Nafta 6a Hooneühistu kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 ja Tallinna Linnavalitsuse 06.03.2019 korralduse nr 339-k tühistamiseks ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks projekteerimistingimuste väljastamise uueks otsustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Nafta 6a Hooneühistu, esindaja Väino Rajangu Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 30.09.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Nafta 6a Hooneühistu omandis olev Nafta tn 6a kinnistu (pindala 2746 m2, sihtotstarve 100% elamumaa) asub Tallinna kesklinnas Narva mnt, Filmi tn ja Petrooleumi tn vahelise kvartali sisesel alal ning on hoonestatud kahe 1-korruselise garaažiga (vastavalt 1192 m2 ja 300 m2).
2.Nafta 6a Hooneühistu esitas 25.09.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) projekteerimistingimuste taotluse nr 1711002/09428 Nafta tn 6a kinnistul asuvate garaažide laiendamiseks üle 33% esialgsest mahust. Taotlusele lisatud eskiisi kohaselt sooviti laiendada krundil asuvat suuremat garaaži ühe maa-aluse korruse ja viie maapealse korrusega elamuga, mis oli kavandatud plokistada nimetatud garaažiga. TLPA keeldus 05.02.2018 kirjaga nr 4-1/17/3751-5 projekteerimistingimuste väljastamisest, kuid tunnistas vaidemenetluse tulemusena 30.04.2018 käskkirjaga nr 1-1/11 TLPA 05.02.2018 otsuse kehtetuks ning otsustas projekteerimistingimuste taotluse uuesti läbi vaadata.
3.TLPA keeldus 17.12.2018 otsusega nr 4-1/3751-22 (tl 8-14) projekteerimistingimuste väljastamisest Nafta tn 6a kinnistu garaažide laiendamiseks. Otsuse aluseks olnud asjaolud ja kaalutlused olid kokkuvõtvalt alljärgnevad. - Tallinna Linnavolikogu jättis 02.12.2010 otsusega nr 292 kehtestamata Nafta tn 6a ja lähiala detailplaneeringu (DP) muu hulgas põhjusel, et selle lahendus ei vastanud avalikele huvidele ega kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiisis toodud lahendust (krundi täisehitus, maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal, hoonestamata krundiosale kavandatud juurdeehitise suurus jne) ei ole võrreldes kehtestamata jäetud DP lahendusega oluliselt muudetud. - Täidetud ei ole planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused, mille esinemisel võib lubada DP koostamise kohustuse korral DP-d koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised. Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi kohta antud kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks vajalikke tingimusi. Samuti ei sobitu Nafta tn 6a garaaži juurdeehitis mahuliselt väljakujunenud keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadi, ületades oluliselt piirkonna kruntide iseloomulikku täisehitusprotsenti (piirkonnale iseloomulik kruntide täisehitus on ligikaudu 40%, kuid taotluse kohaselt soovitakse krundi täisehituseks ca 80%). Eskiisis kavandatud hoone (garaaž ja sellega plokistatav elamu) ehitisealune pindala ei ole piirkonnale iseloomuliku suurusega. Soovitud hoone kõrgus, s.o viis maapealset korrust koos sellele lisanduva väikesemahulise katusele pääsuga, ei ole vaadeldavas kvartalis tüüpiline, arvestades sh hoone asukohta õuealal (valdav osa vaadeldavas kvartalis asuvatest hoonetest on kuni nelja maapealse korrusega). Esitatud lahenduse alusel ei ole kinnistul võimalik tagada Narva maantee, Petrooleumi tänava, Nafta tänava ja Filmi tänava vahelises kvartalis iseloomulikku maapinnaga ühendatud haljastuse osakaalu, mis on enamikel elamumaa ning äri- ja elamumaa sihtotstarbega kruntidel vähemalt 20% kruntide pinnast. Esitatud linnaehituslik lahendus (väga suur krundi täisehituse protsent ning haljastus on kavandatud üksnes poolmaa-aluse garaaži katusele) ei ole piirkonnale iseloomulik. - Eskiisis kavandatu ei ole kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringuga „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutustingimuste määramine“ (miljööalade teemaplaneering), kuna ei moodusta suuruselt sujuvat üleminekut miljööala hoonestusele ning mõjub liiga massiivsena. Äärmiselt sobimatu on vaade Tuukri tänavalt mõjuka sakraalhoone vahetus läheduses ja selle foonina.
2(10)
4.Nafta 6a Hooneühistu esitas TLPA 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 peale vaide, mille Tallinna Linnavalitsus jättis 06.03.2019 korraldusega nr 339-k kui vaideotsusega (tl 6-7) rahuldamata.
5.Nafta 6a Hooneühistu esitas 22.03.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb TLPA 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 ja Tallinna Linnavalitsuse 06.03.2019 korralduse nr 339-k tühistamist ning TLPA kohustamist Nafta tn 6a garaažide laiendamise projekteerimistingimuste väljastamise uueks otsustamiseks. Kohus võttis 27.03.2019 määrusega kaebuse menetlusse ja tunnistas vastustajaks Tallinna linna.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Nafta 6a Hooneühistu kaebuse (täiendavad seisukohad 31.05.2019) põhjendused on järgmised. 1) Kaebaja koostas projekteerimistingimuste taotluse TLPA poolt heakskiidetud ja Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldusega nr 2000-k vastuvõetud Nafta tn 6a ja lähiala DP-st lähtuvalt, mille mahust ta moodustab ainult ühe osa. Haldusasjas nr 3-469/2004 leidsid kohtud, et Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldus nr 2000-k on seaduslik. Nüüdseks on ka naabritega kompromiss saavutatud. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks DP-st lähtuv ehituskava ei ole enam vastuvõetav ja miks TLPA seisukohad Nafta tn 6a ehituskava osas on ajas muutuvad. Nafta tn 6a kinnistule DP algatamine teeks juba 18 aastat kestnud menetlusprotsessi veelgi pikemaks ega annaks mingit lisaväärtust. Selleks puudub ka sisuline vajadus, sest naaberkinnistute nõusolekud juurdeehituse kavale on olemas ning garaažide lammutamine ei ole juriidiliselt võimalik. TLPA seisukohtade muutus ajas ilmneb projekteerimistingimuste menetlemisel ja Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 292 kehtestamata jäänud Nafta tn 6a ja lähiala DP toimikus. 2) Projekteerimistingimuste taotluses soovitud juurdeehituse puhul on täidetud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused. Juurdeehitus vastab Tallinna üldplaneeringule. Kavandatud juurdeehituse ehitusalune pind on oluliselt väiksem projekteerimistingimustega nr 230390 poolmaa-aluse garaaži pealeehitamise lubatust ning eelviidatud projekteerimistingimuste puhul PlanS § 125 lg-ga 5 seotud probleemid puudusid. Kavandatud juurdeehitus on kolm korda väiksem naaberhoonest Nafta tn 6 ja ligemale kaks korda väiksem DP alusel rajatavast Nafta tn 1a hoonest. Naaberkruntide täisehitus ulatub kuni 92%. Nafta tn 6a juurdeehituse täisehituse 80% juures on eemalt nähtav ainult viiekorruseline juurdeehitus, mis haarab kinnistust 18% ja ülejäänud ehitus on Nafta tn 6 ja 8 keldrikorruse tasapinnas asuv garaaž. Kavandatud juurdeehituse viis korrust tagavad sujuva ülemineku Nafta tn 6 hoone kõrguselt Narva mnt 53 hoone kõrgusele ning vastab piirkonnas ehitatud ja DP alusel ehitatavate hoonete kõrgusele. Kavandatud juurdeehitus vastab Tallinna linna ehitusmääruse § 25 lg-s 2 nimetatud nõutele ja arvestab Tallinnas väljakujunenud arhitektuuri ja ehitustavasid ning vastab nii mahult, otstarbelt kui ka hoonestuslaadilt lähiümbruskonna eripärale ja kujundusele. Kavandatud juurdeehitusest ja tema ümbrusest tehtud video alusel sobib mitme arhitekti hinnangul juurdeehitus mahuliselt ja hoonestuslaadilt piirkonna keskkonda. 3) Tallinna Keskkonnaameti 19.05.2016 kirjas esitatud nõuded on täidetud ning täiendavalt on kavandatud kõrghaljastuse säilitamine ja poolmaa-aluse garaaži katuse haljastamine (40% kinnistust). On arusaamatu, miks Tallinna Keskkonnaameti nõuded haljastuse osas praegusel juhul erinevad 19.05.2016 kirjas esitatust. Kesklinnas on palju kinnistuid, kus puudub haljastus, sh Nafta tn 6a naaberkinnistutel Nafta tn 6 ja 8. TLPA ise soovitas 08.06.2017 kirjas esitada juurdeehituse projekteerimistingimuste taotlus ning nüüd väidab, et projekteerimistingimuste väljastamise eeldused ei ole täidetud. Selline seisukohtade muutus on põhjendamata.
3(10)
4) Vaidlustatud otsuses räägitakse Filmi, Nafta, Petrooleumi tänavate ja Narva mnt vahelisest kogu kvartalist, kuigi miljööalade teemaplaneeringu ala haarab sellest kvartalist ainult pool ja Nafta tn 6a koos naaberkinnistute hoonetega jääb sellest alast välja. Selle väära eelduse tõttu on kaalutlusotsus vale. 5) Pädev asutus saab keelduda projekteerimistingimuste andmisest ehitusseadustiku (EhS) §-s 32 loetletud põhjustel, kuid praegusel juhul neid põhjuseid ei esine. Projekteerimistingimuste taotluse menetlemisel ei ole järgitud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-s 4 ja EhS § 31 lg-s 2 sätestatud menetlustähtaegu ning dokumendid on jäetud EhS § 29 lg 1 kohaselt ehitisregistris esitamata.
7.Tallinna linn palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Ehitusõiguse saamiseks seaduses ettenähtud võimaluste tutvustamine ei tähenda, et isikul võiks tekkida õiguspärane ootus, et tema valitud menetlusliik viib kindlasti tema soovitud tingimustel ehitusõiguse saamiseni. Ehitusõiguse andmine nii DP kui projekteerimistingimuste menetluses on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, sealjuures on ruumiline planeerimine oma haldusterritooriumi kohaliku omavalitsuse autonoomiasse kuuluv küsimus. Kohalikul omavalitsusel on oma territooriumi ruumilise planeerimisel ja selle kaudu eelduste loomisel ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujundamisel väga suur kaalutlusruum. 2) Selleks, et oleks võimalik DP koostamise asemel anda projekteerimistingimused, peavad kõik PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused olema täidetud. PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi andmisest keeldumise aluseks on see, kui taotletav ehitusõigus ei vasta erandi andmise eeldustele. Praegusel juhul ei vastanud kaebaja taotletud ehitusõigus PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldustele. Vastustaja on kaebaja soovitud ehitusõigust põhjalikult käsitlenud 17.12.2018 otsuses ja leidnud, et Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi kohta antud kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks vajalikke tingimusi. Üldplaneeringus projekteerimistingimuste andmiseks vajalike tingimuste puudumist on vastustaja selgitanud ka 11.10.2018 vaidlustatud otsuse eelnõus. Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, et projekteerimistingimuste taotluses soovitud Nafta tn 6a garaaži juurdeehitus ei sobitu mahuliselt väljakujunenud keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadi. Vastustaja jääb oma põhjenduste juurde. Kaebajal on võimalik taotleda korrakohase DP koostamise algatamist. 3) Kaebaja viitab TLPA juhataja 08.06.2017 kirjale. Nimetatud kuupäeval saatis TLPA kaebajale kaks kirja, kus mõlemas on tõdetud, et suuruselt, kujult ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda sobimatu ning piirkonna hoonestuslaadiga mitte kooskõlas oleva juurdeehitise kavandamiseks projekteerimistingimusi koostada võimalik ei ole. 4) Vastustaja ei ole menetlustoimingutega ebamõistlikult viivitanud, arvestades menetluse ja selle tulemusena antud haldusakti põhjalikkust.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus on seisukohal, et Nafta 6a Hooneühistu kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
9.Praeguses asjas ei ole vaidlust selles, et kaebaja 25.09.2017 TLPA-le esitatud projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiks oli laiendada Nafta tn 6a kinnistul asuvaid garaaže üle 33% esialgsest mahust ning ehitada Nafta tn 6a asuvale suuremale garaažile juurde üks maa-alune korrus ja viie maapealse korrusega eluruumidega hooneosa. 4(10)
Pooled on erineval seisukohal selles, kas vastustajal oli õigus taotletud projekteerimistingimuste väljastamisest keelduda põhjusel, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused on täitmata.
10.EhS § 26 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt on projekteerimistingimused aluseks ehitusprojekti koostamiseks juhul, kui ehitusloakohustuslikku hoonet soovitakse laiendada üle 33% selle esialgu kavandatud mahust ja puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral on ehitusprojekti koostamise aluseks vastav planeering (PlanS § 124 lg 4). PlanS § 125 lg 1 p 2 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnas olemasoleva ehitusloakohustusliku hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Seega on linna piirkonnas üldjuhul lubatud ehitusloakohustuslikke hooneid enam kui kolmandiku võrra laiendada üksnes detailplaneeringu alusel. PlanS § 125 lg 5 võimaldab sellest reeglist erandina kõrvale kalduda vaid juhul, kui olemasoleva hoonestuse vahele jääval kinnisasjal soovitakse laiendada ühte hoonet ja seda teenindavaid rajatisi ning samaaegselt on täidetud tingimused, et ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda (sh arvestades piirkonna hoonestuslaadi) ning üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimuste väljastamiseks peavad PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimused olema täidetud samaaegselt. TLPA 17.12.2018 otsusest nähtuvalt keelduti kaebaja taotletud projekteerimistingimuste väljastamisest põhjusel, et täidetud ei ole PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused, mis võimaldaksid detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimused väljastada. Kui pädev asutus tuvastab, et taotletud projekteerimistingimuste väljastamiseks ei ole täidetud PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimused, ei ole kohustust ega vajadust eraldi kontrollida EhS §-s 32 nimetatud aluste esinemist. Kui PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud projekteerimistingimuste väljastamise mõlemad eeldused ei ole täidetud, puudub õiguslik alus nende väljastamiseks ning seda ka juhul, kui EhS §-s 32 nimetatud aluseid ei esine. Eeltoodut arvestades on asjakohatu kaebaja väide, et praegusel juhul ei esine EhS §-s 32 loetletud projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhjuseid.
11.Seejuures tuleb arvestada, et projekteerimistingimuste väljastamise üle otsustamisel on haldusorganil lai kaalutlusruum, sh õigus hinnata kavandatava hoone sobivust. Kuna tegemist on kaalutlusotsusega, on kohtulik kontroll selle üle piiratud ning kohus ei hinda õiguslikus vaidluses otstarbekust ja sobivust. Üksnes ilmselgelt meelevaldne haldusorgani hinnang võib olla aluseks, et kohus tuvastaks kaalutlusvea ning saadaks taotluse haldusorganile uueks menetlemiseks.
12.Tallinna üldplaneeringu kohaselt jääb Nafta tn 6a kinnistu alale, mille maakasutuse juhtotstarve on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Kohus nõustub vastustajaga, et praegusel juhul ei ole täidetud PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eeltingimus. Nimelt annab Tallinna üldplaneering üksnes maakasutuse juhtotstarbe, mida ei saa pidada ala kasutus- ja ehitustingimuseks. Üldplaneeringu tingimused peavad PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eelduse täitmiseks olema oluliselt täpsemad ega saa piirduda isegi maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramisega, sest needki ei ole ala üldised kasutus- ja ehitustingimused (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus asjas nr 3-18-835, p 14). Tallinna linna üldplaneering ei sisalda tingimusi, mis on kirjeldatud PlanS § 125 lg-s 5. Kohus viitab siinkohal ka haldusasjas 3-17-2721 Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsuse p-le 17, kus kohus märkis: „Tallinna linna üldplaneeringus ei ole vajaliku täpsusastmega määratud kindlaks ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi PlanS § 125 lg 5 p 2 mõttes. /.../
5(10)
Seejuures ei piisa nende tingimuste kindlaksmääramiseks viitest ehitusmäärusele või muudele dokumentidele, sest PlanS § 125 lg 2 p 2 sätestab sõnaselgelt, et projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused sisalduvad üldplaneeringus. /.../ PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga on kooskõlas tõlgendus, et selle alusel projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui üldplaneering sätestab vajaliku täpsusastmega ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused, millest lähtuda. Nii on tagatud laiemad võimalused avalikkusele rääkida kaasa konkreetse piirkonna arhitektuuriliste ja ehituslike tingimuste kehtestamisel (erinevalt nt tingimuste kehtestamisest ehitusmääruses). Sarnastel põhjendustel loobuti nt EhS-s volitusnormi kehtestamisest, mis oleks võimaldanud kohalikul omavalitsusel täpsustada ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi ehitusmääruses (vt EhS seletuskiri, SE 555, lk 49). Vastupidine tõlgendus loob ohu halduspraktika tekkeks, kus kohaliku omavalitsuse üksused võivad põhjendamatult loobuda ehituslike ja arhitektuuriliste tingimuste sätestamisest üldplaneeringus ning viidata selle asemel muudele dokumentidele. Sellel juhul ei oleks täidetud PlanS eesmärgid (sh avalikkuse laiem kaasamine).“ Eeltoodud seisukohad on asjakohased ka praegusel juhul. Vaidlustatud otsuses on õigesti märgitud, et projekteerimistingimuste koostamiseks peaks kehtiv üldplaneering sisaldama täpsemaid ehitustingimusi, nii nagu näeb ette EhS § 26 lg 4. Seega ei ole käesoleval juhul PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud tingimus kaebaja soovitud projekteerimistingimuste väljastamiseks täidetud.
13.Lisaks eeltoodule on TLPA vaidlustatavas otsuses hinnanud ka kavandatava juurdeehituse vastavust PlanS § 125 lg 5 p-s 1 sätestatud nõuetele ning leitud, et projekteerimistingimuste taotluses soovitud ja eskiisis toodud lahendus ei sobitu mahuliselt piirkonna väljakujunenud keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadiga. Kohus märgib, et vaidlus selle üle, kas kavandatav ehitis/laiendus oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse keskkonda, on paljuski esteetilist laadi, millesse kohus üldjuhul sekkuda ei saa. Üksnes ilmselgelt meelevaldne haldusorgani hinnang otstarbekuse ja sobivuse osas võib olla aluseks, et kohus tuvastaks kaalutlusvea. Alljärgnevalt kohus käsitleb vaidlustatud otsuses toodud kaalutlusi, millest tulenevalt TLPA ei pidanud kavandatavat juurdeehitust PlanS § 125 lg 5 p-s 1 toodud nõuetele vastavaks. 13.1 Otsusest nähtuvalt on TLPA kavandatava juurdeehituse piirkonna väljakujunenud keskkonda sobitumise hindamisel mh lähtunud Nafta tn 6a kinnistuga külgnevas Kadrioru miljööala ehituspiirkonnas nr 19 asuvate hoonete ja kruntide lubatud ehituslikest näitajatest, teisel pool Nafta tänavat kehtivas Tallinna Linnavolikogu 09.12.2004 määrusega kehtestatud „Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringus“ (ranna-ala üldplaneering) alale esitatud nõuetest ning Nafta tn, Narva maantee, Filmi tn ja Petrooleumi tn vahelises kvartalis asuvate hoonete ja kruntide ehituslikest näitajatest. Vaidlustatud otsuses on välja toodud, et ümbritsevate kruntide täisehitus on ligikaudu 40%, st kaebaja taotluses esitatud lahendusega soovitav krundi täisehitus on oluliselt suurem (s.o 80%). Samuti on kaalumisel arvestatud, et Nafta tn 6a täisehitusprotsent on olemasolevate ja säilitatavate ehitistega juba 54,3% ning täisehitusega üle 80% ei ole võimalik tagada eluhoonete puhul vähimat nõutavat maaga ühendatud haljastuse osakaalu (20%). Lisaks ei ole kavandatud hoone (garaaž ja sellega plokistatav elamu) ehitusalane pindala piirkonnale iseloomuliku suurusega ning soovitud hoone kõrgus viis maapealset korrust koos lisanduva väiksemahulise katusele pääsuga ei ole vaadeldavas kvartalis tüüpiline, arvestades sh hoone asukohta õuealal (vaadeldavas kvartalis asuvad hooned on valdavalt kuni nelja maapealse korrusega).
6(10)
Kaebaja toob välja, et naaberkruntide (Nafta tn 6 ja Nafta tn 8) täisehitus on kuni 92% ning kavandatud juurdeehitus on kolm korda väiksem Nafta tn 6 naaberhoonest ja ligemale kaks korda väiksem DP alusel rajatavast hoonest Nafta tn 1a. Vastustaja on otsuses kaebaja eeltoodud väidetele vastanud ja selgitanud, et Nafta tn 1a krundile on määratud ehitusõigus kuni viie maapealse korrusega äri- ja eluhoone ehitamiseks, krundi täisehituseks on lubatud vaid 43% ja haljastuse osakaaluks määratud 44% krundi pindalast (hoonet ei ole veel ehitatud). Nafta tn 6 ja Nafta tn 8 kinnistute täisehituse ja haljastuse protsent, samuti Nafta tn 6 hoone kõrgus, on vaadeldavas kvartalis erandlik. Nimetatud hooned on ehitatud enne miljööalade teemaplaneeringu, ranna-ala üldplaneeringu ja Tallinna üldplaneeringu kehtestamist. Kohus nõustub, et viidatud naaberkruntide näitajaid ei saa võtta aluseks uue elamu kavandamisel Nafta tn 6a kinnistule. Piirkonnas väljakujunenud keskkonda ja iseloomulikku hoonestuslaadi ei saa kujundada seal asuvad üksikud erandlike näitajatega ja hea ehitustavaga mittekooskõlas olevad kinnistud. Samuti ei anna asjaolu, et mõne teise krundi detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega on lubatud suuremaid või kõrgemaid hooneid või aktsepteeritud väiksemat haljastuse osakaalu, kaebajale õigust nõuda enda suhtes samade tingimuste kehtestamist. Vastustaja on selgitanud, millistest nõuetest tuleks Nafta tn 6a kinnistule täiendava hoonestuse kavandamisel lähtuda ning piisavalt põhjendanud, miks ei saa kaebaja väljatoodud näidetest juhinduda. 13.2 Kaebaja taotluse läbivaatamisel on arvestatud asjaoluga, et Tallinna Keskkonnaamet on seadnud tingimuseks, et maapinnaga ühenduses oleva haljastuse osakaal krundi pindalast peab olema vähemalt 20%. Tallinna Keskkonnaamet on kinnistu haljastuse protsendi määramisel lähtunud sellest, et nii ranna-ala üldplaneeringu alal kui ka Kadrioru miljööalal on nõutud haljastuse osatähtsus 30%, sh Kadrioru miljööalal peab kõrghaljastus moodustama 20% kinnistu pinnast. Samuti on arvestatud, et tavapärane praktika uute ning rekonstrueeritavate elamutega kruntide puhul on tagada kinnistutel vähemalt 30% maaga ühendatud haljastuse osakaal (vt Tallinna Keskkonnaameti 13.12.2017 kiri nr 6.1-4.3/1486-2, tl 88 ja 07.08.2018 kiri nr 5-5/480-6, tl 117). Asjakohatu on kaebaja väide, et kinnistu haljastamise osas on täidetud Tallinna Keskkonnaameti 19.05.2016 kirjas (tl 23) esitatud nõuded ja täiendavalt on kavandatud poolmaa-aluse garaaži katuse haljastamine (40% kinnistust). Kohtule ei nähtu, et eelviidatud kirjas oleks Tallinna Keskkonnaamet kaebajale kinnitatud, et maapinnaga ühenduses oleva haljastuse osatähtsus Nafta tn 6a krundil võib olla väiksem kui 20%. Tallinna Keskkonnaamet selgitas, et kui olemasolev haljastus on oluliselt väiksem, kui minimaalselt nõutav haljastuse protsent (s.o 20%), tuleks esitada põhjendused, miks nõutud tingimust täita ei saa. Praegusel juhul on vaidlustatud otsuses aga välja toodud, et Nafta tn 6a kinnistul on võimalik tagada piirkonnas väljakujunenud minimaalne maaga ühendatud haljastuse osakaal. Krundil oli enne 2016. a oluliselt suurem haljasala, mis on kinnistu omanike poolt likvideeritud ja mida on võimalik taastada. Katusehaljastusega seoses on kaebajale nii Tallinna Keskkonnaameti kui ka TLPA poolt mh vaidlustatud otsuses korduvalt selgitatud, et sellel on eelkõige dekoratiivne väärtus ning see ei asenda loodusliku maapinnaga ühendatud täisväärtuslikku haljastust (vt ka Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määrus nr 40 „Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013-2025“).
13.3.TLPA on otsuse tegemisel lähtunud ka asjaolust, et Nafta tn 6a krundile kavandatu ei ole kooskõlas miljööalade teemaplaneeringuga, kuna ei moodusta suuruselt sujuvat üleminekut miljööala hoonestusele ning mõjub liiga massiivsena. Nafta tn 6a kinnistu asub Narva mnt 51 asuva sakraalehitise (Metodisti kiriku) vahetus läheduses ja oluline on säilitada ühiskondliku ehitise dominantsus kaugvaates.
7(10)
Kohus ei nõustu kaebajaga, et TLPA-l ei olnud õigust tugineda eelviidatud teemaplaneeringule, kuna Nafta tn 6a kinnistu koos naaberkinnistute hoonetega jääb sellega hõlmatud alast välja. Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirjas on üldpõhimõtete all välja toodud, et miljööväärtusega hoonestusaladega vahetult piirnevatel aladel peab ehitustegevusel arvestama sujuvat üleminekut miljööväärtusega hoonestusalade mahtudele (vt p 2.3). Nafta tn 6a kinnistu külgneb vahetult miljööväärtusliku alaga – naaberkinnistud Narva mnt 55 ja Narva mnt 55a jäävad Kadrioru miljööalale. Seega ei ole põhjendamatu nõuda, et kaebaja peab kinnistul ehitustegevuse planeerimisel eeltoodud põhimõttega arvestama. Otsusest nähtuvalt arvestas TLPA ennekõike Nafta tn 6a kinnistu asukohta Narva mnt 51 asuva sakraalehitise vahetus läheduses ega pidanud aktsepteeritavaks kavandada Metodisti kiriku taustale viiekorruselist hooneosa, kuna see oleks sakraalehitise kahekorruselise osa kõrgusest oluliselt kõrgem ja mõjuks kaugvaadetes dominantsena. Kohtu hinnangul ei ole tegemist asjakohatu kaalutlusega. 13.4 Kohus leiab, et vaidlustatud otsuses toodud kaalutlusi, millest tulenevalt peeti kavandatavat juurdeehitust asjaomase piirkonna väljakujunenud keskkonda ja hoonestuslaadi arvestades sobimatuks, ei ole põhjust pidada meelevaldseteks. Kohtu hinnangul on vastustaja keeldumise aluseks olnud kaalutlusi ka piisavalt põhjendanud. Samuti on otsuses sisuliselt vastatud kaebaja 29.10.2018 pöördumises esitatud väidetele. Kohus juhib tähelepanu, et projekteerimistingimuste väljastamisest tuleb keelduda ka juhul, kui tuvastatakse ainult ühe PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimuse – sätte p 1 või p 2 – mittetäitmine. Praegusel juhul leidis vastustaja, et täitmata on mõlemad kõnealuses sättes nimetatud eeldused.
14.Kaebaja on ekslikult järeldanud, et kuna ta koostas 25.09.2017 projekteerimistingimuste taotluse Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldusega nr 2000-k vastuvõetud Nafta tn 6a ja lähiala DP-st lähtuvalt ning TLPA toona toetas Nafta tn 6a mahult suuremat ehituskava, siis peaks ka projekteerimistingimustega taotletav lahendus olema aktsepteeritav. Vaidlust ei ole, et Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 292 jäeti Nafta tn 6a ja lähiala DP kehtestamata. Seejuures on vaidlustatud otsuses välja toodud, et projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiisis toodud linnaehituslikku lahendust (sh krundi täisehitus, maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal, hoonestamata krundiosale kavandatud juurdeehituse suurus) ei ole võrreldes viidatud DP lahendusega oluliselt muudetud. Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsuses nr 292 on muu hulgas märgitud, et DP lahendus ei vasta avalikele huvidele ega kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Nimetatud otsuse seletuskirja kohaselt on ainult Nafta tn 6a hoonete (garaažide) lammutamisel võimalik lahendada juurdepääs hoonetele ja planeerida elamu juurde vajalik rekreatsiooniala ning kavandada heade proportsioonide ja esteetilise väljanägemisega ümbrusse sobiv hoonestus. Seega ei olnud DP kehtestamata jätmise ajendiks üksnes naaberkinnistu omanike vastuseis, vaid eelkõige taotletud planeeringulahenduse sobimatus. Eeltoodust lähtuvalt on arusaamatu kaebaja etteheide vastustaja seisukohtade muutusele ajas. Seejuures on asjakohatu kaebaja viide Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldusele nr 2000-k ja sellest järeldatavale TLPA toetusele ehituskava suhtes. Asjaolu, et kunagi on kaebaja soovitud DP vastu võetud, ei saa tekitada õiguspärast ootust tulevikus samalaadset linnaehituslikku lahendust lubavate projekteerimistingimuste väljastamiseks või detailplaneeringute kehtestamiseks.
15.Niisamuti ei olnud vastustajal kohustust kaebaja 25.09.2017 taotluse alusel projekteerimistingimusi väljastada pelgalt seetõttu, et TLPA 23.03.2016 väljastas Nafta tn 6a projekteerimistingimused nr 230390. Vaidlust ei ole, et eelviidatud projekteerimistingimustega soovitud lahendus ei olnud kaebaja poolt 25.09.2017 taotletuga samaväärne, mh lubas kaebaja projekteerimistingimuste taotluses nr 230390 tagada haljastuse osakaalu 20% (vt 30.09.2015 kiri, tl 137), millise tingimusega ta uues taotluses enam ei nõustunud. Eeltoodule vaatamata rõhutab kohus, et vastustaja teostab projekteerimistingimuste väljastamisel kaalutlusõigust ning 8(10)
kaalub iga konkreetse taotluse puhul eraldi, kas detailplaneeringu asemel on projekteerimistingimuste väljastamine võimalik. See, et TLPA 2016. a pidas toonase praktika valguses võimalikuks Nafta tn 6a kinnistule projekteerimistingimused väljastada, ei tähenda, et ta on kohustatud seda tegema ka uue taotluse esitamisel. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebajale oleks TLPA 08.06.2017 kirjas nr 4-1/2332-45 (tl 164) antud lubadus, et uue taotluse alusel kinnistule soovitud projekteerimistingimused igal juhul väljastatakse. Nimetatud kirjas on vaid selgitatud, et projekteerimistingimuste muutmist seadusandlus ette ei näe ning kui kaebaja soovib kavandada Nafta tn 6a kinnistule teistsugust hoonestust kui väljastatud projekteerimistingimused võimaldavad, on tal võimalus esitada teistsuguse linnaehitusliku lahenduse kaalumiseks uus projekteerimistingimuste taotlus. Uue taotluse esitamise võimaluse selgitamisest ei saa järeldada, et selle esitamisel soovitud projekteerimistingimused väljastatakse. Taotluse lahendamisel peab muu hulgas hindama, kas PlanS § 125 lg 5 võimaldab projekteerimistingimused väljastada.
16.Täiendavalt märgib kohus, et vastustaja ei ole Nafta tn 6a kinnistu täiendavat hoonestamist täielikult välistanud. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt peab TLPA võimalikuks kaaluda detailplaneeringu algatamist Nafta tn 6a kinnistule täiendava hoonestuse kavandamiseks juhul, kui algatamisettepaneku koostamisel lähtutakse vaidlustatud otsuses toodud asjaoludest ja põhimõtetest – sh ei kavandata Tuukri tänava vaates Narva mnt 51 sakraalhoone taustale hoone põhjapoolsest kahekorruselisest osast oluliselt kõrgemat hoonestust (esialgsel hinnangul ei saa hoonestus Nafta tn 6a krundil ületada kolme maapealset korrust); krundi täiehitusprotsent koos uue hoone või hooneosa ja säilitatavate garaažidega ei tohiks suureneda võrreldes oleva olukorraga (54,3%) üle 5%, eesmärgiga tagada vähemalt 20% maapinnale kavandatud haljastust ning kavandada hoone vähemalt 4 m kaugusele naaberkruntide piirist. Samuti tuleb arvestada eesmärgiga kavanda asukohta ümbritsevat linnaruumi arvestav ning väärtustav ja kvaliteetne elukeskkond.
17.Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks kaebaja esitatud projekteerimistingimuste taotluse lahendamisega põhjendamatult venitanud. Praegusel juhul on kaebaja esitanud projekteerimistingimuste taotluse 25.09.2017, mille osas TLPA koostas 05.02.2018 keelduva otsuse. Vaidemenetluse raames otsustati 30.04.2018 käskkirjaga projekteerimistingimuste taotlus uuesti läbi vaadata. TLPA projektide läbivaatamise komisjonis arutati kaebaja taotlust 30.05.2018 ja 27.06.2018. TLPA edastas 11.10.2018 kaebajale projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsuse eelnõu, millele kaebaja esitas omapoolse arvamuse 26.10.2018. Projekteerimistingimuste taotlust arutati TLPA projektide läbivaatamise komisjonis viimati veel 27.11.2018. Lõplik otsus, millega keelduti projekteerimistingimuste väljastamisest, tehti 17.12.2018. Eeltoodud andmetest lähtuvalt ei ole TLPA kohtu hinnangul kaebaja 25.09.2017 taotluse lahendamisega ebamõistlikult viivitanud, sh olnud taotluse lahendamisel tegevusetu. Arvestades Nafta tn 6a kinnistu projekteerimistingimuste taotlusega seonduvat tihedat kirjavahetust kaebaja ja TLPA vahel, ei ole alust eeldada ka kaebaja teadmatust tema taotluse lahendamise seisust või muudest sellega seotud asjaoludest. Üksnes asjaolu, et kaebaja taotluse lahendamine võis kesta oodatust mõnevõrra kauem, ei saa tuua kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist. Niisamuti ei puuduta vaidlustatud otsuse õiguspärasust väidetavalt ehitisregistris mingite dokumentide kajastamata jätmine.
18.Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et vaidlustatud otsuse ja vaideotsuse tühistamiseks puudub alus. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.
19.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole
9(10)
menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.