Otsuse avalikult teatavaks 11. november 2019, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise viis
3-19-516 Tallinna linna kaebus Osaühingu FTR Consultants kohustamiseks täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja leppetrahvi summas 15 306 eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kaebuse esitaja: Tallinna linn Esindaja: Kent Märjamaa Vastustaja: Osaühing FTR Consultants Esindaja: v.adv. Triinu Hiob Kohtuistung 08.10.2019
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus.
2.Kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täita Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
3.Osaühingul FTR CONSULTANTS tasuda Tallinna linnale Lepingu nr 37/195 alusel leppetrahv summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
4.Mõista Osaühingult FTR CONSULTANTS Tallinna linna kasuks välja riigilõiv summas 15 eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
5.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 9. detsember 2019. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.20.11.2012 sõlmisid Tallinna linn ja Osaühing FTR CONSULTANTS (registrikood 11142134) Lepingu nr 3-7/195 (tl 4-5), mida FTR Osaühing Consultants tähtaegselt ei täitnud.
2.19.03.2019 saabus Tallinna Halduskohtule Tallinna linna kaebus Osaühingu FTR CONSULTANTS kohustamiseks täitma Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja leppetrahvi summas 15 306 eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
3.01.04.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus kohtuistung 08.10.2019.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebuse esitaja palub kohtul kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja kohustada tasuma leppetrahvi summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja põhjendab kaebust alljärgnevaga:
4.1.Lepingu täitmise nõue
4.1.1.Tallinna Linnavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 207 kehtestati Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ning lähiala detailplaneering. Detailplaneeringu kohaste teede, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohustuse võttis Osaühing FTR CONSULTANTS 20.11.2012 sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195. Vastavalt Lepingu punktile 3.3. oli Osaühing FTR CONSULTANTS kohustatud avalikud rajatised ja haljastuse valmis ehitama hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamise otsuse jõustumist. Avalike rajatiste valmisehitamise tähtaeg saabus 19.12.2018. PlanS § 131 lg 2 sätestab, et detailplaneeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isiku vahel sõlmitud leping detailplaneeringukohaste avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse tagamiseks on haldusleping. HMS § 105 lg 1 kohaselt kohaldatakse halduslepingule tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades HMS kehtestatud erisusi. Poolte vahel ei saa olla vaidlust selles, et lepingu punktis 3.3 nimetatud kohustus on vastustaja poolt täitmata, st vastustaja on lepingut rikkunud ning kaebajal on õigus nõuda lepingu täitmist VÕS § 108 lg 2 alusel. Kaebaja on esitanud oma nõude mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teadasaamist ning vastustajat korduvalt teavitanud lepingu tähtajast ning asjaolust, et kaebaja nõuab vastustajalt lepingu täitmist. Kaebaja märgib, et ei ole mistahes moel takistanud vastustajal lepingu täitmist – asjaolu, et vastustaja on soovinud lepingu tähtaega muuta ja jagada see etappideks, ei ole lepingu rikkumist
vabandav asjaolu. Vastustaja poolt pakutud tingimused ei olnud kaebajale vastuvõetavad ning kaebajal puudus mistahes õiguslik kohustus lepingu muutmiseks. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes VÕS § 76, § 101 lõikest 1 p 1, § 108 lõikest 2 palub kaebaja kohtul kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma lepingut nr 3-7/195, sh ehitama kuue kuu jooksul valmis lepinguga kokkulepitud detailplaneeringu kohased teed ja tehnovõrgud ning haljastuse.
4.1.2.Leppetrahvi nõue Vastavalt lepingu punktile 4.3. kohustus Osaühing FTR CONSULTANTS maksma Tallinna linnale leppetrahvi punktis 3.3. sätestatud kohustuste rikkumise korral 3% detailplaneeringuga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ja haljastuse rajamise maksumusest. Kaebaja esitab seetõttu lepingus ettenähtud leppetrahvi väljamõistmise nõude. Tallinna Kommunaalamet on hinnanud rajatiste kogumaksumuseks ligikaudu 510 210 eurot, millest 3% on 15 306 eurot. Leppetrahvi suurus on kujunenud sarnaste rajatiste (teede ja tehnovõrkude) keskmise hankehinna põhjal. Kaebaja märgib, et VÕS § 159 lg 1 kohaselt ei välista leppetrahvi nõude esitamine lepingu täitmise nõude esitamist. Kaebajal on õigus nõuda nii lepingu täitmist kui ka leppetrahvi lepingu punkti 4.3 alusel. Samuti on kaebaja teavitanud vastustajat mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudmise kavatsusest.
4.2.Kaebaja arvates on väär ja eksitav vastustaja väide, et linn on mistahes moel andnud mõista, et aktsepteerib lepingu tähtaja ületamist. Kaebaja hinnangul tuleb mistahes väited linna pahatahtlikkuse kohta jätta tähelepanuta kuivõrd: i) need väited on tõendamata ja seega alusetud, ii) need ei ole asjakohased, kuivõrd vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas see andis talle aluse lepingu rikkumiseks. Kaebaja on seisukohal, et puudus mistahes õiguslik alus lepingu tähtaja rikkumiseks. Arvestades, et lepingu tähtaeg oli maksimaalselt 5 aastat, oli vastustajal piisavalt aega lepinguga võetud kohustuse täitmiseks. Asjaolu, et vastustaja ei suutnud seda teha, ei ole vähimalgi määral seotud linna tegevusega. Kaebajal on õigus on oma õigusi kohtus kaitsta ning seda ei saa mingil juhul pidada pahauskseks käitumiseks.
4.3.Kaebaja on seisukohal, et leping ei ole tühine. Linnaplaneerimise Amet oli õigustatud lepingu sõlmimiseks vaatamata asjaolule, et lepingus on viidatud varem kehtinud volitusnormi andvale määrusele (vastavasisuline volitusnorm oli kehtestatud ka lepingu sõlmise hetkel kehtiva linna ehitusmääruse § 16 lg 1 alusel). Tegu on ebaolulise formaalse eksimusega, mis ei mõjuta lepingu sisulist kehtivust.
4.4.Puudub alus VÕS § 97 kohaldamiseks Kaebaja leiab, et vastustaja positsioon VÕS § 97 kohaldamiseks on alusetu. Esiteks, ei ole vastustaja varasemalt kordagi lepingu pikendamist taotledes tuginenud asjaolule, et lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud ja seetõttu on lepinguliste kohustuste vahekord muutunud. Sellise argumendi on vastustaja esmakordselt esitanud kohtumenetluses. Kaebaja on seisukohal, et lepinguliste kohustuste vahekord ja lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud. VÕS § 97 lg 1 kohaselt juhul, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.
Nimetatud sätte kohaldamiseks peavad olema samaaegselt täidetud ka VÕS § 97 lg 2 tingimused: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Käesoleval juhul on tõendamata lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine. Kaebajale jääb täielikult arusaamatuks, milles seisneb lepinguliste kohustuste oluline (s.o vähemalt üle 50% suurune) muutumine. Lepingu täitmise kulud on eelduslikult sarnased, mis nad olid ka lepingu sõlmimise hetkel. Vastustaja ei ole põhjendanud, milles lepinguliste kohustuste vahekorra oluline muutus seisneb, tõendamisest rääkimata. Seega on täitmata juba VÕS § 97 kohaldamise esimene eeldus, milleks on lepinguliste kohustuste muutumine olulises määras. Kaebaja toob välja, et Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud "lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud" hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS § 97 lg 1 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste vahekord on oluliselt muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude määramisel ei saa üldjuhul lähtuda ühe lepingupoole ootustest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-76-10). Asjaolu, et Astangu tn 84 kinnisasja omanik on pärast lepingu sõlmimist muutunud, ei ole lepingu sõlmimist ja selle täitmist mõjutav asjaolu. Vastustaja on ainuisikuliselt võtnud endale lepinguga kohustuse ehitada välja avalikud teed ja tehnovõrgud ning selle kohustuse täitmine ei sõltu vähimalgi määral sellest, kas ja millised kokkulepped on vastustajal kinnisasjade omanikega. Asjaolu, et vastustajal ei ole õnnestunud teha koostööd või sõlmida kokkuleppeid Astangu 84 kinnistu omanikuga, on asjaolu, mille riisikot kannab vastustaja. Vastustajale pidi olema lepingut sõlmides ja samal ajal mitte olles kõikide DP-ga hõlmatud kinnistute omanik selge, et kinnistute omanikud võivad muutuda ning tegu ei olnud asjaoluga, mis olnuks hõlmatud lepingu sõlmimisel – eelviidatud Riigikohtu praktikast lähtudes on selge, et tegu ei olnud asjaoluga, millele põhinenuks lepingu sõlmimise pool ja mida mõlemad pooled ka sedasi mõistnuks. Kaebajale jääb arusaamatuks, kuidas see asjaolu on takistanud vastustajal lepingu õigeaegset täitmist. Vastustaja ei ole selgitanud, kuidas omanike muutus või võimalike kokkulepete olemasolu või puudumine takistab sisuliselt detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni tähtaegset rajamist. Asjaolu, et vastustajal puudub selle kinnistu omanikuga võimalik kulude hüvitamise kokkulepe, ei oma käesoleval juhul vähimatki tähtsust, sest vastustaja pidi olema lepingut sõlmides teadlik, millise riski ta lepingut sõlmides võtab. Eeltoodust saab järeldada, et täitmata on kõik seaduses nimetatud VÕS § 97 kohaldamise eeldused. Isegi, kui asuda teoreetiliselt vastupidisele seisukohale, ei saaks ka sel juhul väita, et nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. VÕS § 97 kohaldamise eelduseks on hagi esitamine, millega taotletakse kohtult lepingutingimuste muutmist. Käesoleval juhul, ei ole vastustaja
sellist nõuet kohtule esitanud. VÕS § 97 annab kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist. Seega peab kahjustatud lepingupool esitama hagi, milles nõuab lepingutingimuste muutmist (RKTKo 3-2-1-99-10). Alles pärast seda, kui kohus on jõustunud otsusega tuvastanud lepingu muutmise aluste olemasolu, saab asuda seisukohale, et lepingu tähtaeg on muutunud ning kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks. Käesoleval juhul aga neid tingimusi ei eksisteeri ning ei saa olla vaidlust selles, et kohustus on muutnud sissenõutavaks. Kuivõrd kohustus on sissenõutav, on kaebajal õigus nõuda lepingu täitmist ja leppetrahvi. Vastustaja väide selle kohta, et kaebaja on leppetrahvi nõudmisel käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, on meelevaldne. Tegu on tõendamata väitega. Nagu asja materjalidest ja esitatud tõenditest selgelt nähtub, on vastustaja lihtsalt jätnud oma lepingulise kohustuse õigeaegselt täitmata, lootes, et Tallinna linn ei nõua selle täitmist. Väita seejuures, et kaebaja vastutab selle eest, et vastustajal ei õnnestunud leppida kokku lepingu tähtaja pikendamises, on küüniline ja pahatahtlik. Kaebuse vastuses esitatud väide, et linn ei andnud läbirääkimisteks võimalust on ebaõige ning tõendamata väide. Vastupidiselt, vastustaja on ise välja toonud, et läbirääkimisi peeti, kuid ei jõutud tingimusteni, mis rahuldaks mõlemaid osapooli. Arvestades, et vastustajal oli 5 aastat aega, et oma arendustegevusega alustada ja lepingulised kohustused ellu viia, ei anna vastustajale mistahes õiguspärast ootust, et lepingu tähtaega igal juhul pikendatakse või leppetrahvi ei nõutaks. Eelneva põhjal saab kokkuvõtvalt asuda seisukohale, et vastustaja ükski põhistus lepingu kehtivuse ja kohustuse (sh leppetrahvi nõude osas) ei ole edukas. Seega on kaebajal õigus nõuda kohustuse täitmist ja leppetrahvi, st kaebus tuleb rahuldada täies ulatuses.
4.5.Leppetrahvi nõude kujunemine. Kaebaja toob välja, et vastustaja väide selle kohta, et tegu on ebamõistlikult suure leppetrahviga, on ainetu ning tõendamata. Arvestades lepingu kogumahtu, on tegu mõistliku suurusega leppetrahviga. (3% lepingu väärtusest). Samuti ei saaks asuda seisukohale, et see leppetrahv oleks vastustajale ebamõistlikult koormav, isegi kui pidada tema poolt mainitud käibemahte tõeseks. Kaebaja selgitab, et ta on leppetrahvi suuruse määramisel lähtunud riigihangetel kujunenud keskmisest ruutmeetri hinnast teede ja tänavate ehitusel, võttes aluseks 3 sarnase tänava ehitust, mille maht (ruutmeetrites) ja hind on toodud tabelis (tl 59). Nimetatu põhjal kujuneb keskmiseks m2 hinnaks (2 693 831,31) / m2 (36 209) = 74,4 eurot/m2 Linna hinnangul on DP kohaselt vastavalt ehitatava ala maht vähemalt 6857 m2, mis teeb eeltoodud keskmise hinna alusel ehitusmaksumuseks 6857 x 74,4= 510 210 eurot, millest 3% on 15 306 eurot ehk summa, mille ulatuses on kaebaja leppetrahvi nõudnud.
4.6.Kaebaja leiab, et leppetrahvi arvestades vastustaja käitumist lepingulisest kohustusest kõrvalehoidumisel puudub leppetrahvi vähendamiseks alus. Ebaõige on ka väita, et kaebajale ei ole kahju tekkinud – praegusel hetkel ei ole kindel, kas vastustaja üldse täidab lepingulised kohustused, mistõttu on olemas võimalus, et kaebaja peab need kohustused ise täitma, mis tähendab linnale otsest varalist kahju. Ka juhul, kui möönda, et kaebajale ei ole kahju tekkinud, ei ole see leppetrahvi vähendamise aluseks, kuivõrd leppetrahvil on selgelt lepingu täitmise tagamise funktsioon (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 2-15-3965/103). Arvestades, et vastustaja jättis ilma mõjuva põhjuseta lepingu kokkulepitud tähtajaks täitmata, on leppetrahvi väljamõistmine lepingus kokkulepitud ulatuses põhjendatud.
4.7.Kaebaja palub hüvitada menetluskulud kokku summas 15 eurot (kaebuselt tasutud riigilõiv). Kaebaja vaidleb vastustaja menetluskuludele vastu leides, et need on põhjendamatult suured. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
Kaebaja hinnangul on tegu ebaproportsionaalselt suure ja kindlasti mitte täies ulatuses vajaliku menetluskuluga (summas 4214 eurot), mille täies ulatuses väljamõistmist kaebajalt ei saa pidada põhjendatuks ja seda alljärgnevatel põhjustel. Esiteks, kaebaja on esitanud kuludokumendid, mis ei ole koostatud eesti keeles ega lisanud neile tõlkeid, mistõttu tuleks need jätta menetluses arvesse võtmata. Teiseks, kaebajale nähtub esitatud kulunimekirjast, et vastustajal on kogu menetluse vältel kulunud õigusabile 27 tundi ja 6 minutit. Vastustaja on avaldanud, et nimetatud kulude hulgas ei ole mitte üksnes lepingulise esindaja tasud (tunnihinnaga 180 €/h+km) vaid ka juristi ja juristi abi teenused odavama tunnihinnaga. Kuivõrd menetluskulude nimekirjast ei ole võimalik üheselt eristada, millises osas on õigusteenust osutanud vandeadvokaat T. Hiob (lepinguline esindaja) ja millises osas advokaadibüroo töötajad, kes ei ole advokatuuri liikmed ega ka vastustaja lepingulised esindajad, siis ei ole kaebaja hinnangul võimalik veenduda lepingulise esindaja kulude asjakohasuses ning neid nõuetekohaselt kontrollida. Kaebaja hinnangul ei ole seega vastustaja esitanud kohast menetluskulude nimekirja ja lepingulise esindaja kulud on tõendamata, mistõttu tuleb taotlus jätta täies ulatuses rahuldamata. Kolmandaks, isegi juhul, kui kohus peab võimalikuks pidada eeltoodud menetluskulusid tõendavaid dokumente tõenditena asjakohasteks, siis kaebaja hinnangul on menetluskulud ülepaisutatud ning mitte täies ulatuses põhjendatud. Menetluskulude nimekirjast nähtub, et valdav osa kuludest on seotud kohtumiste ja kliendinõupidamiste, mitte menetlusdokumentide ja seisukohtade vormistamisega, mistõttu tuleks need jätta vastavas osas tähelepanuta ja lähtuda üksnes menetlusdokumentide koostamisele kulunud ajast. Asjaga seotud kuluks ei saa pidada ka 01.04.2019 kohtumisel osalemist, kuivõrd see kohtumine ei puudutanud otseselt kohtuvaidlust (vastustaja ei olnud isegi teadlik, et kaebus on esitatud). Arvestades, et vastustaja ei ole esitanud menetlusdokumente, mis sisaldaks palju sisukat õiguslikku analüüsi ning asjakohaseid argumente, ei ole põhjendatud ka niivõrd suur ajakulu menetlusdokumentide koostamisele. Asjakohatuks ja ebavajalikuks kuluks saab pidada ka lisakulu põhikirjade väljavõtete eest, kuivõrd jääb arusaamatuks, millise menetlusdokumendiga on nimetatud kulu seotud ning miks pidi vastustaja tegema enda kohta tasulisi väljavõtteid. Kaebaja vaidleb vastu ka lepingulise esindaja tunnihinnale 180 eurot (ilma KM-ta). Arvestades asja keerukust ja mahtu ei oleks sellise keskmisest kõrgema tunnihinna väljamõistmine põhjendatud kaebaja suhtes. Mõistlikuks saaks pidada tunnihinda 120-130 eurot.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja Osaühing FTR CONSULTANTS (edaspidi nimetatud ka FTR) leiab, et kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Sealhulgas palub vastustaja tuvastada lepingu tühisus, kui kohus käsitleb lepingut halduslepinguna. Juhul, kui kohus käsitleb lepingut kehtivana, palub vastustaja jätta rahuldamata Tallinna linna nõue kohustuse täitmisele kohustamiseks, sest kohustus ei ole muutunud võlaõigusseaduse kohaselt sissenõutavaks. Lisaks palub vastustaja jätta sel juhul rahuldamata Tallinna linna leppetrahvinõue. Vastustaja leiab, et esiteks pole leppetrahvinõuet tekkinud, teiseks tuleks see isegi tekkimise korral jätta hea usu põhimõttest tulenevalt kohaldamata, kolmandaks on leppetrahvi summa tõendamata ja neljandaks kuuluks isegi olemasolev ja tõendatud suuruses leppetrahvinõue vähendamisele nullini.
5.1.Kuna kinnisasjade omanike muutumine tõi kaasa FTR-i lepinguliste kohustuste oluline suurenemise määral, et see kahjustab FTR-i, siis tuleb Tallinna linnal võimaldada lepingu pikendamist esialgse vahekorra taastamiseks.
Vastustaja märgib, et peale lepingu sõlmimist vahetus kinnisasja Astangu tn 84, endise aadressiga Astangu tn 72b, kinnisasja omanik. Selle kinnistu omanikuga osutus koostöö tegemine võimatuks, kuna kinnistu omanik keeldus FTR-iga suhtlemast. Tallinna linn, olles probleemist teadlik, nõudis samas omaltpoolt, et FTR teeks koostööd ESTI Commerce OÜ-ga. Tallinna linn menetles paralleelselt ESTI Commerce OÜ-le kuuluval kinnisasjal esitatud ehitusloa taotlust. Sellises olukorras muutus FTR-i jaoks ääretult koormavaks, kui mitte võimatuks, kohustuse täitmine esialgselt kokkulepitud tähtaja jooksul. VÕS § 97 lg 1 kohaselt juhul, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. FTR-i taotlus Tallinna linnale lepingu muutmiseks, sh kohustuse osadeks jagamiseks ja tähtaja muutmiseks, kujutab endast VÕS § 97 lg-l 1 põhinevat nõuet. Vastustaja leiab, et tal on õigus nõuda lepingu muutmist, kuna täidetud on VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud tingimused. FTR, kellel lepingu sõlmimise ajal olid põhimõttelised nõusolekud olemasolevatelt kinnistuomanikelt, ei saanud lepingut sõlmides mõistlikult oletada, et kinnistu Astangu tn 84, endise aadressiga Astangu tn 72b, omanik võib muutuda selliselt, et uus omanik, vajades küll ka ise lepingu alusel rajatavaid rajatisi, keeldub igasugusest koostööst. FTR ei saanud seda asjaolu kuidagi mõjutada. FTR on püüdnud omaltpoolt ESTI Commerce OÜ-ga koostööd teha, kuid viimane keeldub kohtumistest ega vasta isegi telefonikõnedele. Pahauskse isiku lisandumist puudutatud isikute ringi ei saa lugeda FTR-i riisikoks. Kui FTR oleks teadnud, et kohustuse täitmine võib muutuda võimatuks, kuna üks kinnistuomanik keeldub vaatamata rajatiste vajamisele igasugusest koostööst, poleks FTR lepingut kõigi selles nimetatud kinnistute osas ja lepingus nimetatud tähtajaga sõlminud. Olles teadnud ette kinnistuomanike vahetumisest, oleks FTR sõlminud lepingu koheselt selliselt, et kohustus olnuks etapiviisiline. Kuna kinnistu Astangu tn 84 omanik vajab rajatisi tulevikus ka ise, on eeldada, et tema vajaduse aktualiseerumisel tekib võimalus ka koostööks. Vastustaja leiab kokkuvõtvalt, et tal on nõudeõigus VÕS § 97 lg 1 alusel lepingu muutmiseks selliselt, et kohustus tuleb täita etapiviisiliselt ja tähtaegadega, et (1) enne detailplaneeringuga kavandatud hoonetele ehitusloa taotlemist peab olema taotletud ehitusluba detailplaneeringu kohaste teede, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamisele ning (2) enne detailplaneeringuga kavandatud hoonetele kasutusloa taotlemist peab olema taotletud kasutusluba detailplaneeringu kohaste teede, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsioonile. Tulenevalt lepingu muutmise nõudeõigusest tähtaegade osas ja Tallinna linna korrespondeerivast kohustusest, ei ole kohustus kaebaja arvates käesolevaks ajaks veel sissenõutavaks muutunud. Kuna kohustus ei ole veel sissenõutavaks muutunud, ei ole Tallinna linnal kooskõlas VÕS § 81 lg-ga 7 käesoleval ajal õigust nõuda FTR-ilt selle täitmist. Seetõttu kuigi leping on kehtiv ja FTR ei eita oma kohustust detailplaneeringu kohased teed, haljastus, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsioon välja ehitada, tuleb Tallinna linna poolt kohtusse esitatud täitmisnõue jätta rahuldamata, sest see on ennatlikult esitatud enne sissenõutavust. Lisaks välistab Tallinna linna poolse täitmisnõude vastustaja arvates k VÕS § 108 lg 1 p 2. Selle sätte järgi ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Nagu FTR on välja toonud, on kinnistu Astangu tn 84, endise aadressiga Astangu tn 72b, omanik vahetanud ning uus omanik ESTI Commerce OÜ, vajades küll ka ise Lepingu alusel rajatavaid rajatisi, keeldub igasugusest koostööst. Mõistliku isiku vaatenurgast (VÕS § 7) ei saa oodata, et vastustaja ehitab välja kogu taristu Astangu tn 84 kinnistu tarbeks ja kannab selleks märkimisväärseid kulusid, samas kui Astangu 84 omanik hoidub kulude kandmises osalemast ja üldse igasugusest suhtlusest vastustajaga
5.2.Vastustaja leiab, et tulenevalt asjaolust, et kohustus pole sissenõutavaks muutunud, ei ole Tallinna linnal alust nõuda ka Lepingu punktis 4.3 nimetatud leppetrahvi. Vastustaja märgib, et lepingu rikkumisega saab tegemist olla alles pärast põhikohustuse sissenõutavaks muutumist ja täitmata jäämist. Kooskõlas VÕS § 158 lg-ga 1 pole lepingurikkumiseta võimalik leppetrahvi nõuda. Kuna Tallinna linn ei ole käitunud FTR-i suhtes lepingust tulenevate õiguste teostamisel heas usus, tuleb leppetrahvi nõue jätta kohaldamata. Vastustaja on seisukohal, et isegi juhul, kui kohus peaks mingil põhjusel lugema kohustuse sissenõutavaks muutunuks, tuleb Tallinna linna leppetrahvinõue jätta rahuldamata. TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Seega saab nimetatud õigusnorm olla õiguslikuks aluseks võlasuhte poole igasuguse halvas usus käitumise tõkestamisele. Õiguste kuritarvitamine võib toimuda erinevalt, sealhulgas vastuolulise käitumisega. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohtupraktikas on leitud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on ka lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul lepingust tulenevat. Lepingust tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Tallinna Kommunaalamet ei ole käitunud heauskselt olukorras, kus linn oli haldusorganina teadlik arendustegevusest detailplaneeringualal. Veelgi enam, kuna linn menetleb samaaegselt ehitusprojektide taotlusi, mida on vajalik realiseerida, et kinnistuomanik saaks kinnistud kasutusele võtta detailplaneeringuga kavandatud viisil, oli linnale selge, et kohustused tulevikus täidetakse (ehk Lepingu eesmärk saavutatakse). Tallinna linn oli juba 2017 aasta sügisest teadlik, et detailplaneeringuga planeeritud Astangu tn 80, endise aadressiga Astangu tn 35, kinnistuomanikul, Baltic Goshawk OÜ-l, on soov võtta kohustused üle. Tallinna linn on isegi korduvalt väljendanud nõusolekut, et FTR-i kohustused antaks üle Baltic Goshawk OÜ-le. Tallinna Kommunaalamet ei teostanud uurimispõhimõttest tulenevat kohustust välja uurida kõik olulised asjaolud, mis võivad mõjutada lepingu täitmist. Tallinna Kommunaalamet isegi ei soovinud leida selgust, kas tõesti ESTI Commerce OÜ-ga oli koostöö võimatu, nagu väitis FTR. Huvitav on jälgida kujunenud olukorras, kas siis, kui Tallinna linn viib täide 08.05.2019 e-kirjas tehtud ähvarduse, tunnistada detailplaneering kehtetuks, tehakse seda terve planeeritava ala (sh ESTI Commerce OÜ-le kuuluva kinnisasja) suhtes. FTR leiab, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla Tallinna linna poolt leppetrahvi nõude esitamine olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus lepinguliste kohustuste täitmiseks mõistliku aja jooksul, ilma et Tallinna linna huvid saaksid kahjustatud. Tallinna Kommunaalametil olnuks haldusõiguse uurimis- ja tsiviilõiguse hea usu põhimõttest tulenev kohustus uurida välja kõik asjakohased põhjused ja pakkuda enne leppetrahvi sissenõudmist kohtu kaudu FTR-ile võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve ja võimalusi arvestavale kokkuleppele. Isegi kui leppetrahvi nõudmine oleks kohtusse pöördudes kohane, ei ole hea usu põhimõtetega kooskõlas anda lubadus mitte võlga sisse nõuda ning sisuliselt samaaegselt esitada nõue kohtule.
Seega tuleb lepingu punkt 4.3 jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ja leppetrahv välja mõistmata. Lisaks selgitab vastustaja, et tegeles 2018. aastal koos projektiga liitunud Baltic Goshawk OÜ ja projekteerijatega aktiivselt nii hoone kui ka teede ja tehnovõrkude rajamiseks projektide koostamisega ja selleks vajalike kooskõlastuste saamisega linnalt. 2018. aasta maikuus esitati linnale taotlus Astangu 35 osas projekteerimistingimuste väljastamiseks detailplaneeringu muutmiseks. Sellele vastas Tallinna linn järgmiselt: „Hetkel kehtib Astangu tn 35, 35A, 66A ja 72B kinnistute ning lähiala detailplaneering DP009290 ja detailplaneering on kehtestatud 19.12.2013. Detailplaneeringu kehtestamisest ei ole möödas viis aastat. Vastavalt ehitusseadustiku § 21 lg 1 p 1, kus detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta.“(tl 90). Seega viitas Tallinna linn kaebaja arvates üheselt, et Astangu 35 tarbeks projekteerimistingimuste väljastamist võidakse kaaluda alles pärast 19.12.2018. Seega, kuigi kohtumenetluses tugineb Tallinna linn sellele, et lepingujärgsed tööd pidid valmima 19.12.2018, on linn (täpsemalt Tallinna Linnaplaneerimise Amet) viidanud sellele, et ta saab sama arenduse puhul projekteerimistingimuste väljastamist kaaluda alles pärast 19.12.2018. Mõistlik isik võis sellest järeldada, et Tallinna linn nõustub lepingu täitmise tähtaja pikenemisega.
5.3.Vastustaja leiab, et Tallinna linn ei ole tõendanud, mille alusel on kujunenud leppetrahvi summa 15 306 eurot. Ka ei näe leping üldse ette taolist teiste objektide keskmise ehitushinna alusel leppetrahvi arvutamist. Juhuks, kui kohus siiski leppetrahvi summaga ja täidetavusega nõustub, palub vastustaja selle vähendamist nullini.
5.3.1.Vastustaja toob välja, et Tallinna linn on esitanud leppetrahvinõude summas 15 306 eurot. Kuna lepingu punktis 4.3 ei sisaldu leppetrahv konkreetse summana, vaid protsendina, tuleb tõendada ka leppetrahvi kujunemist. Tallinna linn pole seda teinud, kuigi FTR palus esitada 01.04.2019 toimunud koosolekul andmeid, mille kohaselt on Tallinna linn leppetrahvi suuruse määranud. Vastustaja leiab, et Tallinna linn pole põhistanud ega tõendanud leppetrahvi suurust ka kaebuses halduskohtule. Vastustajale jääb ka täiesti arusaamatuks, miks on Tallinna linn valinud hinna kujundamisel aluseks just need kolm teede ja tänavate ehituse hanget. Alates 2017. aasta algusest on Tallinna linn riigihangete registrist nähtuvalt viinud sarnaseid hankeid (hankija Tallinna linn, hanke liik ehitustööd, tegevusvaldkond teetööd) läbi kümme korda rohkem ehk 30 (tl 95). Tallinna linn pole kuidagi põhistanud, et just need kolm hanget on sarnased lepingujärgsete töödega. Teiseks erineb Tallinna linna poolt aluseks võetud erinevate objektide ehitushind ruutmeetri kohta rohkem kuni kolm korda ja arusaamatuks jääb, miks lähtub Tallinna linn käibemaksuga hinnast. Kolmandaks jääb vastustajale täiesti arusaamatuks, mille põhjal on linn hinnanud DP ala mahuks vähemalt 6857 m2. Tallinna linn pole selles osas esitanud ühtki põhistust, toonud välja ühtki arvutust ega esitanud ühtki tõendit.
5.3.2.FTR leiab, et leppetrahvi summa on ka ebamõistlikult suur. Seega isegi, kui kohus peab leppetrahvinõuet kehtivaks ja leppetrahvi summat tõendatuks, palub FTR kohtul VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendada. Nimetatud sätte alusel saab kohus vähendada leppetrahvi kohustatud poole taotlusel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. FTR on väikese bilansimahuga konsultatsiooni ettevõte. Viimase paari majandusaasta käive on ettevõttel olnud kõikuv. Vastustaja esitas oma majandustegevuse mahu tõendamiseks 2016., 2017. ja 2018. aasta majandusaasta aruanded (tl 96-111). 2016. majandusaastal tegi FTR käivet
6 000 eurot; 2017. majandusaastal 27 708 eurot; kinnitamata andmetel 2018. majandusaastal ligikaudu 56 000 eurot. Lisaks esitas vastustaja teatmik.ee andmete väljavõtte (tl 112-113p), millest nähtub, et jooksval, 2019. aastal, on vastustaja ühe kuu keskmine käive ca 5500 eurot. Tallinna linna leppetrahvinõue kujutab endast vastustaja umbes kolmveerand aasta käivet. On ilmne, et 15 306 euro suurune leppetrahv moodustaks ebamõistlikult suure osa FTR-i bilansist ja vastustaja ei suudaks sellist nõuet täita. Olukorras, kus Tallinna linn on olnud nõus kohustuse üleandmisega ja on olemas isik, kes kohustuse üle võtaks (Baltic Goshawk OÜ), oleks leppetrahvi nõudmine ebamõistlikult koormav. Lepingust tulenevas leppetrahvis on antud juhul kokku lepitud, sanktsioneerimaks rikkumist. Vastustaja arvates kujutab Tallinna linna poolt viidatud leppetrahvi funktsioon tagada lepingu täitmist selgelt just kahju hüvitamise funktsiooni (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 158 komm. 4.1.2). Riigikohus on paljudes lahendites (nt Riigikohtu 21.11.2012 otsus nr 3-2-1-132-12, p 12) märkinud, et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Asjaoludest nähtuvalt ei kaasne Tallinna linnale lepingu mittetäitmisega ja ei ole ka tekkinud kahju ning Tallinna linn pole tõendanud ka vastupidist. FTR on jätkanud hoolimata vaidlusest Tallinna linnaga püüdlusi lepingu pikendamiseks ja kohustuste üleandmiseks Baltic Goshawk OÜ-le. Kuigi linn jättis FTRile mulje valmidusest läbi rääkida kompromisse, oli linna käitumine selle varjus äärmiselt sõnamurdlik. Kaebaja eksitab teadlikult kohut, väites, nagu oleks kohtumine kompromissi arutamiseks toimunud alles 01.04.2019 vastustaja tõttu. Tegelikkuses oli see Tallinna linn, kes korduvalt kokkulepitud (enda väljapakutud) kohtumisaegu muutis. Kohtumised vastustajaga jäeti ära viitega isikule, kes tegelikult kohtumisel lõpuks ei osalenudki, ja kohtumisi edasi lükates esitas linn ette hoiatamata kaebuse kohtusse. Nagu FTR on eelnevalt viidanud, oli Tallinna linn, täpsemalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti projektide ja planeeringute osakonna juhataja sama ameti juhataja asetäitja Reio Vesialliku nimel kinnitanud, et „enne koosoleku toimumist ja asjaolude selgitamist Tallinna linn mingeid täiendavaid samme ei astu“. Tallinna linn on oma 23.09.2019 menetlusdokumendis märkinud, et Tiina Leetmaal ja Reio Vesiallikul puudub pädevus ja volitus anda linna nimel kinnitus kohtusse mittepöördumise kohta. Sel asjaolul ei ole aga tähtsust selles kontekstis, kui hinnatakse leppetrahvi sissenõutavust. See tuleneb nii lepingule kohalduvatest tsiviilõiguse põhimõtetest kui ka haldusõigusest (vt HMS § 105, TsÜS § 118 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2 ja vt ka Riigikohtu lahend 317-725 punkt 20). Oluline on ka märkida, et Tallinna Kommunaalamet pöördus leppetrahvi nõudega kohtusse olukorras, kus linna esindaja oli kinnitanud, et täiendavaid samme leppetrahvi sissenõudmiseks ette ei võeta enne kui pooled on kohtunud. Seega, käitus Tallinna Kommunaalamet sõnamurdlikult ja pahausklikult, mistõttu taotleb FTR lepingu kohase leppetrahvi vähendamist kuni null euroni.
5.4.Kui Tallinna Halduskohus siiski leiab, et Leping nr 3-7/195 on haldusleping ja ei jäta Tallinna linna kaebust läbi vaatamata, leiab FTR, et leping on tühine. Leping 3-7/195 sõlmiti Tallinna linna ja FTR-i vahel 20.11.2012. Vastavalt lepingus viidatule esindab Tallinna linna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 5 lg 1 p 3, § 19 lg 1 ja § 36 alusel. Tallinna Linnavolikogu on 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestanud Tallinna linna ehitusmääruse, mis jõustus 01.11.2012. Vastava määruse § 53 lg 1 p-ga 1 tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrus nr 35.
Vastavalt HKTS § 9 otsustab kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks volitamise volikogu. Lepingus viidatud volitus oli tunnistatud kehtetuks. Vastavalt HMS § 97 lg 1 kohaselt võib haldusorgan sõlmida halduslepingu vaid seaduses sisalduva volitusnormi alusel. Antud juhul Lepingus nr 3-7/195 viidatud volitusnorm ei kehtinud lepingu sõlmimise ajal. Eelnevat arvestades tuleb tunnistada Leping nr 3-7/195 tühiseks.
5.5.Vastustaja palub jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda ning välja mõista kaebajalt menetluskulud summas 4214 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 114-125).
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Kaebuse eesmärgiks on kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja leppetrahvi summas 15 306 eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
7.Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjaolud:
7.1.Tallinna Linnavalitsuse 06.02.2013 korraldusega võeti vastu Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ning lähiala detailplaneering, Privaat Arhitektuur OÜ tööga nr DP009290 nähti ette Haabersti linnaosas 2,03 ha suurusel planeeringualal asuvate Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ja reformimata riigimaa ümberkruntimine neljaks ärimaa ja üheks transpordimaa maakasutuse sihtotstarbega krundiks ning moodustatavatele ärimaa kruntidele määrati ehitusõigus kuni nelja 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Detailplaneeringuga lahendatakse ka ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine. Korralduse punkti 5 kohaselt tagatakse detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude väljaehitamine ja haljastuse rajamine vastavalt 20.11.2012 sõlmitud lepingule nr 3-7/195 (Leping nr 3-7/195, tl 4-5). (vt https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=124905&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vk p)
7.2.Lepingu nr 3-7/195 punktiga 2 võttis Osaühing FTR CONSULTANTS (vastustaja) endale kohustuse tagada detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni rajamine lepingu lisas nr 1 näidatud ulatuses. Lepingu punkti 3.3 kohaselt tuli lepingu punktis 2 nimetatud kohustus täita detailplaneeringu kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamise otsuse jõustumisest. Lepingu p 4.3. kohaselt kohustub Osaühing FTR CONSULTANTS maksma Tallinna linnale leppetrahvi p 3.3. sätestatud kohustuse rikkumisekorral 3% detailplaneeringuga ettenähtud Teede ja Tehnovõrkude ehituse ning Haljastuse rajamise maksumusest (tl 4).
7.3.Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ning lähiala detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 2072. Otsus jõustus samal päeval (vt https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP009290 ).
7.4.27.06.2018 esitas OÜ FTR CONSULTANTS Tallinna Kommunaalametile taotluse, milles soovis 20.11.2012 Lepingust nr 3-7/195 tulenevad kohustused üle anda Baltic Goshawk OÜle (tl 6-7) ning taotles lepingu muutmist selliselt, et lepingukohased rajatised ehitataks välja etapiviisiliselt.
7.5.Tallinna Kommunaalamet keeldus 10.07.2018 kirjaga lepingu muutmisest (tl 8-9p).
7.6.Vastustaja esitas täiendava seisukoha 16.08.2018 kirjaga (tl 10 ja selle pöördel), millele Tallinna Kommunaalamet vastas 11.09.2018 kirjaga (tl 12-13). Tallinna Kommunaalamet selgitas vastustajale, et lepingu tähtaeg saabub 19.12.2018 ning vastustaja poolt taotletud viisil lepingu muutmine ei ole võimalik ega põhjendatud.
7.7.Vastustaja kordas 26.09.2018 kirjas (tl 14-15) oma varasemat seisukoha, märkides, et on küll võtnud lepingulise kohustuse, kuid ei ole seda senini täitnud, kuivõrd ei ole suutnud saavutada kokkuleppeid detailplaneeringu alale jäävate kinnistuomanikega, eelkõige ESTI Commerce OÜ-ga.
7.8.Kaebaja rõhutas 10.10.2018 kirjas (tl 16-17p), et seniks kuniks vastustaja ei ole saavutanud kokkulepet Lepingu nr 3-7/195 muutmise osas, kehtib varasem kokkulepe ning kaebaja nõuab selle täitmist ning ka lepingu punktis 4.3 nimetatud leppetrahvi.
7.9.Vaidlust ei ole selles, et 19.12.2018 seisuga ei täitnud vastustaja Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustusi. Kaebaja saatis vastustajale 19.02.2019 kirja (tl 18-19), milles teavitas vastustajat lepingu rikkumisest ja leppetrahvi nõudmise kavatsusest.
7.10.Vastustaja esitas 26.02.2019 oma vastuväited (tl 20-21), leides, et Tallinna linn on väidetavalt takistanud vastustajal Lepingu nr 3-7/195 täitmist. Kaebaja vaidles nimetatule 01.03.2019 kirjaga (tl 22-23p) vastu, leides, et lepingu rikkumine ei ole vabandatav.
8.Antud juhul on kaebuse põhivaidlus selles, kas vastustaja on kohustatud Lepingust nr 3-7/195 tuleneva kohustuse täitma ja tasuma ka leppetrahvi olukorras, kus vastustaja on taotlenud Lepingu nr 3-7/195 muutmist ning leiab, et kohustus ei ole võlaõigusseaduse alusel muutunud sissenõutavaks. Juhul, kui kohustus on muutunud sissenõutavaks, leiab vastustaja, et leppetrahvi ei saa rakendada lähtudes hea usu põhimõttest ning lisaks on leppetrahvi summa tõendamata ning isegi selle tõendatusse korral kuuluks vähendamisele nullini. Lisaks leiab vastustaja, et Leping nr 3-7/195 on kõigele lisaks tühine.
9.Kohus leiab, et esmalt tuleb kontrollida vastustaja väidet Lepingu nr 3-7/195 tühisuse osas, kuivõrd lepingu tühisuse tuvastamise korral oleks kogu ülejäänud vaidlus ainetu (tühist lepingut ei tule täita). Vastustaja väidab lepingu tühisuse tuvastamise nõuet põhjendades, et Lepingut nr 3-7/195 ei ole sõlminud selleks pädevust omav haldusorgan. HMS § 103 lg 1 p 1 sätestab, et haldusleping on tühine kui tühine oleks sama sisuga haldusakt. HMS § 63 lg 2 p 3 sätestab, et haldusakt on tühine, kui seda ei ole andnud pädev haldusorgan. Vaidlust ei ole selles, et Leping nr 3-7/195 sõlmiti Tallinna linna ja Osaühing FTR CONSULTANTS vahel 20.11.2012. Vastavalt lepingus viidatule esindas selle sõlmimisel Tallinna linna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 5 lg 1 p 3, § 19 lg 1 ja § 36 alusel (vt tl 4). Kohus leiab, et vastustaja toob oma seisukohtades õigesti välja, et Tallinna Linnavolikogu on 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestanud „Tallinna linna ehitusmääruse“ (Määrus nr 21), mis jõustus 01.11.2012. Määruse nr 21 § 53 lg 1 punktiga 1, tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrus nr 35. Vastustaja viitab õigesti ka sellele, et halduskoostöö seaduse (HKTS) § 9 kohaselt otsustab kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks volitamise volikogu, kes volitab halduslepingut sõlmima valla- või linnavalitsuse ning et antud juhul oli lepingus viidatud volitusnorm tunnistatud juba enne lepingu sõlmimist kehtetuks. Samas jätab vastutaja tähelepanuta, et Määruse nr 21 § 16 lg 1 sätestatakse uus volitusnorm Tallinna Linnaplaneerimise Ametile. Nimelt sätestab viidatud paragrahvi lõige 1, et kui
detailplaneering näeb ette avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse või vihmaveekanalisatsiooni valmisehitamise vajaduse, sõlmib amet linna nimel detailplaneeringust huvitatud isikuga planeeringukohaste rajatiste valmisehitamise ja üldkasutatava haljastuse rajamise lepingu. Leping sõlmitakse enne, kui amet esitab linnavalitsusele detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu. Seega oli ametil õigus kehtiva volitusnormi alusel leping sõlmida ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse alusel ning asjaolu, et lepingus viidati ekslikult varasemalt kehtinud ehitusmäärusele ei too kaasa lepingu tühisust, sest lepingut ei ole sõlminud selleks pädevust ja volitust mitteomav haldusorgan. Kohus märgib veel, et käesoleval juhul on HKTS § 9 üldnormiks ning Määruse nr 21 § 16 lg 1 erinormiks, millest tulenevalt tuleb kohaldada viimast. Järelikult oli Tallinna Linnaplaneerimise Ametil pädevus vastava lepingu sõlmimiseks olemas vaatamata sellele, et lepingus viidati vanale kehtivuse kaotanud Tallinna linna ehitusmäärusele. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus vastustaja taotluse Lepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
10.Järgmiseks kaebusega seotud vaidlusküsimuseks on see, kas Lepingu nr 3-7/195 punktis 2 märgitud kohustus on muutunud sissenõutavaks. Pooled ei vaidle selle üle, et Leping nr 3-7/195 on jõustunud (vt ka HMS § 101 lg 1) ja kehtiv. Ülalpool tuvastatud asjaoludest tulenevalt loeb kohus tõendatuks ka selle, et lepingu p-s 3 sätestatud tähtaeg kohustuse täitmiseks - 19.12.2018 - on saabunud. Küll aga vaidlevad pooled lepingu p 2 sätestatud kohustuse sissenõutavaks muutumise osas seetõttu, et vastustaja leiab, et tal on tekkinud õigus lepingu muutmisele kuivõrd kinnisasjade omanike muutumine tõi kaasa vastustajale lepinguliste kohustuste olulise suurenemise määral, mis väidetavalt kahjustab vastustaja õigusi selliselt, et kaebajal tuleks võimaldada vastustajale lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 ja lg 2 alusel. HMS § 95 kohaselt on haldusleping haldusõigussuhteid reguleeriv kokkulepe. Halduslepingu sõlmimisel nõustuvad mõlemad pooled lepingus kindlaksmääratud tingimustega. Konsensuse nõue laieneb reeglina ka lepingu tingimuste muutmisele, erandjuhtum on sätestatud HMS § 102 lg-s 2, kuid viimase olukorraga hetkel tegemist ei ole. HMS § 102 lg 1 kohaselt muudetakse halduslepingut tsiviilseadustes sätestatud korras, arvestades samas paragrahvis kehtestatud erisusi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 5 sätestab seaduse dispositiivsuse põhimõtte, mille kohaselt võib seaduses sätestatust lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda. Seega tuleb esmalt lähtuda pooltevahelisest kokkuleppest lepingu muutmise kohta. Vaidlusaluse lepingu muutmise kord on kirjas lepingu p 5, mille kohaselt võib lepingut muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Muudatused jõustuvad allakirjutamise momendist poolte poolt. Vaidlust ei ole, et ülalkirjeldatud viisil poolte kokkuleppel lepingut muudetud ei ole. HMS § 105 lg 1 alusel kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades haldusmenetluse seadusega kehtestatud erisusi. Halduslepingu muutmist reguleerib HMS § 102, mille lg 4 sätestab, et kui halduslepingu täitmine on pärast selle sõlmimist muutunud oluliselt raskemaks, võib raskustesse sattunud pool, keda ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud (pool, kes ei ole haldusorgan), nõuda halduslepingu muutmist vastavalt uutele oludele. Kui see ei ole võimalik või kui teine pool sellest keeldub, võib raskustesse sattunud pool pöörduda kohtusse halduslepingu lõpetamise taotlusega. Arvestades, et HMS § 102 lg 1 kohaselt tuleb arvestada halduslepingu muutmisel samas paragrahvis kehtestatud erisusi, siis tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 104 lg 4 mitte aga
VÕS § 97.
Käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et vastustaja on pöördunud kaebaja poole Leping nr 37/195 muutmiseks ning kaebaja on sellest keeldunud (vt ülalpool tuvastatud asjaolud p 7.4-7.8). Vastustaja ei ole kohtule esitanud andmeid, et ta oleks pöördunud HMS § 102 lg 4 alusel kohtusse halduslepingu lõpetamise taotlusega. Selliseid andmeid ei nähtu ka kohtute infosüsteemist. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei saa kohaldada VÕS § 97 ning lähtuda tuleb HMS § 102 lg 4. Sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et Lepingu nr 3-7/195 punktis 2 märgitud kohustus on muutunud lepingus toodu tingimustel ja tähtajal sissenõutavaks ja vastustajal tuleb vastavad kohustused täita. Kohus selgitab täiendavalt, et vastustaja ei ole ka keeldunud VÕS § 108 lg 2 alusel kohustuse täitmisest. Nimelt võib lepingupool juhul, kui kohustuse täitmine on muutunud kas osaliselt või täielikult võimatuks, kohustuse täitmisest VÕS § 108 lg 2 alusel keelduda. Sellisel juhul on muidugi teisel lepingupoolel võimalus nõuda VÕS § 115 lg 1 ning riigivastutuse seaduse § 7 lg 1 alusel kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-113-07). Kohus märgib veel, et nähtuvalt pooltevahelisest kirjavahetusest oli vastustajale juba 2018 aasta juunikuus teada, et ta ei saa omapoolseid lepingulisi kohustusi tähtajaks täidetud, millest tulenevalt hiljemalt peale kaebajalt lepingu muutmise osas keelduva vastuse saamist oleks pidanud vastustaja kasutama HMS § 102 lg 4 või VÕS § 108 lg 2 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Vastustaja seda ei ole teinud. Ka sellest tulenevalt on tema lepingulised kohustused muutunud sissenõutavaks ja kohustused tuleb täita.
11.Kuivõrd kohus tuvastas, et Lepingu nr 3-7/195 p 2 sätestatud kohustus on sissenõutavaks muutunud, tuleb kohtul järgmisena lahendada vaidlusküsimus sellest, kas vastustaja peab tasuma ka leppetrahvi.
11.1.Vastustaja leiab kõigepealt, et leppetrahvi nõue tuleb jätta rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu ja seetõttu, et kaebaja ei ole käitunud heas usus, sest linn oli teadlik arendustegevusest planeeringualal ning Baltic Goshawk OÜ soovist võtta vastustaja Lepingust nr 3-7/195 tulenevad kohustused üle. Sellest tulenevalt esineb mõistlik võimalus, et kohustused täidetakse mõistliku aja jooksul. Samuti ei uurinud kaebaja välja, kas vastustajal oli tegelikult võimatu teha koostööd ESTI Commerce OÜ-ga, millest tulenevalt ei saanud vastustaja samuti oma kohustusi täita. Lepingu nr 3-7/195 p 4.3. tuleb jätta vastustaja arvates VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ning leppetrahv välja mõistmata. VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus leiab, et tõepoolest on kaebaja teatanud vastustajale oma 05.03.2019 e-kirjaga, et enne koosoleku toimumist ja asjaolude selgitamist Tallinna linn mingeid täiendavaid samme ei astu ning esialgseks kokkusaamise ajaks määrati 06.03.2019, mis tühistati ja uueks kokkusaamiste ajaks määrati 11.03.2019. Kohtukaebuse koos leppetrahvi nõudega on Tallinna linn esitanud aga 19.03.2019, seega peale kokkusaamist. Järelikult ei ole tegemist olukorraga, kus kaebaja oleks käitunud sõnamurdlikult. Mis puudutab väidatavat koostöö tegemise võimatust ESTI Commerce OÜ-ga ning sellest tulenevat väidetavat kohustuste mittetäitmist, siis leiab kohus, et selles osas on tegemist paljasõnaliste vastustaja väidetega. Esmalt jääb vastustaja väidetest ebaselgeks, millises osas oli täpsemalt vaja teha koostööd oma Lepingust nr 3-7/195 tulenevate kohustuste täitmiseks. Kohtule ei nähtu takistusi projekteerimise osas ning ka ehituslubade taotlemise osas olukorras, kus ala suhtes on olemas kehtiv detailplaneering. ESTI Commerce OÜ oleks tulnud paratamatult ehitusloa menetlusse kaasata Tallinna linnal vastavalt EhS § 42 lg 6, mis sätestab,
et pädev asutus kaasab menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Vastustajal ei ole sellest tulenevalt kohtu arvates kuidagi takistatud Leping nr 3-7/195 täitmine põhjusel, et ESTI Commerce OÜ ei soovinud vastustajaga suhelda. Alles olukorras, kus ehitusloa menetluse käigus peaks selguma kinnistuomaniku vastuseis detailplaneeringu järgsete teede ja muude rajatiste väljaehitamisele, saaks vastustaja tugineda Lepingu nr 3-7/195 täitmise osalisele võimatusele (omaniku loata kinnistule ehitamine ei ole lubatav). Sellisel juhul oleks kohtu arvates ka hea usu põhimõttega vastuolus leppetrahvi nõudmine. Käesoleval juhul ei nähtu kohtule, et vastustaja oleks üldse astunud mingeid eelpoolmainitud samme Lepingust nr 3-7/195 tulenevate kohustuste täitmiseks. Kohtule esitatud dokumentidest nähtub siinkohal eelkõige asjaolu, et kaebaja on olnud lepingut sõlmides veendunud, et kõik detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikud panustavad vabatahtlikult tema poolt lepinguga võetud kohustuste täitmisse. Kohtu hinnangul ei ole selline seisukoht majandustegevuses osaleva isiku puhul asjakohane ja on käesoleval juhul pigem otsitud põhjendus lepingulistest kohustustest vabanemiseks. Kohtu hinnang põhineb eelkõige kahel elementaarsel asjaolul – majandustegevuses ei saa vähegi hoolikas majanduselus osaleja vastavaid lepinguid või äärmisel juhul eelnevaid selgeid ja usaldusel põhinevaid suulisi kokkuleppeid omamata eeldada, et teised isikud võtavad vabatahtlikult täita teise isiku poolt sõlmitud lepinguga ettenähtud kohustusi. Teiseks ei saa vähegi mõtlev arendaja eeldada, et võimaliku kinnistute müügi puhul tema arendusprojekti maa-alal uus ostja ilma vastavate lepingute ja kokkulepeteta võtab vabatahtlikult täita eelmise omaniku antud lubadused. Ja eriti veel olukorras, kus neid ei ole kirjalikult ja seadustele vastavalt fikseeritud. Sellise olukorra tekkimise vältimine käib tavapärase hoolikusega majandustegevuse juurde. Käesoleval juhul nähtub kohtule asjas esitatud materjalidest, et vastustaja ei ole oma majandustegevuses arendajana järginud tavapärast hoolikust ja üritab oma tegematajätmiste eest vastustama panna kaebajat. Kohus leiab, et selline lähenemine ei ole ei õiguslikult ega ka majanduslikult õige. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud vastustaja seisukoht selles, et antud juhul tuleb lepingu punkt 4.3 jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ja leppetrahv välja mõistmata. Kohus leiab, et VÕS § 6 lg 2 alusel leppetrahvi välja mõistmata jätta ei tule. Mis puudutab vastustaja viidet soovile projekteerimistingimuste saamiseks alale ja kaebaja keeldumist sellest viitega sellele, et detailplaneeringu kehtestamisest ei ole viis aastat möödunud, siis seda keeldumist ei saa kuidagi tõlgendada selliselt, et vastustajal oleks õigus oodata viie aasta möödumist ning siis hakata alale projekteerimistingimusi taotlema ning sõltumata lepingus fikseeritust enne viie aasta möödumist lepingut täita ei tule. On ilmselge, et kaebaja keeldumine projekteerimistingimuste väljastamisest seda ei tähendanud, vaid kuna ala suhtes on olemas kehtiv detailplaneering, siis tuleb sellest lähtuda mh lepingu täitmisel.
11.2.Teiseks leidis vastustaja, et leppetrahvi summa kujunemine ei ole talle selge ning on kaebaja poolt tõendamata. Leppetrahvi suuruse tõendatuse korral palus vastustaja vähendada leppetrahvi summa nullini lähtudes VÕS § 162 lg 1.
11.2.1.Kohus märgib leppetrahvi summa kujunemise selguse ja arusaadavuse osas, et kaebaja on kohtule piisavalt selgelt ära näidanud, mille alusel ta on leppetrahvi summa määranud. Kohus leiab, et olukorras, kus lepingus ei ole täpselt määratletud leppetrahvi summat või selle arvutamise aluseid, võis kaebaja lähtudes tervest mõistusest ja analoogiapõhimõttest tugineda leppetrahvi määramisel tema poolt läbi viidu sarnaste ehitusobjektide riigihangetel kujunenud keskmisest ruutmeetri hinnast (vt tl 59 tabel ja tl 60-85). Kohus leiab, et kaebaja ei pidanud selleks võtma eraldi hinnapakkumisi konkreetsele objektile, et selgitada välja teede ja tänavate täpne maksumus antud detailplaneeringu alal olukorras, kus kaebaja nõuab vastava lepingulise kohustuse täitmist vastustajalt. Kohus märgib, et käesoleva asja puhul on tähelepanuväärne, et vastustaja ei ole omapoolsete tõenditega ümber lükanud, et vastav ruutmeetri hind ei ole adekvaatne või on liialt kõrge vaatamata sellele, et kohus on juhtinud poolte tähelepanu sellele,
et oma väiteid tuleb tõendada. Vastustaja ei ole esitanud kohtule ühtegi omapoolset tõendit selle kohta, et kaebaja leitud lepinguliste tööde hind oleks liialt kõrge. Kohtu hinnangul oleks kaebaja vastustaja leitud hinnaga mitte nõustumisel ja lepingu täitmise tegeliku soovi korral ise pidanud võtma omapoolsed hinnapakkumised antud töödele, et veenda kohut kaebaja esitatud hinna ekslikkuses. Vastustaja ei ole seda teinud. Samuti ei ole vastustaja peale paljasõnaliste väidete, et ta ei saa aru, miks kaebaja need hinnapakkumised oma arvutuste aluseks on võtnud, esitanud mingeid muid veenvaid kaalutlusi, mis näitaks kaebaja leitud lepinguliste tööde hinna ekslikkust. Kohus leiab seetõttu, et vastustaja väited liialt suurest leppetrahvist on paljasõnalised ja tõendamata.
11.2.2.Kaebaja on leidnud, et detailplaneeringu ala maht lepinguliste kohustuste osas on vähemalt 6857m2. Vastustaja leidis, et vastav suurus on tõendamata ning üle hinnatud. Kohus märgib tuginedes ka vastustaja kohtuistungil antud seletustele lepingumahu arvutamise kohta, et juba detailplaneeringu enda kohaselt on üksnes lepinguga hõlmatud teemaa maht 4555 m2 (vt detailplaneeringu seletuskirja lk
kättesaadav https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP009290#). Lepingu järgi tuleb vastustajal tagada lisaks teedele ka tehnovõrkude, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni rajamine. Kohus ei saa detailplaneeringu materjalide ja juba üksnes teemaa suurusega arvestades pidada ülemääraseks kuidagi kaebaja poolt välja toodud hinnangulist lepinguliste kohustuste mahtu 6857m2. Kohus peab usutavaks, et planeeringuala kaardilt vastavad üldised mõõtmised teostades on selline tulemus realistlik. Vastustaja ei ole jällegi esitanud kohtule ka ühtegi omapoolset põhjendatud seisukohta ega tõendit, miks ta leiab, et vastav suurusjärk on vale. Kaebaja väidete ümberlükkamiseks oleks tulnud vastustajal esitada oma seisukohta kinnitavad tõendid. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et ka vastustaja väited detailplaneeringu ala suuruse ebaõige hindamise kohta kaebaja poolt on paljasõnalised ning tõendamata.
11.2.3.VÕS § 162 lg 1, mis sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohus märgib siinkohal esmalt seda, et kohus on juba tuvastanud, et lepptrahv summas 15 306 eurot ei ole arvestades Lepingu nr 3-7/195 mahtu arvestades ekslikult arvutatud ja sellest tulenevalt ebamõistlikult suur. Vastustajale pidi olema juba Lepingu nr 3-7/195 sõlmimisel aru saadav, et kohustuste mitte täitmisel võidakse temalt nõuda leppetrahvi. Asjaolu, et lepptrahv oli määratud protsendina (3% detailplaneeringuga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ja haljastuse rajamise maksumusest) ei tähenda seda, et vastustaja ei oleks pidanud oma kohustuste eeldatavat maksumust enne lepingu sõlmimist ise välja arvutama ja sellega arvestama. Teiseks ei ole kohtu hinnangul täidetud ka VÕS § 162 lg 1 sätestatud teine eeldus viidatud sätte kohaldamiseks, kuivõrd vastustaja ei ole oma kohustusi üldse täitnud ega isegi mitte asunud neid täitma. Kaebajal on aga õigustatud huvi teede ja tehnovõrkude välja ehitamisele, kuivõrd vastaselt korral tuleks need kaebajal välja ehitada. Kohus ei jaga vastustaja seisukohta ka selles, et antud juhul tuleks lepptrahvi suurust vähendada vastustaja majanduslikust seisundist lähtuvalt. Vastustaja enda esitatud tõenditest nähtuvalt võib selle tasumine kohtu hinnangul kaebajale küll teatud raskusi valmistada, kuid arvestades asjaolu, et lepingu täitmiseks peab vastustaja heausksel tegutsemisel lepingu mahtu arvestades niikuinii oma käivet oluliselt suurendama, ei saa ümmarguselt 15 000 euro maksmine leppetrahvina olla talle ilmselgelt liigselt koormav või võimatu. Lisaks märgib kohus, et vastustaja on oma majandusliku käibe kasvu sisuliselt ka ise tõendanud tuues välja, et 2019 aastal oli tema kuukäive 5000 eurot.
Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebaja taotlus leppetrahvi väljamõistmiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada ning vastustaja taotlus lepptrahvi vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.
13.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vastustaja on jätnud õigusvastaselt omapoolsed Lepingust nr 3-7/195 tulenevad kohustused täitmata. Järelikult tuleb Osaühingut FTR CONSULTANTS kohustada täita Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 37/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Samuti on õiguspärane kaebaja nõue leppetrahvi osas ja Osaühingul FTR CONSULTANTS tuleb tasuda kaebajale leppetrahv summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Menetluskulud
14.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja kaebuselt tasutud riigilõivu. Muus osas jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.