Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-17-2104 § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(11)

3-17-2104 Vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamisega riivati avalikku huvi, samuti riivatakse planeeringu kehtestamisega kaebaja kui naaberkinnistu omaniku õigusi ja huve. Kaebajale kuuluv naaberkinnistu on üldplaneeringuga määratud rohealaks, millel praktiliselt ainus võimalik majandustegevus on metsa majandamine. Planeerides kõrvalasuvat Hobuseraua tee 15 krunti vastuolus üldplaneeringuga nii, et detailplaneeringu kehtima jäämisel muutuks kaebajale kuuluvad metsamaad sisuliselt ainsaks piirkonna suuremaks rohealaks keset maksimaalse üldplaneeringuga lubatud tihedusega (kruntide suurus 2000 m2) täisehitatud elamurajooni, on Harku vald tekitanud olukorra, kus ümberkaudsed elanikud ei taju kaebajale kuuluvat maad enam tavalise maatulundusmaana, kus muu hulgas näiteks majandatakse kõigi seaduslike võtetega (sh lageraie) metsa, vaid käsitlevad seda elamurajooni üldkasutatava haljasalana koos kõige sellest tulenevaga (kaebaja loata tema maal viibimine ja selle kasutamine, metsa majandamise takistamine jne). See on juba põhjustanud kohtuvaidluse seoses omaniku kavandatud raietega (haldusasi nr 3-17-1786) ja on ilmne, et Hobuseraua 15 detailplaneeringu realiseerimisel sarnased probleemid süvenevad. Hobuseraua tee 6 maaüksuse sihtotstarve oli planeeringu kehtestamise ajal ja ka praegu 100% maatulundusmaa. Kui sihtotstarve ka muudetakse üldkasutatavaks maaks, nagu näeb ette valla ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping, ei muutu sellest siiski põhiline. Nimelt Hobuseraua tee 6 kinnistul ei asu praegu ega ole sinna ühegi detailplaneeringuga planeeritud mingit üldkasutatavat haljasala. Faktiliselt on Hobuseraua tee 6 kinnistu praegu ja ka edaspidi Hobuseraua tee 8 hoonestatud kinnistu ja Järveranna elamumaa sihtotstarbega kinnistu vahel paiknev ebakorrapärase kujuga kraavitatud tühermaa. Reaalsuses pole ei kasutuskõlblikku üldkasutatavat haljasala, selle planeeringut ega kavandit, rääkimata rahastusest. Lisaks asjaolule, et planeeringuala tarbeks väidetavalt kavandatav haljasala ei asu planeeringualal, ei looda planeeritava maa arvel üleüldse uut, asumisisest üldkasutatavat haljasala planeeringuala tulevastele elanikele, vaid selleks soovitakse määrata ala, mis on rohealana määratletud juba praegu. Kaebaja soovis enne kirjaliku menetluse võimalikkuse osas seisukoha võtmist tutvuda teise sama planeeringu tühistamiseks esitatud kaebuse toimikuga. Halduskohus määras asjas kirjaliku menetluse olukorras, kus vastava toimikuga tutvumise lubamise osas oli pooleli vaidlus ringkonnakohtus. Kui kohus leidis, et teise samasisulise kohtuasja toimikuga tutvumine pole kaebajale oluline, oleks kohus pidanud seda kaebajale põhjendatult selgitama.

3-17-2104 hooneid ning olemasolev haljasala säilib. Hobuseraua tee 6 ja Hobuseraua tee 15 maaüksused moodustavad kokku umbes 6 ha suuruse maa-ala ja seega on kavandatava haljasala suurus Hobuseraua tee 6 maaüksuse näol umbes 23% planeeritavast alast. Nimetatud kokkulepe Hobuseraua tee 6 üleandmiseks ja sellega avaliku haljasala nõude täitmiseks on reguleeritud vallavalitsuse 11.09.2017 korralduse nr 442 p-ga C, detailplaneeringu seletuskirja lk-l 23 ning 23.08.2017 sõlmitud notariaalse lepingu p-dega 3.5.6. ja 3.8.3. See asjaolu nähtub ka kinnistu Hobuseraua tee 6 kinnistusraamatu III jakku kantud eelmärkest omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Harku valla kasuks. Hobuseraua tee 6 maaüksus asub Hobuseraua tee 15 maaüksuse vastas, mitte ei paikne valla territooriumil teises, kaugemas, piirkonnas. Hobuseraua tee 6 on planeeritud haljasalaks just planeeringualale elama tulevate ja naabruses elavate inimeste huvides ja teenindamiseks ning kaks maaüksust moodustavad ühtse ala, mida läbib Hobuseraua tee. Hobuseraua tee 6 maaüksuse üleandmise ja sellel roheala loomise kokkulepe on detailplaneeringu lahutamatuks osaks. Planeeringuala piirneb muu hulgas lõuna osas suurema metsase alaga, mis üldplaneeringule vastavalt on ette nähtud säilitada puhke- ja virgestusmaana ning mis kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub rohevõrgustiku tuumalal nimega Harku järvest läänes asuvad metsad. Kaebaja viidatud Merikanni maaüksus (katastritunnusega 19814:001:0393) asub nimetatud tuumalal. Üldplaneeringu seletuskirja p-i 2.17 kohaselt tuleb tuumalasse kuuluvate metsamassiivide pindala säilitada puutumatuna ja majandada metsa edaspidi lageraiest erinevate majandamisvõtetega. Kaebaja ei saa käesolevat kaebust kasutada vahendina saavutamaks või tagamaks Merikanni maaüksusele oma huvidest lähtuvalt üldplaneeringuga kooskõlas mitteolevat kasutusotstarvet, -tingimusi vms. Kaebaja on vallavalitsusele 08.06.2016 e-kirja teel esitanud ettepanekud, mille kohaselt on ta pidanud üldplaneeringust tuleneva nõude tagamiseks 10% haljasala loomist mõistlikuks tema maaüksusega (eelnimetatud Merikanni) piirnevale alale. Detailplaneeringu eskiislahenduse tutvustamisel 09.06.2017 arutati nimetatud ettepanekut ning jõuti seisukohale, et täiendava haljastuse ettenägemine ei ole ratsionaalne, kuivõrd Hobuseraua tee 6 maaüksuse üleandmisega antakse vallale üle enam kui 3 korda suurem maa-ala, kui üldplaneeringu 10% nõue planeeringuala osas ette näeks. Vallavalitsus viitas 15.09.2017 vastuses nr 134/17/278611 kaebaja 11.08.2017 selgitustaotlusele ka eskiislahenduse tutvustamisele ja koostatud protokollile, kus kaebaja ettepanekut arutati. Eskiislahenduse tutvustamise protokollist selgub, et planeeringuala tagumine osa (Hobuseraua tee poolt vaadatuna) jäetakse rohevõrgustiku mikrokoridoriks väljaspool aedu ning kaebaja maad Hobuseraua tee 15 detailplaneeringuga kasutada ei soovita. Kaebaja või tema esindaja ei osalenud eskiislahenduse tutvustamisel, mistõttu on väär väita, et isiku seisukohad jäeti tähelepanuta. Kaebaja või tema esindaja ei esitanud detailplaneeringu avaliku väljapaneku perioodil (21.04.2017‒05.05.2017) detailplaneeringule ettepanekuid ega vastuväiteid ega osalenud 01.06.2017 toimunud detailplaneeringu avalikustamise järgsel avalikul arutelul.

4(11)

3-17-2104 Roheala moodustamiseks pole detailplaneering seaduse kohaselt nõutav. Järelikult on roheala moodustamine võimalik nii detailplaneeringualas kui ka ilma detailplaneeringuta. Seega ei ole kaebuse rahuldamisega võimalik kaebaja olukorda kuidagi parandada või õigusi vähem rikkuda. Ainult asjaoluga, et Hobuseraua tee 6 kinnistu ei ole detailplaneeringualas, olles samas detailplaneeringu lahutamatuks osaks, ei ole võimalik kaebaja subjektiivseid õiguseid rikkuda. Kaebaja pole kaebuses nimetatud asjaolu ka kuidagi välja toonud ega põhjendanud.

3-17-2104 moodustavad sisuliselt ühtse ala, mida läbib Hobuseraua tee. Vastavad asjaolud nähtuvad ka vaidlustatud detailplaneeringu seletuskirjast. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et 19 elamukrundiga ala detailplaneerimist tuleks käsitada suurema maa-ala planeeringuna, millisel juhul tuleks täiendavalt üldplaneeringu kohaselt reserveerida olemasolevaid rohealasid pargiala 40 m2 inimese kohta 5 minuti jalgsikäigutee kaugusel ja puhkeala 80 m2 inimese kohta 15‒20 minuti jalgsikäigutee kaugusel. Vastustajal on kaalutlusõigus otsustada, millisel juhul ta käsitab ala suurema maa-ala planeeringuna. Käesoleval juhul ei ole vastustaja vaidlusalust detailplaneeringut sellisena käsitanud ja vastustajal puudub igasugune õiguslikult siduv kohustus seda ka teha. Kohalikul omavalitsusel on planeerimisotsuste tegemisel suur kaalutlusruum. Kohus ei kontrolli otsuste otstarbekuse küsimust, vaid üksnes seda, kas otsus vastab seaduse nõuetele juhul, kui kaebus on esitatud populaarkaebusena nagu käesoleval juhul. Populaarkaebuse esitamisel tuleb ära näidata ka see avalik huvi, mida kaitstakse. Antud juhul saab selliseks avalikuks huviks pidada eelkõige seda, et elamualal või selle vahetuses läheduses oleks piisavalt haljasalasid, kus elanikud saaksid aega veeta. Vastav avalik huvi on määratletud üldplaneeringus. Hobuseraua tee 6 maaüksuse üleandmisega vallale ja seal roheala loomisega on vastavad avalikud huvid, mille kaitseks kaebus esitati, kaitstud. Kui kaebaja mureks on piirkonnas haljastuse säilimine või olemasolu, ei ole avaliku huvi seisukohalt tähtsust, kas haljastus säilitatakse Hobuseraua tee 15 kinnistule jääval alal või naaberkinnistule jääval alal. Avaliku huvi seisukohalt on pigem soodsam 23% naaberkinnistul avaliku haljasala säilimine kui planeeringualal 10% avaliku haljasala säilimine. Täpsustatud kaebuses viitas kaebaja ka oma subjektiivsete õiguste rikkumisele, mis seisneb kaebaja kui naaberkinnistu omaniku õiguste ja huvide kahjustamises sellega, et detailplaneeringu kehtestamisel rikutakse üldplaneeringu nõudeid. Kuivõrd kaebaja heidab nii populaarkaebuse kui subjektiivsete õiguste rikkumiste kaitseks esitatud kaebuses vastustajale ette ühte ja sama rikkumist ning kohus võttis selles osas juba seisukoha, ei pea kohus vajalikuks uuesti korrata, miks ta leiab, et detailplaneering ei ole vastuolus üldplaneeringuga. Kaebajale on võimalik oma kinnistut vallata, kasutada ja käsutada seaduses sätestatud viisidel, sh soovi korral ka tõkestada kinnistu kasutamist teiste isikute poolt. Naaberkinnistu detailplaneeringu kohasest kasutuselevõtust ei saa sõltuda võimalike probleemide tekkimine kaebaja ja piirkonna elanike vahel seoses kaebaja enda kinnistu kasutamisega. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6(11)

3-17-2104 planeeringuala avaliku haljasalana suvalist tühermaad maatükil, mis üldplaneeringu kohaselt on juba niigi roheala. Halduskohus heidab kaebajale ette oletuste esitamist, kuid ei selgita samas, millistest tõenditest tuleneb kohtu enda veendumus, et Harku vald tagab Hobuseraua tee 6 kasutamise avaliku haljasalana Hobuseraua tee 15 uue elamuala elanike tarbeks. Detailplaneering, selle kehtestamise korraldus, samuti valla ja kolmanda isiku vahel sõlmitud notariaalne leping ei näe ette mingi üldkasutatava haljasala rajamist väljapoole planeeringuala. Kokku on lepitud vaid Hobuseraua tee 6 kinnistu tasuta vallale võõrandamises, rajatava elamuala teede, tehnovõrkude jms rajamises kolmanda isiku kulul ning nende tasuta vallale üleandmises. Kes, millal ja kelle kulul rajab üldkasutatava haljasala ja milline see on, ei ole kusagil kokku lepitud. Praegu on planeering kehtestatud selliselt, et selle realiseerimisel ei teki Harku järve äärde ühtegi uut üldkasutatavat haljasala. Kuna menetlus toimus vaatamata kaebaja taotlusele kirjalikult, siis sai kaebaja alles kohtuotsusest teada, et kohus peab ühelegi tõendile viitamata Hobuseraua tee 6 kinnistut tema praegusel kujul üldkasutatava haljasalana kasutuskõlblikuks. Kaebaja esitab ringkonnakohtule fotod Hobuseraua tee 6 kinnistust selle praeguses seisundis. Fotod tõendavad, et kinnistul ei asu praegu üldkasutatavat haljasala ning ilma oluliste ehitustööde ning investeeringuteta ei ole võimalik seda soist, võsastunud ja kõrgesse rohtu kasvanud ala üldkasutatava haljasalana kasutusele võtta. Asjaolu, et see ala on üldplaneeringu kohaselt rohevõrgustiku osa, ei tähenda, et vald võiks sinna ilma kehtiva detailplaneeringuta rajada avalikult kasutatava haljasala koos selleks vajalike rajatistega. Asi oleks tulnud lahendada istungil. Halduskohus on otsuses asunud hindama vaidlusaluse planeerimisotsuse otstarbekust, samuti seda, milline planeeringulahendus on avaliku huvi seisukohalt soodsam jne. Üldplaneeringu muutmine pole kohtu pädevuses. Kohtuotsus on vastuoluline. Kohus on otsuse p-s 15 leidnud, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei riivata, kuna ta võib tõkestada oma maa kasutamise ümbruskonna elanike poolt. Samas on kohus käsitlenud sama maad planeeringualale lisanduvatele elanikele tagatud puhkealana (otsuse p 12). Kaebaja vaidlustab kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmise temalt ja palub jätta kolmanda isiku kõik menetluskulud tema enda kanda. Kolmanda isiku kohtuväliste menetluskulude väljamõistmine kaebajalt peaks planeeringuvaidlustes olema pigem erandlik. Kolmandal isikul puudus vajadus teha kulutusi õigusabile, kuna tema seisukohad kattuvad vastustaja omadega. Muu hulgas mõistis kohus kolmandale isikule välja 75 eurot, mis tal väidetavalt kulus kohtumiseks kaebaja esindajaga, et arutada kompromissi võimalikkust. Kohus on jätnud tähelepanuta kaebaja selgitused, et kõnealune kohtumine toimus kolmanda isiku ettepanekul, kusjuures kohtumisel selgus, et mingit kompromissi kolmas isik ei soovinud. Kolmanda isiku esindaja ei ole advokaat. Kohus pole selgitanud, miks on 125 eurot ja lisanduv käibemaks põhjendatud tunnihind.

3-17-2104 asuma detailplaneeringu alas või olema planeeritud elamumaa arvelt. Kaebaja selline tõlgendus on meelevaldne. Hobuseraua tee 6 on planeeritud haljasalaks just planeeringualale elama tulevate ja naabruses elavate inimeste huvides ja teenindamiseks (tekitades inimestes eelduslikult huvi looduses liikumise ja puhkamise vastu). Hobuseraua tee 15 ja Hobuseraua tee 6 kinnistud moodustavad kokkuvõtvalt ühtse ala, mida läbib Hobuseraua tee. Eeltoodu tõttu ei ole täiendava haljasala loomist planeeringu koostamisel vajalikuks ega otstarbekaks peetud. Hobuseraua tee 6 maaüksuse üleandmise ja sellel roheala loomise kokkulepe on detailplaneeringu lahutamatuks osaks. Hobuseraua tee 6 maaüksuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, seda ei ole ilma vallale võõrandamiseta ja sihtotstarbe muutmiseta võimalik kasutada avaliku haljasalana. Pärast maaüksuse võõrandamist vallale muudetakse selle sihtotstarve üldkasutatava maa sihtotstarbeks, mis tulenevalt maakatastriseaduse § 181 lg 12 p-st 2 on sotsiaalmaa sihtotstarbega maa alaliik, mis on avalikult kasutatav, üldjuhul hooneteta maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sh haljasala ja pargi maa, supelranna maa, rahvapeo- ja kokkutulekuväljaku maa, lautri maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi ja terviseraja maa ning kalmistu maa. Sellisena on avaliku haljasala tagamine üldplaneeringukohasel elamumaal arendustegevust tasakaalustav ja loob senisest parema eelduse üldplaneeringu elluviimise garanteerimiseks Hobuseraua tee 6 maaüksusel, mis on määratletud rohevõrgustiku tuumala „Harku järv ja selle piiranguvöönd“ osaks. Põhjendamata on kaebaja viide, nagu ei tohiks üldkasutatav haljasala asuda üldplaneeringuga määratud rohevõrgustiku alal. Kaebus ei puuduta seda, kelle kohustus on välja ehitada detailplaneeringukohased rajatised PlanS § 131 lg 1 mõistes. Kaebaja vastavad väited tuleb jätta tähelepanuta. Halduskohtu otsuse p-d 12 ja 15 ei ole vastuolus. Halduskohus on otsuse p-s 12 andnud seisukoha täiendavate rohealade loomise kohta vastavalt üldplaneeringus toodule. Kohus on lisanud, et vastav ala, mis käesoleval hetkel kuulub kaebajale, täidab eesmärki tagada vajalik puhkeala lisanduvale elanikkonnale ehk kohus on kaalunud olukorda avaliku huvi seisukohast. Punktis 15 on kohus analüüsinud kaebaja subjektiivseid õigusi, milleks on temale kuuluva maaüksuse kui eraomandi valdamise ja kasutamise õigused. Planeeringualale elama asuvatel inimestel on võimalik kaebajale kuuluval Merikanni maaüksusel vabalt viibida, kuni tähistatud ei ole vastupidi. Kohus on seda selgelt kahes viidatud punktis väljendanud.

8(11)

3-17-2104 seisukohad ei ole kattunud vastustaja seisukohtadega, vaid kolmas isik on vastustaja seisukohti alati täiendanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-17-2104 Sellega ületatakse üldplaneeringus seatud nõuet kavandada vähemalt 10% planeeritavast alast üldkasutatava haljasalana. Korralduse resolutsiooni p 2 näeb ette detailplaneeringu elluviimiseks vajalikud kohustuslikud tegevused, milleks muu hulgas on ka 13 509 m2 suuruse Hobuseraua tee 6 eelnevalt heakorrastatud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu tasuta võõrandamine vallale. Niisiis kaasnes DP kehtestamisega üldkasutatava haljasala loomise kohustus (haljasala moodustamine on osa DP sisust) ning vallale üleantav haljasala tuleb arendajal eelnevalt heakorrastada. Ehkki heakorrastamise kohustuse sisu pole valla ja arendaja vahelises 24.08.2017 notariaalses lepingus põhjalikumalt avatud, nähtub kinnistu eelneva heakorrastamise kohustus lepingu p-st 3.8.3. Korralduse resolutsiooni p 3 kohaselt on planeeringu koostamise korraldajal õigus detailplaneering kehtetuks tunnistada või keelduda planeeringualal ehitusloa andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole 24.08.2017 sõlmitud lepingus määratud tähtajaks täitnud eelnimetatud lepingus võetud kohustusi. Järelikult tuleb ka haljasala heakorrastamine viia läbi valda rahuldaval moel ning selle täpsem sisu jääb poolte kokku leppida. Haljasala mõistet Harku valla üldplaneeringu kontekstis aitab avada üldplaneeringu seletuskirja lk 25. Seal kirjeldatu kohaselt täidavad haljasalad nii vabaõhu puhkekoha kui ka nn ökoloogilise puhvertsooni funktsiooni. Haljasalade kasutust võimaldatakse ka puhke- ja virgestusaladena. Haljasala ja parkmetsa maal on hoonestamine keelatud, välja arvatud sihipärase kasutamisega seonduvad ehitiste rajamine (puhkeotstarbelised mitteärilised ehitised: laululava, lõkke- või peoplats jms). Eelnevat arvesse võttes ei saa põhjendatuks pidada kaebaja poolt apellatsioonkaebuses esitatud väiteid, nagu eeldaks Hobuseraua tee 6 maa-ala üldkasutatava haljasalana kasutuselevõtmine tingimata ulatuslike ehitustööde ‒ valgustuse, juurdepääsu- ja käiguteede ning haljasalale sobiva haljastuse rajamine, puhkeinventari nagu pingid, laste mänguväljak jms paigaldamine ‒ läbiviimist. Heakorrastatud haljasala loomine ei eelda Harku valla üldplaneeringu kohaselt midagi sellist, vaid ala võibki jääda hooldatud vabaõhu puhkekohaks. Kaebaja poolt esitatud fotodelt ei nähtu, et nt ala niitmisega ja võsa vähendamisega oleks selline eesmärk saavutamatu. Kaebajal puudub õigus nõuda mingi konkreetse tema maitsele vastava haljasala loomist, vaid lähtuda saab Harku valla üldplaneeringust. Niisiis on õige ka see halduskohtu järeldus, et kuna DP-ga ega üldplaneeringuga ei ole haljasalal ehitamist ette nähtud, puudus igasugune vajadus seda ala planeerida. Et apellatsioonkaebuses ei ole enam esitatud etteheiteid DP vastuolust üldplaneeringule selles osas, mis puudutab rohealasid suuremate maa-alade planeerimisel, siis ei pööra sellele küsimusele tähelepanu ka ringkonnakohus.

3-17-2104 ebavõrdses positsioonis või kaebaja ei saanud menetluskulude tekkimist mõistlikult ette näha. Praegusel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Tegemist on planeeringuvaidlusega ning kaebajale pidi olema ette nähtav, et sellise kaebuse esitamise korral kaasatakse menetlusse kolmas isik ning sellega võivad kaasneda menetluskulud. Üksnes asjaolu, et kaebaja on füüsiline isik ja kolmas isik äriühing, ei ole aluseks HKMS § 108 lg 11 kohaldamisele. Kaebaja ei ole väitnud ega tõendanud, et tema majanduslik olukord ei võimalda kolmanda isiku menetluskulude kandmist. Kompromissläbirääkimiste pidamiseks kantud esindaja kulu kohtumenetluse jooksul on kaebajalt kolmanda isiku kasuks väljamõistetav menetluskulu HKMS § 103 lg 1 p 1 tähenduses sõltumata kompromissläbirääkimiste tulemusest. 125 eurot tunnitasu ei ületa lepingulise esindaja tavapärast tunnitasu sarnastes kohtuasjades.

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.