3-18-739/73 - Omandireform - Maa erastamine - Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

7.Kaebaja taotleb Tallinna Linnavalitsuse 12.03.2018 korralduse nr 352-k tühistamist alljärgnevatel põhjendustel. 7.1 XXXXX tn X 2005/6 aastal erastatud elamumaale lisaks on linna reservmaa arvelt antud erastamiseks juurde maa vahetult XXXXX tn XX seina vastas. Seega ei saa XXXXX tn XX omanikud hooneid 32 meetri pikkuselt teenindada, hooldada, ega renoveerida. Nagu nähtub kohtule esitatud plaanist (REIB teostus, viide plaanile nr TK-1083), siis jookseb XXXXX tn X kinnistu piir üle XXXXX tn XX asuvate garaažibokside. Sama on näha Maaameti kodulehel. 2015 uute omanike taotluse alusel lõi XXXXX tn X omanike poolt tellitud maamõõtja uued katastrivaiad selliselt, et kokku jääb umbes 26 m2 segasesse seisu. Samas on XXXXX tn X erastamise toimikus olevate materjalide kohaselt XXXXX tn X piiriks XXXXX tn XX maaüksusega viimasel asuva ehitise katusejoon. Maakatastriseaduse kohaselt ei saa ühe naabri ehitis jääda teise naabri kinnistu osaks. Vastava vastuolu oleksid XXXXX tn XX esindajad kindlasti välja toonud, kui vastustaja oleks neid 2005 aastal nõuetekohaselt otsinud. XXXXX tn X ehitiste teenindamiseks vajalik maa on ehitistest 30 meetri kaugusel ja vastu naabri seina ning naaber oma ehitisi teenindada ei saa. Algselt XXXXX tn X omanikud selle maa erastamist ei taotlenud. Algselt erastati 598 m2 nüüd on krunt aga 1950 m2. Just uued omanikud on tellinud kinnistu looduses mõõtmise, mis tähendab, et nad ei saa olla heausksed. Kaebaja õigusi arvestav plaan on L-2, millele on käsitsi peale kirjutatud tekst plaan, ruutmeetrid 2060 m2 (kaebaja 27.08.2018 menetlusdokument, lisa plaan 2-3 (I kd tl 121)). Viidatud maatükil on kraav alles ja XXXXX tn X maatükist väljaspool. Viidatud maa-ala sööb ära ruutmeetritelt väiksem (1949 m2) plaan (I kd tl 133), mis praegu teada olevalt ei mahu XXXXX tn X, XXXXX XX ja Raudteemaa vahele ära, vaid on umbes 30-40 m2 ulatuses XXXXX tn XX asuva ehitise peal. Sellist plaani ei ole, kus XXXXX tn X erastaks oma maaüksuse selliselt, et omandaks osa XXXXX tn XX ehitiste alusest maast (ca 30 m2). Piiripunktid 26 ja 27 olid garaažidele 1982 aastal Tallinna linna Täitevkomitee otsusega eraldatud maa piiride tähised ja Kivimäe poolsed punktid. Ükski nendest punktidest ei jäta ehitist kasvõi osaliselt naaberkinnistule. Ka erastamise piiriprotokollis on näha, et XXXXX tn X ja erastamisele kuuluva maa piir kulgeb piiripunktide 6-7 vahel mööda XXXXX XX kõrvalhoone kirdepoolsemat katuseserva. Seega ei ole plaani, mis on vaidlustatava korraldusega kaasas. XXXXX tn X plaanil asuvad piiripunktid 27 ja 26, mis on garaažide maa tähiseks, silmaga hinnates 1,5 meetrit garaažide seinast eemal, st garaažide teenindamiseks vajalik maa on alles. Ilmselt ei mahu 1950 m2 koordinaatide määramisel plaanidele ära nii, nagu eeldati ning kohalik omavalitsus ei tahtnud uusi plaane koostama hakata. XXXXX tn X erastamine ei toimunud korralduse lisaks oleva plaani järgi. 7.2 Kaebaja on püüdnud lahendusi leida 2009 ja 2015 aastal igasuguste plaanide osas ning samuti nõudnud looduses kätte näitamist, mida ei ole tehtud. Kaebaja ei vaidlusta

8.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata. 8.1 21.08.1981 maa looduses eraldamise aktiga nr 133 eraldati XXXXX tn XX maatükk suurusega 0,1718 ha (st 1718 m2) garaažikooperatiivile XXXXX XX. Maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib garaažiühistu liikmetel nende ühiskasutuses oleva maa osas, mida ei taotleta tagasi. Garaažiühistu liikmete ühiskasutuses olevaks maaks loetakse nimetatud ühistu maakasutusõiguse piiridesse jääv maa, mida ühistu liikmed kasutavad ühiselt ja mis ei ole määratud ehitise juurde kuuluva krundina või selle teenindamiseks vajaliku maana. 8.2 11.12.1997 esitas garaažikooperatiivi esindaja J. P. Tallinna linnale omakäelise avalduse ostueesõigusega erastamiseks. Kontaktaadressiks märgiti Tallinn, XXXXX tn XX. Nimetatud aadressile on 2.02.2006 saadetud ka kutse nr 5-9/617 XXXXX tn X piiriprotokolli allakirjutamiseks. Kiri tagastati 09.03.2006 hoiutähtaja möödumise tõttu. Põhjus, miks piiriprotokoll jäi alla kirjutamata ilmnes Harju Maakohtu 25.10.2006 määrusest, millega algatati garaažikooperatiivi XXXXX XX likvideerimismenetlus, mis lõpetati Harju Maakohtu 23.10.2007 otsusega tsiviilasjas 206-22201. Sellest tulenevalt tekkis kooperatiivi liikmete ühisomand garaažiboksidele. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 20 lg 5 ́ sätestab, et kui piiriprotokolli koostamisele kutsutud isik ei ilmu või keeldub piiriprotokolli alla kirjutamast, loetakse katastriüksus moodustatuks kohaliku omavalitsuse määratud piirides. Kaebaja etteheide, et tal puudus võimalus esitada vastuväiteid 2006. aastal kui koostati piiriprotokoll, ei põhine õigusaktide regulatsioonil ja on emotsioonidest kantud. MaaKatS ei nõua piirinaabrite nõusolekut või kohalolekut piiriprotokolli koostamisel. Kohalikul omavalitsusel ei ole alust ega põhjust eeldada, et avaldaja poolt märgitud aadressil ei ole võimalik saada ühendust avaldajaga, kes on esitanud taotluse oma õiguste maksma panemiseks. 8.3 XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimikust selgub, et 28.01.2009 valiti kaebaja garaažiühistu moodustamise esindusisikuks. Kaebaja oli garaažikooperatiivi 4(9)

liikmeks ning tal olid kõik õigused tutvuda kõigi dokumentidega. Praeguseks on kaebaja minetanud kõik tähtaegsed võimalused vaidlustada haldustoiminguid XXXXX tn X maa ostueesõigusega erastamisel. XXXXX tn X maatükk kanti kinnistusraamatusse 11.09.2006. 30.03.2015 on kinnistu esialgne omanik võõrandanud talle kuuluva maatüki. Uus omanik on heauskne omanik. Seetõttu ei ole võimalik teha parandusi ja muudatusi XXXXX tn X kinnistu piiride osas. Kaebajale jääb siiski võimalus kasutada kõiki asjaõigusseadusest tulenevaid õigusi naabrite vahelistes vaidlustes. 8.4 Esimene krundipiiride ettepanek XXXX tn XX ostueesõigusega erastamiseks valmis 8.03.2008. 31.08.2009 allkirjastas kaebaja XXXXX tn XX ühisomanike esindajana eelnimetatud projekti ning andis AS Tallinna Vesi esindajale üle värava luku võtme. Uus, parandatud krundipiiride ettepanek valmis REIB poolt 7.01.2015. 12.03.2015 on kaebaja omakäeliselt teinud ühe paranduse katastriüksuse plaanile, mis puudutas garaažidele juurdepääsu võimaldava värava kandmist kaardile. Tulevase kinnistu ülejäänud piiride osas kaebaja vastuväiteid ei esitanud. 21.08.2015 on kaebajale edastatud parandatud krundipiiride ettepanek koos märkusega täiendavate vastuväidete esitamise õiguse kohta. Kaebaja ja Tallinna linna läbirääkimiste tulemusena vormistati katastriüksuse plaan (REIB töö nr TK-1083), mis kanti maaregistrisse 3.05.2017. Seega on vastustaja kaasanud kaebaja maa ostueesõigusega erastamise menetlusse igas etapis ning arvestanud kaebaja tehtud märkuste ja parandustega osas, mida võimaldab seadus ja juba kinnistatud maatükkide piirid. 8.5 Korralduse menetlemisel on lähtutud garaažikooperatiivi poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusest. Maareformi seaduse (MaaRS) § 7 alusel määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu hooneomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. 21.08.1981 koostati maa looduses eraldamise akt nr 133, millega ühisomandike õiguseellastele eraldati 0,1718 ha maad ehituskrundiks. Kaks ühisomanikku on tasunud kaevatava korralduse punktis 3 nõutud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute eest. 8.6 Eeltoodut kokku võttes on selge, et kaebaja õigused haldusmenetluses on igati realiseeritud ning seetõttu puudub tal kaebeõigus Tallinna Linnavalitsuse 12.03.2018 korralduse nr 352-k vaidlustamiseks. Kuigi pikaaegse maareformi tulemus ei pruugi sobida kaebajale, on vastustaja menetlenud maatüki, XXXXX tn XX, ostueesõigusega erastamist õigusaktide nõuetele vastavalt ning selliselt ka vastu võtnud vaidlustatud korralduse. Kaebajal puudub kaebuse rahuldamise korral igasugune perspektiiv jõuda maa erastamisel tänasest erinevale otsusele. Tekkinud piiritüli on võimalik lahendada ainult naaberkinnistute omanike poolt ja mitte kellegi kolmanda poolt. Kolmandate isikute A. M. ja B.-H. M. seisukoht

12.MaaRS § 20 lõike 1 järgi kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 221 reguleerib seda, millises ulatuses on isikul õigus maad ostueesõigusega erastada. MaaRS § 221 lg 1 kohaselt võib ostueesõigusega erastada maad käesoleva seaduse §-des 7, 8, 9, 10, 20 11 ja 12 lõikes ning §-s 21 sätestatud ulatuses kui seaduses ei sätestata teisiti. MaaRS § 6 lg 33 kohaselt määratakse ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, § 7 lg 5 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut koostamata, lg 52 sätestab, et muude ehitiste (st v.a elamu) teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Värsi tn 37 maa ostueesõigusega erastamise toimikus (XXXXX tn XX erastamise toimik) on G/K XXXXX XIV 21.08.1981 avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks (lk 106). Maakasutusõiguse alusena on märgitud akt nr 133 21. augustist 1981. a. Viidatud maa looduses eraldamise akti nr 133 (lk 85) kohaselt on eraldatud G/K XXXXX XX kasutajatele 0,1718 ha suurune maatükk aadressil XXXXX tn XX. Maatüki paiknemine on näha akti lisaks oleval eksplikatsioonil (XXXXX tn XX erastamise toimik lk 104), millelt nähtub, et XXXXX tn XX ja praeguse XXXXX tn X piirilõigus on piirimärkide 27 ja 26 vaheline piir sirge ning selle pikkus on 32 meetrit. Praegusel juhul ei ole 21.08.1981 avalduse ja XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimiku materjalide põhjal küll võimalik tuvastada, et G/K XXXXX XX oleks taotlenud maa erastamist suuremas ulatuses, kui on toodud maa looduses eraldamise aktil 133, kuid kuivõrd korralduse nr 352-k alusel on võimaldatud erastada ostueesõigusega maad kokku 3417 m2 ulatuses, siis on ilmselge, et vastustaja ei ole erastatava maa suuruse määramisel lähtunud aktiga 133 määratud maakasutuse suurusest. 13. Vabariigi Valitsuse 30.06.1994 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 ap-de 1 ja 2 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajalik maa määrata kooskõlas maakorralduse nõuetega. Teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kohus leiab, et XXXXX tn XX ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel XXXXX tn X maaüksusega piirnevas lõigus ei ole nimetatud nõudega mõistlikult arvestatud, kuna tagatud ei ole maaüksuste piiril (üle piiri) asuva ehitise hooldamine ja ohutu ekspluateerimine. XXXXX tn XX asuvate ehitiste omanike huve 6(9)

oluliselt enam arvestav oleks lahendus, kus ehitise seina ja naaberkinnistu vahele jääks maariba, mida oleks võimalik kasutada ehitisele juurdepääsuks ka tagumise seina poolt. Seda eriti olukorras, kus XXXXX tn X ja XXXXX tn XX plaanide võrdluse põhjal on tuvastatav, et nimetatud osa maast ei ole ilmtingimata vajalik XXXXX tn X ehitise teenindamiseks, kuid on vajalik XXXXX tn XX ehitise teenindamiseks. Samas ei ole viidatud küsimus käesolevas vaidluses keskse tähtsusega, kuivõrd oluline on tuvastada, kas vastustaja oleks saanud korralduse nr 352-k vastu võtmisel teostada kaalutlusõigust ja määrata vaidlusaluses piirilõigus kinnisasjade vaheline piir teisiti. Kaebaja eesmärgiks on XXXXX tn XX maaüksuse piiride muutmine XXXXX tn X maaüksusega piirnevas piirilõigus selliselt, et piir jääks XXXXX tn XX ja XXXXX tn X piirilõigus XXXXX tn XX asuvast ehitisest eemale. Kaebaja poolt soovitud lahendus on näha kaebaja poolt esitatud plaani „XXXXX X juurdelõike taotlus“ (I kd tl 121), millel piiripunktid 26 ja 27 on ehitisest eemal. Kohus leiab, et vastustajal vastav kaalutlusõigus puudus. 13.1 XXXXX tn X maaüksuse teenindamiseks vajalik maa on määratud Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2005 korraldusega nr 2396-k, millega võimaldati A.-M. B. erastada elamumaa sihtotstarbega maatükk aadressil XXXXX tn X, suurusega 1950 m2. Maaüksus on registreeritud maakatastris 07.04.2006 ja maa ostu-müügileping on sõlmitud 07.06.2006 (XXXXX tn X ostueesõigusega erastamise toimik lk 58-61a). Asendiplaan on toimiku leheküljel 55. Maa on kantud kinnistusraamatusse 11.09.2006. aastal ning on edasi võõrandatud 30.03.2015. aastal ning omandiõiguse kanne on tehtud 13.04.2015. Kuivõrd maaüksus on erastatud ning kinnistusraamatusse kantud, siis ei ole ilma 14.12.2005 korralduse vaidlustamiseta võimalik kaebajal erastada maad XXXXX tn X kinnisasja arvel. Erastatud ja kinnistusraamatusse kantud maatükkide osas on maareform lõppenud ning seetõttu ei saa maareformi seaduse sätted kinnistutega toimuvat enam reguleerida. Üksi maareformi seaduse ega sellega seonduvate õigusaktide säte ei näe ette ühe ja sama maatüki mitmekordset reformimist. 13.2 Kaebaja ei ole Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2005 korraldust nr 2396-k vaidlustanud, mis tähendab, et tegemist on kehtiva haldusaktiga, nagu on õigesti märkinud ka vastustaja ja XXXXX tn X omanikud. Kaebaja ei oleks ka praeguses menetluses saanud viidatud korraldust vaidlustada, kuivõrd asja materjalidest tulenevalt on kaebaja olnud korraldusest teadlik juba oluliselt varem, kui ta pöördus käesolevas asjas kohtusse. Tallinna linn on oma kirjalikus vastuses viidanud asjaolule, et „Esimene krundipiiride ettepanek XXXXX tn XX ostueesõigusega erastamiseks valmis 8.03.2008. 31.08.2009 allkirjastas kaebaja XXXXX tn XX ühisomanike esindajana eelnimetatud projekti ning andis AS Tallinna Vesi esindajale üle värava luku võtme. Uus, parandatud krundipiiride ettepanek valmis REIB poolt 7.01.2015. 12.03.2015 on kaebaja omakäeliselt teinud ühe paranduse katastriüksuse plaanile, mis puudutas garaažidele juurdepääsu võimaldava värava kandmist kaardile. Tulevase kinnistu ülejäänud piiride osas kaebaja vastuväiteid ei esitanud. 21.08.2015 on kaebajale edastatud parandatud krundipiiride ettepanek koos märkusega täiendavate vastuväidete esitamise õiguse kohta. Kaebaja ja Tallinna linna läbirääkimiste tulemusena vormistati katastriüksuse plaan (REIB töö nr TK1083), mis kanti maaregistrisse 3.05.2017.“. Kuivõrd XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimikust ei olnud vastustaja väited kontrollitavad kohtule ei olnud aru saadav, millistele dokumentidele vastustaja viitab, siis kohustas kohus vastustajat esitama kohtule vastavad selgitused. Vastustaja jättis viidatud nõude täitmata. Kuivõrd asja materjalide põhjal ei ole võimalik tuvastada vastustaja väidete õigsust, siis on vastustaja väited paljasõnalised ja kohus ei saa nendega arvestada. XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimikust nähtub, et kaebaja on olnud asjaolust, et XXXXX tn X ja XXXXX tn XX piirilõigus ei ole piiri määramine vastavalt kaebaja soovitule 7(9)

võimalik, teadlik hiljemalt 13.03.2015. Toimikus on Tallinna Linnavaraameti vastus kaebaja 30.08.2015 kirjale seoses XXXXX tn XX maa erastamisega. Nimetatud kirjas selgitatakse kaebajale järgmist: „Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostas XXXXXX tn XX moodustatava katastriüksuse piiride ettepaneku 7. jaanuaril 2015. Teie esitasite maa erastamise subjektide esindajana vastuväited ja omapoolsed ettepanekud arhitekti vastuvõtul, millest teavitasite Tallinna Linnavaraametit kirjalikult 13.03.2015. Arvestades Teie ettepanekuid koostas arhitekt uue XXXXX XX piiride ettepaneku. Eelnimetatud piiride ettepaneku esitasime Teile 21. augustil 2015. Viibides vastuvõtul Tallinna Linnavaraametis teatasite, et Te ei nõustu piiride ettepanekuga. Selgitasime Teile, et Teil on võimalik 15 päeva jooksul esitada oma motiveeritud vastuväited piiride ettepanekule. Juhul, kui Te vastuväiteid ei esita, loetakse, et olete piiride ettepanekuga nõustunud.“ (XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimik lk 54). 07.01.2015 kuupäeva kandvalt asendiplaanilt on näha, et kaebaja poolt taotletavad ettepanekud ei puuduta XXXXX tn X maaüksusega piirnevat piirilõiku (XXXXX tn XX maa ostueesõigusega erastamise toimik lk 64). Samas on viidatud plaanil näha nii asjaolu, et XXXXX tn XX asuv ehitis jääb osaliselt XXXXX tn X maaüksuse piiridesse, st ka asjaolu, et ehitisele ei jää teenindamiseks vajalikku maad. Seega on kaebaja juba 13.03.2015 olnud teadlik asjaolust, et maa erastamine tema poolt taotletaval viisil ei ole võimalik, kuivõrd XXXXX tn X maaüksuse piirid seda ei võimalda. Kui kaebajale ka ei olnud väljastatud Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2005 korraldust nr 2396-k, siis pidi kaebaja plaaniga tutvudes aru saama, et vastav korraldus võib olemas olla ning ta pidi kehtiva kohtupraktika kohaselt astuma samme selleks, et talle korraldus teatavaks tehtaks. Kaebaja seda ei teinud. Teiseks märgib kohus, et 06. oktoobril 2017 on kaebaja pöördunud e-kirja teel vastustaja poole, et selgitada naabritega tekkinud erimeelsust. Viidatud kirjas märgib kaebaja selgesõnaliselt „Kuna minu kaasomandis olev vallasvara paistab jäävat kellegi teise kinnistule, palusin algatada kontrolli minule näha olevate piirimärkide suhtes“ (XXXXX tn XX ostueesõigusega erastamise toimik lk 7). Samuti nähtub viidatud kirjast, et XXXXX tn X maaüksuse omanik on kaebajale selgitanud, et (kaebaja sõnastus): „Tema on omanik nii mulla maa, kui isegi meie vallasvara tagaseina omanik- ning istus sellele“. Seega nähtub ka viidatud kirjast asjaolu, et kaebaja on XXXXX tn X erastamisest olnud teadlik juba oluliselt varem, kui Tallinna Linnavalitsus võttis vastu vaidlustatud korralduse nr 352-k. Seega on tähtaeg 14.12.2005 korralduse nr 2396-k vaidlustamiseks möödunud ning korraldus on kaebaja suhtes kehtiv. Kuivõrd kohus tuvastas, et kaebaja oli hiljemalt 13.03.2015 viidatud korraldusest teadlik, siis ei ole tähendust asjaolul, kas kaebaja või garaažiühistu esindajad kutsuti piiride kätte näitamise juurde 2005 või 2006 aastal. Korralduse vaidlustamine ei annaks kaebajale ka tulemust, kuivõrd maa erastamise järgselt on kinnistu edasi võõrandatud ning puudub alus arvata uute omanike pahausksust. Kuivõrd tegemist on heausksete omanikega, siis ei ole võimalik kinnistusraamatu kannete muutmine Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 11 lg-s 5 sätestatud korras. Eeltoodust tulenevalt on XXXXX tn X maa ostueesõigusega erastamise korraldus kaebaja suhtes siiani kehtiv ja selle vaidlustamiseks puudub võimalus. Seega ei ole maa erastamine kaebaja poolt soovitud viisil võimalik. 14.12.2005 korralduse nr 2396-k kehtivusest sai vaidlusaluse korralduse andmisel lähtuda ka vastustaja. Nimetatu tähendab, et vastustajal puudus korralduse andmisel võimalus kaaluda, kas määrata XXXXX tn XX maaüksuse piir XXXXX tn X maaüksusega piirnevas piirilõigus vastavalt kaebaja poolt soovitule. Kuivõrd vastustajal vastav kaalutlusõigus puudus, siis on korraldus nr 352-k õiguspärane ja selle tühistamiseks puuduvad alused.