta ning kui seda on tehtud, siis ilmselgelt on see ekslik.
f) Vastustaja kaalutlusõigus oli korraldust tehes piiratud, kuivõrd kolmas isik oli esitanud kaalukad tõendid omandiõiguse olemasolu kohta aiamaja vundamendi osas ja ühtegi hoonestusõiguse seadmist keelavat asjaolu ei esinenud. Haldusorgan oli seega kohustatud hoonestusõiguse kolmanda isiku kasuks seadma. g) Kaebaja on esitanud vastustajale 29.05.2014 taotluse, millega nõuab kogu maa erastamist ning teistsugust nõuet ei nähtu ka 23.01.2018. a halduskohtule esitatud kaebusest. Apellatsioonkaebuses heidab kaebaja halduskohtule sisuliselt ette, et kohus pole kaebaja tegelikku tahet välja selgitanud. Menetluse käigus on kaebaja selge tahtena välja paistnud tema huvi erastada kogu kinnistu, millel asub tema poolt kasutatav salvkaev. Seda saab lisaks kaebaja enda taotlustele ja seisukohtadele välja lugeda ka sellest, et kaebaja polnud nõus kolmanda isikuga salvkaevu kasutamise osas kohtuväliselt läbirääkimisi pidama. h) Kui kaebaja tegelik tahe on tõepoolest kasutada kinnistul asuvat kaevu, siis on see võimalik lahendada vastava servituudi seadmisega. Kolmas isik on vastavasisulise ettepaneku kaebuse esitajale ka teinud ja jääb selle juurde. Seega on kaebaja sisuline eesmärk võimalik saavutada kohtumenetluseta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja saadab asja uueks arutamiseks halduskohtule.
12.Esmalt teeb ringkonnakohus kindlaks kaebaja subjektiivse õiguse (I), käsitleb seejärel keskseid korralduse nr 60 õiguspärasuse küsimusi (II) ning lahendab lõpuks apellatsioonkaebuse
(III).
I
13.HKMS § 44 lg 1 järgi võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Riigikohtu tõlgenduse järgi tähendab see, et kaebeõiguse eelduseks on kaebaja õiguse võimalik riive, mitte õiguse rikkumine, ning et ka väheintensiivsed õiguste riived on halduskohtus vaidlustatavad (RKHKm 04.10.2017, 3-17-505, p 9). Sellest tulenevalt tuleb kaebeõiguse jaatamiseks pidada piisavaks, kui Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korraldus nr 60 riivab kaebaja õigusi.
14.Käesoleval juhtumil on kaebaja esitanud 2014. aastal taotluse tema kinnisasjaga (katastritunnus xxx) piirneva maaüksuse, mis kujutab endast reformimata riigimaad ja mida käesolevas asjas nimetatakse ka Kastre vallas Kitsekülas asuvaks Xxx maaüksuseks, erastamiseks ja liitmiseks kaebaja kinnisasjaga. Nimetatud maaüksus on seesama maaüksus, mille osas andis Kastre Vallavalitsus 06.12.2017. a korraldusega nr 60 nõusoleku riigimaale hoonestusõiguse seadmiseks kolmanda isiku kasuks. Käesoleva kaasuse eripäraks on see, et ühe ja sama maaüksuse kohta on esitatud kaks konkureerivat ja teineteist välistavat taotlust. Näiteks on Riigikohus üldistatult leidnud, et mitme esitatud taotluse korral on maareformi läbiviijal kohustus võtta seisukoht ka nende esitatud konkureerivate taotluste osas, mis ei leidnud rahuldamist (RKHKo 09.06.2008, 3-3-1-17-08).
15.Halduskohus on asunud seisukohale, et kaebajal puudub kaebeõigus korralduse nr 60 vaidlustamiseks, kuna see ei mõjuta kuidagi kaebaja õigusi. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Maareformi seaduse erinevad meetmed – tagastamine, munitsipaliseerimine, riigi omandisse jätmine, erastamine – on olenevalt konkreetse kaasuse asjaoludest omavahel hierarhilises suhtes. Näiteks on Riigikohus märkinud, et maareformi eesmärk on eeskätt õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine, millest maa riigi omandisse jätmine moodustab erandi (RKHKo 11.12.2006,
3-3-1-61-06, p 21; 05.03.2007, 3-3-1-102-06, p 20). Sellest saab järeldada, et tagastamisel on kõrgem järk kui maa riigi omandisse jätmisel. Teisalt on Riigikohus toonud välja, et maa reservmaana riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle erastamise ees juriidilisele isikule (RKHKo 17.09.2008, 3-3-1-39-08, p 9). Viidatud kaasuses oli maa reservmaana riigi omandisse jätmisel kõrgem järk kui selle erastamisel juriidilisele isikule. Praegusel juhtumil konkureerivad taotlus maa erastamiseks kinnisasjaga liitmiseks ja taotlus hoonestusõiguse seadmiseks, millega kaasneks maa riigi omandisse jätmine. Ringkonnakohus leiab, et juhul, kui kolmandal isikul on õigus hoonestusõiguse seadmisele põhjusel, et vaidlusalusel maaüksusel asub talle kuuluv ehitis, siis tuleb eelisjärjekorras hoonestusõigus kolmanda isiku kasuks seada ja maa riigi omandisse jätta (MaaRS § 29, § 31 lg 1 p 10, § 351). Sellisel juhtumil ei ole vastustajal võimalik kaebaja erastamistaotlust rahuldada, kuna riik on otsustanud seada maale hoonestusõigus ja jätta see riigi omandisse. Kui aga peaks selguma, et kolmandal isikul siiski puudub mingil põhjusel õigus hoonestusõiguse seadmiseks, ja järelikult ei saa vaidlusalusele maale hoonestusõigust seada, siis võib osutuda võimalikuks vaidlusalune maa kehtiva õiguse alusel kaebaja või mõne kolmanda isiku kinnisasja juurde liitmiseks erastada. Sellest tulenevalt peab kaebajal olema õigus lasta kolmanda isiku kasuks hoonestusõiguse seadmises menetluses tehtavad lõplikku mõju omavad otsused kohtulikult üle kontrollida.
16.Eelnevast tulenevalt riivab Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korraldus nr 60 kaebaja õigusi ning järelikult on kaebajal kaebeõigus HKMS § 44 lg 1 mõttes. II
17.Korraldus nr 60 on hoonestusõiguse seadmise ja maa riigi omandisse jätmise menetluses eelhaldusaktiks. Eelhaldusakt on kohtus iseseisvalt vaidlustav, kui sellega tehakse õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omav asjaolu või määratakse muul moel osaliselt kindlaks lõpliku haldusakti sisu. Riigikohus on leidnud, et eelhaldusakti vaidlustamine enne lõplikku akti on vajalik siis, kui eelhaldusaktiga on vältimatult kindlaks määratud ka lõpliku haldusakti sisu, ning et otsustada, kas ja millal oli kaebajal võimalik leida, et eelhaldusakt rikub tema õigusi või piirab tema vabadusi, tuleb vajadusel hinnata muuhulgas ka vastava haldusmenetluse keerukust (RKHKo 15.10.2002, 3-3-1-48-02, p 8, 9). Vaid siis, kui eelhaldusakt ei tee õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid ega määra ka muul moel osaliselt kindlaks lõpliku haldusakti sisu, ei ole see iseseisvalt vaidlustatav.
18.Kastre Vallavalitsus on korraldusega nr 60 andnud nõusoleku hoonestusõiguse seadmiseks vaidlusalusele maaüksusele. Täpsemalt on korralduse nr 60 resolutiivosal viis punkti. Esimese punktiga määras vastustaja Kastre vallas Kitsekülas asuva, kolmanda isiku omandis oleva aiamaja vundamendi ja selle vahetus läheduses paiknevate ehitiste (tööriistakuur, salvkaev ja suletud siseruumiga puidust püstkoda) teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 1900 m2. Teise punktiga määras vastustaja moodustatava katastriüksuse lähiaadressiks Xxx ja sihtotstarbeks elamumaa (001; E). Kolmanda punktiga nõustus vastustaja hoonestusõiguse seadmisega riigimaale korralduses nimetatud tingimustel 10 aastaks. Neljanda punktiga määras vastustaja, et korraldus jõustub kolmandale isikule teatavaks tegemisest. Viienda punktiga selgitas vastustaja korralduse vaidlustamisvõimalusi. Selleks, et teha kindlaks, kas nende punktidega on midagi lõplikult otsustatud, tuleb teha selgeks kohaliku omavalitsuse ülesanded ja pädevused antud menetluses.
19.MaaRS § 351 lg 13 ls 1 sätestas kuni 31.12.2017 kehtinud redaktsioonis, et hoonestusõigus seatakse maa asukohajärgse maavanema otsuse alusel. Samuti sätestas kuni 31.12.2017 kehtinud Vabariigi Valitsuse 05.06.2014. a määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (määrus nr 74) § 2 ls 1, et riiki kinnisasja
omanikuna esindab maa asukohajärgne maavanem, kes otsustab hoonestusõiguse seadmise ja määrab hoonestusõiguse tingimused. Alates 01.01.2018 on riigimaale hoonestusõiguse seadmise pädevus samade normide alusel Maa-ametil. Pädevus otsustada maa riigi omandisse jätmist on Vabariigi Valitsuse 03.09.1996. a määrusega nr 226 kinnitatud „Maa riigi omandisse jätmise korra“ p 5 alap 7 koosmõjus MaaRS § 31 lg 1 p 10 alusel samuti Maa-ametil.
20.Määruse nr 74 §-d 5 ja 6 sätestavad kohaliku omavalitsuse ülesanded. Määruse nr 74 § 5 järgi on kohaliku omavalitsuse ülesandeks teha hoonestusõiguse seadmiseks vajalikke eeltoiminguid. Määruse nr 74 § 5 lg 2 järgi valla- või linnavalitsus eeltoimingute käigus 1) kontrollib ehitise vastavust maareformi seaduses sätestatud nõuetele, 2) kontrollib ehitise omandiõigust ja kogub selle kohta vajalikud dokumendid, 3) määrab vastavalt määrusele nr 144 kindlaks ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid, 4) selgitab välja ehitise eeldatava püsimise aja ja 5) määrab maaüksusele koha-aadressi ja sihtotstarbe. Määruse nr 74 § 6 lg 1 kohaselt teeb valla- või linnavalitsus otsuse hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse kohta, näidates ära ehitise nimetuse ja selle kasutamise otstarbe ning andmed ehitise omaniku kohta, kirjeldades maaüksusega seotud varasemaid maareformi toiminguid ning määrates: 1) ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid, 2) maa maksustamishinna, 3) ehitise eeldatava püsimise aja, 4) koha-aadressi, 5) sihtotstarbe ja 6) muud tingimused. Kuigi Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korralduses nr 60 ei sisaldu enamikku määruse nr 74 § 5 lg-s 2 ja § 6 lg-s 1 ettenähtud punktidest, siis mõjub see Maa-ametile ometi kohaliku omavalitsuse poolse kinnitusena, et kõik eeltoodud asjaolud on kas kindlaks määratud või kontrollitud ja õiguspärased. Sellest tulenevalt saab Maa-amet käsitada korraldust nr 60 iseäranis kui kinnitust, et ehitis vastab MaaRS nõuetele, et selle teenindamiseks vajalik maa on õigesti määratud ja et puuduvad muud takistused hoonestusõiguse seadmiseks kolmanda isiku taotletud ulatuses.
21.Riigikohus on leidnud, et erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust veel lõplikult; samas on ettepanek aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud (RKHKo 16.11.2006, 3-3-1-78-06, p 12). Ka käesoleval juhul on Kastre Vallavalitsuse 06.12.2017. a korraldus nr 60 aluseks katastriüksuse moodustamisele. Eeltoodud põhjusel oli korraldus kohtus vaidlustatav ja halduskohtus pidi kontrollima vastavate kaalutluste olemasolu ning põhjendatust. Sellest tulenevalt tuleb halduskohtul antud asja uuel arutamisel esmalt kontrollida, kas vaidlusalusel maaüksusel asuv ehitis vastab MaaRS nõuetele. Seejärel on iseäranis oluline välja selgitada, kas ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus on õigesti määratud.
22.Kuna halduskohus eeltoodud küsimustes seisukohta ei võtnud, tuleb saata asi HKMS § 199 lg 2 p 2 alusel halduskohtule uueks arutamiseks. III
23.Kokkuvõttes rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja saadab asja uueks arutamiseks halduskohtule.
24.HKMS § 109 lg 4 näeb ette, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust. HKMS § 201 lg 2 sätestab, et kui ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja ei saada asja halduskohtule uueks läbivaatamiseks, siis tuleb tal uue lahendi tegemisel võtta seisukoht kõikide väidete ja vastuväidete ning menetlusküsimuste kohta, mille kohta peaks seisukoha võtma halduskohus. Nende sätete koosmõjust tuleneb, et kui ringkonnakohus saadab asja halduskohtule uueks
läbivaatamiseks, siis ei võta ringkonnakohus seisukohta menetluskulude jaotuse osas, vaid seda teeb halduskohus uues otsuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.