UP hagi TK, EK, DK ja SK vastu korteriomandi valduse üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31. mai 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TK, EK, DK ja SK apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: UP (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Andreas Veeret ja vandeadvokaadi abi Riin Rehepapp Kostja I: TK (isikukood XXXXXXXXXXXX), Kostja II: EK (isikukood XXXXXXXXXXX), Kostja III: DK (isikukood XXXXXXXXXXXX), Kostja IV: SK (isikukood XXXXXXXXXX), kostjate lepinguline esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia Lausmaa
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 31. mai 2016 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt TK, EK, DK ja SK kanda, va riigi õigusabi korras õigusabi osutanud vandeadvokaat Natalia Lausmaa tasu ja kulud, mis jätta Eesti Vabariigi kanda.
4.Mõista TK-lt, EK-lt, DK-lt ja SKlt solidaarselt välja apellatsioonimenetluse kulude hüvitis 864 eurot UP kasuks.
5.TK, EK, DK ja SK on kohustatud hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt solidaarselt tasuma UPle viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitise tasumiseni.
6.Rahuldada vandeadvokaat Natalia Lausmaa taotlus riigi õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramiseks ja määrata vandeadvokaat Natalia Lausmaa poolt apellatsioonimenetluses osutatud riigi õigusabi tasu suuruseks 264 eurot (käibemaksuga). Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.UP esitas 21.05.2015 Harju Maakohtule hagi TK, EK, DK ja SK vastu korteriomandi asukohaga Tallinnas Tööstuse tn 77-28 valduse üleandmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas, Tööstuse tn 77-28 asuva korteriomandi omanik. Ta omandas selle 23.04.2014 lepingu alusel eelmiselt omanikult OÜ PT Arendus (registrikood 10951417), kes omandas korteriomandile vastava mõttelise osa elamust 2001. aastal. Korter kinnistati korteriomandina 14.02.2013.
3.Korteriomand on kostjate otseses valduses ja nad valdavad seda ilma õigusliku aluseta. Nad ei ole maksnud hagejale tasu korteriomandi kasutamise eest. Kostjad ei ole nõus korteriomandit vabatahtlikult vabastama ega sõlmima hagejaga üürilepingut. Kostjate vastuväited
4.Kostjad vaidles hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
5.Hageja on vaidlusaluse korteri määratlenud ekslikult, sest tegelikult kasutavad kostjad samas majas teisel korrusel korterit nr 42. Kostja I asus korterisse elama 1985. aastal ja paigutas hiljem eluruumi ka oma perekonnaliikmed, abikaasa kostja IV ning pojad kostjad II ja III.
6.Hageja väidetav omand ei põhine seaduslikul alusel. Elamu vastava mõttelise osa ja hiljem ka korteriomandi omandamisega seotud tehingud on kõik alates 1991. aastast tühised. Nimelt oli elamu kasutusel Nõukogude Armee (edaspidi „armee”) ohvitseride ühiselamuna ja selle kui vallasasjaga tehti alates 1991. aastast järgmised tehingud: armee väeosa nr 1176YHP müüs 17.08.1991 elamu AS-le GT Projekt, kes müüs selle samal päeval AS-le Nautex, see omakorda 07.05.1992 AS-le Verest ja see 16.02.1998 OÜ-le Blisseter. Blisseter
müüs 17.09.2001 lepinguga 4003/10 000 mõttelise osa elamust hagejale, kes võõrandas selle omakorda talle kuuluvale ja tema juhitavale OÜ-le PT Arendus.
7.Eelnimetatud tehingud on kehtetud Eesti NSV Tsiviilkoodeksi § 51 lg 1 kohaselt, sest need ei vastanud seaduse nõuetele. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu presiidiumi 17.07.1990 otsusega peatati ajutiselt kuni omandi privatiseerimist reguleerivate normatiivaktide vastuvõtmiseni sellised tehingud riigi omandis oleva varaga, mis tõid kaasa omandivormi muutumise. Keeld kehtis ka Eesti Vabariigi territooriumil asunud armee valduses olnud vara suhtes. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 23.01.1992. aasta otsusega tunnistati armee struktuuriüksuste halduses olevad hooned ja muud rajatised Eesti Vabariigi territooriumil Eesti Vabariigi omandiks ja keelati kõik tehingud selle varaga ilma valitsuse loata. Eelkõige vastuolu nende nõuetega põhjustaski eespool loetletud tehingute kehtetuse;
8.Tallinna Hooneregister väljastas 21.06.1994 teatise, mille kohaselt elamu kuulus riigile. Hageja pidi olema sellest teadlik, sest tema ja OÜ Blisseter vahel 17.09.2001 sõlmitud lepingu p-s 1.3 on märgitud, et Kaitseministeerium võttis hoone üle;
9.Kostjatel oli õigus vaidlusalune korter erastada ja kostja I esitas selleks ka avalduse; Esimese astme kohtu otsus
10.Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud poolte endi kanda, määrates, et pooltel ei tule teineteisele seniseid menetluskulusid hüvitada.
11.Kohus tuvastas järgmised asjaolud: hageja on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna; korteriomandi aadress on registreeritud kostjate aadressiks rahvastikuregistris ja kostjate valduses on eluruum, millele kõik pooled on osundanud kui Tallinnas aadressil Tööstuse tn 77 – 28 asuvale korterile; elamu oli kasutusel armee ohvitseride ühiselamuna ja selle kui vallasasjaga tehti alates 1991. aastast järgmised tehingud: armee väeosa nr 1176YHP müüs 17.08.1991 elamu AS-le GT Projekt, kes müüs selle samal päeval AS-le Nautex, see omakorda 07.05.1992 AS-le Verest ja tema 16.02.1998 OÜ-le Blisseter. OÜ Blisseter müüs 17.09.2001 lepinguga 4003/10000 mõttelise osa elamust hagejale, kes võõrandas selle omakorda talle kuuluvale ja enda juhitavale OÜ-le PT Arendus; 25.05.2012 vormistati elamus korteriomandite loomisele suunatud avaldus koos muude avalduste ja kokkulepetega, mida hiljem parandati; Tallinna Linnavalitsus määras 23.04.2008 korraldusega elamu teenindamiseks vajaliku maa; elamus on moodustatud korteriühistu, kellele vaidlusaluse korteriomandiga seonduvaid makseid teevad kostjad; kostja I esitas avalduse vaidlusalusele korteriomandile vastava eluruumi erastamiseks.
12.Hageja on tõendanud, et ta on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna, ta on sõlminud selle omandamise asjaõiguskokkuleppe ja kostjad valdavad sama korteriomandit. Õige ei ole kostjate väide, et hageja nõuab mingi muu korteri valdust kui see, mis on kostjate valduses. Elamu varasem aadress Tööstuse tn 55 muudeti aadressiks Tööstuse tn 77 ja korteriomandite seadmisel muudeti ka korterite numbreid. Kinnistusraamatusse on tehtud kanne vastavalt korrektsetele plaanidele. Kostjad kinnitasid ka ise, et nende valduses on korter, mis on kinnistusraamatus korteriomandite kohta esmakannete tegemisel aluseks võetud plaanidel tähistatud numbriga 28.
13.Puudub alus kahelda, et korteriomandi omandamise asjaõiguskokkulepe OÜ-lt PT Arendus hagejale või varasem elamu mõttelise osa üleandmise asjaõiguskokkulepe OÜ-lt Blisseter hagejale ei oleks kehtiv. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kostjate vastuväide kinnistusraamatu õigsuse ümberlükkamiseks ei ole edukas.
14.Kuna hageja oli korteri omandamise ajal 23.04.2014 OÜ PT Arendus juhatuse liige, tuli talle omistada teadmine samadest asjaoludest, millest oli teadlik OÜ PT Arendus. Hageja teadmist omandiõiguse tekkimist mõjutada võivatest asjaoludest tuleb hinnata elamu mõttelise osa omandamise 17.09.2001 tehingu tegemise aja seisuga. Sel ajal kehtinud TsÜS § 109 järgi tuli heausksust eeldada.
15.Hageja sõlmis 17.09.2001 elamu mõttelise osa omandamiseks müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe OÜ-ga Blisseter, kusjuures lepingu p 1.4 järgi kontrollis notar lepingupooltele elamu mõtteliste osade kuulumist Tallinna Hooneregistri 14.09.2001 õiendi järgi. Tõendatud ei ole, et hageja oleks olnud teadlik varasemast, 21.06.1994 teatisest, millest võis piisava selgusega aru saada, et armee kasutuses olnud varaga seonduvaid tehinguid käsitlevate õigusaktide järgi on tegemist Eesti Vabariigi varaga. 17.09.2001 lepingu p 1.3 viide märkusele hooneregistri õiendil ei andnud alust kahelda müüja omandiõiguses. Andmeid ei ole selle kohta, et hageja oleks teadnud kostja I varasemast erastamisavaldusest. Seega sai hageja vaidlusalusele korteriomandile vastava elamu mõttelise osa omandada heauskselt. Apellatsioonkaebus
16.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda.
17.Maakohtu otsus on materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu ebaõige. Kuna hagejal ei ole omandiõigust vaidlusalusele korteriomandile, ei ole tal õigust nõuda selle valduse üleandmist.
18.Kohus leidis ebaõigesti, et hageja õigus omandile tugineb AÕS §-le 56, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. 25.05.2012 kinnistamistehingute sõlmimise momendil kinnistusraamatus hageja või OÜ PT Arendus omandiõiguse kohta kandeid ei olnud. Kanded tehti alles 25.05.2012 kinnistamistehingu tulemusena. Kuna hageja ja/või OÜ PT Arendus poolt enne kinnistamistehingu sõlmimist sõlmitud Tööstuse 55(77) hoone mõttelise osa ostuleping oli algusest peale tühine, siis puudus neil õiguslik alus Tööstuse 77 elamu reaalosadeks jagamisel kinnistamisavaldusi esitada. Kinnistusraamatu kandele tuginevat heauskset omandamist järelikult toimuda ei saanud.
19.Kohus jättis AÕS § 56 lg 1 õigesti kohaldamata. Kuna hageja OÜ PT Arendus juhatuse liikmena omas sama teadmist kui OÜ PT Arendus, kes osales algsete kinnistamistehingute tegemisel, siis pidi talle olema teada, et kinnisturaamatu kanne selle kohta, et omandiõigus korteriomandile nr 28 kuulub OÜ-le PT Arendus on ebaõige, kuna omandiõigus mõttelisele osale Tööstuse 77(55) hoonest on algusest peale tühine. Asjaolu, kas hageja oli kostja I erastamisõigusest teadlik või mitte, ei vaja eraldi tõendamist. Eelkõige omab tähtsust see, et kostjal I on see õigus ka käesoleval ajal olemas.
20.Kuna 17.09.2001 ostu-müügileping on algusest peale tühine, oli Tööstuse 77 elamu 4003/10000 mõtteline osa jätkuvalt enne erastamistehingute tegemist riigi omandis. Kostja I omas EES § 3 ja 4 alusel absoluutset eesõigust kõigi teiste isikute ees erastada üürilepingu alusel kasutatav korter. See õigus ei muutunud tühiseks ega kadunud ära selle eluruumi suhtes ükskõik milliste tehingute tegemise käigus. Kohustus erastada eluruum kostjale I läks iga ostu-müügitehinguga üle selle korteri järgmisele väidetavale omandajale. Kui riigi vara ostu-müügilepinguga on rikutud erastamise õigustatud subjekti õigust erastada tema kasutuses olev eluruum, ei saa selline leping olla kehtiv (3-2-1-72-07). Hagejal on kohustus kaudne valdus, so omandiõigus korterile nr 28 kostjale I üle anda.
21.Kohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis rahuldamata kostja taotluse kaasata tsiviilasja menetlusse kolmanda isikuna 25.05.2012 korteriomandi nr 28 suhtes kinnistamisavalduse esitanud ja selle korteriomandi koheselt OÜ PT Arendus omandisse üle andnud MM. Kolmanda isiku kaasamata jätmisega jäi välja selgitamata, millistel asjaoludel toimus 25.05.2012 korteriomandi nr 28 kinnistamine kellegi teise kui kostja I omandisse ja millisel õigusliku alusel MM võttis endale õiguse kinnistamisavaldust sellele korterile esitada. MM võib olla isikuks, kelle vastu võiks kostjatel olla õigus esitada kahju hüvitamise nõue, seega oleks olnud alus tema kolmanda isikuna kaasamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
22.Hageja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
23.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus jääb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.
24.TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole tsiviilasja menetlemisel rikkunud menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust.
25.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Õige ei ole apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus leidnud, et hageja õigus omandile tuleneb AÕS §-st 56, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Sellist järeldust maakohtu otsus ei sisalda.
26.Maakohus leidis õigesti, et kostjatel on kohustus tuua esile ja tõendada asjaolusid, mis võimaldaks tuvastada, et hageja kohta tehtud kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Hageja omandiõiguse tuvastas maakohus AÕS § 92 lg 1 ja § 95 alusel. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja oli 17.09.2001 ostu-müügilepingu sõlmimisel heauskne.
27.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et 17.09.2001 lepingu p-s 1.3 toodud viide selle kohta, et 1992.a võeti hoone Kaitseministeeriumi poolt üle, ei andnud hagejale alust kahelda müüja omandiõiguses. Sama lepingu p 1.4 kohaselt kontrollis notar 14.09.2001 Hooneregistri õiendi alusel, et lepingu objektiks olevad mõttelised osad kuuluvad lepingupooltele. Tõendatud ei ole, et pooled oleks olnud teadlikud 21.06.1994 õiendist, millest võis piisava selgusega aru saada, et vara võib kuuluda Eesti Vabariigile. Vallasasja omandaja heausksust eeldatakse. Kostjate poolt esile toodud asjaolud ei ole piisavad selle eelduse ümberlükkamiseks.
28.Kuna maakohus leidis õigesti, et kinnistusraamatu kanne hageja omandiõiguse kohta on õige ja hageja nõue asja väljaandmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel on sellest tulenevalt põhjendatud, ei ole kostjate väited kostja I võimaliku erastamisõiguse kohta käesolevas menetluses asjakohased ja ringkonnakohus neile hinnangut ei anna. Kui kostjal I ka oli korteri erastamisõigus, siis ei mõjuta see hageja tänast omandiõigust.
29.Õige ei ole ka apellatsioonkaebuse väide, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui jättis rahuldamata kostjate taotluse kaasata tsiviilasja menetlusse kolmanda isikuna MM. Tsiviilasja toimikust nähtub, et kostjad ei taotlenud maakohtus MM kolmanda isikuna menetlusse kaasamist, vaid esitasid 14.09.2015 taotluse tema tunnistajana ülekuulamiseks. Maakohus jättis 04.04.2016 määrusega kostjate taotluse rahuldamata.
30.Vastuseks hageja seisukohtadele märgib ringkonnakohus, et õige ei ole tema seisukoht, nagu ei oleks kostjatel õigust tugineda vaidlusaluse hoonega seotud tehingute tühisusele. Kuna hageja esitas kinnisasja omanikuna maakohtule nõude korteriomandi valduse vabastamist, oli kostjatel õigus esitada vastuväiteid hageja omandiõiguse ja hagemisõiguse puudumise kohta. Kuna omandiõigus on AÕS § 80 lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamise esmane eeldus, hindas maakohus nõude lahendamisel õigesti hageja omandiõiguse aluseks olevaid asjaolusid. Menetluskulude jaotus
31.Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta maakohtu otsusega määratud maakohtus kantud menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 ja § 165 lg 3 esimese lause alusel solidaarselt kostjate kanda.
32.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista apellatsiooniastmes kantud menetluskulude hüvitamiseks 1152 eurot (käibemaksuga). Taotluse kohaselt osutati hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi 8 tundi hinnaga 120 eurot (lisandub käibemaks). Kohtu hinnangul on hageja esindaja tunnihind mõistlik ja tavapärase suurusega.
33.Taotluse kohaselt kulus hageja esindajal kohtuotsuse ja apellatsioonkaebuse läbitöötamisele, analüüsile ja vastuse koostamisele 1 tund ja 15 minutit ning vastuse koostamisele, vormistamisele ja esitamisele veel täiendavalt 6 tundi ja 45 minutit. Ringkonnakohus leiab, arvestades kohtuotsuse ja apellatsioonkaebuse mahtu ning asjaolu, et kostjate apellatsioonkaebus võtab lühidalt kokku esimese astme menetluses esitatud väited, millega hageja oli juba tuttav, samuti arvestades hageja vastuse sisu ja mahtu ning käesoleva vaidluse keerukust, et hageja esindaja toimingutele kulunud aeg on põhjendatud 6 tunni ulatuses. Kostjatelt tuleb seega hageja kasuks menetluskulude hüvitisena välja mõista 864 eurot (6 x 120 + käibemaks). Vastavalt hageja taotlusele tuleb kohustada kostjaid tasuma hagejale viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitise tasumiseni.
34.Kostjate menetluskulud jäävad nende enda kanda, va kostjate esindaja kulud, mis jäävad Eesti Vabariigi kanda. Maakohus andis 01.07.2015 määrusega kostjatele I-III ja 06.10.2015 määrusega kostjale IV riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Kostjate esindajaks määrati vandeadvokaat Natalia Lausmaa, kes esindas kostjaid ka apellatsioonimenetluses.
35.Vandeadvokaat Natalia Lausmaa taotles 04.11.2016 riigi õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramist summas 264 eurot (käibemaksuga). Taotluse kohaselt kulus esindajal maakohtu otsuse tutvumisele ja analüüsile 1 tund, konsultatsioonile klientidega 1 tund, apellatsioonkaebuse koostamisele 2 tundi ja 30 minutit ning menetlusabi taotluse koostamisele ja konsultatisoonile klientidega 1 tund. Kokku 5 tundi ja 30 minutit.
36.Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 381 kohaselt kohaldatakse esindaja tasu ja kulude suuruse kindlaksmääramisele käesoleval juhul 01.08.2016 jõustunud määrust riigi õigusabi
osutamise eest makstava tasu arvestamise aluste, maksmise korra, tasumäärade, riigi õigusabi osutamisega kaasnevate kulude hüvitamise ulatuse ja korra ning taotluse esitamise tingimuste (edaspidi: kord) kohta. Korra § 10 lg 3 kohaselt on tasu riigi õigusabi osutamise eest hagimenetluses 20 eurot iga poole tunni kohta, kuid kokku mitte üle 400 euro ühes kohtuastmes.
37.Ringkonnakohus leiab, et esindaja taotlus on põhjendatud. Esindaja kantud kulud on riigi õigusabi osutamiseks olnud vajalikud ja asjakohased. Kohus rahuldab esindaja taotluse täies ulatuses. Reet Allikvere