Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. november 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-20-1152
Haldusasi
Tallinna linna kaebus Park Plaza OÜ kohustamiseks tasuda 28.11.2016 halduslepinguga nr TKA188 võetud kohustuste täitmata jätmise eest leppetrahvi 6100 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 23. novembri 2020. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinna linn, esindajad Uve Jürgens ja Kent Märjamaa Vastustaja – Park Plaza OÜ, esindaja Reet Lääne
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
22. september 2021
RESOLUTSIOON
Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 23. novembri 2020. a otsus haldusasjas nr 3-201152 ja teha uus otsus, millega rahuldada Tallinna linna kaebus.
Kohustada Park Plaza OÜ-d (registrikood 11369122) tasuma 28. novembri 2016. a halduslepingu nr TKA188 punktiga 3.5 võetud kohustuse täitmisega viivitamise eest Tallinna linnale leppetrahvi 6100 (kuus tuhat ükssada) eurot.
Mõista Park Plaza OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja kaebuse ja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv kokku 30 (kolmkümmend) eurot.
Menetlusosaliste võimalikud muud menetluskulud jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. detsembril 2021 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).
3-20-1152 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus algatas 11.11.2009 korraldusega nr 1864-k Pärnu mnt 31, 33, 35, 37, 41 ja 41a, P. Süda tn 2 // 2a ja 4 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu (DP) koostamise, mille eesmärk oli muuta planeeritaval maa-alal (1,62 ha) asuvate kinnistute piire ja maakasutuse sihtotstarbeid ning määrata ehitusõigus kuni 8 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega äri- ja eluhoonete ehitamiseks, samuti määrata Pärnu maantee laiendamiseks vajalik maa-ala ja kõigi kruntide kasutamise tingimused. Tallinna Linnavalitsus võttis 02.12.2015 korraldusega nr 1795-k koostatud DP vastu.
2.Tallinna linn ning Park Plaza OÜ, OÜ Hyperficarius ja OÜ Valdor Holding sõlmisid planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 2 alusel 28.11.2016 halduslepingu nr TKA188, mille p 2.1 kohaselt huvitatud isikud tagavad lepingu ja väljastatud ehituslubade alusel oma kinnistutega piirneval alal DP kohaste avalikult kasutatavate teede (st sõidu-, kõnni- ja kergliiklustee), üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja sademeveekanalisatsiooni ehitamise DP teede ja tehnovõrkude väljaehitamise skeemil märgitud alal ja ulatuses (lepingu lisa 1). Halduslepingu p 3.5 kohaselt on huvitatud isikud kohustatud oma kuludega tagama lisas 1 ja DP-s näidatud mahus ning ulatuses rajatiste valmisehitamise DP kohase hoone kasutusloa taotlemise ajaks, kuid hiljemalt kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Halduslepingu p 4.3 kohaselt kohustus huvitatud isik mh lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse rikkumise korral maksma leppetrahvi 100 eurot päevas. Leppetrahvi maksmine ei vabasta huvitatud isikut lepingujärgsete kohustuste täitmisest.
3.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 29.03.2017 korraldusega nr 483-k Pärnu mnt 31, 33, 35, 37, 41 ja 41a, P. Süda tn 2//2a ja 4 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu (DP032240).
4.Park Plaza OÜ esitas 12.03.2020 detailplaneeringu kohase hoone kasutusloa taotluse. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet teavitas 14.04.2020 kirjaga nr 8-7/4386-1 Park Plaza OÜ-d, et paikvaatlusel tuvastati, et avalikke rajatisi ei ole lepingu lisas 1 markeeritud mahus valmis ehitatud (rajamata on teed, haljastus ja välisvalgustus). Vastavalt lepingu p-le 4.3 tuleb Park Plaza OÜ-l tasuda lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuste rikkumise eest Tallinna linnale leppetrahvi 100 eurot päevas. Tallinna linn märkis, et nõuab nii leppetrahvi kui ka lepinguga võetud kohustuste täitmist. Park Plaza OÜ leidis 22.04.2020 vastuses, et lepingu p 3.5 ei nõua rajatiste valmisehitamist DP kohase hoone kasutusloa taotluse esitamiseks hetkeks, vaid selle menetlemise ajal, mis alles käib. Seega ei saa väita, et Park Plaza OÜ oleks lepingut rikkunud. Seejuures oli 12.03.2020 taotlus esitatud vaid osakasutusloa saamiseks (hõlmas hoone -1 ja -2 parkimiskorrused ning P. Süda tn hooneosa korterid), mistõttu ei ole põhjendatud nõue, et kõik rajatised pidanuks olema 12.03.2020 seisuga valminud. Kõik rajatised on vastavalt kinnitatud projektile 21.04.2020 seisuga lõpuni valmis ehitatud. Seega on leppetrahvinõue põhjendamatu.
2(13)
3-20-1152
5.Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet märkis 22.05.2020 kirjas nr 8-7/4386-3, et kasutusloa taotlemise ajaks halduslepingu p 3.5 tähenduses ei saa pidada kasutusloa taotluse menetlemise aega. Samuti ei tulene lepingust, et hoone osalise kasutusloa taotlemise hetkeks ei pea olema välja ehitatud kõik lepingu järgsed avalikud rajatised. Kuna kasutusloa taotlus esitati 12.03.2020 ja avalikud rajatised valmisid 12.05.2020, tuleb Park Plaza OÜ-l tasuda leppetrahvi 6100 eurot. Leppetrahv tuleb tasuda hiljemalt 01.06.2020. Park Plaza OÜ leppetrahvi tähtajaks ei tasunud.
6.Tallinna linn esitas Tallinna Halduskohtule 12.06.2020 kaebuse Park Plaza OÜ kohustamiseks tasuda 28.11.2016 halduslepinguga nr TKA188 võetud kohustuste täitmata jätmise eest leppetrahvi 6100 eurot. Park Plaza OÜ on rikkunud lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust ajavahemikul 12.03.2020–12.05.2020 ehk viivitus kestis 61 päeva. Lepingu p 4.3 järgi on leppetrahvi suuruseks 100 eurot päevas, seega kokku 6100 eurot. Leppetrahvi nõude esitamisel on tuginetud PlanS § 131 lg-le 2, haldusmenetluse seaduse (HMS) § 105 lg-le 1 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-le 1, § 158 lg-le 1 ja § 159 lg-le 2.
Park Plaza OÜ vaidles vastuses kaebusele vastu ja palus see jätta rahuldamata.
8.Tallinna Halduskohus jättis 23.11.2020 otsusega rahuldamata Tallinna linna vastuväite asja lahendamisele kirjalikus menetluses ning jättis kaebuse rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Tallinna linn on esitanud vastuväite kaebuse lahendamisele kirjalikus menetluses, kuna vaidlus on keskmisest keerukam ja muul viisil ei ole tagatud kaebaja õiguste tõhus kaitse. Vastuväide jääb rahuldamata. Park Plaza OÜ on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses ning tema puhul saaks vaidlust pidada oluliseks. Tallinna linna jaoks ei saa nõutavat 6100 euro suurust leppetrahvi pidada suureks summaks ega oluliseks kaalul olevaks õigushüveks. Lisaks tuleb arvestada, et haldusorganile ei ole tekkinud mis tahes kahju ja vaidlusalune kohustus on täidetud, mistõttu ei kaitse kaebaja olulist enda või avalikku huvi. Tallinna linna peamiseks eesmärgiks saab olla isikute korrale kutsumise praktika edasiarendamine, kuid see ei ole kaalukas õigushüve. Vaidluse all on peamiselt õigusküsimused, mille formuleerimist saab haldusorganilt eeldada ka ilma kohtu abita. Vaidlust ei ole selles, et 28.11.2016 sõlmiti haldusleping (vt ka PlanS § 131 lg 2 ja PlanS eelnõu seletuskiri). Sarnastes asjades puudub ulatuslik kohtupraktika. HKMS § 260 lg 1 p 1 võimaldab haldusorganil esitada eraisiku vastu kohtusse kaebuse halduslepingust tuleneva kohustuse täitmise nõudega. Teisalt on Riigikohus 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p 17) leidnud, et halduslepingu alusel leppetrahvi määramine on haldusakt. Lähtudes Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) toodud põhjendustest tuleb Tallinna linna 14.04.2020 kirja nr 8-7/4386-1 käsitada üksnes nõudekirjana. Halduslepingu p-st 4.3 ei nähtu leppetrahvi otsustamist haldusaktiga. Iseenesest on küsitav leppetrahvi eristamine kas siis haldusakti või tsiviilõigusliku tahteavaldusena sõltuvalt sellest, kas lepingus on märgitud, et leppetrahvi nõudmine otsustatakse lepingupoole ühepoolse aktiga, sest nii haldusakt kui ka leppetrahvi nõudmise tahteavaldus on olemuselt ühepoolsed tegevusaktid. Samas ei oleks sellist haldusakti võimalik täitemenetluses täita ning välistatud on ka asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) kohaldamine (vt ATSS § 2 lg 4). Kuigi HKMS § 262 lg 4 võimaldab eraisiku vastu esitatud kaebust menetleda koos n-ö vastukaebusega, ei pea kohus otstarbekaks seda soovitada, sest ka leppetrahvi nõude haldusaktina tõlgendamise korral omab see üksnes deklaratiivset tähendust. Sellise haldusakti sundtäitmiseks peaks haldusorgan pöörduma kohtu poole. Nii halduslepingu alusel nõutava leppetrahvi õiguslik olemus ja täidetavus kui ka kaalutlusõigus leppetrahvi suuruse määramisel vajavad kahtlemata õiguslikku selgust.
3(13)
3-20-1152 HMS ega PlanS § 131 ei sätesta piiranguid halduslepingu rikkumise korral rakendavatele sanktsioonidele. PlanS § 131 lg-st 6 ei saa mh järeldada, et ainsa sanktsioonina on lubatav kõrvaltingimusena detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine või ehitusloa või kasutusloa andmisest keeldumine. Analoogse lepingu korral on leppetrahvi nõudmist peetud lubatavaks ka Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 otsuses nr 3-19-516. VÕS § 158 lg 1 ja § 161 lg 1 kohaselt on leppetrahvi eesmärk kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle tõendamisest lihtsustada kahju hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Leppetrahvil on kaks funktsiooni: preventiiv- ehk survefunktsioon tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus; ning kahju hüvitamise funktsioon, tagades õiguse nõuda leppetrahvina kokkulepitud miinimumhüvitist. Viimane tagab hüvitise saamise ka siis, kui kahju tõendamine või osutuda võimatuks või ebamõistlikult kulukaks. Leppetrahvi maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimise üldisi eeldusi on selgitatud Riigikohtu 10.05.2017 otsuses nr 3-2-1-3617 (p 11). Praeguses asjas ei ole tarvis kontrollida kõiki leppetrahvi nõudmise elemente, sest juba üks neist välistab leppetrahvi nõudmise ja tingib selle vähendamise nullini. Seega ei hinda kohus, kas rajatised pidid olema 12.03.2020 seisuga välja ehitatud ja kas see kohustus tekkis juba osakasutusloaga või pidi see tekkima alles kasutusloa taotlemisel. Samas ei vaidle pooled selle üle, et nõutavad tööd olid tehtud hiljemalt 11.05.2020. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit (vt ka Riigikohtu 20.06.2005 otsus nr 3-2-1-78-05, p-d 17–18; 01.10.2008 otsus nr 3-2-1-67-08; 26.10.2010 otsus nr 3-2-1-87-10; 26.01.2011 otsus nr 3-2-1-139-10; 21.11.2012 otsus nr 3-2-1-132-12; 06.04.2018 otsus nr 215-3965, p 31). Park Plaza OÜ on leppetrahvi vähendamise nõude esitanud. Halduslepingu puhul peab leppetrahvi vähendamisel HMS § 105 lg-st 1 ja Riigikohtu 19.12.2019 otsusest nr 3-17-1329 (p 18) tulenevalt lisaks arvestama avaliku õiguse printsiipe (HMS § 3 lg 1, § 4 lg 2). Tallinna linnale ei ole praegusel juhul kahju tekkinud ja nõutavad tööd olid tehtud juba enne kaebusega halduskohtusse pöördumist. Seejuures olid 06.05.2020 fikseeritud puudujäägid väikesemahulised (kaevu ümbrus, sillutise ebatasasus, nähtav kiviklibu ja ümmargune jälg asfaldil) ega õigusta leppetrahvi nõudmist täies mahus. Kuna Tallinna linnale ei ole langenud tööde ise tegemise risk ega sellest tulenevad kulutused, puudub leppetrahvil kahju hüvitamise funktsioon. Kahjuna ei saa käsitada linnaametnike tavapärast tööd ehitusjärelevalve tegemisel. Kuna tööd olid kaebuse esitamise ajaks juba tehtud, puudub leppetrahvi väljanõudmisel ka kohustuse täitmisele suunav toime (s.o erinevalt haldusasjast nr 3-19-516). Karistuslik meede on küsitav, sest tsiviil- ja haldusõigus ei ole reeglina suunatud isikute karistamisele. Lähtuda tuleb analoogiast ATSS § 8 lg 3 p-ga 1, mis keelab sunniraha rakendamise olukorras, kus selle rakendamise alus on ära langenud (nt kohustus on täidetud). Samuti võib sunniraha rakendada üksnes ettekirjutuse täitmisele kallutamiseks, mitte karistamiseks (ATSS § 3 lg‐d 2 ja 3; HMS § 107 lg 2; nt Riigikohtu 27.10.2015 määrus nr 3-3-1-31-15, p 17). Sama põhimõte – sissenõudmise lõpetamine pärast kohustuse täitmist – on kohaldatav leppetrahvi tasumiseks kohustamise asjas. Kuna Park Plaza OÜ kohustus rajatiste valmisehitamisel oli täidetud juba kaebuse esitamise ajaks, on leppetrahvi määramine vastuolus nii hea usu põhimõtte, leppetrahvi eesmärgi kui ka hea halduse tavaga, sest leppetrahvi jätkuv määramine või sissenõudmine täidaks üksnes karistuslikku eesmärki, mitte ühtegi muud leppetrahvi funktsiooni. Leppetrahvi nõudmine ei peaks tooma kaasa avaliku võimu rikastumist ega ka süüteomenetluse väliselt isiku karistamist. Leppetrahvi vähendamine ei vähenda üldpreventsiooni mõju. Halduslepingu p 4.5 kohaselt linnal õigus keelduda DP kohasele hoonele kasutusloa andmisest, kui huvitatud isik ei 4(13)
3-20-1152 ole rajatist valmis ehitanud. Seega on linnal täiendavad hoovad, et tagada kohustuste täitmine. Asja materjalidest nähtuvalt asus Park Plaza OÜ vastuväidetest sõltumata puudusi kõrvaldama ja tema tegevusest ei nähtu pahauskset käitumist. Ebaselges olukorras peab haldusorgan nii hea halduse tavast (HMS § 36) kui ka hea usu põhimõttest lähtuvalt andma isikule täiendavaid selgitusi ja täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (vrd VÕS § 114).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Tallinna linn palub 23.12.2020 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus või alternatiivselt saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks kohtuistungil. Halduskohus arutas õigustamatult asja kirjalikus menetluses, kuigi Tallinna linn taotles kaebuse läbivaatamist kohtuistungil. Halduskohus ei teinud kaebaja taotluse kohta HKMS § 131 lg-s 6 nimetatud määrust, vaid jättis taotluse rahuldamata alles kohtuotsusega. Halduskohus tugines otsuses faktilistele ja õiguslikele asjaoludele, mille osas võis olla vaidlus. Näiteks väited, et kaebajale ei ole kahju tekkinud, puudujäägid rajatiste valmisehitamisel olid väikesemahulised ja ebaselge on, kas osakasutusloa taotlemise ajaks pidid valmis olema kõik rajatised. Mh nende asjaolude põhjal leidis halduskohus, et leppetrahvi nõudmiseks pole alust või leppetrahvi tuleb vähendada nullini. Kirjaliku menetluse eeldused (HKMS § 131 lg 1) ei olnud täidetud (vt ka Riigikohtu 10.05.2016 otsus nr 3-3-1-20-16, p 16.2). Vaidluse all oleva õigushüve kaalu ei saa hinnata poole varalise seisundi (nt Tallinna linna eelarve mahu) järgi ning kaebaja jaoks on oluline ka lepingu rikkumise fakti tuvastamine. Park Plaza OÜ võttis lepinguga endale avaliku ülesande täitmise kohustuse, mille täpne järgimine on Tallinna linna jaoks kaaluka iseloomuga. Samuti on asjas vaidluse all nii õigusküsimused kui ka faktilised asjaolud. Asja läbivaatamist kirjalikus menetluses ei õigusta pealegi ainuüksi see, kui faktide üle ei vaielda (vt HKMS § 129 lg 1 p 6). Lisaks faktiliste asjaolude tuvastamisele tuleb istungil arutada ka õigusküsimusi ning vaidluse keskmisest keerukam iseloom ei võimalda seda teha kirjalikus menetluses. Kohus on rikkunud menetlusnorme määral, mis võis tuua kaasa ebaõige otsuse tegemise. Leppetrahvi vähendamine ei ole põhjendatud. Kuna lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata, siis on halduskohus leppetrahvi vähendamise otsustamisel põhjendamatult hinnanud ka Tallinna linnal kahju tekkimist või selle puudumist. Oluline on seegi, et leppetrahv omab kohustatud isiku suhtes eelkõige preventiivehk survefunktsiooni (Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 otsus nr 3-19-516, p 16). Praegusel juhul on leppetrahvil olnud vaieldamatult lepingu tähtaegsele täitmisele suunatud funktsioon. Samas on kahjuks muu hulgas see, kui isikud ei saa avalikke rajatisi kasutada juba alates halduslepinguga kokkulepitud hetkest. Sellist kahju on rahas väga keeruline mõõta, mistõttu tagabki leppetrahv sellisel juhul hüvitise saamise. Tähtsust ei oma ka see, mis hetkel kohustused tegelikult täidetakse. VÕS § 114 lg 2 kohaselt ei vabasta täiendava tähtaja andmine võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest ning võlausaldajal on õigus nõuda leppetrahvi kogu aja eest, mil täitmist ei toimunud (vt Riigikohtu 20.12.2007 otsus nr 3-2-1-121-07, p 13; 15.10.2008 otsus nr 3-2-1-69-08, p 23). Järelikult ei vabasta kohustuste mittetähtaegne täitmine iseenesest kohustatud isikut leppetrahvi tasumise kohustusest ega anna alust leppetrahvi vähendada. Isik peab leppetrahvi tasuma ka siis, kui ta jõuab rikutud kohustuse täita enne leppetrahvi nõude esitamist. Oluline on, et lepingut rikkunud poolt on mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teavitatud leppetrahvi nõudmisest. See nõue on praegusel juhul täidetud. Kuna lõpliku leppetrahvi suurus sõltus kohustuste täitmisega viivitatud päevade arvust, oli lõpliku leppetrahvi tasumise nõude esitamine enne kohustuste täitmist võimatu. Halduskohus leidis, et 06.05.2020 fikseeritud puudujäägid olid väikesemahulised ega õigusta leppetrahvi küsimist täies mahus. Jättes kõrvale küsimuse, kas 06.05.2020 fikseeritud puudused 5(13)
3-20-1152 olid suure- või väikesemahulised, rõhutab Tallinna linn, et kohustuste täitmise tähtaeg saabus juba 12.03.2020, mitte alles 06.05.2020. Halduslepingus ettenähtud leppetrahvi määr (100 eurot päevas) võtab arvesse nii tegemata tööde hulka kui ka kohustuste täitmisega hilinemise kestust. Kui tegemata töid on vähe, siis on need võimalik lõpetada lühikese aja jooksul ja leppetrahv ei kujune suureks. Mida rohkem töid on tegemata, seda enam võtab nende tegemine eelduslikult aega, mistõttu kujuneb suuremaks ka leppetrahvi summa. Seega ei ole asjakohane etteheide, et Tallinna linn ei võtnud arvesse tegemata tööde mahtu, ja see ei õigusta leppetrahvi vähendamist. Leppetrahvi saab pidada ebamõistlikult suureks ja selle tõttu vähendada pigem erandlikult, sh tuleks arvestada rikkunud poole varalist seisu, mitte nõude esitanud isiku varalist seisu. Ühtegi leppetrahvi vähendamist õigustavat objektiivset asjaolu ei esine ja analoogia korras ATSS-st lähtumine ei ole põhjendatud ning see oleks vastuolus ka HMS § 105 lg-ga 1. Halduslepingu puhul on oluline kohustuste tähtaegne ja täielik täitmine, mitte lihtsalt igasugune täitmine. Ebaõige on seisukoht, et leppetrahvi vähendamine ei vähenda üldpreventsiooni mõju. Kohtu viidatud muude võimaluste kasutamine võiks lisaks olla teise poole jaoks märksa koormavam. Selleks, et õigustada leppetrahvi vähendamist väidetava ebaselgusega lepinguliste kohustuste täitmise tähtajas, pidanuks kohus esmalt hindama, kas Park Plaza OÜ pidi oma kohustused täitma 12.03.2020 või mingil muul ajal. Park Plaza OÜ põhjendused kohustuste täitmise tähtaja pikendamiseks olid otsitud. Apellant jääb ka varem esitatud seisukohtade juurde.
10.Park Plaza OÜ palub 03.02.2021 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata ning menetluskulud Tallinna linna kanda. Halduskohtu otsus on piisavalt põhjendatud ja apellatsioonkaebuse väited ei anna selle tühistamiseks alust. Kirjaliku menetluse kohta on HKMS § 131 lg-s 6 nimetatud määrus tehtud 29.09.2020. Leppetrahvi nõue ei olnud Tallinna linna jaoks kaalukas õigushüve, sest Park Plaza OÜ kohustused oli kaebuse esitamise hetkeks täidetud ning kaebajale ei ole kahju tekitatud. Tallinna linn on eelkõige soovinud arendada edasi isikute korrale kutsumise praktikat, mitte sundida Park Plaza OÜ-d lepingu täitmisele või nõuda kahju hüvitamist. Seega on leppetrahvi nõudel karistav iseloom. Kaebaja ei ole selgitanud, milliseid faktilisi asjaolusid ja õigusküsimusi ta soovib kohtuistungil täiendavalt arutada ning milles seisneb vaidluse keskmisest keerukam iseloom. Halduskohus järeldas õigesti, et Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud, osakasutusloa taotluse esitamise hetkel esinenud puudused olid väikesemahulised ja Park Plaza OÜ ei ole lepingut rikkunud, mis annab aluse leppetrahvi vähendamiseks nullini. Leppetrahvi nõudmise eeldused ei olnud täidetud, sest Park Plaza OÜ ei ole halduslepingut rikkunud. Tallinna linn ei ole senini põhjendanud, kuidas rikkus Park Plaza OÜ endale võetud avaliku ülesande täitmise kohustust. Park Plaza OÜ on halduslepingu kohased rajatised valmis ehitanud, hankinud neile kasutusloa ning rajatised nõuetekohase aktiga Tallinna linnale üle andnud. Vaidlusalused rajatised olid valminud juba 12.03.2020 osakasutusloa taotluse esitamise hetkeks. Kaebaja viidatud puudused olid ebaolulised tegematajätmised, mis on käsitatavad ehitustööde parendustena (vaegtööd) ja mis teostati koheselt pärast Tallinna linna poolset tähelepanu juhtimist. Park Plaza OÜ sai puuduste olemasolust teada alles 06.05.2020 kirjast (vt ka 11.05.2020 vastus), mistõttu ei olnud vaegtöid võimalik teha osakasutusloa esitamise hetkeks. Kogu DP kohase hoone kohta esitati kasutusloa taotlus 24.08.2020 ja siis saabus ka lepingust tulenevate kohustuste täitmise tähtaeg. Park Plaza OÜ-l puudus kohustus ehitada rajatised välja juba osakasutusloa taotluse esitamise ajaks (12.03.2020), sest hoone osaline valmimine ei võrdu hoone tervikuna valmimisega. Kuna vaegtööd olid tehtud juba 21.04.2020, siis täitis Park Plaza OÜ oma kohustused õigeaegselt. Tallinna linn ei ole tõendanud ega ka usutavalt põhjendanud, et Park Plaza OÜ oleks lepingut rikkunud. Kaebusest nähtuvalt olid rajatised 12.03.2020 seisuga ehitatud, kuid puudustega. Tõendatud on, et puudused olid väikesemahulised ja ebaolulised ning ei takistanud rajatiste kasutamist. Rajatised valmisid lõplikult (sh vaegtööd) 21.04.2020, neile väljastati 21.12.2020 6(13)
3-20-1152 kasutusluba ja rajatised anti 28.12.2020 aktiga Tallinna linnale üle. Seega on Park Plaza OÜ halduslepinguga võetud avaliku ülesande tähtaegselt ja nõuetekohaselt täitnud ning leppetrahvi nõudmise õigust ei ole tekkinud (vt VÕS § 100). Halduskohus järeldas ebaõigesti, et leppetrahvi kohaldamise eeldused (vt VÕS § 158 lg 1; Riigikohtu 10.05.2017 otsus nr 3-2-1-36-17, p 11) on täidetud. Seejuures peavad leppetrahvi nõudmiseks olema täidetud kõik üldised eeldused, mistõttu ei ole apellandi viide VÕS § 161 lg-le 1 asjakohane. Leppetrahvi ei saa nõuda üksnes seetõttu, et leppetrahvi maksmises oli halduslepingu p-s 4.3 kokku lepitud. Tallinna linn ei ole selgitanud, milles seisneb temale tekitatud kahju. Avalike rajatiste kasutamise võimatuse puhul ei ole kannatanuks kaebaja, vaid rajatisi kasutavad isikud. Tallinna linn saab olla kannatanuks juhul, kui ta peaks hakkama rajatisi ise valmis ehitama ja tegema selleks kulutusi. Praegu sellist olukorda ei esine, sest avalikke teid ja rajatisi oli võimalik eesmärgipäraselt kasutada juba osakasutusloa taotluse esitamise ajal (12.03.2020). Park Plaza OÜ on täitnud enda lepingulised kohustused vabatahtlikult ja õigeaegselt ning Tallinna linn ei pidanud rakendama leppetrahvi, et sundida teda oma kohustusi täitma. Halduskohus on VÕS § 162 lg 1 alusel põhjendatult vähendanud leppetrahvi nullini. Seejuures võib vähendamise aluseks olla kahju puudumine, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu 21.11.2012 otsus nr 3-2-1-13212, p 12). Kohtupraktika kohaselt on leppetrahvi suurus otseses seoses rikkumise ulatusega. Halduskohus tuvastas, et Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud ja Park Plaza OÜ oli kohustuse täitnud enne halduskohtule kaebuse esitamist ning puudused olid väikesemahulised ja ei õigusta leppetrahvi nõudmist täies mahus. Vaidlusalusel leppetrahvil on üksnes karistuslik funktsioon (st puudub leppetrahvile omane lepingu täitmisele sundimise või kahju hüvitamise eesmärk). Kaebuse rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6; Riigikohtu 10.02.2017 otsus nr 3-2-1-148-16, p 15; 22.04.2015 otsus nr 3-2-1-28-15, p 13), sest Tallinna linna eesmärk leppetrahvi nõudmisel on karistamine ja isikute korrale kutsumise praktika edasiarendamine. Leppetrahviga karistamine oleks ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega ka juhul, kui Park Plaza OÜ täitis halduslepingust tuleneva kohustuse hilinemisega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I Kohtuistungi korraldamata jätmine
11.Ringkonnakohus nõustub apellandi etteheitega, et halduskohus rikkus tema kaebuse kirjalikus menetluses läbivaatamiseks määramisega kohtumenetluse norme. Tallinna linn avaldas 12.06.2020 kaebuse p-s 24 selgesõnaliselt soovi arutada asja kohtuistungil ning jäi selle taotluse juurde ka Tallinna Halduskohtu 29.09.2020 määrusele esitatud 28.10.2020 vastuväites (p-d 14–19). Halduskohus leidis 29.09.2020 määruses ja 23.11.2020 otsuses, et kuna eraisikust vastustaja on nõustunud kirjaliku menetlusega ning vaidlust ei saa Tallinna linna jaoks pidada majanduslikult kuigi oluliseks ja vaidluse all on peamiselt õigusküsimused, võis asja vaadata HKMS § 131 lg 1 p 2 alusel läbi kirjalikus menetluses. Apellant märgib samas ekslikult, et halduskohus ei teinud tema taotluse kohta HKMS § 131 lg-s 6 nimetatud määrust, sest istungi korraldamise taotlus lahendati halduskohtu 29.09.2020 määrusega, mis vastab HKMS § 131 lg 6 nõuetele. Kohtuotsuses lahendati üksnes kaebaja HKMS § 90 alusel 28.10.2020 esitatud vastuväide kohtu tegevusele.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud HKMS §-s 131 toodud kirjaliku menetluse eeldused praegusel juhul siiski täidetud. Halduskohus möönis otsuses, et halduslepingust tulenevate kohustuste täitmise nõudmise kohta puudub ulatuslik kohtupraktika ja leppetrahvi nõude õiguslik olemus on ebaselge. HKMS § 131 lg 1 p 2 alusel saab kohtuistungi korraldamisest keelduda üksnes juhul, kui menetlusosalisel ei ole ilmselgelt põhjust kohtuistungi korraldamist 7(13)
3-20-1152 nõuda. Asja kohtuistungil läbivaatamise taotluse ilmselget põhjendamatust ei tulene ainuüksi asjaolust, et vaidluse all on peamiselt õigusküsimused ning kaebaja jaoks ei pruugi kaalul olla väga olulisi õigushüvesid. Vaidluse iseloomu (sh vaidluse all olevate küsimuste õiguslikku ebaselgust) arvestades ei saa väita, et Tallinna linnal puudus ilmselgelt põhjus nõuda istungi korraldamist. Esimese astme kohtumenetluses tuleb kaebus reeglina vaadata läbi kohtuistungil (HKMS § 126 lg 1) ning menetlusosaline ei pea sellekohast taotlust põhjendama ega kohut veenma, miks on tema hinnangul vajalik vaadata asi läbi kohtuistungil. See kehtib ka siis, kui asja istungil arutamise soovi on avaldanud haldusorganist menetlusosaline. Eeltoodu ei anna sellele vaatamata alust saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks, sest apellant on saanud oma selgitused esitada kahes kohtuastmes kirjalikult ja ringkonnakohtu 22.09.2021 istungil ka suuliselt. Seetõttu lahendab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse sisuliselt. II Leppetrahvi nõude õiguslik olemus
13.Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid 28.11.2016 halduslepingu. See nähtub selgelt nii lepingu pealkirjast kui ka selles sisalduvatest viidetest PlanS § 131 lg-le 2 ja lepinguga seotud vaidluste lahendamisele Tallinna Halduskohtus. Vaidlus on selle üle, kas Park Plaza OÜ rikkus lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust ja kas Tallinna linn on õiguspäraselt nõudnud Park Plaza OÜ-lt lepingu p 4.3 alusel leppetrahvi ajavahemiku 12.03.2020–11.05.2020 eest 6100 eurot. Leping ei reguleeri, millises vormis tuleb leppetrahvi nõue esitada. Praegusel juhul teavitati Park Plaza OÜ-d leppetrahvi nõude esitamisest Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 14.04.2020 kirjaga nr 8-7/4386-1 (dtl 4-5) ning nõutava leppetrahvi summa (6100 eurot) ja selle tasumise tähtaeg (01.06.2020) teatati Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 22.05.2020 kirjaga nr 8-7/4386-3 (dtl 23-24). Mõlemas kirjas märgiti lisaks, et kui Park Plaza OÜ ei täida leppetrahvi tasumise nõuet, on Tallinna linn sunnitud pöörduma kohtusse.
14.Riigikohus leidis 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p-d 17–20), et halduslepingu alusel leppetrahvi määramine on haldusakt, selgitades, et eraõiguse kohaldamisel avalik-õiguslikus suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära, sealhulgas avaliku võimu kandja pädevust määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt ning üldjuhul ilma vajaduseta pöörduda nõuete maksmapanekuks kohtu poole. Samuti ei võimalda HKMS § 158 lg 3 lähtuda leppetrahvi nõude esitamisel ja selle õiguspärasuse kontrollimisel VÕS-i normidest, sest kohus ei saa asuda haldusorgani asemel kaaluma poolte huve, vaid kohus saab kontrollida üksnes seda, kas leppetrahvi nõue vastab kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasuse eeldustele. Tallinna Ringkonnakohus on 26.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) juhtinud tähelepanu, et põhiseaduse § 3 lg-st 1 tulenevalt peab haldusakti andmiseks olema seaduslik alus ning kui halduslepingus ei ole märgitud, et leppetrahvi nõue esitatakse haldusaktiga (vrd lahend nr 3-171329, p 14), siis ei ole põhjust nõudekirja käsitada haldusaktina, mis poleks ka täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 tähenduses täitedokument (vt eriti TMS § 2 lg 1 p 21). Seetõttu tuleb haldusorganil halduslepingust tuleneva nõude maksmapanekuks ja täitedokumendi saamiseks pöörduda HKMS § 260 lg 1 alusel kaebusega halduskohtusse.
15.Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd praegusel juhul ei sisaldanud 28.11.2016 haldusleping mingeid erisätteid selle kohta, millises vormis leppetrahvi nõue esitatakse, lähtus halduskohus õigesti lahendis nr 3-20-387 väljendatust ning käsitas Tallinna linna 14.04.2020 ja 22.05.2020 kirju üksnes nõudekirjadena, mitte haldusaktidena. Halduslepingust tuleneva nõude esitamine haldusakti vormis võiks olla põhjendatud eelkõige juhul, kui tegemist on haldusakti andmise asemel sõlmitud halduslepinguga (HMS § 98 lg 1). PlanS § 131 lg-s 2 sätestatud halduslepingut ei sõlmita haldusakti andmise asemel. Asjaolu, et HMS § 102 lg 2 annab haldusorganile õiguse iga halduslepingut erandina ühepoolselt muuta või leping lõpetada, kui see on tingimata vajalik, et vältida ülekaaluka avaliku huvi rasket kahjustamist, ei tulene haldusorganile üldist volitust 8(13)
3-20-1152 halduslepingu alusel kujunenud õigussuhte reguleerimiseks haldusaktidega (vt ka HMS § 102 lg 1). Sellist õigust ei tulene mh HMS § 104 lg-s 2 sätestatud volitusest lõpetada õigusvastane haldusleping haldusorgani otsusel. Asjakohane on ka argument, et olukorras, kus haldusorganil võib tekkida vajadus pöörduda leppetrahvi nõude sundtäitmiseks kohtutäituri poole (nt puudub võimalus nõutavat leppetrahvi tasaarvestada teisele lepingupoolele välja maksmisele kuuluvate summadega – vrd Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 18), kuid seadus ei näe ette, et leppetrahvi nõude täitmiseks kohustav haldusakt oleks täitedokument (TMS § 2 lg 1 p 21), siis peaks haldusorganil olema võimalik pöörduda leppetrahvi nõudega HKMS § 260 lg 1 alusel halduskohtusse ja saada selle kohta otsus, mis on vajaduse korral sundtäidetav (TMS § 2 lg 1 p 2). Ringkonnakohus arvestab seejuures, et Tallinna linna 14.04.2020 ja 22.05.2020 kirjades oli muu hulgas selgelt märgitud, et kui Park Plaza OÜ leppetrahvi tasumise nõuet ei täida, pöördub Tallinna linn selle nõudega kohtusse, mistõttu ei pidanud pooled järeldama, et tegemist on juba täitmiseks kohustusliku haldusaktiga. III Leppetrahvi nõudmise eelduste täidetus
16.Halduskohus viitas õigesti, millised üldised eeldused peavad olema VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks täidetud (vt Riigikohtu 10.05.2017 otsus nr 32-1-36-17, p 11). Vaidlust ei ole selles, et Tallinna linna ja Park Plaza OÜ vahel on kehtiv leping, mis sisaldab mh leppetrahvi kokkulepet (vt lepingu p 4.3). Samuti ei ole vaidlust, et Park Plaza OÜ ei ole tuginenud lepingu p-st 3.5 tuleneva kohustuse väidetava rikkumise vabandatavusele (vt lepingu p-d 6.1–6.3), mistõttu ei ole keelatud temalt leppetrahvi nõuda (VÕS § 160). Menetlusosalised ei vaidle lisaks selle üle, et Tallinna linn on leppetrahvi nõudmisest Park Plaza OÜ-d teavitanud mõistliku aja jooksul pärast väidetava rikkumise avastamist (VÕS § 159 lg 2; nt Riigikohtu 09.05.2018 otsus nr 2-16-18005, p 13). Küll aga on pooled eri meelt selle üle, kas Park Plaza OÜ on rikkunud lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust, täpsemalt viivitanud nimetatud kohustuse täitmisega (vt VÕS § 100), sest vaidlust ei ole selles, et nõutavad tööd olid valminud hiljemalt 11.05.2020.
17.Halduskohus ei pidanud vajalikuks praeguses asjas kontrollida seda, kas Park Plaza OÜ on lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust rikkunud või mitte, kuna halduskohtu hinnangul tingib leppetrahvi nullini vähendamise juba ainuüksi asjaolu, et Tallinna linna kaebuse esitamise ajaks (12.06.2020) olid kohustused täidetud ja väidetava viivitusega ei ole Tallinna linnale kahju tekkinud ehk leppetrahvi nõue ei olnud enam eesmärgipärane. Ringkonnakohtu hinnangul saab leppetrahvi suuruse vähendamise küsimus siiski tõusetuda alles pärast seda, kui kohus tuvastab, et leppetrahvi nõudmise eeldused on täidetud. Seetõttu pidanuks halduskohus võtma seisukoha, kas vaidlusalused rajatised pidid olema ja ka olid välja ehitatud juba 12.03.2020 osakasutusloa taotluse esitamise hetkeks või mitte. Tallinna linn on põhjendatult märkinud, et olukorras, kus halduskohus jättis analüüsimata, milline oli lepingu p-st 3.5 tulenevate kohustuste täpne ulatus, ei olnud kohtul ka alust väita, et tegemist oli Park Plaza OÜ jaoks ebaselge olukorraga.
18.28.11.2016 halduslepingu nr TKA188 p 3.5 nägi ette järgmist: „3.5. Huvitatud isikud on kohustatud oma kuludega tagama lisas 1 ja detailplaneeringus näidatud mahus ning ulatuses rajatise valmisehitamise detailplaneeringukohase hoone kasutusloa taotlemise ajaks, kuid hiljemalt kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Rajatise püstitamiseks vajalik(ud) ehitusluba(load) peavad olema väljastatud enne hoonele ehitusloa väljastamist.“ Kõnealust punkti on hiljem muudetud 10.06.2020 sõlmitud lepingu lisadega 3 ja 4 (dtl 126–128), kuid see ei mõjuta praeguse vaidluse lahendamist. Vaidluse all on esiteks see, kuidas mõista rajatise valmisehitamise nõuet, ja teiseks see, kas tähtaeg rajatise valmisehitamiseks saabus juba DP kohasele hoonele osalise kasutusloa andmise taotluse esitamise hetkeks ning kas piisab sellest, kui rajatis valmis (osa)kasutusloa taotlemise (st taotluse menetlemise) ajal. 9(13)
3-20-1152
19.Park Plaza OÜ esitas 12.03.2020 taotluse, milles palus väljastada P. Süda tn 4 // Pärnu mnt 29 // 31 // 33 äripindadega korterelamule (EHR kood 120850143) osaline kasutusluba. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 07.07.2020 osalise kasutusloa nr 2012371/11437, mis hõlmas kõiki pindu peale korterite nr 40–42, 89, 129, 158 ning mitteeluruumide nr 43–68. Park Plaza OÜ 24.08.2020 taotluse alusel on Tallinna Linnaplaneerimise Amet 21.12.2020 väljastanud hoonele teise osalise kasutusloa nr 2012371/24072, millega lubati võtta kasutusele korterid nr 40, 41, 129 ning mitteeluruumid nr 43–65, 67, 68. Kolmanda osakasutusloa etappi jäid korterid nr 42, 89, 158 ja mitteeluruum nr 66. Ehitisregistri andmetel ei ole neile ruumidele seni kasutusluba väljastatud. Lepingu p-s 3.5 nimetatud rajatisele (EHR kood 220850311) on väljastatud 21.12.2020 kasutusluba nr 2012371/23461 (dtl 270–297).
20.Kasutusloa taotluse nr 1911371/22021 menetluses esitatud märkustest (dtl 186–195) võib järeldada, et 12.03.2020 osakasutusloa taotluse esitamise ajal oli hoone Pärnu mnt poolsel küljel asuv jalakäijate ala alles ehitamisel, sh puudus nõuetekohane valgustus (vt 27.03.2020 märkus nr 2637126 ja 30.03.2020 märkus nr 2638614). Tallinna linna 14.04.2020 leppetrahvi nõude järgi ei olnud sel ajal veel kokkulepitud mahus valmis ehitatud teid, haljastust ja välisvalgustust. Park Plaza OÜ 22.04.2020 vastusest (dtl 7–12) nähtuvalt täpsustas linna esindaja 15.04.2020, et puudulik on hoone konsoolse osa all kulgev pooleliolev kergliiklustee, ebapiisavas mahus väljaehitatud Pärnu mnt äärne tänavavalgustus ning P. Süda tn poolne kõnnitee ei vasta muudatusprojektile. Park Plaza OÜ ei ole 12.03.2020 seisuga kirjeldatud puuduste olemasolu vastuses eitanud, vaid märkis, et puudused on 21.04.2020 seisuga kõrvaldatud. Projektikohane valgustus on Park Plaza OÜ kinnitusel rajatud ja P. Süda tn poolne kõnnitee erineb kinnitatud muudatusprojektist üksnes ebaoluliselt (st sillutises on täringukivi asemel kasutatud rombikivi). Hoone konsoolse osa alla jääva kergliiklustee valmimise viibimist on põhjendatud vajadusega tee selle kvaliteedi tõstmiseks ümber ehitada. Ühtlasi leidis Park Plaza OÜ, et lepingu p-s 3.5 sätestatud tähtaeg ei saabunud juba kasutusloa taotluse sisseandmise hetkel, vaid rajatised pidid valmima alles menetluse ajal, ja lepingust ei saa ka järeldada, et rajatised pidanuks olema valmis juba hooneosale (st mitte hoonele tervikuna) kasutusloa taotlemise ajaks, ning lepingut ei ole põhjust tõlgendada Park Plaza OÜ kahjuks. Tallinna linn juhtis 06.05.2020 e-kirjas (dtl 13–16) täiendavalt tähelepanu puudustele haljastuses ja kanalisatsioonikaevude luukide ümbruses, samuti sõidutee kahjustustele. Park Plaza OÜ teavitas nende puuduste kõrvaldamisest Tallinna linna 11.05.2020 e-kirjaga (dtl 17–21).
21.Park Plaza OÜ leiab, et Tallinna linna viidatud ebaoluliste puuduste hilisem kõrvaldamine (nn vaegtööde tegemine) ei tähenda, et nõutavad rajatised ei oleks tegelikult olnud valmis juba 12.03.2020 taotluse esitamise hetkeks. Ringkonnakohus ei nõustu selle seisukohaga. VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda esmajoones sellest, milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel. Kui poolte ühist tegelikku tahet ei ole võimalik kindlaks teha, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Kui ei nähtu, et pooled oleksid soovinud anda lepingus kasutatud sõnadele üldlevinust erinevat tähendust, siis tuleb lähtuda üldlevinud tähendusest, samuti arvestada lepingutingimuste tõlgendamisel ka teisi lepingutingimusi, lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg-d 6 ja 7).
22.Puuduvad andmed, et pooled oleksid praegusel juhul soovinud sisustada lepingutingimusi muul viisil, kui neid tuleks sarnaste lepingute puhul tavapäraselt mõista. Eesti keele seletava sõnaraamatu (2009) kohaselt tähistatakse sõnaga „valmis“ (1. tähenduses, mille vastandiks on „pooleli“) midagi sellist (nt maja), mis on viidud vajalikku lõplikku seisu või täielikku soovitud olukorda. Rajatise valmisehitamiseks lepingu p 3.5 tähenduses tuleb seega pidada olukorda, kus projektikohane rajatis on ehituslikult lõpetatud määral, et sellele saaks väljastada kasutusloa (EhS § 50 lg 1). Avalikult kasutatava taristu rajamise või rekonstrueerimise ja selleks vajalike 10(13)
3-20-1152 kulutuste kandmise kohustuse huvitatud isikutele üleandmise kõrval tuleb lepingu p 4.5 järgi pidada lepingu üheks eesmärgiks tagada, et DP kohased rajatised (lepingu p 2.1) oleksid valmis enne hoonele kasutusloa andmist. Poolte ühiseks tegelikuks tahteks ei saa mõistlikult pidada seda, et rajatised tuleks lugeda valminuks juba siis, kui ehitus on veel korralikult lõpetamata (nn vaegtöö). Park Plaza OÜ esitatud 21.04.2020 fotod kinnitavad, et hoone konsoolse osa all paiknev kergliiklustee oli aiaga piiratud ning seda ei olnud järelikult võimalik otstarbekohaselt kasutada. Rajatise kogumahtu arvestades olid 06.05.2020 e-kirjas välja toodud puudused küll väikesemahulised, kuid pidades silmas, et nende kõrvaldamiseks tuli teha mh asfalteerimistöid, ei saanud rajatist pidada ehituslikult lõpetatuks ja kohustust seega täidetuks (vrd Riigikohtu 21.01.2015 otsus nr 3-3-1-73-14, p 13). Seetõttu nõustub ringkonnakohus Tallinna linna seisukohaga, et Park Plaza OÜ täitis lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustused 11.05.2020.
23.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-st 3.5 lisaks järeldada, et rajatised tulnuks valmis ehitada hiljemalt kasutusloa menetluse kestel või alles hiljemalt DP kohasele hoonele tervikuna kasutusloa taotlemise ajaks. Kuigi EhS § 50 lg 5 kohaselt võib ehitise osale anda ka osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ja seda on võimalik ohutult kasutada, puudub mõistlik põhjus järeldada, et pooled oleksid lepingus soovinud eristada olukordi, kus hoonele taotletakse kasutusluba tervikuna või osaliselt. Nagu eespool märgitud, oli lepingu üks eesmärke tagada, et hoone kasutusele võtmise ajaks oleks üldkasutatav taristu juba kasutusvalmis. Oluline on ka arvestada, et 07.07.2020 väljastatud osakasutusluba hõlmas 115 eluruumi ja 51 mitteeluruumi ning sellest jäid välja üksnes 6 eluruumi ja 26 mitteeluruumi. Seega ei olnud tegu olukorraga, kus osakasutusluba hõlmab vaid kõrvalise osa hoonest. Otsitud on seegi väide, et rajatised ei pidanud olema valminud kasutusloa taotluse esitamise hetkeks, vaid piisas nende valmimisest taotluse menetlemise ajal. Kuigi tuleb nõustuda, et „taotlemise aeg“ võib keeleliselt tähistada nii taotluse esitamise ajamomenti kui ka taotluse menetlemise ajavahemikku, on ratsionaalne arvata, et poolte tegelik tahe oli määrata lepingus rajatise valmisehitamise tähtpäev kindlaks konkreetse sündmusega (s.o kasutusloa taotluse esitamine). Sellele viitab muu hulgas asjaolu, et lepingu p-s 4.3 sätestatud leppetrahvi kokkulepe (100 eurot päevas) eeldab võimalust teha kohustuse rikkumine kindlaks kuupäevaliselt. Teistsugust järeldust ei saa teha ka lepingu p-st 4.5, mille kohaselt on linnal õigus keelduda DP kohasele hoonele kasutusloa andmisest, kui huvitatud isik ei ole rajatist valmis ehitanud, sest asjaolust, et kui rajatis valmib enne kasutusloa taotluse menetluse lõppemist, siis ei ole Tallinna linnal alust keelduda hoonele kasutusloa väljastamisest, ei tulene järeldust, et huvitatud isik ei ole lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse täitmise tähtaega rikkunud (st kasutusloa väljastamine ei piira iseenesest leppetrahvi nõudmist). Kokkuvõtteks pidid avalikuks kasutamiseks mõeldud rajatised olema valmis ehitatud hiljemalt 12.03.2020 ja kuna need valmisid lõplikult alles 11.05.2020, siis on Park Plaza OÜ viivitanud lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse täitmisega 61 päeva ja peab tasuma lepingu p 4.3 kohaselt leppetrahvi 6100 eurot. IV Leppetrahvi proportsionaalsus
24.Lepingu p 4.3 järgi kohustus huvitatud isik mh lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse rikkumise korral maksma linnale leppetrahvi 100 eurot päevas. Vaidlust ei ole selles, et Park Plaza OÜ on VÕS § 162 lg 1 alusel nõudnud leppetrahvi vähendamist ja ei ole seni leppetrahvi tasunud, mistõttu ei esine ka VÕS § 162 lg-s 3 sätestatud piirangut leppetrahvi vähendamiseks. VÕS § 162 lg 1 annab kohtule õiguse juhul, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, vähendada seda mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustatud isiku poolt kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Halduskohus vähendas praeguses asjas leppetrahvi nullini, võttes aluseks, et Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud (st linn ei pidanud vajalikke töid ise tegema) ja nõutavad tööd olid tehtud 11(13)
3-20-1152 juba enne halduskohtule kaebuse esitamist ning seetõttu sai leppetrahvil olla üksnes karistuslik eesmärk, mis ei ole lubatav (vrd ATSS § 3 lg 2 ja § 8 lg 3 p 1).
25.Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, et sarnaselt sunniraha sissenõudmisele tuleb pärast kohustuse täitmist lõpetada ka leppetrahvi sissenõudmine. ATSS § 2 lg 1 ja § 4 lg 1 järgi ei kohaldata halduslepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks ATSS-s sätestatud sunnivahendeid. Erinevalt sunnirahast ei piirdu leppetrahvi funktsioon kohustuse täitmisele sundimisega ning leppetrahvi eesmärke ei kitsenda iseenesest asjaolu, et leppetrahvi kokkulepe sisaldub halduslepingus. Teistsuguseks järelduseks ei anna alust, et VÕS-i sätete kohaldamisel avalik-õiguslikus suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära. Riigikohtu 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p-d 18–20) on avalik-õigusliku suhte eripäraks peetud eelkõige avaliku võimu kandja pädevust määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt ja siduvalt, samuti halduskohtu kontrolli piiratust halduse kaalutlusotsuste üle (HKMS § 158 lg 3). HMS § 105 lg 1 järgi kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid ning halduslepingu alusel leppetrahvi nõudmist kui kokkuleppelise õiguskaitsevahendi maksmapanekut ei ole alust piirata põhimõtetega, mis on kohaldatavad ettekirjutuste täitmisele sundimisel. Nagu märgitud, ei ole praegusel juhul halduslepingut sõlmitud haldusakti andmise asemel.
26.Leppetrahvil on ühelt poolt preventiiv- ehk survefunktsioon, mille eesmärk on tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja vältida võimalikke tulevasi lepingurikkumisi, ning teiselt poolt kahju hüvitamise ja täitmise tagamise funktsioon, mille eesmärk on tagada võlausaldajale vähemalt miinimumhüvitis (vt I. Kull. VÕS § 158 kommentaar, p 3.1.2 – P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus I. Üldosa (§§ 1–207). Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2016, lk 811). Riigikohus leidis 14.06.2005 otsuses nr 3-2-1-66-05 (p 17), millele on korduvalt tuginetud ka hilisemas praktikas, et leppetrahvil võib mh olla üksnes sanktsiooniline eesmärk, mis ei sõltu tegelikust kahjust. Seega ei õigusta ainuüksi võlausaldajal kahju puudumine leppetrahvi nõude rahuldamata jätmist või leppetrahvi vähendamist, kui see pole vastuolus hea usu põhimõttega. Samas rõhutati, et kahju puudumine ei anna alust leppetrahvi vähendada, kui sellises ulatuses leppetrahvi nõudmist õigustab leppetrahvi tagatisfunktsioon ehk võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga.
27.Praeguses asjas on ringkonnakohtu hinnangul tegemist just viimati nimetatud olukorraga, sest lepingu üks olulisi eesmärke oli tagada üldkasutatava taristu kasutatavus enne hoonele kasutusloa taotlemist ning olenemata sellest, et seekord ei realiseerunud võimalus, et Tallinna linnal tulnuks vajalikud ehitus- ja heakorratööd ise teha, tuleb linna huvi leppetrahviga tagatud kohustuse viivituseta täitmiseks pidada kaalukaks. Avalikes huvides on kindlustada, et hoone ehitamise ajal paratamatult piiratud kasutusvõimalusega avaliku taristu saaks kasutusele võtta võimalikult kiiresti pärast hoone vähemasti sellises mahus valmimist, et seda on võimalik ja ka soovitakse hakata otstarbekohaselt kasutama. Tallinna linn ei saanud halduslepingut sõlmides lähtuda ainult fiskaalsest huvist, vaid pidi arvestama avalike huvidega laiemalt. Asjaolu, et Tallinna linna halduskohtusse pöördumise ajaks oli Park Plaza OÜ lepingu p-st 3.5 tuleneva kohustuse täitnud, ei tähenda, et leppetrahvil puuduks tagatisfunktsioon, sest seda ei ole alust hinnata üksnes edasiulatuvalt. Asjaolust, et Park Plaza OÜ täitis pärast puudustele tähelepanu juhtimist kohustuse mõistliku aja jooksul, ei saa tõsikindlalt järeldada, et Park Plaza OÜ oleks kohustuse samal ajal täitnud ka ilma leppetrahvi nõude esitamiseta. Kuigi Tallinna linnal olnuks lepingu p-st 4.5 tulenevalt võimalik keelduda hoonele kasutusloa andmisest kuni üldkasutatava taristu valmisehitamiseni, ei piira see siiski lepingu p-s 4.3 sätestatud leppetrahvi kokkuleppe rakendamist. Teistsugune tõlgendus muudaks lepingu p 4.3 vähemasti osaliselt sisutuks (VÕS § 29 lg 8). Lepingust tuleneva kõrvalkohustuse maksmapanek ei saa iseenesest olla vastuolus hea usu põhimõttega, vaid nimetatud põhimõte piirab üksnes lepingust või seadusest tulenevate 12(13)
3-20-1152 õiguste kuritarvitamist (nt Riigikohtu 22.04.2015 otsus nr 3-2-1-28-15, p 13). Halduskohtu viidatud paralleel isiku karistamisega süüteomenetluse väliselt ei ole asjakohane.
28.Seonduvalt väitega, et kuivõrd puudused olid väikesemahulised ja kõrvaldati kiiresti, siis ei ole põhjendatud nõuda leppetrahvi 100 eurot päevas, vaid oluliselt vähem, on Tallinna linn asjakohaselt juhtinud tähelepanu, et leppetrahvi arvestamine ise tagab selle proportsionaalsuse, sest kui puudused on sedavõrd väikesed, et need on võimalik kiiresti kõrvaldada, siis ei saagi leppetrahvi summa kujuneda ülemäära suureks.
29.Kokkuvõtlikult leiab ringkonnakohus, et lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse täitmisega viivitamise eest lepingu p 4.3 alusel 6100 euro suuruse leppetrahvi nõudmist ei ole alust pidada ebaproportsionaalseks või hea usu põhimõtte vastaseks ning leppetrahvi vähendamiseks ei ole alust. V Kokkuvõte ja menetluskulud
30.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel rahuldab ringkonnakohus Tallinna linna apellatsioonkaebuse ning tühistab Tallinna Halduskohtu 23.11.2020 otsuse. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab Tallinna linna kaebuse ning kohustab Park Plaza OÜ-d tasuma 28.11.2016 halduslepingu nr TKA188 p-ga 3.5 võetud kohustuse täitmisega viivitamise eest Tallinna linnale leppetrahvi 6100 eurot.
31.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.
32.Tallinna linn on tasunud kaebuselt ja apellatsioonkaebuselt riigilõivu kokku 30 eurot (dtl 51; dtl 241), kuid pole esitanud andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja uue otsusega rahuldab Tallinna linna kaebuse tervikuna, siis tuleb tasutud riigilõiv HKMS § 108 lg 1 alusel Park Plaza OÜ-lt välja mõista. Tallinna linna võimalikud muud menetluskulud jäävad HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
33.Park Plaza OÜ taotles esimese astme kohtus 1786,65 euro suuruse esindajakulu (vastab esindaja 22,33 töötunnile) Tallinna linnalt väljamõistmist (dtl 217−221), kuid halduskohus on juhtinud põhjendatult tähelepanu, et volitatud esindaja Reet Lääne ei ole allkirjastanud ühtegi menetlusdokumenti ja ei ole tegelikult Park Plaza OÜ-d halduskohtumenetluses esindanud. Üksnes abi menetlusdokumentide koostamisel ja menetlusosalise õigusnõustamine ei muuda isikut veel esindajaks (HKMS § 31 lg 2; nt Riigikohtu 09.12.2020 otsus nr 3-18-2099, p 32; 01.03.2017 otsus nr 3-3-1-79-16, p 24; 22.10.2012 otsus nr 3-3-1-46-12, p 33). Samuti ei saa R. Läänet käsitada nõustajana, sest HKMS ei näe kirjalikus menetluses nõustaja osalemist ette (nt Riigikohtu 27.06.2018 otsus nr 3-18-306, p 10; 27.01.2014 määrus nr 3-3-1-84-13, p 16). Apellatsioonimenetluses on R. Lääne esindajana osalenud ringkonnakohtu 22.09.2021 istungil, kuid Park Plaza OÜ ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente. Kuna ringkonnakohus rahuldab Tallinna linna apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab Tallinna linna kaebuse, siis jäävad Park Plaza OÜ menetluskulud HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.