Toomas Bekkeri kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 20. oktoobri 2016. a korralduse nr 562-k tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2018. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Toomas Bekkeri apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Kaebaja Toomas Bekker Vastustaja Sillamäe linn Kolmas isik Nester Pluss OÜ
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Toomas Bekkeri apellatsioonkaebus.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2018. a otsus. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Toomas Bekkeri kaebus täielikult ning tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 20. oktoobri 2016. a korraldus nr 562-k.
3.Mõista Sillamäe linnalt Toomas Bekkeri kasuks välja menetluskulu 45 eurot.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest (kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on seega 7. veebruar 2019).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Sillamäe linnas X. asuva kinnistu üheks kaasomanikuks on Toomas Bekker. Kinnistu koormati 12. septembril 2007 hoonestusõigusega Neste Eesti AS-i kasuks. Sellele hoonestusõigusele seati omakorda 6. veebruaril 2015 isiklik kasutusõigus Nester Pluss OÜ
kasuks selvepesula ehitamiseks. Sillamäe Linnavalitsuse 20. oktoobri 2016. a korraldusega 562-k anti Nester Pluss OÜ-le ehitusluba sellele kinnistule autopesula rajamiseks.
2.T. Bekker esitas kaebuse, milles palus nimetatud korraldus tühistada. Kaebuse kohaselt rikub korraldus tema õigusi selle kinnisasja ning samuti kõrvalasuvate kinnisasjade (P.) omanikuna. Autopesula pikaajaline kasutamine kahjustab kinnisasja ja selle lähiümbruse pinnast. Projekteerimistingimuste järgi oli ehitustööde läbiviimiseks vajalik kinnistuomanike nõusolek, ent seda ei ole kaebaja ja kinnisasja teine kaasomanik andnud. Varasemas kohtuvaidluses eelmise ehitusloa üle leidis kohus, et ehitusluba on omanike nõusoleku puudumise tõttu õigusvastane (haldusasi nr 3-15-2386). Vajalik oli detailplaneering, ent seda ei ole tehtud. Hoonestusõiguse seadmise lepinguga ei antud hoonestajale õigust autopesula rajamiseks.
3.Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2018. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
3.1.Ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 2 järgi on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis ning rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Vaidlusalune autopesula koosneb ühest katuse, seinte ja põrandaga eraldatud ruumist pindalaga 12,7 ruutmeetrit ning sellest kahel pool lahtised katusealused (pesuplatsid), kumbki pindalaga 30 ruutmeetrit. Ehitise keskel asuv ruum on konteiner, mis tarnitakse tootjalt täiskomplektina. See tehnoloogiline konteiner on abistava tähendusega, see on pesula toimimiseks vajalike seadmete hoiukoht ja sellesse sisenetakse üksnes seadmete hooldamise eesmärgil. Seega on vaidlusalune pesula ehitusseadustiku tähenduses rajatis.
3.2.Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 p 1 ja 4 järgi on detailplaneeringu koostamine nõutav ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ja olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks. Kuna tegemist on rajatisega, siis ei olnud detailplaneeringu koostamine kohustuslik. Olemasoleva tankla juurde rajatavat autopesulat ei saa pidada olulise avaliku huviga rajatiseks.
3.3.Projekteerimistingimused kinnitati Sillamäe Linnavalitsuse 27. novembri 2014. a korraldusega ning nende p 4.5 näeb ette, et ehitustööde läbiviimiseks tuleb võtta nõusolek kinnistu omanikult ja krundi kasutajalt (Neste Eesti AS). Projekteerimistingimuste p 6.1.6. ja 6.1.7 kohaselt tuli projekt kooskõlastada kinnistu (X. ) omanikuga ja piirinaabritega. Kuid EhS § 26 lg 4, mis sätestab projekteerimistingimuste sisu, ei näe ette omaniku nõusoleku või piirinaabrite kooskõlastuse vajalikkust. EhS § 44 p 1 järgi tuleb küll ehitusloa andmisest keelduda, kui kavandatav ehitis ei vasta projekteerimistingimustele, kuid kohtu hinnangul tuleb selles sättes nimetatud vastuolu all mõista vastuolu selliste projekteerimistingimustega, mille kehtestamine on EhS § 26 lg 3 alusel ettenähtud. Projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmiseks pädeval asutusel ei ole õigust piirata ehitusloa taotleja ehitusvabadust tingimustega, mille kehtestamiseks seadus neile õigust andnud ei ole. Ka EhS § 44 p 6 näeb ette ehitusloa andmisest keeldumise üksnes siis, kui ehitusloa eelnõu jättis kooskõlastamata EhS § 42 lg 7 p-s 1 nimetatud asutus.
3.4.Asjaolu, et kinnisasja omanikud ei andnud ehitusloa menetluse käigus nõusolekut ehitamiseks ja ei kooskõlastanud omanike või piirinaabritena ehitusprojekti, ei saa pidada vastuoluks projekteerimistingimustega EhS § 44 p 1 tähenduses ning nende nõusolekute või kooskõlastuse püüdmine ei ole seetõttu aluseks vaidlustatud korralduse tühistamisel.
3.5.Kaebaja oli haldusmenetlusse kaasatud.
3.6.Kaebaja kui maaomaniku suhted hoonestaja ja hoonestusõigust koormava isikliku kasutusõiguse omajaga kuuluvad eraõiguse valdkonda.
3.7.Autopesula rajamine ei ole vastuolus üldplaneeringuga. Autopesula rajamist ei keela maa määratlemine ärimaana ega liiklusettevõtete maana. PlanS § 75 p 18 ja § 6 p 9 järgi määratakse üldplaneeringuga maakasutuse juhtotstarve.
3.8.Ehitusprojekti järgi ühendatakse autopesula ühiskanalisatsiooniga. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni seaduse § 5 lg 4 p 2 järgi liitumise taotlust ei rahuldata, kui liituda soovija tahab juhtida ühiskanalisatsiooni reovett, milles ohtlike ainete sisaldus ei vasta nõuetele. Seega ei saa täituda kaebaja kardetud oht, et ohtlikud ained satuvad ühiskanalisatsiooni. Kui reovesi sisaldab ohtlikke aineid üle piirväärtuste, siis liitumislepingut ei sõlmita. Vaidlustatud korralduses on selgitatud, et sadeveed jõuavad samuti ühiskanalisatsiooni. Ehkki ehitusprojekt ei näe ette sadeveekanalisatsiooni rajamist või sadevete suunamist ühiskanalisatsiooni, ei ole see piisav vaidlustatud korralduse tühistamiseks. Vastustajal tuleb kontrollida, et ehitustööd toimuksid kooskõlas ehitusloaga.
3.9.Varasema ehitusloa üle käinud kohtuvaidluses (haldusasi nr 3-15-2386) tühistati 21. augustil 2015 antud ehitusluba ning muid kohustusi kohtuotsuse resolutsioonis ei olnud. Samuti märgiti otsuse resolutsioonis, et alates kohtuotsuse jõustumisest tühistatakse halduskohtu 6. detsembri 2016. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
5.T. Bekker esitas apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada järgmistel põhjendustel.
5.1.Üldplaneeringu järgi oli sellel maa-alal detailplaneering kohustuslik. Üldplaneeringu seletuskirja p 10 määrab, et Tallinna maantee äärsetele aladele tuleb koostada deteailplaneering (teeäärsete äriettevõtete rajamiseks).
5.2.Pesula põhiosaks oli pesemisbokside vahel olev 12,7 ruutmeetrise pindala siseruum, mis oli väliskeskkonnast eraldatud katuse, seinte, lae, lukustatava ukse ja vundamendiga. Kohus arvas ekslikult, et see oli seadmete hoiukoht ja et sinna sisenetakse üksnes seadmete hooldamise eesmärgil. Tegelikult on see pesula keskne osa, ilma milleta pesula ei toimiks. Ka majandus ja taristuministri 2. juuni 2015. a määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ (määrus nr 51) lisa, kus on hoonete ja rajatiste loetelu, ei ole autopesulaga sarnanevat rajatist. Küll kuulub see aga hoonete loetelus märgitud kategooriasse „sõidukite teeninduse hoone“ (kood 12332). Rajatise kood, millele viidatakse ehitusprojektis (kood 24219) tähistab määruse nr 51 järgi erirajatise nagu kalmistu ja prügimäerajatis jms. Autopesula funktsioon nende rajatistega kuidagi ei ühti.
5.3.PlanS § 125 lg 5 järgi oleks ilma detailplaneeringuta olnud võimalik püstitada hoonet üksnes olemasoleva hoonestuse vahele, kuid kõnealusel kinnistul ei asu pesula hoonete vahel.
5.4.EhS § 44 lg 1 p 1 järgi keeldutakse ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta projekteerimistingimustele. Kohtu viidatud EhS § 26 lg 4 ei annulleeri EhS § 44 p 1 kohaldamist. Kohus nõustus, et projekteerimistingimuste p 4.5 (omaniku nõusoleku ja piirinaabri nõusoleku küsimine) ei olnud täidetud, kuid kohus ja ehitusloa andja ignoreerisid seda. Kaebaja arvates võib projekteerimistingimustes kehtestada tingimusi, mis ei ole EhS § 26 lg-s 4 loetletud. Seda kinnitab ka EhS § 26 lg 3 p 2, mille järgi projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse, et need ei oleks vastuolus isikute õigustega. Projekteerimistingimused on kehtiv haldusakt ning sellest tuli lähtuda.
5.5.Nester Pluss OÜ-l puudus ehitamist lubav asjaõigus. Õige pole kohtu seisukoht, et omanik ei saa ehitusloa väljaandmist vaidlustada halduskohtus põhjusel, et ehitusloa adressaadil puudus ehitusõigus. See seisukoht on vastuolus Riigikohtu seisukohaga (RKHKo 3-3-1-51-08, p 9 ja 11). Isiklik kasutusõigus andis Nester Pluss OÜ-le asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 alusel küll õiguse kinnisasja kasutada, kuid mitte seal ehitada. Ehitusloa
seaduslikkuse hindamisel tuleb arvestada sellega, millised õigused olid omanikud hoonestajale andnud. Omaniku ja hoonestaja (Neste Eesti AS) vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 2.12 oli tingimus, et hoonestajal on õigus projekteerida ja ehitada ärihooneid. Kohus jättis selle tähelepanuta. Hoonestajale andsid omanikud õiguse anda kinnistule rajatavaid hooneid ja rajatisi üürile, rendile või muul alusel kolmandate isikute valdusse ja kasutusse. Omanikud ei andnud hoonestajale õigust delegeerida temale kuuluvat ehitusõigust edasi kolmandale isikule.
5.6.Autopesula rajamine ei ole kooskõlas üldplaneeringuga. Üldplaneeringu seletuskirja p
3.1.järgi on otstarbekas ehitada sellele maa-alale uued kaasaegsed asjaajamis- ja ärikeskused. See ei hõlma autopesulat.
5.7.Seoses keskkonnariskiga on kohus pannud keskkonnaohu tõkestamise kohustuse ehitusloa andjalt (EhS § 44 p 4) hoopis vee-ettevõtte peale. Pesuvahendid imbuvad pinnasesse ja kahjustavad kinnistu pinnast. Kõrvalasuvale P. kinnistutele on planeeritud dekoratiivsete puuliikidega jalakäijate allee ning pinnasesse imbuvad kemikaalid võivad hinnalised dekoratiivpuud hävitada. Ehitusprojektis olevat puudust – et see ei näe ette sadevete suunamist ühiskanalisatsiooni – saab kõrvaldada üksnes projekt ise, mitte selle väljaandmise korralduses olev lühike selgitus.
5.8.Kohus pidi lähtuma samadest asjaoludest, mis oli tuvastatud varasemas haldusasjas nr 315-2386. See oli samade poolte vahel.
6.Sillamäe linna vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
6.1.Autopesula ei ole hoone, see ei ole siseruumiga ehitis. Autopesula on metallkarkassil lahtine katusealune. Määrav ei ole see, et määruses nr 51 on üheks võimalikuks kasutusotstarbeks nimetatud sõidukite teeninduse hoone. See tähendab, et hoonele on võimalik põhimõtteliselt selline kasutamise otstarve anda, kuid määrus ei anna juhiseid hoonete eristamiseks ja ei tähenda, et iga ehitis, mis on mõeldud sõidukite teenindamiseks, on hoone.
6.2.EhS ei välista ehitusloa andmist isikule, kellel puudub ehitamist võimaldav asjaõigus ning kehtiv EhS ei sätesta otsest keeldu ehitada maaomaniku loata. Omaniku õigustest ja tema poolt esitatud vastuväidetest lähtuvad kaalutlused on vaidlustatud korralduses esitatud.
6.3.Projekteerimistingimuste andmisel ei ole õigust piirata ehitusloa taotleja ehitusvabadust tingimustega, mille kehtestamiseks seadus neile õigust andnud ei ole. Nõusolekute puudumine ei ole aluseks ehitusloa tühistamisele.
6.4.Hoonestajal on õigus koormata hoonestusõigust isikliku kasutusõigusega ning eraldiseisvalt selleks kinnistu omaniku nõusolekut vaja pole. Hoonestuslepingu p 2.12 järgi on hoonestajal õigus ehitada ärihooneid ja rajatisi vastavalt oma ärihuvidele.
6.5.Reovee ja halduskohtu varasema otsuse osas korratakse halduskohtu põhjendusi.
7.OÜ Nester Pluss vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.
7.1.Õige pole väide, et autopesula paikneks tulevases äri- ja esinduskvartalis.
7.2.Autopesula on rajatis. Autopesulal on küll katus, kuid välispiirdeid on vaid osaliselt, sõidukite pesemisruumide eraldamiseks. Selle keskosas asuv konteiner tuuakse kohale sõidukiga, paigaldatakse alusplokile ja seda ei ühendata permanentselt maaga.
7.3.Autopesulat on võimalik käsitada muu nimetamata rajatisena (kood nr 24219), mitte sõidukite teenindamise hoonena (kood 12332).
7.4.EhS ei välista ehitusloa andmist isikule, kellel pole ehitamist võimaldavat asjaõigust. Õige on ka halduskohtu seisukoht, et ehitusloa taotleja ehitusvabadust pole õigust piirata
projekteerimistingimuste väljastamisel tingimustega, milleks seadus neile õigust andnud ei ole.
7.5.Ebaõige on seisukoht, et Nester Pluss OÜ-l puudub ehitusõigus. See tuleneb AÕS § 225 lg-st 1 ja § 249 lg-st 1 ning hoonestuslepingu p-st 2.12.
7.6.Autopesula rajamine ei ole vastuolus üldplaneeringuga. Pesula paikneb kahe olemaooleva tankla juures.
7.7.Keskkonnariski ja halduskohtu varasema otsuse osas nõustutakse halduskohtu seisukohtadega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
9.Ringkonnakohus märgib esmalt seda, et asjas on kohaldatud esialgset õiguskaitset. Halduskohtu 16. novembri 2016. a määrusega peatati vaidlustatud korralduse kehtivus tagasiulatuvalt alates selle vastuvõtmisest kuni 16. detsembrini 2016 (tl 36). Halduskohtu 6. detsembri 2016. a määrusega pikendati selle määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse kehtivust ning peatati vaidlustatud korralduse kehtivus kuni kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Keelati Nester Pluss OÜ-l ehitada autopesulat aadressil Sillamäe, X. kuni kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni (tl 49). Halduskohtu otsuse resolutsioonis märgiti, et alates kohtuotsuse jõustumisest esialgne õiguskaitse tühistatakse ning otsuse põhjendustes selgitati eraldi, et apellatsioonkaebuse esitamise korral jääb esialgne õiguskaitse kehtima (tl 139p). Seega saab ringkonnakohus eeldada, et Nester Pluss OÜ ei ole autopesulat ehitama asunud ning see pole järelikult valmis ehitatud ja sellele pole ka kasutusluba antud. Seetõttu ei pea ringkonnakohus vajalikuks uurida lähemalt küsimust, kas käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa tühistamist võiks takistada ehitisele väljastatud kasutusluba (vt RKHKo 3-3-1-6310) ning lähtub samadest tõenditest ning asjaoludest, mis olid olemas ka halduskohtu otsuse tegemise ajal.
10.Apellatsioonkaebuse sisulisel lahendamisel piisab ringkonnakohtu arvates vaid ühe küsimuse käsitlemisest. Nimelt on kaebaja üheks keskseks seisukohaks see, et ehitusloa väljastamine on vastuolus projekteerimistingimuste nõudega, et ehitusloa väljastamiseks peab olema nõusolek kinnistu omanikelt ja piirinaabritelt. Halduskohus ei pidanud seda kaebuse rahuldamise aluseks, leides, et vastuolu projekteerimistingimustega EhS § 44 p 1 mõttes esineb vaid siis, kui vastuolu on selliste projekteerimistingimustega, mis on EhS § 26 lg 4 alusel ette nähtud. Ehitusloa väljastamisel ei ole õigust piirata ehitusloa taotleja ehitusvabadust tingimustega, mille kehtestamiseks seadus haldusorganile õigust andnud ei ole.
11.Ringkonnakohus halduskohtu seisukohaga ei nõustu. Kõnealused projekteerimistingimused on kehtestatud Sillamäe Linnavalitsuse 27. novembri 2014. a korraldusega nr 677-k. Projekteerimistingimuste p 4.5 sätestab: „Võtta nõusolek ehitustööde läbiviimiseks projekteeritaval alal kinnistu X. /.../ omanikult ja hoonestusõiguse alusel krundi kasutajalt“. Projekteerimistingimuste p 6.1.6 ja 6.1.7 sätestavad, et projekt tuleb kooskõlastada kinnistu X. omanikuga ja kinnistu X. piirinaabritega (T. tn X ja XX) (tl 32p33).
Halduskohtu põhjendustest on võimalik järeldada, et halduskohtu arvates oli projekteerimistingimustes nende tingimuste kehtestamine õigusvastane, sest EhS § 26 lg 4 nende kehtestamist projekteerimistingimustes ette ei näe. Samas tuleb arvestada seda, et projekteerimistingimused on haldusakt (RKHKo 3-3-1-28-06, p 8). Vaidlust ei ole selle üle, et projekteerimistingimused on kehtivad, st tegemist on kehtiva haldusaktiga. Haldusmenetluse seaduse (HMS) 60 lg 2 järgi on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik igaühele, sealhulgas haldus- ja riigiorganitele. See tähendab, et kui haldusakt on kehtiv, siis on see siduv sõltumata selle õigusvastasusest, st ka õigusvastane haldusakt on täitmiseks kohustuslik (RKHKo 3-3-1-53-01, p 3; 3-3-1-14-02, p 17; 3-3-1-26-08, p 16; 3-3-1-50-09, p 13; 3-3-1-4512, p 29). Järelikult ei saa käesolevas asja lahendamist seada sõltuvusse sellest, kas projekteerimistingimused on õigusvastased või mitte. Kuna projekteerimistingimused on kehtiv haldusakt, siis pidi linnavalitsus tulenevalt HMS § 60 lg-st 2 neist lähtuma. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kui X. kinnistu omanik ja piirinaabriteks olevate kinnistute omanik ei olnud oma nõusolekut ega kooskõlastust projektile andnud. Sellest hoolimata ehitusloa andmisel läks linnavalitsus järelikult projekteerimistingimustega vastuollu ning ei järginud kehtivat haldusakti. Sellega rikkus linnavalitsus HMS § 60 lg-t 2 ning samuti ka EhS § 44 p-i 1, mis sätestab, et ehitusloa andmisest keeldutakse, kui kavandatav ehitis ei vasta projekteerimistingimustele.
12.Seoses halduskohtu seisukohaga, et ehitusloa väljastamisel ei ole haldusorganil õigust piirata ehitusloa taotleja ehitusvabadust tingimustega, mille kehtestamiseks seadus haldusorganile õigust andnud ei ole, märgib ringkonnakohus, et projekteerimistingimuste taotlejal oli võimalik projekteerimistingimusi selles osas vaidlustada. Projekteerimistingimuste taotleja Nester Pluss OÜ seda ei teinud. Tulenevalt põhimõttest, et kehtiv haldusakt on täitmiseks kohustuslik sõltumata selle õigusvastasusest, minetas Nester Pluss OÜ seega projekteerimistingimusi vaidlustamata jättes ise võimaluse projekteerimistingimustes kehtestatud nõuete ignoreerimiseks.
13.Ringkonnakohus märgib ka seda, et kahtlematult on eelnevalt viidatud projekteerimistingimuse punktid 4.5 ja 6.1.6-6.1.7 käsitatavad haldusakti resolutiivosana, mis on HMS § 60 lg 2 järgi haldusakti kehtivuse korral siduvad. Asjaolu, et EhS § 26 lg 4 otsesõnu sellist tingimust ette ei näe, ei muuda asjaolu, et projekteerimistingimustes olid need resolutiivosa vormis kehtestatud ning seega on need täitmiseks kohustuslikud. Võimalik pole ka haldusakti osadeks jagamine sõltuvalt sellest, kas mingid resolutsiooni osad tulenevad seadusest või mitte (vrd nt RKHKo 3-3-1-52-11, p 22). Samuti ei ole projekteerimistingimuste väidetav õigusvastasus kindlasti selline, et rääkida saaks selles osas haldusakti tühisusest, kuna HMS §-s 63 lg-s 2 sätestatud tühisuse aluseid ilmselgelt ei esine.
14.Samuti nendib ringkonnakohus, et pole erinevalt halduskohtust veendunud, kas projekteerimistingimused on kõnealuses osas õigusvastased. Ehkki möönda võib, et EhS § 26 lg 4 ei sätesta tõepoolest, et projekteerimistingimustega võib kehtestada omaniku nõusoleku nõude, ei pruugi see tähendada, et kinnistu omaniku nõusoleku nõude sätestamine on lubamatu. Kõigepealt märgib ringkonnakohus, et EhS § 26 lg 4 sätestab selle sõnastusest tulenevalt seda, mida projekteerimistingimustega „määratakse“ (nt kasutamise otstarve, asukoht, ehitisealune pind jne). Seega keskendub see säte üksnes sellistele tingimustele, mille paneb haldusorgan paika konkreetselt ja ühepoolselt. Kinnistu omaniku nõusolek ei ole midagi sellist, mida saab haldusorgan ühepoolselt paika panna, see sõltub kinnistu omaniku
tahtest. Seetõttu ei pruugi ainumäärav olla see, et EhS § 26 lg-s 4 otsesõnu omaniku nõusoleku küsimust ei reguleeri. Samas on ringkonnakohtu hinnangul kinnistu nõusoleku küsimise kohustus kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2, mille kohaselt haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. See, kui ehitada soovivale isikule pannakse kohustus hankida enne ehitamist kinnisasja omaniku nõusolek, on mõistlik lahendus seetõttu, et see hoiab ära selle, et kaks eraõiguslikku isikut ehitaja ja kinnistu omanik peaksid pärast ehitusloa väljastamist hakkama omavahel pidama tsiviilõiguslikku vaidlust, mis on ilmselgelt isikutele märksa koormavam ja rohkem kulutusi ning ebameeldivusi tekitav kui see, kui ehitise omaniku nõusoleku küsimus lahendatakse ära juba enne ehitusloa väljastamist. Tõsi, kehtiv ehitusseadustik ei sätesta enam nõuet, et ehitamiseks peab olema omaniku nõusolek. Ehitusseadustiku eelnõu
SE seletuskirjas (https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897cf9b761fb9b92/Ehitusseadustik) on märgitud, et „Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud omaniku nõusolekut ehitamise õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning asendada seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole korrektne rääkida kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas avalik-õiguslikku tähendust. Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga ei pruugi ehitusloa andmisel arvestada.“ Ka see seisukoht ei anna alust eitada haldusorgani õigust määrata projekteerimistingimustes ehitajale kohustus hankida enne ehitusloa väljastamist kinnistu omaniku nõusolek ehitamiseks. Nagu eelnevalt märgitud, on see kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2, millest tuleneb kohustus viia haldusmenetlus läbi viisil, mis on efektiivne ning väldib üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Samuti ei ole alust pidada sellist lahendust ebaproportsionaalseks, pigem vastupidi – ebaproportsionaalne oleks see, kui isik, kes ei soovi enda kinnistule ehitamist, peaks hakkama ise pidama tsiviilõiguslikku vaidlust ehitajaga ja esitama hagi maakohtule, nagu on soovitanud halduskohus (otsuse p 19). Avalik võim ei tohiks lükata isikut eraõiguslikku vaidlusesse teise isikuga olukorras, kus ta saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist. Arvestada tasub sedagi, et kui ehitaja jaoks kujunevad asjaolud soodsaks (kinnistu omanik ei taipa ehitusluba vaidlustada või talle ei anta esialgset õiguskaitset ehitusloa täitmise peatamiseks ning tsiviilvaidluse ajal jõuab ehitis valmida ning sellele antakse kasutusluba) on kinnistu omanikul tsiviilõiguslikus vaidluses sisuliselt võimatu oma õigusi niisuguses olukorras tõhusalt kaitsta (vrd ülal p-s 9 kirjeldatud kohtupraktikat). Sellise olukorra võimaldamist saab pidada ebamõistlikult ning kinnistu omaniku õigusi ebaproportsionaalselt kahjustavaks. Kuna aga käesoleva vaidluse esemeks ei ole projekteerimistingimused, sest neist tuli ehitusloa väljastamisel lähtuda sõltumata nende õigusvastasusest, siis ei võta ringkonnakohus selles küsimuses lõplikku seisukohta.
15.Eeltoodust tulenevalt on ehitusluba seega materiaalselt õigusvastane, sest see ei ole kooskõlas projekteerimistingimustega. Kuna see asjaolu on kaebuse rahuldamiseks piisav, ei võta ringkonnakohus seisukohta ülejäänud kaebaja väidete osas. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ning teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse täielikult ning tühistab Sillamäe Linnavalitsuse 20. oktoobri 2016. a korralduse nr 562-k.
16.Ringkonnakohus selgitab, et esialgne õiguskaitse ning keeld autopesulat ehitada kehtib tulenevalt halduskohtu 6. detsembri 2016. a määrusest (tl 49) edasi kuni ringkonnakohtu otsuse jõustumiseni.
17.HKMS § 108 lg-st 1 tulenevalt jäävad vastustaja ning kolmanda isiku (OÜ Nester Pluss) menetluskulud apellatsiooniastmes (OÜ-l Nester Pluss 1296,40 eurot) on kaebajal õigus menetluskulude hüvitamisele. Kaebaja poolt asjas kantud menetluskulud on riigilõiv apellatsioonkaebuse esitamisel (15 eurot, tl 150) ja riigilõiv kaebuse ning esialgse õiguskaitse taotlemisel (30 eurot, tl 34), kokku 45 eurot. See summa kuulub vastustajalt kaebaja kasuks väljamõistmisele.
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.