Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-19-538

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

projekteerimistingimuste

Tallinna Linnavolikogu jättis 02.12.2010 otsusega nr 292 kehtestamata Nafta tn 6a ja lähiala detailplaneeringu (DP) muu hulgas põhjusel, et selle lahendus ei vastanud avalikele huvidele ega kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiisis toodud lahendust (krundi täisehitus, maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal, hoonestamata krundiosale kavandatud juurdeehitise suurus jne) ei ole võrreldes kehtestamata jäetud DP lahendusega oluliselt muudetud. Täidetud ei ole planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused, mille esinemisel võib lubada DP koostamise kohustuse korral DP-d koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised. Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi kohta antud kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks vajalikke tingimusi. Samuti ei sobitu Nafta tn 6a garaaži juurdeehitis mahuliselt väljakujunenud keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadi, ületades oluliselt piirkonna kruntide iseloomulikku täisehitusprotsenti (piirkonnale iseloomulik kruntide täisehitus on ligikaudu 40%, kuid taotluse kohaselt soovitakse krundi täisehituseks ca 80%). Eskiisis kavandatud hoone (garaaž ja sellega plokistatav elamu) ehitisealune pindala ei ole piirkonnale iseloomuliku suurusega. Soovitud hoone kõrgus, s.o 5 maapealset korrust koos sellele lisanduva väikesemahulise katusele pääsuga ei ole vaadeldavas kvartalis tüüpiline, arvestades hoone asukohta õuealal (valdav osa vaadeldavas kvartalis asuvatest hoonetest on kuni 4 maapealse korrusega). Taotletud lahenduse alusel ei ole kinnistul võimalik tagada Narva maantee, Petrooleumi tänava, Nafta tänava ja Filmi tänava vahelises kvartalis iseloomulikku maapinnaga ühendatud haljastuse osakaalu, mis on enamikel elamumaa ning äri- ja elamumaa sihtotstarbega kruntidel vähemalt 20% kruntide pinnast. Esitatud linnaehituslik lahendus (väga suur krundi täisehituse protsent ning haljastus on kavandatud üksnes pooleldi maa-aluse garaaži katusele) ei ole piirkonnale iseloomulik. Eskiisis kavandatu ei ole kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringuga „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutustingimuste määramine“ (miljööalade teemaplaneering), kuna ei moodusta suuruselt sujuvat üleminekut miljööala hoonestusele ning mõjub liiga massiivsena. Nafta tn 6a kinnistu asub Narva mnt 51 asuva sakraalehitise (Metodisti kiriku) vahetus läheduses ja oluline on säilitada ühiskondliku ehitise dominantsus kaugvaates. Äärmiselt sobimatu on vaade Tuukri tänavalt mõjuka sakraalhoone vahetus läheduses ja selle foonina.

2(8)

3-19-538

Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Ehitusõiguse andmine nii DP kui projekteerimistingimuste menetluses on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, sealjuures on ruumiline planeerimine oma haldusterritooriumi kohaliku omavalitsuse autonoomiasse kuuluv küsimus. Kohalikul omavalitsusel on oma territooriumi ruumilise planeerimisel ja selle kaudu eelduste loomisel ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujundamisel väga suur kaalutlusruum. 3(8)

3-19-538 PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi andmisest keeldumise aluseks on see, kui taotletav ehitusõigus ei vasta erandi andmise eeldustele. Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi kohta antud kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks vajalikke tingimusi. TLPA juhataja 08.06.2017 kirjades on tõdetud, et suuruselt, kujult ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda sobimatu ning piirkonna hoonestuslaadiga mitte kooskõlas oleva juurdeehitise kavandamiseks projekteerimistingimusi koostada võimalik ei ole.

3-19-538 kinnistud. Tallinna Keskkonnaamet on seadnud tingimuseks, et maapinnaga ühenduses oleva haljastuse osakaal krundi pindalast peab olema vähemalt 20%. Tallinna Keskkonnaamet on kinnistu haljastuse protsendi määramisel lähtunud sellest, et nii ranna-ala üldplaneeringu alal kui ka Kadrioru miljööalal on nõutud haljastuse osatähtsus 30%, sh Kadrioru miljööalal peab kõrghaljastus moodustama 20% kinnistu pinnast. Samuti on arvestatud, et tavapärane praktika uute ning rekonstrueeritavate elamutega kruntide puhul on tagada kinnistutel vähemalt 30% maaga ühendatud haljastuse osakaal. Krundil oli enne 2016. aastat oluliselt suurem haljasala, mis on kinnistu omanike poolt likvideeritud ja mida on võimalik taastada. Katusehaljastus ei asenda Tallinna Keskkonnaameti ja TLPA selgituste kohaselt loodusliku maapinnaga ühendatud täisväärtuslikku haljastust. TLPA võis tugineda miljööalade teemaplaneeringule vaatamata sellele, et vaidlusalune kinnistu jääb teemaplaneeringu alalt välja. Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirjas on üldpõhimõtete all välja toodud, et miljööväärtusega hoonestusaladega vahetult piirnevatel aladel peab ehitustegevusel arvestama sujuvat üleminekut miljööväärtusega hoonestusalade mahtudele (vt p 2.3). Naaberkinnistud Narva mnt 55 ja Narva mnt 55a jäävad Kadrioru miljööalale. Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 292 jäeti Nafta tn 6a ja lähiala DP kehtestamata. Selles otsuses on muu hulgas märgitud, et DP lahendus ei vasta avalikele huvidele ega kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Nimetatud otsuse seletuskirja kohaselt on ainult Nafta tn 6a hoonete (garaažide) lammutamisel võimalik lahendada juurdepääs hoonetele ja planeerida elamu juurde vajalik rekreatsiooniala ning kavandada heade proportsioonide ja esteetilise väljanägemisega ümbrusse sobiv hoonestus. Seega oli DP kehtestamata jätmise ajendiks taotletud planeeringulahenduse sobimatus. Asjaolu, et kunagi on kaebaja soovitud DP vastu võetud, ei saa tekitada õiguspärast ootust tulevikus samalaadset linnaehituslikku lahendust lubavate projekteerimistingimuste väljastamiseks. Vastustaja ei ole projekteerimistingimuste taotluse lahendamisega põhjendamatult venitanud. Vaidlustatud otsuse õiguspärasust ei puuduta väidetavalt ehitisregistris mingite dokumentide kajastamata jätmine.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-19-538 kiriku vaatelisust varjab juba Nafta 6 pikk ja kõrge elamu. Varasematel aastatel oli kiriku torn kaugvaates vaadeldav Pirita teelt, kuid nüüd see torn sulandub tema taha jäävate linna kõrgemate hoonete kontuuri. Nafta 6a kavandatud hoone on paigutatud krundile nii, et eraldab Petrooleumi tn 4 tanklast väljasõidutee poolmaa-aluse garaaži katusele rajatavast rekreatsioonialast. Sinna privaatsesse alasse on kavandatud laste mänguväljak, istepingid, istumise paviljon ja haljastus. Tagatud on sobivus ümbritsevasse keskkonda, mida on kinnitanud mitmed arhitektid. Seega vastab kavandatu miljööalade teemaplaneeringu p-le 2.3. Kinnistu kavandatud täisehitusprotsent ei ole erandlik (naaberkinnistutel kuni 92%). Suure täisehitusprotsendi põhjustab suur maa-alune garaaž, mille maapinnast väljaulatuv sein paistab naaberkinnistutele kui piirdeaed ja on aastaid taganud neile hooviala privaatsuse. Kavandatud hoone ja hooned Nafta 6 ja 8 varjavad poolmaa-aluse garaaži tänaval liikujate eest. Garaaž on ümbritsevast maapinna kõrgusest väljas alla 2,0 m ja asub naaberkinnistu hoonete soklikorruse tasapinnas ning tema kõrgus ei sega naaberkinnistu hoonete esimese korruse akendest väljavaadet. Miljööalade teemaplaneeringu p 4.1.7 kohaselt tuleb säilitada väärtuslikud maastikulised elemendid, loodusobjektid, kõrghaljastus ja haljasalad ning p 4.4.1 kohaselt, kui krundile taotletakse väiksemat haljastusprotsenti, siis tuleb planeeritava ala hulka haarata terviklik kvartaliosa, kus on võimalik näidata haljastuse ümberjaotamine nii, et mõnel krundil jääb see väiksemaks ja teisel suuremaks. Maa-aluse ehitise kohale kavandatud haljastust võib erandkorras lugeda kõrghaljastuse osaks. Apellant selgitab, et Nafta tn 6a kinnistu kuju on erandlik ja kui seal ka mitte midagi täiendavalt ei ehitata, siis garaažidele juurdepääsu vajaduse tõttu ei ole võimalik tagada 20% haljastust. Garaažidest ja juurdepääsudest vaba ala on kogu aeg olnud kasutusel parkimisplatsina ning sellele alale haljastusnõuded ei ole kehtestatud. On igati loogiline, et garaažide juures ka pargitakse. Kinnistul ei olnud haljastust ka enne 2016. aastat, mil toimus senise asfaltkatte parandamine. Ehitamise mittelubamise korral ei suurene haljastuse osakaal kinnistul ning Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 40 „Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013–2025“ eesmärk, sh linnaaianduse ja katusehaljastuse osas jääb selle kinnistu puhul täitmata. Teemaplaneeringu p 4.9.10 kohaselt tuleb leida miljöösse sobivaid ehitusmahtusid ja tasakaalustavaid üleminekuid erineva mastaabiga hoonestuse vahel; vältida tuleb hoonete suuri mahulisi erinevusi, st leida tasakaalustavaid üleminekuid erineva mastaabiga hoonete vahel. Nende nõuetega on projekteerimistingimuste taotluses arvestatud. Naaberkinnistute ehitusmahud on väga erinevad. Uusehitus ei mõjutaks negatiivselt kõrvalasuvaid väärtuslike kooslusi ja oleks puhvriks erinevate hoonete vahel. Sobiva ülemineku valikul on lähtutud hoonete kaugusest ja visuaalsest mõjust. Tasakaalustava sujuva ülemineku tagamiseks on kaebaja taotletava hoone kõrgus kavandatud madalamana hoonest Nafta 6 ja kõrgemaks hoonetest Narva mnt 53. Juurdeehituse võimaluste arutamine linna haldusorganites on kestnud väga kaua. Detailplaneeringu kehtestamise nõudmise korral venib menetlus veelgi pikemaks ja muutub kallimaks ning pole ette teada, kas linna seisukohad muutuvad ka edaspidi.

6(8)

3-19-538 Detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimuste andmist tuleb pidada pigem erandlikuks menetlusliigiks ehitusõiguse andmisel. PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Apellandi kinnistu ei asu miljööalade teemapalneeringu alas. Tallinna linna üldplaneering ei näe ette apellandi kinnistu osas ette muid tingimusi, kui vaid maakasutuse juhtotstarbe. Ümbritsevate kruntide täisehitus on ligikaudu 40%, kuid apellandi taotluses esitatud lahendusega soovitav krundi täisehitus on oluliselt suurem – 80%. Nafta tn 6a täisehitusprotsent on olemasolevate ja säilitatavate ehitistega juba 54,3%. Hoone kõrgus ei ole kvartalis tüüpiline, arvestades kavandatud juurdeehituse paiknemist õuealal. Kvartalis asuvad hooned on valdavalt kuni nelja maapealse korrusega. Nafta tn 6a krundile kavandatu ei võimalda tagada miljööalade teemaplaneeringus soovitud sujuvat üleminekut miljööala hoonestusele ja mõjub liiga massiivsena.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7(8)

3-19-538

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.