XXXX hagi XXXX, XXXX, XXXX ja XXXX vastu korteriomandi valduse üleandmise nõudes
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXX(isikukood XXXX), lepingulised esindajad advokaadid Veronika Selge ja Kuldar-Jaan Torokoff Kostjad: XXXX (isikukood XXXX), XXXX (isikukood XXXX), XXXX(isikukood XXXX) ja XXXX (isikukood XXXX), ühine esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia Lausmaa
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 19. mail 2016, millel osalesid hageja lepinguline esindaja advokaat Veronika Selge ja kostjate ühine esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia Lausmaa
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada. Kohustada kostjaid XXXX (isikukood XXXX), XXXX (isikukood XXXX), XXXX(isikukood XXXX) ja XXXX (isikukood XXXX) andma hagejale XXXX(isikukood XXXX) üle Tallinnas aadressil XXXX asuva korteriomandi (kinnistusraamatu registriosa nr XXXX) valdus. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Määrata kindlaks, et pooltel ei tule üksteisele seniseid menetluskulusid hüvitada.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse
2-15-7766 esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUE JA POOLTE SEISUKOHAD
1.XXXX(hageja) esitas 21. mail 2015 hagiavalduse XXXX (kostja I), XXXX (kostja II), XXXX(kostja III) ja XXXX (kostja IV) vastu Tallinnas aadressil XXXX asuva korteriomandi (kinnistusraamatu registriosa nr XXXX, edaspidi „vaidlusalune korteriomand”) valduse hagejale üleandmise nõudes. Kohus määras kostjate taotlusel neile ühise esindaja riigi õigusabi korras; selgitas 4. aprilli 2016. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad. Kohus kuulas pooled ära 19. mai 2016 kohtuistungil.
2.Hageja põhjendab oma nõuet järgmised: − hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik, ta omandas selle 23. aprilli 2014 lepingu alusel eelmiselt omanikult Osaühing XXXX(edaspidi „XXXX”), kes omakorda omandas vaidlusalusele korteriomandile sisuliselt vastava mõttelise osa Tallinnas aadressil XXXX asuvast elamust (edaspidi „elamu”) 2001. aastal. Korter kinnistati korteriomandina 14. veebruaril 2013; − korteriomand on kostjate otseses valduses, kes valdavad seda ilma õigusliku aluseta, sest hagejal puudub kostjatega lepinguline suhe, mis oleks aluseks korteriomandi kasutamisele. Korteriomandile vastav korter oli kostjate valduses juba enne kinnistamist ja hagejapoolset omandamist. Kostjad ei ole maksnud hagejale tasu korteriomandi kasutamise eest; − hageja leiab, et nii tema kui korterimandi ja sellele vastava elamu mõttelise osa omandamise tehingud on kehtivad. Isegi kui algsetes tehingutes oli kehtivuses puudusi, siis omandas hageja korteriomandi igal juhul heauskselt; − elamus korteriomandite moodustamise ja esmakinnistamise avaldust sisaldavas tehingus teatavate puuduste esinemine ega elamus korterite numeratsiooni muutumine ei anna alust kahelda hageja omandiõiguses ega kostjate valduses. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on kulud enne kohtuistungit 2 658,75 eurot (sh riigilõiv 300 eurot), millele lisandub istung aja (1 t 15 min) eest tasu sama määraga. Hageja leiab, et pole põhjendatud jääta vähemalt kõiki hageja menetluskulusid tema enda kanda juhul, kui kohus hagi rahuldab.
3.Kostjad vaidlevad hagile vastu, nende peamised vastuväited on järgmised: − hageja on vaidlusaluse korteri määratlenud ekslikult, sest tegelikult kasutavad kostjad samas majas teisel korrusel korterit nr 42. Siiski möönavad kostjad, et nende kasutatava korteri ruumid paiknevad samas kohas, kus elamu teise korruse plaanile on märgitud korter nr 28; 2 (6)
2-15-7766 − kostja I asus korterisse elama 1985. aastal ja paigutas hiljem eluruumi oma perekonnaliikmed, abikaasa kostja IV ning pojad kostjad II ja III; − hageja väidetav omand ei põhine seaduslikul alusel. Elamu vastava mõttelise osa ja hiljem ka korteriomandi omandamisega seotud tehingud on kõik alates 1991. aastast tühised. Nimelt oli elamu kasutusel Nõukogude Armee (edaspidi „armee”) ohvitseride ühiselamuna ja selle kui vallasasjaga tehti alates 1991. aastast järgmised tehingud: armee väeosa nr XXXX müüs 17. augustil 1991 elamu AS-le „XXXX”, kes müüs selle samal päeval AS-le „XXXX”, see omakorda 7. mail 1992 AS-le „XXXX” ja tema 16. veebruaril 1998 Osaühingule XXXX (edaspidi „XXXX”). XXXX müüs
17.septembri 2001 lepinguga 4003/10 000 mõttelise osa elamust hagejale, kes võõrandas selle omakorda talle kuuluvale ja enda juhitavale XXXX-le; − eelnevas loetletud tehingud on kehtetud Eesti NSV Tsiviilkoodeksi § 51 lg 1 kohaselt, sest need ei vastanud seaduse nõuetele. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu presiidiumi 17. juuli 1990. aasta otsusega peatati ajutiselt kuni omandi privatiseerimist reguleerivate normatiivaktide vastuvõtmiseni sellised tehingud riigi omandis oleva varaga, mis tõid kaasa omandivormi muutumise. Keeld kehtis ka Eesti Vabariigi territooriumil asunud armee valduses olnud vara suhtes. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu
23.jaanuari 1992. aasta otsusega tunnistati armee struktuuriüksuste halduses olevad hooned ja muud rajatised Eesti Vabariigi territooriumil Eesti Vabariigi omandiks ja keelati kõik tehingud selle varaga ilma valitsuse loata. Eelkõige vastuolu nende nõuetega põhjustaski eespool loetletud tehingute kehtetuse; − Tallinna Hooneregister väljastas 21. juunil 1994 teatise, mille kohaselt elamu kuulus riigile. Hageja pidi olema sellest teadlik, sest tema ja XXXX 17. septembri 2001 lepingu p-s 1.3 on märgitud, et Kaitseministeerium võttis hoone üle; − kostjatel oli õigus vaidlusalune korter erastada ja kostja I esitas selleks ka avalduse; Menetluskulud paluvad kostjad hagi rahuldamata jätmisel panna hageja kanda, aga hagi rahuldamise korral jätta poolte endi kanda. Kostjad märgivad, et nad on lihtsad inimesed ja eeldasid pikemat aega, et elavad korteris, mille saavad erastada. Kostja I on töövõimetu ning kostjad II ja III alles õpivad. Menetluskulude nimekirja ega vastuväiteid hageja nimekirjale kostjad ei esitanud. Kostjate esindaja riigi õigusabi korras esitas taotluse riigi õigusabi tasu määramiseks, mille kohus lahendas enne otsuse tegemist.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud jätab kohus siiski poolte endi kanda ja määrab need kindlaks rahaliselt.
5.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema menetlusdokumentidest, st mis kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: − hageja on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna (I kd tl 7–8 ja 134–135); − vaidlusaluse korteriomandi aadress on registreeritud kostjate aadressiks rahvastikuregistris (I kd tl 9, II kd tl 70, 71) ja kostjate valduses on eluruum, millele kõik pooled on osundanud kui Tallinnas aadressil XXXX asuvale korterile; − elamu oli kasutusel armee ohvitseride ühiselamuna ja selle kui vallasasjaga tehti alates 1991. aastast järgmised tehingud: armee väeosa nr XXXX müüs 17. augustil 1991 elamu AS-le „XXXX”, kes müüs selle samal päeval AS-le „XXXX”, see omakorda
7.mail 1992 AS-le „XXXX” ja tema 16. veebruaril 1998 XXXX (II kd tl 74–79, 3 (6)
2-15-7766 tõlked samas tl 89–91, ning II kd tl 83–85). XXXX müüs 17. septembri 2001 lepinguga 4003/10 000 mõttelise osa elamust hagejale (II kd tl 86–88), kes võõrandas selle omakorda talle kuuluvale ja enda juhitavale XXXX-le; − 25. mai 2012 vormistati elamus korteriomandite loomisele suunatud avaldus koos muude avalduste ja kokkulepetaga (I kd tl 170–232), mida hiljem parandati (II kd tl 124–263); korteriomandite seadmine osutus võimalikuks muu hulgas seetõttu, et Tallinna Linnavalitsus määras 23. aprilli 2008 korraldusega elamu teenindamiseks vajaliku maa (I kd tl 167–168, II kd tl 68–69); − elamus on moodustatud korteriühistu (II kd tl 64–65), kellele vaidlusaluse korteriomandiga seonduvaid makseid teevad kostjad (I kd tl 169); − kostja I on esitanud avalduse vaidlusalusele korteriomandile vastava eluruumi erastamiseks (II kd tl 72).
6.Hageja nõude õigusliku aluse moodustava asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-d 1 ja 2, mis annavad omanikule igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, õiguse nõuda asi välja oma valdusesse. Hageja pidi tõendama, et vaidlusalune korteriomand kuulub talle ja et kostjad seda valdavad (AÕS § 82 lg 1). Kostjatel oli võimalik hageja väited ümber lükata või tuua esile ja tõendada oma õigus korteriomandit vallata (AÕS § 83 lg 1).
7.Kohus ei nõustu kostjatega, et hageja nõuab mingi muu korteri valdust, kui see, mis on kostjate valduses. Elamu varasem aadress Tööstuse tn 55 muudeti aadressiks XXXX(II kd tl 102–103) ning korteriomandite seadmisel muudeti ka korterite numbreid (I kd tl 170–232 ja II kd tl 104–263). Ebatäpsused mahuka dokumendi vormistamisel ja nende hilisema parandamine (vt lisaks II kd tl 264–267) ei mõjuta hageja korteriomandi ulatust, sest kinnistusraamatusse on tehtud kanne vastavalt korrektsetele plaanidele. Kostjad on ka ise kinnitanud, et nende valduses on korter, mis kinnistusraamatus korteriomandite kohta esmakannete tegemisel aluseks võetud plaanidel on tähistatud numbriga 28. Seega on hageja toonud esile ja vaieldavas osas ka tõendanud, et ta on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna, on sõlminud selle omandamise asjaõiguskokkuleppe ja kostjad valdavad sama korteriomandit. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole alust kahelda selles, et korteriomandi omandamise asjaõiguskokkulepe XXXX-lt hagejale või varasem elamu mõttelise osa üleandmise asjaõiguskokkulepe XXXX hagejale ei oleks kehtiv.
8.Edukas ei ole kostjate vastuväide kinnistusraamatu õigsuse ümberlükkamiseks. Kohus põhjendab seda korteriomandile vastava elamu mõttelise osa kui vallasasja heauskse omandamisega järgmiselt. AÕS § 56 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Seega lasus kostjatel koormis tuua esile ja tõendada asjaolud, mis võimaldaks tuvastada, et hageja kui vaidlusaluse korteriomandi omaniku kohta tehtud kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Esmalt tuleb tõdeda, et hagejat ei saa lugeda korteriomandi heauskseks omandajaks
23.aprilli 2014 tehingu tulemusel. Põhjendatud on kostjate käsitlus, et kuna hageja oli sel ajal XXXX juhatuse liige (I kd tl 137–139), siis tuli talle omistada teadmine samadest asjaoludest, mida teadis ka XXXX. Hageja teadmist hiljem korteriomandina kinnistusraamatusse kantud vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse tekkimist mõjutada võivatest asjaoludest tuleb hinnata sellele vastava elamu mõttelise osa omandamise 17. septembri 2001 tehingu tegemise aja seisuga. Sel ajal, st enne 1. juulit 2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 109 järgi tuli heausksust eeldada. 4 (6)
2-15-7766 Seadus eristab korteri kui vallasasja õiguslikku regulatsiooni ja tsiviilkäivet kinnisasjaks oleva korteriomandi omast. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kinnistatud korteriomandi kui kinnisasja üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. AÕS rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 1 järgi ei ole kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. AÕSRS § 13 lg 6 järgi võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa omandamine või pärimine tuleb AÕSRS § 13 lg 7 järgi 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris. Eelnevast järeldub, et vallasjaks oleva korteri ja kinnistatud korteriomandi ulatus on erinev ja erinev on ka nendega tehingute tegemise kord. Olulisimaks sisuliseks erinevuseks on maa kuulumine kinnistatud korteriomandi koosseisu, erinevalt vallasasjaks olevast korterist (Riigikohtu 21. märtsi 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05, p 17). Siiski ei anna see erinevus alust eirata teatavat õiguslikku järjepidevust kinnistamisele eelnenud elamu mõttelise osa omandi ja ajaliselt järgneva korteriomandi vahel. See tähendab muu hulgas, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige (ibid p 19 esimene lõik). Elamu või selle mõttelise osaga varem tehtud (esimese või ka mõne järgneva) tehingu tühisus ei too kaasa kõigi järgnevate sama eseme või selle osa suhtes tehtud tehingute tühisust. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasasja omand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. AÕS § 95 sätestab erandliku võimaluse saada vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Selle eelduseks on, et täidetud oleksid tavalised omandi tekkimise tingimused, st sõlmitud asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Lisaks on heauskse omandamise oluliseks eelduseks AÕS § 95 lg 3 kohaselt, et asi ei oleks omaniku valdusest välja läinud tema tahte vastaselt. Seega on ka tühise asjaõiguslepingu korral võimalik asja heauskne omandamine selle edasivõõrandamisel selleks õigustamata isiku poolt (vt Riigikohtu 16. juuni 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-68-03, p 30, samuti selles viidatud 31. oktoobri 2002. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02). Kohus tuvastab, et hageja sõlmis 17. septembril 2001 elamu mõttelise osa omandamiseks müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe XXXX (II kd tl 86–88), kusjuures lepingudokumendi p 1.4 järgi kontrollis notar lepingupooltele elamu mõtteliste osa kuulumist Tallinna Hooneregistri 14. septembri 2001 õiendi järgi. Tõendatud ei ole, et hageja oleks olnud teadlik varasemast, 21. juuni 1994 teatisest (II kd tl 82), millest võis piisava selgusega aru saada, et armee kasutuses olnud varaga seonduvaid tehinguid käsitlevate õigusaktide (vt eelkõige II kd tl 80–81) järgi on tegemist Eesti Vabariigi varaga. Kohus ei nõustu kostjatega, et
17.septembri 2001 lepingu p 1.3 viide märkusele hooneregistri õiendil andis alust kahelda müüja omandiõiguses. Samuti ei ole andmeid sellest, et hageja oleks teadnud kostja I
5 (6)
2-15-7766 varasemast erastamisavaldusest. Seega sai hageja omandada 17. septembri 2001 lepinguga vaidlusalusele korteriomandile vastava elamu mõttelise osa heauskselt.
9.Kuna kostjate vastuväited ole edukad, siis tuleb hagi eespool p-s 6 märgitud õiguslikul alusel rahuldada. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata kasutuskorra seadmise väljavõtte (I kd tl 147–149), üürisuhteid käsitlevad dokumendid (I kd tl 150–152 ja II kd tl 40–43) ning kinnistusraamatu väljavõtted korteri nr 42 kohta (II kd tl 66–67, 73), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.
10.Kui kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud üldjuhul TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda. Kohus leiab, et käesolevas asjas on põhjendatud kalduda sellest reeglist kõrvale. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 162 lg 4 eesmärk on järgida sotsiaalriigi põhimõtet (Riigikohtu 27. veebruari 2012. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-11, p 12 neljas lõik). Äärmine ebaõiglus eelviidatud normi tähenduses avaldub selles, et kostjad ei pidanud ette nägema ega saanud ka mõistlikult mõjutada pikka aega nende elukohaks olnud korteri erastamise võimaluse sisulist kaotamist armee varaga tehtud tehingute tulemusel. Eelkõige elamuga kui terviku vallasasjaga alates 1991. aastat tehtud tehingute osas on asjakohane viidata, et kui need ka osutuks kehtetuks, siis saab tehingu poolt kohustada tehingu järgi saadut välja andma üksnes kehtetu tehingu teisele poolele (vrd mõneti sarnastel asjaoludel Riigikohtu 3. aprilli 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-03, p 26). Pooled ei ole toonud esile, et nende lepingute pooled või ka Eesti Vabariik võimaliku tegeliku omanikuna oleks astunud samme elamu tagasisaamiseks. Sellises olukorras puudusid kostjatel piisavalt arusaadavad ja tõhusad vahendid oma õiguste kaitseks. Kostjad I ja IV on keskealised inimesed ja kostja I lisaks töövõimetu. Kostjad II ja III alles õpivad. Kohus tuvastas kõigi kostjate puhul riigi õigusabi andmise eelduste täidetuse. Otsuse jõustumise korral peavad kostjad vabastama eluruumi, mida nad on pikemat aega kasutanud. Eeldatavasti kaasnevad sellega kulutused. Samal ajal hagejale menetluskulude hüvitamine ei ole mõistlik ja kohtu hinnangul võib kostjate poolt menetluskulude hüvitamise kohustust hinnata äärmiselt ebamõistlikuks ja see poleks enam kooskõlas sotsiaalriigi põhimõttega. Neil kaalutlustule jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kostjate esindaja riigi õigusabi kulud jäävad riigi kanda. Lähtudes TsMS § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus kindlaks, et pooltel ei tule üksteisele hüvitada seni kantud menetluskulusid. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.