3-15-3047 (liidetud haldusasjaga nr 3-15-3232 ja nr 3-17-313)
Haldusasi
K. K, J. K, E. R ja B. S kaebus Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 ja 01.12.2015 korralduste nr 781 ja 782 tühistamise nõudes (haldusasi nr 3-15-3047), OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kaebus Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 tühistamiseks või siis Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktiga 1 seostuva haldusakti väljaandmise kohustamiseks ilma kõrvaltingimusteta (haldusasi nr 315-3232) ning K. K, J. K, E. R ja B. S kaebus Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 tühistamise nõudes (haldusasi nr 3-17-313)
Asja läbivaatamise kuupäev
Kohtuistung 02. november 2018
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebuse esitajad – K. K, J. K, E. R ja B. S, esindajad Ramil Pärdi ja Sandor Elias ning OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, esindajad Liisa Linna ja Veljo Maripuu; Vastustaja – Saaremaa vald, esindaja Raul Keba; Kolmandad isikud - K. K, J. K, E. R ja B. S - esindajad Ramil Pärdi ja Sandor Elias ning OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, esindajad Liisa Linna ja Veljo Maripuu
RESOLUTSIOON
1.Jätta menetluse osalise lõpetamise taotlused rahuldamata;
2.Jätta kaebused rahuldamata;
3.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11.02.2016 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu;
4.Mõista kaebajatelt kolmanda isikuna menetlusse kaasatud osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu kogusummas 2400 eurot ehk 600 eurot K. Klt, 600 eurot J. Klt, 600 eurot E. Rlt ja 600 eurot B. Slt
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Otsuse avalikult teatavakstegemise päev on 18.01.2019. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kuressaare Linnavalitsus võttis 03.11.2015 vastu korralduse nr 713 „T tn 2 korteri nr 2 kasutusotstarbe muutmine“, millega muudeti osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt T tn 2-2 korteri kasutusotstarvet eluruumist bürooks pindalaga l41 m2, kasutusotstarbe kood 12201-büroo (resolutsiooni punkt 1), peatati nimetatud korralduse punkti 1 kehtivus kuni kohtumenetluses tuvastatakse, et T 2-2 korteriomandi eluruumi kasutusotstarbe bürooks muutmiseks on piisav T 2 // T 12 korteriomanike enamuse nõusolek (resolutsiooni punkt 2), lisati veel täiendava tingimusena, et kui kohtumenetluses on tuvastatud, et nõutav on kõigi korteriomanike nõusolek ning kohtuotsusega seda tahteotsust ei asendata, ei astu korralduse punkt 1 jõusse (resolutsiooni punkt 3) ning seati T 2 //T 12 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kõrvaltingimusena T 2-2 omanikule kohustus hüvitada teistele korteriomanikele maamaksutõus ning kanda see asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusena T 2-2 kinnistu registriossa nr 3581734 igakordse omaniku kohustuseks (resolutsiooni punkt 4).
2.OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vaidlustas 17.11.2015 Kuressaare Linnavalitsuse korralduse nr 713. Kuressaare Linnavalitsus lahendas vaide 01.12.2015 korraldusega nr 781, millega rahuldas vaide osas, mis puudutas 03.11.2015 korralduse nr 713 punkti 4, preambulat ja õiguslikke aluseid. Muus osas jäeti vaie rahuldamata.
3.Kuressaare Linnavalitsuse 01.12.2015 korraldusega nr 782 „Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 „T tn 2 korteri nr 2 kasutusotstarbe muutmine“ muutmine“ otsustati korraldust 713 vaide lahendamist puudutava korralduse nr 781 alusel muuta, täiendades selle põhjendusi ja tunnistades kehtetuks resolutsiooni neljanda punkti.
4.K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I esitasid 07.12.2015 kaebuse Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 ja 01.12.2015 korralduste nr 781 ja 782 tühistamise nõudes. Kaebajad taotlesid ühtlasi ka menetluse peatamist kuni tsiviilasjades nr 2-14-51980 ja 2-14-53324 tehtavate kohtuotsuste jõustumiseni, mille raames lahendatakse küsimust, kas kasutusotstarbe muutmiseks on piisav enamuse nõusolek või kas kaebajate nõusolek asendatakse (kaebus registreeriti haldusasjana nr 3-15-3047).
5.Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ esitas 30.12.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse Kuressaare Linnavalitsuse korralduse nr 713 p-de 2 ja 3 tühistamiseks või siis nimetatud korralduse punktiga 1 seostuva haldusakti väljaandmise kohustamiseks ilma kõrvaltingimusteta (registreeriti haldusasjana nr 315-3232). Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt esitas 06.01.2016 täiendavalt veel ka esialgse õiguskaitse taotluse vaidlustatud korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 kehtivuse peatamiseks.
6.Tallinna Halduskohtu 08.01.2016 määrusega jäeti OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esitas eelnimetatud 08.01.2016 määruse peale määruskaebuse.
7.Tallinna Ringkonnakohtu 11.02.2016 määrusega rahuldati OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt määruskaebus. Ringkonnakohus tühistas Tallinna Halduskohtu 08.01.2016 määruse ning peatas Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 kehtivuse kuni kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumiseni käesolevas haldusasjas.
8.Tallinna Halduskohtu 22.01.2016 määrusega võeti K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I haldusasjas nr 3-153047 esitatud kaebus menetluse ja kolmanda isikuna kaasati menetlusse osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt (I kd, tl 64-65).
9.K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I esitasid 17.02.2016 haldusasjas nr 3-15-3047 esialgse õiguskaitse taotluse Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 resolutsiooni punkti 1 kehtivuse peatamiseks (II kd, tl 6-10). Tallinna Halduskohus jättis 19.02.2016 määrusega K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (II kd, tl 21-22). Tallinna Halduskohtu 19.02.2016 määrus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 24.03.2016 määrusega (II kd, tl 69-72).
10.K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I esitasid 22.02.2016 uue esialgse õiguskaitse taotluse, milles palusid keelata Kuressaare linnal T tn 2 asuva korteri nr 2 kasutusotstarbe muutmise osas ehitisregistri kannete tegemine käesolevas haldusasjas tehtava lahendi jõustumiseni (II kd, tl 33-36).
11.Tallinna Halduskohus jättis 25.02.2016 määrusega K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I 22.02.2016 esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (II kd, tl 39-40).
12.Tallinna Halduskohtu 22.02.2016 määrusega võeti OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kaebus haldusasjas nr 3-15-3232 menetlusse ja kolmandate isikutena kaasati K. K, J. K, E. R, B. S ja M. I.
13.Tallinna Halduskohtu 01.12.2016 määrusega võttis kohus vastu M. I kaebusest loobumise avalduse ja lõpetas M. I kaebuse osas haldusasja nr 3-15-3047 menetluse (II kd, tl 85).
14.Tallinna Halduskohtu 02.12.2016 määrusega haldusasjas nr 3-15-3232 kõrvaldati menetlusest kolmanda isikuna menetlusse kaasatud M. I.
15.Tallinna Halduskohus peatas 21.12.2016 määrusega haldusasja nr 3-15-3047 menetluse kuni kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-14-53324 (II kd, tl 86) ja 23.12.2016 määrusega haldusasja nr 3-15-3232 menetluse kuni kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-14-53324.
16.Kuressaare Linnavalitsus võttis 10.01.2017 vastu korralduse nr 13 „Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine T tn 2 // T tn 12“, millega muudeti katastriüksuse sihtotstarvet ja määrati katastriüksuse 34901:006:0044 sihtotstarbeks 80% „Elamumaa“ ja 20% „Ärimaa“. Samuti kinnitati T tn 2 // T tn 12 maa (858 m2) maksustamishind.
17.K. K, J. K, E. R ja B. S esitasid kaebuse Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 tühistamise nõudes (registreeritud haldusasjana nr 3-17-313). Tallinna Halduskohtu 28.02.2017 määrusega võeti kaebus haldusasjas nr 3-17-313 menetlusse. Tallinna Halduskohtu 07.04.2017 määrusega peatati menetlus.
18.Tallinna Halduskohus uuendas 19.02.2018, 20.02.2018 ja 21.02.2018 määrusetega menetluse haldusasjades nr 3-15-3047, 3-15-3232 ja 3-17-313.
19.Tallinna Halduskohtu 10.10.2018 määrusega liideti haldusasjad nr 3-15-3047, 3-15-3232 ja 3-17-313 ühte menetlusse, lugedes liidetud haldusasjade ühiseks numbriks nr 3-15-3047 ning määrati asi läbivaatamisele kohtuistungil.
20.Tallinna Halduskohtu 29.11.2018, 19.12.2018 ja 17.01.2019 määrustega muudeti kohtuotsuse teatavakstegemise aega.
KAEBUSTE SISU JA TAOTLUSED
21.K. K, J. K, E. R ja B. S selgitavad oma kaebuses, et tsiviilkohtumenetluses on siiani tuvastatud, et korteriomandi T 2-2 kasutusotstarbe muutmisel elamust bürooks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolekut, mida antud juhul ei eksisteeri. Halduskohtumenetluses on aga kohtud leidnud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna neid saab kaitsta kasutus- ja sihtotstarbe muutmisel. Kaebajad järeldavad eeltoodust, et omavalitsus ei saa kasutusotstarvet muuta, ilma et neid haldusmenetlusse ei kaasata ja nõusolekut ei küsita. Kaebajad on vaidlusaluste haldusaktide andmise eelses haldusmenetluses väljendanud oma vastuolekut kasutusotstarbe muutmisele. Kuressaare Linnavalitsus on viidanud, et tegemist on tsiviilvaidlusega ning viidanud, et kasutusotstarbe muutmine jõustub, kui tsiviilvaidluses otsustatakse lõpuks, et piisab enamiku omanike nõusolekust või kui kaebajate nõusolek kohtuotsusega asendatakse. Selliselt on vastustaja oma kaalutlusõiguse õigusvastaselt nullini redutseerinud ja rikkunud ka uurimispõhimõtet. Kuressaare Linnavalitsus pole kasutusotstarbe muutmise otsuses arvesse võtnud kaebajatele langevaid negatiivseid tagajärgi müra, turuväärtuse languse, parkimis- ja turvalisusprobleemide ja sihtotstarbe muutmisega kaasneva maamaksutõusu näol. Vastustaja on eksperdiarvamuste asemel rajanud oma otsuse subjektiivsetele hinnangutele. Kuressaare Linnavalitsuse korraldustega nr 781 ja 782 muudeti korraldust nr 713 selliselt, et sihtotstarbe muutmine ei eelda enam tingimusena reaalkoormatise seadmist maamaksu kompenseerimiseks. Seetõttu on kohalik omavalitsus kasutusotstarbe muutmisel pannud iseendale kohustuse maakatastris automaatselt ka sihtotstarve ära muuta, ilma kõrvaltingimusi kehtestamata. Vastustaja andis osaühingule Kuressaare Kommunaalprojekt loa rekonstrueerida korter, teades, et tegelik eesmärk on see võtta kasutusele büroona (projektis puudus magamis- ja vannituba, köök), seejuures arvestamata detailplaneeringus sätestatud elamumaa sihtotstarbe piirangut ja poolte erapooletute korteriomanike vastuseisu.
22.K. K, J. K, E. R ja B. S on seisukohal, et Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korraldus nr 13 on vastuolus detailplaneeringuga. Isegi kui reaalosade sihtotstarvete eristamist võimalikuks pidada, on Kuressaare Linnavalitsuse vaidlusaluse 10.01.2017 korraldusega nr 13 muudetud kogu katastriüksuse sihtotstarve 80 % elamumaaks ja 20 % ärimaaks ning mingeid reaalosade eristusi tehtud pole. See on aga T tn 12 hoone puhul (kus asuvad ka kaebajate korteriomandid) selgelt õigusvastane, kuna T tn 12 hoone osas ei ole 2006. aasta detailplaneeringut 2015. aastal kehtetuks tunnistatud ja kehtib 100 % elamumaa piirang. Antud juhul ei ole aga Kuressaare Linnavalitsus kaebajaid sihtotstarbe menetlusse isegi kaasanud ega nende arvamust küsinud HMS § 40 lg 1 normi selgelt rikkudes. Samuti on
vastustaja rikkunud põhjendamiskohustust ja teinud ilmseid kaalutlusvigu, kuna haldusaktist ei nähtu, et vastustaja oleks isegi kaalunud kaebajate õiguste riive õigustatust. Kohtumenetlustes on vastustaja ja osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt seisukoht maamaksuküsimuses olnud pidevalt sama: maamaksutõusu hüvitab osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt kinnistusraamatusse seatava asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusega. Antud juhul on vaidlusaluse 10.01.2017 haldusaktiga määratud aga maa maksustamishind, ilma mingitki kompensatsioonimehhanismi ette nägemata ega sellele viitamata.
23.Kaebuse esitajana selgitab osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt, et on juba aasta aega (kasutusloa saamisest korterile) de facto kasutanud ruume projekteerimisalaseks tegevuseks ning tänaseks pidanuks olema ka ilmnenud kõik negatiivsed mõjutused, mida bürooruum võiks teistele korteriomanikele kaasa tuua. Ühestki vastavast negatiivsest mõjutusest tõendeid üheski kohtu- ega haldusmenetluses esitatud ei ole. K. K, J. K, M. I, B. S ja E. R on vaidlustanud järjepidevalt nii vastustaja haldusakte ja käimas on ka tsiviilasi 2-14-53324, kus hagita menetluses on vaidluse all kas korteri kasutusotstarbe muutmiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või mitte. Samuti on selles tsiviilasjas esitatud kaebaja poolt vastuavaldus vastuseisvate korteriomanike tahteavalduste asendamiseks juhuks, kui kohus peaks leidma, et nende nõusolek on vajalik. Kaalutlusotsuseni jõudmisel on vastustaja vastavalt ehitusseadustiku § 48 lõikele 5 kontrollinud ehitise nõuetega vastavust ning kaasanud kinnisasja omanikud kasutusotstarbe muutmise menetlusse. Vastustaja on kaalunud kõigi kinnistu kaasomanike arvamusi ning vastavalt kaebuse esitaja vaidele lisanud 01.12.2015 oma korraldusega 782 kasutusotstarbe muutmise otsusele oma hinnangu selle kohta, kas kasutusotstarbe muutmisest tekkiv toime ületab teistele korteriomanikele tulevaid tavapäraseid mõjutusi. Vastustaja on õigesti leidnud, et tal puudub alus T tn 2 korteri 2 kasutusotstarbe muutmisest keeldumiseks. Korteriomandiseaduse § 11 lg 1 punktist 1 tulenevalt, kuna T 2-2 korteri büroona kasutamise toime ei ületa tavakasutusest tekkivaid mõjusid, ei esine kaebajal hoidumiskohustust oma reaalosa kasutusotstarbe muutmiseks ning KOS § 12 lg 2 kohaselt on võimalik seda muudatust läbi viia häälteenamuse otsustusel. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt leiab, et tema õigusi rikuvad haldusakti kõrvaltingimused - korralduse punktid 2 ja 3, mis on vastuolulised punktiga 1. Antud juhul ei mõjuta kõrvaltingimuste õigusvastasus haldusakti kui terviku õiguspärasust. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt jääb oma vaides toodud seisukoha juurde, et HMS § 61 lg 1 kohaselt on küll võimalik ette näha haldusaktis hilisem kehtima hakkamine, kuid ei leia, et HMS § 61 lg 1 sätestatud hilisemat kehtivusaega on võimalik seada haldusaktile ilma täiendava õigusliku aluseta ning veelgi enam, et seda on võimalik seada sõltuvusse umbmäärasest sündmusest. Korralduse nr 713 punktid 2 ja 3 on õigusvastased, kuivõrd haldusakti kehtivus on seatud sõltuvusse asjaolude tuvastamisest, mis on vastustaja enda poolt juba tuvastatud samas korralduses. Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punkt 4 seab T 2 //T 12 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kõrvaltingimuseks umbmäärase kohtuvaidluse tulemuse. Arvestades, et juba tänaseks on kohtud jäänud antud küsimuses eriarvamusele, on tegemist esmajoones sellise haldusaktiga, mis ei ole selge ja üheselt mõistetav. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt on seisukohal, et ka haldusmenetluse seaduse § 53 lg 1 punktid 1 ja 4 ei anna alust haldusaktile selliste kõrvaltingimuste seadmiseks, nagu korralduse punktides 2 ja 3 on seatud. Juhul, kui lugeda korralduse punktid 2 ja 3 punktis 1 antud haldusakti kõrvaltingimusteks, siis on need õigusvastased, sest kasutusloa kõrvaltingimusteks võivad eelkõige olla EHS § 54 lg 3 toodud tingimused või nendega oma olemuselt sarnased tingimused. Kõik kasutusloa kõrvaltingimused seonduvad ehitise korrashoiu, säilimise, kasutuskõlblikkuse tagamisega. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt leiab, et tal on õigus oma korterit T tn 2-2 kasutada arhitektuuribüroona ja samuti on tal õigus tegeleda endale kuuluvates ruumides ettevõtlusega. Antud juhul, on olnud selle takistuseks kinnistu elamumaa sihtotstarve ning hoone kortermaja kasutusotstarve, mille osaliselt muutmiseks on osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt algatanud vastava haldusmenetluse. Kuressaare Linnavalitsus ei ole lahendanud tema taotlust haldusmenetluse seaduse menetlusnorme järgides ning on andnud seetõttu välja korralduse nr 713, mis mitmel moel
rikub osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt õigusi, riivates ebaproportsionaalselt osaühingu omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt soovib koheselt võtta oma omandis oleva korteri kasutusele bürooruumina, kuivõrd kaebajal puuduvad hetkel muud äriruumid, kus oma igapäevase ettevõtlusega tegeleda. On ilmselge kui peaks jõustuma kohtuotsus, mille kohaselt ei ole kasutusotstarbe muutmine bürooks ühelgi juhul lubatav, tuleb kaebajal korter võõrandada või see välja rentida/üürida eluruumina.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
24.K. K, J. K, E. R, B. S ei ole esile toonud, milliseid konkreetseid õigusi ja mil määral vaidlustatavad haldusaktid rikuvad. Kaebajate korterid asuvad siiski teises hoones ja on ilmselge, et mürahäiringule nemad oma õiguste rikkumisel tugineda ei saa. On ilmselge, et vaidluse ja tüli põhjused ei ole seotud asjaoluga, et T 2-2 kasutusotstarbeks saab bürooruum. Kaebuse tagamaaks on puhtalt isiklik vaen, mida kahjuks mitte mingi kompromiss ei saa lahendada.. Tuginedes Riigikohtu 15.12.2015 lahendile 3-3-1-63-15 leiab, kolmas isik, et juhul, kui tavakasutust ületavaid mõjutusi ei esine, ei ole keelatud ka ettevõtlusega korterelamus tegeleda. Kaebajad ei ole välja toonud, kuidas rikub vastustaja 01.12.2015 korraldus 781 nende õigusi. Tegemist on vaideotsusega. Kaebajatele oleks piisanud korralduse 782 vaidlustamisest. Kuna vastustaja hindas, et taotletav otstarve ei välju tavakasutuse mõju piirest, ei olnud lubatav ka kasutusotstarbe muutmisele kõrvaltingimuse seadmine. Kolmas isik on igati valmis vastava kokkuleppe maamaksu tõusu hüvitamiseks sõlmima kõigi korteriomanikega, kes selleks soovi avaldavad, kuid ei leia, et see saaks olla kasutusotstarbe muutmise korralduse kehtivuse eelduseks ehk kõrvaltingimuseks. Tsiviilasjas 2-14-51980 jõustunud lahend ei ole aga antud vaidluses asjakohane ning kolmas isik ei leia, et sellest saaksid tuleneda temale õiguslikud tagajärjed või, et selles lahendis võetud seisukohad oleksid teistele kohtutele siduvad. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt (II kd tl 133-134) märgib veel, et tema kui T tn 12//T tn 2 kinnistu ühe kaasomaniku õigusi puudutab ka Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 peale esitatud kaebus. Kaebus on sellisena perspektiivitu, kuna Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 tühistamine ei pööra tagasi T tn 12//T tn 2 sihtotstarvet. Juhul, kui korraldus nr 13 tühistatakse, ei muutu ilma uue korralduse andmiseta kinnistusraamatus registreeritud katastriüksuse sihtotstarve. Kaebajad ei ole esitanud kohustamiskaebust. Kuresaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korraldus nr 13 on õiguspärane ega ole puutumuses ega seega ka vastuolus Kuressaare Linnavolikogu 23. märtsi 2006 otsusega nr 22 kehtestatud „T tn 12 detailplaneeringu muudatuste kehtestamine“. Detailplaneering ei kehtinud T tn 12//T tn 2 kinnistul selle katastriüksuse sihtotstarbe muutmise hetkel. Katastriüksuse sihtotstarbe korrigeerimine ei too kaasa muid muudatusi peale maamaksu muutuse, kuid maamaksu erisus ärimaa ja elamumaa vahel on marginaalne. Kolmas isik leiab, et kaebus Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korraldus nr 13 tühistamiseks tuleb jätta läbi vaatamata HKMS § 151 lg 1 p 1 ja § 121 lg 2 p-i 2 alusel - kaebuse rahuldamisega ei oleks võimalik saavutada kaebuse eesmärki ja 100 %list elamumaad T tn 12//T tn 2 kinnistule.
25.K. K, J. K, E. R ja B. S kolmandate isikutena jäävad kõigi varasemas haldusasjas nr 3-15-3047 esitatud seisukohtade juurde ja leiavad, et vaidlusaluse korteri kasutusotstarbe muutmine on tervikuna õigusvastane. Seega tuleb tühistada korraldus nr 713 täies ulatuses. OÜ Kuressaare Komunaalprojekt on teadlikult alates 2014. aasta algusest üritanud korterelamusse õigusvastast bürood ehitada ja on seda de facto ka teinud. Seejuures oli büroo rajamine kuni 28.05.2015 vastuolus ka kehtinud detailplaneeringuga ning puudub kõigi korteriomanike nõusolek kasutusotstarbe muutmiseks. Kohalik omavalitsus on ilmselgelt büroo ehitamiseks mõeldud ehitusloa nr 7305 väljastamise, detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega jne sellist tegevust vähemalt esialgu õigusvastaselt tolereerinud. Tsiviilasjas nr 2-14-51980 on juba jõustunud lahendiga tuvastatud, et kasutusotstarbe muutmine ületab antud juhul KOS § 16 lg 1 ja KOS § 11 lg 1 p 1 mõjud. Kohus peab HKMS § 61 lg 4
mõttes jõustunud kohtulahendis tuvastatud asjaolusid ühe tõendina hindama. Igasugune (ka ajutine) omandiõiguse vastane tegevus ilmselgelt riivab ja kahjustab kaebajate omandipõhiõigust ning arvestades omandiõiguse absoluutsust ei pea kaebajad omandiõiguse riivega mittenõustumist veel täiendavalt põhistama ega tuleviku kahjulikke tagajärgi tõendama.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
26.Vastustaja ühineb kaebuse vastuväidete osas kolmanda isiku OÜ Kuressaare Kommunaalprojekti 01.02.2016 vastuses ”Kolmanda isiku seisukoht haldusasjas 3-15-3047” esitatud seisukohtade ja põhjendustega ega ei sea eesmärgiks omakorda esitada põhimõtteliselt samasisulisi vastuväiteid. Vastustaja nõustub ringkonnakohtu seisukohaga haldusasjas nr 3-15-3232, et kaebajad ei ole suutnud praeguseni vastustajale ega kohtule esitada peale üldsõnaliste kartuste konkreetsemaid väiteid büroo (ateljee) tegevusest tulenevate negatiivsete häiringute kohta. Ilmselge on, et projekteerimisbüroo ei tekita eelduslikult rohkem müra kui nt lastega perekond. Ringkonnakohtu hinnangul on samuti alust väita, et vaidlusaluse ruumi kasutamine mitte eluruumina, vaid arhitektide ateljeena ei ületaks omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KOS § 11 lg 1 p 1 tähenduses, mistõttu võisid korteriomanikud otsustada selle küsimuse KOS § 12 lg 2 kohaselt häälteenamusega. Vastustaja hinnangul peaks eelnimetatud ringkonnakohtu lahend aitama suures osas kaasa vaidlevate osapoolte kohtuvaidluste lõpetamisele. Vastavate otsuste tegemiseks ei ole olnud kõigi kinnistu kaasomanike nõusolek vajalik. Ehitusloa väljastamiseks linnavalitsuse 01.04.2014 korraldusega nr 211 oli EhS § 23 lg 11 kohaselt nõutav kinnistu kaasomanike enamuse, mitte kõigi nõusolek. Kasutusloa T 2-2 eluruumina kasutamiseks väljastas vastustaja 16.12.2014 korraldusega nr 877 ehitusseaduse § 33 lõige 8 kohaselt kinnistu kaasomanike enamuse nõusolekul. Kõigi kaasomanike nõusolek ei olnud nõutav. Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsusega nr 34 muudeti T 2 // T 12 kinnistu planeeringulist lahendust ning sellega tekkis võimalus T 2 ehitisele ka äri kasutusotstarbe määramine. Planeerimisseaduse § 27 lg 1 tulenevalt ei olnud nõutav kõigi puudutatud isikute nõusolek. Vastuväiteid esitanud kaebajate seisukohtade osas esitati vajalikud kaalutlused otsuses. Vastavalt kolmanda isiku poolt 08.10.2015 esitatud kasutusteatisele võttis vastustaja 03.11.2015 vastu kaalutlusotsuse : Korralduse nr 713 T 2-2 kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist bürooks. Vastavalt ehitusseadustiku § 48 lg 5 p 3 kaasati menetlusse kõik kinnistu T 2 // T 12 kaasomanikud. Enamus kinnistu kaasomanikest nõustusid T 2-2 kasutusotstarbe muutmisega. Vastustaja soovib resümeerida, et mitte millelegi ei tugine kaebajate väited, et vastustaja on oma haldusaktide vastuvõtmisega tekitanud õigusvastase olukorra, mille lahendamiseks on algatatud viis kohtuasja aga vaatamata pooleliolevatele kohtumenetlustele vastustaja jätkab ning on vastu võtnud korralduse nr 213. Vastustaja peab küll märkima, et on ebatavaliselt suure hulga pooleliolevate kohtuasjade tõttu ja samuti kohtuvälise suure surve tõttu (süüdistused erapoolikuses, korruptsioonis) sundinud haldusorganit tegema tavatu otsuse ja haldusakti kõrvaltingimusena on peetud otstarbekaks kaebajate vastuväidete alusel peatada T 2-2 kasutusotstarbe muutmise otsuse korralduse nr 213 punktidega 2 ja 3. Vastustaja leiab, et T 2 // T 12 kaasomanike vahelised vaidlused T 2-2 bürooruumina väljaehitamise ja selle kasutamisest tekkivate mõjude kaalukuse hindamisel tsiviilasja nr 2-14-53324 on vajalikud, et lahendada vaidlused osas, mis ei ole haldusorgani lahendada. Lahend nimetatud tsiviilasjas peaks lõplikult lahendama kõik kolmanda isiku ja kaebajate vahelised vaidlusküsimused (II kd, tl 27-28).
27.K. K, J. K, E. R, B. S on märkinud, et Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsusega nr 34 tunnistati kehtetuks Kuressaare Linnavolikogu 23. märtsi 2006 otsusega nr 22 kehtestatud „T tn 12 detailplaneeringu muudatuste kehtestamine“ T tn 2/T tn 12 osas ehk alalt eemaldati ühtlasi osaliselt elamumaa sihtotstarbe piirang ja et otsuse nr 34 lisa 2 järgi puudutas see üksnes T tn 2 hoonet, mitte aga T tn 12 hoonet. Vastustaja kaebajate seisukohaga ei nõustu. Teadaolevalt vaidlustasid kaebajad haldusasjas nr 3-15-1646 Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34, millega tunnistati
kehtetuks T tn 2 // T tn 12 kinnistu detailplaneering. Tänaseks on nimetatud haldusasi lõppenud ning kohtud on tuvastanud vastustaja 28.05.2015 otsuse õiguspärasuse. Planeerimisseaduse kohaselt oli detailplaneeringu ülesanne käsitleda krunti, kui ehitamiseks kavandatavat maaüksust tervikuna. PlanS § 27 lg 1 alusel oli võimalik kehtestatud detailplaneering või selle osa tunnistada kehtetuks konkreetse krundi osas vaid tervikuna. Vaidlust ei ole asjaolus, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise menetlusse kaasati T tn 2 // T tn 12 korteriomanikud, kusjuures kaebajad esitasid vastuväited kehtetuks tunnistamise eelnõule T tn 2 // T tn 12 kinnistu osas tervikuna. Haldusasjas nr 315-1646 vaidlustasid kaebajad detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise muuhulgas põhjusel, et neil on õiguspärane ootus sellele, et detailplaneeringu muutmisel ei muudetaks seda otseselt nende maja puudutavas osas. Seega lähtusid kohtuvaidluses nii kaebajad, vastustaja, kui ka kohtud eeldusest, et detailplaneering tunnistati kehtetuks kogu T tn 2 // T tn 12 kinnistu osas. Arvestades, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine on läbinud kohtuliku kontrolli ning nii kaebajad, kolmandad isikud, vastustaja kui ka kohtud on menetluses käsitlenud osalist kehtetuks tunnistamist T tn 2 // T tn 12 kinnistu osas tervikuna, asume seisukohale, et kaebuses välja toodud ebakõla näol (otsusele lisatud skeemil on viirutatud osa kinnistust) on tegemist HMS § 59 kohase ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta haldusakti sisu. Kaebajate seisukohad T tn 2-2 korteriomandite ümberehitamise ja kasutusotstarbe muutmise osas olid vastustajale käesolevas asjas vaidlustatud korralduse tegemisel ammu teada – kaebajad on antud teemal vastustajale taotlusi ja nõudeid esitanud, samuti oli selleks ajaks kaebajate poolt algatatud mitmeid kohtumenetlusi, kus vaieldi samade küsimuste üle. Vastupidiselt kaebajate arvamusele, et eeltoodud põhjustel tulnuks sihtotstarbe muutmiseks küsida muu hulgas kaebajate nõusolekut, on vastustaja seisukohal, et tal oli vaidlustatud korralduse andmiseks olemas piisav informatsioon ning puudus vajadus veelkord kaebajate seisukohti küsida. Isegi, kui kohus leiab, et haldusmenetluse põhimõtete kohaselt oleks tulnud kaebajatele anda veelkord võimalus arvamuse avaldamiseks, siis kokkuvõttes ei oleks see mõjutanud asja otsustamist (II kd, tl 125-126).
KOHTU PÕHJENDUSED
28.K. K, J. K, E. R ja B. S (edaspidi ka kaebajad) on vaidlustanud käesolevas haldusasjas (liidetud) Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korraldust nr 713 ning 01.12.2015 korraldusi nr 781 ja 782 ja taotlenud nende tühistamist. Korralduse nr 713 punktiga 1 muudeti OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteri (T 2-2) kasutusotstarvet eluruumist bürooks. Kaebajad (osade korterite omanikud) ei ole eelnimetatuga erinevatel põhjustel nõustunud ning selles väljendubki antud juhul põhivaidlus. Teistel punktidel (2-4) korteri kasutusotstarbe muutmise põhimõttelise lubatavuse kontekstis iseseisvat tähendust ei ole (kõrvaltingimused), mis tähendab seda, et nimetatud punkti õigusvastaseks osutumisega peaks kaasnema haldusakti tühistamine tervikuna. Ilmselt seetõttu ongi kaebajad taotlenud (vt. kohtuistungi protokoll, III kd, tl 4, pöördel) kogu korralduse nr 713 tühistamist kuigi formaalselt vaadatuna oleks selle teise ja kolmanda punkti puhul tegemist, vähemalt mõnes mõttes või ajutiselt, nende jaoks soodsate kõrvaltingimustega. Kuressaare Linnavalitsuse 01.12.2015 korraldused nr 781 ja 782, mida kaebajad samuti vaidlustavad, puudutavad aga korralduse nr 713 preambuli muutmist ning punkti 4 kehtetuks tunnistamist, kuid vaidluse põhiolemus sellest ei muutu. Ühtlasi taotlevad kaebajad ka Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13, millega määrati vastava katastriüksuse sihtotstarbeks 80% ulatuses „elamumaa“ ja 20 % ulatuses „ärimaa“, tühistamist. Nimetatud korraldus omakorda baseerub varasema korralduse nr 713 punktiga 1 paikapandul ning selles mõttes on see põhivaidlusega otseselt seotud. Korraldus nr 13 tuleks tühistada eelkõige sel juhul kui T 2-2 kasutusotstarbe eluruumist bürooks muutmise kohta tehtud otsustus peaks osutuma õigusvastaseks.
29.Korraldus nr 713 on väljastatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt huvides ja nimetatud osaühing on selles osas ühtlasi ka kolmanda isikuna menetlusse kaasatud, kuid samas on OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ka ise eelnimetatud korraldust osaliselt vaidlustanud. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt taotleb vastavalt punktide 2 ja 3 tühistamist või siis punktiga 1 seostuva haldusakti väljaandmise kohustamist ilma kõrvaltingimusteta. Nimelt otsustas kohalik omavalitsus peatada põhivaidlust puudutava punkti 1 kehtivuse kuni kohtumenetluses tuvastatakse kas korteriomandi (T 2-2) kasutusotstarbe bürooks muutmiseks on piisav korteriomanike enamuse nõusolek või mitte ja kui peaks kindlaks tehtama, et nõutav on kõigi korteriomanike nõusolek, siis eelnevalt nimetatud punkt 1 ka ei jõustu. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt leiab, et korralduse punkti 1 kehtivuse eeldused olid niigi täidetud ja haldusorganil ei oleks olnud õigust seada põhipunkti kehtivust sõltuvusse kohtute hinnangust ja seda iseäranis veel olukorras kus oli käimas mitmeid sellega seonduvaid vaidlusi. Kaebaja leidis, et vastavate kõrvaltingimuste kehtestamine oli ebaproportsionaalne ja haldusmenetluse seadusega vastuolus. Seoses korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 tühistamise nõudega on kolmanda isikuna kaasatud menetlusse kaebajad.
30.Vaidlustatud korralduses nr 713 sisalduv otsustus baseerub sellel, et korteri projekteerimisbüroona kasutamisest tulenevad mõjud ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjutusi ja et kasutusotstarbe muutmist bürooks võis otsustada korteriomanike enamushäältega. Kaebajad leiavad, et T 2-2 kasutusotstarbe muutmiseks oli vaja siiski kõigi korteriomanike nõusolek viidates seejuures tsiviilasjale nr 2-14-51980. Ühtlasi taotlesid kaebajad ka menetluse peatamist kuni tsiviilasjades nr 2-14-51980 ja 2-14-53324 tehtavate kohtuotsuste jõustumiseni, mille raames lahendati küsimust kas kasutusotstarbe muutmiseks on piisav enamuse nõusolek või kas kaebajate nõusolek asendatakse. Kaebajad märkisid, et see oleks ka menetlusökonoomiliselt mõistlik, kuivõrd ilma kasutusotstarbe muutmiseta puudub järjekordsel halduskohtuvaidlusel mõte (3-15-3047, I kd, tl 10, p 4.4). OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt leidis, et lahend tsiviilasjas nr 214-51980 ei ole antud vaidluses asjakohane, sest ka Tallinna Ringkonnakohus ei ole lugenud selles asjas tehtud otsust olukorda lõplikult lahendavaks, küll aga peaks teoreetiliselt ära langema kõik ülejäänud vaidlused tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtava lõpliku lahendiga (3-15-3047, I kd, tl 76-85). Kuressaare Linnavalitsus toetas kaebajate ja kolmanda isiku seisukohta peatada menetlus käesolevas haldusasjas, kuni tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtava lõpliku lahendi jõustumiseni. Tallinna Halduskohtu 21.12.2016 määrusega peatatigi haldusasja nr 3-15-3047 menetlus kuni kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-14-53324. Tallinna Halduskohtu 19.02.2018 määrusega uuendati menetlus, sest Kuressaare Linnavalitsus teatas oma 24.11.2017 avaldusega, et tsiviilasjas nr 2-14-53324 on kohtulahend jõustunud ning kohtud on asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates tuvastanud, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekti poolt T 2-2 korteriomandi kasutamisest arhitektuuribüroona ei tulene sama kinnisasja teistele korteriomanikele (sh kaebuse esitajatele) selliseid mõjusid, mis ületaksid KOS § 11 sätestatud tavakasutuse (eluruumi) mõjusid ja et seetõttu ei ole kasutusotstarbe muutmiseks kõigi kaasomanike nõusolek ka vajalik (II kd, tl 88-89). Nähtuvalt kohtute infosüsteemist on tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtud lahend käesolevaks ajaks jõustunud. Lähtuvalt eeltoodust küsis kohus 06.06.2018 kirjaga menetlusosalistelt, aga eelkõige kaebajatelt kas tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtud lahendi jõustamise järgselt on vastavad kaebused endiselt aktuaalsed ja kas kõne alla võiks tulla ka kompromisslahendus. Kaebajad leidsid, et tsiviilasjades nr 2-14-51980 ja 2-14-53324 tehtud lahendid on vastuolulised ja et kaebusest ei soovita loobuda (II kd, tl 112). Siinkohal tuleb aga nõustuda OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt selgitustega, mille kohaselt oli varasemas tsiviilasjas nr 2-14-51980 vaidluse all korteriühistu otsus ja et tavamõjutuste piirest (võimaliku) väljumise tähenduses vaidlust ei olnud, kuid tsiviilasjas nr 2-14-53324 leiti konkreetselt, et kasutusotstarbe muutmisest tekkiv ei ületa tavakasutuse piire (vt kohtuistungi protokoll, III kd, tl 5, pöördel). Kohus lähtub nimelt tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtud lahendist, kusjuures menetlus oligi peatatud nimelt selles lahendis tehtava lahendi jõustumiseni. Esimese astme kohtu lahendit eelnimetatud tsiviilasjas
on ka vaidlustatud, kuid selles osas mis puudutas kõigi kaasomanike nõusoleku vajalikkust, nõustus ringkonnakohus maakohtuga. Tallinna Ringkonnakohtu 29.08.2017 määrusega tühistati maakohtu 31.01.2017 lahend üksnes osas, milles kohus oli rahuldanud puudutatud isiku I (OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt) vastuavalduse jättes vastuavalduse läbi vaatamata. Muus osas oli maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning Ringkonnakohus jättis selle muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei oleks kõigi kaasomanike nõusolek vajalik ka juhul, kui kaasomanike vahel ei oleks kehtivat kokkulepet, kuna puudutatud isiku I (OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt) tehtud ehituslikud muudatused ei ole asja oluline muutmine AÕS § 74 lg 1 mõttes (lk 17). Mis puutub kaebajate väidetesse seonduvalt sellega, et tsiviilasjades nr 2-14-51980 ja 2-14-53324 tehtud lahendid oleks nagu vastuolulised, siis on Tallinna Ringkonnakohtu 29.08.2017 määruses tsiviilasjas nr 2-14-53324 selgitatud, et vastav küsimus sellest, kas vaidlusaluseid ümberehitustöid saab lugeda asja oluliseks muutmiseks, milleks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, kuulus lahendamisele käesolevas (2-14-53324) menetluses. Ühtlasi märkis ringkonnakohus, et: „Tsiviilasjas nr 2-14-51980 ei olnud vaidluse all asjaolu, kas puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused on olulised ja vajavad seega kõigi korteriomanike nõusolekut. Nimetatud tsiviilasja esemeks oli korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine ning asjas oli vaidluse all asjaolu, kas Korteriühistu T-T 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse nr 5 vastuvõtmisega korterite ümberehitamiseks bürooruumideks on väljutud korteriühistu pädevuse piiridest, kuivõrd üldkoosolek ei saa häälteenamusega otsustada küsimusi, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe“. Lisaks selgitati, et teise tsiviilasja läbivaatamisel antud kohtu seisukohad ei ole kohtule selle asja läbivaatamisel siduvad (lk 17). Mis puutub KOS § 11 lg 1 punktiga 1 reguleeritud tavakasutuse mõjude küsimustesse, siis on ringkonnakohtu 29.08.2017 määruses selgitatud, et kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe olulise muutmise lubatavuse hindamiseks ilma teiste kaasomanike kokkuleppeta tuleb anda hinnang sellele, kas kasutusotstarbe muutmine eluruumist äriruumiks väljub KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud tavakasutusest. Seejuures asus ringkonnakohus seisukohale, et maakohus oli õigesti järeldanud, et puudutatud isiku I korteriomandi kasutamisest arhitektuuribüroona ei tulene sama kinnisasja teistele korteriomanikele selliseid mõjusid, mis ületaksid KOS § 11 sätestatud tavakasutuse (eluruumi) mõjusid. Samuti märgiti eelnimetatud lahendis, et avaldajate kahtlused, et puudutatud isik I muudab mitteeluruumides oma äritegevuse liiki, on põhjendamatud ja et vastavale oletuslikule eeldusele tuginemine ei võimalda praegusel juhul muuta kohtu otsustust puudutatud isikule I kuuluva korteriomandi arhitektuuribüroona kasutamisest tekkivate kahjulike mõjude osas (lk 18). Kokkuvõtvalt konstateeriti, et puudutatud isiku I korteriomandi kasutamisest arhitektuuribüroona ei tulene avaldajatele tavakasutust ületavaid mõjusid, mistõttu ei ole kasutusotstarbe muutmiseks kõigi kaasomanike nõusolek vajalik.
31.Lähtuvalt eeltoodust ning käesolevaks ajaks lahenenud tsiviilvaidluse taustal ei ole Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punkti 1 tühistamiseks alust ning kaebus tuleb jätta selles osas rahuldamata. T 2-2 korteri kasutusotstarbe muutmine osutus õiguspäraseks. Muid etteheiteid, mis puudutavad näiteks korralduse põhjendusi, sõnastust ja väidetavaid kaalutlusvigu ei saa vaidlusaluse otsustuse sisulise õiguspärasuse kontekstis enam väga tähenduslikuks pidada ning kohus nendel pikemalt ei peatu. Siinkohal kohaldub ka haldusmenetluse seaduse paragrahvis 58 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et selle andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Eelnimetatu on kohaldatav ka kohtule esitatud tühistamisnõuete puhul. Arvestades asjaolu, et kõikide korteriomanike nõusolek ei olnud tarvilik, võimalikud menetluslikud minetused asja otsustamist sisuliselt mõjutada siiski ei saanud.
32.Menetlusosalised on vaidlustanud ka Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punkte 2 ja 3, millega kohalik omavalitsus otsustas peatada põhivaidlust puudutava punkti 1 kehtivuse kuni kohtumenetluses tuvastatakse kas korteriomandi (T 2-2) kasutusotstarbe bürooks
muutmiseks on piisav korteriomanike enamuse nõusolek või mitte ja kui peaks kindlaks tehtama, et nõutav on kõigi korteriomanike nõusolek, siis eelnevalt nimetatud punkt 1 ka ei jõustu. Selles osas on aga tegemist sisulise otsustuse kõrvaltingimustega. Käesoleval ajal nendel kõrvaltingimustel enam toimet ei ole ning seda möönsid kõik protsessiosalised ka kohtuistungil (kohtuistungi protokoll, III kd, tl 5), kuid samas tõusetus teoreetiline küsimus sellest kas eelnimetatud punktid 2 ja 3 võiks taolises situatsioonis tühistada või tuleks menetlus selles osas HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel lõpetada. Menetlusosalised ühisele positsioonile ei jõudnud. Vastustaja arvates ei oleks tühistamiskaebust (punktid 2 ja 3) võimalik rahuldada, sest regulatiivne toime on lõppenud. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt jäi seisukohale, et kõrvaltingimused seati õigusvastaselt ning seetõttu otsustati taotleda (vajadusel) nende õigusvastasuse kindlakstegemist. Kaebajad märkisid, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt oli varasemalt ise leidnud, et nimetatud punktide toime oli lõppenud mistõttu ei peaks olema võimalik tühistamisnõudega jätkata ja et menetlus tuleks lõpetada HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel (kohtuistungi protokoll, 3-15-3047, III kd, tl 5). Kokkuvõtvalt võib kohtuistungil esitatud seisukohtadest ja arutelust siiski järeldada, et kaebajad (korteriomanikud) ja vastustaja taotlesid korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 vaidlustamist puudutavas osas menetluse lõpetamist. Nimetatud taotlused jäävad rahuldamata. Kuigi nende punktide toime on möödunud, ei oleks menetluse lõpetamine HKMS § 152 lg 1 punkti 4 sõnastusega kooskõlas. Tegemist ei ole kaebuses nõutava haldusakti andmise või toimingu tegemisega vaid põhiotsustuse kõrvaltingimustega. Ei nähtu ka seda, et vaidlusaluste kõrvaltingimuste seadmine oleks haldusmenetluse seaduse § 53 teise lõike punktis 3 sätestatuga vastuolus. Toime kaotanud kõrvaltingimusi ei pea ilmtingimata tühistama. Tegelikult ongi kõrvaltingimuste tühistamine üldjuhul erandlik, kusjuures vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku § 42 lg 1 punktidele 1 ja 2 võib kohus tühistada haldusakti kõrvaltingimuse haldusakti põhiregulatsioonist eraldi üksnes juhul, kui vastustaja oli kohustatud haldusakti andma ilma kõrvaltingimusteta või kõrvaltingimuse tühistamine haldusaktist eraldi ei kahjusta avalikku huvi ega riiva kolmanda isiku õigusi. Sama printsiip peaks kohalduma ka haldusakti põhiregulatsioonist eraldi toimuval menetluse lõpetamisel kõrvaltingimustena seatud punktide osas. Siinkohal ei saa aga asuda seisukohale, et kõrvaltingimuste tühistamine haldusorgani õigusi menetluslikult ei riivaks või et vastustaja oleks ilmtingimata olnud kohustatud andma vaidlustatud korralduse nr 713 ilma kõrvaltingimusteta, sest korralduse andmise ajal olid toimumas kohtuvaidlused tsiviilasjades nr 2-14-53324 ja nr 2-1451980, kusjuures vastavalt HMS § 53 lg 2 p 3 võis kaalutlusõiguse alusel otsustatavate küsimuste puhul kõrvaltingimusi kehtestada. Ka otstarbekuse kaalutlustel kehtestatud kõrvaltingimusi ei saa lugeda õigusvastaseks pelgalt seetõttu, et põhimõtteliselt oleks haldusorgan võinud vastava otsustuse ka ilma kõrvaltingimusteta vastu võtta. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on märkinud muuhulgas, et kõrvaltingimused ei tohiks olla vastuolus haldusakti eesmärgiga, kuid antud juhul ei olegi need põhieesmärgiga vastuolus. Samuti on märgitud, et kasutusloa kõrvaltingimusteks võiksid olla EhS toodud tingimused või nende olemuselt sarnased tingimused, kuid korralduse nr 713 puhul ei olnud tegemist kasutusloa väljastamisega vaid korteri kasutusotstarbe muutmisega. Antud juhul jäid osaühingu vaidlustatavad kõrvaltingimused kaalutlusõiguse alusel tehtava otsustuse raamesse ning nende tühistamiseks või õigusvastasuse tuvastamiseks ei ole alust. Kaebajad (osade korterit omanikud) ning OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on vaidlustanud Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korraldust nr 713 erinevatel eesmärkidel, kuid lähtuvalt eeltoodust jäävad mõlemad kaebused selles osas rahuldamata.
33.Kaebajad (korteriomanikud) on vaidlustanud ka Kuressaare Linnavalitsuse 01.12.2015 korraldusi nr 781 ja 782, mis puudutavad aga korralduse nr 713 preambuli muutmist ning selle neljanda punkti kehtetuks tunnistamist. Ühtlasi taotlevad kaebajad (korteriomanikud) veel ka Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13, millega määrati vastava katastriüksuse sihtotstarbeks 80% ulatuses „elamumaa“ ja 20 % ulatuses „ärimaa“, tühistamist. Nimetatud nõuded aga korralduse nr 713 punkti 1 õiguspäraseks osutumise kui põhivaidluse taustal enam väga
tähenduslikud ei ole, kuid olenemata eelnimetatust ei ole kaebuse rahuldamiseks alust ka selles osas. Korraldustega nr 781 ja nr 782 oli tunnistatud sellekohase vaidemenetluse tulemusena korralduse nr 713 punkt 4 kehtetuks, mille kohaselt oli T 2-2 omanikule seatud kohustus hüvitada teistele korteriomanikele maamaksu tõus ning kanda see asjaõigusliku kitsendusena T 2-2 kinnistu vastavasse registriossa igakordse omaniku kohustuseks. Kuigi osaühing oli väljendanud valmisolekut sõlmida kinnistu kaasomanikega tulenevalt T 2-2 kasutusotstarbe muutmisest kokkulepped maamaksu tõusu hüvitamiseks leiti, et sellise eraõigusliku kitsenduse seadmise kokkulepet ei saa haldusorgan maa sihtotstarbe muutmise eeltingimusena seda. Vastustaja selgitas, et kui maamaks peaks tõusma siis jääb see all ühe euro aastas ja kui isikud leiavad, et see on suur kulu siis saavad nad asja omavahel lahendada, mistõttu ei ole see taoline küsimus mis peaks takistama sihtotstarbe muutmist (kohtuistungi protokoll, III kd, tl 6). Kohus nõustub vastustaja eelnimetatud positsiooniga.
34.Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 on kaebajad (korteriomanikud) vaidlustanud väidetava vastuolu tõttu detailplaneeringuga, nende kaasamata jätmise- ning väidetavate kaalutlus- ja põhjendamisvigade tõttu. Vastustaja kaebajatega (korteriomanikega) ei nõustu ja selgitab, et kaebajad olid varasemalt haldusasjas nr 3-15-1646 vaidlustanud Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34, millega tunnistati kehtetuks T tn 2//T tn 12 kinnistu detailplaneering ja et tänaseks on eelnimetatud haldusasjas kohtuvaidlus lõppenud ning 28.05.2015 otsuse õiguspärasus tuvastatud. Samuti olid kaebajad (korteriomanikud) kaasatud T tn 2//T tn 12 kinnistu detailplaneeringu menetlusse (II kd, tl 126). Vastustaja positsiooniga vastuolu puudumisest detailplaneeringuga tuleb nõustuda. Kaebajate positsiooni varasema detailplaneeringu kehtetuks tunnistamata jätmisest T tn 12 osas ei kinnita ka Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34 (haldusasi nr 3-17-313, tl 10) sõnastus ja resolutsioon. Mis puutub väidetavatesse kaalutlus- ja põhjendamisvigadesse või kaebajate menetlusse kaasamata jätmisesse või ebapiisavasse kaasamisse, siis ei ole see Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punkti 1 õiguspäraseks osutumise kui põhivaidluse taustal enam olemuslik. Vastavalt haldusmenetluse seaduse paragrahvis 58 sätestatud põhimõttele ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et selle andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Sisuliselt otsustati küsimus korraldus nr 713 punktiga 1 ning korraldusega nr 13 kehtestati protsentuaalne jaotus (80% ulatuses elamumaa ja 20% ulatuses ärimaa) katastriüksuse sihtotstarbe osas ning maamaksustamishind. Vastava protsendi kehtestamist puudutava arvutuse osas ei ole vaidlust olnud (kohtuistungi protokoll, III kd, tl 5). Lähtuvalt eeltoodust ei ole ka Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13 tühistamiseks alust.
35.Haldusasjas nr 3-15-3232 on Tallinna Ringkonnakohtu 11.02.2016 määrusega rahuldatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt määruskaebus ja kohaldatud esialgset õiguskaitset. Ringkonnakohus tühistas Tallinna Halduskohtu 08.01.2016 määruse ning peatas Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 kehtivuse kuni kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumiseni haldusasjas nr 3-15-3232. Halduskohtumenetluse seadustiku § 253 lg 3 sätestab, et kohus tühistab esialgse õiguskaitse kohtuotsusega kui kaebus jääb rahuldamata. Esialgne õiguskaitse tuleb tühistada ka siis kui selle on otsustanud teine kohus. Seega tuleb ringkonnakohtu 11.02.2016 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tühistada, sest kaebused jäid rahuldamata. Halduskohtumenetluse seadustiku paragrahvi 253 kolmanda lõike kolmanda lause kohaselt see aga koheselt ei jõustu. Esialgse õiguskaitse abinõu tühistamine jõustub koos kohtuotsusega.
36.Vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku paragrahvi 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Antud juhul on otsus kaebajate kahjuks, kuid vald vastustajana ei ole
menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud (kohtuistungi protokoll III kd, tl 6). Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punkti 1 vaidlustamise ehk põhivaidluse kontekstis oli OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vallaga ühel positsioonil, mis tähendab seda, et kaebajad (korteriomanikud) peaksid osaühingule menetluskulusid hüvitama. Seejuures tuleb aga arvestada HKMS § 109 lg 6 sätestatut, mille kohaselt mõistab välja üksnes vajaliku ja põhjendatud menetluskulu. Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 vaidlustamise kontekstis haldusasjas nr 3-15-3232 olid kaasatud kolmandate isikutena ka kaebajad, kuid osaühing selles vaidluses nende vastaspooleks ei olnud, mistõttu kulude väljamõistmise küsimust ei tõusetu. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on taotlenud haldusasjas nr 3-15-3047 ehk põhivaidluse kontekstis, milles ta oli vallaga samal positsioonil, õigusabikulude väljamõistmist summas 2925 eurot ilma käibemaksuta (II kd, tl 152 ja kohtuistungi protokoll, III kd, tl 6). Kohus lähtub sellest, et õigusabikulude väljamõistmist on taotletud käibemaksu arvestamata. Seoses kohtuistungiga esitas osaühing 05.11.2018 veel täiendava menetluskulude hüvitamise taotluse summas 717 eurot ilma käibemaksuta (III kd, tl 7). Seoses kolmanda isiku kulu vajalikkuse ning põhjendatusega ei ole kaebajad vastuväiteid otseselt esitanud (kohtuistungi protokoll, III kd, tl 6), kuid tervikuna neid summasid kaebajatelt siiski välja mõista ei saa. Kuressaare Linnavalitsuse 10.01.2017 korralduse nr 13, millega määrati vastava katastriüksuse sihtotstarbeks 80% ulatuses „elamumaa“ ja 20 % ulatuses „ärimaa“, vaidlustamist puudutavas osas ei ole osaühingut kolmanda isikuna menetlusse kaasatud, kuid seda ei saa pidada ka oluliseks, sest haldusasjade liitmise järgselt on osaühingul olnud nagunii võimalus oma sellekohaste seisukohtade esitamiseks, sealhulgas ka kohtuistungil. Küll aga ei ole vastava seisukoha esiletoomisega seonduv ajakulu päris põhjendatud, sest oma 26.10.2018 vastuses (II kd, tl 133-134, p-d 2 ja 3) on õigesti märgitud, et kaebajate nõue oli perspektiivitu. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt taotles selles osas küll ka kaebuse läbi vaatamata jätmist, kuid arvestades asjaolu, et taotlus oli esitatud alternatiivses tähenduses ning kaebus jäi rahuldamata, siis kohus seda küsimust lahendi resolutsioonis enam eraldi ei kajasta. Lähtuvalt eeltoodust oleks kõikide kulude kaebajatelt väljamõistmine taotletavas ulatuses ebamõistlik ning vastuolus halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lõikega 11. Siinkohal tuleb arvestada ka seda, et Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korralduse nr 713 punktide 2 ja 3 vaidlustamise osas oldi formaalselt vaadatuna ühel positsioonil, kuigi erinevate eesmärkidega. Selle kokkupuutepunkti osakaalu põhivaidluse tähenduses siiski väga tähenduslikuks pidada ei saa, kuid mingil määral peab sellega arvestama. Vajaliku menetluskulu väljamõistmine jääb alati teataval määral hinnanguliseks, kuid antud juhul peab kohus põhjendatuks mõista kaebajatelt osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu kogusummas 2400 eurot ehk 600 eurot K. Klt, 600 eurot J. Klt, 600 eurot E. Rlt ja 600 eurot B. Slt.
(allkirjastatud digitaalselt)
Enno Loonurm Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.